民間借貸與房屋租賃法律問題研究20XXWORK匯報人：2025-08-21目錄SCIENCEANDTECHNOLOGY民間借貸第一部分：民間借貸民間借貸第二部分：民間借貸糾紛典型案例房屋租賃部分民間借貸第一部分：民間借貸01風險防范要點提示民間借貸是什么：民間借貸，是指自然人、法人和非法人組織之間進行資金融通的行為。實踐中，因生活、經(jīng)營等原因急需資金周轉(zhuǎn)時，向身邊親朋借貸是大部分人的選擇，因此民間借貸多發(fā)生于相熟的自然人之間。本來，在困難時伸出援手應讓雙方的關(guān)系更加親密。然而，司法實踐中，因忽略證據(jù)保存導致?lián)从延H朋之間產(chǎn)生嫌隙、對簿公堂的屢見不鮮。那么，作為自然人，該如何預防借貸風險呢？防范借貸風險的必要性”相較于向金融機構(gòu)貸款，民間借貸具有靈活、便捷的特點，在一定程度上解決了不同主體的融資矛盾。其中，發(fā)生在熟人之間的自然人借貸最為普遍。在熟人借貸中，因雙方具有一定的感情基礎(chǔ)，許多人在進行借貸時毫無風險防范意識，基于信任或礙于情面，不保留任何借貸痕跡。出借人不要求借款人出具借款憑據(jù)，不保留交付憑據(jù)；借款人還款隨意，不保留還款憑據(jù)，事后不對賬不結(jié)算。殊不知，一旦日后產(chǎn)生糾紛進入訴訟，雙方都需要對自己主張的法律事實承擔舉證責任，對于部分關(guān)鍵事實如果不能充分舉證致使該部分事實真?zhèn)尾幻鞯?，則需承擔不利的法律后果。防范借貸風險的基本要點《民法典》第六百七十九條規(guī)定，自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時成立?？梢姡匀蝗酥g的借貸合同，有兩個成立要件，一是雙方具有借貸合意；二是借款實際交付。01借貸合意借貸合意是指借貸雙方協(xié)商一致，由借款人向貸款人借款，到期后返還本金并支付利息。一般可以通過書面的借據(jù)、電子聊天記錄等證明借貸合意。實踐中，不乏出借人基于信任進行口頭借貸的情形，訴訟中如果出借人不能提供相關(guān)書面憑據(jù)證明借貸合意的，人民法院會依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2020年第二次修正）》第十六條進行審查，即原告僅依據(jù)金融機構(gòu)的轉(zhuǎn)賬憑證提起民間借貸訴訟，被告抗辯轉(zhuǎn)賬系償還雙方之間借款或其他債務，被告應當對其主張?zhí)峁┳C據(jù)證明。被告提供相應證據(jù)證明其主張后，原告仍應就借貸關(guān)系的成立承擔舉證證明責任。防范借貸風險的基本要點如果借貸雙方為戀人、父母子女等特殊關(guān)系，雙方之間的轉(zhuǎn)賬涉及的法律關(guān)系更加復雜和多樣，人民法院審理時一般會從款項來源、雙方資金往來金額、經(jīng)濟狀況、轉(zhuǎn)款規(guī)律、通信記錄等方面著手，對雙方之間是否存在借貸合意進行審查認定。02借款交付根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2020年第二次修正）》第九條的規(guī)定，自然人之間，可以認定借款交付的情形有以下幾種：（一）以現(xiàn)金支付的，借款人收到借款；（二）以銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上電子匯款等形式支付的，資金到達借款人賬戶；（三）以票據(jù)交付的，借款人依法取得票據(jù)權(quán)利；（四）出借人將特定資金賬戶支配權(quán)授權(quán)給借款人，借款人取得對該賬戶實際支配權(quán)；（五）出借人以與借款人約定的其他方式提供借款并實際履行完成。““熟人借貸中，現(xiàn)金支付是常見的借款交付方式，在借款人否認收到現(xiàn)金借款的情況下，需要由出借人對借款交付承擔舉證責任。法院審理時一般會從出借人的年齡、職業(yè)、經(jīng)濟狀況、出借金額等方面考量出借人的出借能力以及現(xiàn)金出借的合理性，并結(jié)合借條內(nèi)容、催款過程等因素綜合判斷。03是否存在法律規(guī)定的無效情形民間借貸合同的效力審查，事關(guān)市場經(jīng)營秩序的安全和穩(wěn)定，事關(guān)社會公共利益的保護，因此，民間借貸合同除應符合《民法典》第一百四十三條關(guān)于民事法律行為有效條件的規(guī)定外，人民法院還會根據(jù)民間借貸的特殊性對其合同效力進行審查。防范借貸風險的基本要點防范借貸風險的基本要點《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2020年第二次修正）》第十三條規(guī)定了民間借貸合同無效的六種情形（一）套取金融機構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸的；（二）以向其他營利法人借貸、向本單位職工集資，或者以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉(zhuǎn)貸的；（三）未依法取得放貸資格的出借人，以營利為目的向社會不特定對象提供借款的；（四）出借人事先知道或者應當知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的；（五）違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的；（六）違背公序良俗的。01借款利息《民法典》第六百七十條、第六百七十四條、第六百八十條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2020年第二次修正）》第二十四條、第二十五條是關(guān)于借款利息的規(guī)定，由上述規(guī)定可知，認定自然人之間的借款利息有以下幾項原則：一是借款利息由借貸雙方自行約定，沒有約定或者約定不明的，視為沒有利息。二是自然人之間的借款利息司法保護上限為合同成立時一年期貸款市場報價利率四倍。三是借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。四是利息的起算時間一般為借款實際交付之日，約定的借款時間晚于交付時間的，則可自約定的借款時間起計算利息。其他需注意的問題和要點“”其他需注意的問題和要點”02逾期還款責任逾期還款責任是指借款人未按約還款所需承擔的法律責任，法律規(guī)定的逾期還款責任主要包括逾期利息及違約金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2020年第二次修正）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，借貸雙方可以自行約定逾期利息、違約金等，在沒有約定的情況下可以參照雙方約定的借款利息標準計算逾期利息。需要特別注意的是，為了避免出借人規(guī)避法律收取超過司法保護上限標準的超額利息，無論雙方如何約定，借款人借貸的資金成本總計不得超過合同成立時一年期貸款市場報價利率的四倍，超出部分，人民法院不予支持。民間借貸的法律關(guān)系并不復雜，熟人之間往往因為缺乏契約意識和證據(jù)意識，造成案件事實真假難辨。希望通過以上分享可以幫助大家提前做好風險防范，在助人的同時也能維護好自身權(quán)益。民間借貸第二部分：民間借貸糾紛典型案例02鄭某訴冉某民間借貸糾紛案?基本案情被告冉某以急需資金為其堂哥買房，而自己存款未到期無法取出為由，于2011年12月31日晚，在參加原告鄭某父親的喪禮時，找到原告鄭某借款人民幣20000元。原告因與被告夫妻相熟，了解被告的家庭情況，便從當時在場之案外人楊某江處借取1200元后，湊齊20000元交付被告本人。并且，原告出于借款金額不大，喪禮上賓客眾多，當眾擬寫借據(jù)會有傷雙方顏面的考慮，未要求被告出具書面的借條，亦未約定具體的還款時間及利息的計算標準，僅是由被告口頭承諾短時期內(nèi)便能償還。時隔半年，原告見被告仍無還款意向，便多次找其催收，被告卻均是以各種理由搪塞。近期，被告又以避而不見的方式躲避債務，因此原告于2014年8月6日向重慶市酉陽土家族苗族自治縣人民法院提起訴訟，要求被告歸還借款及利息，并承擔本案訴訟費用。庭審中原告方明確資金利息從借款之日后一個月后開始計算至實際清償之日止，并自愿選擇該利息以當?shù)剞r(nóng)村商業(yè)銀行貸款利率作為參考。鄭某訴冉某民間借貸糾紛案因被告沒有出庭，未能調(diào)解。?裁判結(jié)果法院審理后認為，雖然雙方都無直接證據(jù)，但原告提交的間接證據(jù)來源合法，內(nèi)容符合客觀事實，證據(jù)真實有效，且各證據(jù)之間能形成證據(jù)鎖鏈，能相互印證，足以認定與被告之間的債權(quán)債務關(guān)系。故判決由被告歸還原告借款本金2萬元，并按照重慶農(nóng)村商業(yè)銀行同期同類貸款利率支付原告從法院受理之日起至實際清償之日止的利息。日前，該判決已生效。?典型意義大量民間借貸糾紛都是發(fā)生于熟人之間，比如朋友、同事、甚至兄弟，在生活當中，熟人之間出于面子、人情等因素的考慮，一般很少寫借條以及其他憑證，而一旦對方違約，出借人一般很難拿出有效的直接證據(jù)來認定借款行為成立的事實。在這種情況下，法院在判決時應結(jié)合各方提供的間接證據(jù)。在證據(jù)之間能夠相互映證、能夠形成證據(jù)鎖鏈的情況下，對借貸行為予以確認，以維護社會誠信，實現(xiàn)公平正義。李某、王某訴陳某某民間借貸糾紛案?基本案情2008年5月至2009年4月，李某陸續(xù)出借700萬元給陳某某用于發(fā)放高利貸，每月從陳某某處獲取4%或5%的利息。自借款時起，陳某某先后向李某、王某支付了利息共計233萬元。2009年6月后，陳某某未再支付利息，亦未歸還700萬元借款本金。2014年7月25日，李某與其妻王某起訴至法院，請求判決陳某某歸還借款700萬元并按中國人民銀行同期同類貸款基準利率支付利息。李某、王某訴陳某某民間借貸糾紛案?裁判結(jié)果重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認為，李某、王某明知陳某某借款系用于對外發(fā)放高利貸，但仍然向其提供借款資金，該行為損害了社會公共利益，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該借款行為應認定為無效。借款被認定無效后，陳某某雖應返還借款本金及按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算的利息，但對于陳某某已支付的233萬利息中超過中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算的部分，應沖抵借款本金。對于沖抵后尚欠本息，陳某某應予返還。李某、王某訴陳某某民間借貸糾紛案?典型意義出借人明知或應當知道借款人借款用于違法犯罪活動，為了謀取高息仍然提供借款，此現(xiàn)象在社會上時有發(fā)生，但在證據(jù)上能夠認定出借人明知借款用于違法犯罪活動的案件并不多見，法院在該類案件中認定民間借貸合同無效，對當事人之間約定的高額利息、違約金等不予保護，在維護正常民間融資秩序方面起到了積極作用。鄭某某訴雷某、劉某某、重慶某文化傳播有限公司民間借貸糾紛案?基本案情2013年7月2日，鄭某某、雷某以及重慶某文化傳播有限公司三方簽訂了《個人借款合同》，約定雷某向鄭某某借款20萬元，雷某以其名下的房產(chǎn)提供抵押擔保。2013年7月3日，鄭某某通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向雷某支付了借款20萬元。隨后，雷某向鄭某某提供了其與劉某某共同所有的房產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》復印件。因雷某未按期還款，鄭某某訴至法院，主張其對雷某和劉某某共同所有的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。?裁判結(jié)果重慶市渝北區(qū)人民法院認為，因訟爭房產(chǎn)未辦理抵押登記，按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)未設(shè)立，故對鄭某某主張的優(yōu)先受償權(quán)不予支持。?典型意義民間借貸中，以物權(quán)法規(guī)定的必須辦理抵押登記、質(zhì)押登記的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利作為擔保的，應當?shù)较嚓P(guān)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)。未依法登記的，抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)未設(shè)立，出借人對擔保財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利不享有優(yōu)先受償權(quán)。李某訴段某民間借貸糾紛案”?基本案情2015年2月5日，被告向原告借款，原告為保證其到期能實現(xiàn)債權(quán)，與被告簽訂了《房屋買賣合同》一份。合同約定，原告以100萬元的價格向被告購買位于曲靖市的別墅，被告于2015年5月6日前到房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)配合原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。同日，原告向被告匯款94.5萬元，被告向原告出具收條一份。收條載明，被告已收到原告支付的別墅轉(zhuǎn)讓款100萬元，其中轉(zhuǎn)賬支付94.5萬元，現(xiàn)金支付5.5萬元。另查明，原、被告雙方未出具書面借條，未約定利息及還款時間，被告為購買本案訴爭房屋交納房款183萬余元。原告的原訴請為由被告于判決生效后立即為原告辦理房屋過戶手續(xù)，經(jīng)法庭釋明后，原告訴請變更為由被告償還原告借款本金100萬元。?裁判結(jié)果判令由被告段某于判決生效后三十日內(nèi)償還原告李某借款本金100萬元。?典型意義1-貫徹司法解釋的立法意圖民間借貸實踐中，借貸雙方當事人通過簽訂買賣合同作為借貸合同的擔保，是比較典型的糾紛類型。一旦借款期限屆滿債務人無法償還借款本息時，債權(quán)人往往要求履行買賣合同，從而直接取得標的物的所有權(quán)。債權(quán)人撇開主合同而要求直接履行作為從合同的買賣合同，實際上是顛倒了主從合同關(guān)系，故《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條對此作出了明確規(guī)定，認為此類案件應按照民間借貸法律關(guān)系進行審理。李某訴段某民間借貸糾紛案2-保持物權(quán)法理論的一致性“禁止流押”是物權(quán)法中的一大原則，旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢地位損害債務人的利益，造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。在買賣合同擔保借貸合同的交易模式下，債權(quán)人通過買賣合同在債務到期前就固定了擔保物的價值，且由于預售登記的存在，債務人不可能另行通過交易途徑實現(xiàn)擔保物的市場價值，買賣合同事實上達到了流押的效果，有違“禁止流押”的強制性規(guī)定。李某訴段某民間借貸糾紛案“3-保護當事人的合法權(quán)益?zhèn)鶛?quán)人為保證其債權(quán)的順利實現(xiàn)，簽訂的買賣合同標的物的價值通常都高于借貸合同的標的。如債權(quán)人直接取得買賣合同標的物的所有權(quán)，往往會給債務人帶來一定的經(jīng)濟損失，同時可能會對其他債權(quán)人的合法權(quán)益造成損害。實踐中，建議可在訴訟過程中對買賣合同標的物進行訴訟保全，通過合法手段保證債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的可能性，對各方當事人的利益予以均衡保護。李某訴段某民間借貸糾紛案馬某訴張某民間借貸糾紛案?基本案情2012年11月13日，張某向馬某借款36500元，并向馬某出具借條一張。經(jīng)馬某催要，張某在2013年年底歸還20000元，剩余16500元未予歸還。利息計算應以月利率5.125‰為準。馬某訴張某民間借貸糾紛案?裁判結(jié)果吉木乃縣人民法院審理認為：自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時生效。馬某依約定向張某提供借款，張某以此向馬某出具借條，馬某、張某之間形成了借貸關(guān)系。馬某依約定借款給張某，張某就應依合同約定按時還款。本案中，張某未提供充足的證據(jù)證明與張某之間形成的不是借貸關(guān)系。馬某要求張某償還16500元借款的訴訟請求事實清楚，證據(jù)確實充分，本院予以支持。馬某要求張某支付借款利息，因與張某未約定利息的計算方式方法，馬某亦未提供證據(jù)證明馬某要求張某歸還借款的具體時間，因此馬某要求張某支付利息的訴訟請求本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百零六條的規(guī)定判決張某償付馬某借款16500元，于判決生效之日起十日內(nèi)一次給付；駁回馬某要求張某支付利息的訴訟請求。宣判后，張某、馬某均未提出上訴，表示服判。馬某訴張某民間借貸糾紛案?典型意義民間借貸是指公民之間，公民與非金融機構(gòu)企業(yè)之間的借貸行為。民間借貸是一種直接融資渠道，是民間資本的一種投資渠道，是民間金融的一種形式。對于民間借貸的利息法律區(qū)分了有約定和無約定兩種情形。本案雙方當事人未約定利息和利息的計算方式，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百零七條的規(guī)定當事人可以要求支付逾期利息。而本案馬某未提供證據(jù)證明何時向張某主張了權(quán)利，何時應開始計算逾期利息，為了維護市場經(jīng)濟秩序的和諧穩(wěn)定，故駁回馬某對利息主張。黃某樓訴李某民間借貸糾紛案?基本案情2000年1月16日，李某成向原告黃某樓借款2000元，用于經(jīng)營養(yǎng)殖，并向原告黃某樓出具借據(jù)一張，借據(jù)記載：今借到現(xiàn)金人民幣貳仟元整（2000），李某成，2000年元月16號。李某成于2000年6月3月因病去世，李某成去世前并未向原告黃某樓償還借款2000元。被告李某系李某成的兒子，李某成去世留下房子五間由被告李某繼承。黃某樓多次找被告李某協(xié)商支付事情，均未得到妥善解決。為維護自身合法權(quán)益，黃某樓向法院提起訴訟，要求被告支付欠款及本案訴訟費用。黃某樓訴李某民間借貸糾紛案?裁判結(jié)果北關(guān)區(qū)法院一審認為，李某成向原告黃某樓借款2000元用于經(jīng)營養(yǎng)殖，并向原告黃某樓出具借據(jù)一張，雙方之間形成的借貸關(guān)系，系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)限制性規(guī)定，本院依法予以保護。李某成未及時向原告黃某樓償還借款系產(chǎn)生本案糾紛的原因。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應先在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還被繼承人債務。本案被告李某繼承了李某成留下的遺產(chǎn)五間房屋，且該遺產(chǎn)價值不低于2000元。故原告黃某樓要求被告李某償還該借款，于法有據(jù)，本院予以支持。原告黃某樓已提供借據(jù)證明李某成欠款2000元，已履行了舉證義務，被告李某否認該事實，應當承擔舉證責任，因其未提供證據(jù)證明自己的主張，故對其辯稱意見，本院不予采信。遂判決被告李某償還原告黃某樓借款2000元。該判決現(xiàn)已生效?！包S某樓訴李某民間借貸糾紛案?典型意義這個案例是涉及我國民事訴訟中的舉證責任的典型案例。舉證責任在我國有兩層含義，一是當事人對自己的法律主張所依據(jù)的事實有提供證據(jù)加以證明的責任，二是當經(jīng)過訴辯雙方舉證、質(zhì)證之后，待證事實仍然處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)時，由負有舉證責任的一方承擔不利后果。根據(jù)舉證責任分配原則，主張法律關(guān)系存在的一方應承擔證明該法律關(guān)系發(fā)生的舉證責任，主張法律關(guān)系不存在的一方應承擔證明法律關(guān)系未發(fā)生或已消滅的舉證責任，若任何一方舉出的證據(jù)不足以證明以上事實，則應承擔由此帶來的不利后果。本案中，原告黃某樓提供借據(jù)來證明借款關(guān)系存在，已履行了舉證義務；而被告李某對此不認可，應當承擔證明該法律關(guān)系不存在或已消滅的舉證責任，因其未提供充分證據(jù)證明自己的主張，應承擔由此產(chǎn)生的不利后果即敗訴風險。房屋租賃部分03房屋租賃合同是否必須采用書面形式？租賃期限六個月以上的，應當簽訂書面的租賃合同。“”租賃期限是否可以約定任意年限？租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過的部分無效?！啊弊赓U合同被認定無效，造成的損失如何承擔？”合同被認定為無效后，有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。房屋租賃合同被認定為無效后，造成的損失主要有以下幾類：01房屋占有使用費可參照合同約定的租金標準由承租方支付給出租方。02裝修損失A.經(jīng)出租人同意，分為兩種，形成附合和未形成附合。形成附合：出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。未形成附合：出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。B.未經(jīng)出租人同意：裝修費用由承租人負擔，出租人可請求承租人恢復原狀或者賠償因裝修給房屋造成的損失。房屋損壞由誰負擔維修義務？義務人不及時維修房屋怎么辦？a.出租合同有約定的，按照合同約定處理。b.一般由出租人履行維修房屋的義務。因維修租賃物影響承租人使用房屋的，相應減少租金或延長租期。c.因承租人過錯致使房屋需要維修的，出租人不承擔維修義務。d.承租人請求出租人在合理期限內(nèi)維修房屋，出租人未履行維修義務的，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔。5【租賃期間內(nèi)，想要轉(zhuǎn)租房屋，怎么處理？】a.承租人在租賃期內(nèi)將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，需經(jīng)過出租人的同意，轉(zhuǎn)租期限不能超過承租人剩余租賃期限。b.出租人知道或應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。c.轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租賃合同仍然繼續(xù)有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應當向出租人賠償損失。a.承租人在租賃期內(nèi)將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，需經(jīng)過出租人的同意，轉(zhuǎn)租期限不能超過承租人剩余租賃期限。b.出租人知道或應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。c.轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租