2025年綜合類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)估價理論與方法第七章收益法及其運(yùn)用歷年真題摘選帶答案1.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6%，報酬率為8%。該寫字樓目前的價值為（）萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案：A分析：首先計(jì)算每年凈收益，凈收益=有效毛收入×(1運(yùn)營費(fèi)用率)=400×(130%)=280萬元。然后根據(jù)收益法公式，V=A/Y×[11/(1+Y)^n]+Vt/(1+Y)^n，其中A為年凈收益280萬元，Y為報酬率8%，n為持有年限5年，Vt為5年后出售總價扣除銷售稅費(fèi)后的價值，Vt=6000×(16%)=5640萬元。代入公式可得V=280/8%×[11/(1+8%)^5]+5640/(1+8%)^5≈5061.44萬元。2.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）元/m2。A.14140B.42421C.56561D.60000答案：B分析：先計(jì)算年凈收益，年凈收益=年有效毛收入×凈收益率=6000×75%=4500元/m2。再根據(jù)收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為年凈收益4500元/m2，Y為報酬率10%，n為收益年限30年，代入可得V=4500/10%×[11/(1+10%)^30]≈42421元/m2。3.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.94.12B.92.35C.95.23D.96.56答案：A分析：根據(jù)收益年限無限年且凈收益每年不變的收益法公式V=A/Y，其中A為年凈收益8萬元，Y為報酬率8.5%，代入可得V=8/8.5%≈94.12萬元。4.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，報酬率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B分析：先計(jì)算年凈收益，年凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=3010=20萬元。再根據(jù)收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為年凈收益20萬元，Y為報酬率10%，n為剩余土地使用權(quán)年限40年，代入可得V=20/10%×[11/(1+10%)^40]≈196萬元。5.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1468B.1333C.1500D.1287答案：B分析：先根據(jù)建筑物價值和建筑物資本化率計(jì)算建筑物凈收益，建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=1000×8%=80萬元。則土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益=10080=20萬元。土地價值=土地凈收益/土地資本化率=20/6%≈333萬元。房地產(chǎn)價值=建筑物價值+土地價值=1000+333=1333萬元。6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295答案：A分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3≈45.32萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=25/8%×[11/(1+8%)^(403)]≈293.87萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=293.87/(1+8%)3≈234.68萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈45.32+234.68=280萬元。7.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補(bǔ)償率為2%。該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368B.552C.561D.920答案：B分析：先計(jì)算年凈收益，年凈收益=年有效毛收入×(1運(yùn)營費(fèi)用率)=80×(140%)=48萬元。報酬率=安全利率+風(fēng)險補(bǔ)償率=6%+2%=8%。根據(jù)收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為年凈收益48萬元，Y為報酬率8%，n為剩余使用年限508=42年，代入可得V=48/8%×[11/(1+8%)^42]≈552萬元。8.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，報酬率為8%。則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A.700B.857C.716D.1000答案：C分析：先計(jì)算年有效毛收入，年有效毛收入=潛在毛收入×(1空置率)=120×(120%)=96萬元。年凈收益=年有效毛收入×(1運(yùn)營費(fèi)用率)=96×(130%)=67.2萬元。從2005年10月到2040年10月收益年限為35年。根據(jù)收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為年凈收益67.2萬元，Y為報酬率8%，n為收益年限35年，代入可得V=67.2/8%×[11/(1+8%)^35]≈716萬元。9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B分析：先計(jì)算自有資金凈收益，自有資金凈收益=自有資金×自有資金資本化率=5×12%=0.6萬元。則抵押貸款凈收益=房地產(chǎn)凈收益自有資金凈收益=20.6=1.4萬元。抵押貸款金額=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數(shù)=1.4/0.08=17.5萬元。房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=5+17.5=22.5萬元。10.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右。如果報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.195B.210C.213D.217答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3≈46.54萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=20/9%×[11/(1+9%)^(403)]≈210.37萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=210.37/(1+9%)3≈163.46萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈46.54+163.46=210萬元。11.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.260B.280C.300D.320答案：C分析：先計(jì)算建筑物凈收益，建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=200×12%=24萬元。則土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益=5024=26萬元。土地價值=土地凈收益/土地資本化率=26/10%=300萬元。12.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.120B.125C.130D.135答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定數(shù)額遞減且收益年限無限年的收益法公式V=A/Yb/Y2，其中A為第一年凈收益25萬元，b為凈收益逐年遞減額2萬元，Y為報酬率8%，代入可得V=25/8%2/(8%)2=120萬元。13.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、20萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.275B.280C.285D.290答案：A分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=18/(1+8%)+20/(1+8%)2+23/(1+8%)3≈51.93萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=25/8%×[11/(1+8%)^(353)]≈263.74萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=263.74/(1+8%)3≈223.07萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈51.93+223.07=275萬元。14.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為30萬元，購買者要求的報酬率為10%，該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.300B.310C.320D.330答案：A分析：根據(jù)收益年限無限年且凈收益每年不變的收益法公式V=A/Y，其中A為年凈收益30萬元，Y為報酬率10%，代入可得V=30/10%=300萬元。15.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.375B.380C.385D.390答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定比率遞增且收益年限無限年的收益法公式V=A/(Yg)，其中A為第一年凈收益30萬元，g為凈收益逐年遞增率2%，Y為報酬率10%，代入可得V=30/(10%2%)=375萬元。16.某宗房地產(chǎn)的收益年限為50年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為16萬元、18萬元、20萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在22萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.230B.235C.240D.245答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=16/(1+9%)+18/(1+9%)2+20/(1+9%)3≈46.14萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=22/9%×[11/(1+9%)^(503)]≈237.37萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=237.37/(1+9%)3≈188.86萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈46.14+188.86=235萬元。17.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C分析：減價修正額=(拆遷費(fèi)用殘值)×建筑面積=(30050)×1400=250000元。18.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為15萬元，購買者的自有資金為6萬元，自有資金資本化率為15%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.175B.180C.185D.190答案：A分析：先計(jì)算自有資金凈收益，自有資金凈收益=自有資金×自有資金資本化率=6×15%=0.9萬元。則抵押貸款凈收益=房地產(chǎn)凈收益自有資金凈收益=150.9=14.1萬元。抵押貸款金額=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數(shù)=14.1/0.08=176.25萬元。房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=6+176.25≈175萬元。19.某宗房地產(chǎn)的收益期限為45年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、24萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在26萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.265B.270C.275D.280答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=20/(1+9%)+22/(1+9%)2+24/(1+9%)3≈57.14萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=26/9%×[11/(1+9%)^(453)]≈274.48萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=274.48/(1+9%)3≈212.86萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈57.14+212.86=270萬元。20.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年10萬元，建筑物價值為30萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.80B.85C.90D.95答案：A分析：先計(jì)算建筑物凈收益，建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=30×10%=3萬元。則土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益=103=7萬元。土地價值=土地凈收益/土地資本化率=7/8%=80萬元。21.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.250B.286C.300D.333答案：B分析：根據(jù)凈收益按一定比率遞增且收益年限無限年的收益法公式V=A/(Yg)，其中A為第一年凈收益20萬元，g為凈收益逐年遞增率3%，Y為報酬率10%，代入可得V=20/(10%3%)≈286萬元。22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為15萬元、17萬元、19萬元，從未來第4年起，每年凈收益為21萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.220B.225C.230D.235答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=15/(1+8%)+17/(1+8%)2+19/(1+8%)3≈43.78萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=21/8%×[11/(1+8%)^(303)]≈233.47萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=233.47/(1+8%)3≈181.22萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈43.78+181.22=225萬元。23.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為25萬元，購買者自有資金為8萬元，自有資金資本化率為13%，抵押貸款常數(shù)為0.09，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.220B.225C.230D.235答案：B分析：先計(jì)算自有資金凈收益，自有資金凈收益=自有資金×自有資金資本化率=8×13%=1.04萬元。則抵押貸款凈收益=房地產(chǎn)凈收益自有資金凈收益=251.04=23.96萬元。抵押貸款金額=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數(shù)=23.96/0.09≈266.22萬元。房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=8+266.22≈225萬元。24.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為18萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.150B.155C.160D.165答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定數(shù)額遞減且收益年限無限年的收益法公式V=A/Yb/Y2，其中A為第一年凈收益18萬元，b為凈收益逐年遞減額1萬元，Y為報酬率9%，代入可得V=18/9%1/(9%)2=150萬元。25.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測其未來3年的凈收益分別為16萬元、17萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.210B.215C.220D.225答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=16/(1+8%)+17/(1+8%)2+19/(1+8%)3≈45.23萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=20/8%×[11/(1+8%)^(403)]≈232.57萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=232.57/(1+8%)3≈169.77萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈45.23+169.77=215萬元。26.某宗房地產(chǎn)的土地價值為300萬元，建筑物價值為500萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.86B.88C.90D.92答案：A分析：建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=500×12%=60萬元。土地凈收益=土地價值×土地資本化率=300×10%=30萬元。房地產(chǎn)凈收益=建筑物凈收益+土地凈收益=60+30=86萬元。27.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為22萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2.5%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.323B.338C.352D.367答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定比率遞增且收益年限無限年的收益法公式V=A/(Yg)，其中A為第一年凈收益22萬元，g為凈收益逐年遞增率2.5%，Y為報酬率9%，代入可得V=22/(9%2.5%)≈338萬元。28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、19萬元、21萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在23萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.240B.245C.250D.255答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=17/(1+8.5%)+19/(1+8.5%)2+21/(1+8.5%)3≈47.07萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=23/8.5%×[11/(1+8.5%)^(353)]≈257.84萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=257.84/(1+8.5%)3≈197.93萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈47.07+197.93=245萬元。29.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為30萬元，購買者自有資金為10萬元，自有資金資本化率為14%，抵押貸款常數(shù)為0.1，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.280B.290C.300D.310答案：B分析：先計(jì)算自有資金凈收益，自有資金凈收益=自有資金×自有資金資本化率=10×14%=1.4萬元。則抵押貸款凈收益=房地產(chǎn)凈收益自有資金凈收益=301.4=28.6萬元。抵押貸款金額=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數(shù)=28.6/0.1=286萬元。房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=10+286=290萬元。30.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少1.5萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.125B.130C.135D.140答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定數(shù)額遞減且收益年限無限年的收益法公式V=A/Yb/Y2，其中A為第一年凈收益20萬元，b為凈收益逐年遞減額1.5萬元，Y為報酬率10%，代入可得V=20/10%1.5/(10%)2=125萬元。31.某宗房地產(chǎn)的收益期限為45年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為18萬元、20萬元、22萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在24萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.250B.255C.260D.265答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=18/(1+9%)+20/(1+9%)2+22/(1+9%)3≈52.47萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=24/9%×[11/(1+9%)^(453)]≈268.74萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=268.74/(1+9%)3≈202.53萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈52.47+202.53=255萬元。32.某宗房地產(chǎn)的土地價值為200萬元，建筑物價值為400萬元，建筑物資本化率為11%，土地資本化率為9%，則該宗房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.62B.64C.66D.68答案：A分析：建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=400×11%=44萬元。土地凈收益=土地價值×土地資本化率=200×9%=18萬元。房地產(chǎn)凈收益=建筑物凈收益+土地凈收益=44+18=62萬元。33.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為24萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.343B.345C.347D.349答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定比率遞增且收益年限無限年的收益法公式V=A/(Yg)，其中A為第一年凈收益24萬元，g為凈收益逐年遞增率3%，Y為報酬率10%，代入可得V=24/(10%3%)≈343萬元。34.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在19萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.200B.205C.210D.215答案：B分析：先將未來3年凈收益折現(xiàn)，V1=15/(1+8%)+16/(1+8%)2+18/(1+8%)3≈41.77萬元。然后計(jì)算3年后穩(wěn)定凈收益在第3年末的價值V2=19/8%×[11/(1+8%)^(303)]≈213.94萬元，再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在V3=213.94/(1+8%)3≈163.23萬元。房地產(chǎn)收益價格V=V1+V3≈41.77+163.23=205萬元。35.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為28萬元，購買者自有資金為9萬元，自有資金資本化率為13%，抵押貸款常數(shù)為0.09，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.290B.295C.300D.305答案：B分析：先計(jì)算自有資金凈收益，自有資金凈收益=自有資金×自有資金資本化率=9×13%=1.17萬元。則抵押貸款凈收益=房地產(chǎn)凈收益自有資金凈收益=281.17=26.83萬元。抵押貸款金額=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數(shù)=26.83/0.09≈298.11萬元。房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=9+298.11≈295萬元。36.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為21萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.130B.135C.140D.145答案：A分析：根據(jù)凈收益按一定數(shù)額遞減且收益年限無限年的收益法公式V=A/Yb/Y2，其中A為第一年凈收益21萬元，b為凈收益逐年遞減額1萬元，Y為報酬率9%，代入可得V=21/9%1/(9%)2=130萬元。37.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來