房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理辦法第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理，防范法律與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有序推進(jìn)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)建筑法》等法律法規(guī)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于公司開發(fā)的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目（含住宅、商業(yè)、綜合體等）從前期調(diào)研、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到銷售運(yùn)營(yíng)全流程中涉及的各類合同，包括但不限于土地出讓合同、工程施工合同、設(shè)計(jì)服務(wù)合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同、營(yíng)銷代理合同等。第三條管理原則1.合法合規(guī)原則：合同訂立、履行及變更等行為須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，確保合同效力及履約合法性。2.風(fēng)險(xiǎn)防控原則：通過(guò)合同條款設(shè)計(jì)、履約監(jiān)控等手段，識(shí)別、評(píng)估并防范合同履行中的法律、經(jīng)濟(jì)及管理風(fēng)險(xiǎn)。3.權(quán)責(zé)清晰原則：明確合同主辦部門、協(xié)作部門及相關(guān)崗位的管理職責(zé)，確保合同管理流程責(zé)任到人、銜接順暢。4.全程管控原則：對(duì)合同從立項(xiàng)、訂立、履行到終止的全生命周期實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，確保各環(huán)節(jié)可追溯、可監(jiān)控。第二章合同的訂立管理第四條合同立項(xiàng)與前期調(diào)研1.項(xiàng)目需求部門（如土地拓展部、工程部、營(yíng)銷部等）根據(jù)業(yè)務(wù)需要發(fā)起合同立項(xiàng)，明確合同標(biāo)的、合作范圍、預(yù)算金額及預(yù)期目標(biāo)，填寫《合同立項(xiàng)審批表》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)初審。2.合同立項(xiàng)通過(guò)后，項(xiàng)目需求部門應(yīng)聯(lián)合法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程等專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)合作方（如施工單位、供應(yīng)商、服務(wù)商等）開展盡職調(diào)查：法務(wù)部門核查合作方的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、信用記錄（含失信被執(zhí)行人、行政處罰記錄等）；財(cái)務(wù)部門評(píng)估合作方的資金實(shí)力、債務(wù)情況及付款能力；工程/技術(shù)部門（如需）審核合作方的技術(shù)能力、類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)及履約記錄。盡職調(diào)查完成后形成《合作方盡職調(diào)查報(bào)告》，作為合同訂立的核心依據(jù)。第五條合同文本起草與審核1.文本選用：優(yōu)先使用公司發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)化合同模板（如工程施工合同模板、采購(gòu)合同模板等）；無(wú)標(biāo)準(zhǔn)模板的，由項(xiàng)目需求部門牽頭起草，或委托法務(wù)部門、外部律師協(xié)助起草。2.條款設(shè)計(jì)要求：明確合同雙方的權(quán)利義務(wù)、履約期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)款結(jié)算方式、違約責(zé)任等核心條款；針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)約定工期延誤的責(zé)任承擔(dān)、工程變更的計(jì)價(jià)規(guī)則、材料設(shè)備的品牌規(guī)格、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及爭(zhēng)議解決方式（優(yōu)先選擇仲裁或項(xiàng)目所在地法院訴訟）；加入風(fēng)險(xiǎn)防控條款，如履約保證金、付款節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度/質(zhì)量掛鉤、知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬、保密條款等。3.多部門聯(lián)審：合同文本起草完成后，須經(jīng)以下部門聯(lián)合審核：法務(wù)部門：審核合同合法性、條款完整性及法律風(fēng)險(xiǎn)（如違約責(zé)任是否對(duì)等、爭(zhēng)議解決條款是否明確）；財(cái)務(wù)部門：審核價(jià)款支付方式、稅務(wù)條款、資金預(yù)算匹配性；工程/技術(shù)部門：審核技術(shù)參數(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期安排的合理性；成本管理部門：審核合同價(jià)款的合理性、計(jì)價(jià)方式及成本控制條款。各部門應(yīng)在《合同評(píng)審表》中簽署意見，提出修改建議，由項(xiàng)目需求部門牽頭完善后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)復(fù)審。第六條合同簽署與用印管理1.簽署權(quán)限：合同簽署須由公司法定代表人或其授權(quán)的委托代理人簽署。委托代理人簽署的，須持有《法定代表人授權(quán)委托書》，明確授權(quán)范圍及期限。2.用印流程：合同經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目需求部門將最終文本提交行政部用印。用印前須核對(duì)合同文本與評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的版本是否一致，確保無(wú)涂改、增刪；用印后留存合同原件（至少兩份，公司與合作方各執(zhí)一份），并登記《合同用印登記表》。第三章合同的履行與監(jiān)控第七條履約計(jì)劃與責(zé)任分工1.合同生效后，項(xiàng)目需求部門應(yīng)牽頭制定《合同履約計(jì)劃表》，明確各階段履約目標(biāo)（如工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、付款節(jié)點(diǎn)、驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)等）、責(zé)任崗位及協(xié)作部門，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。2.合同主辦崗位（如項(xiàng)目經(jīng)理、采購(gòu)專員等）為履約第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)跟蹤合同履行進(jìn)度，協(xié)調(diào)解決履約中的問(wèn)題；協(xié)作部門（如財(cái)務(wù)部、工程部、法務(wù)部等）按職責(zé)提供支持（如財(cái)務(wù)部門按約定付款，工程部監(jiān)督工程質(zhì)量等）。第八條履約過(guò)程監(jiān)控1.進(jìn)度與質(zhì)量監(jiān)控：工程類合同：工程部定期（如每周/每月）檢查工程進(jìn)度、質(zhì)量，填寫《工程進(jìn)度質(zhì)量檢查表》，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)要求合作方整改；重大質(zhì)量問(wèn)題或進(jìn)度延誤的，須書面通知合作方并抄送法務(wù)部，啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序。采購(gòu)類合同：物資管理部門核對(duì)到貨數(shù)量、質(zhì)量，與合同約定的品牌、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)逐一比對(duì)，驗(yàn)收合格后簽署《驗(yàn)收單》；不合格的，按合同約定的“退貨/換貨/索賠”條款處理。2.款項(xiàng)支付管理：付款申請(qǐng)須附《合同履約進(jìn)度確認(rèn)單》（由主辦部門及協(xié)作部門簽字確認(rèn)履約情況）、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（如需）等證明材料；財(cái)務(wù)部門審核付款材料的完整性、合規(guī)性，確認(rèn)無(wú)違約情形后按合同約定支付；對(duì)未達(dá)付款條件的申請(qǐng)，須書面說(shuō)明理由并退回主辦部門。第九條簽證與索賠管理1.工程變更簽證：因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)條件變化等需調(diào)整合同價(jià)款或工期的，由工程部門發(fā)起《工程變更簽證單》，附變更依據(jù)（如設(shè)計(jì)圖紙、會(huì)議紀(jì)要等），經(jīng)成本管理部門審核造價(jià)影響、法務(wù)部門審核法律風(fēng)險(xiǎn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批；重大變更（如造價(jià)變動(dòng)超合同金額5%）須提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。2.索賠處理：合作方提出索賠的，主辦部門應(yīng)在收到索賠通知后5個(gè)工作日內(nèi)組織法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程等部門評(píng)估索賠依據(jù)的合法性、合理性，形成《索賠評(píng)估報(bào)告》，協(xié)商確定賠償方案或回復(fù)拒賠理由；協(xié)商不成的，啟動(dòng)糾紛處理程序（見第五章）。公司向合作方索賠的，主辦部門應(yīng)及時(shí)收集履約證據(jù)（如違約通知、整改記錄、損失憑證等），經(jīng)法務(wù)部門審核后正式發(fā)函索賠，必要時(shí)通過(guò)法律途徑主張權(quán)利。第四章合同的變更與解除第十條合同變更1.變更情形：因政策調(diào)整、項(xiàng)目規(guī)劃變更、雙方協(xié)商一致等原因需變更合同條款的，由項(xiàng)目需求部門發(fā)起《合同變更申請(qǐng)》，說(shuō)明變更原因、變更內(nèi)容及對(duì)合同履行的影響。2.變更流程：變更申請(qǐng)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)初審后，按原合同評(píng)審流程（多部門聯(lián)審）審核；審核通過(guò)后，簽訂《合同變更協(xié)議》，變更協(xié)議的簽署、用印流程同原合同。第十一條合同解除1.解除情形：法定解除：合作方出現(xiàn)根本違約（如工程質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)、逾期交貨超30日、拒不履行主要義務(wù)等），或因不可抗力導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，可依法解除合同。約定解除：合同中約定的解除條件成就時(shí)，按約定解除。協(xié)商解除：雙方協(xié)商一致，可解除合同。2.解除流程：擬解除合同的，主辦部門應(yīng)書面通知合作方，說(shuō)明解除理由及依據(jù)（法定/約定/協(xié)商），并抄送法務(wù)部；協(xié)商解除的，簽訂《合同解除協(xié)議》，明確解除后的結(jié)算、賠償、資料返還等事宜；法定/約定解除的，應(yīng)收集違約證據(jù)，經(jīng)法務(wù)部門審核后發(fā)函解除，必要時(shí)通過(guò)仲裁或訴訟確認(rèn)解除效力。3.解除后處理：合同解除后，主辦部門應(yīng)組織清算剩余款項(xiàng)、返還履約保證金、移交項(xiàng)目資料（如工程圖紙、采購(gòu)文件等），并將清算結(jié)果報(bào)財(cái)務(wù)部備案。第五章合同糾紛的處理第十二條糾紛預(yù)防1.履約過(guò)程中，主辦部門應(yīng)全程留存合同履行證據(jù)（如往來(lái)函件、會(huì)議紀(jì)要、驗(yàn)收記錄、付款憑證等），確保糾紛發(fā)生時(shí)證據(jù)鏈完整。2.法務(wù)部門定期（每季度）對(duì)合同履行情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)合同（如逾期付款、進(jìn)度延誤的合同）發(fā)出《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警函》，督促主辦部門整改。第十三條內(nèi)部協(xié)商與調(diào)解1.糾紛發(fā)生后，主辦部門應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)組織與合作方協(xié)商，提出解決方案（如延期付款、補(bǔ)充整改、部分賠償?shù)龋?，并形成《協(xié)商記錄》；協(xié)商達(dá)成一致的，簽訂《和解協(xié)議》，按合同變更流程審批。2.協(xié)商不成的，可邀請(qǐng)第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)（如行業(yè)協(xié)會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)）介入調(diào)解，調(diào)解達(dá)成的協(xié)議須經(jīng)法務(wù)部門審核合法性。第十四條仲裁與訴訟1.合同中約定仲裁條款的，應(yīng)向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；無(wú)仲裁約定的，向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。2.糾紛處理由法務(wù)部門牽頭，主辦部門提供證據(jù)材料、事實(shí)說(shuō)明，共同制定仲裁/訴訟策略；重大糾紛（如爭(zhēng)議金額較大或影響項(xiàng)目推進(jìn)的）須提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議后實(shí)施。3.仲裁/訴訟過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)跟蹤進(jìn)展，根據(jù)案件情況調(diào)整應(yīng)對(duì)策略；案件終結(jié)后，法務(wù)部門應(yīng)形成《糾紛處理報(bào)告》，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，供后續(xù)合同管理參考。第六章合同檔案管理第十五條檔案范圍與歸檔要求1.合同檔案包括：合同文本（含附件）、立項(xiàng)審批表、盡職調(diào)查報(bào)告、評(píng)審表、用印登記表、履約進(jìn)度表、變更協(xié)議、解除協(xié)議、糾紛處理文件、付款憑證、驗(yàn)收記錄等。2.合同履行完畢或解除后30日內(nèi)，主辦部門應(yīng)將全套檔案整理成冊(cè)，移交行政部檔案管理崗；電子檔案同步上傳至公司合同管理系統(tǒng)，確保紙質(zhì)與電子檔案一致。第十六條檔案保管與借閱1.行政部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)合同檔案保管，設(shè)置專用檔案柜，對(duì)檔案進(jìn)行分類編號(hào)（如按項(xiàng)目、合同類型、年份分類），并定期檢查檔案完好性。2.內(nèi)部人員借閱合同檔案的，須填寫《檔案借閱申請(qǐng)表》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人及行政部負(fù)責(zé)人審批；借閱期限不超過(guò)7個(gè)工作日，且不得涂改、復(fù)制（經(jīng)審批的除外）。3.合同檔案保管期限：一般合同保管至履行完畢后5年；涉及土地、重大工程的合同，保管期限為長(zhǎng)期（至項(xiàng)目清算后20年）。第七