年4月19日購物中心操作全流程模板資料內(nèi)容僅供您學習參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。章1認識購物中心一,購物中心起點購物中心(購物中心)'s觀念變成最多的和早在最后的世紀四皇后在聯(lián)合的情形,世界大戰(zhàn)2是結(jié)束,的聯(lián)合情形經(jīng)濟10個年的在behalfses發(fā)展舞臺,城市人口到不斷地使膨脹到快速.加上汽車的普及和城市交通的日趨完善,商業(yè)消費的半徑得到擴大。在這之下一種背景,自己的大停車場,和利用有利于為了大的商業(yè)項目為了一些主題類型普通貯藏鏈環(huán),和在步行壟斷貯藏,餐廳,銀行,電影院為了的twoth側(cè)s是然后緊的和緊和相連的,游泳樂容易等待獲得的消費者走路路,快速在聯(lián)合的情形每一的位置發(fā)展和刻度逐漸地擴充功能也逐漸地完成式.這就是現(xiàn)在的"購物中心"。經(jīng)過發(fā)展那六十進制的,"購物中心"然后是制造廣泛地可用到的在聯(lián)合的情形是逐漸地在全部世界,和不論全部的伸角到表示著's變化在操作內(nèi)容,商業(yè)建筑,空間環(huán)境.今天"購物中心"已經(jīng)成為世界各地商業(yè)消費的中心和主要組成部分,除了各式各樣的百貨店能滿足消費者的購買欲望外,寬敞的空間環(huán)境,餐飲娛樂設施及各種服務功能,更是一個為消費者提供生活交流的場所。二,購物中心類型(一),大小那購物中心能是分開的到依照刻度四分類類型:1,小的鱗狀斑點購物中心;商業(yè)范圍3000—5000正方形是大約,超級市場+衣服,化妝品壟斷貯藏.以日常生活用品、食品為經(jīng)營方向,有停車位。服務公司轉(zhuǎn)動半徑3-5千米,人口5十一千.2,普通型的購物中心;商業(yè)范圍5000—10000正方形是大約,主題普通貯藏+超級市場+衣服,化妝品專賣店,有停車?服務公司轉(zhuǎn)動半徑10千米,人口10十一千.3,大的購物中心;商業(yè)范圍10000—50000正方形是大約,一,二大的普通商品市場+大的超級市場+使發(fā)笑容易+銀行+衣服,化妝品壟斷貯藏.有停車場。服務公司轉(zhuǎn)動半徑20千米,人口30十一千.4,購物中心的大超;商業(yè)范圍100000正方形是上面的,更多的市場比二大的主題普通商品+更多的比二大的超級市場+一餐飲料+娛樂容易+銀行+衣服,化妝品壟斷貯藏.有大型停車場。服務公司轉(zhuǎn)動半徑30—50千米,人口50—200十一千大約.(三),立地面分類購物中心那我們知道聯(lián)合的情形是從郊外的范圍到開始發(fā)展最多的和早,上面的刻度購物中心那分成部分,自從的點是郊外的范圍購物中心.有總是城市穿過發(fā)展的路徑那又刻度,也有購物中心.因此為了區(qū)別,正好有所謂的郊外范圍類型.一般說話,城市類型購物中心是疲乏里面,大的和大約,和地面比高度的邊界類型,時常是喊聲垂直的類型購物中心.(四),街分類購物中心街做不掩蓋,喊聲打開類型街類型(打開–市場)購物中心;然而,加鳥冠蓋子,和讓消費者的完成身體是放置在流傳中條件底,喊聲結(jié)束類型街類型(圍住–市場)購物中心.(五),租店主結(jié)合分類購物中心基本頂部今天已經(jīng)的發(fā)展那聯(lián)合的情形跟隨變化和成熟的化,的因此單獨的租店主結(jié)合(租賃人混合)到是時常購物中心到創(chuàng)造店主那一個的重要策略的自己經(jīng)營特殊特性.在下面簡單的介紹二大的和不同的租購物中心到聯(lián)合分類:壟斷貯藏那專出售心態(tài)類型購物中心(專攻中心)是有的傳統(tǒng)大不同購物中心,是它有沒有大的磁心點.因為這類型購物中心是有在商品比特殊特性集合可是,消費者是時常為了磁心貯藏為了貯藏群集為了貯藏特為了愛好意來達;因此各自的貯藏,或制定一個工業(yè)成長的,能鑒于為了專出售心態(tài)類型買東西置于中心自動地.一般,專出售租的心態(tài)類型店主數(shù)到邀請在710-8十壟斷貯藏刻度為了,然而關于臺灣的零售貿(mào)易的水平,個人思想在更多的一百魔法能力比510能力,這是因為家庭的是不很,和商品主題的有霧關系.另外,必須寂靜特別地注意一餐到飲料工業(yè)質(zhì)量那生長和尺寸在家庭的,和看同樣地磁心貯藏它.專出售心態(tài)類型購物中心建筑物風景到設計到也比較的普通傳統(tǒng)購物中心比為了談話調(diào)查,在優(yōu)美的和特殊設計,能它的外面平常的急速外面的圖象.例如查找georgetown聯(lián)合的情形華盛頓的公園,然后充分活的使用到花費樹,池塘和哀悼飾等等.到創(chuàng)造到外面的有教養(yǎng)的和年老的進口稅大氣,有匹配是地面的傳統(tǒng)文化的風格.折扣心態(tài)類型店主在租的購物中心首先出售的是不同的和便宜的商品;依照不同的商品來源,這一種類型購物中心能又分類到在下面幾個種類;商標折扣中心(遠的-價格中心)商標折扣是中心的到租什么店主是商標折扣貯藏(遠的-價格中心),的它出售是的全部商標商品百貨公司或壟斷貯藏;因為季的改變,不再伸展,或有未成年人過錯可是減少價格到請求到出售.2,暢貨物中心(退出中心)暢貨物中心集合貯藏(退出中心)不同的暢貨物可是.貯藏基本的和最后的暢貨物有二分類類型,為了工廠直營貯藏(工廠是結(jié)束四分之一的商品貯藏),它的出售是工廠結(jié)束產(chǎn)品,或未成年人過錯遭遇貨物的商品回來;商品貯藏為了貯藏為了是大的經(jīng)銷商懲罰的滯銷商品(另外的種類零售業(yè)四分之一).最近那兒有貯藏多數(shù)商標折扣的到也輸入暢貨物中心,和原因暢貨物中心逐漸地有商標折扣中心合并到變成超購物中心大的折扣心態(tài)類型.3,綜合低價格中心這是新的折扣中心,和可能最后的折扣集合中心心態(tài)那不同的折扣貯藏大的;除暢貨物貯藏,商標折扣貯藏外面,寂靜有折扣壟斷貯藏和折扣雜物貯藏等等..因此綜合低價格中心能說結(jié)果到臉大的化.4,強凹痕折扣的中心(能力中心)因為制定這類型店主在租的購物中心和是全部的一些在商品價格句子Wal-商業(yè)中心為了電路城市為了強凹痕經(jīng)銷商(能力經(jīng)銷商)為了所有完全地賺大錢創(chuàng)傷凹痕,例如玩具"R",用具工業(yè),綜合折扣貯藏等等.,強凹痕折扣的因此喊聲中心.強凹痕折扣的一般那中心是概略地到在那里是十大約和強凹痕經(jīng)銷商,和壟斷貯藏和未成年飲料的一餐貯藏;它的大規(guī)模的需要到駕車友好的交往到貯藏和貯藏.(六),發(fā)展法則分類節(jié)日類型購物中心它是娛樂和活力那住進購物中心首先節(jié)日類型的創(chuàng)造那在聯(lián)合的情形是°哪個查找波士頓Faneuil大廳市場,經(jīng)營的它法則,它是有買東西功能結(jié)合的共同.例如正方形是向上每一的一種表示活躍,交織人的食物情味為了旗為了,寂靜所有第五的顏s第六色s有幸福聲音的重復地,能喊聲消費者放松自己,充共享十分到是娛樂在買東西.娛樂,個人那一餐那節(jié)日類型購物中心有多數(shù)飲料貯藏和食物貯藏,另外也有每一的漂流物一種貯藏不的少許戰(zhàn)利品,時常增加的消費者到訪問到想如果在臺灣全部的會議范圍,有購物中心節(jié)日類型的,能不未能變成市民到空閑的活最好的下落和國際的觀光點.性質(zhì)風景類型的購物中心是跟隨在字然后的意義,這一種類型購物中心是依照底部周長的性質(zhì)風景,獨特地是海濱或河銀行亽風景建造可是.刻度頂部是全部的insidesing,大的租店主結(jié)合然后有專到出售心態(tài)類型主要地.應受在的舉起是性質(zhì)風景類型購物中心,時常匹配有一些歷史的本國周圍的保護政策的著名紀念碑,retention,例如的碼頭紐約市17.空閑使發(fā)笑類型購物中心現(xiàn)在調(diào)度到發(fā)展到計劃事到看從家庭的,和空閑使發(fā)笑類型購物中心顯然地有變成臺灣的寵兒子.然而關于聯(lián)合的情形首先空閑娛樂類型買東西center_美國人,它的蓋子范圍到廣泛地總計十二平的市場,里面主題為了建立也達到的81000許多的平.這樣的刻度和家庭的知覺向空閑使發(fā)笑類型購物中心,顯然地有很大的頁邊空白.基本頂部空閑使發(fā)笑購物中心是購物中心普通區(qū)域類型的或超區(qū)域類型,加上主題音樂波段,游水池,溜冰場等等.娛樂容易可是.城市發(fā)展類型購物中心又因為聯(lián)合的情形郊外的范圍商業(yè)動機,購物中心那購物中心發(fā)展?jié)u趨使飽和,加上全部的市政廳代理權(quán)保存到有迅速的推銷到然后逃跑因為郊外的范圍頭發(fā)是到用普通文字和訂購式樣變成發(fā)展小時的城市又重要的容易.然而分到達到購物中心那陸地那慣例履行,一個目標發(fā)展事是不能通行為了充的.為了這理由城市是又購物中心那發(fā)展類型是時常一角硬幣那多數(shù)功能發(fā)展事.聯(lián)合的情形1980s是在前面和廣泛地已接受的后面事和這種類和多數(shù)功能發(fā)展,它的發(fā)展即的法則是所謂的hopsca.這是在多數(shù)功能它的發(fā)展事是辦公樓(辦公樓),p那各自的一種字為了制定的容易首先一個文字的字母表的,什么h點是旅館(旅館),o是停車場(停車建筑物),s到是購物中心(購物中心),c到陳列為了會議原野(會議大廳),然后居所大廈的最后(公寓).分開的在這,和也有一種城市到發(fā)展類型購物中心又到整修到購物中心城市里面的眾所周知的大廈內(nèi)部的部分,和儲備它的年老和一些外部的出現(xiàn);這樣的自從能獲得商業(yè)利益外面,和也照料兩者sidesed歷史保護那建造.在年老的郵局例如華盛頓城市的大帳篷.三,購物中心基礎的制定建筑物那購物中心那購物中心是一種多數(shù)functionses到綜合,中立派類型一般有下列各項基礎的到制定中立派類型的基礎購物中心制定商業(yè)容易零售容易磁心百貨公司壟斷貯藏服務容易銀行做中心的建筑物公社服務中心醫(yī)生待遇的洗衣店半耐寒性的中心汽車到使固定部文化使發(fā)笑容易中心的庫公眾會議大廳溜冰場影播放院游水池運動藝術美術館孩子游樂場中心一餐飲料容易食物和飲料庭院餐廳咖啡店條使依戀屬于容易停車場四、購物中心經(jīng)營特征在前面的定義中已經(jīng)明確,購物中心在管理上不同其它的商業(yè)建筑類型的本質(zhì)特征.它采用所有者、管理者和經(jīng)營者分離的管理木模式,在統(tǒng)一開發(fā)建成之后租賃給不同的承租戶經(jīng)營,實行集中管理的分散經(jīng)營,那么它是如何具體操作,優(yōu)點何在呢?現(xiàn)代的購物中心的管理模式強調(diào)了社會分工的作用和技能專業(yè)化,這有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢,保司其職,分工明確,從而提高效率。所有者委托專業(yè)的社會化商業(yè)區(qū)管理機構(gòu)以購物中心進行管理,綜合負責購物中心的保安、保潔、空調(diào)運行和環(huán)境控制、設備維修、垃圾處理和園藝栽培,組織進貨、人流車流交通和管理停車場、公共空間,而且組織開展公共活動,進行曲統(tǒng)地的廣告策劃等等。高水平的專業(yè)化管理者為經(jīng)營者提供了良好的經(jīng)營條件,為購物者提供了舒適的購物環(huán)境。分散經(jīng)營的方式符合人的消費行為和心理需求.克里斯托弗亞歷山大說:人們想在同一個屋檐下買到所有食品和日用品,這是自然而舒適方便的.可是如果商店由單一業(yè)主經(jīng)營的,像超級市場一樣,那么,所有的商品都冷漠乏味,去這種地方購物并不能讓人感到快樂.以往的商業(yè)模式是在同一個屋頂下,不同的個體各自出售不同的東西,這樣才有人與人的接觸.她將傳統(tǒng)市場與現(xiàn)代超級市場購物進行了比較,經(jīng)過在水果市場上買蘋果和買甜瓜的描繪,讓傳統(tǒng)的人性化、活潑生動和現(xiàn)代的冷漠之間形成了鮮明的對照.它表明單一業(yè)主經(jīng)營的方式無法滿足人們的購物習慣和需用2.人們一方面希望商店商品齊全,能夠一次購足,這是百貨興起的主要原因,但另一方面,人們又不會滿足于在一家商店購買所有商品,而是希望有所比利時因此,人不會在同一家商讓購買所有的商品.在這一點上,購物中心成功地把眾多的零售個體組織在同一屋檐下,分散經(jīng)營,充分滿足了購物者比較和選擇購物的需求.五、購物中心的建筑特征購物中心建筑是其管理模式特征的具體體現(xiàn),它不同于其它商業(yè)區(qū)建筑,有自己特色.可是,前面已經(jīng)提到,購物中心是在百貨商店、超級市場之后出現(xiàn)的新商業(yè)建筑類型,因此它們之間又有千絲萬縷的聯(lián)系.19世紀新材料在建筑上的運用和建筑技術的進步,百貨商店、超級市場等大跨試商業(yè)建筑和玻璃頂商業(yè)拱廊,為更加復雜的購物中心建筑奠定了基礎.購物中心是百貨店和拱廊結(jié)合的承租戶組織方式為購物中心的步行街所繼承,它們的建筑特征也在購物中心得到了體現(xiàn).購物中心建筑的突出特色.體現(xiàn)在經(jīng)過商業(yè)空間步行化和室內(nèi)化,為購物者營造了一個舒適的環(huán)境,并組織眾多的商店和服務設施,以完善的功能和服務滿足人們的多種社會需求,以社會化的公共開放空間充分融入社會生活,將商業(yè)活動和其它社會活動緊密結(jié)合起來.特征之一:商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合,為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系,往往經(jīng)過一條線型街道來串聯(lián)商店和組織人流?；诎踩紤],街道完全排除車輛,實現(xiàn)步行化。商業(yè)活動步行化有其歷史淵源。由于購物活動是在步行的購物者和相對固定的商人之間進行的,因此購物活動具有步行的特征,車輛穿行購物空間必然對購物活動帶來干擾。歐洲國家對于商業(yè)區(qū)空間的人車分流問題有較早的認識。從歷史上看,中國古代的商業(yè)活動也基本上處于一種人車相雜的狀況。前工業(yè)時期的商店或攤位,多數(shù)圍繞街道和廣場布置,為了保證步行者和安全,在一定程度上實現(xiàn)了步行化,雖然當時手馬車對人的影響遠非后來的汽車可比,但依然被排除在外。從《清明上河圖》,《盛世滋生圖》到《皇都有積盛圖》都有清楚地反映了這種特點。亞歷山大說:”購物中心依賴于它的易過性,它們需要坐落在交通大動脈附近,然而購物者并沒有從中間得到什么,她們需要的是安靜、舒適和便利,從周邊地區(qū)步行而來。因此,購物中心試圖經(jīng)過建成立步行化來協(xié)調(diào)人車之間的關系戶,在周圍提供大面積的停車場,把汽車限制在購物中心建筑的外圍,這種方式對汽車來說是方便的,而內(nèi)部矛盾的步行街至少在理論上對步行者也是舒適和方便的。

特征之二:商業(yè)空間室內(nèi)化步行商業(yè)空間室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能,將步行商業(yè)活動引入室內(nèi),并能過人工環(huán)境控制,減少惡劣的自然條件對步行活動的影響,從而創(chuàng)造舒適的環(huán)境,這正是購物中心建筑追求的目標。自古以來人們對此進行了不懈的努力,古代東方的有頂市場(市場)巴扎(市集)就是為了抵御不良自然環(huán)境氣候的產(chǎn)物。19世紀的技術進步迎來了一具室內(nèi)步行商業(yè)空間發(fā)展的黃金時期。歐洲涌現(xiàn)了大量的商業(yè)拱廊,就是室內(nèi)化取得突破性進展的有力見證。大跨技術和采光技術的發(fā)展實現(xiàn)了屋頂?shù)母采w功能,將步行商業(yè)活動完全引入室內(nèi)空間。1956年秋天建成志的南谷購物中心是步行商業(yè)空間室內(nèi)化進程中的又一個杰出代表,它實現(xiàn)了將整個室內(nèi)步行商業(yè)空間置于人工環(huán)境控制之下的目標。70年代的購物中心的拱廊復興,玻璃大量使用,表明對自然采光的重視與日俱增。室內(nèi)空間由單調(diào)、封閉、黑暗轉(zhuǎn)向更加注重與自然景觀和地方文化的結(jié)合,從而創(chuàng)造自然界化、人性化的室內(nèi)環(huán)境。特征之三:公共空間社會化商業(yè)活動同時也是社會交往活動,它存在于人與人的接觸之中,當人們的商業(yè)街所摩肩接踵的時候,社會交往就出現(xiàn)了。商業(yè)活動的社會活動密不可分,這是一種源自古希臘的普遍模式,歐洲的城市廣場就是它的繼承和發(fā)展,這里一直是公共活動、買賣、集會、表演和娛樂的場所,商業(yè)活動的社會活動相互交織。東方城市雖然缺少城市廣場,可是城市商業(yè)街道和廟前廣場也具有同樣的功能。在汽車時代,城市街道和廣場逐漸為汽車所占據(jù),不再適合人們聚集和社會活動與交往。商業(yè)區(qū)活動的社會活動之間的相互促進作用也隨之削弱了,同時商業(yè)建筑本身促進交往的能力也不復存在。亞歷山大抱怨說,在傳統(tǒng)的商店購物的同時,能夠和店主進行交談,而現(xiàn)在商店太大,而且主人不在,不右能有交往,商店里是乏味和抽象的,購物不在是少的一部分,而是單純物花錢買東西。與百貨商店和超級市場不同的是,購物中心把純粹的零售商業(yè)活動場所開辟成商業(yè)活動和社會活動相結(jié)合的場所,這給零售商業(yè)建筑帶來了新的含義。第二章購物中心的開發(fā)流程事業(yè)理念的確認經(jīng)營購物中心是一種大型且復雜的零售行銷活動;在投入開發(fā)前,有必要充分了解這個事實的特性?，F(xiàn)代零售業(yè)能夠說是典型的顧客導向事業(yè),影響事業(yè)收益的變動因素多且不易控制,以下幾點來加以說明:人性事業(yè)不可否認地任何產(chǎn)業(yè)都有必須要有”人”,只是零售業(yè)需要的不但是員工及顧客的結(jié)合,還包括了賣場環(huán)境、經(jīng)營活動及商品本身的人性化。換句話說,零售業(yè)本身是一個生命,不能單以經(jīng)營效率數(shù)字來管理它,還必須以”感覺”來了解它。流行事業(yè)零售業(yè)本身也是一種流行,任何一種流行都有復寫紙的生命周期,而每一個生命周期有它獨特的階段與形態(tài),如何辯明并充分掌握每一階段的時效(時間安排)與每一形態(tài)的巧妙(詭辯)是零售業(yè)經(jīng)營成功之鎖。地域事業(yè)每一種產(chǎn)業(yè)都有它自己的行銷范圍,且透過行銷手段的改變,能夠影響范圍的大小甚至完全脫離產(chǎn)業(yè)管理活動的所在地。唯有零售業(yè)的行銷活動完全受制于事業(yè)所在地,因此若設置地點缺乏良好的市場條件配合,則經(jīng)營結(jié)果將事倍功半,一失足成千古恨。永續(xù)事業(yè)零售業(yè)的行銷目標,需要長期小心培育才能茁壯。企業(yè)形象的建立與顧客忠厚3度的獲得都比較其它產(chǎn)業(yè)艱辛,且容易受到摧毀。換句話說,零售業(yè)唯有一代接一代地努力經(jīng)營,才能開花結(jié)果。開發(fā)小組的成立購物中心之開發(fā)工作,基本功上可分為土地取得、經(jīng)營規(guī)劃、設計建造、租店招商及營運管理等五個階段。開發(fā)小組成立初期,就必須顧慮到每一階段的重點與所需,以期能一應俱全地作出可行的計劃。以下就從功能方面,簡單介紹購物中心開發(fā)工作的各個小組:專業(yè)顧問組由于大型購物中心的開發(fā)工作復雜又具專業(yè)性,從硬體建設到軟體的營運規(guī)劃,可謂環(huán)環(huán)相扣,需要有實際經(jīng)驗的顧問鼎力相助,方能使工作推展順利進行。每一項不同工作包括了許多不同的專業(yè)領域,因此在聘請顧問之前必須針對不同階段、不同要求,事先擬定計劃,以期收事半功倍的成效。用地取得組尋求購物中心設置地點并完成詳盡的評估是該小組首要的工作。個人曾接觸過美國JC辨士用地開發(fā)經(jīng)理,對她的專業(yè)知識留下深刻的印象。在不熟悉臺北地理環(huán)境的前提下,經(jīng)過兩天的初勘,即已提出頗為精湛的看法。當然用地的評估不能只是主觀的經(jīng)驗判斷,還要有許多的實際經(jīng)驗的調(diào)查數(shù)據(jù)作為參考。除了選定購物中心的設置地點外,該小組的另一項工作就是負責協(xié)調(diào)購入土地。不過由一該項工作涉及不少法令問題。必要時可與公共協(xié)調(diào)組一起處理。重要的是不能將此項工作視為一般的不動產(chǎn)交易。而忽略了購物中心開發(fā)的本質(zhì);除了買斷土地外,也可視情況與地主溝通各種方式的合作。公共協(xié)調(diào)組大型購物中心的開發(fā)牽涉到許多政府單位與法令的關系,也必須面對當?shù)厣鐣妮浾?特別是現(xiàn)在環(huán)保意識高漲。雖然臺灣沒有美日等國的商業(yè)競爭防止條款。但還是可能要面對鄰近小型零售業(yè)的抗議。今天政府雖然全力催生工商綜合區(qū),但業(yè)者仍很難突破捐地、使用變更、地方回饋與獎勵等等門檻。這一切還有賴政府、業(yè)者誠意的溝通與涼解。由以上得知,公共協(xié)調(diào)組涉及的層面頗廣,所需的專業(yè)知識非淺,良好的溝通素養(yǎng)更不可缺。經(jīng)營規(guī)劃組描繪出整體事業(yè)的藍圖、設定開發(fā)標的明確市場定位、并對將來的營運擬出一套可行的計劃,是經(jīng)營規(guī)劃小組的主要任務。該組成員的背景必須有比較完備的零售知識與豐富的實務經(jīng)驗,以期將整體的開發(fā)工作導入正確的方向。換言之,經(jīng)營規(guī)劃組是整個開發(fā)小組的核心,其工作品質(zhì)不容些許瑕疵,否則后果不堪設想。建筑設計組建筑設計師第一件事就是提出基地使用區(qū)分計劃(位置計劃)若不了解購物中心的功能,或者不熟悉購物中心運作,如何能勝任這項工作呢?規(guī)劃購物中心所需要量的不是一般大樓建筑的設計師,而是具有購物中心設計經(jīng)驗的建筑師。建筑設計師對未來購物中心的營運有著無形的影響力,購物中心的外觀是否具有魅力?賣場空間是否流暢?環(huán)境景觀是否能發(fā)揮經(jīng)營特色?這一切完全視建筑師的工作品質(zhì)而定。租店戶招募組商品是零售業(yè)的生命,而購物中心的生命就是由每一家租店戶所給予的。同時租店戶組合計劃是一項非常重要的工作;熟悉商品流了解市場動態(tài)都是該組人員不可缺的條件。其次,招商推廣工作也有賴良好的工作經(jīng)驗才能順利推動;如何配合招商代理公司,網(wǎng)絡國內(nèi)外知名連鎖店,或是開發(fā)培育具有潛力的當?shù)亓闶鄣?都關系著購物中心未來的命運。財務管理組由于購物中心開發(fā)期限長,投資金額龐大,良好的資金計劃相當重要,且因開發(fā)協(xié)力廠商眾多,如何綜合各項契約的簽訂與控制費用的支出也是件重要的工作。另外對于租店戶的租金、公益費、協(xié)力金或保證金等的試算,更影響著購物中心的投資報酬率。投資概算購物中心開發(fā)初期投資最多的項目應該是土地成本與建筑費用。對購物中心開發(fā)而言,土地以租賃方式取得是最具有利的方法,如此開發(fā)商的資金不致停滯,能夠活用繼續(xù)其它購物中心的開發(fā);事實上這種方式在美國十分普遍。至于建筑費用方面,如何在設計上與將來的營運需求間取得平衡是減少資金支出的關鍵。例如美國郊區(qū)購物中心,一向不在建筑物外觀上花太多錢,因她們不需要從外觀來吸引顧客;若是都市型購物中心,則可另當別論。另外,顧問費用也是一筆較大的開銷。如何發(fā)揮資金的最大效率,對開發(fā)小組的智慧知識是一項考驗。核心店交涉核心店是購物中心的靈魂店,其本身的知名度與經(jīng)營特色是購物中心的主要魅力之一。由于核心店規(guī)模較一般的租店戶大,且經(jīng)營自主性高,因此購物中心的開發(fā)過程中扮演著極重要角色。美國許多郊區(qū)大型購物中心的開發(fā)案中,核心店經(jīng)營也是投資者,也就是投資者自行投資購地興建。在這種情形下,開發(fā)商能夠減輕資金的負擔,并降低開發(fā)風險?；旧虾诵牡暝O店的方式有三種:核心店自行投資購地興建,擁有自己的土地與建物。核心店租用土地,但自行興建,擁有建物所有權(quán)。3、與其它租店戶一樣,采取租賃方式設店。無論是何種方式設店,核心店影響購物中心的經(jīng)營甚大,因此盡早選定核心店了解其經(jīng)營意向并決定雙方的配合方式是一件非常重要的事。在美國甚至有些案例,初期以零租的方式,力邀知名的百貨公司成為核心店,以保障購物中心經(jīng)營成功?；居媱澴鞒稍谕恋貨Q定后,也就是基本計劃的開始。基本計劃是所有開發(fā)工作的基礎,市場目標如何?商品計劃與租店戶組合又該如何?賣場環(huán)境應如何配合經(jīng)營要求?還有諸如命名、商店配置、平面與垂直動線、服務機能與設施等等都有必須仔細考慮。簡而言之,開發(fā)工作首先必須有一份由市場調(diào)查資料與經(jīng)營者計劃所構(gòu)成的經(jīng)營藍圖,然后加上建筑設計師的構(gòu)想,以勾畫出整個開發(fā)計劃。時下國內(nèi)零售業(yè)界常有一反?，F(xiàn)象,每每由設計師主導計劃,換句話說。由硬體來決定軟體的運用,這實在是一件危險的事。購物中心的基本開發(fā)計劃市場調(diào)查分析地區(qū)經(jīng)濟潛力分析市場調(diào)查工作首要的就是了解擬設立的購物中心的地區(qū)是否有足夠的市場潛力來支持新的零售開發(fā)案?；旧线@可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共建設、人口統(tǒng)計、所得水準與零售業(yè)的發(fā)展趨勢得知。就業(yè)市場一個區(qū)域的就業(yè)市場經(jīng)常被視為該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展指標,就業(yè)市場的在長即代表著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,結(jié)果帶來更多的就業(yè)人口和消費能力。有一點要注意的是,就業(yè)機會是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成?畢竟我們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻,同時此良性循環(huán)下,地區(qū)才會有更大的發(fā)展空間。對于郊區(qū)購物中心而言,此點更為重要。除此,也要留心地區(qū)是否認有重大發(fā)展計劃,因這將吸引新的產(chǎn)業(yè)進駐。公共建設地區(qū)的繁榮也常賴于公共建設的發(fā)展,特別是交通建設與民生有關的建設,因交通建設有助于便利其它地區(qū)的消費者前來,而民生建設將促成居民的增加。今日臺灣發(fā)展的購物中心,最大的隱憂就是缺乏郊區(qū)人口與交通條件不良,因此在干進行市場調(diào)查時,必須針對預定開發(fā)購物中心地區(qū)的公共建設情況,以及將來可能的發(fā)展作一審慎的評估。另外,新住宅建設的狀況與計劃也是調(diào)查的重點,因這意味著新的消費力的產(chǎn)生。人口統(tǒng)計地區(qū)人口有的多寡,影響著零售業(yè)賣場的大小,因此充分掌握商圈人口的變數(shù),對于決定購物中心開發(fā)規(guī)模而言,是一件很重要的事。調(diào)查人口數(shù)量時,也必須了解人口密度與年齡層分布,人口密度高,當然有利于購物中心的經(jīng)營,而年齡層輕的比例高時,意味著該地區(qū)的成長率高,只是必須注意是否有人口外流的現(xiàn)象。所得水準所得水準與人口數(shù)兩者是消費購買力的構(gòu)成因素,而消費購買力的高低,直接影響著零售業(yè)的生存。為求精確掌握圭區(qū)消費者購買力的水準,除了政府公布的家庭收支報告外,街頭抽樣訪問調(diào)查也有必要。零售業(yè)發(fā)展趨勢關系地區(qū)經(jīng)濟潛力的最后一項調(diào)查工作上掌握該地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的趨勢。這項調(diào)查能夠讓我們知道哪家商品類別有較高成長率,而這與地區(qū)人口所得的成長有何關聯(lián)?或者說了解當零售業(yè)營業(yè)額落后于人口及所得的成長時,是否代表著該地區(qū)的零售賣場面積不足。基本上我們能夠?qū)⒄麄€地區(qū)消費支出統(tǒng)計數(shù)字與地區(qū)主要大型零售店的營業(yè)作一比較。得到該地區(qū)大型零售店營業(yè)額占消費支出的百分比,分析歷年來該百分比的變動情形,或?qū)⑺c別地區(qū)的情況作一比較,結(jié)果將是購物中心開發(fā)工作上的一個重要參考。商圈分析從地區(qū)經(jīng)濟潛力分析中,我們初步能夠清楚該地區(qū)的市場胃納量是否仍容許新的零售開發(fā)案,而且了解大概何種形態(tài)的購物中心適合開發(fā),還有核心店的標準等等。緊接著我們必須進一步地從分析工作來確認這些初步的假設。事實上市場調(diào)查工作最重要的部分就是商圈分析。商圈本身是一個地理區(qū)域的范圍,而從這個區(qū)域的范圍里的居民,購物中心可得到穩(wěn)定的消費者支持。商圈分析的第一項工作乃是要決定商圈的范圍?；旧仙倘Ψ秶拇笮∪Q于以下幾項因素:地理地形障礙、交通便利性、競爭者的位置、本身的經(jīng)營特色及人口的分布密度等。一旦整個商圈范圍要根據(jù)上述因素在地圖上描繪出來后,我們便能夠依距離遠近將之劃分為三個區(qū)域,也就是所謂的一次、二次與三次商圈。一次商圈距離開發(fā)案最近,人們能夠很方便地常常消費;二次商圈次遠,其形狀與范圍受到人口分布情形與其它競爭者的影響,最外圍的是三次商圈,特別是該地區(qū)缺乏其它主要零售商業(yè)設施,而交通上至開發(fā)案很便利。1、商圈內(nèi)購買力的分析商圈內(nèi)購買力的多寡與購物中心將來的營業(yè)額有很大關第,所謂購買力指的是商圈內(nèi)消費支出中流向零售業(yè)各種形態(tài)店的金額。因此計算購買力是首先將地區(qū)每戶每年的平均消費支出乘以商圈內(nèi)總戶數(shù),得知商圈內(nèi)每年的總消費支出;然后將總消費支出金額乘以支出的百分比,即是商圈內(nèi)購買力。為了簡單地求得商店消費支出百分比,能夠?qū)⑸倘?nèi)大型零售店(例如百貨公司、大型量販店)的年總營業(yè)額除以總消費支出額。當然項以此求得的購買力并非真正的商圈內(nèi)總購買力。市場競爭分析分析市場競爭時,首先可發(fā)在地圖上標出商圈內(nèi)各競爭對手的位置,并注明其經(jīng)營形態(tài)與規(guī)模;同時還要從交通條件共同點與相互距離的遠近,找出主要的同質(zhì)競爭對手。基本上競爭店的調(diào)查重點有:經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營策略、商品政策與營業(yè)額推算等到四項,其中營業(yè)額的推算特別重要,因這關系著開發(fā)案將來的市場占有率。開發(fā)案營業(yè)額預估營業(yè)額預估是一件非常重要的事,因為這項工作能夠讓我們更清楚計劃中的生存條件,同是它也是決定購物中心規(guī)模的參考基礎?；旧项A估營業(yè)額有兩種方式;市場占有率與市場剩余法。這兩種方法能夠一起并用,以為相互間的核對。市場占有率法——顧名思義,市場占有率法乃是估算開發(fā)案可能的市場占有率,然后將它乘以商圈內(nèi)的潛在購買力,其結(jié)果就是開發(fā)案的預估營業(yè)額。問題是市場占有率該如何評估?由于購物中心吸引顧客的店是核心店(百貨公司),因此簡單的計算方法將購物中心中百貨公司的面積除以所有百貨公司的面積和而得之。有點要注意的是,我們必須要假設計劃中的購物中心,不論商品或是經(jīng)營管理都是經(jīng)過良好的計劃,因此對一商圈內(nèi)其它百貨公司的面積,必須先依據(jù)其經(jīng)營競爭力,修正為有效面積后,才能與購物中心中百貨公司預定的面積作比較。至于對手競爭力強弱的判斷乃是依據(jù)其建筑設計特色、賣場硬體規(guī)劃、租店戶組合、價格與品質(zhì)的水準、顧客來店便得利性、顧客口碑與本案距離的遠近而定。可是我們知道購物中心中除了百貨公司多此一舉這有許多舉足輕重的連鎖店與餐飲業(yè)種,因此若為求更精細起見,也能夠依業(yè)種別,分別算出市場占有率與可能營業(yè)額后,再加總成為購物中心的營業(yè)額。或是也能夠依一次、二次與三次商圈別,計算各自范圍內(nèi)開發(fā)案的市場占有率。所得結(jié)果再與上述方法作比較分析。市場剩余法——簡而言之,市場剩余法是從既有零售業(yè)設施分配后剩余的市場中,估計新開發(fā)案可能的營業(yè)額。剩余的市場代表未能得到滿足的潛在消費,這正是新開發(fā)案所必須爭取的。當然并非所有的剩余市場都屬于新開發(fā)案,因其中包含著外流到商圈外的購買力及非新開發(fā)案對象目標的部分,因此這里我們?nèi)皂毠浪惚景冈谑Ｓ嗍袌鲋械恼加新省Ｔ趯嶋H應用上而言,若商圈內(nèi)競爭激烈或是市場所剩不多,此方法仍有其限制存在。消費者調(diào)查除了參考政府公布的有關社會、家庭的統(tǒng)計資料外,我們?nèi)孕栳槍ι倘︼L居民,直接進和消費者調(diào)查工作。如此,一方面既可得到最新的消費者資料,又能夠初步了解消費者的生活形態(tài)、購物習慣及對本開發(fā)案的期待。因此消費者調(diào)查的基本項目必須包含以下幾項:1、一般消費者的年齡與性別。2、一般家庭的人口數(shù)與收入。3、教育程度與嗜好。4、喜愛的流行商品。5、常去購物的地方。6、對新開發(fā)案的期待。一般而言,消費者調(diào)查的樣本數(shù)到至少需要三百個,而調(diào)查的方法能夠采用電話訪談、直接上門訪問或郵寄問卷等;當然也能夠合并使用,例如電話訪談后便隨即郵寄問卷。開發(fā)構(gòu)想經(jīng)營理念經(jīng)營理念頭購物中心最高的經(jīng)營指導原則。社會文化、地域特性、流行潮流與目標對象的價值觀等都是它的基本因素。換句話說,經(jīng)營理念說明了一家購物中心在現(xiàn)代市場需求中所扮演的角色。那么今天購物中心又該如何擔起重任呢?以下就簡單說明國內(nèi)購物中心必須重視的四大機能:1、生活機能購物中心有別于其它零售業(yè)設施的最大特色,就是能夠提供人們寬敞的空間與生活服務,讓每一位在購物中心活動的人,就像生活般自由自在。借著購物、飲食、娛樂以及參與種種和文化活動,自然形成另一種多姿多彩的新生活。因此創(chuàng)造新生活方式與不同生活的價值,將是購物中心的經(jīng)營課題。2、休閑機能由于國民所得的增加與生活日趨多樣化,國內(nèi)休閑娛樂消費力正大幅增長,預計在未來幾年內(nèi)休閑娛樂市場將步入計劃性、正式化的時代,購物中心應有能力掌握這股潮流。3、觀光機能事實上,除了名勝古跡與大自然風光外,融入體驗與國市集、游逛于街道各具風格的店鋪與滿足隨興的購物樂趣等等,對觀光客而言,也是一種旅游享受。購物中心的經(jīng)營本質(zhì)正是集這些特色于一身。因此可見將來觀光客必然是購物中心的?？?如何服務觀光客,例如設置免稅商店或是航空公司、旅行社的柜臺等,都是購物中心經(jīng)營者應該考慮的方向。當然若能配合交通事業(yè),設立購物中心為飯店與機場的中途站,其結(jié)果將替這家購物中心從觀光事業(yè)中獲取更多的利益。流行機能購物中心創(chuàng)造街道,帶來各式各樣的商店,每家店從商品到門面的裝飾,各有其不同的流行主張,充分滿足現(xiàn)代消費者知性的欲求。相對于此,其它零售業(yè)設施例如百貨公司,卻只能做到單純的商品演出。據(jù)了解,美國連鎖專賣店有今日的成就,主要歸功于購物中心四處為其打下基礎,今天臺灣專賣店未能蓬勃發(fā)展,原因之一就是缺乏適當?shù)脑O店地點。我們?nèi)粢l(fā)展購物中心,勢必也要發(fā)展連鎖專賣店,除了培育既有商店升級外,也需引進國際性高水準的連鎖店,促使零售業(yè)步上國際流行潮流。量體計劃在正確掌握商圈市場規(guī)模,并確認本身的經(jīng)營方針后,人們必然會接著思考,購物中心應該有哪些經(jīng)營項目與內(nèi)容。然而進行規(guī)劃經(jīng)營內(nèi)容的第一步,乃要先確定購物中心將有多少樓板面積。決定的量體規(guī)模在開發(fā)購物中心的過程中是一件非常重要的事情,我從不能單純以建筑率、容積率來計算要建多少面積,因為這或許會在投資領域早出問題。換句話說,我們也要一并考慮市場胃納、競爭條件與機能需求等因素,如此量身而做,才能得到最適當?shù)耐顿Y經(jīng)營面積。從可能營業(yè)面考慮在先前的開發(fā)步驟中,我們已經(jīng)知道購物中心可能的營業(yè)額。因此這里只需將它除以購物中心可能的坪效,即可得到一個購物中心面積的參考數(shù)字;其中可能的坪效可由既有市場上平均坪效,加上規(guī)劃者的經(jīng)驗而加以判斷。雖然我們重視購物中心的規(guī)模與市場胃納量的平衡,但不可否認地,市場會變動,因此不可或忘的是,在此仍要指出購物中心將來可能擴建的機會。從機能設施面來看我們已知購物中心的特色就是不只是販賣物品的場所,而且也是人們生活交流的廣場。因此購物中心會有相當?shù)拿娣e作為設置一些必要的服務設施,例如與運動有關的游泳池、溜冰場、健康中心與運動教室等,還有與生活便利有關的銀行、郵電局、診所、美容院與汽車保養(yǎng)廠等等。當然除了以上所述,占最多面積的服務設施應該就是停車場了。一般美國購物中心的停車場面積在大約都在賣場面積的三倍以上,雖然我們的汽車擁有率不及美國,但開車購物蔚然已成為時上的新興潮流,由此可預見國人停車場的需求非同小可。基本上我們可從開車購物顧客的預估消費金額,;車購物單價與停車回轉(zhuǎn)率來計算可能需求的停車位數(shù)美國都市土地學會(ULI)曾經(jīng)針對美國所需停車位數(shù)作出研究報告,如下表所列:購物中心的規(guī)模停車位數(shù)(總出租面積平方英尺)(每千平方英尺總出租面積)25,000~400,0004400,000~600,00045600,000以上5美國購物中心停車位數(shù)需求標準日本方面的研究則指出每三十平方公尺的樓板面積至少需要一個停車位,郊區(qū)大型購物中心則可能達二倍之多?？傊?當我們決定購物中心規(guī)模時,一定要注意不能為了更多的可出租賣場面積,而犧牲必要的服務設施,倘若如此,其結(jié)果將是得不償失。商品概念計劃除了應有的服務機能外,現(xiàn)在我們也必須對購物中心所要的販賣商品,定下一個明確的方針。從市場調(diào)查中,我們得知,我們已知商圈內(nèi)百貨公司或各不同業(yè)種商品的經(jīng)營情況,甚至也掌握了市場的需求趨勢,因此基于這些認知,我們對于購物中心需要何種的核心店與商品組合方式,基本上都有了一個初步的概念。這里我們必須進一步確認的是:1、核心店的規(guī)模與數(shù)量2、各商品業(yè)種的適當比例與店家數(shù)3、餐飲娛樂種的特別需求當在決定核心店的形態(tài)、規(guī)模與數(shù)量時,必須多考慮理念的配合與市場競爭面的需求,至于各種業(yè)態(tài)的適當面積,可由購物中心可能的營業(yè)額、市場上各種消費支出率與平均坪效,等來計算。當然我們還要站在顧客立場,來檢視整體的商品組合是否能滿足顧客比較購買與行動購買的求。建筑概念設計基于對開發(fā)案已有的認識,建筑設計師能夠開始著手購物中心的概念設計。這項工作的內(nèi)容至少要包含以下五點:1、地點環(huán)境計劃2、基地使用計劃3、建筑空間面積計劃4、剖面圖5、外觀圖從建筑設計師這些初步的構(gòu)想里,我們必須仔細檢驗既定的經(jīng)營目標與理念,是否能借著已具雛型的硬體空間來實現(xiàn),特別是要與設計師充分檢查內(nèi)外動線是否流暢、樓層空間是否合理、外觀造型是否符合理念的訴求等等。命名工作決定購物中心名稱看似小事,卻深深影響到社會大眾對購物中心的印象與感受,欲以只字片語來表現(xiàn)出購物中心的種種,絕非一件簡單的事?；旧?命名工作能夠說是給予購物中心生命,必須涉及的專業(yè)與細節(jié)很多,最好能委托專門的事業(yè)顧問公司來進行,同時也要與建筑設計師充分溝通從里到外能有一致的訴求。一般而言,命名工作的目標可歸納為以下三點:表示購物中心的特質(zhì)與建筑風格2、創(chuàng)造親和力,建立顧客的忠誠度3、作為企業(yè)識別的主要手段接著我們就美國購物中心的名稱,進一步地了解各種命名:1、與地理位置有關以購物中心所在地命名,例如:MallofAMERICA(國家),SANFRANCISCOcenter(城市),BEVERLYCenter(街道)。2、與建筑物有關以購物中心建筑物的特色來命名,例如:BurlingtonARCADE;米MilanGALLERIA;SouthStreetEA-PORT.3、與經(jīng)營內(nèi)容有關借由命名,清楚地告知大眾購物中心獨特的經(jīng)營主題,例如,QuencyMARKET;FASHIONIsland;RodeoCOLLECTION.4、與品牌的創(chuàng)造有關以富有創(chuàng)意的空間來命名,成為獨自使用的品牌,例如城市散步.當然我們也強以組合不同的命名方式,例如連鎖經(jīng)營的購物中心,其命名可能包括地點與公司名稱,但必須注意的是,最好不要采用超過兩種方式的組合來命名,因它可能令想要訴求的訊息模糊,且不易為顧客記住.賣場空間規(guī)劃賣場空間規(guī)劃工作的得當與否,深深影響到購物中心將來營運的成敗,因為一個不適當?shù)挠搀w空間格局,必然限制了營業(yè)機能發(fā)揮成效。由此我們知道,這項工作不能完全由建筑設計師或內(nèi)裝設計業(yè)者獨自承擔。原因在于她們可能遺忘甚至忽略了”作生意”的基本立場,因而鑄下錯誤而不自知。事實上,國內(nèi)百貨公司迄今曾有類似的案例多起,因而導致營運的失敗。以下我們就從租店配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃,來了解購物中心的空間特性及其與營運需求的關系。租店戶配置從美國的經(jīng)驗中,我們強以清楚看到所謂的購物中心基本規(guī)劃理論:”一條街道,所有的店均面向此道,核心店的位置在街道的最里側(cè)”。由此我們知道影響賣場的空間格局,最主要的因素是租店戶的配置,特別是核心店的位置。核心店的配置一般而言,核心店的面積最大,且具有較大的顧客吸引力。同時核心店最理想的是在街道的最里側(cè),希所有顧客前往核心店都有能先經(jīng)過其它商店,。若有兩家核心店,當然最理想的做法就是將它們分開置放在街道的兩端,但使顧客能在兩家核心店之間的街道上川流不息地往來。當核心店在二家以上時,則可在街道的兩側(cè)尋求磁點,來設置第三家或第四家核心店。至于垂直型購物中心的場合,同理地可將核心店配置于頂層,吸引顧客往上游逛購物,只是要特別注意垂動線的便利性與流暢性。商品區(qū)域劃分有關一般專賣店的位置規(guī)劃,可分為二步進行,首先乃是依據(jù)經(jīng)營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。雖然購物中心不像百貨公司,清楚地將商品依部門類別的不同,陳列在賣場上,可是站在為顧客著想的觀點上,購物中心仍需按品味、主題或是心理層等因素,來考慮不同商品區(qū)域的表現(xiàn)。特別是垂直型購物中心,常會因樓層的不同,而有較顯著的不同商品訴求。基本上在規(guī)劃商品區(qū)域時,最需要費神的是餐飲業(yè)種。因根據(jù)美國的調(diào)查資料顯示,來到購物中心的客人當中,有百分之八十的人會到美食廣場消費。因此當我們在決定餐飲業(yè)種的位置時,理論上必須考慮要能讓在購物中心中每一角落的顧客,都能夠很方便地來到美食街才行。美國購物中心的美食廣場,大都位于中央部位明顯的地方,其道理不言萬里喻。搭配組合原則完成商品區(qū)域劃分后,接下來的第二個步驟是針對主要不同特性的專賣店,作一適當?shù)奈恢冒才?。為了?chuàng)造一條有魅力熱鬧的街道,我們不能單純依照業(yè)種的不同來決定專賣給店的位置,應當也要考慮到所謂的搭配組合原則。搭配原則——不同個性、不同商品構(gòu)成,但相同業(yè)種的讓呆相鄰配置或是配置在視線內(nèi)。以利顧客的比較購買。組合原則——同一主題與同一客層的不同業(yè)種店,配置在同一區(qū)域,以增加顧客逛街的樂趣。店鋪空間店鋪空間的大小,影響到購物中心可能出租的店家數(shù)。基本上購物中心的店鋪家數(shù)必須愈多愈好,除了坪數(shù)的考慮外,重要的是能提供顧客更多的產(chǎn)商品選擇。然而一般租店戶總是會要求得到更多的面積,以便能陳列更多的商品,并在其它店的競爭上取得優(yōu)勢。如何平衡雙方的需求,是決定空間大小的關鍵所在。當見到美國購物中心風幾乎大部分店鋪的形狀都是長寬不成比例的長方形時,或許我們會納悶這有違店鋪設計的原理,畢竟較寬敞的店面才是理想的商品展售空間。由于購物中心的街道長度有限,為了容納更多的店鋪,結(jié)果勢必每家所能分配到的店面寬度(臨街長度)也有限制。因此美國業(yè)者有一句話說:”永遠不要忘記,你所能買的店面寬度有限”。從以上我們得知,決定店鋪大小,首要決定讓寬。但若店寬已不以再增加,而店所需空間仍不足時,一般可采用L型的店鋪形狀來解決。至于店的深度,一般約為店寬的三到至六倍,視店后面是否留有倉儲的地方,或是運送貨物動線空間而定。還有店里天花板的凈高,要不同顧客感到壓迫感的顧慮下,最好能有三米左右。國內(nèi)不少百貨公司的天花板凈高經(jīng)常少于二點五米,除了因商品陳列造成顧客的視覺受阻外,也讓整體賣場空間失去了應有的舒適感。當然購物中心中小店的天花板凈高可能低些,一方面避免視覺空間的不平衡感受外,也較容易表現(xiàn)出商品的豐富感。最后一項必須說明的是,店頭(storefront)空間的表現(xiàn)。店頭設計主要表現(xiàn)在商品與形象,但若從購物中心的整體來看,店頭的表現(xiàn)還必須要能與購物中心整體的建筑理念相互融合才行。除此,無論店頭設計如何,它一定要能讓顧客輕易地見到,并吸引顧客進入店內(nèi)。為求街道的順暢與舒適,一般而言店頭的表現(xiàn)不能超出所謂的承租線,但有時為求增加魅力及活力,開發(fā)商會視情況允許店頭的造型多占用一點空間。街道與廣場的規(guī)劃街道的主要功能促使顧客能舒適地游逛所有的店鋪與核心店。為此,購物中心的街道最發(fā)好只有一條,也就是不要有副街道,以免顧客錯過了任何一家店。但若只有一條街道,且時間過長時,將失去吸引顧客往前的魅力,這時街道可依基地的形狀,將街道作不同彎曲的設計,例如英文字母L、H、T與Z等的形狀。只是在街道彎曲的地方,應盡可能留一較寬敞的空間,作為休息或促銷的廣場。這樣當顧客到過廣場后,便很容易再往另一方向的街道繼續(xù)逛下去。個人美國見過一類似的失敗案例:某購物中心的街道不但筆直過長,又在盡頭處作了九十度的轉(zhuǎn)彎,雖然轉(zhuǎn)彎后有一核心店,但由于不在顧客視線范圍內(nèi),顧客常常在半途折返;若讓購物中心在轉(zhuǎn)彎處設置一廣場,相信必能吸引顧客繼續(xù)前行。事實上廣場對購物中心而言,有其固有的重要性。前面我們曾提到過購物中心是人與人之間生活交流的地方,但若無廣場,則交流的活動將受到嚴重的限制。一般廣場常利用噴泉、花樹、雕塑以及挑空等設計手法來增加它的魅力,同時廣場大多設有休息座椅及表演活動空間,作為購物中心促銷的重要場所。有人說,廣場就有如是購物中心的面孔,事實上,廣場正是購物中心經(jīng)營差異化的重要手段之一。后勤空間規(guī)劃1、租店戶后勤動線理論上租店戶的進出貨品、生財器具搬運垃圾處理等到后勤作業(yè),都有不應該占用街道的公共空間,以免妨礙到顧客的活動,或是不小心損傷到公共設施。因此美國一般大型購物中心都規(guī)劃有租店戶的后勤動線:一條寬一點五米的后巷走道,連通每一家店鋪的后門出入口,并通達裝卸貨區(qū)及垃圾處理區(qū)。2、裝卸貨場一般多數(shù)大型郊區(qū)購物中心,根據(jù)核心店的需求,常有多處的裝卸貨場設施,若是和垂直型購物中心則大半集中設置于地下室一處,貨呂再經(jīng)由專用貨梯及后勤動線運送至各樓。為求作業(yè)效率,裝卸貨平臺的數(shù)量及貨車進出動線空間,事先要有周密的計劃,避免發(fā)生作業(yè)等待或貨車進出不易且費時的情形。特別是設于地下室的裝卸貨設施,必須考慮到貨車在狹窄的空間如何調(diào)頭及有限的車道如何加以進出管制的問題。3、垃圾處理場現(xiàn)行美國購物中心的垃圾處理方式,大都先集中于一處,待壓縮處理后立即運走。但若是購物中心的面積廣大,隨時清理的垃圾應先行運至多處的臨時集中地后,再統(tǒng)一送至處理場。服務設施計劃美食廣場美食廣場(foodcourt)除了提供顧客飽腹之需外,它更是一個人們相互接觸,享受歡樂氣氛的休息場所。因此一個成功的美食廣場,不能單以餐飲生意的眼光來規(guī)劃,不能為了提高座椅使用的回轉(zhuǎn)率,希望顧客用餐完畢馬上離去,而不多花心思在環(huán)境景觀的表現(xiàn)。相反地,在規(guī)劃上必須多用點心思在自然采光、花樹、水景或?qū)挸臻g等設計技巧的應用,表現(xiàn)出美食廣場特有的主題與氣氛,帶給顧客一個難忘的購物休息享受。由此我們可知,對于購物中心而言,美食廣場扮演的角色既是核心店,又是顧客休息的服務設施。溜冰場溜冰場是美國大型購物中心常見的設施,亞洲的日本、韓國與香港的一些購物中心也能夠看到。溜冰場主要的顧客是年輕人信父母陪同而來的兒童。對于購物中心而言,她們是充滿活力與希望的潛在主要顧客。特別是兒童,溜冰成為她們一個很好的運動與成長的場所,因此有國外購物中心的開發(fā)商指出,溜冰場是購物中心未來一項重要的服務設施。事實上,溜冰場總是為購物中心吸引來不少人潮,不論是溜冰者或是旁觀者,都有能盡情節(jié)享受無限的歡樂氣氛。另外,不定時地舉辦的溜冰比賽,也成為購物中心與社區(qū)間一種良好的交流活動。社區(qū)活動大廳美國郊區(qū)大型購物中心,實際上扮演著社區(qū)居民生活活動中心的角色,購物中心的經(jīng)營與社區(qū)的發(fā)展兩者經(jīng)常相輔相成,而社區(qū)活動大廳便成為其中一種不可缺的媒介。除了出借社區(qū)興辦各種集會以外,購物中心也可利用活動大廳作種種藝術文化的展覽,或商品促銷活動,甚至承辦宴會等等?；旧仙鐓^(qū)活動大廳上一種多功能的服務設施,如何充分發(fā)揮它的功能是一個重要的課題。其它的生活服務設施既然購物中心成為居民經(jīng)常出入的場所,購物中心也必須考慮提供一些居民日常生活上所需的服務,例如銀行、郵局、加油站與診所等,當然也有以店鋪經(jīng)營方式提供的服務。如美發(fā)院、洗衣店、旅行社、電腦教室、相處沖洗、修鞋以及嬰兒托寄等等。租店戶計劃與招商核心店的選定選擇核心店時的考慮因素前面我們提到核心店的角色及其重要性,現(xiàn)在我們要來談如何選擇合適的核心店?；旧腺徫镏行母鶕?jù)二個因素來決定它需要何種的核心店,第一個因素當然是購物中心所和上的商圈市場特性。從市場調(diào)查中,我們知道既有市場的不足與它的潛力,因此如何補足市場的需求,并主宰其將來的發(fā)展趨勢,自然是選擇核心店的首要條件。例如都市再開發(fā)型購物中心,可能會為了領導流行的經(jīng)營目標,而選擇高流行性專門型百貨公司作為它的核心店。至于第二個因素則與購物中心本身的經(jīng)營型態(tài)有關,換句話說,核心店除了必須迎合市場特性外,還要能與其它租店戶相互搭配,而發(fā)揮最大的相乘效果,以吸引顧客前來光顧。以美國的情形而言,近鄰型購物中心的核心店常是超級市場,借著與其它販賣便利性商品的商店——例如雜貨店、美發(fā)店與餐飲店等的相互補足,吸引日常需求消費者的顧客上門,而區(qū)域型購物中心,必須有全商品的百貨公司作為核心店,搭配各種商品類別的專賣店,以吸引那些渴望一次就能購得所有想要的東西顧客。國外百貨公司的引進既然臺灣當前缺乏適當?shù)拇笮偷曜鳛橘徫镏行牡暮诵牡?引進國外百貨公司或其它大型綜合商品店,應是一條可行的解決之道。然而國外業(yè)者到臺灣設店,必然考慮到貨源供應以及經(jīng)營規(guī)模利益的問題。若是無法掌握貨源,屆時又淪為專柜式的經(jīng)營,對購物中心而言,已失去原本引進的意義;還有若僅僅只是為了引進一家購物中心,而勞師動臺灣來,國外業(yè)者也絕不會動心?；谝陨线@些問題,個人認為美國比較適合我們洽談引進。理由有二,由于美國許多大型連鎖店及百貨公司在東南亞皆設有采購單位,其中不少是自有品牌商品在此委托生產(chǎn);若能擇一地作為發(fā)貨倉庫。即有可能將各國采購的商品,供應本地的業(yè)主。第二個理由是,近幾年來美國零售業(yè)正起到太平洋彼岸投資的熱潮,特別是中國大陸及日本。趁此商機,我們較容易說服美國業(yè)者將臺灣列入投資范圍;何況國內(nèi)此時亦彌漫著一片購物中心的開發(fā)熱。不過根據(jù)個人經(jīng)驗,美國大型零售業(yè)者常是跟隨著專案的購物中心的開發(fā)商來擴點,因她們信賴開發(fā)商的評估能力,借此降投資風險。因此美國大型店的招商工作,不妨委托美國開發(fā)商來辦理,可行性較高。核心店商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整由于百貨公司或大型綜合商品店的商品結(jié)構(gòu)深且廣,一旦成為購物中心的核心店時,有必要依據(jù)購物中心整體的策略作調(diào)整,避免和一般租店戶的商品有所沖突。譬如,由于購物中心已有完善的美食廣場及各式各樣的餐飲店,作為核心店的百貨公司必須舍去原本經(jīng)營的美食廣場;還有文教用品類,若是由專賣店來控制較合適時,百貨公司也一樣要放棄。當然有些業(yè)種,雙方都有能夠販賣,只是要依據(jù)商品特性來區(qū)分,例如各大品牌的化妝品仍由百貨公司經(jīng)營,而專賣店則銷售一般綜合性化妝品;服飾類亦然,能夠依品牌的不同,作為兩者差異化的準繩。事實上以美國的例子來看,獨立在外的百貨公司一旦進駐購物中心,它的營業(yè)面積可能縮小一半,甚至于三分之一。因此美國購物中心里百貨公司的面積。大約都只有二、三千平方左右。核心店的設店條件核心店擁有土地或是租用土地,并自行蓋建筑物這種設店的方式在美國能夠說相當普遍,因開發(fā)商大能夠降低開發(fā)成本,而核心店則因擁有建筑物而能夠永續(xù)經(jīng)營,并期望將來更多的經(jīng)營利益。然而采取此法的先決條件是開發(fā)商與核心店之間能夠互信,并秉持著共存的信念合作經(jīng)營。對于國內(nèi)剛起步的購物中心事業(yè)心而言,因一切都有還在摸索之中,不論一個開發(fā)案是否如期成功,或是開發(fā)商與核心店之間是否能達成一定程度的共識與信賴,都有仍有待努力;在此情況下,無論是核心店冒然投資于不動產(chǎn)或是開發(fā)商輕易地喪失自主權(quán),兩者的可行性似乎都不高。以租賃方式設店以當前國內(nèi)零售業(yè)的經(jīng)營習性來看,租賃方式似乎較可行,可是由于核心店與開發(fā)商相互間同甘共苦的重要關系,雙方應該要有超乎尋常的合作共識才對;換句話說,開發(fā)商要有”低租金”和”長租期”的心理準備,而核心店也要付出一定數(shù)額的”保證金”或”開發(fā)協(xié)力金”的意愿。譬如在日本,核心店付出的協(xié)力金常是本身使用建筑部分的建筑費;直到開幕后第八年起的十年間,除了保留百分之二十或三十作為押金外,開始商再將其余的協(xié)力金,分期無息償還給核心店。除此,核心店每月還要支付協(xié)力金的百分之一作為租金。近年來有人指出日本購物中心的發(fā)展不若美國的進步,主要有原因就是高額的協(xié)力金,也就是說,協(xié)力金固然有助于開發(fā)商的運作,但卻使得核心店卻步。這是國內(nèi)發(fā)展購物中心時應當慎思的地方。核心店交涉時間的掌控美國購物中心的開發(fā)業(yè)者,普遍存在一個共識,即尚未取得核心店首肯設店前,絕對不著手于建購物中心。因為核心店有如合伙人,其意見經(jīng)常會影響到購物中心的財務規(guī)劃。英特網(wǎng)),往往需要一年以上時間,因為對核心店而言,這是一項重大的長期投資,無論是對市場的評估,還是與開發(fā)商品糧的溝通,都是件非常費時的事另一方面,根據(jù)個人曾接觸到的幾家美國開發(fā)商表示,招募一家核心店,并取得所謂的承諾書(信。這樣看來,與核心店的交涉時間,若不能有效掌控,勢必嚴重地延誤到購物中心整體的開發(fā)進度。或許有人會認為國內(nèi)零售業(yè)的生態(tài)與美國不盡相同,核心店固然重要,但未必沒有核心店的承諾,購物中心就不能動工。事實上國內(nèi)籌備一家百貨公司,經(jīng)常也是要花上二年左右的時間,若作為核心店的百貨公司能一開始就與購物中心的開發(fā)工作互相配合,取得日后經(jīng)營上的共識,豈不是一件理想的事嗎?總而言之,從購物中心經(jīng)營特性的決定、選定合適的核心店、交涉并取得承諾書、聽取核心店的意見,一直到計劃的完成,這一連串的工作時間表,必須有妥善的安排。若是有意引進美國的核心店廠商,更是要趁早作業(yè),以免計劃落空。租店戶合約先前在基本計劃中,我們已對開發(fā)案的商品結(jié)構(gòu)有了明確策略方向,而今我們能夠根據(jù)這個商品計劃,開始著手租店戶組合(tenantmix)的工作。租店戶組合的意義重要性所謂的租店戶組合就是決定購物中心應該有哪些不同類別的商店。我們知道,當人們選擇到某處購物時,主要的原摁一定是她認為在那里能夠買到想要的東西,對購物中心而言,租店戶組合就代表著顧客所能得到的商品與服務,是購物中心經(jīng)營成功的關鍵所在。一個不適合的租店戶組合,將使購物中心失去吸引顧客前來的魅力。何謂不適當?整體而言,就是未能依照既定的購物中心形態(tài)來組合必要的商店。也就是說:1、商店的類別未能充分反映出市場的需求現(xiàn)趨勢2、商店的類別不完整,給予消費者的選擇性不夠3、商店的經(jīng)營水準,有違消費者的期待從另一方面說,一個良好的租店戶組合必須能突出購物中心的差異化,并達成以下幾個目標:1、引起人們的興趣,帶動大量人潮2、延長顧客的逗留時間,增加顧客的購買機會3、促進顧客多方購買4、達成營業(yè)目標,創(chuàng)造購物中心的利潤租店戶組合的評估與決定決定一家購物中心的租店戶組合,并沒有一定的范例或模式可循,因建立在各自不同的立地特性與市場條件。換言之,每家購物中心根據(jù)本身的對象客層的生活價值觀、消費習性、收入水平與對事物的偏好,而產(chǎn)生不同的租店戶組合。當然有可能在許多購物中心里,看到不少相同的知名連鎖店,或是一些基本類別的商店,然而經(jīng)由與其它不同商店的搭配組合,購物中心仍能夠表現(xiàn)出本身特有的氣氛。除了不同商品類別組合的顧慮外,我們也要注意到每家組合店戶的品味與等級是否能互相依托,畢竟顧客不愿看到自己喜愛的店,有家不搭調(diào)的鄰居。最后,我們還要站在經(jīng)營效益的立場來檢視租店戶組合是否正確。由每一家租店戶的可能營業(yè)坪效與付租能力,到整體組合可能產(chǎn)生的最大效益,都有必須仔細計算。例如有些類別的店能夠創(chuàng)造可觀的營業(yè)額,但每單位面積的付租能力卻偏低;相反地,也有能付出較高抽成租金的店,但營業(yè)額成長潛力有限。這時必須以購物中心長期經(jīng)營的眼光,對租店戶組合作一適當?shù)恼{(diào)整與選擇。招商策略根據(jù)購物中心的經(jīng)營型態(tài)能擬定正確的租店戶合作計劃后,接著一項非常重要的工作就是尋求最好的廠商來填滿購物中心。然而最好的廠商在哪里?要以何種方式吸引她們來設店?這一切的招商工作必須仔細地計劃或執(zhí)行,否則徒有美麗的建筑物,是無法實現(xiàn)購物中心開發(fā)的理想目標。招商準備工作擬定良好的招商策略,并成功地推展,有賴于做好以下的幾項準備工作:培肓優(yōu)秀的招商人員有人說,招商工作是一種藝術與技術的結(jié)晶,它不是一成不變的。相反地,它充滿許多的選擇以及不同的替代方案。這樣的一件工作,若非執(zhí)行者具有敏捷的應變能力,以及談笑風生的氣質(zhì),似乎很難圓滿達成。事實上,個人在多次接觸美國購物中心的招商人員中,常能夠感受到她們自然流露的專業(yè)素養(yǎng)與活潑開朗的個性?；旧?廠商是透過招商人員來了解欲前去設購物中心,換句話說,招商人員的專業(yè)知識對本身購物中心特色的掌握,成為廠商對該購物中心信心建立的基礎。很多時候,甚至于是一拍即合的商機,也會因為招商人員的不當處理而弄巧成拙。由此可見,優(yōu)秀的招商人員是招商工作成功的第一要件。檢討租店戶組合招商前有必須再次檢討租店戶組合,除了仔細研討可行性外,借此也可促使每一位招商人員充分了解購物中心所需的商業(yè)品種、各業(yè)種的比例,或是商品的等級與品味等。熟悉購物中心本身的特性若招商人員在廠商面前,對購物中心的特性稍有猶豫不清的地方,必然會降低了對廠商的說服力?；旧?廠商希望知道的事項有:1、購物中心的規(guī)模(有多少賣場出租面積)2、停車位數(shù)3、商圈特性4、建筑物和設計與動線安排5、商品配置與本身的相關位置當然招商人員也必須清楚可能造成招商不易的一些既有問題,例如動線的死角、天花板的高度不足等,以便如何與廠商共謀解決之道。掌握競爭對手的優(yōu)缺點為了得到廠商的信任,招商人員必須能清楚整個市場的競爭情形,分析每一個競爭對手的優(yōu)缺點,協(xié)助廠商明了自身在本開發(fā)案的投資機會招商對象名單當一切準備式作就緒時,我們要開始著的擬也一份招商對象的名單。這項工作可分為兩部分,首先乃是找出購物中心所需業(yè)種的所有既有店,然后再加以評估,篩選取出合適者。尋找所需的廠商要知道所需的廠商在哪里?我們能夠先從資料的收集著手,例如看看報紙雜志上有哪些廠商的廣告,然后實際到外頭尋訪?；旧铣醪轿覀円宄挠?這些店的地理位置、名稱、經(jīng)營狀況及老板的經(jīng)營理念、是否有意擴張擴點等事項,同時應多了解她們在此行業(yè)的甘苦談,以建立雙方的溝通橋梁。選擇最好的廠商誰是最好的廠商?首先我們必須清楚一件事,并不是愿意付高租金的就是最好的廠商。購物中心有一個團隊,組成這個團隊的每一份子(設店廠商)必須能工巧匠同心協(xié)力,才能促進團隊的成長。換句話說,購物中心里一家廠商的生意,常會因多家廠商的聚合與互補,更增添彼此的集客力,這是共存原則。因此我們能夠得到一個結(jié)論:對購物中心而言,最好的廠商是符合共榮共存原則的廠商。替代方案招商計劃執(zhí)行,必然會遇到一些無法如愿的事,例如廠商拒絕設店。廠商提出的設店條件不利購物中心;還有廠商還未決定,危及開發(fā)的時間表等等。基本上為了應付這些問題,我們必須事先準備幾種替代方案,但無論是局部修正租店戶組合,或是更換招商以對象,都必須注意到不能偏離設定的經(jīng)營方針。招商時間表哪些廠商應先行接洽?分階段招商?或是等待廣告造勢后全力一搏?在招商策略下,如何安排招商時間是一件很重要的事。事實上除了核心店外,有些知名的連鎖專賣店若能先行定案,對于其它廠商能產(chǎn)生一定的示范作用;除此,這些知名店的承諾也能夠增添購物中心的信用度,將使購物中心開發(fā)階段的財務籌措較為順暢。另外,流行性高的廠商,由于其商品供應有數(shù)量與期間的限制,愈早接洽談愈好;特別是國外的廠商需要較長的時間準備,因此在招商時間表上應該列為最優(yōu)先?？偠灾?在租店戶組合階段時,我們心中早已有哪些廠商是必須讓她們優(yōu)先選擇位置,以及決定所需面積的大小;因此,根據(jù)租店戶組合中,各廠商的重要性順序,事先排定時間的先后次序是有其必要性的。招商進行方式基本上招商的進行以個人洽談商為主,并畏以廣告宣傳與公開說明書會強化廠商的信心,以利工作的推展。為廠商作說明時,招商人員除了必須充分表現(xiàn)出熱忱外,書面資料的準備亦不可少;因單是以口頭說明,說服力恐嫌不夠,更何況口說無憑,日后雙方容易產(chǎn)生誤會。一般而言,廠商并不只是關心本身的設店條件齒輪更在意有哪些廠商也在招商之列,這點我們必須學習美國業(yè)者的作法,力求有關租店組合與配置的資料圖示化,讓廠商可一目了然。臨時販賣亭臨時販賣亭(kiosk),國內(nèi)俗稱花車,可說是購物中心賣場空間的一件重要的點綴,它增添了購物中心的活力,也為購物中心帶來額外的收益。在外觀造型上,臨時販賣亭也能夠有很多的變化,不堵常見的樣子有馬車型及亭子型兩種。無論是何種形式,基本上臨時販賣亭的設計都有力求精巧可愛,以吸引眾人的目光,也由于它不需要太大有空間,一般都在購物中心街道的中間或較寬敞的廣場中。臨時販賣亭所販賣的商品多為配飾、禮品、創(chuàng)意商品及季節(jié)性促銷品等能吸引行動購買的商品;有時也用來作為服務性商品,例如保險、旅游與房地產(chǎn)乖的服務柜臺。有些購物中心更利用臨時販賣亭來發(fā)掘培育明日的廠商。有一點必須注意的是,臨時販賣亭的設置不能弄巧成拙,妨礙了一租店戶的營業(yè)員運,例如阻斷了人潮動線,或是造成惡性價格競爭。第五章設店條件與租約在決定廠商的設店條件時,我們必須同時清楚二件事實:即廠商的付租能力與購物中心應有的價值,因這兩件事的平衡與兼顧是創(chuàng)造購物中心最大利潤的基本。換句話說,”互惠”是制定設店租約的固有精神,舉例而言,當廠商生意興隆,賺得更多的利益時,有義務多付租金給購物中心;同樣地,若有潛力的新廠商需人協(xié)助時,購物中心有責任在初期給予租金的優(yōu)惠。以下便一一說明購物中心設店租約中的一些條款:租金租金(rent)是購物中心主要的收入來源,也是廠商一項重要的經(jīng)營成本,事關兩方的生存大計,因此決定租金的多寡,必須多方考慮,慎思而行。基本上,影響廠商應付多少租金的因素有:經(jīng)營的商品業(yè)種不同的商品業(yè)種,其經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)相異,因此付租能力也有差距。例如高附加價值的商品,一般廠商所得的單位販賣利潤較高,而日?；虼笞谏唐返那樾蝿t相反。店的面積大小一般而言,廠商要求的面積總是多過于購物中心所擬給予的面積,因為廠商的著眼點在于大空間,能展售愈多的商品,而購物中心所關心的卻是坪效發(fā)揮。當然面積愈大,廠商所付的租金愈多,吩咐是坪效不佳時,購物中心將無法從附加租金中得到最大收益。店的面寬前已提到購物中心的租店戶的店面寬度上極有限的寶貴資源。若非絕對需要。廠商是無法得到更長的店面寬,當然若是擁有較大的店面寬,廠商則必須多付出租金。店的位置由于購物中心廣場的附近、核心店的旁邊或電扶梯的周圍等到地方常有較多的人潮經(jīng)過或逗留,因此這些位置的租金比較高,同理,若是有動線受阻的死角區(qū)域,其租金必然較低。由此可見,再次明了賣場的配置規(guī)劃與動線設計,是件如何重要的事,因此必須仔細深入研討,切勿顧此失彼。租店戶在整體策略中的角色若你是購物中心欲借以提高形象而極力爭取的廠商,或是租店戶組合中不可缺的一環(huán),當然人久有籌碼與購物中心談判,得到較優(yōu)惠的租金條件。了解以上影響租金多寡的因素后,緊接著我們再來看看要如何訂定租金:基本保證租金基本保證租金(minimumrent)是租店戶每月必須付給購物中心的"最少租金",所謂最少租金,即是此租金能夠保證購物中心能夠從中得到應有的投資回收,并支付營運費用與折舊。一般基本保證金是按租店戶的承租面積來計算。舉例來說明,若每平方每月的租金為二千元,而承租的面積有二十坪,則租店戶應付的基本保證金為每月四萬元,如此看來,基本保證租金似乎是一種不變的租金,其實不然,它能夠有以下幾種訂定方式,而其金額也會隨之變動。隨物價指數(shù)調(diào)漲這是一種非常普遍的租金訂定方式,隨著每年物價的上漲,基本保證金也調(diào)升。階段性調(diào)漲于合約期間,租金分幾個階段調(diào)漲,、例如前三年租金為每坪每月為二千元,而后三年調(diào)漲為二千五百元。3、百分比抽成有如國內(nèi)百貨公司專柜的抽成方式,以租店戶營業(yè)額有若干百分比為基本保證租金。在”作多少生意,付多少租金”的條件下,此法右減輕租店戶初期的投資壓力。然而為保障購物中心的基本收入,避免因租店戶過低面是影響到購物中心收益,經(jīng)過一段時間后,原來以百分比抽成的方式大都有轉(zhuǎn)變回固定的基本租金。4、獎勵式調(diào)降這是違反”賺愈多付愈多資金”原則的一種鼓勵租店記戶行刺營業(yè)額的租金方式?；颈ＷC租金隨著租店戶營業(yè)額的增加而減少,例如營業(yè)額在五十至一百萬時,租金為營業(yè)額的百分之十,而當營業(yè)額超過一百萬時,租金則降為百分數(shù)之九。雖然美國購物中心業(yè)者較少采取此法,倒國內(nèi)百貨公司經(jīng)常在拍賣期間或周年特慶時,利用此法來鼓勵專柜大達成事先約定好的銷售目標。附加抽成租金除了按承租面積收取基本租金外,購物中心也對租店戶超過一定金額的營業(yè)額收取百分比的額外租金,稱之為附加抽成租金(百分比租用了).一般而言,購物中心將租金分為上述兩部分,而非單一的租金,其意義在于促使租店購物中心戶對購物中心的共同經(jīng)營理念,有更深一層的認知。換句話說,由此租店戶知道基本保證金是購物中心維持運作的最低需求,也是應盡的起碼義務,而附加抽成租金是購物中心應享的投資利益,來自于租店戶對購物中心的回饋。超過一定的金額這一定的金額,能夠稱為基本營業(yè)額,事實上國內(nèi)百貨公司對專柜也有類似的"包底營業(yè)額"(暫停點)規(guī)定,當租店戶的營業(yè)額超過基本營業(yè)額時,則對超過的部分抽取百分比租金,但若營業(yè)額未能達到基本營業(yè)額,則租店戶繳納基本保證租金。一般