第一部分前言第二部分策劃定位總體思路一、主題定位依據(jù)二、主題定位初步方案三、功能定位初步方案四、業(yè)態(tài)定位初步方案五、業(yè)態(tài)配比初步方案六、面積劃分配比初步方案七、目標(biāo)消費客群定位八、經(jīng)營方式建議

第三部分項目規(guī)劃、建筑建議各功能區(qū)建筑面積劃分建議房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對項目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)，回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在商業(yè)定位前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究來驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。長期以來，美力三采（上海）商業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)致力于商業(yè)地產(chǎn)策劃與咨詢、商業(yè)功能性規(guī)劃定位及招商代理、商業(yè)經(jīng)營管理和顧問，在長三角地區(qū)完成了諸多成功商業(yè)案例，特別在2009年，我們成功完成了江蘇徐州的2個商業(yè)地產(chǎn)代表項目——“小南湖商業(yè)街區(qū)”以及“濱湖新天地”的策劃和招商、后期營運(yùn)顧問的工作，在徐州當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了很大的影響力，為徐州地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)檔次提升和多樣化發(fā)展，打下了堅實基礎(chǔ)?！厩把浴课宜就ㄟ^對連云港金海國際項目的實地考察，以及與開發(fā)商的溝通、了解，再結(jié)合策劃定位及招商工作的實務(wù)經(jīng)驗，我司認(rèn)為：金海國際項目要成功招商和營運(yùn)，需經(jīng)過熟悉長三角地區(qū)商業(yè)市場、且有實際操作經(jīng)驗的專業(yè)公司統(tǒng)一的策劃定位、主題包裝、專業(yè)招商以及后期的營運(yùn)顧問這一系列的作業(yè)流程，才能使金海國際在專業(yè)理念指導(dǎo)下，結(jié)合“大陸橋”集團(tuán)的品牌號召力，成為先立足項目周邊區(qū)域，再擴(kuò)大影響的目的性消費概念的商業(yè)廣場。我們將金海國際的商業(yè)部分主題定位為----以吃、喝、玩、樂、逛為依托的中高端綜合型【金海時尚體驗廣場】！

【前言】第二部分策劃定位總體思路

一、主題定位依據(jù)二、主題定位初步方案三、功能定位初步方案四、業(yè)態(tài)定位初步方案五、業(yè)態(tài)配比初步方案六、面積劃分配比初步方案七、目標(biāo)消費客群定位八、經(jīng)營方式建議鑒于金海國際項目的現(xiàn)狀，我司對于此項目的總體想法是：要先從項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)策劃定位入手，針對開發(fā)商初步設(shè)想A區(qū)2、3、4層（共約8000㎡）銷售的預(yù)期計劃，提出專業(yè)建議；前期商業(yè)策劃完成后在雙方確認(rèn)完招商商務(wù)條件和項目工程進(jìn)度、配套事項，可操作招商面積后，盡快介入實際招商工作，我們將在項目現(xiàn)場設(shè)立招商中心，結(jié)合上海的本部資源，對上海、長三角區(qū)域進(jìn)行招商和推廣工作；著重加大對有助于聚集人氣的異域料理、特色海鮮餐飲、人氣酒吧的招商力度以及對個性購物店等業(yè)態(tài)的補(bǔ)充（大致的招商業(yè)態(tài)業(yè)種的檔次比例控制在：高檔20%、中高檔40%、中檔40%），使金海時尚體驗廣場能形成白天、黑夜都可吸引消費客群的24小時A-PM廣場。

我司的策劃定位將在對項目周邊的具體調(diào)研工作，包括對連云港市的人均GDP、目標(biāo)消費人群的消費力和人口數(shù)量、潛在消費力和人口數(shù)量、白天和晚上的人群消費習(xí)慣、動向、洽公消費族群等，以及類比其它地區(qū)的同類商業(yè)項目存在的依據(jù)（包括人均GDP、消費族群的比例、消費水平等）及現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上才能較準(zhǔn)確地做出來。一、主題定位依據(jù)【策劃定位】第一篇總體環(huán)境一、連云港總體介紹二、項目所在區(qū)域概況三、項目地理環(huán)境

第二篇總體經(jīng)濟(jì)一、項目所在地經(jīng)濟(jì)概況1、總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3、人口結(jié)構(gòu)二、項目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1、總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3、人口結(jié)構(gòu)4、項目區(qū)域規(guī)劃一、主題定位依據(jù)——

策劃報告目錄（提綱）【策劃定位】第三篇項目地塊分析一、項目概況二、項目周邊環(huán)境分析1、周邊住宅2、周邊寫字樓3、周邊商業(yè)4、周邊在建商業(yè)項目三、目標(biāo)消費客群定位分析四、周邊競爭項目分析1、周邊現(xiàn)有競爭項目2、周邊在建競爭項目五、項目SWOT分析一、主題定位依據(jù)——

策劃報告目錄（提綱）【策劃定位】第四篇項目定位建議一、市場調(diào)研結(jié)果分析二、主題定位建議三、功能定位建議四、業(yè)態(tài)定位建議第五篇總體建筑布局規(guī)劃建議一、各業(yè)態(tài)、面積配比建議二、各業(yè)態(tài)樓層面積劃分配比建議三、各樓層業(yè)態(tài)平面布局一、主題定位依據(jù)——

策劃報告目錄（提綱）【策劃定位】第六篇租金定位建議及未來五至十年租金預(yù)估一、租金調(diào)研結(jié)果分析二、項目租金定位建議三、預(yù)估未來五至十年的租金及建議1、未來五至十年租金預(yù)估2、每年總租金預(yù)估第七篇經(jīng)營方式建議第八篇工程配套應(yīng)注意事項建議第九篇全體物業(yè)招商時機(jī)建議

（注：以上商業(yè)策劃工作的服務(wù)時間約需一個半月）一、主題定位依據(jù)——

策劃報告目錄（提綱）【策劃定位】我司通過長期對商業(yè)地產(chǎn)深入研究，總結(jié)出在商業(yè)前期調(diào)研工作中必須涵蓋的幾個方面，包括：城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、重點商業(yè)項目調(diào)查與研究、消費者消費行為的調(diào)查與研究、商圈的分析研究等幾方面內(nèi)容。一、連云港市商業(yè)規(guī)劃及政策每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的

標(biāo)志，所以，了解整體商業(yè)規(guī)劃布局和相關(guān)政策導(dǎo)向很重要。一、主題定位依據(jù)——

報告調(diào)研部分主要內(nèi)容（提綱）【策劃定位】二、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查1.連云港市總體環(huán)境及規(guī)劃發(fā)展2.項目所在區(qū)域環(huán)境及規(guī)劃發(fā)展目的：通過對總體環(huán)境內(nèi)實際生活的空間，包括了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、地理位置、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀及將來的發(fā)展規(guī)劃。意義：項目所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的定位有重要的意義。

一、主題定位依據(jù)——

報告調(diào)研部分主要內(nèi)容（提綱）【策劃定位】三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究1.連云港市總體經(jīng)濟(jì)情況2.項目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況目的：了解城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，減小風(fēng)險，把握最佳商業(yè)時機(jī)。方式：通過對政府部門定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行最近的連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。一、主題定位依據(jù)——

報告調(diào)研部分主要內(nèi)容（提綱）【策劃定位】四、消費檔次及消費習(xí)慣的研究目的：主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)及構(gòu)成、消費水平、消費習(xí)慣等方面對消費者及其消費行為進(jìn)行定量和定性研究。五、商業(yè)市場調(diào)查與分析1.項目周邊商業(yè)項目（現(xiàn)有項目和在建項目）2.連云港市重點商業(yè)項目（同上）

選擇城市內(nèi)重點商業(yè)項目包括餐飲、娛樂等各大業(yè)態(tài)，主要從規(guī)模、

提供的檔次或服務(wù)、客流來源等幾個方面進(jìn)行市調(diào)。尤其是同類型業(yè)

態(tài)業(yè)種組合等方面的分析。將城市區(qū)域內(nèi)同類業(yè)態(tài)與自身項目進(jìn)行比

較和競爭分析，得出現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點營運(yùn)狀況。一、主題定位依據(jù)——

報告調(diào)研部分主要內(nèi)容（提綱）【策劃定位】六、項目業(yè)態(tài)初步規(guī)劃1.消費客群定位分析2.項目主題及檔次定位3.定位依據(jù)4.業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃布局七、項目5~10年租金收益預(yù)估（以當(dāng)?shù)厣虡I(yè)租金平均水平為基礎(chǔ)）目的：為項目成本測算提供依據(jù)。八、工程配套及注意事項

此部分主要提出一些關(guān)于各種業(yè)態(tài)的設(shè)計要求及建議（文字形式）。一、主題定位依據(jù)——

報告調(diào)研部分主要內(nèi)容（提綱）【策劃定位】二、主題定位初步方案【策劃定位】集吃、喝、玩、樂、逛為一體的金海時尚體驗廣場打造中高端的綜合型【金海時尚體驗廣場】三、功能定位初步方案【策劃定位】分為五大功能區(qū)：一、餐飲美食區(qū)二、人氣酒吧區(qū)三、休閑娛樂區(qū)四、個性購物區(qū)五、商務(wù)配套區(qū)項目各功能區(qū)建筑面積劃分建議表（一）四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)餐飲美食區(qū)

異域料理美食63000小南國、圓苑、王朝、和記小菜、采蝶軒、蜀國演義、卡薩諾瓦、大馬可特色海鮮12000當(dāng)?shù)仄放菩∮?5000

人氣酒吧區(qū)酒吧21000B.B.KING、HB德國啤酒吧、如意會館小計21000休閑娛樂區(qū)KTV會所12800天上人間足道按摩1800適怡保健、西津足道美容SPA1800艾維庭、美麗田園小計34400

項目各功能區(qū)建筑面積劃分建議表（二）四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)個性購物區(qū)精品購物店201200小計201200商務(wù)配套區(qū)咖啡簡餐1800真鍋、迪歐咖啡茶館1800得和茶館、故園健身中心11600威力龍健身俱樂部、星之健身會所、優(yōu)健美國際健身中心、一兆韋德健身中心旅行社1200銀行11000小計54400

總計約16000

四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】餐飲美食區(qū)業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)分布表四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

餐飲美食區(qū)【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)餐飲美食區(qū)異域料理美食63000小南國、圓苑、王朝、和記小菜、采蝶軒、蜀國演義、卡薩諾瓦、大馬可特色海鮮12000當(dāng)?shù)仄放?/p>

小計75000四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

餐飲美食區(qū)單元品牌圖例—異域料理美食【策劃定位】被《國際美食指南》評選為世界十大食肆之一。將現(xiàn)代和古典相合、將禪意與生活互融，空間、光影、音樂、視界……多感觀的飲食文化。采蝶軒【策劃定位】軒敞的大廳、精致的包房、優(yōu)雅的氛圍、溫馨的服務(wù)、悠揚(yáng)的音樂、柔和的燈光，不僅有東方的雍容華貴，更兼有西方的格調(diào)時尚。小南國四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

餐飲美食區(qū)單元品牌圖例—異域料理美食蜀國演義歷來注重提高美食造詣，以中國西南文化的底蘊(yùn)打造川菜美食經(jīng)典，打破常規(guī)，求新求變，將眾多鮮活的元素注入傳統(tǒng)川菜之中，展現(xiàn)了“中國川菜新形象”。蜀國演義【策劃定位】四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

餐飲美食區(qū)單元品牌圖例—異域料理美食【策劃定位】天性浪漫的意大利人生活品質(zhì)至上，因此他們擁有時尚的服裝、精湛的藝術(shù)和靈動的足球，還有帶給味蕾無限回味的意大利菜?？ㄋ_諾瓦Casanova

四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

餐飲美食區(qū)單元品牌圖例—異域料理美食【策劃定位】環(huán)境很家庭化,沒有一般西餐廳的拘謹(jǐn),口味上比較正宗!大馬可四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

餐飲美食區(qū)單元品牌圖例—異域料理美食四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】人氣酒吧區(qū)業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)分布表四、業(yè)態(tài)定位初步方案——人氣酒吧區(qū)【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)人氣酒吧區(qū)酒吧21000B.B.KING、HB德國啤酒吧、如意會館小計21000四、業(yè)態(tài)定位初步方案——人氣酒吧區(qū)單元品牌圖例【策劃定位】如意會館四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】休閑娛樂區(qū)業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)分布表四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

休閑娛樂區(qū)【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)休閑娛樂區(qū)KTV會所12800天上人間足道按摩1800適怡保健、西津足道美容SPA1800艾維庭、美麗田園小計34400【策劃定位】天上人間天上人間有著某種貴氣的娛樂造詣，觥籌應(yīng)酬的視此地得體莊重，默契投合的則貪戀這私密的格調(diào)。四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

休閑娛樂區(qū)單元品牌圖例—KTV會所四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

休閑娛樂區(qū)單元品牌圖例—足道按摩【策劃定位】適怡保健是一家非常高檔的保健場所，在上海擁有眾多分店，環(huán)境幽雅、裝潢一流，歐式古典的建筑風(fēng)格體現(xiàn)了無比的雍容舒適。適怡保健艾維庭美容SPA中心四、業(yè)態(tài)定位初步方案——

休閑娛樂區(qū)單元品牌圖例—美容SPA【策劃定位】四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】個性購物區(qū)業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)分布表四、業(yè)態(tài)定位初步方案——個性購物區(qū)【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)個性購物區(qū)精品購物店201200小計201200四、業(yè)態(tài)定位初步方案【策劃定位】商務(wù)配套區(qū)業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)分布表四、業(yè)態(tài)定位初步方案——商務(wù)配套區(qū)【策劃定位】業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)明細(xì)數(shù)量建筑面積品牌例舉(家)(M2)商務(wù)配套區(qū)咖啡簡餐1800真鍋、迪歐咖啡茶館1800得和茶館、故園健身中心11600威力龍健身俱樂部、星之健身會所、優(yōu)健美國際健身中心、一兆韋德健身中心旅行社1200銀行11000小計54400

總計約16000

四、業(yè)態(tài)定位初步方案——商務(wù)配套區(qū)單元品牌圖例—咖啡簡餐【策劃定位】迪歐咖啡

迪歐咖啡的店面兼具了大氣和精致的特色，迎門而進(jìn)便可立即感受到熱烈的歐陸氣氛，打造出和諧的歐洲懷舊風(fēng)格，為顧客品嘗咖啡、享用餐點營造出一種恬靜、舒適的氛圍和尊貴又不失親切的感受。故園尤以普洱茶出眾。故園茶館的籬笆墻上，掛著一串串幽幽的紅燈籠，襯著滿園疏疏的綠，真有種夢回柴門的心動。故園茶館四、業(yè)態(tài)定位初步方案——商務(wù)配套區(qū)單元品牌圖例—茶館【策劃定位】星之健身會所星之健身正在迅速發(fā)展成為擁有星健投資管理有限公司