房產(chǎn)的運營管理協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層1801室

甲方法定代表人/負責(zé)人：張三

甲方聯(lián)系方式工作電話）個人手機）

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX物業(yè)管理顧問有限公司

乙方地址：中國上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路1000號XX金融中心25層2501室

乙方法定代表人/負責(zé)人：李四

乙方聯(lián)系方式工作電話）個人手機）

協(xié)議簡介：

鑒于甲方作為XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，合法擁有位于中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層1801室的房產(chǎn)，該房產(chǎn)建筑面積約為500平方米，具備完善的辦公設(shè)施和配套設(shè)施，甲方為該房產(chǎn)的所有權(quán)人，并有意通過租賃或委托管理方式實現(xiàn)房產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值。

鑒于乙方作為XX物業(yè)管理顧問有限公司，在房產(chǎn)運營管理領(lǐng)域擁有豐富的專業(yè)經(jīng)驗、成熟的運營管理體系及專業(yè)的服務(wù)團隊，具備為甲方提供房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、市場推廣、財務(wù)分析等全方位服務(wù)的資質(zhì)和能力，乙方同意根據(jù)本協(xié)議約定，為甲方提供房產(chǎn)的運營管理服務(wù)。

基于上述事實，甲乙雙方本著平等互利、誠實信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對上述房產(chǎn)進行運營管理事宜達成一致，特訂立本協(xié)議，以資共同遵守。本協(xié)議的簽訂及履行，旨在明確雙方的權(quán)利義務(wù)，確保房產(chǎn)運營管理的規(guī)范化、專業(yè)化，實現(xiàn)甲方資產(chǎn)價值的最大化，同時保障乙方的合法權(quán)益。雙方確認，本協(xié)議的背景及前提條件包括但不限于：甲方對該房產(chǎn)擁有合法、完整的權(quán)利；乙方具備相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)及專業(yè)能力；雙方均有意愿通過本協(xié)議建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的在于明確甲方委托乙方對特定房產(chǎn)進行專業(yè)化、規(guī)范化的運營管理，以實現(xiàn)房產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值及高效利用。具體范圍包括但不限于：該房產(chǎn)的租賃管理（含租賃物市場推廣、租戶招募、租賃談判與簽約、租金收繳、租戶關(guān)系維護等）、物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)與管理、房產(chǎn)維護與修繕監(jiān)督、財務(wù)核算與報告、市場信息收集與分析等。雙方同意，乙方將根據(jù)本協(xié)議約定，全面負責(zé)該房產(chǎn)的運營管理工作，甲方則享有運營管理結(jié)果的監(jiān)督權(quán)和收益分配權(quán)。

第二條定義

1.“房產(chǎn)”指本協(xié)議第一條所述的位于中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層1801室的房產(chǎn)。

2.“運營管理”指乙方根據(jù)本協(xié)議約定，對房產(chǎn)進行的租賃、維護、服務(wù)協(xié)調(diào)、財務(wù)處理等一系列綜合性管理活動。

3.“租賃期”指本協(xié)議項下房產(chǎn)租賃合同約定的租賃期限。

4.“管理費”指乙方根據(jù)本協(xié)議約定向甲方收取的用于補償乙方提供運營管理服務(wù)的報酬。

5.“收益”指通過房產(chǎn)租賃或其他方式產(chǎn)生的全部收入，扣除相關(guān)稅費和管理費后的凈額。

6.“市場信息”指與房產(chǎn)租賃市場、物業(yè)管理市場相關(guān)的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、行業(yè)動態(tài)、區(qū)域供求狀況等信息。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲方的權(quán)力與義務(wù)：

1.1甲方有權(quán)要求乙方按照本協(xié)議約定及專業(yè)標準履行運營管理職責(zé)，有權(quán)對乙方的運營管理工作進行監(jiān)督，并有權(quán)查閱乙方管理相關(guān)的文件、數(shù)據(jù)和報告。

1.2甲方有權(quán)獲取由房產(chǎn)運營管理產(chǎn)生的凈收益，并有權(quán)要求乙方定期提供詳細的財務(wù)報表，列明租金收入、運營成本、管理費等明細。

1.3甲方應(yīng)確保其對房產(chǎn)擁有合法、完整的權(quán)利，并應(yīng)乙方合理要求提供必要的權(quán)屬證明文件，配合乙方開展租賃推廣、合同簽訂等工作。

1.4甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定及時足額向乙方支付管理費及其他應(yīng)付款項。如需乙方代收租金，甲方應(yīng)配合乙方進行租金收取工作，并確保租金及時到賬。

1.5甲方應(yīng)授權(quán)乙方在必要時，以甲方名義或雙方約定名義對外簽訂與房產(chǎn)運營管理相關(guān)的合同（如租賃合同、維修合同等），并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

1.6甲方應(yīng)提供房產(chǎn)的基本情況及歷史運營數(shù)據(jù)（如有），并保證所提供信息的真實性、準確性，以供乙方制定運營方案參考。

1.7甲方應(yīng)配合乙方維護房產(chǎn)的良好狀態(tài)，對于重大維修項目，甲方有權(quán)參與決策或最終審批，但應(yīng)尊重乙方的專業(yè)建議。

2.乙方的權(quán)力與義務(wù)：

2.1**核心管理權(quán)與專業(yè)性義務(wù)：**乙方有權(quán)全面負責(zé)房產(chǎn)的運營管理工作，包括但不限于制定租賃策略、進行市場推廣、篩選與簽約租戶、收取租金、處理租戶投訴、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、管理日常維護維修等。乙方必須運用其專業(yè)知識、經(jīng)驗和資源，以勤勉、審慎的態(tài)度執(zhí)行管理任務(wù)，目標在于最大化房產(chǎn)的租賃率、租金水平及資產(chǎn)價值。乙方應(yīng)建立完善的運營管理制度和流程，并配備足夠的專業(yè)人員執(zhí)行。

2.2**租賃管理義務(wù)：**乙方應(yīng)積極拓展租賃市場，通過多種渠道發(fā)布房產(chǎn)信息，吸引潛在租戶。乙方負責(zé)對意向租戶進行資格審核，包括但不限于身份核實、信用評估、收入證明等。乙方應(yīng)與租戶進行租賃談判，依據(jù)市場行情和房產(chǎn)條件，代甲方協(xié)商并簽訂租賃合同，合同條款應(yīng)符合法律規(guī)定且保障甲方權(quán)益。乙方應(yīng)負責(zé)按時向租戶收取租金，并建立清晰的租金收取記錄。乙方還應(yīng)負責(zé)處理租戶的日常事務(wù)，如溝通協(xié)調(diào)、投訴處理等，維護良好的租戶關(guān)系，力求減少租戶流失。

2.3**物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)與監(jiān)督義務(wù)：**乙方應(yīng)負責(zé)協(xié)調(diào)或監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)（如適用）提供符合標準的物業(yè)管理服務(wù)，包括但不限于公共區(qū)域清潔、安保、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備日常管理及維修等。乙方應(yīng)定期檢查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。乙方應(yīng)負責(zé)接收和處理租戶對物業(yè)服務(wù)的反饋，并作為甲方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的主要溝通橋梁。如需更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，乙方應(yīng)事先征得甲方同意。

2.4**房產(chǎn)維護與修繕監(jiān)督義務(wù)：**乙方應(yīng)定期對房產(chǎn)進行檢查，發(fā)現(xiàn)潛在的損壞或安全隱患，應(yīng)及時采取措施進行維修或排除風(fēng)險。對于租戶提出的維修需求，乙方應(yīng)在合理時間內(nèi)安排處理。對于影響房產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全或重要功能的重大維修項目，乙方應(yīng)制定維修方案，并報甲方審批。乙方有權(quán)選擇維修供應(yīng)商，但應(yīng)確保維修質(zhì)量，并控制維修成本。所有維修費用的分攤（如適用）應(yīng)按照本協(xié)議約定執(zhí)行。

2.5**財務(wù)核算與報告義務(wù)：**乙方應(yīng)建立獨立的財務(wù)賬簿，對所有與房產(chǎn)運營管理相關(guān)的收入（如租金、押金利息等）和支出（如管理費、維修費、市場推廣費、物業(yè)服務(wù)費等）進行準確記錄和核算。乙方應(yīng)按照本協(xié)議約定的周期（如每月/每季），向甲方提交詳細的財務(wù)報表，報表應(yīng)清晰列明各項收入、支出明細、累計凈收益、管理費結(jié)算情況等。乙方應(yīng)確保財務(wù)數(shù)據(jù)的真實、準確、完整，并隨時準備接受甲方的財務(wù)審計（審計費用由甲方承擔(dān)，除非發(fā)現(xiàn)乙方重大違規(guī)）。

2.6**市場信息收集與分析義務(wù)：**乙方應(yīng)持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)所在區(qū)域的市場動態(tài)、租賃價格水平、相關(guān)政策法規(guī)變化等信息，并定期向甲方提供市場分析報告，為甲方的決策提供參考。乙方還應(yīng)負責(zé)收集競爭對手的信息，以便優(yōu)化自身的運營策略。

2.7乙方的保密義務(wù)：乙方應(yīng)對在履行本協(xié)議過程中知悉的甲方的商業(yè)秘密（如房產(chǎn)具體信息、財務(wù)數(shù)據(jù)、租賃策略等）以及乙方的經(jīng)營信息承擔(dān)嚴格的保密義務(wù)，非經(jīng)甲方書面同意或法律規(guī)定，不得向任何第三方泄露。此保密義務(wù)不因本協(xié)議的終止而解除。

2.8乙方的報告與溝通義務(wù)：乙方應(yīng)指定專門的聯(lián)系人負責(zé)與甲方對接，及時向甲方匯報運營管理工作進展、重大事項及潛在風(fēng)險。雙方應(yīng)保持定期溝通，至少每月召開一次工作例會（或通過書面報告等方式溝通），確保信息暢通。

2.9乙方的合理化建議權(quán)：基于專業(yè)判斷，乙方有權(quán)向甲方就房產(chǎn)的租賃定價、改造升級、服務(wù)提升等方面提出建議，甲方應(yīng)予以考慮。如采納乙方建議并產(chǎn)生額外收益，雙方可另行協(xié)商收益分配事宜。

2.10乙方的獨立性：乙方在履行本協(xié)議過程中，是甲方的服務(wù)提供方，獨立承擔(dān)法律責(zé)任，不受甲方其他業(yè)務(wù)或指令的影響，但其運營管理活動應(yīng)以維護甲方最大利益為原則。

第四條價格與支付條件

甲方同意按照本協(xié)議約定向乙方支付管理費，作為乙方提供房產(chǎn)運營管理服務(wù)的報酬。管理費的計算方式采用以下方式：乙方按照房產(chǎn)實際出租面積乘以市場租賃單價（由雙方在協(xié)議簽訂時協(xié)商確定，并可根據(jù)市場變化每年協(xié)商調(diào)整一次）計算月度租金收入，然后按照約定比例（例如，甲方獲取80%，乙方獲取20%）進行分配?；蛘?，采用固定比例方式，即甲方每月實際收取的租金收入，扣除乙方應(yīng)得的管理費（具體比例如2%或3%）后，余額歸甲方所有。具體計算方式和比例由雙方在協(xié)議中明確約定。管理費（若未采用租金收入分成方式）或乙方應(yīng)得的租金分成部分，自乙方正式開始提供本協(xié)議約定的運營管理服務(wù)之日起計算，按月支付。甲方應(yīng)在每月結(jié)束后10個工作日內(nèi)，根據(jù)乙方提交的經(jīng)甲方確認的財務(wù)報表，將當月應(yīng)付管理費（或乙方應(yīng)得租金分成）支付至乙方在協(xié)議中指定的銀行賬戶。支付方式為銀行轉(zhuǎn)賬，乙方應(yīng)在收到款項后提供相應(yīng)的收款憑證。若甲方延遲支付，每逾期一日，應(yīng)按逾期支付金額的萬分之五向乙方支付違約金，逾期超過30日，乙方有權(quán)暫停服務(wù)或解除協(xié)議，并要求甲方支付全部應(yīng)付未付款項及違約金。

第五條履行期限

本協(xié)議的履行期限為自雙方簽字蓋章之日起生效，為期三年。協(xié)議期滿前三個月，如雙方均有意繼續(xù)合作，應(yīng)另行協(xié)商簽訂續(xù)期協(xié)議。在本協(xié)議有效期內(nèi)，乙方應(yīng)持續(xù)履行其運營管理職責(zé)。除非本協(xié)議另有約定或雙方協(xié)商一致解除，本協(xié)議在期限屆滿時自動終止。但協(xié)議終止后，乙方對于協(xié)議終止前已產(chǎn)生的收益分配、費用結(jié)算、未完成事項的處理等，仍應(yīng)按照協(xié)議約定履行完畢，并應(yīng)在協(xié)議終止后30日內(nèi)完成所有相關(guān)資料的移交工作。

第六條違約責(zé)任

6.1甲方違約責(zé)任：甲方未按本協(xié)議第四條約定及時足額支付乙方管理費（或租金分成）的，除應(yīng)按約定支付逾期違約金外，每發(fā)生一次延遲支付，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書面催告，甲方應(yīng)在收到催告后5個工作日內(nèi)補足款項。若甲方在收到催告后15個工作日內(nèi)仍未支付，乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，并要求甲方支付至協(xié)議解除之日所有應(yīng)付未付的管理費（或租金分成）及違約金。解除協(xié)議后，甲方應(yīng)承擔(dān)因違約給乙方造成的一切損失。

6.2乙方違約責(zé)任：乙方未能按照本協(xié)議第二條定義的“運營管理”范圍和第三條約定的義務(wù)，提供勤勉、專業(yè)、有效的運營管理服務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。乙方逾期未整改或整改后仍不符合要求的，甲方有權(quán)向乙方發(fā)出書面通知，要求其在規(guī)定期限內(nèi)糾正。若乙方在收到通知后10個工作日內(nèi)仍未糾正，或其行為已嚴重影響甲方房產(chǎn)的價值或收益，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，并要求乙方退還已收取但服務(wù)未達標的期間的管理費，并賠償由此給甲方造成的直接經(jīng)濟損失。乙方在運營管理過程中，因重大過失或故意行為（如泄露甲方商業(yè)秘密、簽訂嚴重不利合同、造成重大財產(chǎn)損失等），導(dǎo)致甲方遭受損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，包括但不限于直接損失、間接損失及甲方為維權(quán)產(chǎn)生的合理費用（如訴訟費、律師費、評估費等）。

6.3雙方因不可抗力導(dǎo)致無法履行協(xié)議部分或全部義務(wù)的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。遭受不可抗力一方應(yīng)及時通知對方，并在合理期限內(nèi)提供證明文件，雙方應(yīng)協(xié)商決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。因不可抗力造成的損失，各自承擔(dān)。

6.4任何一方違反本協(xié)議的保密條款，給對方造成損失的，應(yīng)賠償對方因此遭受的全部經(jīng)濟損失。保密義務(wù)在協(xié)議終止后仍然有效。

6.5協(xié)議解除后，乙方應(yīng)在本協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)完成工作交接，并將屬于甲方的文件、資料、財物等全部移交給甲方。若乙方無正當理由拖延交接或拒絕交接，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并可能被處以相應(yīng)罰金。

6.6本協(xié)議約定的違約金不足以彌補守約方實際損失的，守約方有權(quán)要求違約方賠償實際損失。雙方應(yīng)在違約發(fā)生后的合理時間內(nèi)協(xié)商解決賠償事宜，協(xié)商不成的，可提交仲裁或訴訟解決。

第七條不可抗力

1.定義：本協(xié)議所稱“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為（如法律法規(guī)的變更、征收、強制收購等）、流行病疫情、網(wǎng)絡(luò)攻擊或系統(tǒng)故障等。不可抗力事件應(yīng)使受影響方在事件發(fā)生后，通過合理的努力仍無法履行其在本協(xié)議下的部分或全部義務(wù)。

2.通知與證明：任何一方因不可抗力而無法履行本協(xié)議義務(wù)時，應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后14日內(nèi)以書面形式通知對方，詳細說明事件情況、影響范圍以及預(yù)計持續(xù)期限，并提供相關(guān)證明文件（如政府公告、新聞報道、損失評估報告等）。若不可抗力影響持續(xù)超過30日，雙方應(yīng)再次協(xié)商，根據(jù)實際情況決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。

3.責(zé)任免除：因不可抗力導(dǎo)致任何一方不能履行或不能完全履行本協(xié)議義務(wù)的，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在合理范圍內(nèi)采取積極措施減少損失。不可抗力影響消除后，受影響方應(yīng)立即恢復(fù)履行本協(xié)議義務(wù)。若不可抗力事件直接導(dǎo)致本協(xié)議無法繼續(xù)履行，且雙方在合理期限內(nèi)未能就解除協(xié)議達成一致，本協(xié)議可予以解除。因不可抗力導(dǎo)致的協(xié)議解除，任何一方均不承擔(dān)賠償責(zé)任。

4.不可抗力聲明：任何一方不得以對方部分履行存在瑕疵為由，主張不可抗力免責(zé)；也不得以自身已采取部分措施來對抗不可抗力的存在及其影響。

第八條爭議解決

1.爭議類型：本協(xié)議履行過程中發(fā)生的任何爭議，包括但不限于協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行、違約責(zé)任、終止及爭議解決方式等。

2.協(xié)商與調(diào)解：凡發(fā)生爭議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可共同尋求第三方調(diào)解，以促成雙方達成和解協(xié)議。

3.優(yōu)先選擇仲裁：若協(xié)商或調(diào)解無法解決爭議，雙方同意將爭議提交具有管轄權(quán)的**中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會**（CIETAC），按照申請仲裁時該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁地點設(shè)在中國**北京**。雙方應(yīng)各自appoint一名仲裁員，并共同商定第三名仲裁員擔(dān)任首席仲裁員，組成仲裁庭。若雙方在約定仲裁期限內(nèi)未能就仲裁庭組成達成一致，則從提交仲裁申請之日起的**三十日內(nèi)**，將提交給該會主席指定一名仲裁員，與雙方各自appoint的仲裁員組成仲裁庭。

4.仲裁裁決：仲裁庭作出的裁決是終局的，對雙方均有約束力。仲裁裁決在作出之日起發(fā)生法律效力，任何一方均不得向人民法院提起訴訟或向其他機構(gòu)申請撤銷或變更該裁決，但仲裁庭的裁決違反了公共秩序或存在嚴重程序瑕疵，經(jīng)司法程序?qū)彶榇_認的除外。

5.專屬爭議解決：雙方確認，在本協(xié)議有效期內(nèi)，就本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭議，均應(yīng)首先通過本條約定的人民調(diào)解或仲裁解決，未經(jīng)仲裁庭或調(diào)解機構(gòu)裁決或和解，任何一方不得向人民法院提起訴訟。此約定構(gòu)成雙方之間的一項不可分割的條款，任何試通過訴訟方式解決本協(xié)議項下爭議的行為均被視為無效，且違約方應(yīng)承擔(dān)因此給對方造成的全部損失。

6.適用法律：仲裁程序適用中華人民共和國法律。

第九條其他條款

1.通知方式：本協(xié)議項下的所有通知、請求、要求或其他通信均應(yīng)以書面形式作出，并可以通過專人遞送、掛號信、電子郵件或傳真等方式發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。以專人遞送方式發(fā)出的通知，在送達時視為送達；以掛號信方式發(fā)出的通知，在寄出后第五日視為送達；以電子郵件方式發(fā)出的通知，在發(fā)送時視為送達（除非發(fā)送時已知電子郵件無法送達）；以傳真方式發(fā)出的通知，在成功發(fā)送后視為送達。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)至少提前7日以書面形式通知對方。

2.協(xié)議變更：對本協(xié)議的任何修改或補充，均須經(jīng)雙方協(xié)商一致，并以書面形式作出，作為本協(xié)議不可分割的一部分。任何一方不得單方面修改本協(xié)議。

3.協(xié)議的完整性與可分割性：本協(xié)議構(gòu)成雙方就本協(xié)議主題達成的完整協(xié)議，取代此前所有口頭或書面的約定、諒解或承諾。若本協(xié)議任何條款被認定為無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。雙方應(yīng)協(xié)商替換為內(nèi)容最接近且合法有效的條款。

4.可分割性：本協(xié)議各條款相互獨立，任何一方未能完全履行某一條款，不影響其履行其他條款的權(quán)利。

5.轉(zhuǎn)讓：未經(jīng)對方事先書面同意，任何一方不得將其在本協(xié)議項下的權(quán)利或義務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三方。

6.法律適用與管轄：本協(xié)議的訂立、效力