南京和平物業(yè)管理公司

南京世貿(mào)大樓物業(yè)管理企劃書

二00三年七月

公司精神:

團結、高效

求實、發(fā)展

南朦和華物業(yè)公

司行世貿(mào)大揍業(yè)I提

供

一流服務

一流管理

南京和平物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理專業(yè)公司，具備物業(yè)管

理二級資質，從屬于南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司。（蘇房物業(yè)集團）

公司設有辦公室、財務科、物業(yè)管理科、經(jīng)租業(yè)務科、房產(chǎn)裝飾

分公司、公教一村物業(yè)管理處、南京市教委物業(yè)管理處、教工新村物

業(yè)管理處、薩家灣花苑物業(yè)管理處、古平崗物業(yè)管理處、漢中苑物業(yè)

管理處、易發(fā)科技大廈物業(yè)管理處、政治學院物業(yè)管理處、錦江花苑

物業(yè)管理處、香榭里物業(yè)管理處、華茂大廈物業(yè)管理處等機構。

公司擁有一支先進物業(yè)管理隊伍，各類專業(yè)技術人員24名，其

中中級職稱以上人員有8人，通過物業(yè)崗位培訓人數(shù)占公司總人數(shù)

75%O

公司自成立以來，遵循“業(yè)主第一，誠信服務，技術求精，講究實

效”精神。以服務住戶、顧客為宗旨，管理公教一村社區(qū)、南京市教

誨委員會辦公大樓等物業(yè)，優(yōu)質、及時服務受到市領導和業(yè)主必定。

公教一村社區(qū)99年被評為南京市先進住宅社區(qū)，被評為江蘇省先進

住宅社區(qū)。公司99年被玄武區(qū)政府評為文明單位，被南京市房產(chǎn)局

評為行風建設先進窗口單位。一被南京市政府評為發(fā)展“三產(chǎn)”先進

單位。為提高公司管理水平導入IS09001：國際質量認證體系。

1、公司現(xiàn)對外.業(yè)務范疇：

A.樓宇綜合管理體制；

B.房屋修繕；

C.房屋裝飾；

D.顧客需要其他特約服務。

2、公司質量方針：以人為本，至誠服務，持續(xù)改進，業(yè)主滿意。

4.既有組織構架圖

第一章保證物業(yè)管理實行整體設想和策劃案

南京城自古便是富麗名貴之城，人口繁盛，商貿(mào)發(fā)達。南京世貿(mào)

大樓座落在繁華山西路附近，整個樓體設計簡潔明了，設備、設施齊

全，是一幢當代化辦公大樓。

部

盍

元

第一節(jié)管理思想

通過實地考察和認真研究，從物業(yè)管理角度分析，對大樓鮮

明特點和規(guī)定有了全面結識和理解。滿足這些特點和規(guī)定，管好這一

辦公大樓，正是對物業(yè)管理公司實力考驗。

一、項目管理特點和規(guī)定

1.服務高層次，管理高原則

南京是省會都市，都市發(fā)展、建設使得高層建筑辦公大樓一幢幢

拔地而起，物業(yè)管理服務隨之而生。世貿(mào)大樓裙樓某些是江陰寶華集

團辦公地。集各類會議、業(yè)務洽談、商務活動等多項工作服務及功能

于一體辦公大樓。這就規(guī)定咱們管理和服務必要從高起點、高原則做

起。

2.技術規(guī)定高水平

世貿(mào)大樓是集辦公、商務活動、業(yè)務洽談為一體綜合性建筑，其

配套設施有安全監(jiān)控系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)，供配電、供水系統(tǒng)，通信

系統(tǒng)等。均采用了當前較先進設備，科技含量高，管好這些設施設備,

使之能正常運轉，保證大廈各項工作順利開展是物管公司首要任務。

第二節(jié)管理體系和人員配備

L管理體系

大樓物業(yè)管理實行南京和平物業(yè)管理公司領導下世貿(mào)大樓管理

處管理體系，咱們將充分運用自身人才、技術、管理和資源優(yōu)勢吸取

先進物業(yè)管理模式，結合特點，制定大樓管理方案。

A.江陰寶華集團與南京和平物業(yè)管理公司是物業(yè)管理契約美系，

雙方均有遵守契約義務。江陰寶華集團有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作權

力，大樓物業(yè)管理處有及時反饋管理信息義務。

B、南京和平物業(yè)管理公司與大樓管理處是從屬關系，管理處接

受南京和平物'業(yè)管理公司領導及監(jiān)督檢查，南京和平物'業(yè)管理公司

指引和協(xié)助管理處做好大樓管理工作。

2.管理人員配備原則

要想管理好、運作好，該大樓必要配備一支管理規(guī)范，技術精

湛、責任心強物業(yè)管理隊伍。管理人員配備原則是：精干、高效、實

用。

A.管理處經(jīng)理

選派高素質，既精通管理，又精通專業(yè)技術，具備豐富物業(yè)管

理經(jīng)驗，有決策組織協(xié)調能力人擔任。

B.操作人員采用專兼職合理配備

大樓物業(yè)管理噪作人員依照大廈特點米用專職與兼職相結合方

式合理配備。在物業(yè)管理實際運營中，人力成本普通占到管理費總支

出70%,為了節(jié)約管理成本，咱們按照精干、高效實用原則配備人員

到各崗位，并規(guī)定在崗人員一專多能。充分挖掘潛力發(fā)揮人主觀能動

性，以滿足尋常管理需求。

精湛

a一

利

裝

嗦S

第三節(jié)運營保障制度嚴密周全

咱們策劃大樓群樓某些管理方案中始終將優(yōu)質服務理念貫穿于

整個物業(yè)管理活動中，以周密運營保障制度保證服務水準。

針對大樓特點，除制定了詳細可行運營方案外，各部門均有完

整工作制度和操作規(guī)程。大廈建筑、修繕管理，貫徹負責人，建立嚴

格巡視，修繕，訪制度，保證大樓外觀完好，零修、急修及時。為管

理好大樓先進設施沒備，嚴格上崗證制度，保證按國標規(guī)范管理，勤

查勤檢，保證各系統(tǒng)狀態(tài)良好維修保養(yǎng)及緊急搶修辦法貫徹。環(huán)境保

潔工作按規(guī)定工作程序執(zhí)行，定崗定人，循環(huán)巡邏，保持環(huán)境優(yōu)美整

潔統(tǒng)一。交通車輛管理，停車場車輛停放有序，大樓內外要保證道路

暢通。

安全護衛(wèi)工作是重中之重，人防、物防、技防相結合，固定崗、

巡邏崗值班相結合，以完善、科學防范體系，保證大廈安全。對也許

浮現(xiàn)突發(fā)事件，如火警、斷電、匪警等，都制定了應急解決預案。

第二章質量管理目的和管理方式、工作籌劃

第一節(jié)質量管理目的

用咱們優(yōu)質服務為世貿(mào)大樓創(chuàng)造出“整潔，文明，安全，舒服”

辦公環(huán)境。

那期進住后N日起:一年內力求達到相稱于南京市物業(yè)管理“市

第二節(jié)管理方式

將

星

目

現(xiàn)&5

一

,交t

在

一

n在

笛1

1§

W口>:

層

不

第三節(jié)工作籌劃

依照擬定管理方式和管理運營流程，按照輕重有序，科學實效原則,

咱們將在合同訂立后最短時間內，派出精干工作小組進入世貿(mào)大樓。

正常運營期管理籌劃

序號項目內容

—建筑物及公共設施維1.制定建筑物養(yǎng)護和維修籌劃方案；

護保養(yǎng)2.建筑本體養(yǎng)護，維護管理。

3.建筑木體養(yǎng)護，維護管理。

1.設備資料管理；2.設備分階段運營管理；

設備維修養(yǎng)護3.設備養(yǎng)護與維修管理；4.設備能耗測算監(jiān)控

管理。

二安全護衛(wèi)管理大樓整體護衛(wèi)；2.車輛管理；

3.郵件收發(fā)。

大樓室外保潔衛(wèi)生工作區(qū)域；

四環(huán)境管理1.

2.大樓各樓層保潔衛(wèi)生工作。

2.大樓各樓層保潔衛(wèi)生工作。

第三章組織架構及人員配備、培訓和管理

第一節(jié)世貿(mào)大樓物業(yè)管理處基本組織加構圖及人員配備

第二節(jié)人員培訓

培訓，是南京和平物業(yè)管理公司內部重要工作之一。由于領導高

度注重，近年來公司已培養(yǎng)出一大批德才兼?zhèn)?，復合型物業(yè)管理干部,

分布在各個重要崗位上，并儲備了一批管理干部和技術骨干隊伍.對

順利完畢公司管理目的起到重要保證作用，這也是和平物業(yè)最大人

才優(yōu)勢所在。

一、培訓特點

一是系統(tǒng)性：從物業(yè)管理理念，思想，服務意識，業(yè)務知識，技

術操作能力培訓，旨在全面提高人員素質。

二是專業(yè)性強，每個崗位人員都必要具備一至二個專業(yè)技術技

能。

二、培訓目的

目的就是要通過全方位、全過程，全員培訓，把公司員工培養(yǎng)成

一支文化素質高，服務意識強，業(yè)務技能精，高水平物業(yè)管理隊伍。

三、培訓方式

公司培訓分內部組織，外部選送培訓等。

1.內部組織培訓：由公司辦公室，物業(yè)科、勞資科依照人員、技

術、崗位、工種需求，制定出共同科目全員培訓籌劃。

2、外部選送培訓，有籌劃地選送員工到行業(yè)及有關專業(yè)主管部

門進行資格培訓。

第四章檔案建立與管理

檔案資料管理是物業(yè)管理工作一種重要構成某些，規(guī)范科學檔案管

理可以使咱們充分理解世貿(mào)大樓設施設備使用維修狀況，并為尋常

管理工作提供根據(jù)。南京和平物業(yè)有一套完整檔案管理方案和管理制

度，采用電腦存儲、原始檔案入庫保存并用方式，將檔案資料按不同

性質、類別、編號、造冊、分柜保管，以便尋常管理中查找調用C

檔案、資料分類一覽表

表一大樓資料

名稱資料內容

工程建筑A.規(guī)劃圖紙、項目批文，用地文

產(chǎn)權資料B.建筑允許證，投資允許證，開工允許證

B.建筑允許證，投資允許證，開工允許證

B.建筑允許證，投資允許證，開工允許證

物業(yè)資料A.大樓基本資料；B.大樓附屬設施資料

A.竣工圖一一總平面圖建筑、構造、附屬工程及隱蔽管線全套圖紙

工B.地質勘察報告

程C.工程合同及開工、竣工報告

技D.工程預算

術E.圖紙會審記錄

資F.工程設計變更告知及技術核定單（含質量事故解決記錄）

料G.隱蔽工程驗收簽證

H.沉降觀測記錄

I.竣工驗收證明書

J.鋼材、水泥等重要材料質量保證書

K.新材料、構配件鑒定合格證書

L.水、電、衛(wèi)生器具，電梯等設備檢查合格證書

M.砂漿、混凝土試壓報告

N.供水試壓報告

0.設備清單安裝調試記錄，使用注意事項闡明，質保書和保修單操作

手冊等

P.關于工程基本上其她重要技術次定和文獻

表二物業(yè)管理資料

名稱資料內容

行政文獻A.政府部門文獻、法規(guī)；B.物業(yè)公司文獻；C.管理處規(guī)章制度、

業(yè)務記錄告知等文獻。

員工管理檔案A.員工各人詳細資料；B.員工業(yè)績考核記錄；C.員工業(yè)務管理

檢查記錄。

培訓1檔案A.各項培訓籌劃及實行記錄；B.培訓成果考核及跟蹤記錄，

設備管理A.各類公共設施保養(yǎng)維修記錄；B.各項機電設備保養(yǎng)維修及運

營記錄；C.設備檢查記錄。

維修服務A.維修服務登記表；B.維修回訪記錄。

保安管理記錄A.尋常巡察記錄；B.交接記錄；C.車輛管理記錄；D.物資放行

目錄；E.緊急事件解決記錄；F.值班記錄。

保潔A.滅殺記錄；B.衛(wèi)生檢查考核記錄。.

收費管理檔案A.月收入明細表及匯總表；B.大樓管理處與外單位訂立各類合

同。

投訴及A.顧客投訴記錄；

解決記錄B.投訴解決、回訪記錄。

B.投訴解決、回訪記錄。

第五章管理服務內容及原則

第一節(jié)世貿(mào)大樓物業(yè)管理服務運作流程

一、管理處整體運作流程

1,擬定管理方案、規(guī)章制度、工作規(guī)程、準備進駐資料。

2、物業(yè)接管與驗收：

1）內部管理與監(jiān)督；

2）大樓事務性工作；

3）物業(yè)設施設備維修及保養(yǎng)；

4）安全護衛(wèi)管理；

5）交通車輛管理；

6）清潔衛(wèi)生管理；

7）特約服務。

二、大樓物業(yè)驗收與接管流程

1,接受全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖，供水、供

氣、供電及公共設施線路圖；消防設施圖；停車場與交通通道圖，電

梯及機電闡明書，合同，保險合同，操作設備、維修養(yǎng)護闡明書及圖

紙建筑物，構筑物施工圖、竣工圖，建筑物經(jīng)濟技術指標登記表。

2、抄水、電、氣表底數(shù)，輸入備案。

3,歸類整頓保修項目期限、原則、責任、方式等關于資料及重

大保修項目附細則與圖紙。

4.填報書面移送手續(xù)，訂立物業(yè)管理正式接受文獻、接管。

三、大樓管理處顧客報修、投訴解決流程

1.來訪、電話、報修投訴；

2、接待人員接待，填顧客報修、投訴登記表；（對負責人開不合

格項報告）

3.接待人員傳達給有關部門負責人進行解決；

4.負責人解決報修、投訴，完畢后將解決狀況反饋給經(jīng)理；

5.經(jīng)理進行回訪，填寫回訪登記表；

6.整頓匯總所有報修，投訴、回方記錄，做好分析記錄；

7、對投訴采用糾正辦法，并跟蹤驗證。

四、大樓設備緊急故障維修流程

1.運營故障，申報維修；

2.設備維修單；

3.經(jīng)理審批并組織維修人員到現(xiàn)場維修重大基本上報市電化教

誨館審批監(jiān)督指引；

4、維修完畢檢查，運營合格；

5.做好維修記錄；

6,歸檔保存。

五、大樓保潔管理流程環(huán)境

清潔衛(wèi)生每日工作規(guī)程

1.著裝統(tǒng)一佩戴胸牌。

2.著裝整潔干凈，鈕扣按規(guī)定扣好，不得敞開外衣，挽袖

或卷起褲腳。

3、正常工作期間，每日上午6：30到崗，對群樓內各樓道、

電梯轎廂、群樓院落等進行清掃、保潔，7：30結束。

4.業(yè)主工作期間對公共區(qū)域進行流動保潔。

5.業(yè)主下班后再次對公共區(qū)域進行徹底保潔

6、管理處經(jīng)理每日對如下工作進行巡檢、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題

及時解決，并作好記錄。遇特殊狀況，應安排加班，保證環(huán)境清潔衛(wèi)

生。物業(yè)管理清潔保障運作規(guī)范

衛(wèi)生原則

1)保持地面大理石無腳印、無污漬、無煙蒂、無痰跡、無垃圾。

2)大廳內其她部位，如柱面、墻面、臺面、欄桿，椅子、沙發(fā)、

燈座等，保持光亮、整潔，無灰塵。

3)玻璃大門無手印及灰塵，保持干凈,光亮、完好無損。

樓房公共區(qū)域操作程序

走道、茶水間

(1)對公共區(qū)域走廊、通道進行全面清掃。

(2)白天定期清掃走廊，不斷地循環(huán)依次推地坪，保持地面干

凈。

(3)用揩布擦灰，依次從左到右，由上到下。

(4)做好茶水間衛(wèi)生工作，保證地面干燥、清潔。

(5)每日工作結束前，把樓面上垃圾集中后，帶到指定地點；樓

面上不準有垃圾過夜。

扶梯

1）用拖把把扶梯擦干凈，若拖把拖不到，要用揩布擦干凈。

2）將扶手從上到下擦干凈。擋桿或玻璃檔面，做到無灰塵、無手

印。

3）扶梯四周墻面及消防器材上灰塵要及時嬋凈。

4）每個樓面樓梯進出口處，要保持于凈、整潔。

電梯及電梯廳

1）每日夜間對電梯廳及電梯內墻面和地面進行全面擦拭清掃如

梯門、轎箱四壁、梯內鏡面、天花板、照明燈具以及對地毯吸塵等。

2）對電梯廳地坪進行保潔，保持電梯干凈、整潔。

3）業(yè)主下班后定期對電梯進行清潔、保養(yǎng)，涉及對電梯門壁進行

打蠟上光。

4）定期更換地毯，必要時可增長更換次數(shù)。

室外場地

工作流程

1）清掃地面灰塵和垃圾。

2）每星期進行兩次大面積沖洗（星期六、星期天或7:30前掃干

凈，保證無積水。

3）不斷地循環(huán)地清掃，保持地面無灰塵、無垃圾、無煙蒂。

4）所有垃圾集中到總垃圾箱里。

5）保持室外場地各類標牌、欄桿、墻面、燈座清潔。

6）保持室外場地上下水道口干凈、暢通。

衛(wèi)生原則

(1)地面保持清潔、光亮，無污跡、無水跡、無腳印。

(2)走道四角及蹋腳板保持于凈，無垃圾。

(3)茶水間保持清潔、整潔，保證整個大樓所有部門茶水供應,

保證飲用水衛(wèi)生，注意安全用電，防止燙勿。

(4)樓面垃圾間內垃圾箱放置整潔，把垃圾袋套在垃圾箱上；四

周無散積垃圾，無異味。

(5)墻面及走道設施、門框、通風口、燈管，保持干凈，無積灰。

(6)安全扶梯臺階保持清潔，無污物、無垃圾；扶桿上保持光亮，無

積灰。

(7)保持電梯梯門光潔、明亮，轎箱及四壁地面干凈、整潔。

(8)室外場地地面，做到無垃圾、無灰塵、無煙蒂、無紙屑

衛(wèi)生間

該區(qū)域規(guī)定每日多次清掃，每天第一次保潔工作必要在6:30前

做好。

操作程序

1)先用清潔劑清洗小便池，并噴上除臭劑。

2)按順序擦拭面盆、水龍頭、臺面、繚面。

3)墻面要用清潔劑清潔。

4)地面用拖把拖干，保持地面干燥、十凈。

5)依照狀況配備好卷筒紙和洗手液。

6)噴灑適量空氣清新劑，保持衛(wèi)生間內空氣清新，無異味

7)檢查與否有漏掉處，不遺忘清潔工具

衛(wèi)生原則

(1)衛(wèi)生潔具做到清潔，無水漬、無頭發(fā)、無異味。

(2)墻面四角保持干燥、無蛛網(wǎng)，地面無腳印、無雜物。

(3)鏡子保持明凈，尢灰塵、尢污痕、無手印、無水漬。

(4)金屬器具保持光亮，無浮灰、無水漬、無銹斑。

(5)衛(wèi)生用品保證齊全，無破損。

(6)保持衛(wèi)生間內空氣清新。

停車場、車庫

操作程序

(1)定期清除地下車庫內灰塵、紙屑等垃圾。

(2)將墻面以及所有箱柜和器具外灰塵憚掉。

(3)及時清除地下室進出口處垃圾，以避免下水道堵塞。

(4)經(jīng)常查看車庫內衛(wèi)生狀況.不容許在車庫堆放物品及垃

圾。

(5)經(jīng)慣用濕拖把拖去灰塵，保持場地清潔。

衛(wèi)生原則

(1)保持車庫道路暢通，無堆積垃圾及物品。

(2)保持地面無灰塵、無垃圾。

玻璃及不銹鋼

操作程序

(1)工作前，準備好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清潔

劑、水桶、揩布等。

(2)用沾水毛刷將稀釋后清潔劑攪勻，來回涂在玻璃表面。用刮

窗器從上到下、從左到右，及時將水刮下，然后用揩布把四周及地下

水跡擦干。

(3)如遇玻璃表面較臟，在進行第二步操作前，先用水涂在

玻璃上，用刀片輕輕地刮去表面污垢。

(4)不銹鋼應用絨布揩，并用不銹鋼光亮劑定期上光。

衛(wèi)生原則

(1)玻璃無灰塵、無水漬，保持干凈、光亮；

(2)玻璃上污跡、手印應及時清除，保持清潔。

(3)要防止玻璃因清潔不當而發(fā)毛。

(4)愛護清潔工具，注意保養(yǎng)，不得用損壞工具擦洗玻璃。

(5)不銹鋼無灰塵、無水跡、無污漬、無手印。

金箔和紫銅保潔

金箔是指在建筑物與構筑物及附件表面貼上一層薄薄黃金簿片，其

外型美觀，但容易積灰，保潔困難，稍不留意就會被某些擦掉。因

而，

在保潔時必要注意幾點：

1.在小灰塵狀況下用上好雞毛彈子輕輕彈幾次即可。

2.在厚灰、油灰狀況下，用純水噴灑，并視狀況可不擦或用柔軟

絲絨布巾依照需要輕擦，或輕重結合擦去厚灰、油灰。

3、在非要使用藥水才干保潔狀況下，一定要使用中性藥水，要

無腐蝕、無酸堿等。

紫銅保潔：使用中性藥水為最佳，全能清潔劑稀釋一定要到位,

再用柔軟布巾榛凈，最后使用銅亮劑。

清潔衛(wèi)生管理程序

職責

1.管理處經(jīng)理負責審批(清潔綠化工作檢查原則)并擬定《清潔綠化

工作檢查原則》，和保潔質量尋常檢查監(jiān)督。

2.保潔員負責責任區(qū)域內保潔工作。

工作流序

清潔衛(wèi)生質量原則擬定

(1)管理處經(jīng)理每年1月15日前依照物業(yè)管理合同中關于清潔衛(wèi)

生規(guī)定和最新訪問記錄總結中關于清潔衛(wèi)生方面意見，擬定《清潔綠

化工作檢查原則》(如下簡稱衛(wèi)生原則)或提出對其修改意見，報公司

審核。

(2)公司批準衛(wèi)生原則作為管理處組織保潔工作和檢查保潔質量

根據(jù)。

保潔工作安排

(1)管理處經(jīng)理考慮群樓內各某些保潔工作量大小，提出保潔員

配備方案并劃分各保潔員負責范疇，報公司審批后施行。

(2)保潔員聘任及管理按《勞務工管理程序》進行。

3.保潔員按衛(wèi)生原則規(guī)定和《保潔綠化工作手冊》規(guī)定進行保潔

工作。

4?保潔質量檢查監(jiān)督。

(1)保潔主管正常工作日每天檢查保潔質量，并保證對所有保潔

員責任范疇在一周內至少檢查一次，檢查成果記錄于《保潔質量巡視

登記表》，發(fā)現(xiàn)問題，即時規(guī)定責任保潔員解決。

(2)保潔主管每月初匯總上月《保潔質量巡視登記表》提交管理

處經(jīng)理閱批。

(3)管理處經(jīng)理每周至少一次檢查保潔質量，檢查成果記錄在

《保潔質量巡視登記表》，發(fā)現(xiàn)問題，即時告知保潔主管解決或直接

規(guī)定責任保潔員解決。

5、管理處經(jīng)理每月分析匯總《保潔質量巡視登記表》(必要時可

《記錄技術應用程序》采用記錄技術進行分析)，對經(jīng)常發(fā)生問題,

采用進一步辦法。

記錄

《保潔質量巡視登記表》保存一年，

大廳尋常保潔項目

(1)清掃地面及人口處腳墊。

(2)抹凈玻璃門、玻璃幕和玻璃間格。

(3)抹凈各種家具擺設以及裝飾物。

(4)抹凈墻壁和墻壁上裝飾物。

(5)抹凈標志牌、服務臺。

(6)垃圾桶清倒、抹凈。

(7)抹凈金屬柱身、扶手、架子等金屬飾物。

保潔注意事項

1）大廳入口區(qū)域應派人清潔保養(yǎng)，隨時擦除客人進入時留下腳

印和其她灰塵。

2）大廳地面多為花崗巖、大理石、瓷磚、膠地板或地毯，應依照不同

建筑裝修材料，采用不同清潔保養(yǎng)辦法。

3）不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾物，如柱身、扶手、標志牌等，容易受

腐蝕，清潔保養(yǎng)時要選用專用清潔劑、保護劑，保養(yǎng)時注意不要留劃

痕。

4）大廳公用部位清潔，應先清潔洗手間，安放衛(wèi)生紙，再清理

其她部位。

垃圾收集解決規(guī)程

垃圾存儲應視狀況分別設立垃圾桶、垃圾箱、字紙簍、集葉筐等

暫時存儲垃圾容器。但需注意：

1.存儲容器要按垃圾種類和性質配備。

2.存儲容器要按垃圾產(chǎn)生量放置在各個場合。

3.存儲容器要易存儲、易清倒、易搬運、易清洗。

4、有些場合存儲容器應加蓋，以防異味散發(fā)。

5、存儲容器及存儲容器周邊（地面、墻壁）要保持清潔：

垃圾收集清運操作程序

L及時清除樓面上所有垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并

選取適當通道和時間。

2.在清除垃圾時，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上。

3、要注意安全，不能將紙盒箱從上往下扔。

4、要經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾問整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲。

5.配合做好清運垃圾工作。

玻璃門、窗、鏡面清潔作業(yè)程序

一、先用鏟刀鏟除玻璃邊沿上污垢。

二、將玻璃清潔劑按1：5加入清水稀釋。

三、把浸有玻璃水毛巾裹在玻璃刮上，然后用恰當力量按在玻璃

頂端，從上往下垂直刮。

四、除掉毛巾，用玻璃刮刮去玻璃上水分。

五、一洗一刮連貫進行，當玻璃位置與地面較接近時，可以將削

橫向移。

六、用無絨毛巾抹去玻璃框上水珠。

七、最后用拖把抹凈地向上污水。

八、清潔高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。

安全護衛(wèi)某些管理運營方案

世貿(mào)大樓群樓安全保衛(wèi)實行全天候封閉式管理，安全護衛(wèi)員24小時

值班。人防、物防，技防相結合，各崗位安全護衛(wèi)人員盡忠職守、各

司其職，力求給業(yè)主創(chuàng)造一種安全、舒服辦公環(huán)境。

一、人員配備

我公司配備有專職安全護衛(wèi)人員，均接受過專業(yè)保安培訓，持證

上崗，身體素質好，政治作風優(yōu)良，有近年豐富安全保衛(wèi)工作經(jīng)驗。

世貿(mào)大樓群樓某些物業(yè)管理處擬配備專職安全護衛(wèi)員。分門崗、

巡邏崗、監(jiān)控人員、車管員等。

二、人員分布及工作范疇

1.門崗護衛(wèi)：門衛(wèi)室24小時值班，負責人員、車輛進出大門，

信件收發(fā)、來訪人員登記及大門口區(qū)域安全保衛(wèi)工作。

2.監(jiān)控值班：負責監(jiān)控設備運營、監(jiān)控發(fā)現(xiàn)不可疑狀況或接到報

警時及時妥善解決。

3、巡邏護衛(wèi)：24小時不定期在管理區(qū)域內巡邏，對區(qū)域內安全

保衛(wèi)工作負責，及時制止不安全、不文明現(xiàn)象，對可疑人員進行盤查

及接受業(yè)主求助、報警。

4、車管員：引導進入?yún)^(qū)域機動車輛有序停放和指引自行車有序

停放。

三、各項管理規(guī)程

㈠治安保衛(wèi)管理規(guī)程

1.物業(yè)管理處設專職安全護衛(wèi)人員進行管理，區(qū)域范疇內24小

時有安全護衛(wèi)進行巡視，大門口門衛(wèi)室有專人負責。

2、門衛(wèi)安全護衛(wèi)對于外來人員有權詢問規(guī)定出示有效證件并來

訪登記，對于可疑人員將回絕進入，如情節(jié)嚴重者將移送公安機

關解決。

㈡消防管理規(guī)程

1.管理區(qū)域范疇內禁止堆放易燃、易爆危險品。禁止未經(jīng)批準生明火、

燃放煙花爆竹。

2.請注意加強防火宣傳意識，自覺保護各種消防設施、設備。禁

止損壞消防箱、消防龍頭等設備。未發(fā)現(xiàn)火情任何人不得動用消防器

材及手動報警器。

3.配備滅火器，物管處配有滅火器材分布圖。壓力器每半年

檢查一次壓力指數(shù)、指針低于綠區(qū)應重新灌裝，并做好檢查記錄。

4、為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，在使用電力、煤氣、供水

等設備完畢后關閉閥門以防止意外。

5、消防通道應保持暢通，不得上鎖、堵塞及停放車輛。

㈢車輛交通管理規(guī)程

1.為保護全體業(yè)主及工作秩序，一切車輛進入物.業(yè)區(qū)域內需按照指

定地點停放，積極配合管理。

2.自行車進入物業(yè)區(qū)域后不得騎行，請統(tǒng)一履行到指定區(qū)域停

放。

3、外單位機動車原則上不得進入管理區(qū)域，業(yè)主車輛需在車管

員指引下有序停放。

4.機動車進入管理區(qū)域內禁止鳴號，限速15公里/小時。

5.載有易燃、易爆危險品車輛、大噸位載重車輛及出租汽車禁止

進入。

6、車輛進出時小心駕駛，注意觀測，避免損壞她人車輛及公用

設施。

7、施工車輛及大件物品運送車輛進出管理區(qū)域請?zhí)崆案嬷飿I(yè)

管理處。物品出門應持業(yè)主出門證。

㈣車輛停放管理規(guī)程

1.所有車輛按指定地點停放。

2.車管員必要認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情

服務，

保證車輛安全，維護好車輛停放秩序。

3.車輛進場后，必要按指定位置停車，排列整潔，不得阻塞通

道，

車管員認真核查車鎖、車牌號，避免業(yè)主財產(chǎn)損失。

4、車管員對收容業(yè)主未鎖車輛、遺失物品統(tǒng)一交門衛(wèi)登記保存，

由業(yè)主憑有關證件領取。

5.車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑人員，及時報告上級主管，

并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時囑咐接班人注意，并記錄在交接

登記薄上，同步將其他需要注意事項記錄在登記薄上以備查。

㈤監(jiān)控室管理

監(jiān)控室是掌握區(qū)域內安全動態(tài)，設備運營控制工作指揮中心，

其管理十分重要，特制定如下制度：

1.監(jiān)控室是最核心部位，閑人不得進入。

2.監(jiān)控室實行定期值班，設備專人操作，值班人員不得擅離職

守。

3.保持室內衛(wèi)生清潔，設備無塵、保養(yǎng)完好無損。

4.監(jiān)控室值班人員應詳細填寫值班時原始」，己錄，存檔備案。

5、隨時檢查各類信號與否正常，并作記錄。如有報警及時告知安全

護衛(wèi)以最迅速度核查報警真?zhèn)尾㈦S時與監(jiān)控室聯(lián)系，以便隨時調度,

合理解決。

6、監(jiān)控系統(tǒng)應處在自動位置，每季作一次手動、自動實際操作檢

查以確認設備與否處在完好狀態(tài)。

7、遇真實報警時控制室人員應及時告知管理處經(jīng)理及業(yè)主有關

部

門人員到現(xiàn)場解決，并時刻監(jiān)控管理區(qū)域內各部位呼喊，組織

協(xié)調各方面配合。

8、如警情較大，應及時與“120,119”等聯(lián)網(wǎng)機構通報狀況，求

助，事后總結事件經(jīng)驗教訓。

9、定期對每種信號、報警做合計從中分析，總結局限性，不斷

改進系統(tǒng)工作態(tài)勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。

（六）郵件收發(fā)管理規(guī)程

1.郵局投遞私人信件、包裹等郵件由門崗安全護衛(wèi)負責收取并在

門口黑板發(fā)布收件人姓名，收件人憑有關證件領取。

2?業(yè)主各辦公室報刊、雜志、公務信函接受后由巡邏安全護衛(wèi)送

至各有關科室或由專人領取。

3.快件、特快專遞、郵件告知單等，需給郵局辦理簽收郵件，安

全護衛(wèi)認真填寫《掛號信件登記表》及時告知各處室，并讓收件人簽

字。

3.對地址不明或人名不清郵件要認真核對擬定無誤后及時退回

郵局。

4、業(yè)主需要外寄信函，請寫明地址貼足郵資后送至門衛(wèi)室、

門崗護衛(wèi)員負責與送信郵遞員聯(lián)系交遞。

（七）施工管理規(guī)程

1.施工單位在進場前到物管處辦理登記備案手續(xù)，辦理有關人

員、車輛出入證。

2.施工人員不得在辦公區(qū)域內無端逗留。干擾正常辦公秩序由物

管處移送關于部門解決。

3.施工單位如需夜間加班、材料垃圾進出等須提前書面告知

物管處。

4、施工單位未經(jīng)關于部門批準，不得在正常辦公期間施工而產(chǎn)

生噪音影響正常辦公秩序。

（八）應急解決預案

為保證在發(fā)生應急事件和異常狀況能迅速、對的、堅決得到

解決，保護業(yè)主人身及財產(chǎn)安全，特制定如下預案。

1.火警解決預案

1.1發(fā)生火警區(qū)域護衛(wèi)工作程序：

a）接警后應及時到火警現(xiàn)場仔細觀測，精確作出判斷。

b）若火情沒漫延趨勢，屬初起之火，應及時用滅火器撲滅。

c）若火情有漫延趨勢，及時報告管理處經(jīng)理，祈求增援，同步參

與撲救。

d）應本著“先人員、后財產(chǎn)”原則急救。

e）消防隊到達現(xiàn)場后，負責協(xié)助消防隊工作，疏導現(xiàn)場，保

障器材供應。

f）擬定疏散路線，引導全體業(yè)主有秩序地疏散至安全區(qū)域。

1.2監(jiān)控值班工作程序

a）撥打“119”電話報警。

b）用組織人員疏散。

c）及時告知巡邏人員趕赴現(xiàn)場撲救。

d）報告管理處經(jīng)理及業(yè)主有關部門。

1.3管理處經(jīng)理工作程序

a）趕赴火災現(xiàn)場參加火災撲救及組織人員疏散、搶運物品。

b）調動所有力量趕到火災現(xiàn)場。

c）撲救完畢組織關于部門查明因素，查明損失。

d）做好事故記錄，分析著火因素并寫出書面報告，報業(yè)主。

1.4門崗護衛(wèi)工作程序

a）維護好本轄區(qū)秩序，配合人員疏散工作。

b）禁止人員及車輛進入管理區(qū)域內（除消防隊員、消防車），并

保證消防車道暢通。

1.5滅火器選用

a）電器——>1211

b）液化氣一a干粉

2.盜竊、匪警事件應急解決預案

2.1護衛(wèi)執(zhí)勤中遇有（或接報）外單位人員公開使用暴力或其他手

段，強行索取財物或威脅人身安全犯罪行為時，要切實履行護衛(wèi)職

責，迅速制止犯罪。

2.2當發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)定，設法制服罪犯，同步及時

呼喊增援。

2.3巡邏人員及接近發(fā)案現(xiàn)場護衛(wèi)聽到呼喊后，及時趕到現(xiàn)場

增援，犯罪分子擒獲后，由物業(yè)管理處送公安部門解決。

2.4若犯罪分子逃跑，一時乂追捕小上股，要看清人數(shù)、衣著、

相貌、身體特性、交通工具特性等，并及時報告管理處經(jīng)理，重大案

件要即撥件要"電話報警。

2.5有案發(fā)現(xiàn)場（涉及偷盜、搶動現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人

不得擅自移動任何東西，涉及罪犯留下一切手痕、腳印、煙頭等，不

得讓外人進入現(xiàn)場，在公安機關未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,

護衛(wèi)不得離開。

2.6記錄當事人及目擊證人所提供所有狀況，記錄搶（盜）物

品及價值，詢問當事人與否有何線索，懷疑對象等狀況。

2.7若是運動過程作案，對犯罪分子遺留下各種物品、作案工

具等，應用鉗子或其她工具提取，然后放入塑料袋內妥善保存。交由

公安機關解決，切不可將護衛(wèi)人員或其她人員指紋等痕跡留在物品

上。

2.8當事人或現(xiàn)場如有人員受傷，應先作解決，傷勢較重應盡快

送醫(yī)院急救并報告公安機關。

2.9管理處經(jīng)理做好現(xiàn)場記錄，并書面報告業(yè)主。

3.斗毆事件解決預案

3.1執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)、接到舉報管理區(qū)域內爭執(zhí)、斗毆現(xiàn)象時要及

時趕赴現(xiàn)場加以制止。

3.2制止原貝!

a）勸阻雙方住手、住口。

b）爭執(zhí)或斗毆雙方或一方遠離現(xiàn)場。

c）持有器械斗毆，則應先制止持械一方。

d）有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。

3.3在制止爭執(zhí)、斗毆雙方時，牢記不能動粗，不容許惡言相

向。

3.4迅速報告管理處經(jīng)理并出面勸阻，勸阻時若個人力量單薄，應

祈求增援。

3.5不聽勸阻并導致后果，物管處交關于部門或公安機關處

理。

4.執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員解決預案

4.1安全護衛(wèi)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員應加強對該人監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)

有可疑行動，及時制止。

4.2巡邏執(zhí)勤若在辦公區(qū)域發(fā)現(xiàn)可疑人員應加強詢查，必

要時帶到物管處進一步審查。

4.3停車場內發(fā)現(xiàn)可疑人員，要對其進行詢查，無合法理由者，

勸其離開現(xiàn)場，確有嫌疑行為帶到物管處進一步審查。

4.4對夜班護衛(wèi)發(fā)既有作案嫌疑人要嚴格審查，必要時可送派出

所審查。

5.對不服從管理事件解決

5.1強行進入大門不肯出示證件解決

a）要使用禮貌規(guī)范服務用語，耐心說服，做到以理服人。

b）發(fā)生糾紛，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則。

c）若社會上閑雜人員故意擾亂、不聽勸阻，情節(jié)嚴重者，

打電話報“110”解決。

5.2車輛亂停亂放解決

a）發(fā)現(xiàn)亂停放車輛，車管員及護衛(wèi)隊員應及時制止，引導其停放

在指定位置。

b）糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范服務用語，做到以理服人。

c）對于不聽勸阻依然亂停亂放車輛，報告管理處經(jīng)理出面解決。

d）對打罵執(zhí)勤護衛(wèi)及車管員。蠻橫無理人，記下其車牌號碼，

請關于部門解決。

6.觸電事故應急解決

6.1發(fā)既有人員觸電后應及時關閉電源。

6.2在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，應用絕緣東西

把線頭或人拉開。

6.3及時進行人工急救，并撥打“120”急救電話。

7、突發(fā)性水浸事故解決

7.1在執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)（或接報）水浸事件，應及時找出水來源，

檢查出水閥位置，并及時關閉關于水閥，下水道堵塞，應及時疏通。

7.2觀測現(xiàn)場附近電擎，如有浸水應及時切斷電源，以防水浸

漏電傷人。

8、停水停電解決預案

8.1發(fā)生突然停水停電狀況，設備管理員在切斷水源和相應電

源回路閥門后及時奔赴現(xiàn)場。

8.2如有應急電源應及時啟動，保證教學和辦公正常進行。

8.3排除故障因素，如不能及時解決應告知有關部門祈求予以

解決。

（九）安全護衛(wèi)儀容、儀表規(guī)定及規(guī)范用語

L著裝

1.1統(tǒng)一著服，佩帶胸牌。

1.2著裝應干凈整潔。紐扣按規(guī)定扣好，不得敞開外衣，挽袖或

卷起褲腳。

1.3非當班時間，除因公或經(jīng)批準外，不準穿著或攜帶制服離開

校區(qū)。

2.行為舉止

2.1上崗時舉止應文明、大方。

2.2不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腳、歪戴帽、穿拖鞋或赤腳。

2.3頭發(fā)整潔。

2.4精神振作，姿態(tài)良好，昂首挺胸，不得東倒西歪，前傾后

靠。不袖手，插腰或將手插入衣袋，不準在執(zhí)勤時吸煙，吃零食。

2.5不得哼歌曲、吹口哨，不得隨處吐痰，亂丟雜物。

3.服務用語

a:對來訪人員應說

“您好，請問您找誰？”

“請您出示證件”！

b:對違章行車者應說：

“對不起，這是單行路線，請您按規(guī)定方向行駛”。

“謝謝您合伙！”

c:對違章停車者說：

“對不起，這里不可以停車，請您將車停在.....”

“謝謝合伙！”

d:對校園、道路內閑雜人員等應說：

“您好，為保證您安全，請您不要在此?！?/p>

“多謝您合伙！”

各部門崗位職責

㈠安全保衛(wèi)部崗位職責

1.建立健全各項安全保衛(wèi)制度，并督促、檢查各項制度貫徹狀

況。

2.依照“防止為主”安全保衛(wèi)工作方針，搞好管理區(qū)域內安全防

范工作，防止各類案件發(fā)生。

3.貫徹“防止為主，防治結合”方針，搞好消防安全工作，防止

火災發(fā)生。

4.以各要害部門為重點，采用切實可行辦法，防止安全事故發(fā)

生。

5、做好本部門員工法制教誨和安全教誨，提高全員安全意識。

6、負責對發(fā)生在管理區(qū)域周邊有業(yè)主參加各類安全事故和治安

刑事案件應急解決，并組織人員調查或配合公安機關開展工作。

㈡安全護衛(wèi)主管崗位職責

1.加強學習，不斷提高自身素質，提高管理藝術。具備崇尚不懈

敬業(yè)精神，廉潔自律，盡忠職守。

2.負責轄區(qū)內治安保衛(wèi)消防工作安排、貫徹。統(tǒng)一對門衛(wèi)，巡邏

員管理，精確傳達管理處工作安排。

3,主持召開本部人員會議，制定人員考核原則，并按月對本部

門人員工作狀況進行檢查和考核。

4.向管理處經(jīng)理提交月度、年度工作總結，真實及時向經(jīng)理反映

管理工作中浮現(xiàn)、存在問題。對內檢中不合格項及時填寫《不合格服

務報告》，提出整治辦法，對工作中不稱職者上報解決。

5.與所轄地派出所保持密切聯(lián)系，定期組織部門關于人員進行培

訓I。

6、督導本部門人員尋常工作，對每日各班次安全護衛(wèi)工作進行檢

查，將檢查成果如實作工作日記。

7、檢查每日值班記錄，并填寫意見，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

㈢門崗護衛(wèi)崗位職責

1.加強學習，提高業(yè)務能力和技術水平，提高服務質量。服從管

理認真完畢上級布置各項工作。

2.堅守本職崗位，做到準時到崗，不隨意缺崗，如遇緊急事件

需要請假，須提前向管理處經(jīng)理提出申請，并經(jīng)批準批準。

3.熟悉管理區(qū)域內業(yè)主狀況，對小商小販、推銷員及其她閑雜往

來人員禁止其進入。

4.嚴格車輛出入。重型車輛及裝有易燃、易爆或有污染物車輛及

出租汽車不容許進入校區(qū)。

5.值班期間做到小與外人閑聊，對人態(tài)度和藹，認真做好值班記

錄，交接班記錄，發(fā)生問題能及時解決，并及時向管理處經(jīng)理報告。

6、維護值班室內環(huán)境衛(wèi)生，按照《安全護衛(wèi)儀容儀表規(guī)定》統(tǒng)一

著裝佩帶胸卡，扎武裝帶，注重儀表和服飾整潔。

7、嚴格自身勞動紀律文明執(zhí)法，認真履行工作職責，因工作責任

心不強，給公司名譽導致不良影響者，視情節(jié)按照有關條例，予以嚴

肅解決。

㈣巡邏護衛(wèi)崗位職責

1.加強學習，提高業(yè)務能力和技術水平，提高服務質量，服從

管理，認真完畢上級布置各項工作。

2,值班期間按照規(guī)定執(zhí)行巡邏任務，維持治安秩序，巡邏時注

意各公共部位、設備完好狀況，做好各項記錄。

3.巡邏中應提高警惕，對每個路段、每個角落都應認真巡視，發(fā)

現(xiàn)行跡可疑人積極上前盤問；遇到業(yè)主合理祈求，在不影響工作前提

下應熱情提供協(xié)助。

4.巡邏中發(fā)現(xiàn)違章停車、違規(guī)施工等意外事件應按照有關管理規(guī)

定妥善解決。匪警、火警等重大狀況應向管理處經(jīng)理及關于部門及時

報告。

5、統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡，注重儀表、服飾整潔。

6、嚴格自身勞動紀律文明執(zhí)法，認真履行工作職責，因工作責任

心不強，給公司名譽導致不良影響者，視情節(jié)按照有關條例，予以嚴

肅解決。

㈤車管員崗位職責

1.熟悉本崗位任務和工作程序，接受管理處經(jīng)理及學校有關部

門督察。

2.負責非機動車管理，引導自行車排放有序，保證車輛停放整潔。

3.引導機動車停放，對違背規(guī)定亂停亂放、超速行駛、高音鳴叫車

輛及時糾正。

4.維護停車場（棚）設施、設備完好和場內環(huán)境衛(wèi)生。

5.對停車場（棚）加強巡視，保證業(yè)主財產(chǎn)避免損失。

6.做好工作記錄和交接班記錄。

7、統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡，注重儀表、服飾整潔。

8、嚴格自身勞動紀律文明執(zhí)法，認真履行工作職責，因工作責任

心不強，給公司名譽導致不良影響者，視情節(jié)按照有關條例，予以嚴

肅解決。

（六）監(jiān)控值班員崗位職責

1.負責監(jiān)控系統(tǒng)檢測、運營操作。

2.負責突發(fā)警報接報迅速精確告知關于人員。

3.負責監(jiān)控值班室及儀器設備保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生工作。

4,負責突發(fā)警報時現(xiàn)場疏散、廣播、通訊聯(lián)系工作。

5.做好工作記錄和交接班記錄。

6.統(tǒng)一著裝。

7、嚴格勞動紀律

六、大樓應急事件解決流程

1.監(jiān)控人員接警確認；

2.安全護衛(wèi)人員現(xiàn)場查看，與否誤報；

3.否：要進行因素分析、記錄、總結、報告；

是：屬那類報警；

4.系統(tǒng)故障檢測維修更換零部件記錄故障排除確認后工作報

告；

5.屬火警

1）火災情輕，由護衛(wèi)人員自行解決；

2）災情嚴重，報火警119,告知安保負責人及管理處經(jīng)理；

3）組織人員疏散，進行安全保護；

4）組織護衛(wèi)人員趕到現(xiàn)場滅火；

5）切斷電源，如有也許轉換事故電源；

6）檢查已經(jīng)自動啟動消防設備工作狀況，必要時可強行啟動其

他消防設施；

7）監(jiān)測火勢狀況，堅守消防中心崗位；

告。8）火災現(xiàn)場，做好災情記錄追究火災負責人，向關于部門報

第二節(jié)世貿(mào)大樓物業(yè)管理服務內容及原則

一、大樓建筑、裝潢修繕管理

1.外觀完好、整潔，無礙市容和觀瞻現(xiàn)象；

2.出入口、通道及功能區(qū)域有明顯標志、批示；

3.無違規(guī)亂搭建現(xiàn)象，室內無違章裝修;

4.建筑構造保護，外觀統(tǒng)一管理；

5、零修、急修及時率100%,合格率99%。

二、大樓設備設施管理

1.所有設備設施、圖紙資料檔案齊全、管理完善、交接手續(xù)齊

備；

2、設施設備完好率100%,運營正常，設備管理.、保養(yǎng)檢修制度

完備；

3.配電房嚴格按國標規(guī)范管理；

4.消防監(jiān)控控制中心及消防系統(tǒng)設備可隨時啟用，并制定有突

發(fā)性火災應急方案，緊急疏散批示明顯道路暢通。

5、對供水蓄水設備按規(guī)定清洗、消毒，無二次污染，水質每年送檢

達標供水排污系統(tǒng)暢通，無堵塞漫溢現(xiàn)象。

6、照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損松落，光源完好率、維修及時率

100%。

三、管理原則承諾

管理內容管理規(guī)定管理指標及辦法

配電房嚴格按國標規(guī)范管理。嚴格上崗證制度、值班制度、檢

查制度、巡邏制度并做好記錄，保證

正常供電，萬無一失。

設

弱電系統(tǒng)，狀態(tài)良好，設備整建立嚴格修繕制度，設立12小

備潔、標記明顯，維修及時率99%以時報修服務。

上，維修合格率100%。

設

消防監(jiān)控系統(tǒng)設備可隨時啟每季度對消防設備進行測試，

施用，并制定有突發(fā)性火災應急方須知好記錄，每年針相應急方案進

案。行一次消防演習，平時注意巡邏，浮

管現(xiàn)異常狀況及時解決。

理對供水、蓄水設備、設施按規(guī)建立嚴格供水、蓄水設備、設施

定清洗、消毒，無二次污染，水質清洗、消毒制度，嚴格按規(guī)定每年至

定期檢查合格，排水、排污系統(tǒng)暢少清洗一次、消毒一次，對水質送

通，無堵塞漫溢現(xiàn)象。驗；貫徹負責人進行養(yǎng)護，實行巡邏

制度，做好記錄，保證排水、排污暢

通。

照明系統(tǒng)外觀整潔，無缺損、建立嚴格巡邏制度，采購合格

松落，光源完好率，維修及時率達產(chǎn)品，及時更換已損壞照明燈具，并

100%o做好記錄。

交車道路暢通，路面、路牙完好，設立檢查人，定期對路面、路牙

通輛有交通標志。進行修補，保證交通標志醒目、整

道管潔。

路理

機動車、非機動車分區(qū)有序停依照不同車型按區(qū)域進行停放，

放，無亂停、亂放現(xiàn)象。保證無亂停、亂放現(xiàn)象。

垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清，保證保潔做到定人、定期、定責任，

安室外公共場地無紙屑、煙頭等雜嚴格檢查考核制度，保證辦公區(qū)域

全物。和室外停車場環(huán)境清潔、整潔。

護

衛(wèi)大樓區(qū)域實行24小時安全護貫徹負貨人，合理安排人員，制

管衛(wèi)、人防、機防、監(jiān)控、巡視值班定嚴格規(guī)章制度，明確責任，保證辦

理相配合。公樓安全。

安全護衛(wèi)人員，著裝整潔，標制定嚴格崗位、工作規(guī)范，禮貌

志明顯，熟悉環(huán)境，文明護衛(wèi)。接待來訪辦事人員，并不斷加強培

訓1。

管理處設有明顯標志和防范制定嚴格安全防范辦法，并制

辦法制度，應急安全解決辦法。定盜竊應急解決辦法。

大樓外觀完好、整潔，無礙市貫徹負責人，實行巡邏制度，保

容和觀瞻現(xiàn)象。證外觀完好、整潔。

建

大樓建筑完好率在99%以上。建立嚴格維修保養(yǎng)制度，按籌

筑劃養(yǎng)護、建檔記錄，保證辦公樓建筑

完好。

管

大樓零修、急修及時率100%建立嚴格修繕制度，設立24小

理以上，維修合格率99%o時報修，及時完畢報修項目，并建檔

記錄。

四、交暢通通，車輛管理

1.出入口暢通，路面路牙完好有交通標志；

2、停車管理完善，車輛停放有序、無亂停亂放現(xiàn)象。

第六章管理規(guī)章制度

第七章物業(yè)管理服務費測算

第一節(jié)運營操作

1.大樓管理處經(jīng)理負責尋常費用收支，南京和平物'業(yè)管理公司

由專職會計對大樓管理處進行帳務解決。

2.建立規(guī)范透明財務體系

1）制定切實可行財務制度，并嚴格執(zhí)行；

2）南京和平物業(yè)管理公司對管理處財務工作定期進行審計；

3）管理處經(jīng)理分管財務工作，經(jīng)費使用支出報告公司領導后

方可使用；

4）管理處定期向業(yè)主發(fā)布收支帳目接受質詢和監(jiān)督。

3.財務管理職能

為業(yè)主省錢是南京和平物業(yè)管理公司職責，一是在觀念上樹立“處

處為業(yè)主著想，為業(yè)主節(jié)約每一分錢”思想。二是充分發(fā)揮財務在

成本管理和控制方面職能，加強籌劃、記錄、成本考核，減少各種

不必要開支，避免揮霍，在保證服務質量同步減少管理成本。

第二節(jié)費用測算

在物業(yè)管理收費上，咱們站在業(yè)主立場上去考慮問題，始終堅

持“經(jīng)濟、合理、節(jié)約”原則。本著“雙贏”目的，在收入方面，咱

們按商定價格和《南京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定原則執(zhí)行收費。

物質裝備

項目數(shù)量費用（元）備注

辦公桌椅2套1000

電話1部300

電腦1臺5000

文獻柜2組1000

消毒液100瓶500

潔廁靈100瓶500

卷紙卷2800

垃圾袋（大）個1000

衛(wèi)生刷10把60

垃圾桶10個500

微波爐一臺350

警棍2根100

電警棍2根600

滅火器16瓶2080

共計15790

尋常物業(yè)管理費支出預算（第一種測算）

類支出

項目名稱

別計算式金額

經(jīng)理1人1500元/人.月XI人XI2月18000元

保安員6人540元/人?月X6人X12月38880元

1車管員2人540元/人?月X2人X12月12960元

行維修工3人700元/人?月X3人X12月252(H)元

保潔員3人540元/人?月X3人X12月19440元

政2福利基金114480元X14%I602Z2元

3工會經(jīng)費114480元X2%2289.6元

管4教誨經(jīng)費114480元X1.5%1717.2元

5醫(yī)療養(yǎng)老保險114480元X23%26330.4元

理6服裝費7人X300元/人+3年700元

7通訊費100元/月X12月1200元

費

8辦公用品設備維護費綜合測算1200元

9電梯維保、年檢費5000元/臺?年X3部15000元

用10其他設備尋常維保綜合測算3000元

11保潔尋常零星損耗綜合測算1500元

12人員交通費15人X50