工程概況

本建筑區(qū)位于。范圍：東面是—、西

至、北至、南至。本建筑區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類

型為：?？傉嫉孛娣e：平方米，總建筑面積：—平

方米，（其中商業(yè)物業(yè)建筑面積平方米，住宅建筑面積約

為平方米，物業(yè)效勞及配套用房總共為—平方米）。本

建筑區(qū)劃的建筑密度為—，住宅容積率；綠地率為—O本

建筑區(qū)劃按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)（其中地上

個(gè)，地下一個(gè)）。

物業(yè)管理效勞的整體籌劃與設(shè)想

一、公司根本情況介紹

我公司成立于,我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理多年

青海省的開發(fā)建設(shè)，我公司已開展成為一個(gè)總資產(chǎn)萬元，

年?duì)I業(yè)收入萬元，年利稅—萬元的物業(yè)管理公司。我公

司現(xiàn)有各類專業(yè)管理效勞人員近一名，我公司憑借自身優(yōu)勢(shì)，

已成為青海省最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)效勞公司之一。通過提供高

要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理效勞、保安效勞、清潔效勞、

綠化效勞、維修效勞、家政效勞等業(yè)務(wù)，通過標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的

管理運(yùn)作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)開展的自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、

自我開展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會(huì)上和同行中逐步樹

立起了的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形我公司以特有的鮮明的企業(yè)文

化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱

愛物業(yè)管理效勞行業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績(jī)斐

然，我們物業(yè)管理的成果，得到市房管等部門領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受

同行的關(guān)注和好評(píng)。

二、我公司承接的優(yōu)勢(shì)分析

（一〕精心設(shè)計(jì)管理方案

1.針對(duì)的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)

管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，精心籌劃管理方案。

站在地產(chǎn)開發(fā)商銷售和購房者生活居住的角度，我們

確立了物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，

并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想

是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在小區(qū)

中營(yíng)造平安、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有

的人文景觀。在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，通過

我們精心的管理與效勞，使小區(qū)真正成為青海省中的城

市花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。

2.從小區(qū)物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們對(duì)開展商提出了

有關(guān)建議，涉及到社區(qū)的整個(gè)籌劃和房屋營(yíng)銷，涉及到清潔、綠

化、平安等方面的設(shè)計(jì)和裝備。此外，我們還制定了相應(yīng)的前期

介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后小區(qū)的物業(yè)

管理工作鋪平道

3.針對(duì)業(yè)主的具體情況，我們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的各

種常規(guī)性公共效勞進(jìn)行認(rèn)真籌劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)居住需求

和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色效勞內(nèi)容。讓業(yè)主

滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。

（二）科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體制運(yùn)作體系

L我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按〃，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作標(biāo)

準(zhǔn)、高效、有序?！叭ā础岸◢彙⒍▎T、定責(zé)〃，“五按〃

即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令〃。通過認(rèn)真試

行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合

理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)清楚，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程標(biāo)準(zhǔn)清晰，

各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。

2.我公司在市房管處指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，標(biāo)準(zhǔn)企

業(yè)運(yùn)作行為等方面績(jī)效顯著，已建立起“自主經(jīng)營(yíng)，自我完善，

自負(fù)盈虧，自我開展〃的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。

3.在青海省工商、物價(jià)、稅務(wù)管理部門及廣闊業(yè)主的管理監(jiān)

督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、標(biāo)準(zhǔn)化本錢管理卓有成效；管理收

費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國家和青海省公布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在

保證物業(yè)管理效勞質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理本錢最優(yōu)化。

4.重視人力資源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人

員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修、

考核制度，不斷對(duì)人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定

開展。

（三）具有豐富的管理與效勞經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)

1.我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

措施之一，既滿足了廣闊住戶的生活要求，又加強(qiáng)了物業(yè)公司和

住戶的溝通與了解，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?！?/p>

區(qū)的住戶將享受到我們體貼入微的優(yōu)質(zhì)效勞。

（四）精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的員工隊(duì)伍

1.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)。我公司擁有一

個(gè)素質(zhì)高，能力強(qiáng)，魄力大的領(lǐng)導(dǎo)核心。我們還有一支團(tuán)結(jié)向上,

拼搏進(jìn)取的員工隊(duì)伍。其中管理技術(shù)人員余人，本科以上

人數(shù)有—人，大專以上程度近人。既有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核

心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊(duì)伍，我公司具備了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中

弄潮的實(shí)力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對(duì)小區(qū)

的接管。

2.擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊(duì)伍

通過對(duì)安管隊(duì)伍的嚴(yán)格管理和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，已成為治安穩(wěn)定

的生力軍和主要力量，以形象佳、素質(zhì)高、作風(fēng)過硬、紀(jì)律嚴(yán)明、

機(jī)智勇敢，協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)

各辦公樓、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財(cái)產(chǎn)平安。有這

樣一支安管隊(duì)伍，加上小區(qū)的平安管理智能化硬件，我們

對(duì)安管工作將會(huì)如虎添翼，小區(qū)平安寧靜的生活將在我

們的努力下得以實(shí)現(xiàn)。

（六）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢(shì)

1.我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化

質(zhì)量方針：誠信守法、以人為本、用及時(shí)標(biāo)準(zhǔn)的效勞為業(yè)主

創(chuàng)造平安、優(yōu)雅、舒適的綠色空間。

效勞宗旨：

奉獻(xiàn)真誠效勞，追求卓越管理經(jīng)營(yíng)理念，

以人為本，市場(chǎng)為源，效勞為根底，質(zhì)量為生命。

企業(yè)開展目標(biāo)：

樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。

企業(yè)文化是凝聚公司員工的價(jià)值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是

加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財(cái)富，是公司不斷

開展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動(dòng)力。

2.完整的CI形象設(shè)計(jì)

我們結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，對(duì)我公司的

形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行了全面的設(shè)計(jì)，并具有一套在小區(qū)全方位推行

運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)。我們將根據(jù)小區(qū)的具體特點(diǎn),

對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了小區(qū)的

美感，又充分展示了物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主精誠效勞的

理念和承諾。

【物業(yè)管理效勞理念】

小區(qū)位于,具有優(yōu)越的地

理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好小區(qū)的物業(yè)

管理工作具有三個(gè)方面的意義：

1.小區(qū)的高質(zhì)量的物業(yè)效勞工作，可以有效配

合整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治。

2.小區(qū)的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹立

樣板，維護(hù)宣傳房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)名牌信譽(yù)。

3.小區(qū)高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給小區(qū)

第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，到達(dá)“新生活、新感

受，細(xì)心體味每一大〃的意境，維護(hù)宣傳物業(yè)的品牌信譽(yù)?；?/p>

上述認(rèn)識(shí)，我們確立了管理小區(qū)的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)

和管理方式。

（一）管理小區(qū)的指導(dǎo)思想

用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在小

區(qū)中營(yíng)造平安、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其

特有的人文景觀，讓小區(qū)成為“城市中的花園〃。

（-）管理小區(qū)的總體目標(biāo)

1.

2.

3.

（三）小區(qū)的管理方式

根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)和我物業(yè)公司的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將

嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)

進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。主要的管理方式如下：

1.互動(dòng)管理

在小區(qū)提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理?；?dòng)式物業(yè)管

理的內(nèi)涵就是管理處與業(yè)主的互動(dòng)，這樣既維護(hù)業(yè)主權(quán)利、效勞

業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展開。

(1)管理目標(biāo)互動(dòng)

小區(qū)的管理目標(biāo)應(yīng)該是由物業(yè)處和業(yè)主(前期為開

展商)共同商議和制定的，管理目的是一致的。

(2)管理貢任互動(dòng)

小區(qū)物業(yè)處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而

小區(qū)的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助物業(yè)處工作，并有義務(wù)按?業(yè)主公約？的要

求和規(guī)定合理使用小區(qū)物業(yè)，有義務(wù)自覺維護(hù)小區(qū)的完整、美觀、

清潔和平安等各項(xiàng)內(nèi)容。

(3)管理過程互動(dòng)

在小區(qū)的日常管理效勞運(yùn)作過程中，住戶的感覺就

是物業(yè)管理工作的鏡子。物業(yè)處隨時(shí)與住戶溝通物業(yè)管理狀況，

而住戶也有義務(wù)隨時(shí)向管理處反響意見和信息，以保證物業(yè)處的

工作就是住戶的需要這個(gè)方向。在配套效勞方面。除了提供常規(guī)

性公共效勞之中，我們還分析了小區(qū)的業(yè)主的需求，提供

多種配套效勞，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。在社區(qū)人文環(huán)境營(yíng)造方面。我們對(duì)于

小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將

在實(shí)際的管理過程中，經(jīng)常聽取客戶的意見，實(shí)現(xiàn)物業(yè)處與業(yè)

主的互動(dòng)。

(4)財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)

物業(yè)處的工作內(nèi)容直接決定了物業(yè)處的財(cái)務(wù)收支，所以管理

費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是物

業(yè)處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理

公司的正常行為。

2.人本管理

以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。在小區(qū)我們將推行人

本管理。這表達(dá)在以人為中心，把員工當(dāng)作最珍貴的資源看待，

充分發(fā)揮干部、員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理

各項(xiàng)工作的順利展開。

(1)加強(qiáng)人力資源管理

根據(jù)小區(qū)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的特點(diǎn)，從管理人員的組成

入手，保證隊(duì)伍的整體素質(zhì)。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)

驗(yàn)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、

態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上

崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)。在日常的管理工作中，尊重人、理解

人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氣氛。

(2)通過目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲，我公司已經(jīng)在

各個(gè)管理處落實(shí)了內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制，小區(qū)的管理工作，也將

與公司訂立“小區(qū)目標(biāo)管理責(zé)任書〃，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處

再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目

標(biāo)的過程中及時(shí)反響績(jī)效，將管理目標(biāo)與小區(qū)物業(yè)處人員的經(jīng)濟(jì)

收入、升遷、聘任直接對(duì)應(yīng)，實(shí)行行之有效的員工鼓勵(lì)。根據(jù)目

標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰、鼓勵(lì)員工比工作、比業(yè)

績(jī)，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際奉獻(xiàn)掛鉤，表達(dá)多勞多得，

實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。

3.標(biāo)準(zhǔn)管理

(1)按IS09002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理我公司正在通過

IS09002質(zhì)量體系的認(rèn)證，有一整套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量保

證模式，在推行的過程中，積累了一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。我

們將在小區(qū)的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入IS09002質(zhì)量體系，并在一

年內(nèi)通過IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹立優(yōu)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管

理效勞提供保障。

(2)大力推行“三定五按〃在IS09002的推行中，我們特

地強(qiáng)調(diào)“三定五按〃。三定即“定崗、定員、定責(zé)〃，五按即“按

標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令〃。根據(jù)小區(qū)的具體特

點(diǎn)，合理設(shè)崗定員，對(duì)每個(gè)員工工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專業(yè)清

晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。再根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，

規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)。對(duì)于物.業(yè)管理的

各項(xiàng)具體工作，我們都設(shè)計(jì)了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和

對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)?！叭ㄎ灏础üぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效

果，小區(qū)的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。

4.督導(dǎo)管理

我們將把督導(dǎo)管理方式運(yùn)用到小區(qū)的管理中去，通過建立合

理的監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制和信息反響處理機(jī)制，保證管理信

息暢通，保證各項(xiàng)指令和目標(biāo)的落實(shí)。

(1)建立合理的監(jiān)督機(jī)制

小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照政府及上

級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向小區(qū)業(yè)主委

員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并匯

報(bào)出日常工作的進(jìn)展和方案。定期對(duì)管理目標(biāo)和IS09002質(zhì)量體

系運(yùn)作進(jìn)行考核，對(duì)每個(gè)工程的管理效勞過程建立原始記錄，通

過現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作

的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法一是公開監(jiān)督制。公布管理處監(jiān)

督投訴，設(shè)立管理處主任信箱。所有員工佩帶工作牌上崗，

以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評(píng)議制。管理處對(duì)各項(xiàng)管理活

動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反響，對(duì)業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到

有分析、有處理、有跟蹤、有反響，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住

戶的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告期。管理處定期向業(yè)主委員會(huì)、

物業(yè)管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理

目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(2)建立自我約束機(jī)制

管理處根據(jù)各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)

現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問題或?qū)掖沃貜?fù)出現(xiàn)的問題，由管

理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的

有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程。

(3)建立信息反響及處理機(jī)制

沒有糾正和預(yù)防措施，IS09002質(zhì)量體系就不能順利貫徹,

沒有信息反響和處理，各物業(yè)處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理效

勞。

物業(yè)處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方

面的信息，主要渠道有：小區(qū)各部門每月向管理處主任提交一份

工作方案報(bào)告書，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程

序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反響信息；管理處員

工的反響信息；新聞媒介。

獲得反響信息后，管理處主任分析處理，向相關(guān)部門、人員

發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿解決問題。

堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)〃的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修

養(yǎng)護(hù)方案并合理組織實(shí)施，力求到達(dá)如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)

壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，到達(dá)保

值增值的效果；降低效勞本錢支出本錢、減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

(1)技術(shù)力量配備。配備在交接驗(yàn)收階段，我們將從公司

總部抽調(diào)多名包括土建、機(jī)電、智能化等專'業(yè)的公用設(shè)備設(shè)施維

護(hù)師充實(shí)到小區(qū)效勞中心、以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需要。同時(shí)，

加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長(zhǎng)期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使

維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；

(2)制度保證。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制?共用設(shè)施設(shè)備

維護(hù)效勞規(guī)定??設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程?等文件，作為物業(yè)

維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；

(3)建立和完善共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修檔案、我

們將對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)

的檔案卡片和臺(tái)帳(包括登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總，并

通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的效勞手段進(jìn)行登記、查詢和控制，

全面掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用(運(yùn)行)狀況，為物業(yè)

的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)管理。

(4)嚴(yán)格按照我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)出來的九字決，即“看、

聽、聞、摸、查、測(cè)、試、比、記進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)

護(hù)的實(shí)施效果；

(5)定期開展物業(yè)共用部位、共月設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)

工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。

(6)商業(yè)住宅分類效勞，合理回避平安及消防隱患我們強(qiáng)

調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主〃的原則，力爭(zhēng)將有不良動(dòng)機(jī)的嫌

疑人擋在小區(qū)外邊，不給其可乘之機(jī)；力爭(zhēng)通過秩序維護(hù)員的嚴(yán)

密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，

發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)員相關(guān)技能的培訓(xùn)，努力

培養(yǎng)他們的效勞意識(shí)。在商業(yè)樓和住宅樓分設(shè)秩序維護(hù)員，進(jìn)行

秩序維護(hù)等秩序維護(hù)員職能。

管理總體目標(biāo)

(1)針對(duì)小區(qū)的地理特點(diǎn)、建筑情況，進(jìn)行業(yè)主群體分析,

結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將小區(qū)的社區(qū)環(huán)境、平安保障、

文化氣氛、效勞內(nèi)涵等方面不斷創(chuàng)新。

(2)在小區(qū)的物業(yè)管理中，我們將秉承“效勞業(yè)主，報(bào)效

社會(huì)〃的理念，“高品質(zhì)效勞，低價(jià)位收費(fèi)〃，在充分保證高質(zhì)

量效勞的同時(shí)，重視科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理，利用先進(jìn)的技術(shù)手

段和效勞手段進(jìn)行節(jié)能降耗，真正做到“為業(yè)主節(jié)約每一分，

讓業(yè)主滿意多一分〃。我們承諾：遵照物業(yè)管理法規(guī)及行業(yè)慣例

,我們堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開透明的原則。

（3）針對(duì)小區(qū)這樣的樓盤和業(yè)主群體，我們將致力于效勞

效能的提升和不斷完善，營(yíng)造出“親和、自然、環(huán)保、時(shí)尚的人

文環(huán)境〃，按照環(huán)境效勞標(biāo)準(zhǔn)及職業(yè)平安衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，建立文化的

環(huán)境效勞體系和職業(yè)平安衛(wèi)生體系，切實(shí)做到“有效保護(hù)環(huán)境，

合理利用資源〃。全面掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用（運(yùn)

行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考；

（4）管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施

（一）時(shí)間承諾

物業(yè)公司將通過對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)

制度，發(fā)揚(yáng)“時(shí)間就是金錢，效率就是生命〃的精神，并鄭重承

諾：

1.在接到住戶治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無論在小區(qū)

區(qū)域內(nèi)的任何一點(diǎn)，我們的安管人員都保證于5分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)

場(chǎng)；

2.在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員

5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般情況有關(guān)人員15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

（二）房屋完好率9896

小區(qū)物業(yè)處設(shè)立專門的房屋維修責(zé)任人，并按?房屋及公共

場(chǎng)地管理工作手冊(cè)?文件嚴(yán)格執(zhí)行。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與開發(fā)公司

的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。

（三）房屋零修及時(shí)率99%,急修及時(shí)率10096

小區(qū)物業(yè)處設(shè)有專門的房屋維修責(zé)任人和維修班，物業(yè)公司

設(shè)有工程部和搶修隊(duì)，接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，以

保證一般維修不過夜，緊急情況8分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，2分鐘內(nèi)作

出正確判斷。在保修期內(nèi)，與華立地產(chǎn)密切合作，以住戶利益第

一為原則，保證維修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。

（四）維修工程質(zhì)量合格率100%

小區(qū)管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇

承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗(yàn)收，物業(yè)處自己承擔(dān)的維

修工程，也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗(yàn)收，全力

保證維修工程質(zhì)量合格率100%。

（五）管理費(fèi)收費(fèi)率99%

物業(yè)處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)

效勞，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理〃的管理理念，建立“互動(dòng)管理、

共同受益〃的管理模式，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，并通過有關(guān)銀行托

收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。

（六）綠化完好率9896

小區(qū)管理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備，按照?

綠化工工作手冊(cè)？的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過“互動(dòng)式物

業(yè)管理〃方式的推行，標(biāo)準(zhǔn)居民行為，與住戶共同維護(hù)好小區(qū)

的綠化環(huán)境。

（七）清潔、保潔率99%

小區(qū)管理處將組建效勞意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格

執(zhí)行?清潔工工作手冊(cè)？，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，到達(dá)不影響居

民正常生活秩序。我們建議華立地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃

圾處理設(shè)備，以有效控制小區(qū)的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)

保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。再就是發(fā)揮“互動(dòng)式物業(yè)

管理〃的優(yōu)勢(shì)，通過嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶

能自覺維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。

（A）道路完好率96%

小區(qū)將設(shè)計(jì)制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)

識(shí)，確保道路暢通，停車有序。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管

理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率到達(dá)現(xiàn)定要求。

（九）化糞池、雨水井、污水井完好率100%

小區(qū)管理處維修班，在日常巡查的根底上，制定每年一次疏

通方案和雨季特別檢查方案，保證上述設(shè)施完好。

（十）排水管、明溝暗渠完好率100%

小區(qū)物業(yè)處通過“業(yè)主入住培訓(xùn)班”的方式，從技術(shù)和監(jiān)管

角度對(duì)住戶和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行巡視、

檢查和維護(hù)制度來保證完好率，去除蚊蟲孳生場(chǎng)所。

）路燈完好率100%

小區(qū)管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班

安管員發(fā)現(xiàn)問題立即通知維修班處理。

（十二）停車場(chǎng)、車棚完好率100%

加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場(chǎng)、

單車棚完好率的根底，在此根底上對(duì)停車場(chǎng)、車棚進(jìn)行U常維修

保養(yǎng)是到達(dá)上述完好率的保證。

（十三）公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率100%

“互動(dòng)式物業(yè)管理〃的關(guān)鍵在于住戶和物業(yè)處目標(biāo)一致，同

心協(xié)力，共創(chuàng)文明，該項(xiàng)設(shè)施除了物業(yè)處日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)的

工作外，必須依賴住戶的關(guān)心和配合。有了上述條件，該項(xiàng)設(shè)施

完好率100%是很容易實(shí)現(xiàn)的。

（十四）公用設(shè)備完好率99%

小區(qū)公用設(shè)備較多，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備

完好率，必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，除充分發(fā)揮

物業(yè)公司的技術(shù)實(shí)力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其

它專業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保

證設(shè)備完好率99%O

（十五）消防設(shè)施設(shè)備完好率100%

小區(qū)物業(yè)處將按照?消防管理工作手冊(cè)？的要求對(duì)消防設(shè)施

設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。除配合主管單位的檢查、監(jiān)督

外，還要編制方案進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消

防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)。

（十六）責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0

小區(qū)物業(yè)處在開辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班〃時(shí)就要將消防平安工

作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說明，在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕

消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消

防平安意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。

（十七）責(zé)任治安案件發(fā)生率0

小區(qū)物業(yè)處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式

24小時(shí)治安管理制度，加上小區(qū)先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警

系統(tǒng)以及住戶自覺防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕

到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。

（十八）違章發(fā)生率0

小區(qū)管理處將通過“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽

定?業(yè)主公約？，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章

制度，確保違章率為0。

（十九）住戶有效投訴率1%。以下，

小區(qū)物業(yè)處啟用“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式，加強(qiáng)與住戶的溝

通合作，加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理效勞，制度化、

標(biāo)準(zhǔn)化的管理措施，可以確保有效投訴率1%。之下，投訴處理

率100%o

（二十）維修效勞回訪率80%

小區(qū)管理處將建立制度，加強(qiáng)維修效勞的回訪工作，以此來

促進(jìn)維修水平和效勞態(tài)度的提高，確保維修效勞質(zhì)量。

（二H^一）住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率96%

小區(qū)管理處通過“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作，通過對(duì)上述各

項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶對(duì)物業(yè)管理的滿意率到達(dá)或超過96%是很順

理成章的。

3、物業(yè)管理目標(biāo)

物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)：按照?西寧市物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)？中的二

級(jí)效勞標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，局部高于二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（一）根本要求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利

義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接工程時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行

認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管

理職'也資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管

理等制度健全。

5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主

動(dòng)、熱情。

6、設(shè)有效勞接待中心，公示24小時(shí)效勞。急修半小時(shí)

內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和

回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代

辦效勞的，公示效勞工程與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞

資金的收支情況。

9、按合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、每年至少次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的意見，滿意率9096

以上。

（二）房屋管理

1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和

保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用

狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、

中修范圍的，及時(shí)編制維修方案和住房專項(xiàng)維修資金使用方案，

向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決

定，組織維修。

3、每日巡查屢次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用

部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)

公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依

規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修

的禁止行為和本卷須知。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影

響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利

益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸

阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。小區(qū)主出入口設(shè)有小

區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元戶和公共

配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

（三〕共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專

業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案］設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、

檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員

嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維

修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者

需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造方案和住房專項(xiàng)維修

資金使用方案，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)

業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟月；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%o

10、容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措

施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每次；配有平安監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)

施24小時(shí)監(jiān)

3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、

停放。

4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管

理。

辦公區(qū)物業(yè)管理效勞方案

第一局部物業(yè)管理方案

一、管理模式、各項(xiàng)規(guī)章制度、機(jī)制

提要：針對(duì)物業(yè)管理的各個(gè)要素，我公司開展了深入廣

泛的工程考察和市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)的特點(diǎn)，分析物業(yè)管理工作

的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立物業(yè)管理的目標(biāo)與具體措施。

1、管理定位

物業(yè)的特殊性決定了物業(yè)管理的定位，經(jīng)過嚴(yán)密論證和考

察，本公司將的物業(yè)管理定位為：

?成為西寧市單位物業(yè)企業(yè)化、社會(huì)化管理的典范。

?成為西寧市精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口、表達(dá)氣象局開放、

高效、親和的形象。

2、管理目標(biāo)

自接管之日起：

?一年內(nèi)到達(dá)物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使各項(xiàng)工作有條

不紊地開展；

?二年內(nèi)深化管理效勞、提高物.業(yè)管理水平，提升物'業(yè)管理形象。

3、管理機(jī)制與模式

實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體〃

式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。

監(jiān)督機(jī)構(gòu)一一

通過行使以下權(quán)利，對(duì)本公司及物業(yè)管理效勞中心的管理行為進(jìn)

行監(jiān)督。

?審核物業(yè)管理中效勞中心提交的管理報(bào)告。

?組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查、審查管理效果。

?通過會(huì)議或其他形式，評(píng)審物業(yè)管理狀況，交流意見。

-及時(shí)對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題向業(yè)務(wù)部或公司投訴。

?對(duì)管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。

?正式交管后，讓業(yè)主單位的每一位業(yè)主都成為一名物

業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使的物業(yè)管理日臻

士辛

兀夫。

責(zé)任機(jī)構(gòu)一一青海省通信效勞

青海省通信效勞目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理狀況

的整體監(jiān)控和實(shí)施。

執(zhí)行機(jī)構(gòu)一一青海省通信效勞是氣象局物業(yè)管理的具體實(shí)施機(jī)

構(gòu)，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作到達(dá)既定目標(biāo)。

現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式

作為管理中心，其物業(yè)管理必須要為其提供符合特性的

管理效勞。我們?cè)谶M(jìn)行嚴(yán)密論證的根底上，確定了現(xiàn)代化、

專業(yè)化物業(yè)管理的模式。

?現(xiàn)代化：學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司外鄉(xiāng)化

運(yùn)作十五年的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合西寧本地實(shí)際，在實(shí)施既具備

國內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合西寧市行情的物業(yè)管理模式。

?專業(yè)化：以我公司從事物業(yè)管理15年所塑造的精銳專業(yè)團(tuán)隊(duì),

在保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方面為氣象局全面實(shí)行專業(yè)管理及效勞。

平安保密制度

一、根據(jù)？中華人民共和國保密法?制定本制度，保證被效勞單位

的文件、信息等平安。堵住文檔意外流失之源，從各個(gè)方面積極防范,

共同做好氣象局的保密工作。

二、對(duì)員工進(jìn)行？中華人民共和國保密法？的專門培訓(xùn)，經(jīng)考核合

格前方能上崗。

三、對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺失文件、資料，及時(shí)上交物業(yè)管理效勞中心，由

物業(yè)管理效勞中心上交管理部門。

四、一律不得摘抄、外傳、議論機(jī)密性文件及機(jī)密方案，做到不

該看的不看，不該說的不說。

五、嚴(yán)格控制外來人員的在辦公區(qū)域的錄音，錄像工作，對(duì)一切

泄密行為立即制止并送有關(guān)部門處理。

六、不泄露內(nèi)部工作人員的私人，工作時(shí)間及生

活規(guī)律。

七、不經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，一律不允許參觀人員入內(nèi)參觀大樓要害

部位和核心設(shè)施。

八、對(duì)施工人員經(jīng)過嚴(yán)格審查后發(fā)放臨時(shí)出入證，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)

行監(jiān)督及跟蹤。

辦公樓院（清潔）工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

一、員工根本要求

1、按時(shí)到崗。

2、在崗時(shí)不準(zhǔn)大聲喧嘩、交頭接耳、串崗。

3、工作服穿著符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不同崗位、不同級(jí)別、不同季節(jié)

的規(guī)定區(qū)別統(tǒng)一著裝；工作服整潔、紐扣扣好，不得將衣袖和褲腿卷

起；工作服口袋里不要裝雜物；穿布鞋必須保持干凈，穿皮鞋保持鞋

面光亮，不得釘鐵掌；胸卡或工號(hào)牌端正地佩帶在左胸上方，胸卡上

不得貼任何裝飾物。

4、儀容、發(fā)型整潔雅致，發(fā)型后不過肩，不披肩發(fā)，不留奇形

怪發(fā)；化淡妝，不留長(zhǎng)指甲，不抹指甲油，不得戴任何飾物。

5、精神飽滿，文明禮貌，親切自然，微笑效勞，講普通話。

6、上崗前不準(zhǔn)喝酒、不吃蔥、姜、蒜等異味食物。工作中不抽

煙、吃零食、口香糖等。

二、環(huán)境衛(wèi)生

1、門前場(chǎng)地、停車場(chǎng)清潔，平整。

2、院路面、臺(tái)階、堆砌山石清潔、無廢棄物。

3、警示牌光潔、無污跡，字跡、圖案清晰。

4、區(qū)門徽、門牌等標(biāo)示文字清晰，無污跡。

5、明燈、彩燈、霓虹燈光亮、無污跡。

6、前車道光潔，無煙頭、紙屑。

7、消防通道、坡道清潔無障礙物。

8、推拉門光潔、無污跡。

三、室內(nèi)衛(wèi)生

1、圖形符號(hào)、標(biāo)牌、引導(dǎo)（告知）牌光潔，字跡清晰、無污跡;

2、地面〔臺(tái)階〕光潔、無灰塵、無污跡、地毯無灰塵、無污漬;

3、墻面（含藝術(shù)品裝飾物）光潔、無灰塵、無污跡；

4、天花板光潔、無灰塵、無污跡；

5、燈具、燈飾光潔、無灰塵、無污跡；

6、柱、梁光潔、無灰塵、無污跡；

7、臺(tái)、柜光潔、無灰塵、無污跡；

8、扶梯、扶欄、扶桿光亮、無灰塵、無印跡；

9、門窗、門窗玻璃、窗簾光潔、無污跡；

10、鐵藝、鍍銅、不銹鋼設(shè)備保持原色、無繡跡；

11、家具（桌椅、沙發(fā)、柜、臺(tái)、架等）光潔、無灰塵；

12、空調(diào)（空調(diào)排風(fēng)口）無灰塵、無油漬；

13、（含副機(jī)）光潔、無灰塵、送話器無異味；

14、電視機(jī)、音像設(shè)備等無灰塵；

15、儲(chǔ)物箱、柜、外箱體光潔，內(nèi)箱儲(chǔ)物整齊、無雜物、無異味;

16、時(shí)鐘光潔、無灰塵；

17、花盆內(nèi)無煙頭、紙屑；

18、衣帽鏡、無灰塵、無印跡；

四、公共衛(wèi)生

1、面盆、水池光潔、無水垢、無水漬；

2、洗手臺(tái)面光潔、無污垢、無水漬；

3、便器光潔、無印跡、無異味、外壁光潔、內(nèi)壁無污垢；

4、鏡面光潔、無印跡；

5、水龍頭光潔、無皂跡、水漬、無繡跡、無污跡；地漏無污漬、

無異味

6、皂液器、干手器等設(shè)備光潔、無印跡；

7、手紙托架、紙筐、衛(wèi)生袋潔凈；

8、排風(fēng)機(jī)、吹風(fēng)機(jī)等光潔；

9、防滑墊、及其它用品潔凈；

五、大廳衛(wèi)生

1、電梯轎箱、電梯按鈕處清潔、無灰塵、無污跡；

2、垃圾筒、煙灰缸清潔、無異味；

3、大廳接待座、椅及各種設(shè)備整齊、光潔、無灰塵；

4、電子顯示屏及其它機(jī)器設(shè)備擺放整齊、光潔、無灰塵；

清潔衛(wèi)生管理制度

樓外衛(wèi)生區(qū)域要求：

1、各單位和用戶應(yīng)按指定區(qū)域范圍，實(shí)行三包。

2、包衛(wèi)生：門前做到“五無〃（無煙頭、無垃圾、無污水、尢

污垢、無痰跡），垃圾必須實(shí)行袋裝化，并實(shí)行定時(shí)、定點(diǎn)送放清運(yùn),

保持門外衛(wèi)生，蚊、蠅、鼠、蜂螂密度應(yīng)低于城市管理辦公室規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)；

3、包綠化：做好綠化保護(hù)工作。要保持綠化帶內(nèi)清潔，及時(shí)清

理落葉、殘枝和垃圾等；

4、包秩序：維護(hù)門前市容衛(wèi)生和社會(huì)秩序，做到“七無〃（無

亂堆放物品、無違章占用人行道、無亂搭建、無亂停放車輛、無亂張

貼標(biāo)語、無在門前亂掛物品、無在院內(nèi)堆放雜物），發(fā)現(xiàn)違章、違法

行為及時(shí)制止或報(bào)告。

5、各用戶單位指定人員負(fù)責(zé)衛(wèi)生管理工作，制訂衛(wèi)生清潔制度,

配置足夠的衛(wèi)生設(shè)施，搞好環(huán)境衛(wèi)生。

6、存放的垃圾桶和果皮箱要定時(shí)定點(diǎn)送放，對(duì)硬地面進(jìn)行沖、

洗、刷，做到垃圾點(diǎn)、臺(tái)、箱、桶清潔衛(wèi)生，無蚊蟲、蒼蠅和積水，

無衛(wèi)生死角。

7、禁止在大樓內(nèi)外任何地方亂涂畫，亂張貼。

8、大樓區(qū)域內(nèi)的任何車輛就停放在指定地點(diǎn)，不允許停放在人

行道或綠化帶上。

9、對(duì)樓外區(qū)域定期進(jìn)行衛(wèi)生大掃除。

樓內(nèi)衛(wèi)生區(qū)域要求：

1、搞好室內(nèi)衛(wèi)生，物品堆放整齊，室內(nèi)外無蜘蛛網(wǎng)、無蚊蠅、

無灰塵，無雜物垃圾。

2、提倡文明辦公，不隨地吐痰，不向窗外倒雜物和水，室內(nèi)垃

圾放置時(shí)間不超過24小時(shí)，垃圾實(shí)行袋裝、桶裝，放在指定地點(diǎn)。

3、做好各種設(shè)施外表的清潔，如廣告牌、招牌、消火栓箱、電

梯、扶梯、玻璃等，要求無積塵，無污跡，字體完好無缺。

4、禁止在樓梯、消防通道及一切公共場(chǎng)所搭床睡覺或放置、吊

掛雜物。

5、定期進(jìn)行殺蟲滅鼠工作，使蚊蟲密度降到最低限度。

消防管理制度

1、堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合〃的消防工作方針，減少火災(zāi)事

故的發(fā)生，努力學(xué)習(xí)有關(guān)消防方面的知識(shí)，提高平安防火能力。

2、掌握好自己工作場(chǎng)所范圍內(nèi)的有關(guān)情況，遇有火災(zāi)隱患及時(shí)

處理和匯報(bào)。

3、保護(hù)消防設(shè)備，不得損壞，喪失或轉(zhuǎn)借他人確保消防器材的

可靠運(yùn)行。

4、各經(jīng)營(yíng)部應(yīng)及時(shí)檢查，維修和更換消防器材，遇有損壞或喪

失應(yīng)立即上報(bào)。

5、在未經(jīng)批準(zhǔn)前，不得隨意違反規(guī)定使用時(shí)可能引起火情的電

器，裝接電源、用明火處理易燃、易爆的廢舊物資。按規(guī)定批準(zhǔn)允許

使用電器的人員，嚴(yán)禁在使用是離開人，離開時(shí)須切斷電源。

6、在遇失火時(shí)，必須及時(shí)報(bào)警并奮力搶救，不得逃避，凡逃避

者不管其任何理由，一律給予行政紀(jì)律處分。

7、嚴(yán)禁隱瞞失火后認(rèn)為損失價(jià)值不大的一切火災(zāi)事故情況。

8、凡違反規(guī)定損壞、喪失、轉(zhuǎn)借消防器材，以及引起火災(zāi)事故

的責(zé)任單位和個(gè)人，視情節(jié)輕重予以賠償、罰款、扣發(fā)獎(jiǎng)金和給予相

應(yīng)的行政處分，問題重大和嚴(yán)重的由公司移交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)

任。

消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

自動(dòng)噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)，其內(nèi)容如下：

每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報(bào)警控制閥及其附屬配件，外觀

檢查，確保處于無故障狀態(tài)。

每天檢查一次警鈴，啟動(dòng)是否靈活，翻開試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)

發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道。

每月對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時(shí)更換。

每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會(huì)誤關(guān)閉。

每?jī)蓚€(gè)月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合實(shí)驗(yàn)，按分區(qū)逐一翻開末端實(shí)驗(yàn)裝

置放水閥，實(shí)驗(yàn)系統(tǒng)靈活性。

當(dāng)系統(tǒng)因?qū)嶒?yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到

正常狀態(tài)。

人員配備的根本原則

1、熱愛黨、熱愛祖國，擁護(hù)黨的根本路線，堅(jiān)持改革開放，政

治思想過硬，遵紀(jì)守法；

2、有“用戶至上〃的效勞意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)

道德；愛崗敬業(yè)，誠守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效效勞用戶；

3、知識(shí)與能力并重，有一定的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的

技能；物業(yè)管理效勞中心經(jīng)理要求有著豐富的物業(yè)管理，特別是寫字

樓、辦公大樓管理經(jīng)驗(yàn)；

4、物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)管理員參加物'業(yè)管理專'也培訓(xùn)，并取得?全國

物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理?上崗證；特殊工種技術(shù)工人持專業(yè)上崗證（電

工證、司爐證、電梯操作證等）等，保證100%按要求持證上崗。

5、除骨干員工外，所有新員工（管理員、保安員、清潔工、維

修工、水電工）優(yōu)先從西寧市待業(yè)大學(xué)生、復(fù)員軍人、下崗職工中招

聘，為社會(huì)再就業(yè)盡一份力。

（一）人員的培訓(xùn)

A.培訓(xùn)目標(biāo)

1.發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀，價(jià)值觀

和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明，倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精

神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)氣。

2.使員工都明確個(gè)人和公司的工作目標(biāo)，使業(yè)主單位的物業(yè)管理

工作起到良好的“示范窗口〃作用

3,培訓(xùn)一支能干肯干，具有良好效勞意識(shí)的專業(yè)隊(duì)伍，為實(shí)現(xiàn)業(yè)

主單位的物業(yè)管理目標(biāo)提供有力保證。提高員工的效勞意識(shí)、業(yè)務(wù)能

力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，為社會(huì)、

為物業(yè)管理行業(yè)的開展作出新奉獻(xiàn)。

B.培訓(xùn)管理

培訓(xùn)管理工程由經(jīng)理總負(fù)責(zé)，各主管協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)

格按整合型管理體系要求實(shí)施培訓(xùn)，并根據(jù)實(shí)際工作需要進(jìn)行培訓(xùn)方

式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，保證培訓(xùn)工作落到實(shí)處，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)管理水平

提高。

方案的制定、實(shí)施和記錄工作。

2.及時(shí)組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達(dá)學(xué)習(xí)，貫徹執(zhí)行和宣傳工

作。

3.對(duì)管理中出現(xiàn)的問題及時(shí)組織針對(duì)性的培訓(xùn)。

方案應(yīng)充分考慮用戶調(diào)查的反響意見。

5.運(yùn)用計(jì)算機(jī)教學(xué)、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效率，保證培訓(xùn)

效果。

6.采取有針對(duì)性的管理、維護(hù)、維修、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)的培

訓(xùn)。

第二局部日常管理效勞工程標(biāo)準(zhǔn)及措施

一、日常管理

1、管理區(qū)域有常設(shè)機(jī)構(gòu)一物業(yè)管理效勞中心為用戶提供7*8小

時(shí)效勞。

2、管理設(shè)立專門效勞,接受用戶對(duì)物業(yè)管理效勞需求、報(bào)修、

求助、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反響，并及時(shí)處理，有

回訪制度和記錄。

3、物業(yè)管理效勞中心標(biāo)識(shí)清晰，辦公劃、境安靜、整潔、有序。

4、效勞工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托方公布。

5、效勞人員休息室有序、整潔。

6、效勞人員統(tǒng)一配置專門服裝。

7、辦公樓每層配備有垃圾收集點(diǎn)。

8、應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。

9、管理資料完善、齊全；所有樓宇、聯(lián)系方式清晰，完整率、

準(zhǔn)確率達(dá)100%,隨時(shí)提供查閱；實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，發(fā)生變更后一周內(nèi)

予以完善。

10、各種物業(yè)管理資料、記錄分類保存，失效的資料有作廢標(biāo)識(shí)

或銷毀記錄。更改有更改人及審批人簽名。

二、各項(xiàng)設(shè)施管理

1、房屋本體

?房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無

污跡，房屋完好率達(dá)100%;無亂貼、亂畫、亂涂和亂懸掛現(xiàn)象；

?區(qū)域標(biāo)識(shí)明顯，完好率達(dá)100%；

?樓梯及走道通暢，無阻礙物及雜物堆放；

?樓梯及走道窗戶完好，開啟及關(guān)閉自如；

?墻面根本完好，無亂貼、亂畫、亂涂現(xiàn)象；

?室外牌，保持整潔統(tǒng)一美觀，無平安隱患或破損；

?房屋本體每周巡檢一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與委托方聯(lián)系合理處置

處理。

2、設(shè)備管理

?建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維

修記錄完整；

?建立備品備件臺(tái)帳，備品備件擺放整齊，定期檢查，不變質(zhì)、

變形，保證隨時(shí)提供設(shè)備維修；

?各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；

?設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，

符合設(shè)備要求；

?潤(rùn)滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)；

?設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作

規(guī)程；

?設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故；

3、消防系統(tǒng)

?消防設(shè)施配備齊全、完好率100%,可隨時(shí)啟用，無火災(zāi)平安

隱患；

?消防器材標(biāo)識(shí)清晰，按規(guī)定懸掛，不超過保質(zhì)期；

?消防箱標(biāo)識(shí)完好清晰，消防栓閥座不固死，水龍帶無破損和漏

水現(xiàn)象;

?消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水；

?消防泵運(yùn)行正常，壓力表正常；

?水池（箱）進(jìn)口、出口和浮標(biāo)功能正常，清洗水池（箱）要預(yù)警并

標(biāo)識(shí)，清洗，盡快到達(dá)規(guī)定水量；

?組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，建立義務(wù)消防隊(duì)，

明確各區(qū)消防責(zé)任人；

?消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用，效勞中心24小時(shí)值守

操作，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整，日、周、月檢記錄完整；

4、給排水系統(tǒng)

?具有“二次供水設(shè)施許可證〃和“二次供水衛(wèi)生合格證〃；水

質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查（檢查費(fèi)用由委托方支

付）。低位水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。水表房、管道井房上鎖。

供水設(shè)備操作人員持有健康證。

?二次供水、蓄水設(shè)備設(shè)施及周圍環(huán)境無雜物、無二次污染隱患。

水泵油標(biāo)、軸承溫度、出水壓力等保持正常，每日巡檢兩次，發(fā)現(xiàn)問題

當(dāng)日處理。

?閥門、管道等二次供水設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無脫漆、

銹蝕現(xiàn)象。每周進(jìn)行一次檢查記錄完整。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題及日處理。

各類閥門開閉靈活。

?水泵運(yùn)行正常，遇故障在15分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，無大面積跑水、

泛水現(xiàn)象；非正常停水不超過48小時(shí)，設(shè)備完好率達(dá)95%以上。

?冬季前供水管道及配件做好防凍措施。水表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。

?制定停水及事故處理方案；限水、正常停水提前24小時(shí)通知

用戶，自來水公司未通知除外。

?排水、排污系統(tǒng)通暢無阻塞外溢現(xiàn)象，無積水、浸泡現(xiàn)象無

殘損現(xiàn)象。

3、供電系統(tǒng)

?維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。

?各類平安和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。

?配電房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好，具有防鼠措施。

?配電盤、柜器件齊全，接地、運(yùn)行完好；配線絕緣完好可靠；

報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題30分鐘內(nèi)處理。

?正常限電、停電提前24小時(shí)通告用戶；應(yīng)急恢復(fù)用電在15分

鐘內(nèi)完成。

?供電線路標(biāo)準(zhǔn)，無私搭亂接現(xiàn)象。

?高壓配電裝置有明顯隔離網(wǎng)隔離。

?嚴(yán)格執(zhí)行供弓系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整；電

表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。

4、弱電系統(tǒng)

?制定弱電系統(tǒng)工作制度。每月巡檢一次，記錄完整，發(fā)現(xiàn)問題

即時(shí)處理。

?智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好，有汜錄并按規(guī)定期限保存。

?中央空調(diào)系統(tǒng)維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。

?各類平安和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。

?機(jī)房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好。

?機(jī)房具有防鼠措施。

?正常送、停提前24小時(shí)通告用戶，維修有警示。

?供電線路標(biāo)準(zhǔn)，無私搭亂接現(xiàn)象。

?機(jī)組、閥n、管道等設(shè)施無跑、冒上滴、漏現(xiàn)象。

?嚴(yán)格執(zhí)行系統(tǒng)管理措施，記錄完整，準(zhǔn)確。

?供應(yīng)延長(zhǎng)。

5、衛(wèi)生潔凈

?實(shí)行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達(dá)99%,辦公垃圾，袋裝垃圾，

中轉(zhuǎn)垃圾日產(chǎn)日清。

?潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施外表

干凈，無破損。

?公共局部無衛(wèi)生死角，無明顯污跡，無灰塵，天棚無蜘蛛網(wǎng)，

樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

?潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。

?潔凈人員經(jīng)崗前培訓(xùn)，統(tǒng)一著裝，佩證上崗；明確責(zé)任區(qū)域，

實(shí)行責(zé)任制標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

?排煙、排污、噪聲等符合國家標(biāo)準(zhǔn)：外墻無污染。

?房屋共用部位無亂貼、亂畫和擅自占用、堆放雜物現(xiàn)象。

?公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天拖洗2次以上。

?全日制保潔，共用場(chǎng)地，衛(wèi)生間；紙屑、煙頭等廢棄物25分

鐘內(nèi)清理完畢。

?公共客戶接待區(qū)域大廳專設(shè)一員保潔，保潔設(shè)施及用具干凈整

潔。

?衛(wèi)生用品洗手液等隨時(shí)保障1/3以上用量。

?道路、場(chǎng)地、停車場(chǎng)、設(shè)施等每日清掃。

?每乜管理人員進(jìn)行兩次保潔檢查，記錄完整。發(fā)現(xiàn)不合格當(dāng)H

內(nèi)糾正。

?衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺1次/周。

?每月對(duì)空機(jī)房保潔，保潔率、合格率100機(jī)

?每年全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害2次/年。

6、維修效勞

?零星維修不超過24小時(shí)，及時(shí)率達(dá)98%以上、合格率達(dá)100%。

?房屋建筑及水電，中、大修按約定期限完工，合格率達(dá)99%。

其他工程合格率99%,用戶滿意率達(dá)95%以上。用戶回訪率達(dá)90缸

設(shè)立24小時(shí)效勞,記錄受理率達(dá)100%,回復(fù)時(shí)間不超過1小時(shí)。

所提供效勞及物品價(jià)格將低于市場(chǎng)價(jià)。

4、物業(yè)管理應(yīng)急方案

1、目的：確保公司在出現(xiàn)重大平安事故時(shí)，第一時(shí)間響應(yīng)，對(duì)

發(fā)生的重大平安事故及時(shí)做出響應(yīng)，并能夠確保將損失降到最低，形

成一系列的事故上報(bào)流程，并在第一時(shí)間內(nèi)上報(bào)有關(guān)主管部門。

2、工作原則：按照“以人為本、減少危害，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、快速

反響，協(xié)同應(yīng)對(duì)、標(biāo)準(zhǔn)有序〃的原則，在主管部門的指導(dǎo)下，科學(xué)、

有步驟地開展救援工作。

3、適用范圍：效勞區(qū)域內(nèi)的有可能的事故類型，如電梯緊急情

況；觸電火災(zāi)；鍋爐重大平安事故；廚房高溫傷害和集體食物中毒；

高處墜落等制定了應(yīng)急預(yù)案。

4、組織機(jī)構(gòu)

4.1領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

成立“公司危險(xiǎn)源涉及的緊急情況和事故應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組〃（簡(jiǎn)稱

“應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組〃）。

應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)五個(gè)行動(dòng)職能組：指揮組、救援行動(dòng)組、通訊

聯(lián)絡(luò)組、警戒疏散組、救護(hù)組。

指揮組設(shè)：組長(zhǎng)（兼現(xiàn)場(chǎng)總指揮）、副組長(zhǎng)。

其它四個(gè)行動(dòng)職能組設(shè)：組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)、成員假設(shè)干人。

4.2應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)

1）負(fù)責(zé)對(duì)公司區(qū)域內(nèi)各部門、有關(guān)人員、以及外部救援的單位

和人員實(shí)行統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)和指揮，協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，共同完成應(yīng)急救援處置

任務(wù)。

2）組織現(xiàn)有人力、物力，迅速、有序、有效、妥善地處置危險(xiǎn)

源涉及的緊急情況和事故；開展自救，積極尋求外部援助。

3）做好救援接應(yīng)準(zhǔn)備和聯(lián)絡(luò)；

4）組織本應(yīng)急預(yù)案涉及到的相關(guān)部門、人員實(shí)施本應(yīng)急預(yù)案；

定期開展應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)和演練，以及修訂；根據(jù)部門人員調(diào)整變化

情況，及時(shí)調(diào)整組織機(jī)構(gòu)成員；

5）確保本應(yīng)急預(yù)案涉及到的設(shè)施、設(shè)備、器材保持有效狀態(tài)，

確保木應(yīng)急預(yù)案隨時(shí)按要求開展正常應(yīng)急處置。

4.3指揮組職責(zé)

1）履行領(lǐng)導(dǎo)小組的各項(xiàng)工作職責(zé)；及時(shí)處理救援過程中的突發(fā)

情況。

2）當(dāng)發(fā)生緊急情況和事故時(shí)，迅速指定現(xiàn)場(chǎng)總指揮，負(fù)責(zé)按本

應(yīng)急預(yù)案相應(yīng)程序進(jìn)行處置；遵照本應(yīng)急預(yù)案相關(guān)程序規(guī)定，組織現(xiàn)

有人力、物力，妥善地處理突發(fā)事故；

3）節(jié)假休息和夜間等特殊時(shí)間段，當(dāng)緊急情況和事故時(shí)，指揮

組和各職能組人員未到時(shí).，由值班領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)務(wù)、區(qū)中心臨時(shí)擔(dān)任現(xiàn)場(chǎng)

總指揮，其他值班人員或當(dāng)班在崗的其他員工做好各項(xiàng)應(yīng)急準(zhǔn)備工

作，并臨時(shí)行使警戒、疏散、引導(dǎo)的各項(xiàng)職責(zé)。

4.4救援行動(dòng)組職責(zé)

1）出現(xiàn)緊急情況和事故時(shí)，實(shí)施初期應(yīng)急處置、倉庫現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、

物資轉(zhuǎn)移；

2）災(zāi)后清理；

3）做好各外援單位救援準(zhǔn)備、協(xié)作等工作。

4.5通訊聯(lián)絡(luò)組職責(zé)

1）出現(xiàn)緊急情況和事故時(shí)，迅速準(zhǔn)確了解初步情況，做好報(bào)警

和接警處置；

2）按照指揮長(zhǎng)的指令迅速撥打相關(guān)，傳達(dá)指令，報(bào)告情況，

做好記錄；

3）負(fù)責(zé)外援單位人員、車輛的接應(yīng)。

4.6警戒疏散組職責(zé)

1）當(dāng)發(fā)生緊急情況和事故時(shí)，迅速負(fù)責(zé)倉庫大門、臨街入口、

停車場(chǎng)的警戒，入庫人員清點(diǎn)工作；

2）確保應(yīng)急或救援通道暢通無阻；確定平安逃生的路線;

3）負(fù)責(zé)攔阻無關(guān)人員進(jìn)入公司事故區(qū)域；

4）阻止其他人員的趁火打劫；

5）負(fù)責(zé)落實(shí)疏散物資的臨時(shí)平安存放地點(diǎn)，物資疏散、警戒工

作。

2.7救護(hù)組職責(zé)

1）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)救援人員的平安防護(hù)和救護(hù)工作；

2）協(xié)同維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序；

3）做好急救車接車準(zhǔn)備工作；

4）準(zhǔn)備必備的現(xiàn)場(chǎng)急救藥品、物資、器材。

附錄：各類專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案

火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案

1、應(yīng)急啟動(dòng)

1.1報(bào)警與接警

員工發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)情況后立即向安保處或消防控制室報(bào)告。安保處當(dāng)

即向應(yīng)急指揮部報(bào)告，說明火險(xiǎn)地點(diǎn)、事態(tài)、燃燒物等必要事項(xiàng)。

公司應(yīng)急指揮部總指揮決定啟動(dòng)本預(yù)案并報(bào)上級(jí)部門備案。

指揮部視情況報(bào)119火警，請(qǐng)求公安消防滅火救援。

2、應(yīng)急響應(yīng)

應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)后,本預(yù)案規(guī)定采取相應(yīng)緊急措施。

應(yīng)急指揮部及忖應(yīng)對(duì)火災(zāi)狀況，對(duì)各應(yīng)急組發(fā)出指令，保證預(yù)案

有效實(shí)施。

3、處理流程

對(duì)于各類不同情況的應(yīng)急處置程序步驟為：

當(dāng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出報(bào)警聲訊時(shí)，值班或現(xiàn)場(chǎng)工作人員應(yīng)按

以下步驟進(jìn)行處置：

1）立即查看消防控制系統(tǒng)的報(bào)警性質(zhì)（故障警報(bào)或火警警報(bào)）、

報(bào)警探頭號(hào)及其位置；檢查火警部位（倉庫或安保處、機(jī)房等）門、

四周有無煙霧、異味、異聲。

2）經(jīng)仔細(xì)查看，確認(rèn)無火情，屬報(bào)警系統(tǒng)故障警報(bào)的，由當(dāng)班

人員解除報(bào)警，并告之相關(guān)人員火警已解除。

3）假設(shè)有火情發(fā)生時(shí)，做好初期火災(zāi)滅火準(zhǔn)備，迅速按初期火

災(zāi)的處置程序處置；

假設(shè)大門被鎖，不能進(jìn)入庫內(nèi)或機(jī)房查看時(shí)，一是應(yīng)報(bào)告部門負(fù)

責(zé)人，啟用應(yīng)急備用鑰匙，二是通知相關(guān)工作人員迅速到場(chǎng)，三是不

少于兩人開鎖進(jìn)入火警地點(diǎn)。

4）作好記錄，對(duì)報(bào)警器進(jìn)行維護(hù)，并迅速恢復(fù)正常使用（假設(shè)

動(dòng)用了應(yīng)急備用鑰匙，中心工作人員應(yīng)向值班員收回，并恢復(fù)密封備

用狀態(tài)）。

3.2正常工作期間初期火災(zāi)的處置程序

接到，，火警警報(bào)〃或發(fā)現(xiàn)某處出現(xiàn)火情時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)全體工作人員應(yīng)

迅速按以下步驟進(jìn)行處置：

1）發(fā)現(xiàn)人迅速高聲發(fā)出呼救，按下火災(zāi)手動(dòng)報(bào)警按鈕，并指定

一人撥打火警“119〃以及相關(guān)人員；各行動(dòng)小組人員迅速到位;

2）滅火行動(dòng)組中一人迅速跑到配電室處確認(rèn)電源已斷開，啟用

應(yīng)急照明；

3）滅火行動(dòng)組人員提起滅火器，拉開保險(xiǎn)銷；對(duì)準(zhǔn)起火部位滅

火；

4）滅火行動(dòng)組人員迅速接好消防栓、水帶水槍，鋪設(shè)到著火部

位，確認(rèn)已斷開電源后，開啟水閥向火焰處噴灑；

5）物資疏散警戒組人員迅速轉(zhuǎn)移起火部位周圍完好物資；

6）控制火情直至完全熄滅；

7）保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)；

8）仔細(xì)檢查現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)無復(fù)燃可能和其它危險(xiǎn)后，現(xiàn)場(chǎng)總指揮

宣布現(xiàn)場(chǎng)救援處置工作結(jié)束；

9）通知相關(guān)單位、人員危險(xiǎn)已解除；

10）調(diào)查起火原因，待原因查明后，清理現(xiàn)場(chǎng)；

11）寫出書面事故報(bào)告待處理。

3.3夜班及節(jié)假期間初期火災(zāi)的處置程序

值班人員此期間出現(xiàn)“火警警報(bào)〃或巡查發(fā)現(xiàn)某處出現(xiàn)火情時(shí),

應(yīng)迅速按以下步驟進(jìn)行處置：

1）值班人員迅速撥打火警“119〃以及相關(guān)人員；

2）聯(lián)系部門負(fù)責(zé)人迅速獲取配電室備用鑰匙，切斷總配電室電

源；

3）提起相應(yīng)滅火器（電器火災(zāi)用二氧化碳滅火器），拉開保險(xiǎn)

銷；對(duì)準(zhǔn)起火部位，從火焰根部逐步向中間掃射；火勢(shì)較大時(shí)，應(yīng)果

斷采用消防栓滅火；

4）一人負(fù)責(zé)接好消防栓與水帶并開啟消防栓水閥，另一人迅速

鋪設(shè)水帶，接好水槍到著火部位，向火焰處噴灑。直至救援人員趕到;

5）當(dāng)消防隊(duì)或救援人員未到達(dá)前，火勢(shì)及煙霧較大，可能危及

到生命平安時(shí)，應(yīng)迅速撤離危險(xiǎn)區(qū)，待援；

6）控制火情直至完全熄滅；

7）保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)；

8）仔細(xì)檢查現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)無復(fù)燃可能和其它危險(xiǎn)后，現(xiàn)場(chǎng)總指揮

宣布救援處置工作結(jié)束；

9）通知相關(guān)單位、人員危險(xiǎn)已解除；

10）調(diào)查起火原因，待原因查明后，清理現(xiàn)場(chǎng)；

11）寫出書面事故報(bào)告待處理。

4、應(yīng)急結(jié)束

當(dāng)火災(zāi)事故得到有效控制后，由應(yīng)急指揮部向上級(jí)應(yīng)急指揮部

（中心）報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，宣布接觸應(yīng)急狀態(tài)。

5、后期處置

應(yīng)急工作結(jié)束后，按照“四不放過〃的原則，配合當(dāng)?shù)毓蚕?/p>

防部門開展事故調(diào)查、損失評(píng)估等工作。

鍋爐（壓力容器）事故應(yīng)急預(yù)案

1、目的：為了快速有效應(yīng)對(duì)鍋爐（壓力容器）平安事故，最大

限度降低人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，制定本預(yù)案。

2、適用范圍：適用于公司鍋爐（壓力容器）燃?xì)庑孤┢桨彩鹿?/p>

的應(yīng)急救援工作。

3、工作原則：以人為本、平安第一；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)分工；

反響及時(shí)、措施果斷。

4、處理流程

當(dāng)事故發(fā)生后，事發(fā)部門應(yīng)及時(shí)向公司應(yīng)急指揮部安保處報(bào)告。

報(bào)告內(nèi)容包括影響范圍、事件性質(zhì)、事件開展趨勢(shì)和采取的措施等。

應(yīng)急指揮部接到報(bào)告后現(xiàn)場(chǎng)指揮應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)事故狀態(tài)，由

總指揮啟動(dòng)本預(yù)案。

事故發(fā)生初期，事故第一發(fā)現(xiàn)人或當(dāng)班人員，應(yīng)立即采取處理措

施，同時(shí)向公司應(yīng)急指揮部報(bào)告，并按先期處置流程，的職位順序，

由各值班崗位負(fù)責(zé)人擔(dān)任初期應(yīng)急崗位指揮，直到按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定的

負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后再交接崗