2023年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)報告引言：轉(zhuǎn)折與調(diào)整中的行業(yè)圖景2023年，對于中國房地產(chǎn)市場而言，是充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，也是行業(yè)深度調(diào)整與尋求新平衡的關(guān)鍵一年。歷經(jīng)數(shù)年的高速發(fā)展與周期性波動，市場在多重因素交織影響下，步入了一個以“穩(wěn)”為基、以“質(zhì)”為先的轉(zhuǎn)型階段。本年度，市場整體呈現(xiàn)出調(diào)整深化、政策密集出臺、企業(yè)分化加劇、購房者預(yù)期持續(xù)演變的復(fù)雜態(tài)勢。本報告旨在回顧2023年中國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征，剖析深層驅(qū)動因素，并對未來發(fā)展趨勢進(jìn)行展望，以期為行業(yè)參與者提供有益的參考。一、2023年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境：從“托底”到“提振”的演進(jìn)1.1政策基調(diào)：穩(wěn)字當(dāng)頭，精準(zhǔn)施策2023年，房地產(chǎn)政策的核心基調(diào)圍繞“穩(wěn)增長、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”展開。年初，政策重心在于防范化解行業(yè)風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期，通過一系列“托底”措施避免市場過快下滑。隨著時間推移，特別是進(jìn)入年中之后，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇壓力及市場持續(xù)調(diào)整的背景下，政策力度逐步加大，政策工具不斷豐富，從需求端支持到供給端優(yōu)化，再到企業(yè)融資支持，形成了一套相對完整的政策組合拳，旨在更有效地“提振”市場信心，推動行業(yè)向良性循環(huán)邁進(jìn)。1.2核心政策脈絡(luò)與主要舉措中央層面，持續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，同時明確“因城施策”優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。政策方向上，重點(diǎn)包括：降低購房成本（如優(yōu)化限購、限貸政策，下調(diào)首付比例和貸款利率）、支持剛性和改善性住房需求、保障住房金融安全、推進(jìn)保交樓工作、規(guī)范房企融資（如“三支箭”政策的持續(xù)發(fā)力與擴(kuò)容）等。地方層面，各城市根據(jù)自身市場情況，靈活調(diào)整政策，政策松綁的范圍和力度不斷擴(kuò)大。從最初的三四線城市，逐步擴(kuò)展至部分二線城市乃至一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣。具體措施涵蓋取消或放寬限購、限貸、限售，優(yōu)化人才購房政策，發(fā)放購房補(bǔ)貼，調(diào)整公積金貸款政策，以及探索優(yōu)化二手房交易流程等。1.3政策效果評估與市場反饋總體來看，2023年的房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上緩解了市場下行壓力，特別是在部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域，政策放松后市場短期內(nèi)出現(xiàn)了一定的積極信號，如成交量的階段性回升。然而，政策效果的顯現(xiàn)存在時滯，且不同城市、不同能級市場的反應(yīng)分化明顯。對于多數(shù)城市而言，市場信心的恢復(fù)是一個緩慢且曲折的過程，單純依靠需求端刺激難以根本扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整態(tài)勢，還需供給端改革與預(yù)期管理的協(xié)同發(fā)力。保交樓政策的推進(jìn)有效緩解了部分購房者的擔(dān)憂，對穩(wěn)定市場起到了積極作用。二、2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢：深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)分化2.1整體市場表現(xiàn)：量價調(diào)整，區(qū)域分化加劇2023年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了調(diào)整態(tài)勢。新房和二手房成交量較上一年度均出現(xiàn)不同程度的下滑，市場活躍度偏低。價格方面，全國商品房銷售價格總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，不同城市間的價格分化進(jìn)一步加劇。一二線城市憑借其相對堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口吸引力，市場表現(xiàn)相對抗跌，部分核心區(qū)域甚至出現(xiàn)價格企穩(wěn)跡象；而多數(shù)三四線城市，尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入的城市，面臨較大的去庫存壓力，價格調(diào)整壓力更為明顯。2.2供給端：房企投資意愿不足，新開工與竣工增速分化受市場銷售疲軟、資金鏈緊張以及對未來預(yù)期不明朗等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿持續(xù)低迷。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模有所下降，新開工面積同比繼續(xù)下滑。與此形成對比的是，在“保交樓”政策的強(qiáng)力推動下，竣工端表現(xiàn)相對積極，竣工面積同比實現(xiàn)正增長，這在一定程度上緩解了市場對交付風(fēng)險的擔(dān)憂，也為市場提供了一定規(guī)模的現(xiàn)房供給。2.3需求端：購房預(yù)期謹(jǐn)慎，改善性需求逐步成為主力購房者預(yù)期和信心是影響需求釋放的關(guān)鍵因素。2023年，盡管政策持續(xù)寬松，但居民對未來收入預(yù)期、房價走勢的不確定性仍較強(qiáng)，購房決策更為謹(jǐn)慎。市場需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出明顯的“改善化”趨勢，剛性需求依然存在但釋放節(jié)奏放緩，而具備更強(qiáng)購買力和置換需求的改善性購房者，在政策支持和市場調(diào)整期的價格窗口期下，成為推動市場成交的主要力量。2.4土地市場：熱度低迷，流拍與底價成交成為常態(tài)土地市場作為房地產(chǎn)市場的“晴雨表”，2023年整體表現(xiàn)低迷。全國土地出讓金收入同比繼續(xù)下降，土地成交溢價率維持在較低水平，流拍現(xiàn)象時有發(fā)生，底價或低溢價成交成為市場主流。地方政府為吸引房企拿地，也采取了包括優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低起拍價、提供配套優(yōu)惠等措施，但效果有限。土地市場的冷淡反映了房企對未來市場前景的謹(jǐn)慎態(tài)度，也對地方財政構(gòu)成一定壓力。2.5二手房市場：活躍度相對提升，區(qū)域差異顯著在新房市場調(diào)整的背景下，二手房市場憑借其現(xiàn)房、即買即住、配套成熟等優(yōu)勢，市場關(guān)注度有所提升，部分城市二手房成交量占比有所上升。但整體而言，二手房市場同樣面臨價格下行壓力，掛牌量高企與有效需求不足的矛盾依然突出。不同區(qū)域二手房市場表現(xiàn)差異顯著，核心城市、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)二手房源仍相對搶手，而遠(yuǎn)郊及非核心區(qū)域的房源去化壓力較大。三、房地產(chǎn)企業(yè)：風(fēng)險化解與轉(zhuǎn)型探索并存3.1企業(yè)經(jīng)營壓力與風(fēng)險暴露2023年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大的經(jīng)營壓力。銷售回款不及預(yù)期、融資渠道依然受限、債務(wù)到期壓力等多重因素疊加，導(dǎo)致部分房企的流動性風(fēng)險持續(xù)暴露，個別大型房企的債務(wù)重組工作仍在艱難推進(jìn)中。市場對房企的信用風(fēng)險評估更為嚴(yán)格，企業(yè)融資成本居高不下，融資難度依然較大。3.2融資環(huán)境：政策支持力度加大，但實際效果有待觀察為緩解房企資金壓力，防范化解行業(yè)風(fēng)險，2023年監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化房企融資環(huán)境，“三支箭”（信貸支持、債券融資、股權(quán)融資）政策框架不斷完善并擴(kuò)容。政策層面給予了較大的支持力度，旨在幫助房企渡過難關(guān)。然而，在市場信心尚未完全恢復(fù)、房企自身經(jīng)營狀況未有根本改善的情況下，融資政策的實際效果，特別是對民營房企的融資支持力度，仍有待進(jìn)一步觀察和檢驗。3.3企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型嘗試面對行業(yè)深刻調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)加速了戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型探索的步伐。一方面，企業(yè)更加注重現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)“活下去”，通過促銷去化、處置非核心資產(chǎn)等方式回籠資金。另一方面，部分房企開始探索新的發(fā)展模式和業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，如代建、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)、城市更新等。盡管轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)，但尋求多元化發(fā)展、擺脫對傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的過度依賴，已成為行業(yè)共識。四、未來展望與趨勢研判4.1短期市場展望：仍處調(diào)整期，企穩(wěn)回升尚需時日展望未來一段時間，中國房地產(chǎn)市場仍將處于深度調(diào)整期。市場信心的恢復(fù)非一蹴而就，需要宏觀經(jīng)濟(jì)基本面改善、就業(yè)穩(wěn)定、居民收入預(yù)期向好等多重積極因素的共同作用。預(yù)計短期內(nèi)，市場整體仍將以“穩(wěn)”為主，政策面有望繼續(xù)保持寬松基調(diào)，以鞏固前期政策效果，防止市場出現(xiàn)劇烈波動。房價走勢將繼續(xù)呈現(xiàn)分化，部分基本面良好的城市有望率先企穩(wěn)，但全國性的全面回暖預(yù)計還需要一定時間。4.2中長期發(fā)展趨勢：行業(yè)邏輯重構(gòu)，邁向新發(fā)展模式從中長期來看，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯正在發(fā)生深刻變化。“房住不炒”將長期堅持，市場將逐步從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。行業(yè)將呈現(xiàn)以下趨勢：1.市場規(guī)模趨于穩(wěn)定：住房短缺時代基本結(jié)束，市場增量空間收窄，存量房交易將逐步成為市場主導(dǎo)。2.城市分化持續(xù)加劇：人口、產(chǎn)業(yè)、資源將進(jìn)一步向高能級城市、都市圈和城市群集中，不同城市房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”將更加明顯。3.房企競爭格局重塑：行業(yè)整合加速，部分缺乏競爭力的企業(yè)將被淘汰或兼并重組，具備資金實力、產(chǎn)品力、服務(wù)力和穩(wěn)健經(jīng)營能力的房企將脫穎而出。4.發(fā)展模式創(chuàng)新：從傳統(tǒng)的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式向“重質(zhì)量、重運(yùn)營、重服務(wù)”模式轉(zhuǎn)變，多元化經(jīng)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營將成為重要發(fā)展方向。5.住房保障體系完善：保障性住房建設(shè)將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，與商品住房市場形成有效互補(bǔ)，共同滿足居民多樣化的住房需求。6.科技賦能與綠色發(fā)展：智能化、綠色化將成為房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)品升級的重要方向，科技賦能將提升居住品質(zhì)和社區(qū)管理效率。結(jié)語2023年，中國房地產(chǎn)市場在調(diào)整中探索，在變革中前行。行業(yè)經(jīng)歷