上海物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強本市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主所收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。（四）定價形式物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。1.普通住宅的物業(yè)服務收費，實行政府指導價。2.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。二、物業(yè)服務收費標準（一）政府指導價標準1.普通住宅物業(yè)服務收費的政府指導價標準，由市價格主管部門會同市房屋行政管理部門制定，并根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務成本變動等情況適時調(diào)整。2.物業(yè)服務收費標準應當區(qū)分不同物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級，實行分等定價。具體標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務合同中約定，但不得低于政府指導價標準。（二）市場調(diào)節(jié)價標準1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。三、物業(yè)服務收費的構(gòu)成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務收費的計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（二）酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。五、物業(yè)服務收費的收取（一）收費時間物業(yè)服務收費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領取鑰匙次月起計收。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。（二）收費方式物業(yè)服務收費可以按月、按季或者按年收取，具體收取方式由物業(yè)服務合同約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。（三）費用調(diào)整1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格調(diào)整應當按照本市相關規(guī)定執(zhí)行。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)應當在調(diào)整物業(yè)服務收費標準前，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等情況告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主大會對調(diào)整物業(yè)服務收費標準有異議的，可以通過業(yè)主大會會議等形式?jīng)Q定是否調(diào)整。六、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責1.負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。2.依法查處物業(yè)服務收費中的價格違法行為。（二）房屋行政管理部門職責1.負責對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。2.指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務收費糾紛。（三）其他部門職責其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費的相關監(jiān)督管理工作。（四）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量、收費標準等進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務收費標準。（五）投訴處理業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務收費有爭議的，可以向價格主管部門或者房屋行政管理部門投訴，也可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。七、物業(yè)服務收費的相關規(guī)定（一）停車收費1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務收費，按照本市機動車停放服務收費管理的有關規(guī)定執(zhí)行。2.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備停放機動車的，應當收取場地占用費。場地占用費屬于全體業(yè)主共有，主要用于彌補物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理服務成本。（二）代收代交費用物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，代收水、電、氣、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。（三）裝修管理收費物業(yè)服務企業(yè)可以按照約定向業(yè)主或者裝修企業(yè)收取裝修管理服務費、裝修垃圾清運費等費用。具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務合同中約定。八、附則（一）解釋權本辦