閩泰?濱海之窗

第一部分市場調研闡發(fā)

一、近期片區(qū)市場熱點

1、總體市場闡發(fā)

七月份，我市商品房預售面積為72.5萬平方米，繼6月份

之后繼承保持良好的態(tài)勢，相對付4、5月份都有大幅增長，比

上半年平均每月63.6萬平方米上升14%。

從預售商品住宅的結構來看，均價在每平方米6000元以上

的住宅預售面積占總預售面積的42.52%,與今年6月相比上升

0.94個百分點，和今年上半年相比上升了8.84個百分點，表明

我市住宅的消費水平在不停上升。

通過闡發(fā)本月各區(qū)住宅銷售情況可以發(fā)明，與6月份相比,

只有福田區(qū)住宅銷售面積增長了36.9%,均價也相對上升，而

其他五區(qū)的銷售面積及均價均有所下降。

2003年前四個月，南山區(qū)在批準預售面積方面逾越福田區(qū),

躍居全市第一位。南山區(qū)房地產的迅猛生長主要依靠華僑城、

后海和前海三大片區(qū)大力而為。

2、片區(qū)市場闡發(fā)

2?01、商業(yè)新中心提升居住質量

這兩年，由于華強北商業(yè)空間的日益縮小，華強北品牌商家紛

紛進駐南山中心區(qū)四周。兩年前，曼哈首次將分店開在南山，最近

兒童世界也在南山開了分店，友誼城分店不久將在保利城露面，加

上多年來海雅百貨、姊妹城百貨以及種種國際品牌超市的入駐，南

山中心區(qū)，已經(jīng)逐漸形成了羅湖東門、福田華強北之外深圳的第三

個商業(yè)中心，而南山相對較高的人均GDP也預示了這些商業(yè)中心將

有自己的生長前途。商業(yè)中心的集聚、時尚觀點的形成，無疑提升

了樓盤的居住質量，刺激著周邊樓盤人氣的聚集。

2?()2、山南已成為深圳房地產的主戰(zhàn)場

到目前為止，南山中心區(qū)可轉讓土地已轉讓凌駕七成多。2002

年的“十強企業(yè)”其中中海、華僑城、招商、卓越、京基、振業(yè)等6

家企業(yè)的項目重心都在南山。2003年第一季度“樓盤銷售前10名”,

無論是按金額，照舊按面積，南山都占據(jù)絕對多的優(yōu)勢，事實表明,

目前南山已成為深圳房地產的主戰(zhàn)場。

2-03、中小戶型走旺，豪宅市場乏力

南山一直是深圳的高新技能基地和教誨基地，由于高新區(qū)開發(fā)

越來越熱，而高新技能企業(yè)里根本上都以年輕人為主，這就衍生出

了一個龐大的樓盤需求市場。所以，近年來，南山特別是南山中心

區(qū)一直處于樓盤的春天。呼應這一市場需求南山中心區(qū)目前在建項

目大部分是以兩房、三房為主的小盤或中盤。

2-04、南山商業(yè)中心區(qū)范圍1效應及板塊輪動效應在削弱

南山商業(yè)中心區(qū)前所未有的銷售良好勢頭，成因主要是后海和

前海房地產市場兩在板塊輪動所帶來的范圍效應，“到后海置業(yè)去”、

“到前海置業(yè)去”已成為近幾年深圳人置業(yè)的一個潮水，因今后海、

前海的知名度提高了，形成了氣候。

但隨著后期政府對后海住宅開發(fā)的控制，片區(qū)住宅供給量在逐

步淘汰，導致片區(qū)住宅緊俏的同時相應低落了范圍效應。

2-05、片區(qū)項目宣傳本錢拉升

“海灣決戰(zhàn)”產生濱海16強，16強修建面積至少都在15萬平

方米以上，開端統(tǒng)計濱海16強加起來的已取得預售證的銷售面積靠

近300萬平方米，碧海云天、鼎太風華、陽光棕相園、星海名城、

蔚藍海岸、海月二期、陽光帶?海濱城、泰華、百仕達項目、金域藍

灣、翠堤灣、漾日灣畔等濱海大盤云集，至使短期內濱海樓市供給

大增，競爭的結果是各樓盤宣傳范圍險些都比力大，由此濱海大盤

宣傳本錢被大大拉升，如碧海云天一、二期所打入的推廣用度高達

5000多萬，相信海月二期、陽光帶?海濱城也有上千萬宣傳用度。這

種大宣傳的手法，雖然產生了名盤效應，但最終的效果卻不盡如人

意。

2?06、大范圍折長營銷戰(zhàn)線，面臨品牌陳舊的負面影響

大社區(qū)、大范圍未必是功德，一個品牌推出來，必將碰面臨品

牌陳舊的負面影響。大范圍拉長以后，樓盤可宣傳的賣點方面已很

少。片區(qū)內一些知名大盤，后期雖對項目的賣點及形象進一步深化

和提升，對自身品牌進一步包裝推廣，但最終面對市場競爭立該體

現(xiàn)出品牌支撐點乏力的弱點。

樓盤名稱都會印象所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置濱海大道與后海大道交匯處

范圍類型由6棟18?23層高層住宅組成

生長商蛇口興華實業(yè)股份有限公司籌謀署理星彥地產照料有限公司

投資商蛇口興華實業(yè)股份有限公司修建設計招商修建設計有限公司

修建商園林設計北林院

推出時間底發(fā)售時間預計200封頂時間入伙時間

占地面積12400m?修建面積42100m2綠化率30%總戶數(shù)463戶

戶型只身公寓一房二房三房復式

面積肝

戶型類型

戶數(shù)32321162803

比例%%%%

起價42()0元/nf均價53007t/m2銷售率己認籌約370個

車位數(shù)量戶均車位數(shù)三位代價

物業(yè)治理招商物業(yè)治理公司管理費

項目小結

售樓熱線26422222觀察日期

二、片區(qū)內個盤點評

樓盤名稱天驕華庭所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置后海路

范圍類型由6棟14單位16層小高層住宅組成，

生長商深圳市蘭江房地產開發(fā)有限公司籌謀署理中原

投資商深圳市蘭江房地產開發(fā)有限公司修建設計深圳市招商修建設計有限公司

修建商泛華工程有限公司深圳分公司園林設計澳大利亞DBI

推出時間發(fā)售時間封頂時間入伙時間

占地面積2修建面積萬m2綠化率40.31%總戶數(shù)425

戶型一房三房四房復式

面積nf

戶型類型

戶數(shù)7713318233

比例18%31%43%8%

起價588()元|nr均價7(X)0元Jm2銷售率65%

車位數(shù)量370戶均車位數(shù)三位代價

物業(yè)治理深圳市羅伯特管家照料有限公司管理費3元hi?

半圍合式住宅小區(qū)；兩梯兩戶；采光通風性能優(yōu)越；絕大多數(shù)（83%以上）為南北朝向；自

然采光綠色地下車，車；中央和底層（第四棟）排擠花圃、10樓高空近3000平方米的全排擠

運動休閑地帶，6米高無限視野、戶戶有最大為5OM2的陽光花房；

圳第一個推行英式管家高級治理辦事模式的住宅小區(qū)；

項目小結

創(chuàng)保姆公寓；

創(chuàng)多功效組合戶型等等。

售樓熱線26899918觀察日期

樓盤名稱藍山美墅所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置濱海大道與環(huán)西路交匯處

范圍類型由5棟18?23層高層住宅組成

生長商深圳市方興達房地產開發(fā)有限公司籌謀署理世聯(lián)地產照料有限公司

投資商修建設計澳大利亞柏濤/市設計總院

修建商園林設計奧雅加拿大）園境師事務所

推出時間2003.8.發(fā)售時間預計2003.9.封頂時間入伙時間

占地面積ma修建面積m1綠化率30%總戶數(shù)

戶型三房四房五房復式

面積肝89-133145-192236230-256

戶型類型

戶數(shù)8565123221

比例60.2%36.0%2.3%1.5%

起價42(X)元/nf均價54507t/m2銷售率己認籌約400個

車位數(shù)量戶均車位數(shù)三位代價

物業(yè)治理戴德梁行（照料）管理費

項目小結

售樓熱線觀察日期2003.09.

樓盤名稱海印長城2期所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置后海大道以西、環(huán)北路以南

范圍類型由7棟15?22層高層住宅組成

生長商長城地產（團體）股份有限公司籌謀署理長城地產/英聯(lián)置業(yè)

投資商長城地產（團體）股份有限公司修建設計香港巴馬丹拿/設計裝飾工程公司

修建商金眾（團體）股份有限公司園林設計美國EDSA/北京東方園林

推出時間2003.4.發(fā)售時間2003.5.封頂時間入伙時間

占地面積22574m2修建面積90308ma綠化率40%總戶數(shù)840戶

戶型二房三房四房五房

面積疔

戶型類型

戶數(shù)8565123221

比例60.2%36.0%2.3%1.5%

起價4300元/nV均價5600元/nf銷售率約30%

車位數(shù)量約800個戶均車位數(shù)約1：1車位代價

物業(yè)治理長城物業(yè)治理有限公司管理費

項目小結

售樓熱線26433888觀察日期2003.09.

樓盤名稱漾日灣畔所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置濱海大道與后海濱路交匯處

范圍類型7棟28-34層高層住宅組成

生長商深圳國基房地產開發(fā)有限公司籌謀署理置業(yè)國際

投資商修建設計王董國際設計事情室

修建商園林設計泛亞易道

推出時間2002.12.發(fā)售時間2003.3.封頂時間2003.3.入伙時間2004.5.

占地面積24233m2修建面積約130000ma綠化率40%總戶數(shù)1133戶

戶型二房三房四房五房復式

面積nT70?7980?140140?200200-300300

戶型類型

戶數(shù)3166231741745

比例27.89%54.98%15.36%15.36%0.44%

起價48(X)元/nV均價6300元/nf銷售率約30%

車位數(shù)量768個戶均車位數(shù)車位代價

物業(yè)治理自管管理費

1、提前近兩年時候進行形象宣傳

2、項目密度大

項目小結3、地處南山中心文化區(qū)，屬于濱海第一線

4、定位于南山區(qū)高等物業(yè)，提倡國際濱海文化

5、提出海居文化觀點，以濱海為項目主打賣點

售樓熱線26060888觀察日期2003.09.

樓盤名稱招商海月二期所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置后海大道與產業(yè)九路交匯處

范圍類型28棟小高層、高層

生長商招商地產署理自售

設計院華森設計園林設計雅科本

修建商中建二局交樓尺度毛坯房

推出時間發(fā)售時間封頂時間—入伙時間2002年底

占地面積86000m2修建面積169000M2綠化率80%總戶數(shù)1211

戶型二房三房四房復式

面積nT87-90111-124143150-398

戶型類型

戶數(shù)

比例15%35%40%5%

起價4600均價6300銷售率85%

車位數(shù)量968戶均車位數(shù)車位代價—

物業(yè)治理招商物業(yè)管理費2

生長商的品牌和自己社區(qū)的范圍造就了招商海月的優(yōu)良品牌效應，同時戶型設計都比力公

道，計劃中注重居住情況的演繹。另外后海片區(qū)整體的生長，周邊開發(fā)了大量的崇高住宅小區(qū)，

客戶對片區(qū)的未來生活的大情況布滿信心。但目前而言，交通未便對項目的影響較大。

項目小結目前銷售處于尾盤狀態(tài)，生長商主要精力會合于“陽光帶?海濱城”開發(fā)，本項目處于自

然銷售狀態(tài)，高層單位銷售困難。

售樓熱線觀察日期

樓盤名稱蔚藍海岸三期一一藍鉆所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)

地理位置后海路以東，創(chuàng)業(yè)路以南

范圍類型II棟高層，11-30層，其中7棟18層，2棟11層，2棟30層

生長商卓越置業(yè)團體有限公司籌謀署理卓越團體籌謀中心

澳大利亞PeddleThorp設計師事務所

投資商卓越置業(yè)團體有限公司修建設計

機器產業(yè)部深圳設計研究院

江蘇省修建安裝工程公司深圳一公司

修建商園林設計英國雅博奧頓國際設計有限公司（ADD

華西一公司

推出時間發(fā)售時間封頂時間入伙時間

占地面積m2修建面積2032m2綠化率58.7%總戶數(shù)1421

戶型三房四房五房復式

面積成89-133145-192236230-256

戶型類型

戶數(shù)8565123221

比例60.2%36.0%2.3%1.5%

起價5700元/戶均價6300元/nf銷售率45%

車位數(shù)量1050戶均車位數(shù)車位代價

物業(yè)治理卓越物業(yè)治理公司管理費

蔚藍海岸推出的最為高等的一期，配有獨立會所、泳池、網(wǎng)球場等多種戶外運動設施，以及幼

兒園、凈菜超市、商業(yè)街等生活設施。

項目小結南區(qū)銷售較好，已經(jīng)入伙，現(xiàn)正主推北區(qū)高層單位，均價在6000/nr左右。

北師大隸屬學校座落在小區(qū)中，是南山著名教誨樓盤，提供幼兒園至高中一條龍教海辦事。

售樓熱線2640088826052222觀察日期

三、未來供給及生長趨勢

(I)存量供給

在售樓盤一覽表(單位：平方米)

物業(yè)名稱開盤日期可售面積銷售率存量

蔚藍海岸三期2002.1220321045%111766

海印長城一期11398280%22796

海印長城二期9021835%58642

招商海月二期16900080%33800

陽光帶海濱城一期70%42757

陽光帶海濱城二期13%111875

天驕華庭8060065%28210

育德故里45%27539

云海天城世家8359240%50155

誠品雅筑6315535%41051

華彩天城40%14279

城品雅筑65%13319

漾日灣畔30%89762

總計645951

從目前片區(qū)內物業(yè)的銷售情況看，小戶型樓盤銷售業(yè)績良好,

片區(qū)的平均銷售率已過半，尤其是中小戶型及低價樓盤的銷售速度

較快，后期的剩余的中大戶型銷售壓力大，特別是四房以上的單位。

目前的存量到達了64萬多平方米。

（2）潛在供給

從片區(qū)在建樓盤及即將啟動項目統(tǒng)計（不完全統(tǒng)計）得知，耒

來一年內住宅的總供給量將到達65萬多平方米。

樓盤修建面積

南山美墅55000

都會印象42100

蔚藍雅苑27577

西海明珠176600

東方新地苑54506

綠海名都120000

天南地北雅苑80000

海怡東方100017

總計653300

因此，未來1年內片區(qū)總體供給量將到達130萬平方米左右（存

量供給+潛在供給）

第二部分項目定位

一、項目根本資料

1、區(qū)位闡發(fā)：

項目北臨濱海大道，南臨環(huán)北路，東臨環(huán)東路，西側臨近后海

路，處于南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心。

計劃建立中的南山商業(yè)文化中心，北起學府路，南至創(chuàng)業(yè)路，

西到南油大道，東至后海灣，總用地面積135.5公頃，目前用地多數(shù)

是填海而成。南山商業(yè)文化中心區(qū)由澳大利亞布里斯班都會綜合設

計院計劃設計，該區(qū)被深圳市政府定位為西部商業(yè)、文化、金融的

中心。濱海大道和后海大道呈“十”字型領悟整其中心區(qū)，并與中心

區(qū)的其它次干道一起將片區(qū)支解成方格網(wǎng)狀骨架結構，形成了網(wǎng)絡

化交通體系。南山商業(yè)文化中心占地135萬平方米，計劃總修建面

積為222萬平方米，其中住宅修建面積為121萬平方米，辦公修建

面積44萬平方米、商業(yè)修建面積31萬平方米，將建立金融大廈、

信息中心、文化娛樂中心、休閑廣場等，這些設施均按國際水準計

劃設計。別的，中心區(qū)還在水景方面做足“文章”一一將水體引入中

心廣場，將現(xiàn)代都會景觀、人工景觀、自然景觀融為一體，創(chuàng)造出

差別條理特色的景觀。東區(qū)未來將建成21世紀最具現(xiàn)代化氣息，深

圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。

2、項目范圍:

本項目是集住宅、商'業(yè)和辦公三種功效為一體的大型修建群，

由12棟18?33層住宅塔樓、2層商業(yè)裙樓和1棟19層辦公樓組成。

總占地面積54352.8平方米，總修建面積266721.89平方米，容積

率4.47,總戶數(shù)為1416戶，機動車車位980個。

其它經(jīng)濟技能指標：

住宅部分：

住宅面積：162849.70nf商業(yè)面積：14991.59m2

凈菜市場：2001.53m2辦公：273m2

居委會：m2書店：m2

社區(qū)康健中心：m2文化運動站：305.79m2

辦公部分：

辦公：20475.35m2商業(yè)：1667.76肝

公建部分：

幼兒園：2500.7m2

合計：205295.19戶（除自行車車庫、機動車車庫和排擠層面積）

3、產物設計

1、修建計劃

本項目基地為一工具長、南北短的梯形地塊，形狀較為方正。

總體計劃原則是將修建沿基地周邊部署，圍合出一個寬敞的中心庭

院，讓住戶享有充裕的運動空間。圍合式的結構使修建的間距最大

化，從而削弱了住戶的對視問題，并能提高小區(qū)內的采光、通風效

果。修建整體結構為南低北高，對通風和觀景非常有利，并使天際

線犬牙交錯，整體效果富有趣味性。

2、修建設計

在住宅單體設計上，主要運用現(xiàn)代主義氣勢派頭，演繹出一股

清爽、俊朗的氣息。尺度層為4?6戶每層，提高了住宅的實用率。

“蝶式”

平面的設計能提高空間的使用率，并能提供多朝向的戶型讓客戶選

擇。獨占的躍式入戶花圃，富厚了住宅的戶內空間，同時讓空間更

富趣味性。部分戶型的客廳和餐廳接納聯(lián)體大面積落地玻璃窗，使

空間更為明亮、通透，品質感得以提升。部分車庫為半地下空間，

節(jié)省了投資和維護用度的同時.，更消除了車庫“悶、暗、臟”的感

覺。

3、園林設計

由于半地下車庫的設置，形成了工具兩區(qū)差別的高差。中心園

林自然地形成了兩部分，到達“干與濕”、“動與靜”的分區(qū)。這種

分區(qū)，恰恰是傳統(tǒng)的“陰陽相生”的一種體現(xiàn)。在中心庭院中，可

以設置種種跌落式水體、修建小品、雕塑等設施，營造出一個極富

條理、趣味休憩空間。如果能在游泳池旁邊構筑一個多功效會所，

將會給情況添上“點睛”的一筆。

4、交通網(wǎng)絡

項目均為都會主次交通干道，交通網(wǎng)絡非常發(fā)達。就目前情況

來說，項目所在片區(qū)大眾交通系統(tǒng)還不十分發(fā)達。但從現(xiàn)階段的生

長來看，隨著南山中心區(qū)進一步開發(fā)，公交系統(tǒng)己逐漸改進。項目

臨近濱海大道，拉近了福田及南山兩大區(qū)域的距離。本項目東面計

劃有一個公交總站，未來可享用便利、快捷的大眾交通。另外，在

建的西部通道和待建的地鐵5號線將給項目帶來無限的便利和一定

的升值潛力。

現(xiàn)時主要公交路線列表如下：

大巴線路：

22松湖一南新路口105海上世界一清水河

201南頭一草埔210月亮灣一世界之窗

217海上世界一南頭226赤灣一西麗湖

331蛇口港一松崗汽車站337火車站一海上田園

113東方神曲一蛇口碼頭204建立路一蛇口

K113蓮塘一蛇口碼頭K204建立路一蛇口

小巴線路：

423火車站西一青青世界427皇崗口岸一海上世界

431蛇口港一上梅林432媽灣一皇崗村

433赤灣一銀湖客運站435西明湖一太子山莊

436同樂村一海上世界437東角頭港一桃園村

453人才大市場一南油酒店456人才大市場一蛇口港

462布吉海關一南油465草埔一南油大廈

483蛇口港一福出客運站501蛇口港一機場

505蛇口港一一新安客運站541青青世界一布吉

5、配套設施

南山區(qū)在這十年的建立當中，己形成了頗具范圍的商業(yè)、教誨、

醫(yī)療等配套設施?，F(xiàn)將已投入使用的設施明細如下：

1）文化設施

南山區(qū)圖書館

南山書城（即將投入使用）

南山區(qū)文體中心

南油文化中心

2）教誨設施

幼兒園：南山幼兒園、貝貝中英文雙語幼兒園、卓越國際幼

兒園（在建）、

小學：南油小學、后海小學、卓越小學（在建）

中學：華明學校、后海中學（在建）、卓越中學（計劃中）

3）醫(yī)療設施

南山區(qū)人民醫(yī)院

蛇口聯(lián)合醫(yī)院

4）商'業(yè)設施

百貨超市：海雅百貨、人人樂購物廣場、歲寶百貨、沃爾瑪

超市、兒童世界

市場：柱廟市場、粵海市場、后海市場

5）飲食、娛樂設施

飲食：沐日酒店、南海酒店、繽紛沐日酒樓、東濱路食街

娛樂：太子路酒吧街、海上新世界（將投入使用）

6）金融、郵政、證券

金融：招商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行等

郵政：

證券：國通證券

另外，項目所在的南山商業(yè)文化中心將建有以下設施：

?博物館

?舉世影視城

?歌劇院

?五星級酒店

?海洋公園

?中心區(qū)醫(yī)院

?中心區(qū)第一中學

海岸商業(yè)廣場

二、項目SWOT闡發(fā)

優(yōu)勢（S）劣勢（W）

區(qū)位噪音

范圍生長商品牌

計劃設計（總體計劃、主體、戶型、會所

園林)

幼兒園

配套

景觀

時機(O)威脅(T)

南山商業(yè)中心區(qū)前景代價競爭

西部通道政府部分高度存眷片區(qū)競爭

置業(yè)西移產物同質化

三、項目賣點整合

我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢(S)劣勢(W)

時機(O)發(fā)揮優(yōu)勢?搶占時機利用時機?克服劣勢

中心中的中心，從戰(zhàn)略角度包裝A、區(qū)政府指定示范小區(qū)，充實

項目地理位置借助政府對西部通道的重視，通

優(yōu)越生活，突出項目自身設計理過事件炒作包裝項目品牌，增強

念及強調周邊完善的文客戶置業(yè)信心

化生活配套B、IT時代總部經(jīng)濟范例，隨著

片區(qū)前景，孩子的未來西部通道的開通，項目地理位置

中心區(qū)壓軸樓王，突出項目范圍的戰(zhàn)略意義進一步提升

優(yōu)勢C.一站式娛樂，休閑，強調周

邊配套優(yōu)勢，忽略會所劣勢

D、濱海景觀第一線，突出項目

延濱海大道物業(yè)的景觀優(yōu)勢，和

緩噪聲影響

威脅(T)發(fā)揮優(yōu)勢-轉化威脅淘汰