物業(yè)管理采購項目招標(biāo)需求

一、項目概況

（-）項目名稱：AA特種承壓設(shè)備檢測研究院物業(yè)管理采購項目

（二）項目類別：服務(wù)類

（三）最高限價：人民幣796萬元（36個月）。

（四）采購內(nèi)容：確定1家中標(biāo)供應(yīng)商，為采購人提供物業(yè)管理服務(wù)。

（五）服務(wù)期：前物業(yè)管理合同期限屆滿之日開始計算，暫計36個月（若

該地點因租賃期屆滿不續(xù)租或者其他原因?qū)е伦赓U合同終止或者解除的，物業(yè)服

務(wù)期限即告終止，雙方不做補(bǔ)償或者賠償）。

（六）資格要求：符合《政府采購法》第二十二條供應(yīng)商資格條件；分公

司投標(biāo)的，必須由具有法人資格的總公司授權(quán)。不接受聯(lián)合體投標(biāo)。

（七）政策要求：

★（1）中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)按照《中華人民共和國勞動法》的相關(guān)規(guī)定發(fā)放工資，服

務(wù)人員工資不得低于AA市企業(yè)職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)（工資不含按國家規(guī)定供應(yīng)商

必須支付的社會保險及其他應(yīng)付費用）；

★（2）中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)按照《中華人民共和國社會保險法》和《住房公積金管理

條例》的相關(guān)規(guī)定，支付國家規(guī)定必須購買的社會保險費用（基本養(yǎng)老保險、基

本醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險、生育保險）和繳存住房公積金。

（八）物業(yè)概況

（DAA特種承壓設(shè)備檢測研究院科學(xué)城本部位于黃埔區(qū)科研路9號，為地下

一層，地上五層辦公樓，總建筑面積約20401平方米，綠化面積約2711平方

米,道路廣場面積約3604平方米。

（2）AA特種承壓設(shè)備檢測研究院白云路國檢中心位于白云路97號1-6層，

建筑面積約2000平方米。

(3)AA特種承壓設(shè)備檢測研究院東華東檢測站位于東華東路567號,占地

面積100平方米，建筑面積350平方米。

(4)AA特種承壓設(shè)備檢測研究院萬福路檢測站位于萬福路265號,占地面

積40平方米，建筑面積128平方米。

(5)AA特種承壓設(shè)備檢測研究院番禺辦事處位于番禺區(qū)市橋東平路54號，

建筑面積約310平方米。

(6)AA特種承壓設(shè)備檢測研究院增城辦事處位于增城區(qū)荔城街開園中路29

號，建筑面積約450平方米

(7)AA特種承壓設(shè)備檢測研究院花都辦事處位于花都區(qū)公益路8號華僑商

業(yè)城內(nèi)，占地面積約170平方米。

(8)AA特種承壓設(shè)備檢測研究院南沙辦事處位于南沙區(qū)市南公路黃閣段27

號以西100米7號樓10號鋪，建筑面積為300平方米。

(九)委托管理范圍

本項目公開招標(biāo)確定一家中標(biāo)供應(yīng)商，為采購人提供物業(yè)管理服務(wù)，本項目

管理服務(wù)內(nèi)容包括：安全保障服務(wù)；保潔服務(wù)；綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；水電管理維/呆服

務(wù)；辦公接待服務(wù)；公共設(shè)施管理維護(hù)；物業(yè)資料及檔案管理等。具體管理事項

如下：

(科學(xué)城本部)

1.房屋建筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊

通道、地板、門廳。

2.設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。包括：上下水管道、落水管、

照明、中央空調(diào)、分體空調(diào)、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、防盜設(shè)備、低

壓電氣設(shè)備。各類空調(diào)(含中央空調(diào))需每季度進(jìn)行檢查和清洗。消防水管、消火

栓、各類泵等油漆翻新。中標(biāo)供應(yīng)商需提供辦公家具維修維護(hù)、一般水電設(shè)備維

修維護(hù)、工程管理等服務(wù)，日常耗材(如膨脹膠粒、螺絲、扎帶、密封性生料帶、

玻璃膠、電工膠布等易耗品)，費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付。

3.市政設(shè)施和附屬物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：道路、室外上

下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場。

4.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)和管理。包括：公共場所、公共部位的清潔衛(wèi)生、辦公室

內(nèi)清潔、實驗室清潔、垃圾的收集及清運。中標(biāo)供應(yīng)商須提供清潔耗材、檀香、

衛(wèi)生丸、空氣清新劑，費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付。但洗手間的紙巾由采購人負(fù)責(zé)。

中標(biāo)供應(yīng)商每月需對電梯間墻面進(jìn)行打蠟，費用由中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)。中標(biāo)供應(yīng)商

應(yīng)做好生活垃圾分類工作（餐廚垃圾、可回收物、有害垃圾、其他垃圾）。負(fù)責(zé)除

四害，消殺費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付（每月一次）。

5.管轄區(qū)內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理。

6.維護(hù)公共秩序，協(xié)助采購人做好大樓的安全防范工作。包括安全監(jiān)控、

巡視、門崗值勤、人員出入檢查登記、報刊、郵件、快遞的收發(fā)。如因中標(biāo)供應(yīng)

商保安管理工作疏忽造成的車輛、設(shè)備遺失，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的法律

責(zé)任（經(jīng)公安部門裁定）。實行24小時值班巡邏。

7.廣場綠地、室內(nèi)租擺植物等的養(yǎng)護(hù)和管理。中標(biāo)供應(yīng)商須提供植物租擺、

廣場植物補(bǔ)種費用包括在本項目投標(biāo)報價中。

8.管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主檔案與竣工驗收資料。

9.洗衣房管理。每天10:00,15:00兩個時段分別把待洗區(qū)的衣物清洗干凈,

并整齊晾曬于晾曬區(qū)；下班前把已曬干的衣物折疊整理，并整齊放置在已洗區(qū)。

確保洗衣房內(nèi)衛(wèi)生整潔和物品整齊。

10.做好各項會務(wù)接待工作。

11.協(xié)助采購人開展各類應(yīng)急演練。

（白云路）

1.房屋建筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊

通道、地板、門廳。

2.設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。包括：上下水管道、落水管、

3.室內(nèi)租擺植物等的養(yǎng)護(hù)和管理。中標(biāo)供應(yīng)商須提供植物租擺、大樓四周

植物補(bǔ)種費用包括在本項目投標(biāo)報價中。

4.家具維修維護(hù)、一般性水電維修，各類空調(diào)需每季度進(jìn)行檢查和清洗。（工

程部技工不駐場，甲方需維修時，電話聯(lián)系，接到電話后24小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場檢

查）

5.負(fù)責(zé)除四害，消殺費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付。（每月一次）

6.協(xié)助采購人開展各類應(yīng)急演練。

（萬福路）

1.維護(hù)公共秩序、防盜、防火：星期一至星期日8:00-次日18:00值班。

2.大樓內(nèi)環(huán)境保潔°

3.家具維修維護(hù)、一般性水電維修，各類空調(diào)需每季度進(jìn)行檢查和清洗。（維

修人員不駐場，甲方需維修時，電話聯(lián)系，接到電話后24小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場檢查）

4.負(fù)責(zé)除四害，消殺費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付。（每月一次）

5.協(xié)助采購人開展各類應(yīng)急演練。

（番禺辦事處、增城辦事處、花都辦事處、南沙辦事處）

1.維持公共秩序、防盜、防火：包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等，做好

安全防范，實行8小時值班制，晚上18時至次日早上6時值班、巡邏；早上7

時至17時，實行1小時巡查性的巡邏執(zhí)勤1次，并積極配合、協(xié)助采購人做好

治安防范工作。

2.大樓內(nèi)環(huán)境保潔。工作日負(fù)責(zé)大樓內(nèi)辦公環(huán)境衛(wèi)生（包括樓梯、地面、衛(wèi)

生間、辦公桌椅、窗戶室內(nèi)綠化、公共通道等）的清潔保潔工作；確保單位內(nèi)環(huán)

境潔凈、舒適。

3.室內(nèi)租擺植物等的養(yǎng)護(hù)和管理。中標(biāo)供應(yīng)商須提供植物租擺，費用包括

在本項目投標(biāo)報價中。

4.辦公家具維修維護(hù)、玻璃維修、一般性水電維修（照明、電源插座、廁所

沖水器)、下水道堵塞疏通、各類空調(diào)需每季度進(jìn)行檢查和清洗。(工程部技工不

駐場，甲方需維修時，電話聯(lián)系，接到電話后24小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場檢查)

5.負(fù)責(zé)除四害，消殺費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付。(每月一次)

6.協(xié)助采購人開展各類應(yīng)急演練。

二、物業(yè)管理內(nèi)容及要求

(-)設(shè)備設(shè)施管理

1.綜合管理要求

(1)在接管各項設(shè)備圖紙、檔案資料的基礎(chǔ)上，建立設(shè)備臺帳及保養(yǎng)卡片，

并利用計算機(jī)進(jìn)行管理。

(2)結(jié)合本大樓的實際，制訂切合本大樓需要的設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、

維修保養(yǎng)、運行記錄、管理制度、操作規(guī)程等規(guī)范性文件，并嚴(yán)格執(zhí)行。

(3)對于各類同型設(shè)備、設(shè)施給予編號，并編制圖表，以利管理維護(hù)。

(4)加強(qiáng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作，做到無銹蝕、污漬，無塵埃，外殼保持完好不變

形。對于不同用途的管道及機(jī)組，根據(jù)色標(biāo)圖噴涂標(biāo)準(zhǔn)顏色，并標(biāo)上流向標(biāo)志。

每年派出符合資格的機(jī)電工程師對設(shè)備完好率進(jìn)行檢查，并提交報告書。

(5)對于設(shè)備及機(jī)房環(huán)境，做到無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。機(jī)房地面

及時清潔修整、定期清掃，設(shè)備外殼清潔。

(6)確保設(shè)備管理的質(zhì)量，配備的專業(yè)人員均做到持證上崗。以確保所有管

理員工的服務(wù)素質(zhì)。對于所有的相關(guān)證書，建立相應(yīng)的檔案進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時

安排審驗，以保證證書的有效性.

(7)確定每日巡查路線及檢查主要的設(shè)施、設(shè)備，確保系統(tǒng)運作正常(供水電

系統(tǒng)、中央空調(diào)等)。

(8)雙休日及節(jié)假日安排至少一名工程人員值班。

2.供水、供電管理

(1)每日通過抄表來監(jiān)察用水用電是否正常，杜絕泄露現(xiàn)象。

(2)每月制定水電用量曲線圖，掌握每月水電用量情況。

(3)如有停水、停電需要，提前通知采購人，并采取必要的臨時措施，實施

過程中須有完整的記錄及原始資料備考。

(4)配電房門前加裝防鼠板，窗口加裝鐵網(wǎng)，防止小動物進(jìn)入(材料由采購人

提供)，配電各柜完好、整潔，管線布置有序，各類安全用品配備齊全、合格，

有明顯的危險、警示性標(biāo)志。

3.消防系統(tǒng)管理

(1)確保各類消防設(shè)施齊全，完好無損，隨時可用。建立相應(yīng)的設(shè)施管理臺

帳及平面分布圖，及時修補(bǔ)、清潔消防栓、箱等設(shè)施，滅火器要定期檢查并登記

造冊，及時更新、補(bǔ)充(更新、補(bǔ)充的費用由采購人支付)。

(2)對大樓內(nèi)消防栓體、管道定期油漆養(yǎng)護(hù)，費用由中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)。

(3)管理處全體員工是兼職的義務(wù)消防員。中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)定期組織消防演練,

并開展各類消防知識和法規(guī)的宣傳教育活動。

(4)制定突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，完善消防疏散指示，并確保各標(biāo)志的完好。

最大限度地避免火災(zāi)事故的發(fā)生，消滅各種消防隱患。

4.電梯管理

(1)在日常管理過程中確保電梯的正常運行，各項安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、

照明及其他附屬設(shè)施完好。

(2)根據(jù)技術(shù)監(jiān)督部門的通知，及時安排組織電梯的年度審驗工作，并確保

電梯年審一次性通過。

(3)在日常養(yǎng)護(hù)中，確保電梯轎廂、井道的清潔，并建立相應(yīng)的衛(wèi)生清潔標(biāo)

準(zhǔn)、制度及保潔考核記錄。

(4)電梯出現(xiàn)運行故障后，現(xiàn)場管理人員應(yīng)首先采取應(yīng)急措施，并督促電梯

專業(yè)維保公司(專業(yè)維保公司由采購人聘請和支付費用)設(shè)備維修人員在規(guī)定時

間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。

5.給排水系統(tǒng)管理

(1)對給排水系統(tǒng)的所有設(shè)備閥門、管道進(jìn)行維護(hù)，及時修理,確保配件齊

全、完好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

(2)編制給排水管網(wǎng)設(shè)置平面圖并建立相應(yīng)資料檔案。按計劃清疏排水系統(tǒng)

并做好記錄，確保管、渠、沙井無淤泥、垃圾，井蓋、渠口、地漏齊全完好，保

證汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

(3)對各類供水計量表進(jìn)行定期監(jiān)控，確保正常使用。

(4)遇有事故，維修人員在最短時間內(nèi)到場搶修，避免發(fā)生大面積水、泛水、

長時間停水等事故。

6.空調(diào)系統(tǒng)管理

(1)每天巡查多次，巡查有記錄。

(2)每年定期清洗空氣過濾網(wǎng)，保持空氣清新。(每季度一次)

(3)定期對凈化器、接水盤、風(fēng)機(jī)等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知采購人。

在設(shè)備異?；蚬收掀陂g，轉(zhuǎn)用備用設(shè)備。(每季度一次)

7.市政公用設(shè)施管理

(1)對現(xiàn)有各項公共配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一的管理，編號造冊。確保大堂、

通道、樓梯照明設(shè)備完好、干凈，能正常使用.

(2)對管線鋪設(shè)走向編制圖表，杜絕亂拉亂掛現(xiàn)象。

(3)信報箱整齊、潔凈、完好、有序。

(4)車輛無亂停亂放現(xiàn)象，停車場所有明顯的劃線標(biāo)志及編號,并在停車場

內(nèi)配備規(guī)范的消防設(shè)備。

8.公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備日常檢查工作要求及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序

類別項目計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果

號

每周檢查一次

1）線路巡視檢

發(fā)現(xiàn)問題，立由技工按1）線路無亂接

公共查共用照明維修

即

1作業(yè)規(guī)程2）照明燈具正

照明2）燈具檢查及保養(yǎng)規(guī)程

更換或報采購實施常有效

更新

人。

1）井內(nèi)無積

1）雨水井每周檢查一物，井壁無脫1）井蓋完好率

落。

溝渠2）污水井、閥門次，發(fā)現(xiàn)問題，100%

2-

池井并立即報采購2）化糞池?zé)o堵2）無損缺,無

人。

3）化糞池塞，井蓋標(biāo)志堵塞

清晰。

每天檢查一次綠化人員1）綠化工作標(biāo)1）綠化管理設(shè)

園林盆栽發(fā)現(xiàn)問題隨時進(jìn)行綠化準(zhǔn)施齊全完好。

3

綠地植物解決或報采購養(yǎng)護(hù)，園2）園林工作標(biāo)2）綠化補(bǔ)種成

人。藝維護(hù)。

準(zhǔn)活率達(dá)90%

1）路面修繕標(biāo)

每天檢查一平整、無積水、

停車準(zhǔn)

4停車場次，發(fā)現(xiàn)問題，-無缺損、完好

場2）停車場地面

隨時維修。率99%以上

修繕標(biāo)準(zhǔn)

1）管道暢通，

1）排水管施工

消防排水管、室外消每天檢查一無堵塞，無泄

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

5排水防栓，水泵結(jié)合次，發(fā)現(xiàn)問題-露

2）消防設(shè)施施

管部報采購人.2）消防設(shè)施正

工標(biāo)準(zhǔn)

常有效

1）牽引繩張緊每天巡查一1）安全正常運

度次，行平穩(wěn)

電梯維修保養(yǎng)

6電梯2）導(dǎo)軌安全性發(fā)現(xiàn)問題，立-機(jī)房整潔

標(biāo)準(zhǔn)2）

即

3）轉(zhuǎn)動、滑動部3）電梯各組成

分的安全性與電梯保養(yǎng)承部分完好率

包商聯(lián)系維修100%

1）標(biāo)識維護(hù)規(guī)

1）疏散標(biāo)志

定1）設(shè)施有效，

每周檢查一

2）室內(nèi)消防栓標(biāo)志清楚，完

消防次，發(fā)現(xiàn)問題，2）消防栓維修

7的檢查-好無損

立即報采購操作規(guī)程

靈敏，準(zhǔn)確

3）煙感報警系人。2）

3）消防報警系

統(tǒng)的檢查報警

統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

每天巡視檢

1）水泵的檢杳查，發(fā)現(xiàn)問題，

1）無故障停電

機(jī)電2）空調(diào)、制冷設(shè)立即報采購各機(jī)電設(shè)備維

8-）保障安全運

備的檢查人；對低壓電修保養(yǎng)規(guī)程2

行

氣進(jìn)行維修保

3）低壓電氣

養(yǎng)

（二）安全防范管理

1.安全防范管理

（1）24小時安全防范值班；

（2）24小時消防、防盜監(jiān)控；

（3）組織義務(wù)消防隊、每年制訂消防演練方案（每年進(jìn)行一次消防演習(xí)）；

（4）人員、物品出入管理；

（5）車輛停放秩序的管理。

2.保安值班管理

（1）崗位交接班

①值班保安員必須著裝整齊潔凈，精神飽滿，儀態(tài)端正，佩證上崗。

②按時交接班（早班8:00時，中班16:00時，B免班：24:00時）,接班人員

每天必須提前15分鐘進(jìn)行交接，履行值班職責(zé)。

③交接班時，必須明確如下事項，并在《值班記錄本》上詳盡記錄，交接雙

方簽名認(rèn)可：保安裝備、器材是否完好；值班記錄是否清楚，有無遺失本大樓內(nèi)

外的公共財物、設(shè)施設(shè)備、存放車輛有無丟失或損壞；有無安全隱患，可疑人物、

事件等；管轄區(qū)（大樓）非開放時間還需注明有無滯留人員。

④凡遇下列情況之一者，接班人員可拒絕接班，并立即向主管報告，聽取指

示，并將情況清楚記錄于《值班記錄本》上：當(dāng)班情況記錄有問題；出現(xiàn)問題責(zé)

任不明或未采取措施；規(guī)定當(dāng)班要完成的任務(wù)而未完成。

（2）工作要求

①當(dāng)班期間必須做到：查證（登記）認(rèn)真，服務(wù)熱情；注意觀察，加強(qiáng)巡查，

做好防范，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報告隊長（領(lǐng)班）處理；檢查仔細(xì)，記錄詳盡；不做

任何與工作無關(guān)的事情，不準(zhǔn)用工作電詔打私人電話。

②保安員使用的對講機(jī)，領(lǐng)班須在《對講機(jī)交接本》上進(jìn)行登記，以防損壞

或丟失。

③當(dāng)值期間，如發(fā)現(xiàn)人員攜帶大包東西或可疑物品必須禮貌地上前請其出示

放行條，如有必要主動請示值班主管及管理處管理人員是否放行做好核對工作。

3.消防管理

（1）保安隊長職責(zé)

①保安隊長負(fù)責(zé)消防組織工作和日常檢查，并負(fù)責(zé)安排保安員24小時的消

防監(jiān)控值班；

②負(fù)責(zé)監(jiān)督落實消防工作；

③負(fù)責(zé)編制轄區(qū)義務(wù)消防人員名單和落實培訓(xùn)工作和演練計劃；

④負(fù)責(zé)對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和組織維護(hù),保安隊長負(fù)責(zé)對消防設(shè)備設(shè)施的巡

查和日常使用；

⑤建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》和有關(guān)消防事宜文件的傳

遞、發(fā)出和登記。

（2）操作程序

①檢查消防設(shè)施的配備，按國家與省市有關(guān)規(guī)定要求配備消防設(shè)備；

②制訂消防管理制度，內(nèi)容包括檢查人員安排、檢查內(nèi)容、檢查間隔時間等；

③統(tǒng)計消防安全情況，填寫《消防安全檢查情況表》包括消防設(shè)備、防火作

業(yè)、安全用火、用電等情況記錄存檔；

④管理處對消防檢查發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時通知有關(guān)部門，并跟蹤整改結(jié)果；

⑤對消防檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向業(yè)主提出整改意見，其內(nèi)容可以是以下之一

或全部：

a）損壞消防設(shè)施，要求恢復(fù)；

b）作業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn),要求停止違章行為;

c）不安全使用各種電器；

d）堵塞消防通道；

e）其它不符合消防安全規(guī)定的行為。

（3）消防設(shè)備管理

①建立《消防設(shè)備清單》；

②按設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定對消防設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)。

（4）消防演習(xí)（每年一次）

①制訂《消防演習(xí)方案》，報采購人審核批準(zhǔn)后執(zhí)行；

②演習(xí)后完成《消防演習(xí)報告》，其內(nèi)容包括演習(xí)時間、地點、參加人員、

演習(xí)內(nèi)容、演習(xí)狀況及演習(xí)存在的問題、補(bǔ)救措施；

③準(zhǔn)備演習(xí)的項目和必需物資；

④按分工分別組織疏散、補(bǔ)救、維持火災(zāi)現(xiàn)場秩序；

⑤演習(xí)后總結(jié)對照擬定方案，提出改進(jìn)意見。

(5)發(fā)生火警或火災(zāi)采取如下措施：

①證實火警或火災(zāi)發(fā)生時，值班人員立即打119電話報告火警，并派員在

路口接應(yīng)消防隊到來；

②工程部技工迅速切斷火災(zāi)現(xiàn)場供電電源、準(zhǔn)備動力設(shè)備，并在消防控制中

心值班；

③保安員維持現(xiàn)場，協(xié)助消防隊救火；

④全體人員攜帶滅火器趕到火災(zāi)現(xiàn)場撲救；

⑤組織群眾安全離開火災(zāi)現(xiàn)場。

4.防盜監(jiān)控管理

(1)發(fā)現(xiàn)可疑情況，值班人員在一分鐘內(nèi)必須判明準(zhǔn)確位置，并通知當(dāng)值保

安隊員前往現(xiàn)場查看，進(jìn)行處理。同時在《監(jiān)控記錄本》上進(jìn)行詳細(xì)記錄。

(2)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)工作異常，應(yīng)盡快查明原因，如確實是系統(tǒng)故障可把該防區(qū)隔

離，如屬不明原因或人為破壞，應(yīng)采取相應(yīng)措施。

5.交通、車輛管理

(1)負(fù)責(zé)車輛停放與引導(dǎo)工作；

(2)嚴(yán)禁易燃、易曝等危險物品隨車進(jìn)入車場；

(3)嚴(yán)禁在車場內(nèi)加油、加電池水、清洗及維修車輛；

(4)保持車場清潔，不得在場內(nèi)丟棄垃圾廢物。

(三)清掃保潔管理

1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)

(1)大堂

大堂地面：整潔、干凈、無污漬、無垃圾、無積水。(巡回進(jìn)行)

通風(fēng)口、照明燈具、天花、其他飾物：潔凈、無污漬、無塵。（每周多次）

垃圾桶：垃圾不超過三分之二，及時更換垃圾袋，無污漬，無異味。

玻璃門：無手印和灰塵、保持光亮、干凈。（每天一次）

臺面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無灰塵、無異味。（每天一次）

玻璃幕墻（2米以下清潔）：保持潔凈、無污潰。（每天一次）

電梯外門廳：保持光潔，無明顯手印、無污漬、按鈕無手印、無灰塵。（每

天多次）

大堂地板打蠟。（每季一次）

（2）電梯

地面：干凈、無污漬、無異味、無發(fā)霉、無雜物。（巡回進(jìn)行）

轎箱不銹鋼內(nèi)壁表面：無灰塵、污跡、無手?。刻煲淮危吭律喜讳P

鋼油2次。

燈具、天花板：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（每周一次）

門軌：無雜物、沙粒。（每天一次）

（3）走火通道

地面梯級：潔凈、無污漬、水漬、無灰塵。（每天一次）

樓梯扶手：無臟污。（每天一次）

樓間天花：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（每周一次）

墻面、地腳線：無塵、無污漬。（每周一次）

門窗：潔凈光亮、無塵、無污漬。（每周一次）

消防設(shè)施：潔凈、無污漬、無塵。（每天一次）

樓道：無堆放雜物、無灰塵、無污漬、無異味。（每天一次）

（4）實驗室區(qū)域

實驗室公共區(qū)域地面、走廊欄桿扶手：潔凈、無污漬、水漬、無灰塵。（每

天一次）

實驗室室內(nèi)區(qū)域地面、走廊欄桿扶手：潔凈、無污漬、水漬、無灰塵,（每

周一次）

實驗臺、物品柜表面、窗臺、物品架：無臟污。（每周一次）

樓間及室內(nèi)天花：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（每周一次）

墻面、地腳線：無塵、無污漬。（每周一次）

門窗玻璃：潔凈光亮、無塵、無污漬。（每季度一次）

（5）辦公區(qū)域（要求服務(wù)時間為班前或班后）

地面大理石：無灰塵、無污漬、無積水、干凈浩亮。（每天一次）

地面地毯：無灰塵、無污漬、干凈潔亮。（每天一次）

沙發(fā)、茶具、桌椅：無污漬、無灰塵、干凈潔亮。（每天一次）

煙灰缸：無灰塵、無污漬、干凈。（每天一次）

指示牌：無灰塵、干凈。（每天一次）

飲水機(jī)：無污漬、無積水、干凈。（每天一次）

碎紙機(jī)：無過多紙屑、手印、記、污漬。（每天一次）

復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)：無手印、印記、污漬。（每天一次）

垃圾簍：無溢出垃圾、無異味。（每天一次）

風(fēng)口、燈飾、天花：無污漬、無灰塵。（每周一次）

消防設(shè)施及其他設(shè)備：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每周一次）

門、窗：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每月一次）

玻璃幕墻（2米以下清潔）：保持潔凈、無污漬。（每天一次）

地板打蠟和木地板打蠟拋光。（每季一次）

會議室清洗地毯。（半年一次）

（6）茶水間、樓層公共部分

地面：整體潔凈、無灰塵、無污漬、無積水。（每天五次）

墻面、地腳線：無污漬、無灰塵。（每周一次）

門、窗：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每天一次）

天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點。（每周一次）

痰箱：無污漬、無痕印。（每天二次）

指示牌、信箱：無灰塵、無污漬、無痕印。（每天一次）

照明器材：無灰塵、無污漬、光潔明亮。（每周一次）

花盤：無灰塵、無污漬、無雜物。（每天一次）

綠色植物：潔凈、無雜物、無灰塵。（每天一次）

垃圾桶、垃圾箱：無污漬、無痕印、無異味。（每天一次）

玻璃幕墻（2米以下清潔）：保持潔凈、無污漬。（每天一次）

風(fēng)口：無污漬、無灰塵、無冷凝水。（每周一次）

消防設(shè)施照明燈具及其他設(shè)備：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每

周一次）

（7）洗手間部分

地面：整體潔凈、無灰塵、無污漬、無積水、無異味。（巡回進(jìn)行）

門、窗：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每天保潔）

天花板、燈飾、通風(fēng)口：潔凈、無污漬、無灰塵。（每周一次）

洗手盆及臺面：無污漬、無垃圾、無異味。（巡回進(jìn)行）

鏡面：無灰塵、無污漬、無手印、光潔明亮。（每天二次）

大小便池：無異味。（每天五次）

垃圾簍：無溢出垃圾、無異味。（每天一次）

其他設(shè)備：無污漬、無灰塵、無水印、無異味。

（8）外廣場、道路（每月沖洗一次）：

地面：無污漬、無垃圾、地面無香口膠等污漬（每日五次）。

明渠、沙井口、排水口清潔：無污漬、無垃圾、無堵塞（每日五次）。

清撿垃圾、碎屑、煙頭等：無垃圾、無碎屑、無煙頭、地面無香口膠等

污漬。（每日五次）

指示牌：無污漬、無灰塵。（每周一次）

射燈、路燈：無污漬、無灰塵。（每周一次）

旗桿：無污漬、無灰塵。（每周一次）

水溝、管道、地漏：無污漬、無灰塵。（每天一次）

樓房外轉(zhuǎn)3米以下墻面：無明顯污漬。（每周一次）

玻璃：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每周一次）

大理石柱面：無污漬、無灰塵、干凈整潔。（每周一次）

消防設(shè)施、照明燈具及其他設(shè)施：無污漬、無灰塵、無痕印、無手印。（每

周一次）

垃圾桶、垃圾箱：無溢出垃圾、無異味。（每天二次）

綠化帶：基本無落葉、無煙頭等垃圾。（每天一次）

埋地排污管道：保持排污暢通。（每季度清疏一次）

（9）停車場、機(jī)房、天面

地面：無污漬、無灰塵、無水跡、無嚴(yán)重油污。（巡回進(jìn)行）

天花、管道：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（每周一次）

消防設(shè)施：無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（每周一次）

排水溝：無垃圾、無煙頭、保持暢通。（每天一次）

消防門：無污漬、無灰塵。（每周一次）

配電室-地面、設(shè)備：無污漬、無灰塵。（每周一次）

配電室-天花、管道：無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（每周一次）

值班室-地面、京椅：無污漬、無垃圾。（每天一次）

值班室-垃圾簍：無溢出垃圾、無異味。（巡回進(jìn)行）

（10）消殺

滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超6%。（粉跡法）

滅蚊標(biāo)準(zhǔn)：積水中三齡幼或蛹陽性不超過4%。

滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類孽生地三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過4%。

滅蝠螂標(biāo)準(zhǔn)：使用國家有關(guān)部門允許使用的藥物并遵守市爰衛(wèi)辦規(guī)定,

以保證效果和安全。

辦公場所地面、公共走廊地面、衛(wèi)生間每天消毒一次。

（11）外墻清洗保養(yǎng)

根據(jù)大樓外墻裝飾材料的特殊性計劃每年對外墻清洗保養(yǎng)一次另根據(jù)外墻

裝飾面受污染程度增加保養(yǎng)次數(shù)，外墻通過清洗保養(yǎng)后，目視鋁制板，石材，玻

璃，無銹跡，無水漬、有光澤、明亮、有質(zhì)感。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)

1.綠化管理目標(biāo)

（1）草坪平整清潔無雜草;

（2）花壇土壤疏松無垃圾;

（3）樹木生長茂盛無枯枝;

（4）樹形美觀完整無傾斜。

⑸由中標(biāo)供應(yīng)商提供植物租擺（范圍包括大樓內(nèi)的會議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、大

堂、電梯間、天臺、飯?zhí)茫G化養(yǎng)護(hù)美觀完整、無枯枝。植物擺放清單如下：

擺放位置植物種類及數(shù)量（參考）

大門入口處大蘇鐵2盆、散尾葵2盆

大樓門口四大節(jié)假日布置時花各50盆

會議室發(fā)財樹4株、散尾葵20盆、紅寶石20盆、編籃富貴竹10盆

梯間口綠蘿柱6盆、綠寶石12盆、編藍(lán)富貴竹12盆、大葉棕6盆

食堂吊掛金邊吊蘭4盆、散尾葵4盆、發(fā)財樹2株

接待室蝴蝶柱6盆、金芯巴西鐵6株、水塔花6盆、巴西鐵6株

發(fā)財樹6株、紅寶石6盆、金錢樹6株、散尾葵6株、編藍(lán)富貴竹

領(lǐng)導(dǎo)辦公室

6盆、金芯巴西柱6盆、心葉樹藤6盆、綠寶石12盆

財務(wù)室金邊巴西鐵3株、散尾葵3株

會議桌內(nèi)大斑馬6盆、紅寶石6盆、金芯巴西鐵6株

閱覽室文竹6盆、蝴蝶柱6盆、黑葉橡樹6株

天臺金山棕、灰莉、山瑞香、綠巨人或花竹葉、竹芋一批

其它每年春節(jié)大堂擺設(shè)年桔一盆（規(guī)格1.8米以上，寬約一米以上），時花

若干，以滿足大堂和諧美為宜。

2.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

項目名稱項目內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

草地、花壇、綠化廣

場、天臺花園園林完無雜草、石塊、樹葉及干枝等98%

草地完好率草地?zé)o被踐踏、破壞現(xiàn)象,及時補(bǔ)植完整。98%

綠化設(shè)施完好率草地圍欄、園林燈完好，草地高度保持在98%

3~8cm內(nèi)，盆花及時修剪枯葉。

綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)

湘K-

象。盆花澆水以澆透為準(zhǔn)。

草地生長季節(jié)每兩月施一次肥，喬灌木秋季施

施肥一次有機(jī)肥，盆花每月施一次化肥。施肥后-

及時松土、澆透水。

花灌木、草坪每兩月打一次藥，個別有病蟲的

防病蟲-

地方及時打藥。

修剪要保證上面平整、邊角整齊、線條流暢、

新梢10cm以上必須修剪，生長期5-10月每

造型修剪月要修剪2次、非生長期每月1次。以整形修

翦為主的,整形植物群的修剪及形狀要整齊一

致。

花草、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時匯報、補(bǔ)

補(bǔ)苗、補(bǔ)草種，發(fā)現(xiàn)認(rèn)為是車輛損壞的植物及時制止、匯-

強(qiáng)，妥善處理。

維護(hù)好噴泉設(shè)備、花池、圍欄、綠化牌、水龍

綠化設(shè)施-

頭、園林燈、路燈、有損壞現(xiàn)象及時匯報。

植物租擺(大樓內(nèi))造型美觀完整、無枯枝黃葉每月調(diào)整一次

(五)會務(wù)服務(wù)

1.會務(wù)管理職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)會議接待的具體實施；

(2)安排工作人員協(xié)助對會議室進(jìn)行布置，保障會議室整潔舒適；

(3)會務(wù)助理負(fù)責(zé)會議的服務(wù)工作。

2.會務(wù)接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

⑴接到會議通知后，做好相應(yīng)記錄；做好會議車輛交通停放指引；

(2)做好各項會前準(zhǔn)備工作，保持會議室的空氣清新,通風(fēng)、照明良好,衛(wèi)

生整潔，溫度適宜；

(3)按要求擺好簽到臺、會議桌椅、布置會場、擺放好文具用品、水杯、茶

壺、鮮花、水果等(上述物品由采購人提供)；準(zhǔn)備足夠的開水，保障會議使用；

(4)檢查調(diào)試音響、話筒、激光筆等是否完好，能正常使用；

(5)客人進(jìn)入會場后，會務(wù)助理為客戶遞上茶水，會議進(jìn)行期間每15分鐘

巡回補(bǔ)加茶水，特殊情況因人而異，合理把握；及時更換煙灰盅；

(6)會議期間留意設(shè)備設(shè)施是否正常，溫度是否適宜,服務(wù)細(xì)致周到，服務(wù)

做到〃三輕〃(走路輕、說話輕、動作輕)；

(7)會議期間保持洗手間、通道等周邊的衛(wèi)生，及時補(bǔ)充紙巾、洗手液等，

清理垃圾雜物和洗手盆的積水；

(8)會議結(jié)束后，禮貌送客離場，提醒參會人員不要遺忘物品，如有發(fā)現(xiàn)追

送不到時，按要求速交會議舉辦方；做好出車放行疏導(dǎo)工作；

(9)收拾會場，打開門窗，保持通風(fēng)和空氣清新；關(guān)閉空調(diào)，音響設(shè)備，話

筒等設(shè)施；清理臺面、地面、擺好桌椅，保持整潔無異物；撤除會議橫幅、水排、

簽到臺等；

(10)清洗水杯、垃圾桶等，清理洗手間衛(wèi)生；

(11)補(bǔ)充必要的備用品，再次全場檢查后鎖閉會議室門窗。

質(zhì)量指標(biāo)要求

序

指標(biāo)名稱達(dá)標(biāo)率管理指標(biāo)實施措施

號

1房屋完好率100%實行巡視檢查制度，確保房屋和公共設(shè)施完好。

建立嚴(yán)格的修繕制度，接到通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)

2房屋零修及時率100%

場，及時完成并記錄。

按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回記確保功

3維修工程質(zhì)量合格率100%

效。

接到通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,及時完成更換并記

4小零件更換及時率98%

錄。

按采購人要求進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，以確保大

綠化完好率（綠化面樓公共綠化綠地?zé)o破壞，無踐踏，發(fā)現(xiàn)問題由中標(biāo)

598%

積和道路廣場）供應(yīng)商負(fù)責(zé)修復(fù)（非中標(biāo)供應(yīng)商責(zé)任造成的修復(fù)費

用由采購人支付）。

落實責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實行巡查制度，并莊管

6清潔、保潔率99%理員監(jiān)督執(zhí)行，以確保大樓區(qū)域內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，

空氣清新、設(shè)施完好。

化糞池、雨水井、實行巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題通知專業(yè)公司及時疏

7100%

污水井完好率通、清理（外包費用由中標(biāo)供應(yīng)商支付）。

落實責(zé)任人，實行巡邏制度，建檔記錄，管理處監(jiān)

排水管、明暗溝完好

8100%督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保排水管、明暗溝

率

完好無損、正常使用。

落實責(zé)任人實行巡視檢查制度，管理員監(jiān)督執(zhí)行，

9公共設(shè)施完好率98%

以確保大樓的安全。

指定工程維修人員負(fù)責(zé)維修，實行巡查制度,建檔

10路燈完好率96%

記錄，以確保設(shè)施完好。

責(zé)任性治安案件

落實責(zé)任人，實行24小時安全值班監(jiān)控，建檔記

110

發(fā)生率錄，保安主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保大樓的安全。

落實責(zé)任人,實行巡邏制度，建檔記錄，管理處監(jiān)

12消防設(shè)施設(shè)備完好率100%督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施設(shè)備完

好無損、正常使用。

實行全員義務(wù)消防制，寬定期進(jìn)行演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，

13責(zé)任性火災(zāi)發(fā)生率0設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通

知業(yè)主，以確保大樓消防安全。

每月小按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強(qiáng)與業(yè)（用）

14有效投訴宗數(shù)

于2宗戶的溝通，了解客戶的愿望和要求，滿足客戶的需

要，發(fā)生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤

投訴處理率

100%處理結(jié)果。

用戶對物業(yè)管理滿意以采購人需求為關(guān)注焦點，加強(qiáng)雙方的溝通，以確

1596%

率保采購人及其工作人員對物業(yè)管理工作的滿意。

四、服務(wù)人員配置

（-）AA特種承壓設(shè)備檢測研究院科學(xué)城本部人員配置表

序號類別人員配置人員條件

大專及以上文化程度，需有同類型檢驗檢測類事業(yè)單

位5年或以上物業(yè)管理經(jīng)驗，男性，居住地離采購人

1項目經(jīng)理1人

物業(yè)不超過3公里，取得物業(yè)管理經(jīng)理上崗證；具有

較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。

保安主管：高中文化程度，三年以上保安管理工作經(jīng)

驗，具有處理、指揮、協(xié)調(diào)突發(fā)事件的能力和組織能

保安員（含保力。

216人

安主管）保安員：初中及以上文化程度，身高1.7米或以上，

45歲以下，具有相關(guān)工作經(jīng)驗，作風(fēng)正派，有較強(qiáng)

的工作責(zé)任和服務(wù)意識。

持有相關(guān)資格證書,兩年以上工作經(jīng)驗，有較強(qiáng)的工

3工程部技工5人

作責(zé)任心和服務(wù)意識。

初中文化程度，具有相關(guān)工作經(jīng)驗，作風(fēng)正派，有較

4清潔綠化員9人

強(qiáng)的工作責(zé)任心和服務(wù)意識。

客服（會務(wù)）身體健康、五官端正、女身高1.60米及以上，有狡

73人

助理強(qiáng)的工作責(zé)任心和服務(wù)意識。

合計34人

（二）AA特種承壓設(shè)備檢測研究院白云路人員配置

保安主管：高中文化程度，三年以上保安管理工作經(jīng)

保安員（含保

13人驗，具有處理、指揮、協(xié)調(diào)突發(fā)事件的能力和組織能

安主管）

力。

保安員：初