銷售部置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)體系

第一章開發(fā)商概況............................................

第二章項(xiàng)目概況..............................................

第三章銷售管理制度..........................................

第四章銷售管理懲罰條例......................................

第五章房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)........................................

第六章建筑知識(shí)..............................................

第七章銷售能力與銷售技巧....................................

第九章房地產(chǎn)中介知識(shí)........................................

第十章誠(chéng)信體系方案..........................................

第十一章市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷推廣知識(shí)................................

第十二章在售項(xiàng)g前期物業(yè)概況..................................

附件一、銷售流程..............................................

附件二、置業(yè)顧問(wèn)口勺綜合規(guī)定..................................

附件三、銷售常用禮貌語(yǔ)

第一章開發(fā)商概況

第二章項(xiàng)目概況

—、******項(xiàng)目日勺總體概況

1.******位于哪里？

2.******占地面積、建筑面積分別為多少？

3.******距離市中心有多遠(yuǎn)？

4.******交通狀況怎樣？

5.******周圍配套設(shè)施怎樣？

6.******何時(shí)開盤銷售？

7、******總居住戶數(shù)為多少？哪些戶型構(gòu)成？

8、******車庫(kù)多少？門面多少？

9、******內(nèi)停車位分派狀況怎樣？

10>******規(guī)劃設(shè)計(jì)單位是哪家？

11.******智能化設(shè)計(jì)單位是哪家？

12.******園林設(shè)計(jì)單位是哪家？

13.******綠化率及容積率各為多少？

14.******何種建筑風(fēng)格？

15.******小區(qū)內(nèi)道路狀況怎樣？

16.******小區(qū)住戶可在何處買菜？

17、******綠化景觀有哪些？

18、******有何康體設(shè)施？

19、******內(nèi)增設(shè)有何配套設(shè)施？

第三章銷售管理制度

（-）置業(yè)顧問(wèn)行為準(zhǔn)則

1.必須以誠(chéng)信為本，絕不容許有任何欺騙客戶的行為。

2.上班時(shí)間必須坐姿端正、立姿規(guī)范，保證服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的整潔有序。

3.上班時(shí)間必須統(tǒng)一佩戴工號(hào)牌。

4.來(lái)人即是客，無(wú)論來(lái)人買樓與否，必須熱情周到接待。

5.接待客戶時(shí)，應(yīng)微笑服務(wù)，積極熱情，不得選客戶。

6、接待客戶時(shí)應(yīng)全神貫注，專心傾聽，不得東張西望。

7、在任何狀況下，都不得頂撞、挖苦、挖苦客戶。

8、不得以任何理由中斷正在接待日勺客戶。

9、必須耐心解答客戶疑問(wèn)，對(duì)于白身不能回答的問(wèn)題應(yīng)作好記錄，及時(shí)反

饋客戶疑問(wèn)及提議，并予以答復(fù)。

10、帶領(lǐng)客戶現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)，必須注意安全，提醒客戶時(shí)時(shí)注意安全，工地看

房須戴上安全帽，并嚴(yán)格遵守工地現(xiàn)場(chǎng)管理制度。

11、收取客戶有關(guān)費(fèi)用，必須出具對(duì)應(yīng)H勺發(fā)票或收據(jù)。不得私自收取客戶的

定金、房款及其他財(cái)物。

12.不得詆毀其他樓盤，或貶低他人抬高自己。

13.在職責(zé)范圍內(nèi)盡量滿足客戶提出的規(guī)定或問(wèn)題。

14、不能越權(quán)承諾，一切對(duì)客戶的承諾內(nèi)容，均以企業(yè)出具的文獻(xiàn)為準(zhǔn)，不

承諾非職責(zé)范圍H勺事。

15、若因接待不周等原因招致客戶不滿及投訴口勺，企業(yè)將視情節(jié)嚴(yán)重予以懲

罰。

（二）客戶接待條例

1.置業(yè)顧問(wèn)接待客戶次序以排班表為準(zhǔn)，依次次序接待。

2.置業(yè)顧問(wèn)若輪到接待客戶，必須做好準(zhǔn)備工作，并積極熱情迎接客戶。

3.置業(yè)顧問(wèn)不得搶客、挑客，否則一律取消銷售資格。

4.只要對(duì)樓盤有愛好，樂(lè)意接受置業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)介H勺來(lái)訪人員均為客戶，視為

一種接待名額。除在作樓盤簡(jiǎn)介前己闡明是同行或推銷物品H勺，可不算接待名額,

否則一律算入接待名額。

5.每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)均有義務(wù)協(xié)助其他置業(yè)顧問(wèn)促成交易。如有需要義務(wù)協(xié)助接

待，則由排序最終的置業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)。

6.老客戶來(lái)訪，原接待日勺置業(yè)顧問(wèn)可優(yōu)先接待，但必須及時(shí)知會(huì)其他同事

或經(jīng)理，否則視為搶客。

7、置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)出老客戶并優(yōu)先接待后，若不能出示有效客戶登記（有效客

戶登記時(shí)間為三個(gè)月），無(wú)論成交與否，原置業(yè)顧問(wèn)都要把客戶還給目前置業(yè)顧

問(wèn)。

8、來(lái)訪老客戶歸屬暫不能確認(rèn)時(shí)，目前接待置業(yè)顧問(wèn)必須立即表態(tài)與否接

待。

①如放棄接待，則由排序最終的置業(yè)顧問(wèn)義務(wù)接待。登記后來(lái)，如查出是其

他置業(yè)顧問(wèn)有效H勺客戶需積極交還。如不能查找出有效登記，則客戶歸接待置業(yè)

顧問(wèn)，且不管成交與否，不算接待名額。

②如自愿接待，算其客戶接待名額，但若事后查出是其他置業(yè)顧問(wèn)的有效

登記客戶，必須還給原置業(yè)顧問(wèn)。

9、歸屬已明確的來(lái)訪老客戶，只要未成交（以簽訂《商品房買賣協(xié)議》為

準(zhǔn)），均視為原置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)日一種接待名額。

10、若輪到置業(yè)顧問(wèn)正在接待客戶，或不在售樓現(xiàn)場(chǎng)（如去洗手間等，五分

鐘內(nèi)有效），自動(dòng)跳過(guò)，客戶名額不另行補(bǔ)回。若因公事外出，經(jīng)銷售經(jīng)理確認(rèn)

后可補(bǔ)回。

11.登記過(guò)或已成交老客戶帶新客戶來(lái)訪，如同步進(jìn)入售樓處，新老客戶都

視為原置業(yè)顧問(wèn)H勺客戶。如新客戶單獨(dú)來(lái)訪.，除原置業(yè)顧問(wèn)事前有知會(huì)銷售經(jīng)理,

可視為其客戶（當(dāng)日沒上班除外），否則一律按新客戶次序接待。

12.任何置業(yè)顧問(wèn)不得遞名片予他人客戶及聯(lián)絡(luò)業(yè)務(wù)，除非得到該置業(yè)顧問(wèn)

同意，否則視為搶客論處。

13.在他人接待客戶時(shí)，其他置業(yè)顧問(wèn)不得積極插話或協(xié)助簡(jiǎn)介，除非得到

邀請(qǐng)。

14.置業(yè)顧問(wèn)接待客戶必須有始有終，不得以任何理由中斷接待而轉(zhuǎn)接其他

客戶。

15.所有置業(yè)顧問(wèn)溝有義務(wù)做征詢，鼓勵(lì)客戶到現(xiàn)場(chǎng)看樓，登記一律

無(wú)效。但置業(yè)顧問(wèn)可以讓征詢客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)后找自己，客戶到現(xiàn)場(chǎng)并作有效客

戶登記后，則算作該置業(yè)顧問(wèn)客戶。客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，若該置業(yè)顧問(wèn)不在，按新

客戶輪序接待。

16.置業(yè)顧問(wèn)無(wú)權(quán)私自為客戶轉(zhuǎn)名，或直接找發(fā)展商打折或申請(qǐng)其他事宜，

否則自行承擔(dān)由此而產(chǎn)生的后果。

17、如出現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上售樓接待地點(diǎn)時(shí)，人員調(diào)配由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安

排。

18、置業(yè)顧問(wèn)必須做好客戶的跟進(jìn)工作，并配合發(fā)展商做好售后服務(wù)。

19、如出現(xiàn)不屬于以上列入之狀況，由銷售經(jīng)理統(tǒng)籌安排，全權(quán)處理。

（三）客戶登記管理?xiàng)l例

1.對(duì)到訪意向留電客戶，置業(yè)顧問(wèn)必須請(qǐng)對(duì)方填寫到訪客戶調(diào)查問(wèn)卷：并

按到訪客戶信息登記木格式，同步填寫私人的客戶信息登記和公共的客戶信

息登記表，于當(dāng)日下班前將調(diào)查問(wèn)卷交予客戶服務(wù)組工作人員，由客戶服務(wù)

組工作人員次日將客戶有關(guān)信息錄入電腦。

2.所有客戶確認(rèn)均以客戶到現(xiàn)場(chǎng)登記為準(zhǔn)。不管之前與否有到訪，未登記客

戶均算作新客戶。

3.如客戶登記出現(xiàn)反復(fù)，原則上以有效登記的時(shí)間為準(zhǔn)則，由銷售經(jīng)理審

核裁定；如客戶成交7后來(lái)，原置業(yè)顧問(wèn)才獲知，則客戶歸屬成交置業(yè)顧問(wèn)，原

登記無(wú)效。

4.置業(yè)顧問(wèn)須保留及管理私人及公共的客戶信息登記本，不得私自涂改和

銷毀客戶登記。

5.客戶關(guān)系部經(jīng)理按周將客戶調(diào)查問(wèn)卷數(shù)量與置業(yè)顧問(wèn)的到訪客戶信息登記本

中客戶數(shù)量進(jìn)行查對(duì)，數(shù)量不符，則以違規(guī)論處。

6、對(duì)成交（以簽訂《商品房買賣協(xié)議》為原則）客戶，置業(yè)顧問(wèn)必須作詳細(xì)記

錄（記錄內(nèi)容見交款單客戶信息），銷售經(jīng)理按周抽查置業(yè)顧問(wèn)的成交客戶信息

登記本，若未作規(guī)范記錄，則以違規(guī)論處。

7、如出現(xiàn)未列入以上之狀況，客戶歸屬權(quán)由銷售經(jīng)理統(tǒng)籌安排處理。

（四）認(rèn)購(gòu)及銷控管理?xiàng)l例

L銷控確認(rèn)由銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2.銷控必須以客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納認(rèn)購(gòu)定金為確認(rèn)根據(jù)。

■3、認(rèn)購(gòu)書由置業(yè)顧問(wèn)填寫，銷售經(jīng)理審核，財(cái)務(wù)人員收款并開具收據(jù)：置

業(yè)顧問(wèn)不得私自收取或經(jīng)手客戶所交款額。

■4、換房（退房）工作須經(jīng)銷售經(jīng)理同意后處理，置業(yè)顧問(wèn)一律不得私自承

諾客戶換房（退房），否則后果自行承擔(dān)。

■征詢

1.接聽，響鈴不可超過(guò)3次，應(yīng)在第1次響鈴后便接聽。拿起話筒后,

首先說(shuō)：“您好，XXXXX”，報(bào)出樓盤名稱。

2.盡快問(wèn)詢來(lái)電客戶姓氏，然后用對(duì)方姓氏女呼客戶。

3.簡(jiǎn)潔簡(jiǎn)介樓盤資料，闡明樓盤賣點(diǎn)，要積極說(shuō)，忌一問(wèn)一答。語(yǔ)氣要柔

和、親切，音量適中，說(shuō)話語(yǔ)速不適宜過(guò)快或過(guò)慢。若對(duì)方未聽清晰，必須耐心

復(fù)述，不得流露出不耐煩的腔調(diào)。

4.強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)特色或優(yōu)惠，辨別客戶購(gòu)置動(dòng)機(jī)及關(guān)懷點(diǎn)，運(yùn)用有關(guān)賣點(diǎn)：鼓

勵(lì)客戶親自前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看樓。簡(jiǎn)介看樓專車或交通路線，令客戶較快找到樓盤位置

前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。

5、做好記錄，內(nèi)容包括：客戶姓名、聯(lián)絡(luò)、意向及來(lái)電時(shí)間。

6、接聽中如急需接聽另一或有人找，應(yīng)先告知客戶“對(duì)不起，請(qǐng)稍

等一下“，然后用手握住筒，不可手拿聽筒接聽另一或與他人大聲交談。

7、假如客戶來(lái)電非固定找某個(gè)人，須說(shuō)：“您有什么問(wèn)題，或者需要我提供

什么協(xié)助:要耐心聽對(duì)方敘說(shuō)，并熱情誠(chéng)懇地回答問(wèn)題。重要事項(xiàng)聽完后：復(fù)

述一次，并請(qǐng)對(duì)方確認(rèn)，對(duì)不能立即回答日勺問(wèn)題，請(qǐng)客戶留下姓名和號(hào)碼,

請(qǐng)示有關(guān)人員后再回。最終，不要忘了說(shuō)：“歡迎您到我們現(xiàn)場(chǎng)參觀?！?/p>

8、接到打錯(cuò)日勺也要禮貌地告知對(duì)方打錯(cuò)后再掛機(jī)。

■現(xiàn)場(chǎng)接待

1.謹(jǐn)記客戶至上原則。對(duì)于來(lái)訪的客戶，任何人均有責(zé)任和義務(wù)熱情接待。

2.客戶進(jìn)門后，必須迎上前熱情問(wèn)詢：“先生（小姐），您好！

3.如遇較重要的客戶，視狀況由主管級(jí)、經(jīng)理級(jí)接待，或共同接待。

4.接待客戶口勺過(guò)程中，應(yīng)仔細(xì)簡(jiǎn)介樓盤，不可以出現(xiàn)自己坐著，而客戶站

著的I現(xiàn)象。

5.必須面帶笑容，眼睛直視對(duì)方，給人以自信感。談話語(yǔ)言熱情、平和、簡(jiǎn)

潔、直接，不轉(zhuǎn)彎抹角，不得與客戶爭(zhēng)執(zhí)。

6、接待中，如需臨時(shí)提供其他資料，應(yīng)以最迅速度去取，中途不得另做其

他事。如有急事需臨時(shí)離開，要禮貌地向客戶表達(dá)歉意，并以最快的速度返回。

7、接待中，客戶若有不合理歐I規(guī)定，應(yīng)婉言拒絕，不得直接頂撞，假如實(shí)

在無(wú)法處理或無(wú)法應(yīng)付現(xiàn)場(chǎng)局面，也應(yīng)回答“待我請(qǐng)示后，再盡快答宜您J

8、接引客戶時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)走在客戶日勺右前方，距離三步以內(nèi)，在轉(zhuǎn)彎處

略作停留，待客戶跟上后再往前走。

9、來(lái)訪者在兩人或以上時(shí)，應(yīng)以先尊后次，先疏后熟，先長(zhǎng)后幼的次序接

待。

10、接待客人或與客人洽談，待客人先落座后，方可坐下。

11.與客戶治淡時(shí)，說(shuō)活聲音應(yīng)以在場(chǎng)的人員全都聽清晰為宜，不可過(guò)高或過(guò)

低。

12、接待結(jié)束后，應(yīng)起身將客戶送至門口、電梯旁或樓下。

13、任何狀況下，不得在背后嘲諷、取笑或辱罵客戶。

■儀表服飾

所有人員在工作時(shí)間內(nèi)必須穿工作服，配戴工作證。

1.男士

1）保持襯衣衣領(lǐng)、袖口整潔潔凈，外套平整，無(wú)脫線、掉扣狀況。

2）領(lǐng)帶佩戴端正，顏色不可過(guò)于夸張，防止卡通圖案。

3）鞋以皮鞋為主，保持潔凈光亮，不可穿涼鞋、拖鞋及運(yùn)動(dòng)鞋上班。襪以

深色為主，防止穿白色襪。

4）注意個(gè)人衛(wèi)生，不留長(zhǎng)指甲，不蓄長(zhǎng)發(fā)、染發(fā)，保持頭發(fā)清潔，身體無(wú)

汗味。

2.女士

1）佩戴首飾不可過(guò)多，及搭配與工作服不快調(diào)的飾物。

2）嚴(yán)禁穿類似拖鞋口勺皮鞋或涼鞋上班，皮鞋及絲襪盡量搭配工作服顏色,

檢查絲襪與否有脫絲狀況。

3）嚴(yán)禁涂有色指甲油。

4）口紅顏色以暖色為主，盡量配合工作服顏色，不可為冷色，例如深藍(lán)色、

黑色或銀色等。

5）不能將頭發(fā)染成其他顏色，黑色除外。

■清潔衛(wèi)生

1.個(gè)人日勺工作臺(tái)面應(yīng)隨時(shí)保持清潔、整潔，臺(tái)面的文具、物品應(yīng)放置于固定

日勺位置上，不得隨地亂放。

2.名片統(tǒng)一放置于辦公臺(tái)H勺前端右部，辦公文具需整潔放置于辦公臺(tái)前端

左方。

3.上班時(shí)應(yīng)將個(gè)人物品，如提包等放入工作柜中，除水杯外，其他個(gè)人物

品，不得擺放在工作臺(tái)上。

4.每天開始工作時(shí)，放置個(gè)人公文夾及記錄本于臺(tái)面上備用。

5.工作時(shí)間內(nèi)，臨時(shí)因事需離動(dòng)工作位置時(shí)，需將臺(tái)面稍作整頓后方可離

開，臺(tái)面上不應(yīng)有攤開日勺記錄本、文獻(xiàn)。

6、下班后，需將臺(tái)面整頓潔凈，所有文具、文獻(xiàn)、書籍應(yīng)放回原處后方可

離開。

7、保持工作區(qū)域內(nèi)的）清潔衛(wèi)生，不亂扔果皮紙屑。

8、每周應(yīng)將個(gè)人油屜內(nèi)物品、文獻(xiàn)歸類整頓一次。

第五章房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)

（-）專業(yè)術(shù)語(yǔ)

1.房地產(chǎn)：又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)日勺總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體

的，具有整體性和不可分割性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán),

詳細(xì)內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分

的權(quán)利。

3.土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用

地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地。

4.土地使用權(quán)出讓年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議日勺方式，將國(guó)有土地

使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或

其他用地50年。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)都市規(guī)劃規(guī)定的,

土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)同意并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，假如不符合則該土地

使用權(quán)由政府免費(fèi)收回。

5.三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力

通、場(chǎng)地平整。

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)：分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)；

1）一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者H勺交易市場(chǎng)。

2）二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房

屋發(fā)售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

3）三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)日勺基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

8、銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)置樓房時(shí)與銀行到達(dá)抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為：業(yè)

主先付一部份樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的所有權(quán)將抵

押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

（-）房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)

1.商品房銷售管理措施

第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，

根據(jù)《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》、《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，

制定木措施。

第二條商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本措施。

第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本措施所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房發(fā)

售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款日勺行為。

本措施所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中日勺商品房預(yù)先

發(fā)售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款日勺行為。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服

務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的I銷售管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理

工作。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（如卜統(tǒng)稱房地

產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職去分丁，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理丁作C

第六條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。

商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明日勺辦理程序，按照《都市房地產(chǎn)開發(fā)

經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《都市商品房預(yù)售管理措施》II勺有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合如下條件：

（一）現(xiàn)售商品房日勺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）獲得土地使用權(quán)證書或者使用土地的同意文獻(xiàn)；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安頓已經(jīng)貫徹；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具有交付使用條件，其

他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具有交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付E期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)貫徹。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符

合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文獻(xiàn)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門立案。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》日勺有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣協(xié)議前，將作為協(xié)議標(biāo)

的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采用返本銷售或者變相返本銷售日勺方式銷

售商品房。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采用售后包租或者變相售后包租日勺方式銷售未竣工商

品房。

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)日勺，買受

人應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣協(xié)議步與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂有

關(guān)物業(yè)管理日勺協(xié)議。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)

當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定：廣

告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、精確。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布H勺商品房銷售廣告和

宣傳資料所明示日勺事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣協(xié)議中約定。

第十六條商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房

買賣協(xié)議。

商品房買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確如下重要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備原則承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共

設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（A）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）處理爭(zhēng)議H勺措施;

（十二）違約責(zé)任;

（十三）雙方約定日勺其他事項(xiàng)。

第十七條商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者

建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成，套內(nèi)建筑面

積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法

規(guī)日勺規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣協(xié)議中應(yīng)當(dāng)注明

建筑面積和分?jǐn)側(cè)丈坠灿薪ㄖ娣e。

第十九條按套（單元）計(jì)價(jià)日勺現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可

以在協(xié)議中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）計(jì)價(jià)日勺預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中附所售房屋的I

平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)

圖紙一致，有關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙

不一致或者有關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍，協(xié)議中未約定處理方式的，買受人

可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中載

明協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

協(xié)議未作約定的I,按如下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30「內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給

買受人，同步支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房日勺，產(chǎn)權(quán)登記面積不小于協(xié)議

約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超

過(guò)3%部分H勺房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積不不

小于協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過(guò)3%部分日勺房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙

倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積一協(xié)議約定面積

面積誤差比二---------------------------X100%

協(xié)議約定面積

因本措施第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積差異，當(dāng)事人不解除協(xié)

議的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第二十i條按建筑面積計(jì)價(jià)的I,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定套內(nèi)建筑而積

和分?jǐn)側(cè)丈坠灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建

筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)日勺處理方式。

第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，

不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買賣協(xié)議之前向買

受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，簽訂商品房買賣協(xié)議步，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)

款；當(dāng)事人未能簽訂商品房買賣協(xié)議的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收

費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定日勺，從其約定。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣協(xié)議之前向買受人明

示《商品房銷售管理措施》和《商品房買賣協(xié)議示范文本》；預(yù)售商品房的，還

必須明示《都市商品房預(yù)售管理措施》。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照同意日勺規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品

房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得私自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門同意的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意H勺設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的構(gòu)造型式、戶

型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)協(xié)議當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情

形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面告知買受人。

買受人有權(quán)在告知抵達(dá)之日起15日內(nèi)做出與否退房的書面答復(fù)。買受人在

告知抵達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)日勺，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引

起的房?jī)r(jià)款日勺變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)告知買受人的，買受人有權(quán)

退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房日勺，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)

是依法設(shè)置并獲得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照H勺房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂書面委托協(xié)議，委托

協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示

商品房H勺有關(guān)證明文獻(xiàn)和商品房銷售委托書。

笫二十七條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人

簡(jiǎn)介所代理銷售商品房H勺有關(guān)狀況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件H勺商品房。

第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金

以外的其他費(fèi)用。

第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定，將符合交付使用條件日勺商品房

按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在協(xié)議中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房日勺，應(yīng)當(dāng)闡明實(shí)際

交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房與否一致，未作闡明的，實(shí)際交付的商

品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三十二條銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)

量保證書和住宅使用闡明書制度日勺規(guī)定》（如下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供

《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用闡明書》。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人

應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付

之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具口勺質(zhì)量保

修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限日勺，保修

期不得低于《規(guī)定》中確定口勺最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)

量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生日勺屬于保修范圍日勺質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行

保修義務(wù)，并對(duì)導(dǎo)致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不妥導(dǎo)致的損壞,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房

產(chǎn)測(cè)繪資格日勺單位實(shí)行測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋

權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的

辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)

登記手續(xù)。

第二十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格#J,可以根據(jù)

有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢則機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，買受人有

權(quán)退房；給買受人導(dǎo)致?lián)p失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十六條未獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，私自銷售商品房日勺，由縣級(jí)以上人民政府工商

行政管理部門根據(jù)《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》U勺規(guī)定懲罰。

第三十七條未獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，私自銷售商品房日勺，責(zé)令

停止銷售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元如下日勺罰款。

第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，私自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為,

沒收違法所得；收取預(yù)付款日勺，可以并處已收取日勺預(yù)付款1%如下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣協(xié)議前，將作為協(xié)議標(biāo)的物的商品房再

行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元如下罰款；

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按

合格驗(yàn)收的商品房私自交付使用日勺，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定懲罰。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供H勺辦

理房屋權(quán)屬登記日勺資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門日勺，處以警告，責(zé)令限期改正，

并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元如下罰款。

笫四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警

告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元如下罰款。

（一）未按照規(guī)定口勺現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售

條件的有關(guān)證明文獻(xiàn)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門立案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采用售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

（五）分割拆零銷售商品住宅的;

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理措施》、《商品房買賣協(xié)

議示范文本》、《都市商品房預(yù)售管理措施》的；

（八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房日勺。

第四十三條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件日勺商品房日勺,處

以警告，責(zé)令停止銷售，井可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元如下罰款。

第四十四條國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職

權(quán)、徇私舞弊，依法予以行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條本措施所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還

購(gòu)房款日勺方式銷售商品房的行為。

本措施所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為

出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房日勺行為。

本措施所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割

為數(shù)部分分別發(fā)售給買受人日勺方式銷售商品住宅日勺行為。

本措施所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本措

施制定實(shí)行細(xì)則。

第四十七條本措施由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條本措施自2001年6月1日起施行。

2.都市商品房預(yù)售管理措施

（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)公布，2001年8月15日根據(jù)《建設(shè)部有

關(guān)修改〈都市商品房預(yù)售管理措施》打勺決定》修正）

第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方日勺合法權(quán)益，根據(jù)

《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》、《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》;制

定本措施。

第二條本措施所禰商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（如下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）

將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先發(fā)售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款日勺行為。

第三條本措施合用了都市商品房預(yù)售日勺管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)都市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)都市商品房預(yù)售管理;

都市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（如下簡(jiǎn)稱房地

產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)都市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）己交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售日勺商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資

B'J25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都

市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，獲得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）

及資料：

（一）本措施第五條第（一）項(xiàng)至第（三）頃規(guī)定的I證明材料；

（二）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工協(xié)議;

（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)闡明商品房日勺位置、裝修原則、竣工

交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總

平面圖、分層平面圖。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和

資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后H勺10日內(nèi)核發(fā)《商

品房預(yù)售許可證》。

第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可

證》。售樓廣告和闡明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的同意文號(hào)。

未獲得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議。預(yù)售人

應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售協(xié)議向縣級(jí)以上人民政府店地產(chǎn)管理部

門和土地管理部門辦理登記立案手續(xù)。

商品房FI勺預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

都市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管日勺有關(guān)制度。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證

到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)企業(yè)未按本措施辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售許可證明預(yù)

售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以己收取的預(yù)付

款1%如下H勺罰款。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)日勺，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)

令限期糾正，并可處以違法所得3倍如下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。

第十五條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地

產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本措施制定實(shí)行細(xì)則。

第十六條本措施由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第十七條本措施自1995年1月1日起施行。

3.最高人民法院有關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問(wèn)題

的解釋

為對(duì)的、及時(shí)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、

《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人

民共和國(guó)擔(dān)保法》等有關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱H勺商品房買賣協(xié)議，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（如下統(tǒng)稱為出

賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買

受人支付價(jià)款啊協(xié)議。

第二條出賣人未獲得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售協(xié)

議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，不過(guò)在起訴前獲得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不過(guò)出賣人就商品房開

發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及有關(guān)設(shè)施所作日勺闡明和允諾詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣

協(xié)議的簽訂以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響H勺，應(yīng)當(dāng)視為要約。該闡明和允諾雖

然未載入商品房買賣協(xié)議，亦應(yīng)當(dāng)視為協(xié)議內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違

約責(zé)任。

第四條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為簽訂商品

房買賣協(xié)議擔(dān)保的，假如因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房買賣協(xié)議，應(yīng)當(dāng)按

照法律有關(guān)定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方口勺事由，導(dǎo)致商品房買賣

協(xié)議未能簽訂的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具有《商品房銷售管理措施》第十

六條規(guī)定的商品房買賣協(xié)議日勺重要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款

日勺，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售協(xié)議未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記立案手

續(xù)為由，祈求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記立案手續(xù)為商品房預(yù)售協(xié)議生效條件日勺，從其約定，

但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行重要義務(wù)，對(duì)方接受日勺除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式簽訂拆遷賠償安頓協(xié)議，明

確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以賠償安頓，假如拆遷人將

該賠償安頓房屋另行出賣給第三人，被拆遷人祈求優(yōu)先獲得賠償安頓房屋H勺，

應(yīng)予支持。

被拆遷人祈求解除拆遷賠償安頓協(xié)議的，按照本解釋第八條日勺規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法獲

得房屋口勺買受人可以祈求解除協(xié)議、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以

祈求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣協(xié)議簽訂后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三

人；

（二）商品房買賣協(xié)議簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人簽訂商品房買賣協(xié)議步，具有下列情形之一，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效

或者被撤銷、解除日勺，買受人可以祈求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可

以祈求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售許可證明H勺事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)

售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押H勺事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷賠償安頓房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂商品房買賣協(xié)議并將

房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法獲得房屋為由，祈求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂日勺商

品房買賣協(xié)議無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條對(duì)房屋日勺轉(zhuǎn)移占有，視為房屋日勺交時(shí)使用，但當(dāng)事人另有約定時(shí)

除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人

承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房告知，無(wú)合法理由拒絕接受日勺，房屋毀損、

滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房告知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有

規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交時(shí)使用，或者房屋交付使用后，

房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人祈求解除協(xié)議和賠償損失的，應(yīng)

予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人祈求解除協(xié)

議和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出

賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)遲延修復(fù)HU買受人可以自行或者委托他人修

復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間導(dǎo)致的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣

協(xié)議約定面積不符，協(xié)議有約定『、J,按照約定處理；協(xié)議沒有約定或者約定不明

確的，按照如下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）,按照協(xié)議約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，

買受人祈求解除協(xié)議的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%,買受人祈求解除協(xié)議、返還已付購(gòu)房款及

利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行協(xié)議，房屋實(shí)際面積不小于協(xié)議約定面

積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,

面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面

積不不小于協(xié)議約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3險(xiǎn)部分的房?jī)r(jià)款及利息

由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3將部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受

人。

第十五條根據(jù)《協(xié)議法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或

者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人

一方祈求解除協(xié)議的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定日勺除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使日勺

合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解陡權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一

年內(nèi)行使；逾期不行使H勺，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由祈求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金

超過(guò)導(dǎo)致的損失30%為原則合適減少；當(dāng)事人以約定口勺違約金低于導(dǎo)致的損失

為由祈求增長(zhǎng)的，應(yīng)當(dāng)以違約導(dǎo)致的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣協(xié)議沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算措

施，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照如下標(biāo)精確定：逾期付款日勺，按照未付

購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定H勺金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的原則計(jì)算。

逾期交付使用房屋日勺，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者

有資格日勺房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類房屋租金標(biāo)精確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能獲得房屋權(quán)

屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（-）商品房買賣協(xié)議約定日勺辦理房屋所有權(quán)登記歐I期限；

（二）商品房買賣協(xié)議日勺標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起

90H；

（三）商品房買賣協(xié)議的標(biāo)的物為已竣工房屋H勺，自協(xié)議簽訂之日起9C日。

協(xié)議沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定口勺，可以按照已付購(gòu)房款總額，

參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的原則計(jì)算。

第十九條商品房買賣協(xié)議約定或者《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

第三十三條規(guī)定日勺辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人口勺

原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人祈求解除協(xié)議和賠償損失

H勺，應(yīng)予支持。

第二十條出賣人與包銷人簽訂商品房包銷協(xié)議，約定出賣人將其開發(fā)

建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人口勺名義銷售口勺，包銷期滿未銷售口勺房屋，由包

銷人按照協(xié)議約定的包銷價(jià)格購(gòu)置，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人祈

求出賣人賠償損失歐I,應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定日勺除外。

第一十一條對(duì)于買受人因商品房買賣協(xié)議與出賣人發(fā)生的糾紛，人民

法院應(yīng)當(dāng)告知包銷人參與訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明

確約定口勺，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買賣協(xié)議約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)

事人?方原因未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并導(dǎo)致商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)履

行的，對(duì)方當(dāng)事人可以祈求解除協(xié)議和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方口勺事

由未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并導(dǎo)致商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)履行日勺，當(dāng)事

人可以祈求解除協(xié)議，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還

買受人。

第二十四條因商品房買賣協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商

品房擔(dān)保貸款協(xié)議的目時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人祈求解除商品房擔(dān)保貸款協(xié)議的，

應(yīng)予支持。

第二I五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣協(xié)議日勺當(dāng)事人一方祈

求確認(rèn)商品房買賣協(xié)議無(wú)效或者撤銷、解除協(xié)議的，假如擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立祈

求權(quán)第三人提出訴訟祈求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款協(xié)議糾紛合并審理；未提出訴

訟祈求H勺，僅處理商品房買賣協(xié)議糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款協(xié)議糾紛另

行起訴日勺，可以與商品房買賣協(xié)議糾紛合并審理。

商品房買賣協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款協(xié)議也被

解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人

和買受人。

第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款協(xié)議的約定償還貸款，亦未

與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，祈求處分商品房

買賣協(xié)議項(xiàng)下買受人協(xié)議權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知出賣人參與訴訟；擔(dān)保權(quán)人同步起訴

出賣人時(shí)，假如出賣人為商品房擔(dān)保貸款協(xié)議提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款協(xié)議的約定償還貸款，不過(guò)

已經(jīng)獲得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人祈

求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，

但出賣人提供保證的I除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂日勺商品房買賣協(xié)議發(fā)生的

糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，合用本解釋。

《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂日勺商品房買賣協(xié)議發(fā)生的

糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督

程序決定再審的I,不合用本解釋。

《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生日勺商品房買賣行為，合用

當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈有關(guān)審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)

經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

4.物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改

善人民群眾口勺生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和

物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房屋及配套日勺設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)

行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條國(guó)家倡導(dǎo)業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企

業(yè)。

第四條國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新措施，依托科技進(jìn)步提高管理和服

務(wù)水平。

第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)H勺監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活

動(dòng)H勺監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條房屋日勺所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的I有關(guān)事項(xiàng)提出提議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的提議;

（四）參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉雙；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)日勺工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地使用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)

督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專題維修資金（如下簡(jiǎn)稱專題維修

資金）日勺管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定日勺其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序

和環(huán)境衛(wèi)生口勺維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出口勺決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專題維修資金;

（五）準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

（六）法律、法規(guī)規(guī)定日勺其他義務(wù)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)現(xiàn)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合

法權(quán)益。

第九條一種物業(yè)管理區(qū)域成立一種'業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、小區(qū)建設(shè)

等原因。詳細(xì)措施由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條同一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的'業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民攻府

房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。不過(guò)，只

有一種業(yè)主日勺，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大

會(huì)日勺，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主在初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上日勺投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅

套數(shù)等原因確定。詳細(xì)措施由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十一條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

（三）選聘、辭退物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專題維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)行；

（五）制定、修改物'業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物'也共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公

共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面口勺規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意

見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參與。業(yè)主可

以委托代理人參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票

權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選

聘和辭退物業(yè)管理企業(yè)，專題維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)日勺全體業(yè)主具有約束力。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的

業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日此前告知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同步告知有關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)

當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)日勺執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，匯報(bào)物業(yè)管理的實(shí)行狀況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（三）及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人口勺意見和提議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)

履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)行：

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、

縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主

擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，

業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的）義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約

對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)日勺議事方式、表決程序、業(yè)主投

票權(quán)確定措施、業(yè)主委員會(huì)日勺構(gòu)成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)

關(guān)日勺決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)日勺活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定

違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地日勺區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)

令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)互相協(xié)作,

共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等有關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)居民委員會(huì)依法履

行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知有關(guān)日勺居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居

民委員會(huì)的提議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管

理企業(yè)日勺，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物

業(yè)口勺使用、維護(hù)、管理，業(yè)主口勺共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)

買受人日勺合法權(quán)益。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并

予以闡明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣協(xié)議步，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約

予以書面承諾。

第二十四條國(guó)家倡導(dǎo)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離日勺原則，

通過(guò)招投標(biāo)日勺方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)日勺物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)日勺方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)日勺物業(yè)管

理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小日勺，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民玫府

房地產(chǎn)行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)日勺物業(yè)管理企

業(yè)。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂日勺買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)

協(xié)議約定的內(nèi)容。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議可以約定期限；不過(guò)，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)

與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效的，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用