老舊小區(qū)項目管理辦法一、總則（一）目的為加強老舊小區(qū)項目管理，提升老舊小區(qū)居住環(huán)境和居民生活質(zhì)量，規(guī)范項目實施流程，確保項目順利推進(jìn)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織負(fù)責(zé)實施的老舊小區(qū)改造、整治等相關(guān)項目。（三）基本原則1.以人為本原則：充分考慮居民需求，尊重居民意愿，保障居民合法權(quán)益，將改善居民居住條件作為項目實施的出發(fā)點和落腳點。2.安全第一原則：強化項目施工安全管理，確保施工過程中不發(fā)生安全事故，保障施工人員和居民生命財產(chǎn)安全。3.質(zhì)量至上原則：嚴(yán)格把控項目質(zhì)量，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行設(shè)計、施工、驗收，確保項目質(zhì)量達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。4.統(tǒng)籌兼顧原則：綜合考慮老舊小區(qū)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施改造、環(huán)境整治、功能提升等各項工作，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。二、項目前期管理（一）項目調(diào)研與規(guī)劃1.調(diào)研內(nèi)容對老舊小區(qū)的房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，包括房屋結(jié)構(gòu)安全、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、道路狀況、綠化情況、停車位數(shù)量等。了解居民對小區(qū)改造的需求和意見，通過問卷調(diào)查、座談會、入戶走訪等方式廣泛征求居民意見，確定改造的重點和方向。2.規(guī)劃編制根據(jù)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合城市總體規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求，編制老舊小區(qū)項目規(guī)劃方案。規(guī)劃方案應(yīng)明確項目的改造目標(biāo)、內(nèi)容、規(guī)模、投資估算、實施進(jìn)度等。規(guī)劃方案應(yīng)組織專家進(jìn)行論證，并征求相關(guān)部門、社區(qū)和居民的意見，確保規(guī)劃方案科學(xué)合理、切實可行。（二）項目立項與審批1.立項申請：按照規(guī)定程序，向相關(guān)部門提交老舊小區(qū)項目立項申請，申請材料應(yīng)包括項目規(guī)劃方案、可行性研究報告、資金來源證明等。2.審批流程：相關(guān)部門對立項申請進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見進(jìn)行修改完善后，予以批復(fù)立項。涉及規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、消防等方面的，需分別取得相應(yīng)部門的審批文件。（三）項目招投標(biāo)1.招標(biāo)方式：根據(jù)項目規(guī)模和性質(zhì)，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，選擇合適的招標(biāo)方式，可采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式確定項目的設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。2.招標(biāo)文件編制：招標(biāo)文件應(yīng)明確項目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，確保招標(biāo)過程公平、公正、公開。3.評標(biāo)與定標(biāo)：按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，確定中標(biāo)候選人。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見確定中標(biāo)人，并簽訂合同。三、項目實施管理（一）項目組織與協(xié)調(diào)1.成立項目管理機構(gòu)：設(shè)立老舊小區(qū)項目管理辦公室，負(fù)責(zé)項目的組織實施、協(xié)調(diào)溝通、監(jiān)督管理等工作。管理辦公室應(yīng)明確各成員的職責(zé)分工，確保工作有序開展。2.協(xié)調(diào)機制建立：建立與相關(guān)部門、社區(qū)、居民的協(xié)調(diào)溝通機制，定期召開項目協(xié)調(diào)會，及時解決項目實施過程中出現(xiàn)的問題。加強與供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位的協(xié)調(diào)配合，確保各項改造工作順利進(jìn)行。（二）工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量責(zé)任落實：明確項目各參建單位的質(zhì)量責(zé)任，建設(shè)單位對項目質(zhì)量負(fù)總責(zé)，設(shè)計單位對設(shè)計質(zhì)量負(fù)責(zé)，施工單位對施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，監(jiān)理單位對工程質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。2.質(zhì)量控制措施加強施工過程質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，按照設(shè)計文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工。施工單位應(yīng)建立質(zhì)量管理體系，加強質(zhì)量檢驗檢測，確保每道工序質(zhì)量合格。監(jiān)理單位應(yīng)加強對施工過程的旁站監(jiān)理，對關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序進(jìn)行重點監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和糾正質(zhì)量問題。建設(shè)單位應(yīng)定期組織質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時督促整改，確保工程質(zhì)量符合要求。（三）工程安全管理1.安全責(zé)任落實：建立健全項目安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確各參建單位的安全生產(chǎn)責(zé)任，建設(shè)單位對項目安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)，施工單位是安全生產(chǎn)的責(zé)任主體，監(jiān)理單位承擔(dān)安全生產(chǎn)監(jiān)理責(zé)任。2.安全管理制度施工單位應(yīng)制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，加強安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識和操作技能。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。加強對施工現(xiàn)場的安全檢查，及時消除安全隱患。監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位的安全技術(shù)措施和專項施工方案，對施工現(xiàn)場的安全狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全問題及時要求施工單位整改。（四）工程進(jìn)度管理1.進(jìn)度計劃制定：施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，制定詳細(xì)的工程進(jìn)度計劃，并報監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。進(jìn)度計劃應(yīng)明確各階段的工作任務(wù)、時間節(jié)點和責(zé)任人。2.進(jìn)度跟蹤與調(diào)整：監(jiān)理單位和建設(shè)單位應(yīng)定期對工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，及時掌握工程進(jìn)展情況。如發(fā)現(xiàn)實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度不符，應(yīng)分析原因，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程按時完成。（五）工程造價管理1.造價控制目標(biāo)：在項目前期，應(yīng)根據(jù)項目規(guī)劃和預(yù)算，確定合理的工程造價控制目標(biāo)。在項目實施過程中，嚴(yán)格控制工程變更和簽證，確保工程造價不超過預(yù)算。2.造價控制措施加強對工程計量和計價的管理，嚴(yán)格按照合同約定和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計量和計價。嚴(yán)格控制工程變更，工程變更應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行審批，變更費用應(yīng)納入工程造價控制范圍。定期對工程造價進(jìn)行分析和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決造價控制中存在的問題。四、項目資金管理（一）資金來源與使用原則1.資金來源：老舊小區(qū)項目資金來源主要包括政府財政撥款、專項債券、居民自籌、社會資本參與等。2.使用原則：項目資金應(yīng)?？顚Ｓ茫瑖?yán)格按照規(guī)定的用途使用，不得截留、挪用。資金使用應(yīng)遵循節(jié)約、高效的原則，確保資金發(fā)揮最大效益。（二）資金預(yù)算編制與審批1.預(yù)算編制：項目實施單位應(yīng)根據(jù)項目規(guī)劃和實施方案，編制項目資金預(yù)算。預(yù)算應(yīng)包括工程費用、設(shè)備購置費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費等內(nèi)容。2.預(yù)算審批：項目資金預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門審核后，報財政部門審批。財政部門應(yīng)根據(jù)項目實際情況，對預(yù)算進(jìn)行審核和調(diào)整，確保預(yù)算合理可行。（三）資金支付與核算1.資金支付：項目實施單位應(yīng)按照合同約定和工程進(jìn)度，及時向施工單位、供應(yīng)商等支付款項。支付款項時，應(yīng)嚴(yán)格審核相關(guān)憑證，確保支付合規(guī)。2.資金核算：項目實施單位應(yīng)建立健全資金核算制度，對項目資金的收支情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和核算。定期編制資金報表，向相關(guān)部門和單位報送資金使用情況。（四）資金監(jiān)督與審計1.監(jiān)督檢查：財政部門、審計部門等應(yīng)加強對老舊小區(qū)項目資金的監(jiān)督檢查，定期對資金使用情況進(jìn)行檢查，確保資金使用合規(guī)、安全。2.審計監(jiān)督：項目竣工后，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行審計。審計部門應(yīng)對項目資金的使用情況進(jìn)行全面審計，出具審計報告。對審計發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時進(jìn)行整改。五、項目驗收管理（一）驗收準(zhǔn)備1.資料整理：項目竣工后，施工單位應(yīng)整理工程竣工資料，包括工程竣工報告、工程質(zhì)量驗收報告、工程結(jié)算報告、工程監(jiān)理報告等。資料應(yīng)真實、完整、有效。2.自查自糾：施工單位應(yīng)組織對工程進(jìn)行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行整改，確保工程質(zhì)量符合要求。（二）驗收程序1.初驗：建設(shè)單位組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等對工程進(jìn)行初步驗收。初驗合格后，建設(shè)單位應(yīng)向相關(guān)部門提交初驗報告。2.竣工驗收：相關(guān)部門組織對工程進(jìn)行竣工驗收?？⒐を炇諔?yīng)邀請專家、居民代表等參加。驗收合格后，相關(guān)部門應(yīng)出具竣工驗收報告。（三）驗收內(nèi)容1.工程質(zhì)量驗收：按照相關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，對工程的建筑工程、安裝工程、市政工程等進(jìn)行質(zhì)量驗收，確保工程質(zhì)量符合要求。2.工程資料驗收：對工程竣工資料進(jìn)行審查，確保資料真實、完整、有效。3.使用功能驗收：對工程的各項使用功能進(jìn)行檢查，確保工程能夠正常使用。六、項目后期管理（一）物業(yè)管理移交1.移交內(nèi)容：項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定將小區(qū)物業(yè)管理移交給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。移交內(nèi)容包括物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)資料等。2.移交程序：建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂物業(yè)管理移交協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。移交過程中，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)清查和賬目核對，確保移交工作順利進(jìn)行。（二）維修養(yǎng)護(hù)管理1.建立維修養(yǎng)護(hù)制度：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)制度，明確維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任、維修養(yǎng)護(hù)流程、維修養(yǎng)護(hù)資金來源等。2.定期巡查與維護(hù)：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期對小區(qū)的房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。對需要維修養(yǎng)護(hù)的項目，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備正常運行。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.保潔制度建立：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立保潔制度，明確保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔頻次、保潔人員職責(zé)等。2.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)：加強對小區(qū)公共區(qū)域的清掃保潔，及時清理垃圾和雜物，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。定期對小區(qū)進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病