個(gè)人租房過程中，租賃合同是明確雙方權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)，但實(shí)踐中因合同約定不規(guī)范、法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足引發(fā)的糾紛屢見不鮮。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖夥亢贤粌H能保障居住權(quán)益，更能在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)成為維權(quán)的關(guān)鍵憑證。本文將從法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、防范要點(diǎn)到合同模板設(shè)計(jì)，為租客與房東提供專業(yè)指引。一、個(gè)人租房合同常見法律風(fēng)險(xiǎn)（一）合同主體資格瑕疵房東無(wú)處分權(quán)：若房東并非房屋所有權(quán)人（如轉(zhuǎn)租未經(jīng)原房東同意、房屋為共有但簽約人未獲其他共有人授權(quán)），租賃合同可能因“無(wú)權(quán)處分”被認(rèn)定無(wú)效或效力待定。《民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意可轉(zhuǎn)租，但未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租，出租人可解除合同。租客身份不實(shí)：租客提供虛假身份信息或隱瞞合租、經(jīng)營(yíng)使用等真實(shí)用途，可能導(dǎo)致合同履行中的信任危機(jī)，甚至因違反約定用途觸發(fā)解約條款。（二）核心條款約定不明租金與押金：未明確租金支付周期（月付/季付/年付）、押金金額及退還條件（如是否扣除維修費(fèi)用、需提前多久通知退房），易引發(fā)“押金被扣”“租金逾期”糾紛。房屋用途與改造：未約定房屋僅限居住或可用于小型辦公，租客擅自改造（如拆改承重墻）或房東擅自改變用途（如將住宅改為商業(yè)），均可能違反《民法典》第七百零九條（承租人應(yīng)合理使用租賃物）或行政監(jiān)管規(guī)定。租賃期限與續(xù)租：僅口頭約定租期，或書面租期屆滿后未簽新合同但繼續(xù)租賃，可能形成“不定期租賃”，雙方均可隨時(shí)解除合同（《民法典》第七百三十四條），穩(wěn)定性不足。（三）違約責(zé)任模糊化違約情形未列舉：如未約定“延遲交租超X日房東可解約”“房屋漏水房東未及時(shí)維修租客可減租”等具體情形，糾紛發(fā)生時(shí)難以認(rèn)定責(zé)任。違約金標(biāo)準(zhǔn)缺失：違約后賠償金額無(wú)約定，需按實(shí)際損失舉證，增加維權(quán)成本。《民法典》第五百八十五條允許雙方約定違約金，但過高或過低可請(qǐng)求調(diào)整。（四）房屋狀況與附屬設(shè)施約定不清房屋瑕疵未書面確認(rèn)：簽約時(shí)未對(duì)房屋原有損壞（如墻面裂縫、家電故障）進(jìn)行書面記錄，退房時(shí)房東可能要求租客賠償。附屬設(shè)施歸屬與維修：家具、家電的品牌型號(hào)、維修責(zé)任（如空調(diào)損壞由誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用）未明確，易引發(fā)“自然損壞還是人為損壞”的扯皮。（五）轉(zhuǎn)租、抵押與拆遷風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)租限制未約定：若租客擅自轉(zhuǎn)租，房東可解除合同；但合同未禁止轉(zhuǎn)租且房東知情后6個(gè)月未提出異議的，視為同意（《民法典》第七百一十八條），房東權(quán)益可能受損。房屋抵押未告知：房東在租賃期內(nèi)將房屋抵押，若抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)（如拍賣房屋），租客的租賃權(quán)可能受“買賣不破租賃”例外限制（如抵押先于租賃設(shè)立，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)）。拆遷補(bǔ)償未約定：租賃期內(nèi)房屋遇征收，搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失（若用于經(jīng)營(yíng)）的分配無(wú)約定，易引發(fā)糾紛。（六）口頭約定效力爭(zhēng)議雙方口頭達(dá)成的“租金減免”“維修承諾”等，因無(wú)書面證據(jù)，一方否認(rèn)時(shí)難以舉證，導(dǎo)致權(quán)益無(wú)法保障。二、法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)（一）核查合同主體資格房東：要求出示房產(chǎn)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）、身份證，核實(shí)房屋所有權(quán)人信息；若為共有房屋，需所有共有人簽字或提供授權(quán)委托書；轉(zhuǎn)租需原房東書面同意。租客：提供真實(shí)身份信息，明確告知房屋用途（如自住/合租/辦公），避免因隱瞞用途違約。（二）明確核心條款細(xì)節(jié)租金押金：寫明“租金每月XX元，按季支付，支付日為每月X日；押金XX元，退房后X日內(nèi)，扣除合理維修費(fèi)用后無(wú)息退還”。房屋用途：約定“房屋僅限居住使用，未經(jīng)房東書面同意不得用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、群租等”。租賃期限：明確起止日期，續(xù)租需提前X日書面提出，續(xù)租期間租金按XX元/月執(zhí)行。（三）細(xì)化違約責(zé)任條款列舉違約情形：如“租客延遲交租超5日，每日按租金的1%支付違約金；超15日，房東有權(quán)解除合同并沒收押金”；“房東未在3日內(nèi)維修漏水問題，租客可自行維修，費(fèi)用從租金中扣除”。約定違約金：根據(jù)房屋價(jià)值、租金水平合理約定，如“任何一方違約，需支付對(duì)方相當(dāng)于2個(gè)月租金的違約金”。（四）書面確認(rèn)房屋狀況簽約時(shí)制作《房屋交接清單》，詳細(xì)記錄房屋現(xiàn)狀（墻面、地面、門窗）、附屬設(shè)施（家電型號(hào)、家具數(shù)量），雙方簽字確認(rèn)；拍照或錄像留存證據(jù)。同時(shí)明確：“租賃期內(nèi)，非租客原因?qū)е碌姆课葜黧w結(jié)構(gòu)損壞由房東維修；家電家具自然損壞由房東維修，人為損壞由租客維修或賠償”。（五）防范轉(zhuǎn)租、抵押與拆遷風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)租：合同約定“未經(jīng)房東書面同意，租客不得轉(zhuǎn)租；擅自轉(zhuǎn)租的，房東有權(quán)解除合同，租客需支付違約金”。抵押：房東需書面承諾“租賃期內(nèi)若抵押房屋，應(yīng)提前30日通知租客，且租賃權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)（若租賃先于抵押設(shè)立）”。拆遷：約定“若房屋遇征收，搬遷費(fèi)歸租客，停產(chǎn)停業(yè)損失按實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間分配；房東應(yīng)退還剩余租期租金”。（六）固化口頭約定為書面任何補(bǔ)充約定（如“允許養(yǎng)寵物”“租金每年遞增5%”）均需以書面形式添加到合同或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，雙方簽字確認(rèn)。三、個(gè)人租房合同樣本模板個(gè)人房屋租賃合同出租方（甲方）：姓名：__________身份證號(hào)：__________聯(lián)系地址：__________聯(lián)系電話：__________承租方（乙方）：姓名：__________身份證號(hào)：__________聯(lián)系地址：__________聯(lián)系電話：__________根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方就房屋租賃事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條房屋基本情況1.甲方將位于__________（地址）的房屋（建筑面積______㎡，戶型______）出租給乙方，房屋所有權(quán)證號(hào)：__________。2.房屋附屬設(shè)施：□家具（清單見附件）□家電（清單見附件）□其他：__________。第二條租賃用途該房屋僅限乙方__________（居住/辦公/其他）使用，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得改變用途或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。第三條租賃期限租賃期自______年____月____日至______年____月____日，共計(jì)______個(gè)月。租賃期滿，乙方如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿前____日書面通知甲方，雙方協(xié)商續(xù)租事宜。第四條租金及押金1.租金：每月人民幣_(tái)_____元（大寫：__________）。支付方式：□月付□季付□年付，支付日為每月____日，乙方應(yīng)將租金支付至甲方指定賬戶（開戶行：__________，賬號(hào)：__________）。2.押金：人民幣_(tái)_____元（大寫：__________），乙方于簽約時(shí)支付。租賃期滿或合同解除后，扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用、違約金及損壞賠償后，甲方應(yīng)在____日內(nèi)無(wú)息退還剩余押金。第五條房屋使用與維護(hù)1.乙方應(yīng)合理使用房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建。因乙方過錯(cuò)導(dǎo)致房屋損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償。2.租賃期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)自然損壞由甲方負(fù)責(zé)維修；附屬設(shè)施自然損壞由甲方維修，乙方發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)維修（緊急情況除外）。甲方逾期未修的，乙方可自行維修，費(fèi)用憑票據(jù)向甲方報(bào)銷或從租金中扣除。第六條違約責(zé)任1.乙方逾期支付租金的，每逾期一日按日租金的____%支付違約金；逾期超過____日的，甲方有權(quán)解除合同，沒收押金，并要求乙方賠償損失。2.甲方未按約定維修房屋，導(dǎo)致乙方無(wú)法正常使用的，乙方有權(quán)要求減少租金或延長(zhǎng)租期。3.任何一方擅自解除合同或違反本合同約定的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于____個(gè)月租金的違約金；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)賠償實(shí)際損失。第七條爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向房屋所在地人民法院提起訴訟。第八條其他約定1.租賃期內(nèi)，若房屋被征收、拆遷，搬遷費(fèi)歸乙方，停產(chǎn)停業(yè)損失按實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間分配（如適用）；甲方應(yīng)退還剩余租期租金。2.乙方允許/不允許飼養(yǎng)寵物：__________。3.本合同未盡事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。甲方（簽字/蓋章）：__________乙方（簽字/蓋章）：__________簽訂日期：______年____月____日附件：房屋交接清單項(xiàng)目現(xiàn)狀描述甲方確認(rèn)乙方確認(rèn)------------------------------------------墻面地面家電（型號(hào)/數(shù)量）家具（名稱/數(shù)量）四、簽約與履約注意事項(xiàng)（一）簽約前核查實(shí)地查看房屋，核對(duì)房產(chǎn)證與房東身份證信息；要求房東提供房屋無(wú)抵押、無(wú)糾紛的書面說(shuō)明（或自行查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息）。（二）簽約時(shí)細(xì)節(jié)合同條款逐字核對(duì)，確保與協(xié)商內(nèi)容一致；押金、租金支付憑證（轉(zhuǎn)賬記錄）需備注“房租/押金”，避免現(xiàn)金交易；《房屋交接清單》務(wù)必雙方簽字，拍照留存。（三）履約中留存證據(jù)維修通知、租金支付記錄、溝通記錄（短信、微信）等需妥善保存；若對(duì)方違約，及時(shí)發(fā)書面函件（如催租函、解約通知）并留存