天津2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、市場(chǎng)的客體通常是指。

A：買家

B：賣家

C：交易對(duì)象

D：交易價(jià)格

E：借款合同2、某個(gè)國(guó)家從2025—2026年的基尼系數(shù)分別為0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，從中可以看出，該國(guó)。

A：居民收入分配趨于平均化

B：居民收入呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)

C：居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重

D：居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、職工上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的存款利率計(jì)息。

A：活期

B：3個(gè)月整存整取

C：6個(gè)月整存整取

D：一年整存整取

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

A：給水、排水、電力、通信

B：給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C：排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D：排水、電力、通信、熱力

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元．該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為。

A：800萬(wàn)元

B：1000萬(wàn)元

C：1800萬(wàn)元

D：800~1000萬(wàn)元之間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、可行性研究是在投資前期所做的工作。它可以分為四個(gè)階段，分別是投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、__和項(xiàng)目的評(píng)估決策。

A．詳細(xì)可行性研究

B．精確可行性研究

C．高級(jí)可行性研究

D．進(jìn)一步可行性研究7、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為__。

A．2000元/m2

B．2200元/m2

C．2400元/m2

D．2500元/m28、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元／㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)萬(wàn)元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是．【2025年考題】

A：估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

B：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D：估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是__。

A．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅12、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)5%，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A．2500

B．400

C．2100

D．290013、資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項(xiàng)E4是。

A：預(yù)收賬款

B：應(yīng)付賬款

C：應(yīng)收票據(jù)

D：預(yù)提費(fèi)用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、關(guān)于市場(chǎng)法的說法，錯(cuò)誤的是。

A：測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

B：測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的

C：需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握

D：每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、是指國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法將被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制予以拍賣的行為。

A：任意拍賣

B：強(qiáng)制拍賣

C：動(dòng)產(chǎn)拍賣

D：不動(dòng)產(chǎn)拍賣

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為__四個(gè)階段。

A．投資機(jī)會(huì)選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理

B．投資機(jī)會(huì)選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理

C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售

D．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售17、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級(jí)的__稅率。

A．比例

B．超額累進(jìn)

C．全額累進(jìn)

D．幅度定額18、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級(jí)的稅率。

A：比例

B：超額累進(jìn)

C：全額累進(jìn)

D：幅度定額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、所謂__，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)使用

C．標(biāo)準(zhǔn)操作手段

D．科學(xué)操作手段20、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通常用一定時(shí)期內(nèi)實(shí)際__的平均增長(zhǎng)率來衡量。

A．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B．國(guó)民生產(chǎn)總值

C．國(guó)民收入

D．國(guó)民消費(fèi)水平21、是指一個(gè)國(guó)家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和。

A：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B：國(guó)民生產(chǎn)總值

C：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)凈值

D：國(guó)民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為萬(wàn)元.

A：23.4

B：28.6

C：33.4

D：46.8

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、政府舉行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓，有意購(gòu)買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，這就是一種評(píng)估。

A：原始價(jià)值

B：理論價(jià)格

C：清算價(jià)值

D：投資價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、住房公積金委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是__。

A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會(huì)委托的銀行

C．各個(gè)單位

D．全體職工25、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，資本化率為8％，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為。

A：4858萬(wàn)元

B：5200萬(wàn)元

C：2700萬(wàn)元

D：6264萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的。

A：1%

B：2%

C：3%

D：4%

E：借款合同2、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的__。

A．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

B．收負(fù)實(shí)現(xiàn)制原則

C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則3、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測(cè)銷售量為（）萬(wàn)臺(tái)。

A．102

B．120

C．108

D．884、間接融資的局限性主要表現(xiàn)在__。

A．隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系

B．在一定程度上會(huì)減少投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注

C．減少了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束

D．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融資風(fēng)險(xiǎn)大5、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有__。

A．房地產(chǎn)開發(fā)投資

B．購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券

C．房地產(chǎn)置業(yè)投資

D．購(gòu)買住房抵押支持證券

E．購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金6、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镻ElTs具有。

A：較高的收益性

B：較強(qiáng)的流動(dòng)性

C：直接融資的功能

D：抵御通貨膨脹影響的功能

E：借款合同7、承接方必須持有由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的__，在證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，并對(duì)其提供的勘察文件的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

A．工程勘察資質(zhì)證書

B．工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書

C．工程勘察資質(zhì)證書或工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書

D．工程勘察資質(zhì)證書和工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書8、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括__。

A．總量結(jié)構(gòu)

B．區(qū)域結(jié)構(gòu)

C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D．供求結(jié)構(gòu)

E．資金結(jié)構(gòu)9、收入具有的特點(diǎn)包括。

A：是從企業(yè)的日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的

B：可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加

C：可能表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債的減少

D：不可能同時(shí)引起資產(chǎn)的增加和負(fù)債的減少

E：將引起企業(yè)所有者權(quán)益的增加10、下列用地，法定出讓年限為50年的有。

A：居住用地

B：工業(yè)用地

C：體育用地

D：娛樂用地

E：旅游用地

11、對(duì)于土地來說，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括等。

A：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

B：周圍環(huán)境和景觀

C：交通

D：形狀(規(guī)則與否)

E：面積大小12、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有。

A：自我消費(fèi)

B：房地產(chǎn)保值

C：房地產(chǎn)增值

D：開發(fā)利潤(rùn)

E：出租收益13、《拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償安置、搬遷期限等事項(xiàng)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷入應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立之日起__日內(nèi)到房屋拆遷主管部門辦理備案手續(xù)。

A．7

B．15

C．20

D．3014、綜合驗(yàn)收中的，是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

A：消防驗(yàn)收

B：規(guī)劃驗(yàn)收

C：環(huán)保驗(yàn)收

D：人防驗(yàn)收

E：借款合同15、下列會(huì)計(jì)行為中，屬于會(huì)計(jì)舞弊的行為有。

A：將現(xiàn)金和費(fèi)用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金

B：因?yàn)闀?huì)計(jì)政策理解錯(cuò)誤，未計(jì)入應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期的收入

C：材料核算人員因?yàn)槭韬?，沒有登記明細(xì)賬

D：會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算、抄寫差錯(cuò)

E：為調(diào)節(jié)利潤(rùn)多記待攤費(fèi)用16、__是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動(dòng)。

A．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

B．房地產(chǎn)管理

C．房地產(chǎn)開發(fā)

D．房地產(chǎn)運(yùn)作17、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為__。

A．成本加成定價(jià)法

B．目標(biāo)定價(jià)法

C．撇脂定價(jià)法

D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法18、房產(chǎn)測(cè)量中以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以__倍中誤差作為限差。

A．1

B．2

C．3

D．419、房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)都具有吸引力。

A：置業(yè)投資者

B：開發(fā)商

C：承包商

D：租客

E：專業(yè)人士20、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不應(yīng)該包括。

A：最佳區(qū)位

B：最佳規(guī)模

C：最佳用途

D：最佳集約度

E：最佳收益21、2025年8月，Z房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，取得了一塊住宅建設(shè)用地使用權(quán)，項(xiàng)目開發(fā)總投資2000萬(wàn)元(含500萬(wàn)元土地使用權(quán)出讓金)，如果B房地產(chǎn)開發(fā)公司要轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，除土地使用權(quán)出讓金500萬(wàn)元外，實(shí)際投入該住宅建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到萬(wàn)元以上。

A：200

B：250

C：400

D：500

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、下列關(guān)于貼現(xiàn)債券的表述正確的是。

A：貼現(xiàn)債券，也稱貼水債券

B：貼現(xiàn)債券，也稱附息債券

C：指券面上不附息票，發(fā)行時(shí)按規(guī)定的折扣率(貼水率)以低于券面價(jià)值的價(jià)格發(fā)行

D：到期時(shí)按券面價(jià)值償還本金的債券

E：其發(fā)行價(jià)格與券面價(jià)值的差價(jià)即為利息23、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先__。