4.房地產(chǎn)估價(jià)方法——成本法

引言：本章主要介紹成本估價(jià)法的基本原理和操作要點(diǎn)。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握成本法的基本原理、適用范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、間接成本、減價(jià)修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和減價(jià)修正額的評(píng)估方法，了解租賃房地產(chǎn)的收益和成本，掌握評(píng)估租金的成本法——積算法。4.房地產(chǎn)估價(jià)方法-成本法

4.1成本法基本原理4.2房屋重新購(gòu)建價(jià)格估算4.3房屋建筑物折舊估算4.4成本法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例4.1

成本法基本原理

4.1.1成本法及其理論依據(jù)

成本的含義：是指價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)。

成本-價(jià)格完全性

現(xiàn)時(shí)性客觀性

（1）完全性：是指對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買者而言須支付的全部金額，而不是指對(duì)于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金。（2）現(xiàn)時(shí)性：是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本，而不是其當(dāng)初建造時(shí)所發(fā)生的成本（歷史成本），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。（3）客觀性：意味著這時(shí)所說(shuō)的成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而非估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際花費(fèi)的成本。4.1.1成本法及其理論依據(jù)

成本法（costapproach），又稱原價(jià)法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用以及正常的利潤(rùn)、稅金為依據(jù)來(lái)評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。或估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格(重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法的理論依據(jù)

需求方（買方）：

替代原理供給方（賣方）：生產(chǎn)費(fèi)用（開發(fā)成本）價(jià)值論4.1.2成本法的適用對(duì)象與條件1.適用于無(wú)收益又很少發(fā)生交易（沒有市場(chǎng)）的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)；2.對(duì)于一些特殊用途的并獨(dú)特設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等；3、適用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保與理賠）及其他損害賠償；4、對(duì)于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場(chǎng)，也常常采用成本法進(jìn)行估價(jià)。4.1.2成本法的適用對(duì)象與條件成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格和折舊需要相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)和專業(yè)技巧，尤其是對(duì)過(guò)于老舊的房地產(chǎn)，利用成本法估價(jià)通常比較困難。從這個(gè)角度看，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不大適用于建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)估價(jià)。而且，運(yùn)用成本法估價(jià)，還要求估價(jià)人員具有良好的建筑、建材、設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)，以及豐富的成本法估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)。4.1.3成本法估價(jià)基本公式P=L+C-D

P——待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

L——待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格

C——建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本

D——建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額，又可稱為累計(jì)折舊在不同情況下表示不同：1.舊有房地產(chǎn)估價(jià)的基本公式舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊上式中“建筑物折舊”指的是建筑物的價(jià)值損耗，又叫建筑物的減價(jià)修正額。2.新建房地估價(jià)，成本法的基本公式為：新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)3.新開發(fā)土地成本法估價(jià)的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格=土地費(fèi)用+開發(fā)費(fèi)用+正常利稅4.1.4成本法估價(jià)操作步驟運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列幾個(gè)步驟進(jìn)行：（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；（2）將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評(píng)估其價(jià)格；（3）估算建筑的重新建造成本；（4）估算建筑的減價(jià)修正額（折舊）；（5）建筑的重新建造成本減去其減價(jià)修正額，得到建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；（6）待估房地產(chǎn)的土地價(jià)格與建筑的價(jià)格相加，得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。4.2房屋重新購(gòu)建價(jià)格估算4.2.1重新構(gòu)建價(jià)格概念界定

----重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)之和。（1）重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。（2）重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。（3）建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

重建成本--------（reproductioncost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風(fēng)格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱“復(fù)制成本”。適用于具有保護(hù)價(jià)值的建筑物，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物待。重置成本-------（replacementcost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價(jià)格，利用日前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費(fèi)的成本。廣泛應(yīng)用于普通建筑物，估價(jià)人員在實(shí)際工作中更多地使用。4.2.2重新購(gòu)建價(jià)格的構(gòu)成

(一)土地取得成本地價(jià)款+稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、契稅)(二)開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建造成本1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

3、建筑安裝工程費(fèi)：土建費(fèi)和安裝費(fèi)；4、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；5、開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。

(三)管理費(fèi)用

----包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率(如5%)。(四)投資利息

----投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。

(“一”+“二”+“三”)×利率(5%)(五)銷售稅費(fèi)

銷售費(fèi)用+稅費(fèi)(按售價(jià)乘以一定比例來(lái)估算)1、銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)；2、銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；3、其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

(六)開發(fā)利潤(rùn)是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)是要先估算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開發(fā)利潤(rùn)。

(1)直接成本利潤(rùn)率

=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本)(2)投資利潤(rùn)率

=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)(3)成本利潤(rùn)率

=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理

費(fèi)用+銷售費(fèi)用)

(4)銷售利潤(rùn)率

=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(銷售收入)例.某開發(fā)項(xiàng)目的總投資為1400萬(wàn)元，其年銷售收入為1950萬(wàn)元，年銷售稅及附加為410萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用為1300萬(wàn)元，其中管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別為50萬(wàn)和100萬(wàn)。則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別是多少？4.2.3重新購(gòu)建價(jià)格的求取

(一)土地重新價(jià)格的求取----注意土地的剩余使用年限(二)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取:1、直接法

(1)數(shù)量調(diào)查法——工料測(cè)算法(概預(yù)算)(2)面積比較法(分部分項(xiàng)法)2、間接法

(1)指數(shù)法

(2)

單位比較法：?jiǎn)挝幻娣e法、單位體積法4.3房屋建筑物折舊估算4.3.1房屋建筑物折舊及其原因定義：建筑物折舊指建筑物的價(jià)值損耗，又叫建筑物的減價(jià)修正額。折舊原因:物理因素（物質(zhì)折舊）功能因素（功能折舊）經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)折舊）4.3.2房屋建筑物折舊的估算方法1.耐用年限法（1）定額法(直線法)——每年折舊額相等又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價(jià)值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價(jià)值耗損平均分?jǐn)偟礁髂陜?nèi)，即可算出待估建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額?；竟饺缦拢篋=（C—S）/N=C（1-R）/ND——減價(jià)修正額，每年折舊額C——重置價(jià)，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格S——?dú)堉?C×RN——耐用年限

現(xiàn)值V=C—D×t＝

C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數(shù)例4.3設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計(jì)算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：

V=C－（C－S）t/N

V=C－（C－S）

t

＝C－（C－S）N－nt＋nN

=（C－S）ｎ＋SN

V=（C－S）ｎ＋S

ｔ＋ｎ

V=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝

C[1-（1-R）t/N]＝

C[1-（1-R）

t]t+nV=C[1-（1-R）

N-n]=C[（1-R）

n+R]NN

V=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN（2）定率法又稱余額遞減法，該方法是用同一折舊率乘以每年的建筑物現(xiàn)值計(jì)算每年的折舊額。根據(jù)這種方法計(jì)算，折舊額是以取得房產(chǎn)時(shí)的第一年最大，以后逐年遞減，所以，這種方法是—種提早折舊的方法。2.實(shí)際觀察法――估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。建筑物損耗：可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗（修理或更換），預(yù)計(jì)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復(fù)的損耗。對(duì)于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。

某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。求現(xiàn)值。3.成新折扣法不以耐用年限和已使用年數(shù)為基準(zhǔn)，而是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等部分的實(shí)際完損程度來(lái)確定建筑物的成新度，依據(jù)實(shí)地觀察，判定建筑物的成新折扣度。

V=C×q（q的計(jì)算仍用年限法）可按下列3個(gè)步驟進(jìn)行：（1）用年限法計(jì)算成新率。如用直線法計(jì)算成新率的公式為：q=[1-(1-R)t/N]×100%若建筑物的R=0，則：q=[1-t/N]×100%（2）根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果作初步判斷，看是否吻合。（3）采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的調(diào)整修正，并說(shuō)明上下調(diào)整修正的理由。例4.5某一建筑物已使用10年，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)命為40年，該建筑物的殘值率為零。試用直線法計(jì)算該建筑物的成新率。[解]已知t=10年，n=40年，R=0，則：q=[1-t/N]×100%=[1-10/(10+40)]×100%=80%市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。在假設(shè)建筑物殘值率為零時(shí)，該方法求取其折舊的主要步驟和內(nèi)容為：（1）搜集大量交易案例，從中選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例，并對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)換算、修正和調(diào)整。（2）求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值，將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊后價(jià)值；求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，將該建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。（3）將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率。（4）將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過(guò)年數(shù)，便可得出估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊。分解法分解法是對(duì)建筑物的物質(zhì)折舊、功能折舊以及經(jīng)濟(jì)折舊分別予以分析和測(cè)定，然后加總來(lái)求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)，也最復(fù)雜的一種方法。（1）物質(zhì)折舊的求取。（2）功能折舊的求取。（3）經(jīng)濟(jì)折舊的求取。4.3.3房屋建筑物折舊估算注意問(wèn)題1.估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別

2.應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。（1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的。（2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的。4.4成本法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例4.4.1成本法估價(jià)思路總結(jié)根據(jù)成本法估價(jià)的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金來(lái)求其積算價(jià)格。而對(duì)于舊有房地產(chǎn)，還需扣除建筑物的折舊。對(duì)于建筑物的折舊，首先要了解造成其折舊的原因。其原因主要有3個(gè)：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊