項(xiàng)目全案啟動(dòng)會(huì)2014年4月總目錄一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊鳥瞰圖1.2.34#5#地塊鳥瞰圖1.2.4透視圖1.3整盤業(yè)態(tài)分布1.4整盤籌劃1.4.1土地合同及交地策略1.4.2四年經(jīng)營管理籌劃1.4.3分期規(guī)劃、標(biāo)段規(guī)劃1.4.4利潤來源分地塊，分業(yè)態(tài)1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤投模分析整盤利潤規(guī)劃1.6總經(jīng)理承諾商業(yè)及酒店全項(xiàng)目一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊鳥瞰圖1.2.34#5#地塊鳥瞰圖1.2.4透視圖1.3整盤業(yè)態(tài)分布1.4整盤籌劃1.4.1土地合同及交地策略1.4.2四年經(jīng)營管理籌劃1.4.3分期規(guī)劃、標(biāo)段規(guī)劃1.4.4利潤來源分地塊，分業(yè)態(tài)1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤投模分析整盤利潤規(guī)劃1.6總經(jīng)理承諾商業(yè)及酒店全項(xiàng)目一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾1.1總圖及總指標(biāo)總圖-指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)----1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)----2#地塊SOHO入口商業(yè)主入口辦公入口SOHO入口SOHO入口商業(yè)主入口商業(yè)主入口商業(yè)主入口SOHO入口SOHO入口辦公入口總圖及總指標(biāo)----3#地塊目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊鳥瞰圖1.2.34#5#地塊鳥瞰圖1.2.4透視圖1.3整盤業(yè)態(tài)分布1.4整盤籌劃1.4.1土地合同及交地策略1.4.2四年經(jīng)營管理籌劃1.4.3分期規(guī)劃、標(biāo)段規(guī)劃1.4.4利潤來源分地塊，分業(yè)態(tài)1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤投模分析整盤利潤規(guī)劃1.6總經(jīng)理承諾商業(yè)及酒店全項(xiàng)目一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊鳥瞰圖1.2.34#5#地塊鳥瞰圖1.2.4透視圖1.3整盤業(yè)態(tài)分布1.4整盤籌劃1.4.1土地合同及交地策略1.4.2四年經(jīng)營管理籌劃1.4.3分期規(guī)劃、標(biāo)段規(guī)劃1.4.4利潤來源分地塊，分業(yè)態(tài)1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤投模分析整盤利潤規(guī)劃1.6總經(jīng)理承諾商業(yè)及酒店全項(xiàng)目一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾說明：以上數(shù)據(jù)為全項(xiàng)目指標(biāo)。1.3整盤業(yè)態(tài)分布目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊鳥瞰圖1.2.34#5#地塊鳥瞰圖1.2.4透視圖1.3整盤業(yè)態(tài)分布1.4整盤籌劃1.4.1土地合同及交地策略1.4.2四年經(jīng)營管理籌劃1.4.3分期規(guī)劃、標(biāo)段規(guī)劃1.4.4利潤來源分地塊，分業(yè)態(tài)1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤投模分析整盤利潤規(guī)劃1.6總經(jīng)理承諾商業(yè)及酒店全項(xiàng)目一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾1.4.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總覽業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)多業(yè)態(tài)。復(fù)雜業(yè)態(tài)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。土增稅預(yù)征率高，存在前期多預(yù)交清算時(shí)退稅風(fēng)險(xiǎn)土地合同風(fēng)險(xiǎn)交付土地之日起12個(gè)月內(nèi)開工。自取得施工許可證之日起36個(gè)月內(nèi)竣工。入駐企業(yè)5年內(nèi)每年納稅總額須達(dá)到1億元以上。配建面積不少于5.32萬平方米的商業(yè)綜合體，建成后由政府回購?；鸷贤L(fēng)險(xiǎn)基金模擬清算到期，可售業(yè)態(tài)銷售率未到達(dá)90%。結(jié)算成本超過基準(zhǔn)開發(fā)預(yù)算成本的105%。商業(yè)及酒店風(fēng)險(xiǎn)招商瓶頸、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營的能力不足。運(yùn)營資金的長期支撐需求。2#4#5#3#1#1.4.2交地策略——策略分析

合同規(guī)定政府需2014年11月份交地。政府因無法提供鞋廠新安置地址，預(yù)計(jì)

在2014年無法完成4#地塊的拆遷。政府違約。因?yàn)檎`約，延遲繳納第三筆土地款。向政府索賠以不繳納已產(chǎn)生的滯納金。延期開發(fā)4#地塊。2014年改供1#，3#地塊。不影響項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)，不增加成本

的同時(shí)避免繳納滯納金并延緩?fù)恋乜?/p>

支付的時(shí)間。土地合同規(guī)定于2013年5月21日之前

需支付第三筆土地款11.73億元。合同規(guī)定應(yīng)于2014年3月22日前支付

第二筆土地款7.82億元。公司于2014年4月8日才支付該筆款項(xiàng)。已產(chǎn)生滯納金0.12億元。1.4.3四年經(jīng)營籌劃——供貨計(jì)劃

2#4#5#3#1#2014年備貨量2015年備貨量2016年備貨量2014年銷售目標(biāo)：10億元物業(yè)類型：高層住宅+SOHO2014年備貨目標(biāo)：17億元2014年末庫存量：7億元2015年銷售目標(biāo)：35億元物業(yè)類型：高層住宅+SOHO+商業(yè)+車位2015年備貨目標(biāo)：7+50=57億元2015年末庫存量：22億元2016年銷售目標(biāo)：30億元物業(yè)類型：高層住宅+SOHO+辦公+商業(yè)+車位2016年備貨目標(biāo)：22+22=44億元2016年末庫存量：14億元2017年銷售目標(biāo)：24億元物業(yè)類型：商業(yè)、車位+SOHO+辦公2017年備貨目標(biāo)：14+10=24億元1.4.3四年經(jīng)營籌劃——開發(fā)節(jié)奏2014201520162017201804-155#地住宅開工05-151#地住宅開工06-151#地SOHO開工08-255#地住宅開盤09-251#地住宅開盤10-151#地SOHO開盤10-303#地住宅開工12-203#地SOHO開工01-251#地快捷酒店封頂04-251#地星級(jí)酒店封頂09-012#地精裝進(jìn)場11-151#地星級(jí)酒店精裝進(jìn)場11-251#快捷酒店精裝進(jìn)場12-30

5#地住宅交付05-011#地快捷酒店試營業(yè)05-011#地星級(jí)酒店試營業(yè)05-012#地集中商業(yè)試營業(yè)04-014#住宅開工04-151#地兩座酒店開工04-152#地全地塊開工04-153#住宅開盤05-153#地SOHO開盤08-304#住宅開盤08-151#地快捷酒店交付09-301#地住宅交付09-303#地SOHO交付12-011#地星級(jí)酒店交付12-202#地全地塊交付12-304#地住宅交付1.4.3四年經(jīng)營籌劃——項(xiàng)目全業(yè)態(tài)里程碑計(jì)劃1.4.3四年經(jīng)營籌劃——融資計(jì)劃備注：可獲取開發(fā)貸總額為約為項(xiàng)目總投資的45%。2#4#5#3#1#1.4.3四年經(jīng)營籌劃——現(xiàn)金流規(guī)劃基金平臺(tái)公司再拿一個(gè)項(xiàng)目，并于2018年10月之前達(dá)到該項(xiàng)目清算條件。一季度末預(yù)計(jì)項(xiàng)目資金富余17.1億備注：未償還自有資金1.4.3四年經(jīng)營籌劃——基金結(jié)算分析1.4.3四年經(jīng)營籌劃——持有商業(yè)策略持有商業(yè)策略目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊鳥瞰圖1.2.34#5#地塊鳥瞰圖1.2.4透視圖1.3整盤業(yè)態(tài)分布1.4整盤籌劃1.4.1土地合同及交地策略1.4.2四年經(jīng)營管理籌劃1.4.3分期規(guī)劃、標(biāo)段規(guī)劃1.4.4利潤來源分地塊，分業(yè)態(tài)1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤投模分析整盤利潤規(guī)劃1.6總經(jīng)理承諾商業(yè)及酒店全項(xiàng)目一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾1.5利潤規(guī)劃投模分析—可售物業(yè)1.5利潤規(guī)劃投模分析—全案(基金版與啟動(dòng)會(huì)版投模比較)1.5利潤規(guī)劃投模分析—自持物業(yè)1.5利潤規(guī)劃1.5.2整盤利潤規(guī)劃—各年份1.5利潤規(guī)劃1.5.2整盤利潤規(guī)劃—可售和自持目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.1.1總圖指標(biāo)對(duì)比1.1.2總圖及總指標(biāo)——1#地塊1.1.3總圖及總指標(biāo)——2#地塊1.1.4總圖及總指標(biāo)——3#地塊1.1.5總圖及總指標(biāo)——4#地塊1.1.6總圖及總指標(biāo)——5#地塊1.2總體鳥瞰圖1.2.11#地塊鳥瞰圖1.2.22#3#地塊