2025年土地登記代理人考試題庫(kù)及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列關(guān)于土地登記申請(qǐng)主體的表述，正確的是（）。A.未成年人的土地登記申請(qǐng)必須由其法定監(jiān)護(hù)人代為辦理B.法人申請(qǐng)土地登記時(shí)，只需法定代表人簽字即可，無(wú)需加蓋公章C.委托代理人申請(qǐng)登記的，授權(quán)委托書(shū)無(wú)需公證D.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)登記的，授權(quán)委托書(shū)僅需經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證答案：A解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。B項(xiàng)錯(cuò)誤，法人申請(qǐng)需加蓋公章；C項(xiàng)錯(cuò)誤，自然人處分不動(dòng)產(chǎn)委托他人申請(qǐng)的，授權(quán)委托書(shū)需公證或認(rèn)證；D項(xiàng)錯(cuò)誤，境外申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)需經(jīng)公證或認(rèn)證，使領(lǐng)館認(rèn)證僅為其中一種方式。2.某企業(yè)以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，因擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模需將部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，轉(zhuǎn)讓后剩余土地的使用年限應(yīng)（）。A.重新計(jì)算，從轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起算B.按原出讓合同剩余年限計(jì)算C.按原出讓合同約定年限的50%計(jì)算D.由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商確定答案：B解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第22條規(guī)定，土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此轉(zhuǎn)讓后剩余土地的使用年限應(yīng)延續(xù)原出讓合同剩余年限。3.下列情形中，不屬于土地登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理登記的是（）。A.人民法院持生效法律文書(shū)要求登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記B.依法沒(méi)收的土地使用權(quán)需辦理注銷(xiāo)登記C.集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)首次登記D.政府組織的集體土地所有權(quán)統(tǒng)一登記答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第17條規(guī)定，政府組織的集體土地所有權(quán)登記、人民法院持生效法律文書(shū)要求登記、依法沒(méi)收的不動(dòng)產(chǎn)登記等情形，登記機(jī)構(gòu)可直接辦理。集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)首次登記需由權(quán)利人主動(dòng)申請(qǐng)，不屬于直接辦理范圍。4.某宗地因自然災(zāi)害導(dǎo)致部分土地滅失，土地權(quán)利人申請(qǐng)辦理變更登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，換發(fā)新證書(shū)，注明滅失部分B.僅在登記簿上記載滅失情況，不換發(fā)證書(shū)C.要求權(quán)利人提供縣級(jí)以上政府出具的滅失證明D.直接注銷(xiāo)原登記，重新登記剩余部分答案：A解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，因自然災(zāi)害等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)部分滅失的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)權(quán)利人申請(qǐng)，在登記簿上記載滅失事實(shí)，收回原權(quán)屬證書(shū)，換發(fā)新證書(shū)并注明滅失部分。C項(xiàng)錯(cuò)誤，滅失證明一般由自然資源主管部門(mén)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)出具；D項(xiàng)錯(cuò)誤，部分滅失無(wú)需注銷(xiāo)原登記。5.甲將其名下宅基地使用權(quán)抵押給乙，雙方簽訂抵押合同但未辦理登記。根據(jù)《民法典》，該抵押權(quán)（）。A.自抵押合同生效時(shí)設(shè)立B.自登記時(shí)設(shè)立C.無(wú)效，因宅基地使用權(quán)不得抵押D.效力待定，需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意答案：B解析：《民法典》第402條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。宅基地使用權(quán)雖屬用益物權(quán)，但根據(jù)“房地一體”原則，其抵押需辦理登記方可設(shè)立。C項(xiàng)錯(cuò)誤，《民法典》允許宅基地使用權(quán)依法抵押；D項(xiàng)錯(cuò)誤，集體經(jīng)濟(jì)組織同意非抵押生效要件。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共15題）1.根據(jù)《土地管理法》，下列土地應(yīng)當(dāng)納入土地利用總體規(guī)劃統(tǒng)籌管控的有（）。A.耕地B.林地C.城鎮(zhèn)建設(shè)用地D.未利用地答案：ABCD解析：《土地管理法》第18條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、城鎮(zhèn)、村莊、工礦、交通、水利設(shè)施等各類(lèi)用地，未利用地亦需納入規(guī)劃管控。2.下列關(guān)于土地登記資料查詢的表述，正確的有（）。A.利害關(guān)系人查詢需提交身份證明和利害關(guān)系證明B.律師持法院調(diào)查令可查詢?nèi)我馔恋氐怯涃Y料C.登記資料包括登記簿和原始登記材料D.查詢結(jié)果可以采用復(fù)制、拍照等方式獲取答案：ACD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第8條規(guī)定，利害關(guān)系人查詢需提交身份證明和利害關(guān)系證明（A正確）；第15條規(guī)定，律師查詢需提交律師證、律師事務(wù)所證明及當(dāng)事人授權(quán)委托書(shū)，持法院調(diào)查令的按法院要求辦理（B錯(cuò)誤）；第2條規(guī)定，登記資料包括登記簿和原始材料（C正確）；第21條規(guī)定，查詢結(jié)果可復(fù)制、拍照（D正確）。3.某公司通過(guò)招標(biāo)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其申請(qǐng)首次登記時(shí)需提交的材料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明（出讓合同、繳款憑證）B.土地勘測(cè)定界報(bào)告C.公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本D.規(guī)劃條件核實(shí)證明答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記需提交：申請(qǐng)人身份證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、權(quán)屬來(lái)源材料（出讓合同、出讓金繳納憑證）、權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)（勘測(cè)定界報(bào)告）。規(guī)劃條件核實(shí)證明一般為建設(shè)工程竣工后辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記所需材料（D錯(cuò)誤）。4.下列情形中，需辦理土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記的有（）。A.土地使用權(quán)期限屆滿未續(xù)期B.因公共利益需要被政府收回C.土地使用權(quán)人將全部使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人D.土地被依法沒(méi)收答案：ABD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條規(guī)定，注銷(xiāo)登記情形包括：不動(dòng)產(chǎn)滅失、權(quán)利人放棄權(quán)利、因依法沒(méi)收/征收導(dǎo)致權(quán)利消滅、因人民法院/仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書(shū)導(dǎo)致權(quán)利消滅等。C項(xiàng)轉(zhuǎn)讓需辦理轉(zhuǎn)移登記，而非注銷(xiāo)登記。5.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，登記機(jī)構(gòu)不予登記的情形包括（）。A.申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限B.申請(qǐng)材料不齊全且未在指定期限內(nèi)補(bǔ)正C.土地存在權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決D.申請(qǐng)人與登記簿記載的權(quán)利人不一致答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條規(guī)定，不予登記情形包括：違反法律行政法規(guī)、存在權(quán)屬爭(zhēng)議、申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限、法律行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。D項(xiàng)若申請(qǐng)人為合法繼承人或受讓人，可通過(guò)轉(zhuǎn)移登記辦理，非絕對(duì)不予登記。三、案例分析題（每題10分，共5題）案例1：2023年5月，張某通過(guò)繼承取得其祖父遺留的農(nóng)村宅基地上房屋及宅基地使用權(quán)，祖父原《集體土地使用證》記載面積為120㎡。2024年3月，張某擬將房屋轉(zhuǎn)讓給同村村民李某（無(wú)宅基地），雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。問(wèn)題：（1）張某繼承取得宅基地使用權(quán)是否需要辦理登記？說(shuō)明依據(jù)。（2）轉(zhuǎn)讓給李某的登記申請(qǐng)能否受理？需滿足哪些條件？答案：（1）需要辦理登記。根據(jù)《民法典》第230條，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力，但處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。張某雖因繼承取得權(quán)利，但后續(xù)轉(zhuǎn)讓需先完成繼承登記，否則轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第42條）。（2）可以受理，但需滿足以下條件：①李某為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且無(wú)宅基地（《土地管理法》第62條）；②轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意（地方通常要求）；③張某需已辦理繼承登記，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；④轉(zhuǎn)讓后宅基地面積不超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（120㎡若符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)則有效）。案例2：2024年6月，A公司以其名下工業(yè)用地（面積50畝，出讓剩余年限25年）為B銀行設(shè)定最高額抵押權(quán)，擔(dān)保額度2000萬(wàn)元，債權(quán)確定期間為2024年6月至2027年6月。2024年8月，A公司因經(jīng)營(yíng)需要，將其中10畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司，雙方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。問(wèn)題：（1）轉(zhuǎn)讓10畝土地時(shí)，原最高額抵押權(quán)是否對(duì)該部分土地繼續(xù)有效？說(shuō)明理由。（2）登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)如何處理抵押權(quán)登記？答案：（1）繼續(xù)有效。根據(jù)《民法典》第420條，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保范圍。本案中，最高額抵押權(quán)設(shè)定于土地轉(zhuǎn)讓前，且未約定禁止部分轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼宿D(zhuǎn)讓的10畝土地仍屬于抵押財(cái)產(chǎn)范圍，抵押權(quán)對(duì)該部分繼續(xù)有效（《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第6.2.3條）。（2）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)先辦理抵押權(quán)變更登記，將抵押土地面積變更為40畝（原50畝減去轉(zhuǎn)讓的10畝），并記載變更后的抵押范圍。待抵押權(quán)變更登記完成后，再辦理A公司與C公司的轉(zhuǎn)移登記，C公司取得的10畝土地仍需注明“已設(shè)定最高額抵押權(quán)”（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第68條）。案例3：2024年10月，某縣自然資源局在日常巡查中發(fā)現(xiàn)，王某未經(jīng)批準(zhǔn)在集體建設(shè)用地上修建廠房，占用耕地5畝。經(jīng)調(diào)查，該宗地原登記為集體農(nóng)用地（耕地），王某與村委會(huì)簽訂了“土地租賃合同”，租期30年，約定用于建設(shè)廠房。問(wèn)題：（1）王某與村委會(huì)簽訂的租賃合同是否有效？說(shuō)明法律依據(jù)。（2）若王某申請(qǐng)辦理廠房所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？答案：（1）無(wú)效。根據(jù)《土地管理法》第63條，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，且需符合規(guī)劃、依法登記為建設(shè)用地。本案中宗地原屬耕地（農(nóng)用地），未辦理轉(zhuǎn)用審批和建設(shè)用地登記，村委會(huì)無(wú)權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，租賃合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定（《民法典》第153條）。（2）不予登記。登記機(jī)構(gòu)需審查申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否符合規(guī)劃、權(quán)屬是否清晰。王某占用耕地建設(shè)廠房未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，違反《土地管理法》第44條“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”的規(guī)定，屬于違法用地。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條，違法建筑申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)不予登記。案例4：2025年1月，甲、乙兩人因一宗宅基地使用權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢?cè)嫉怯涃Y料。甲稱(chēng)其持有的1998年《集體土地使用證》記載面積為150㎡，乙主張?jiān)撟诘貙?shí)際為其祖產(chǎn)，1998年登記時(shí)存在錯(cuò)誤。問(wèn)題：（1）甲、乙是否有權(quán)查詢?cè)撟诘卦嫉怯涃Y料？說(shuō)明依據(jù)。（2）若經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)1998年登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)僅依據(jù)村委會(huì)證明即辦理了登記，未實(shí)地丈量，導(dǎo)致面積登記錯(cuò)誤，應(yīng)如何處理？答案：（1）甲作為登記簿記載的權(quán)利人，有權(quán)查詢（《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第7條）；乙作為利害關(guān)系人，需提交利害關(guān)系證明（如權(quán)屬爭(zhēng)議證明），經(jīng)登記機(jī)構(gòu)審核后可以查詢（第8條）。（2）屬于登記錯(cuò)誤，應(yīng)啟動(dòng)更正登記程序。根據(jù)《民法典》第220條，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。若甲不同意更正，乙可申請(qǐng)異議登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第79條）。登記機(jī)構(gòu)核實(shí)后，應(yīng)撤銷(xiāo)原錯(cuò)誤登記，重新記載正確面積，并通知甲換發(fā)權(quán)屬證書(shū)（《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第1.6.5條）。案例5：2025年3月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“陽(yáng)光小區(qū)”項(xiàng)目竣工，申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。登記機(jī)構(gòu)審核發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)的容積率高于規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的容積率，且未補(bǔ)繳土地出讓金。問(wèn)題：（1）登記機(jī)構(gòu)能否為其辦理首次登記？說(shuō)明法律依據(jù)。（2）若開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)繳土地出讓金并取得規(guī)劃部門(mén)認(rèn)可后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？答案：（1