本文格式為Word版，下載可任意編輯第第頁房地產(chǎn)銷售活動方案房地產(chǎn)銷售活動方案

為了確定工作或事情順當(dāng)開展，經(jīng)常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面打算。那么制定方案需要留意哪些問題呢？下面是我?guī)痛蠹艺淼姆康禺a(chǎn)銷售活動方案，期望能夠關(guān)懷到大家。

房地產(chǎn)銷售活動方案1

一、營銷概況：

房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)分，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是由于買房子價(jià)位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出確定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會轉(zhuǎn)變想法，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜冗雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、平安等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必需加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創(chuàng)意理念：

房地產(chǎn)營銷策劃方案要到達(dá)尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必需在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于競爭，且樂此不倦；

3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；

4、感性生疏和理性生疏相處融洽；

5、留意歷史，敬重現(xiàn)實(shí)，睽重將來。

三、構(gòu)思框架：

1〕以塑造形象為主，渲染品嘗和意念；

2〕呈現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；

3〕表達(dá)樓盤和諧舒適生活；

4〕直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

四、實(shí)戰(zhàn)流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素養(yǎng)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體詳情等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中表達(dá)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)閱歷，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美支配；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完善。

好東西總有不同之處，因此“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比方：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，進(jìn)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。

2、主要賣點(diǎn)：

對樓盤進(jìn)行全面分析爭辯，概括為四個方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1〕地理位置；2〕、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；3〕、樓盤做工用料；4〕、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)懷的物業(yè)指標(biāo)。

3、繪制效果圖：

依據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、詳情豐富、品嘗高，由于樓盤的銷售，需要啟動購樓者對將來的想象，很多事實(shí)范例證明，精致的效果圖對營銷起了事半功倍的確定性作用。

4、廣告知求點(diǎn)：

1〕闡述樓盤的位置；2〕闡述樓盤所在地的歷史淵源；3〕闡述樓盤交通條件；4〕闡述樓盤人口密度狀況；5〕闡述樓盤的升值潛力；6〕闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；7〕闡述樓盤的背景；8〕闡述樓盤的舒適溫馨；9〕闡述樓盤的有用率；10〕闡述樓盤的付數(shù)打算；11〕闡述樓盤的品質(zhì)；12〕闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義；13〕闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推寬敞致劃分為三個階段：

第一階段〔預(yù)期到首期交樓入住〕：此階段廣告宣揚(yáng)以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品嘗、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。

一、前言：營銷理由

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值確定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價(jià)值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地把握一個商品的價(jià)值，因此是理智的，因此也就不存在市場營銷概念了。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對方。由于生疏到了商品的價(jià)值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的本錢購置某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

如今已經(jīng)步入了學(xué)問經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷端詳、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。

二、促銷：點(diǎn)石成金

如今的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)假如僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原來看不清的東西，一成不變的思維方法是最簡潔失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必需打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。

〔一〕立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的狀況下，要想靠急功近利的方式獵取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場上消滅了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前超群住宅的銷售市場競爭格外激烈，市場明顯供大于求。在此狀況下，假如華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”〔價(jià)格方面〕，倒也可以在超群獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此，必需盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，轉(zhuǎn)變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”〔營銷手段方面〕，實(shí)行“租售結(jié)合”的營銷策略。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變，供應(yīng)過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)轉(zhuǎn)變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子臨時未售出，我們也可以獲得確定的租金，而且，隨著超群經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展導(dǎo)致消費(fèi)推動的房價(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢的確，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特殊注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。

這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)覺：隨著大佛山的啟動及招商成果的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋始終消滅緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也消滅很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

〔二〕困中創(chuàng)“圓”〔園〕

眾所周知，頂樓幾乎成了全部開發(fā)商的心頭病，絕大部分避開不了“滯銷”的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了始終空置的.狀況。追本嗍原，我們必需找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的緣由：人的消費(fèi)思想是理性的，同時，他們的消費(fèi)行為也私利的，在確定高消費(fèi)品時，他們都會“挑三揀四”“當(dāng)心翼翼”，特殊是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。

其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實(shí)際動身，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪確定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用〔土坯本身具有非一般的吸熱功能〕。

并且，我們投入也不大，100平面或許只需20xx元即可，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)本錢。至此，頂樓的逆境我們就可以“圓”滿解決了?！簿唧w操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”〕

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、簡潔漏裂。在這里，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層〔如本人〕；另外，還必需實(shí)行低價(jià)、甚至本錢價(jià)銷售，在價(jià)格上對其固有的缺點(diǎn)以確定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其缺乏。對于頂樓簡潔產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建筑的過程當(dāng)中假如嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然如今房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信念么？〔當(dāng)然我對您們還是有信念的〕，假如有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了?！财鋵?shí)，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，由于營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”〕

〔三〕中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不憐憫弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長期的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最終也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永久保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。

目前，作為彈丸之地的超群，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必需實(shí)行差異化的市場策略，努力制造與對方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獵取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著超群低層消費(fèi)群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”〔社會中80%的錢把握在20%的人手中，而其余80%的人只把握著20%的財(cái)寶。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者〕，二手房市場異樣火暴，有些時日甚至趕超新居成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的連續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將連續(xù)甚至加深。

二手樓交易已成為一種進(jìn)展潮流，不行逆轉(zhuǎn)！有時，機(jī)會就出如今市場的轉(zhuǎn)變中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者擅長并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然”于機(jī)會。我們必需抓住這大好時機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個結(jié)果值即可。

關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有確定的市場依據(jù)的。到底，超群舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，平安系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)峻及人們的喜新厭舊心理作祟，在有確定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣揚(yáng)方法的基礎(chǔ)上〔后面提到〕，一次又一次的激發(fā)著他們的購置欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”〔銷售模式〕而付出。

〔四〕綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的最高幻想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回來自然。本人今日考察過貴園，微覺不妥，完善當(dāng)中有那么一絲絲缺乏：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬敞的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣猶如良好的運(yùn)營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。

〔五〕物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)進(jìn)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得歡快、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必需要受到特殊的待遇、確定的敬重，他埋單時才滿足，以后也興奮再次光臨；在購置商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永久”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的解釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最寵愛的品牌之一。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延長、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。由于物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在平安管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

三、推廣：多管齊下

一個成熟、成功的品牌，到最終所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣概壓人，而是以親和友善的姿勢向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)斗其實(shí)就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明白要敢于訴求的道理。舉一個最簡潔的例子：你愛上一個女孩必需英勇追?。》駝t，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。哀痛呀！對嗎？

最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？假如我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力氣〔手段〕全力去勸告他們、制服他們

〔一〕廣告：媒體打壓

廣告宣揚(yáng)主要以《超群信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以超群有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來削減廣告投入費(fèi)用，最大限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來超群電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道〔只是在黃金時段插播少次〕，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，實(shí)行任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的規(guī)律考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。

通過本人多次閱歷的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

假如廣告后收益>廣告費(fèi)用，則是經(jīng)濟(jì)的，可行！可是，學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性確定了其在參與全部實(shí)際時都必需是以最小的投入而制造利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必需將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，以到達(dá)花最少的費(fèi)用而獵取訴求的最大化。舉個例子，假如你在安靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的本錢要遠(yuǎn)大于扔小石頭的本錢，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于同樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實(shí)際，本人建議實(shí)行“過時”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特殊是在現(xiàn)今媒體不斷出新的狀況下，一般的公司是確定與墻體廣告劃清界線的。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的看法可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是有用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對吧？

〔二〕造勢：聲勢浩大

我個人比較觀賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個掛念媒體廣告的宣揚(yáng)會、展銷會。目的是進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動消費(fèi)的潛能。由于廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)簡潔產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個獨(dú)特化的內(nèi)涵，它對消費(fèi)者購置決策的影響力特殊有限。這時，我們必需借助一兩個推介會將原來“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

具體推介有多種操作方法：

1、利用突發(fā)大事〔包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的大事〕來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽識就能取勝的。借助突發(fā)大事宣揚(yáng)自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

2、必要時可以在荷城廣場開放一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，由于這樣的活動進(jìn)行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的缺乏，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清楚的模型；令其在確定購置意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。

四補(bǔ)漏：瞻前顧后

最終，特殊要留意的是，在執(zhí)行上面打算、進(jìn)行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息〔如名稱、地址、性質(zhì)等〕，其實(shí)在推介新有樓上，可以任憑找個借口〔理由、緣由〕進(jìn)行，如可以是“推陳出新”〔“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤〕。

五收尾：殷誠期盼

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)覺”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來，必需抓住以下三個關(guān)鍵：

1、勇于打破思維定式。

2、擅長另辟蹊徑。

3、敢于抓住機(jī)遇。

前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售進(jìn)展日益成熟的的今日，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不行少，而且必需做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，依據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓〔含負(fù)一層〕和兩棟塔樓〔分別高四層〕組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。依據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度動身，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略支配、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營銷總體策略

營銷總體策略是認(rèn)真分析、科學(xué)劃分并精精確?????入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獵取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、提倡一個財(cái)寶理念、提煉一個鮮亮主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針

依據(jù)本項(xiàng)目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2、提倡一個財(cái)寶理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3、提煉一個鮮亮主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面對年輕新銳、有自己獨(dú)特的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1、銷售〔招商〕目標(biāo)

2、銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段打算

依據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度打算，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。

五、項(xiàng)目銷售時機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分表達(dá)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時機(jī)及價(jià)格。

〔一〕項(xiàng)目入市時機(jī)及姿勢

1、入市時機(jī)：依據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷預(yù)備，在20xx年5月份房交會期間開盤〔或20xx年9月〕，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿勢：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)寶地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

〔二〕價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：接受比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。

3、價(jià)格策略：實(shí)行“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)風(fēng)格整〔略升〕，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣揚(yáng)策略及媒介組合

〔一〕宣揚(yáng)策略主題

1、獨(dú)特特色：“××商業(yè)城財(cái)寶地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建筑建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，提倡“投資財(cái)寶地產(chǎn)、獵取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的抱負(fù)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域的核心區(qū)域，進(jìn)展前景好，購置本錢低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

〔二〕宣揚(yáng)媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)寶投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時期，宣揚(yáng)媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3、開盤后的形象呈現(xiàn)期：為了呈現(xiàn)形象，以軟性深化挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項(xiàng)目招商說明會等形式。

房地產(chǎn)銷售活動方案2

一、活動名稱：購房抽車庫

目的：刺激銷售

思路：

如今的客戶對房子的要求是越來越高，對車子的需求也是越來越多，不是有車一族，也是即將要成為有車一族，因此在購置房子時，車庫也是他們考慮的重要因素之一

活動內(nèi)容：

選定一個活動日期，在活動規(guī)定期間內(nèi)購房者，均可享受“購房抽車庫”的活動，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的留意。

二、活動名稱：網(wǎng)上房源，一線牽

目的：讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，“春天”的生動形象

活動目標(biāo)客戶群：年輕客戶

思路：

網(wǎng)上沖浪、白領(lǐng)的生活、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣房屋，是一種新興的促銷方式，具較強(qiáng)的吸引力，而且到達(dá)率極高，易于人際傳播。此活動與咸寧或嘉魚的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。

活動內(nèi)容：

選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價(jià)高者得。同時，選擇一些主流媒體進(jìn)行軟性新聞的炒作。

三、活動名稱：早起的風(fēng)景更動人

目標(biāo)：直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場人氣

思路：

年底售樓前，提前半個月投播廣告，從而蓄積潛在購置人群。在開售之際，按買家買樓先后賜予不同折扣。

活動內(nèi)容：

在出售之初，按購置先后分別賜予購樓折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(具體按本錢和銷售走勢而定)。

四、活動名稱：萬元讓利約“惠”三湖春天—買房送“菜單式裝修”

目的：促進(jìn)銷售

思路：

能夠加快實(shí)現(xiàn)商品住宅的價(jià)值和使用價(jià)值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過一段時間的裝修、裝飾，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時間和精力，通過買房送裝修的活動，削減了消費(fèi)者購房投入的大量精力。

活動內(nèi)容：

由于購房者的社會地位、文化程度以及個人氣質(zhì)等因素的不同，對室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求和表現(xiàn)出來的獨(dú)特也不盡相同。購房者常依據(jù)自己的愛好和習(xí)慣，選擇適合于自己風(fēng)格的室內(nèi)裝飾、裝修的獨(dú)特追求?！安藛问窖b修”更適合如今促銷活動，選各不同戶型，以地段優(yōu)勢、小戶型優(yōu)勢和精裝修房優(yōu)勢為主要賣點(diǎn)?；蛟诨顒悠陂g，以菜單式裝飾送購房者裝飾。

五、活動名稱：換個角度看“春天”—攝影展

目的：以藝術(shù)的角度打造嘉魚最美的傳世之作，樹立樓盤形象

思路：

攝影被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命的一種力氣的方式。攝影，是藝術(shù)，同樣也是生活，用手中的每一個鏡頭記錄“三湖春天”最秀麗，動人的瞬間。

活動內(nèi)容：

與媒體、贊助商合作，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場展覽一周，民眾和評委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品，進(jìn)行頒獎儀式。

六、活動名稱：我和“三湖春天”有個約會，大型相親派對

目標(biāo)：加大樓盤宣揚(yáng)力度，促進(jìn)銷售

思路：

眼下由于社會環(huán)境的轉(zhuǎn)變，單身的人數(shù)不斷增加，孤獨(dú)的單身在“三湖春天”制造戀愛機(jī)會，邂逅一段佳緣，不僅可以觀賞到現(xiàn)場版“非誠勿擾”，單身的伴侶或許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意