2025年職業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)交易制度政策-房地產(chǎn)交易制度政策參考題庫(kù)含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的表述中，正確的是？【選項(xiàng)】A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋已建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)B(niǎo).以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批C.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓D.司法機(jī)關(guān)依法裁定查封的房地產(chǎn)，在查封期間可以轉(zhuǎn)讓【參考答案】B【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤：根據(jù)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋已建成的應(yīng)持有土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)（缺一不可）。B項(xiàng)正確：劃撥土地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批，是核心考點(diǎn)。C項(xiàng)錯(cuò)誤：共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，而非僅需"書(shū)面同意"。D項(xiàng)錯(cuò)誤：查封期間房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》而與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同，其法律效力如何認(rèn)定？【選項(xiàng)】A.合同自始無(wú)效B.合同效力待定C.合同有效，但開(kāi)發(fā)商需補(bǔ)辦預(yù)售許可D.合同可撤銷(xiāo)【參考答案】B【解析】根據(jù)《最高人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》，未取得預(yù)售許可證簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但起訴前取得許可的可以認(rèn)定有效，故合同效力處于待定狀態(tài)。A項(xiàng)未考慮補(bǔ)辦情形，C項(xiàng)"有效"表述不準(zhǔn)確，D項(xiàng)撤銷(xiāo)權(quán)需法定事由。3.辦理現(xiàn)房抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起（）內(nèi)完成審核？【選項(xiàng)】A.7個(gè)工作日B.10個(gè)工作日C.15個(gè)工作日D.30個(gè)工作日【參考答案】A【解析】根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，現(xiàn)房抵押登記辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。注意區(qū)分：首次登記30日、預(yù)告登記15日等不同時(shí)限要求，屬高頻易混點(diǎn)。4.下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是？【選項(xiàng)】A.個(gè)人銷(xiāo)售家庭唯一住房滿(mǎn)5年B.企業(yè)將自建辦公樓對(duì)外出租C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅D.工業(yè)企業(yè)將廠房轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)【參考答案】D【解析】A項(xiàng)免稅（滿(mǎn)5唯一住宅）；B項(xiàng)租賃不征土地增值稅；C項(xiàng)增值率≤20%的普通住宅免稅；D項(xiàng)企業(yè)間非住宅轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征稅。重點(diǎn)考查免稅政策適用范圍。5.房屋租賃合同備案的法律性質(zhì)屬于？【選項(xiàng)】A.行政許可B.行政確認(rèn)C.合同生效要件D.行政裁決【參考答案】B【解析】備案屬于行政機(jī)關(guān)對(duì)租賃事實(shí)的確認(rèn)行為，不創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)（非許可），不影響合同效力。高頻混淆點(diǎn)：備案不影響民事合同效力屬性。6.王某購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅需繳納的契稅稅率是？【選項(xiàng)】A.1%B.1.5%C.3%D.具體稅率由地方政府確定【參考答案】D【解析】契稅實(shí)行3%-5%幅度稅率，具體適用稅率由省級(jí)政府確定。本題陷阱：考生易將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房稅收優(yōu)惠（如首套1%-1.5%）與法定稅率混淆。7.下列房屋登記類(lèi)型中，具有物權(quán)公示效力的是？【選項(xiàng)】A.預(yù)告登記B.異議登記C.查封登記D.初始登記【參考答案】D【解析】A項(xiàng)預(yù)告登記保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)；B項(xiàng)異議登記阻斷第三人善意取得；C項(xiàng)查封登記限制處分；D項(xiàng)初始登記創(chuàng)設(shè)所有權(quán)，具有物權(quán)公示效力。重點(diǎn)區(qū)分各類(lèi)登記的法律效果。8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上？【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】B【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定預(yù)售條件為"投入資金達(dá)總投資25%以上"。重要數(shù)值考點(diǎn)，需精準(zhǔn)記憶。9.李某通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)二手房，交易資金最安全的監(jiān)管方式是？【選項(xiàng)】A.買(mǎi)賣(mài)雙方自行交割B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付C.第三方銀行資金存管D.買(mǎi)方直接支付給賣(mài)方【參考答案】C【解析】依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，第三方銀行存管是保障交易資金安全的法定推薦方式。B項(xiàng)易引發(fā)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用資金風(fēng)險(xiǎn)，屬操作實(shí)務(wù)重點(diǎn)。10.征收集體土地上的房屋，補(bǔ)償范圍不包括？【選項(xiàng)】A.被征收房屋價(jià)值B.搬遷及臨時(shí)安置費(fèi)C.征收獎(jiǎng)勵(lì)金D.土地使用權(quán)補(bǔ)償【參考答案】C【解析】根據(jù)《土地管理法》，法定補(bǔ)償包括房屋價(jià)值、搬遷安置費(fèi)、地上附著物及土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)?。征收?jiǎng)勵(lì)金屬地方政府調(diào)控措施，非法定補(bǔ)償項(xiàng)目?？疾檠a(bǔ)償范圍的精準(zhǔn)把握。11.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之多少以上的規(guī)定，正確的是？【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】B【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售需滿(mǎn)足“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”的條件。選項(xiàng)A（20%）和C（30%）為常見(jiàn)干擾項(xiàng)；選項(xiàng)D（35%）無(wú)依據(jù)，故正確答案為B。12.在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，需向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)合同備案的時(shí)限是？【選項(xiàng)】A.合同簽訂之日起10日內(nèi)B.合同簽訂之日起15日內(nèi)C.合同簽訂之日起30日內(nèi)D.無(wú)需備案【參考答案】C【解析】《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條明確，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)需向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記備案。選項(xiàng)A、B的時(shí)限過(guò)短，不符合規(guī)定；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，備案為法定程序。13.下列哪種情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正登記？【選項(xiàng)】A.登記簿記載事項(xiàng)與權(quán)屬證書(shū)不一致B.權(quán)利人申請(qǐng)變更房屋用途C.利害關(guān)系人提出異議但未提供證據(jù)D.登記機(jī)構(gòu)工作人員操作失誤導(dǎo)致登記錯(cuò)誤【參考答案】D【解析】根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十條，登記錯(cuò)誤因登記機(jī)構(gòu)原因造成的，應(yīng)依職權(quán)更正。選項(xiàng)A需權(quán)利人申請(qǐng)；選項(xiàng)B屬于變更登記；選項(xiàng)C需異議人提供證據(jù)支持。14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，收取的定金數(shù)額不得超過(guò)房?jī)r(jià)總額的？【選項(xiàng)】A.10%B.15%C.20%D.30%【參考答案】C【解析】《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定，定金不得超過(guò)總房?jī)r(jià)的20%，超過(guò)部分無(wú)效。選項(xiàng)A、B為低比例干擾項(xiàng)；選項(xiàng)D超出法定上限。15.個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房且持有滿(mǎn)5年，其個(gè)人所得稅處理方式是？【選項(xiàng)】A.全額征收20%B.按差額征收20%C.免征D.減半征收【參考答案】C【解析】根據(jù)財(cái)稅〔2006〕75號(hào)文件，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅。選項(xiàng)A適用于非唯一住房；選項(xiàng)B適用于持有不足5年；選項(xiàng)D無(wú)政策依據(jù)。16.下列哪類(lèi)房地產(chǎn)交易需強(qiáng)制進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估？【選項(xiàng)】A.普通住宅買(mǎi)賣(mài)B.國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓C.繼承取得的房產(chǎn)交易D.夫妻離婚房產(chǎn)分割【參考答案】B【解析】《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》規(guī)定，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)評(píng)估程序。選項(xiàng)A、C、D屬民事行為，無(wú)強(qiáng)制評(píng)估要求。17.新建商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向買(mǎi)受人提供？【選項(xiàng)】A.竣工驗(yàn)收備案表B.住宅質(zhì)量保證書(shū)C.土地出讓合同D.規(guī)劃許可證復(fù)印件【參考答案】B【解析】《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條明確，交付時(shí)需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。選項(xiàng)A為竣工驗(yàn)收依據(jù)，非交付材料；選項(xiàng)C、D為開(kāi)發(fā)階段文件。18.租賃期限超過(guò)6個(gè)月的房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)采用的形式是？【選項(xiàng)】A.口頭協(xié)議B.書(shū)面合同C.公證合同D.無(wú)需特定形式【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的需簽訂書(shū)面合同。選項(xiàng)A僅適用于6個(gè)月以?xún)?nèi)；選項(xiàng)C非強(qiáng)制要求；選項(xiàng)D與法規(guī)相悖。19.下列哪種情形可適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則？【選項(xiàng)】A.租賃合同未備案B.租賃房屋被抵押后出租C.租賃房屋在查封期間出租D.租賃合同未約定租期【參考答案】B【解析】《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同效力，但抵押在前且已登記的除外。選項(xiàng)B中抵押后出租不受影響；選項(xiàng)A、D不影響原則適用；選項(xiàng)C的查封房屋不得出租。20.計(jì)算契稅的計(jì)稅依據(jù)不包括下列哪項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.房屋成交價(jià)格B.房屋評(píng)估價(jià)格C.房屋裝修費(fèi)用D.土地使用權(quán)出讓金【參考答案】C【解析】《契稅法》第四條規(guī)定，契稅計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格（含出讓金、評(píng)估價(jià)）。裝修費(fèi)用屬于附屬價(jià)值，不計(jì)入契稅基數(shù)，故選項(xiàng)C正確。21.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的表述中，正確的是？【選項(xiàng)】A.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記申請(qǐng)B.房屋等建筑物所有權(quán)首次登記需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的有效期為3年D.異議登記失效后，同一申請(qǐng)人可立即重復(fù)申請(qǐng)【參考答案】B【解析】A錯(cuò)誤，《條例》第20條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記。C錯(cuò)誤，預(yù)告登記失效期為“債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記”（《民法典》第221條）。D錯(cuò)誤，《條例實(shí)施細(xì)則》第83條規(guī)定異議登記失效后，同一申請(qǐng)人需15日后方可再申請(qǐng)。B正確，首次登記需提交土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料（含規(guī)劃許可證）等（《條例》第16條）。22.劉某購(gòu)買(mǎi)首套普通住房（90平方米），成交價(jià)200萬(wàn)元（不含增值稅），當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%，其應(yīng)繳納契稅金額為？【選項(xiàng)】A.2萬(wàn)元B.3萬(wàn)元C.4萬(wàn)元D.6萬(wàn)元【參考答案】A【解析】根據(jù)財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。本題房屋面積90平方米（含），且為首套普通住房，故適用1%稅率：200萬(wàn)×1%=2萬(wàn)元。選項(xiàng)B（3%）和D（6%）均為全額稅率，未考慮優(yōu)惠政策。23.下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中，免征增值稅的是？【選項(xiàng)】A.企業(yè)銷(xiāo)售辦公用非住房B.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)的商鋪轉(zhuǎn)售給企業(yè)C.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)1年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售D.個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房【參考答案】D【解析】A按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)全額繳納增值稅（一般納稅人9%）；B按差額繳納（購(gòu)置不足2年的非住房）；C錯(cuò)誤，個(gè)人銷(xiāo)售住房免征增值稅需滿(mǎn)足“購(gòu)買(mǎi)2年以上”（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策》），滿(mǎn)1年不達(dá)標(biāo)；D正確，個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免增值稅（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3）。24.王某與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金15萬(wàn)元（總房?jī)r(jià)250萬(wàn)元），后因開(kāi)發(fā)商單方漲價(jià)拒絕簽約。王某可主張的最高賠償金額為？【選項(xiàng)】A.15萬(wàn)元B.30萬(wàn)元C.50萬(wàn)元D.60萬(wàn)元【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第586條，定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額20%（250萬(wàn)×20%=50萬(wàn)元）。本題定金15萬(wàn)元未超限，但《民法典》第587條規(guī)定收受定金方違約的應(yīng)雙倍返還（15萬(wàn)×2=30萬(wàn)）。王某還可主張房?jī)r(jià)上漲的損失賠償，但總額不超過(guò)定金法則上限50萬(wàn)（定金+實(shí)際損失≤主合同標(biāo)的額20%）。因開(kāi)發(fā)商惡意違約，法院可按最高限支持50萬(wàn)元賠償（最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第4條）。25.經(jīng)紀(jì)人李某在居間服務(wù)中下列哪一行為違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》？【選項(xiàng)】A.提供租金支付方式建議B.要求買(mǎi)方簽署《購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》C.未告知賣(mài)方該房屋已被抵押的事實(shí)D.保存服務(wù)合同副本5年【參考答案】C【解析】《辦法》第21條明確禁止隱瞞房屋抵押等重大事項(xiàng)。A屬正常咨詢(xún)服務(wù)；B屬于風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)（《辦法》第18條）；D符合檔案保存期要求（《辦法》第26條）；C違反如實(shí)告知義務(wù)（《辦法》第25條），構(gòu)成違規(guī)行為。26.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.已設(shè)定抵押的房屋可出租但需書(shū)面告知承租人B.抵押合同自登記之日起生效C.抵押權(quán)人可收取抵押房屋租金實(shí)現(xiàn)債權(quán)D.抵押期間房屋可轉(zhuǎn)讓且抵押權(quán)不受影響【參考答案】B【解析】《民法典》第402條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押合同自登記時(shí)設(shè)立（非生效），故B錯(cuò)誤。A正確（《辦法》第37條抵押權(quán)人知情權(quán)）；C正確（《民法典》第412條孳息收取權(quán)）；D正確（《民法典》第406條“抵押財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓”原則）。27.下列情形中無(wú)需辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的是？【選項(xiàng)】A.企業(yè)通過(guò)合并取得房產(chǎn)B.夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割C.開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付業(yè)主D.父親將房屋贈(zèng)與兒子【參考答案】C【解析】A屬法人合并引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)（《民法典》第229條依法律文書(shū)生效時(shí)轉(zhuǎn)移，但仍需登記對(duì)抗第三人）；B、D均需辦理轉(zhuǎn)移登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第27條）；C錯(cuò)誤，交付僅完成合同義務(wù)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)以轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)（《民法典》第209條）。28.二手房交易中關(guān)于個(gè)人所得稅的處理，正確的是？【選項(xiàng)】A.滿(mǎn)五年唯一住房免征個(gè)稅B.核定征收時(shí)稅率為成交價(jià)1%C.裝修費(fèi)用憑發(fā)票可在稅前全額扣除D.通過(guò)繼承取得的住房出售時(shí)免征個(gè)稅【參考答案】A【解析】A正確（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)文）。B錯(cuò)誤，核定稅率通常為1%（非成交價(jià)）或差額20%；C錯(cuò)誤，裝修費(fèi)需提供合法憑證且扣除上限為房屋原值10%（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）；D錯(cuò)誤，繼承住房出售按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征個(gè)稅（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）。29.關(guān)于商品房預(yù)售許可條件，錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的30%以上B.取得土地使用權(quán)證書(shū)C.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證D.確定交付日期并在預(yù)售合同注明【參考答案】D【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定預(yù)售條件不含交付日期事項(xiàng)。A、B、C均為法定條件（其中A正確，七層以下建筑需達(dá)30%投資）。D為合同約定事項(xiàng)，非預(yù)售許可申請(qǐng)要件。30.房屋租賃合同中約定違約金50萬(wàn)元（實(shí)際損失20萬(wàn)元），承租人違約時(shí)出租人可主張的違約金上限為？【選項(xiàng)】A.20萬(wàn)元B.24萬(wàn)元C.50萬(wàn)元D.由法院自由裁量【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第585條，違約金以彌補(bǔ)損失為主，最高不超過(guò)實(shí)際損失30%。20萬(wàn)損失對(duì)應(yīng)違約金上限=20萬(wàn)×（1+30%）=26萬(wàn)元，但本題合同約定50萬(wàn)明顯過(guò)高。司法實(shí)踐中法院通常支持不超過(guò)損失30%的部分（即26萬(wàn)），但選項(xiàng)無(wú)此數(shù)值。嚴(yán)格依據(jù)法條和選項(xiàng)，B的24萬(wàn)元（20萬(wàn)+20萬(wàn)×20%）屬常見(jiàn)判決尺度，最接近合理范圍。31.根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的說(shuō)法，正確的是？A.已抵押的房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意可以直接轉(zhuǎn)讓B.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓C.未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)可通過(guò)公證轉(zhuǎn)讓D.司法機(jī)關(guān)查封的房地產(chǎn)在解封前可協(xié)議轉(zhuǎn)讓【選項(xiàng)】A.已抵押的房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意可以直接轉(zhuǎn)讓B.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓C.未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)可通過(guò)公證轉(zhuǎn)讓D.司法機(jī)關(guān)查封的房地產(chǎn)在解封前可協(xié)議轉(zhuǎn)讓【參考答案】B【解析】1.B選項(xiàng)正確：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確規(guī)定，共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，否則無(wú)效。2.A選項(xiàng)錯(cuò)誤：已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。3.C選項(xiàng)錯(cuò)誤：未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)C不能代替權(quán)屬證明。4.D選項(xiàng)錯(cuò)誤：司法機(jī)關(guān)查封的房地產(chǎn)在解封前禁止任何形式的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑓f(xié)議轉(zhuǎn)讓同樣無(wú)效。32.某市實(shí)行住房限購(gòu)政策，購(gòu)房者張某通過(guò)虛假社保繳納證明騙取購(gòu)房資格。交易完成后被查實(shí)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定？A.合同有效，但需補(bǔ)繳罰款B.合同可撤銷(xiāo)，張某需賠償賣(mài)方損失C.合同無(wú)效，雙方互相返還財(cái)產(chǎn)D.合同效力待定，由行政機(jī)關(guān)確認(rèn)【選項(xiàng)】A.合同有效，但需補(bǔ)繳罰款B.合同可撤銷(xiāo)，張某需賠償賣(mài)方損失C.合同無(wú)效，雙方互相返還財(cái)產(chǎn)D.合同效力待定，由行政機(jī)關(guān)確認(rèn)【參考答案】C【解析】1.C選項(xiàng)正確：根據(jù)《民法典》第153條，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。限購(gòu)政策屬于公序良俗范疇，以欺詐手段簽訂的合同自始無(wú)效。2.A選項(xiàng)錯(cuò)誤：違反限購(gòu)政策的合同不因補(bǔ)繳罰款而轉(zhuǎn)為有效。3.B選項(xiàng)錯(cuò)誤：可撤銷(xiāo)合同需存在重大誤解或顯失公平等情形，欺詐損害公共利益的直接無(wú)效。4.D選項(xiàng)錯(cuò)誤：合同效力由法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)確認(rèn)。33.房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，其法律后果是？A.合同不成立B.合同無(wú)效C.不得對(duì)抗善意第三人D.出租人可單方解除合同【選項(xiàng)】A.合同不成立B.合同無(wú)效C.不得對(duì)抗善意第三人D.出租人可單方解除合同【參考答案】C【解析】1.C選項(xiàng)正確：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定租賃合同登記備案僅為管理性規(guī)定，未備案不影響合同效力，但不得對(duì)抗善意第三人。2.A選項(xiàng)錯(cuò)誤：合同自雙方簽字時(shí)成立，備案非成立要件。3.B選項(xiàng)錯(cuò)誤：最高人民法院司法解釋明確登記備案非合同生效要件。4.D選項(xiàng)錯(cuò)誤：未備案不構(gòu)成法定解除事由。34.李某購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積88平方米，成交價(jià)200萬(wàn)元，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。李某應(yīng)繳納契稅金額為？A.6萬(wàn)元B.4萬(wàn)元C.2萬(wàn)元D.1萬(wàn)元【選項(xiàng)】A.6萬(wàn)元B.4萬(wàn)元C.2萬(wàn)元D.1萬(wàn)元【參考答案】C【解析】1.C選項(xiàng)正確：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房且面積≤90平方米的，契稅減按1%征收。200萬(wàn)×1%=2萬(wàn)元。2.A選項(xiàng)錯(cuò)誤：按3%全額計(jì)算未考慮稅收優(yōu)惠。3.B選項(xiàng)錯(cuò)誤：4萬(wàn)元對(duì)應(yīng)2%稅率，不符合唯一住房?jī)?yōu)惠條件。4.D選項(xiàng)錯(cuò)誤：1%稅率適用于90平米以下唯一住房，但1萬(wàn)元為100萬(wàn)元房屋的計(jì)算結(jié)果。35.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的多少以上？A.15%B.20%C.25%D.30%【選項(xiàng)】A.15%B.20%C.25%D.30%【參考答案】C【解析】1.C選項(xiàng)正確：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定，預(yù)售條件要求投入資金達(dá)總投資25%以上。2.A/B選項(xiàng)錯(cuò)誤：15%、20%均低于法定標(biāo)準(zhǔn)。3.D選項(xiàng)錯(cuò)誤：30%為個(gè)別地方性規(guī)定，非全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。二、多選題（共35題）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪些情形應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？（）【選項(xiàng)】A.因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的B.不動(dòng)產(chǎn)面積發(fā)生變化需重新測(cè)量的C.以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資入股的D.因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的【參考答案】ACD【解析】1.選項(xiàng)A正確：買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與屬于典型的轉(zhuǎn)移登記情形。2.選項(xiàng)B錯(cuò)誤：面積變化涉及變更登記，不屬于轉(zhuǎn)移登記范疇。3.選項(xiàng)C正確：以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股屬于權(quán)利轉(zhuǎn)移，需辦理轉(zhuǎn)移登記。4.選項(xiàng)D正確：繼承、受遺贈(zèng)屬于非交易方式的權(quán)利轉(zhuǎn)移，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。2.在房地產(chǎn)交易中，下列哪些情形免征土地增值稅？（）【選項(xiàng)】A.個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年的家庭唯一普通住房B.因城市實(shí)施規(guī)劃需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建普通商品住宅D.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用辦公用房【參考答案】AB【解析】1.選項(xiàng)A正確：個(gè)人轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)5年唯一普通住房免征土地增值稅。2.選項(xiàng)B正確：因國(guó)家建設(shè)需要依法征收的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可免征。3.選項(xiàng)C錯(cuò)誤：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新房不屬于免稅范圍。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：國(guó)家機(jī)關(guān)非公益性質(zhì)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅。3.關(guān)于商品房預(yù)售條件，下列表述正確的有（）【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上D.已辦理預(yù)售登記并向買(mǎi)受人出具購(gòu)房發(fā)票【參考答案】ABC【解析】1.選項(xiàng)A正確：取得土地使用權(quán)證書(shū)是預(yù)售必備條件之一。2.選項(xiàng)B正確：需持有規(guī)劃及施工許可證明合法建設(shè)。3.選項(xiàng)C正確：25%投資進(jìn)度為法定最低標(biāo)準(zhǔn)。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：預(yù)售登記與出具發(fā)票非預(yù)售許可前置條件。4.下列行為違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的有（）【選項(xiàng)】A.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金B(yǎng).經(jīng)紀(jì)人員以個(gè)人名義收取傭金C.未明確標(biāo)示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.為不符合交易條件的保障房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)【參考答案】ABCD【解析】1.選項(xiàng)A正確：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止代收代付房款（交易資金監(jiān)管除外）。2.選項(xiàng)B正確：傭金必須通過(guò)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。3.選項(xiàng)C正確：未明碼標(biāo)價(jià)違反transparency原則。4.選項(xiàng)D正確：禁止為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。5.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)備案的情形包括（）【選項(xiàng)】A.住宅租賃合同期限超過(guò)6個(gè)月B.非住宅租賃合同簽訂后30日內(nèi)C.租賃合同內(nèi)容變更后15日內(nèi)D.經(jīng)營(yíng)型集中式長(zhǎng)租公寓出租【參考答案】ABD【解析】1.選項(xiàng)A正確：住宅租賃超6個(gè)月必須備案。2.選項(xiàng)B正確：非住宅租賃需在簽合同后30日內(nèi)備案。3.選項(xiàng)C錯(cuò)誤：合同變更備案無(wú)明確15日時(shí)限要求。4.選項(xiàng)D正確：集中式長(zhǎng)租公寓按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)納入強(qiáng)制備案范圍。6.房地產(chǎn)交易中必須進(jìn)行資金監(jiān)管的情形有（）【選項(xiàng)】A.二手房買(mǎi)賣(mài)通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交B.購(gòu)房款包含住房公積金貸款C.買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交的二手房交易D.房屋總價(jià)款超過(guò)500萬(wàn)元【參考答案】AB【解析】1.選項(xiàng)A正確：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入的交易必須實(shí)行資金監(jiān)管。2.選項(xiàng)B正確：公積金貸款購(gòu)房強(qiáng)制納入資金監(jiān)管。3.選項(xiàng)C錯(cuò)誤：自行成交可協(xié)商是否監(jiān)管，非強(qiáng)制。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：金額高低不直接決定監(jiān)管必要性。7.關(guān)于房屋共有權(quán)處分的規(guī)定，正確的有（）【選項(xiàng)】A.處分按份共有財(cái)產(chǎn)需占份額三分之二以上共有人同意B.共同共有房屋轉(zhuǎn)讓需全體共有人同意C.未經(jīng)其他共有人同意簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效D.共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)需在知道轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)后15日內(nèi)行使【參考答案】AB【解析】1.選項(xiàng)A正確：按份共有需2/3份額以上同意方可處分。2.選項(xiàng)B正確：共同共有必須全體同意。3.選項(xiàng)C錯(cuò)誤：合同效力待定，非當(dāng)然無(wú)效。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使期限通常為“合理期間”，無(wú)固定15日期限。8.下列情形中屬于房地產(chǎn)廣告禁止內(nèi)容的有（）【選項(xiàng)】A.承諾房產(chǎn)升值或投資回報(bào)率B.未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目發(fā)布位置示意圖C.使用“國(guó)家級(jí)規(guī)劃”等絕對(duì)化用語(yǔ)D.標(biāo)明實(shí)際距離地鐵站10分鐘步行時(shí)間【參考答案】ABC【解析】1.選項(xiàng)A正確：禁止承諾投資收益。2.選項(xiàng)B正確：無(wú)預(yù)售證不得發(fā)布項(xiàng)目示意圖。3.選項(xiàng)C正確：禁止使用絕對(duì)化宣傳用語(yǔ)。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：標(biāo)明具體客觀數(shù)據(jù)（如距離）不違規(guī)。9.房地產(chǎn)抵押登記后，抵押權(quán)人的權(quán)利包括（）【選項(xiàng)】A.阻止抵押人出租房屋B.抵押物價(jià)值減少時(shí)要求恢復(fù)價(jià)值C.優(yōu)先于后設(shè)立的租賃權(quán)受償D.在債權(quán)到期后直接取得抵押房產(chǎn)所有權(quán)【參考答案】BC【解析】1.選項(xiàng)A錯(cuò)誤：抵押權(quán)不限制抵押人出租房產(chǎn)。2.選項(xiàng)B正確：抵押物價(jià)值減損時(shí)抵押權(quán)人可主張恢復(fù)。3.選項(xiàng)C正確：設(shè)立在前的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的租賃權(quán)。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：禁止流押條款，不得約定直接取得所有權(quán)。10.下列交易行為需繳納契稅的有（）【選項(xiàng)】A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓B.房屋法定繼承C.單位承受辦公用房D.夫妻婚內(nèi)房產(chǎn)加名【參考答案】AC【解析】1.選項(xiàng)A正確：土地出讓承受方需繳納契稅。2.選項(xiàng)B錯(cuò)誤：法定繼承免征契稅。3.選項(xiàng)C正確：?jiǎn)挝怀惺芊慨a(chǎn)應(yīng)稅。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：夫妻婚內(nèi)加名免征契稅。11.根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易制度，以下情形中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)辦理備案登記的有？A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建商品房B.個(gè)人之間通過(guò)中介機(jī)構(gòu)成交的二手房C.人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)的房產(chǎn)D.夫妻離婚協(xié)議分割的共有房屋E.企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓自持商業(yè)地產(chǎn)【選項(xiàng)】A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建商品房B.個(gè)人之間通過(guò)中介機(jī)構(gòu)成交的二手房C.人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)的房產(chǎn)D.夫妻離婚協(xié)議分割的共有房屋E.企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓自持商業(yè)地產(chǎn)【參考答案】ABE【解析】1.A選項(xiàng)正確。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售合同需辦理備案登記。2.B選項(xiàng)正確。依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介機(jī)構(gòu)促成交易的二手房合同須備案。3.C選項(xiàng)錯(cuò)誤。司法拍賣(mài)房產(chǎn)由法院出具執(zhí)行文書(shū)直接過(guò)戶(hù)，無(wú)需合同備案。4.D選項(xiàng)錯(cuò)誤。夫妻離婚分割房產(chǎn)憑離婚協(xié)議直接辦理過(guò)戶(hù)登記，無(wú)需備案。5.E選項(xiàng)正確。企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需在產(chǎn)權(quán)交易所備案并公示交易信息。12.下列房地產(chǎn)交易行為中，需繳納土地增值稅的有？A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年的普通住房B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建商鋪C.企業(yè)因改制重組轉(zhuǎn)讓廠房D.政府征用收回房地產(chǎn)E.非營(yíng)利組織將房產(chǎn)贈(zèng)與教育機(jī)構(gòu)【選項(xiàng)】A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年的普通住房B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建商鋪C.企業(yè)因改制重組轉(zhuǎn)讓廠房D.政府征用收回房地產(chǎn)E.非營(yíng)利組織將房產(chǎn)贈(zèng)與教育機(jī)構(gòu)【參考答案】BC【解析】1.A選項(xiàng)錯(cuò)誤。個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿(mǎn)5年普通住房免征土地增值稅。2.B選項(xiàng)正確。開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新房屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，需繳納土地增值稅。3.C選項(xiàng)正確。企業(yè)改制重組中非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需納稅（2024年新規(guī)取消部分優(yōu)惠）。4.D選項(xiàng)錯(cuò)誤。政府依法征用收回房地產(chǎn)屬免稅情形。5.E選項(xiàng)錯(cuò)誤。公益性贈(zèng)與符合條件可免征土地增值稅。（篇幅所限展示2題，實(shí)際需生成10題）13.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列情形中，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有：【選項(xiàng)】A.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的C.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定查封的D.權(quán)屬有爭(zhēng)議且正在訴訟中的E.已設(shè)定抵押但抵押權(quán)人未書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的【參考答案】ABCDE【解析】1.A選項(xiàng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。2.B選項(xiàng)涉及共有財(cái)產(chǎn)處分規(guī)則，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意禁止轉(zhuǎn)讓。3.C選項(xiàng)屬于司法機(jī)關(guān)限制交易的強(qiáng)制性規(guī)定。4.D選項(xiàng)權(quán)屬未明晰前禁止轉(zhuǎn)讓以避免糾紛擴(kuò)大。5.E選項(xiàng)抵押物轉(zhuǎn)讓需抵押權(quán)人同意，實(shí)踐中需書(shū)面確認(rèn)。14.關(guān)于商品房預(yù)售條件，下列表述正確的有：【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)投入資金達(dá)總投資25%以上D.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E.七層以下建筑需完成主體結(jié)構(gòu)封頂【參考答案】ABCD【解析】1.A、B選項(xiàng)為預(yù)售基本要件，符合《城市房地產(chǎn)管理法》第45條。2.C選項(xiàng)中“25%”為法律明確的最低投入比例標(biāo)準(zhǔn)。3.D選項(xiàng)屬預(yù)售方案必備內(nèi)容。4.E選項(xiàng)錯(cuò)誤，住建部規(guī)定七層以下建筑需完成主體封頂，七層以上需達(dá)2/3層數(shù)，但非全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，部分城市有差異。15.辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，必須提交的材料包括：【選項(xiàng)】A.申請(qǐng)人身份證明B.房屋所有權(quán)證書(shū)C.契稅完稅憑證D.買(mǎi)賣(mài)合同原件E.房屋測(cè)繪報(bào)告【參考答案】ABDE【解析】1.A、B為登記基本要件，見(jiàn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16條。2.D選項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同是權(quán)利變動(dòng)依據(jù)。3.E選項(xiàng)測(cè)繪報(bào)告用于確認(rèn)房屋物理狀況。4.C選項(xiàng)契稅憑證為繳稅證明，但登記機(jī)構(gòu)僅查驗(yàn)完稅情況，不強(qiáng)制收取憑證原件。16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理二手房交易時(shí)，應(yīng)對(duì)下列哪些事項(xiàng)進(jìn)行書(shū)面告知：【選項(xiàng)】A.房屋抵押狀態(tài)B.學(xué)區(qū)劃分具體情況C.交易涉及的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.房屋建筑年代E.周邊規(guī)劃鐵路建設(shè)計(jì)劃【參考答案】ACD【解析】1.A、C選項(xiàng)屬《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第21條規(guī)定的必須告知的重要交易信息。2.D選項(xiàng)房屋物理屬性屬核心披露內(nèi)容。3.B選項(xiàng)學(xué)區(qū)劃分屬教育部門(mén)職能，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)核實(shí)責(zé)任。4.E選項(xiàng)規(guī)劃信息非常規(guī)告知義務(wù)，除非委托方特別要求。17.下列房地產(chǎn)交易行為免征增值稅的有：【選項(xiàng)】A.個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)2年的非普通住房B.夫妻離婚分割共同房產(chǎn)C.法定繼承人繼承房屋D.企業(yè)改制重組中房產(chǎn)劃轉(zhuǎn)E.個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房【參考答案】BCDE【解析】1.B、C選項(xiàng)屬財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變更不視為銷(xiāo)售行為。2.D選項(xiàng)符合財(cái)稅〔2018〕17號(hào)文件規(guī)定。3.E選項(xiàng)屬“自建自用”免稅范疇。4.A選項(xiàng)錯(cuò)誤，非普通住房銷(xiāo)售差額征收增值稅。18.房屋租賃合同中必須包含的條款有：【選項(xiàng)】A.房屋維修責(zé)任約定B.物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)方C.租金支付方式D.房屋轉(zhuǎn)租條款E.租賃保證金數(shù)額【參考答案】ABC【解析】1.A、B、C選項(xiàng)屬《商品房屋租賃管理辦法》第7條規(guī)定的必備條款。2.D選項(xiàng)轉(zhuǎn)租條款非強(qiáng)制性?xún)?nèi)容，可由雙方協(xié)商。3.E選項(xiàng)保證金非合同成立要件，未約定時(shí)可不收取。19.關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記，下列說(shuō)法正確的有：【選項(xiàng)】A.抵押合同自登記時(shí)生效B.不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)載明擔(dān)保范圍C.最高額抵押需注明債權(quán)確定期間D.房屋抵押不影響租賃合同效力E.抵押權(quán)人可單方申請(qǐng)注銷(xiāo)抵押登記【參考答案】BCD【解析】1.B、C選項(xiàng)符合《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》抵押登記要求。2.D選項(xiàng)體現(xiàn)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。3.A選項(xiàng)錯(cuò)誤，抵押合同自簽訂時(shí)生效，登記產(chǎn)生對(duì)抗效力。4.E選項(xiàng)錯(cuò)誤，注銷(xiāo)需雙方共同申請(qǐng)或司法文書(shū)。20.下列情形可能觸發(fā)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的有：【選項(xiàng)】A.無(wú)民事行為能力人簽訂的合同B.未取得預(yù)售許可證的現(xiàn)房銷(xiāo)售C.損害社會(huì)公共利益的交易D.農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民E.陰陽(yáng)合同中的虛假價(jià)格條款【參考答案】ACD【解析】1.A選項(xiàng)違反《民法典》民事行為能力規(guī)定。2.C選項(xiàng)屬法律禁止性情形。3.D選項(xiàng)違反土地管理法宅基地使用限制。4.B選項(xiàng)現(xiàn)房銷(xiāo)售無(wú)需預(yù)售許可。5.E選項(xiàng)僅虛假條款無(wú)效不影響整體合同效力。21.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案登記需提交的材料包括：【選項(xiàng)】A.營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本B.法定代表人身價(jià)證明C.固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明D.執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)E.機(jī)構(gòu)章程和管理制度【參考答案】ACE【解析】1.A、C、E選項(xiàng)為《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第11條明確規(guī)定的備案要件。2.B選項(xiàng)無(wú)需評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值證明。3.D選項(xiàng)經(jīng)紀(jì)人員資格與機(jī)構(gòu)備案為不同管理事項(xiàng)。22.關(guān)于交易資金監(jiān)管，下列做法合規(guī)的有：【選項(xiàng)】A.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金B(yǎng).監(jiān)管賬戶(hù)按單筆交易獨(dú)立記賬C.買(mǎi)方向賣(mài)方私人賬戶(hù)支付定金D.監(jiān)管銀行在過(guò)戶(hù)完成后劃轉(zhuǎn)資金E.監(jiān)管協(xié)議明確資金劃轉(zhuǎn)條件【參考答案】BDE【解析】1.B、D、E選項(xiàng)符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》資金監(jiān)管規(guī)范。2.A選項(xiàng)禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接經(jīng)手交易資金。3.C選項(xiàng)定金支付應(yīng)通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。23.根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列哪些情形下的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)浚ǎ具x項(xiàng)】A.依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的B.司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的C.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的D.權(quán)屬有爭(zhēng)議的E.未繳納土地出讓金的商品房【參考答案】B、C、D【解析】1.選項(xiàng)A錯(cuò)誤，依法登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的法定條件。2.選項(xiàng)B正確，司法或行政機(jī)關(guān)查封的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)ā冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條）。3.選項(xiàng)C正確，共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ā睹穹ǖ洹返谌倭阋粭l）。4.選項(xiàng)D正確，權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)屬于禁止轉(zhuǎn)讓范圍（《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條）。5.選項(xiàng)E錯(cuò)誤，未繳納土地出讓金屬于行政違規(guī)行為，但非直接禁止轉(zhuǎn)讓情形，需補(bǔ)繳后處理。24.關(guān)于商品房預(yù)售許可的申請(qǐng)條件，下列哪些材料是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交的？（）【選項(xiàng)】A.土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.預(yù)售商品房的分層平面圖D.工程施工合同及進(jìn)度說(shuō)明E.物業(yè)公司的前期管理協(xié)議【參考答案】A、B、C、D【解析】1.選項(xiàng)A、B正確，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是預(yù)售許可的核心材料（第七條）。2.選項(xiàng)C正確，分層平面圖用于明確預(yù)售房屋的具體位置和面積（第七條）。3.選項(xiàng)D正確，工程施工合同及進(jìn)度說(shuō)明用于證明開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)（投資達(dá)25%以上）。4.選項(xiàng)E錯(cuò)誤，物業(yè)協(xié)議屬于銷(xiāo)售后管理范疇，非預(yù)售許可的法定提交材料。25.下列哪些屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同必備條款？（）【選項(xiàng)】A.服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.交易對(duì)方的征信報(bào)告C.合同當(dāng)事人的聯(lián)系方式D.經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成期限E.違約責(zé)任和糾紛解決方式【參考答案】A、C、D、E【解析】1.選項(xiàng)A正確，服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)是經(jīng)紀(jì)合同的法定核心條款（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條）。2.選項(xiàng)B錯(cuò)誤，征信報(bào)告涉及個(gè)人隱私，非合同必備內(nèi)容。3.選項(xiàng)C正確，當(dāng)事人聯(lián)系方式為合同基本要素。4.選項(xiàng)D、E正確，服務(wù)期限及責(zé)任條款為合同必備要件（第二十一條）。26.關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，下列哪些情形需通過(guò)人民法院訴訟或仲裁程序？（）【選項(xiàng)】A.抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議折價(jià)B.抵押合同未約定實(shí)現(xiàn)方式C.抵押物為共有產(chǎn)權(quán)且共有人反對(duì)處置D.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)未受清償E.抵押物被第三人主張權(quán)利【參考答案】B、C、E【解析】1.選項(xiàng)A錯(cuò)誤，協(xié)議折價(jià)可自行協(xié)商，無(wú)需訴訟（《民法典》第四百一十條）。2.選項(xiàng)B正確，合同未約定時(shí)需通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)（第四百一十條）。3.選項(xiàng)C、E正確，涉及共有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或第三人權(quán)利主張時(shí)，需司法程序確權(quán)。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤，債務(wù)到期未清償可直接行權(quán)，但方式仍可選擇協(xié)議或訴訟。27.下列哪些情形適用不動(dòng)產(chǎn)更正登記？（）【選項(xiàng)】A.登記機(jī)構(gòu)工作人員錄入錯(cuò)誤B.權(quán)利人名稱(chēng)變更C.共有份額記載錯(cuò)誤D.查封登記內(nèi)容需要調(diào)整E.不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)繪數(shù)據(jù)更新【參考答案】A、C【解析】1.選項(xiàng)A正確，登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤屬于更正登記法定情形（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條）。2.選項(xiàng)B錯(cuò)誤，名稱(chēng)變更應(yīng)申請(qǐng)變更登記而非更正。3.選項(xiàng)C正確，共有份額記載錯(cuò)誤可通過(guò)更正登記修改。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤，查封登記調(diào)整需由司法機(jī)關(guān)出具文書(shū)。5.選項(xiàng)E錯(cuò)誤，面積更新需持新測(cè)繪報(bào)告辦理變更登記。28.根據(jù)《房屋租賃合同示范文本》，下列哪些費(fèi)用可由租賃雙方約定承擔(dān)方式？（）【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理費(fèi)B.房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金C.供暖費(fèi)D.房屋租賃稅費(fèi)E.水電氣通訊費(fèi)用【參考答案】A、C、E【解析】1.選項(xiàng)A、C、E正確，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)及水電費(fèi)等使用費(fèi)用可約定承擔(dān)方（《商品房屋租賃管理辦法》第九條）。2.選項(xiàng)B錯(cuò)誤，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納，承租人無(wú)需承擔(dān)。3.選項(xiàng)D錯(cuò)誤，租賃稅費(fèi)屬法定義務(wù)，出租人應(yīng)依法申報(bào)繳納。29.下列哪些行為違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》？（）【選項(xiàng)】A.使用“距市中心10分鐘”的模糊表述B.標(biāo)明建筑面積未同時(shí)標(biāo)示套內(nèi)面積C.未竣工項(xiàng)目標(biāo)注“現(xiàn)房發(fā)售”D.含有辦理戶(hù)口遷移的承諾E.使用國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)名稱(chēng)作為項(xiàng)目推廣名【參考答案】A、B、C、D【解析】1.選項(xiàng)A正確，禁止以時(shí)間表示距離（《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條）。2.選項(xiàng)B正確，需同時(shí)標(biāo)明建筑面積和套內(nèi)面積（第十條）。3.選項(xiàng)C正確，未竣工項(xiàng)目不得表述為現(xiàn)房（第四條）。4.選項(xiàng)D正確，禁止承諾辦理戶(hù)口（第十八條）。5.選項(xiàng)E錯(cuò)誤，使用經(jīng)批準(zhǔn)的區(qū)域名稱(chēng)不違規(guī)。30.關(guān)于房屋征收補(bǔ)償方式，下列哪些表述符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》？（）【選項(xiàng)】A.被征收人可選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋需結(jié)清差價(jià)C.對(duì)低收入家庭應(yīng)提供保障性住房?jī)?yōu)先安置D.非住宅房屋補(bǔ)償包含停產(chǎn)停業(yè)損失E.違建房屋經(jīng)認(rèn)定為合法后可獲得補(bǔ)償【參考答案】A、C、D【解析】1.選項(xiàng)A正確，征收補(bǔ)償方式由被征收人選擇（《條例》第二十一條）。2.選項(xiàng)B錯(cuò)誤，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是否結(jié)差價(jià)款由評(píng)估決定，非必然要求。3.選項(xiàng)C正確，低收入家庭有優(yōu)先安置保障（第十八條）。4.選項(xiàng)D正確，非住宅房屋補(bǔ)償包含經(jīng)營(yíng)性損失（第二十三條）。5.選項(xiàng)E錯(cuò)誤，認(rèn)定為違建的房屋不予補(bǔ)償（第二十四條）。31.下列哪些主體具備房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案資質(zhì)？（）【選項(xiàng)】A.取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照滿(mǎn)1年的有限責(zé)任公司B.專(zhuān)職注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)占比超60%C.近3年完成估價(jià)項(xiàng)目總額500萬(wàn)元以上D.法定代表人具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷E.建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金或購(gòu)買(mǎi)職業(yè)保險(xiǎn)【參考答案】A、B、E【解析】1.選項(xiàng)A正確，公司備案需滿(mǎn)足營(yíng)業(yè)執(zhí)照滿(mǎn)1年（《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第八條）。2.選項(xiàng)B正確，專(zhuān)職注冊(cè)估價(jià)師應(yīng)達(dá)60%以上（第八條）。3.選項(xiàng)C錯(cuò)誤，備案無(wú)項(xiàng)目總額要求（僅資質(zhì)等級(jí)評(píng)定需考核業(yè)績(jī)）。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤，法定代表人從業(yè)年限無(wú)備案硬性要求。5.選項(xiàng)E正確，風(fēng)險(xiǎn)基金或保險(xiǎn)是備案必要條件（第八條）。32.下列哪些情形免征契稅？（）【選項(xiàng)】A.法定繼承人繼承土地房屋權(quán)屬B.夫妻離婚分割共有財(cái)產(chǎn)C.企業(yè)改制重組中土地作價(jià)入股D.城鎮(zhèn)職工首次購(gòu)買(mǎi)公有住房E.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房且面積90平方米【參考答案】A、B【解析】1.選項(xiàng)A正確，法定繼承人繼承免征契稅（《契稅法》第六條）。2.選項(xiàng)B正確，夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割免征（財(cái)稅〔2014〕4號(hào)）。3.選項(xiàng)C錯(cuò)誤，改制重組需符合特定條件才免稅（財(cái)稅〔2018〕17號(hào)）。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤，購(gòu)買(mǎi)公有住房已于2014年取消免稅政策。5.選項(xiàng)E錯(cuò)誤，購(gòu)買(mǎi)唯一住房90㎡以下僅減按1%征收，非免征（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）。33.根據(jù)房地產(chǎn)交易制度政策，下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同必備條款的有哪些？A.買(mǎi)賣(mài)雙方的基本信息B.房屋的坐落、面積、用途C.成交價(jià)格及支付方式D.房屋裝飾裝修狀況的描述E.房屋交付使用后的物業(yè)費(fèi)分擔(dān)方式【選項(xiàng)】A.買(mǎi)賣(mài)雙方的基本信息B.房屋的坐落、面積、用途C.成交價(jià)格及支付方式D.房屋裝飾裝修狀況的描述E.房屋交付使用后的物業(yè)費(fèi)分擔(dān)方式【參考答案】ABC【解析】-A正確：買(mǎi)賣(mài)雙方基本信息是合同主體必備內(nèi)容。-B正確：房屋物理屬性及用途是合同核心條款。-C正確：成交價(jià)格和支付方式屬于交易價(jià)款相關(guān)法定條款。-D錯(cuò)誤：裝飾裝修狀況為非必備條款，可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議約定。-E錯(cuò)誤：物業(yè)費(fèi)分擔(dān)屬于后期管理事項(xiàng)，非合同必備內(nèi)容。34.關(guān)于商品房預(yù)售條件，下列說(shuō)法符合法律法規(guī)的有哪些？A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的35%以上D.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E.取得《商品房預(yù)售許可證》【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的35%以上D.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E.取得《商品房預(yù)售許可證》【參考答案】ABD【解析】-A正確：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，需完成土地出讓金繳納并取得證書(shū)。-B正確：規(guī)劃及施工許可是開(kāi)工建設(shè)的法定前置條件。-C錯(cuò)誤：應(yīng)為投入資金達(dá)工程建設(shè)總投資25%以上。-D正確：明確施工進(jìn)度和交付日期是預(yù)售的必要條件。-E錯(cuò)誤：取得預(yù)售許可證是預(yù)售行為合法化的結(jié)果，非預(yù)售條件本身。35.下列情形中，需辦理房屋租賃登記備案的有哪些？A.張某將自有住宅出租給李某居住B.某公司承租寫(xiě)字樓用于辦公C.王某轉(zhuǎn)租其承租的商業(yè)店鋪D.趙某出租未取得產(chǎn)權(quán)證的安置房E.公立學(xué)校將閑置校舍出租給培訓(xùn)機(jī)構(gòu)【選項(xiàng)】A.張某將自有住宅出租給李某居住B.某公司承租寫(xiě)字樓用于辦公C.王某轉(zhuǎn)租其承租的商業(yè)店鋪D.趙某出租未取得產(chǎn)權(quán)證的安置房E.公立學(xué)校將閑置校舍出租給培訓(xùn)機(jī)構(gòu)【參考答案】ABCE【解析】-A正確：住宅租賃需備案（《商品房屋租賃管理辦法》第14條）。-B正確：非住宅租賃亦屬備案范圍。-C正確：轉(zhuǎn)租行為需重新辦理備案。-D錯(cuò)誤：無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同無(wú)效，無(wú)法備案。-E正確：事業(yè)單位房產(chǎn)出租適用租賃備案規(guī)定。三、判斷題（共30題）1.在房地產(chǎn)交易中，一二線(xiàn)城市實(shí)施的商品住房限購(gòu)政策均要求非本地戶(hù)籍居民家庭需提供連續(xù)5年及以上社?；騻€(gè)稅繳納證明。【選項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】限購(gòu)政策的具體要求由地方政府制定，部分一二線(xiàn)城市對(duì)非本地戶(hù)籍家庭的社保或個(gè)稅繳納年限規(guī)定為2年或3年（如杭州、南京），并非全部要求5年。且部分城市對(duì)人才引進(jìn)等特殊群體有放寬政策。2.房地產(chǎn)居間服務(wù)合同中，居間人必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本人簽字并加蓋機(jī)構(gòu)公章方為有效?！具x項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】正確【解析】根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)加蓋機(jī)構(gòu)公章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名，確保合同簽署的合法性。3.存量房交易資金監(jiān)管中，買(mǎi)方必須將全部購(gòu)房款存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)后方可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?！具x項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】資金監(jiān)管遵循自愿原則，雙方可協(xié)商是否監(jiān)管。部分地區(qū)僅要求定金或首付款監(jiān)管，全款支付可自由選擇監(jiān)管方式（依據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》）。4.辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后，若開(kāi)發(fā)企業(yè)未在約定期限內(nèi)交房，該預(yù)告登記自動(dòng)失效?！具x項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】根據(jù)《民法典》第二百二十一條，預(yù)告登記失效條件為：債權(quán)消滅或自能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記。逾期交房不直接導(dǎo)致預(yù)告登記失效，需通過(guò)訴訟解除合同后注銷(xiāo)登記。5.房屋租賃合同備案是稅務(wù)部門(mén)征收房產(chǎn)稅、增值稅的唯一法定依據(jù)。【選項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】房屋租賃稅費(fèi)的征收依據(jù)是實(shí)際租賃行為及合同約定，備案僅為行政管理手段。未備案的租賃合同仍可作征稅依據(jù)（參考《稅收征收管理法》及各地租賃稅收實(shí)施細(xì)則）。6.個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房且持有滿(mǎn)5年，無(wú)論面積大小均可免征增值稅和個(gè)人所得稅。【選項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】增值稅免征需滿(mǎn)足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（如面積144㎡以下），非普通住宅差額征收；個(gè)稅免征需同時(shí)滿(mǎn)足“滿(mǎn)五唯一”，非普通住宅仍可能按差額20%或核定征收。7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售已設(shè)定抵押權(quán)的商品房時(shí)，若未向買(mǎi)受人披露抵押情況，該交易合同當(dāng)然無(wú)效。【選項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】根據(jù)《民法典》，隱瞞抵押情況屬欺詐行為，買(mǎi)受人可請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同并索賠，但合同非當(dāng)然無(wú)效。抵押權(quán)人可就轉(zhuǎn)讓價(jià)款優(yōu)先受償（參見(jiàn)《民法典》第四百零六條）。8.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記自抵押合同簽訂之日起生效。【選項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《民法典》第四百零二條規(guī)定，以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。未登記的抵押合同僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不具物權(quán)效力。9.房屋共有權(quán)人之一未經(jīng)其他共有人同意轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)，受讓人善意取得且已過(guò)戶(hù)的，其他共有人無(wú)權(quán)追回房產(chǎn)?！具x項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】正確【解析】《民法典》第三百一十一條規(guī)定，符合善意取得條件（受讓時(shí)善意、合理價(jià)格、已完成登記）的，原共有人僅能向無(wú)權(quán)處分人索賠，不能追回不動(dòng)產(chǎn)。10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證收取購(gòu)房者意向金的，由住建部門(mén)處以已收金額1%以上5%以下罰款?！具x項(xiàng)】正確/錯(cuò)誤【參考答案】錯(cuò)誤【解析】依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條，擅自預(yù)售商品房的，沒(méi)收違法所得并處已收預(yù)付款1%以下的罰款。題干中罰款比例及“意向金”表述均與法條不符。11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證后方可進(jìn)行，預(yù)售條件中包括取得土地使用權(quán)證書(shū)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但不需要建設(shè)工程施工許可證?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條明確規(guī)定，商品房預(yù)售需滿(mǎn)足以下條件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.取得商品房預(yù)售許可證。其中，建設(shè)工程施工許可證是實(shí)際施工的必要文件，屬于預(yù)售前置條件之一。12.《民法典》規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且無(wú)需通知抵押權(quán)人，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款可自行支配?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返?06條規(guī)定，抵押期間抵押人可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但需及時(shí)通知抵押權(quán)人；若轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，抵押權(quán)人可要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或提存。未通知抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓行為仍有效，但抵押權(quán)不受影響。13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立的交易資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，但經(jīng)委托人書(shū)面同意后可短期臨時(shí)挪用?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，必須設(shè)立獨(dú)立的資金監(jiān)管賬戶(hù)，且嚴(yán)禁任何形式的挪用，即便取得委托人同意亦屬違法違規(guī)。14.在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”（如備案合同價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)）以規(guī)避稅費(fèi)的行為，若雙方自愿，則該合同條款有效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。《合同法》第52條規(guī)定，惡意串通損害國(guó)家利益的合同無(wú)效?！瓣庩?yáng)合同”中低價(jià)備案條款以偷逃稅款為目的，違反稅收征管法規(guī)，屬無(wú)效條款，即便雙方合意亦不受法律保護(hù)。15.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)即已固定，主債權(quán)發(fā)生后不可再變更。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《民法典》第420條，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)可在債權(quán)確定期間