雨潤地產(chǎn)-張家港項(xiàng)目可行性研究報(bào)告此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)CRIC書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制易居/克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司ChinaRealEstateInformationCorporation2014.07報(bào)告——項(xiàng)目可行性研究報(bào)告思考路徑項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目發(fā)展策略2區(qū)域?qū)傩苑治龅貕K條件及周邊配套分析項(xiàng)目發(fā)展SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展條件分析1住宅市場(chǎng)研究城市住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀城市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析本項(xiàng)目住宅機(jī)會(huì)及發(fā)展建議6客戶市場(chǎng)研究客戶消費(fèi)習(xí)慣客戶來源目標(biāo)客戶分析75城市背景分析城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基地條件分析物業(yè)組合與布局示意物業(yè)建議及財(cái)務(wù)可行性3外部價(jià)值及機(jī)會(huì)價(jià)值及機(jī)會(huì)項(xiàng)目定位發(fā)展建議及可行性物業(yè)售價(jià)預(yù)估土地價(jià)值評(píng)估財(cái)務(wù)可行性分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算4附件報(bào)告正文PART

1項(xiàng)目發(fā)展條件分析區(qū)域?qū)傩苑治龅貕K條件及周邊配套分析土地適宜性綜合評(píng)定錦豐沙洲新城4項(xiàng)目位于新近規(guī)劃發(fā)展的錦豐沙洲新城，處于揚(yáng)子江冶金工業(yè)園(原錦豐鎮(zhèn)）、城北科教研發(fā)區(qū)之間，距離老城區(qū)8km，于高端居住物業(yè)開發(fā)而言，區(qū)位、景觀條件優(yōu)越。老城區(qū)張家港國際商務(wù)新城本案8km城北科教研發(fā)區(qū)Part4項(xiàng)目發(fā)展條件分析|區(qū)位屬性揚(yáng)子江國際冶金工業(yè)園5km沙洲新城本案Part1項(xiàng)目發(fā)展條件分析|區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目處于中心城區(qū)北沿發(fā)展的重要空間節(jié)點(diǎn)，是鏈接中心城區(qū)和冶金工業(yè)園的重要居住區(qū)，為我們整個(gè)冶金工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集中區(qū)承載服務(wù)的新城區(qū)，同時(shí)，也是大錦豐行政、商貿(mào)、文化、信息的中心。規(guī)劃定位：是沿江產(chǎn)業(yè)基地的核心配套區(qū)，錦豐片區(qū)行政、商貿(mào)、文體和居住中心，也是張家港市中心城區(qū)北拓的重要空間。規(guī)劃范圍：東至楊錦公路、南至興南路、西至長安路、北至港豐公路，規(guī)劃面積12.46平方公里規(guī)劃人口：遠(yuǎn)期規(guī)劃人口約10萬人空間結(jié)構(gòu)：將新城打造成“兩心、兩帶、四片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)大景觀的區(qū)域規(guī)劃有利于打造高端住宅，為居住提供優(yōu)質(zhì)客源。沙洲河（一干河）河清水走廊景觀中央公園、濱河公園（規(guī)劃）大南水街（已基本建成，預(yù)計(jì)2015-5開業(yè)）生態(tài)、人文景觀教育、行政配套已建成的區(qū)域規(guī)劃展覽館在建中的錦豐鎮(zhèn)行政中心德美雙語幼兒園南師大附中、南師大附?。ㄒ?guī)劃）錦豐中心醫(yī)院（規(guī)劃）Part1項(xiàng)目發(fā)展條件分析|資源價(jià)值豐富的城市自然、人文景觀，與完善的教育、行政等市政配套優(yōu)勢(shì)復(fù)合。本項(xiàng)目東面面臨河，對(duì)于提升項(xiàng)目形象較大。Part1項(xiàng)目發(fā)展條件分析|地塊交通北二環(huán)路長安大道（規(guī)劃）大南路（在建）港豐公路華昌路楊錦公路目前地塊通達(dá)性較弱，南邊在建大南路及跨河橋以及西側(cè)規(guī)劃待建長安大道，兩條道路的建成將會(huì)使得項(xiàng)目地往市區(qū)、錦豐冶金園更加便捷。周邊交通干道：華昌路、楊錦公路、長安大道（規(guī)劃）公交線路：223、203路公交直通市區(qū)張家港城際輕軌站點(diǎn)為張揚(yáng)公路與華昌路交口，距離本項(xiàng)目較近。地塊到周邊主要區(qū)域距離：本案到老城區(qū)直線距離8公里，距離冶金產(chǎn)業(yè)園5公里老城區(qū)揚(yáng)子江國際冶金工業(yè)園華昌路在建跨一干線橋地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地：329229.39平方米地塊屬性：A、B、D、E居住用地C主題娛樂用地地塊限制：容積率：不大于1.7建筑密度：36%-40%限高要求60米占地面積及較大，1.7的容積率，60m的限高要求，決定了項(xiàng)目整體以小高層物業(yè)形態(tài)為主的單一或混合型的項(xiàng)目。A：140531.61B：114001.29C:45317.43D:11603.64E:17775.42Part1項(xiàng)目發(fā)展條件分析|經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊價(jià)值分析：居住價(jià)值排序：3>2>1>4>6居住價(jià)值排序：3>2>1>4>6商業(yè)價(jià)值排序：5>6>4>1>2Part1項(xiàng)目發(fā)展建議|地塊價(jià)值分析13546沿河風(fēng)景景觀可視性遞減2靜謐度遞減靜謐度遞減靜謐度遞減根據(jù)地塊形狀、四至道路關(guān)系，將地塊劃分為四6個(gè)部分并結(jié)合采光、噪音、人流對(duì)地塊進(jìn)行土地價(jià)值劃分。10本地塊呈不規(guī)則導(dǎo)致本項(xiàng)目內(nèi)部價(jià)值差異較大，不利于均好型，相對(duì)有利于偏好型；濱河分布在土地一側(cè)，導(dǎo)致土地價(jià)值東西向失衡，可通過東西高度差透視原則做到景觀資源的最大化利用土地的內(nèi)深價(jià)值分類，每一類的土地的交叉相互影響較大偏好型規(guī)劃布局（不適用均好型布局）分組團(tuán)布局（不適用整體景觀布局）開發(fā)強(qiáng)度差異型原則土地屬性開發(fā)開發(fā)原則產(chǎn)品形態(tài)定性1小高層天際線為主的多種產(chǎn)品形態(tài)的組合組團(tuán)而非單體由西向東考慮采光沿景觀帶為主透視效果逐步升高的階梯狀物業(yè)規(guī)劃形態(tài)通過不同土地價(jià)值踐行不同開發(fā)強(qiáng)度的實(shí)現(xiàn)（物業(yè)形態(tài)的差異化）土地價(jià)值最大化利用234Part1項(xiàng)目發(fā)展條件分析|土地開發(fā)總結(jié)土地屬性認(rèn)知適合做什么區(qū)域標(biāo)桿大盤由土地區(qū)位和區(qū)域內(nèi)資源強(qiáng)度的支撐決定水景居住社區(qū)由土地區(qū)位及占有的核心資源決定小高層天際線為主中低密度復(fù)合低層業(yè)態(tài)的組團(tuán)式分隔由經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和土地現(xiàn)狀、四至決定區(qū)域大盤

/水景為核心價(jià)值/小高層天際線為主的中低密度復(fù)合低層業(yè)態(tài)的品質(zhì)住宅社區(qū)1檔次2屬性3形態(tài)Part1項(xiàng)目發(fā)展條件分析|土地屬性定位PART

2項(xiàng)目總體定位SWOT分析項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目開發(fā)策略承載雨潤集團(tuán)在區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖品牌積淀與形象深化塑造。推廣形象：把本案作為產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)模式進(jìn)行深入轉(zhuǎn)型與深化實(shí)踐。開發(fā)模式：打造成為精細(xì)化的企業(yè)戰(zhàn)略標(biāo)桿項(xiàng)目。專業(yè)打造項(xiàng)目承載的企業(yè)使命和策略方向鞏固區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)第一品牌；戰(zhàn)略目標(biāo)：快速走量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流安全滾動(dòng)；。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在知名企業(yè)碧桂園即將加入的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境下減小競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)容量有限帶來的發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)考慮現(xiàn)金流的戰(zhàn)略目標(biāo)和品牌占位Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)14項(xiàng)目占位：依據(jù)本案特性、企業(yè)品牌及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目檔次定位于錦豐·沙洲新城區(qū)域標(biāo)桿Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目整體定位區(qū)位特性項(xiàng)目緊鄰一干河和濱河公園，毗鄰沙洲新城中心企業(yè)品牌目前區(qū)域市場(chǎng)沒有品牌進(jìn)入，雨潤的進(jìn)入將是區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品牌開創(chuàng)者，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展開發(fā)目標(biāo)迅速完成現(xiàn)金流歸正成的首要目標(biāo)依賴首期開發(fā)中區(qū)域客戶高接受度，提高形象成為必然項(xiàng)目總體SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness機(jī)遇Opportunity威脅Threats區(qū)位優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目處于冶金產(chǎn)業(yè)園和市區(qū)之間，區(qū)域整體規(guī)劃為宜居生態(tài)新城。資源優(yōu)勢(shì):臨河流景觀，教育資源豐富企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)：1.順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展契機(jī):項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目可借助區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)等打造相應(yīng)的產(chǎn)品。2.定位區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的標(biāo)桿地位：企業(yè)品牌和項(xiàng)目規(guī)模決定了本項(xiàng)目作為區(qū)域發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目3.商業(yè)產(chǎn)品雙屬性，控制體量：項(xiàng)目區(qū)位具有居住和一定休閑性質(zhì)。由此商業(yè)有一定社區(qū)配套性和旅游休閑性。同時(shí)由于周邊商業(yè)氛圍不強(qiáng)，故項(xiàng)目商業(yè)體量需有一定控制。4.低價(jià)入市策略：區(qū)域?qū)傩院屯恋乩羁臻g決定項(xiàng)目可以實(shí)行低價(jià)競(jìng)爭的策略，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展契機(jī)：沙洲新城目前處于高度開發(fā)階段，區(qū)域價(jià)值已有所提升。配套發(fā)展契機(jī)：區(qū)域周邊將陸續(xù)建成中、高端商業(yè)配套，居住氛圍及品質(zhì)將有很大改善輕軌規(guī)劃建設(shè)距離本項(xiàng)目800m以內(nèi)客戶發(fā)展契機(jī)：錦豐有眾多私營企業(yè)主和企業(yè)高管，市場(chǎng)以改善為主，同時(shí)依托高端產(chǎn)品，高端改善和享受需求已形成市場(chǎng)。物業(yè)發(fā)展機(jī)遇：120-144㎡改善性住宅接受度高，低密度別墅市場(chǎng)較好。容量風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域普通住宅市場(chǎng)呈封閉式，市區(qū)客戶導(dǎo)入較差，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源有限周邊供給量大：區(qū)域已有多個(gè)住宅項(xiàng)目在售或待售，未來競(jìng)爭激烈。周邊生活配套稀缺:區(qū)域?yàn)樾屡d區(qū)域，當(dāng)前區(qū)域生活配套稀缺，缺乏生活氛圍。離市區(qū)有一定距離：地塊距離市區(qū)約6km。地塊處于沙洲新城內(nèi)西側(cè)Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目SWOT分析高舉高打，以區(qū)域標(biāo)桿形象占位低價(jià)入市實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品快速走量檔次：區(qū)域標(biāo)桿屬性：區(qū)域大型濱河景觀社區(qū)形態(tài)：小高層天際線為主的中低密度復(fù)合低層業(yè)態(tài)土地屬性認(rèn)知區(qū)域大規(guī)模

/水景為核心價(jià)值/小高層天際線為主的中低密度復(fù)合低層業(yè)態(tài)的中高檔住宅社區(qū)戰(zhàn)略：區(qū)域地產(chǎn)領(lǐng)跑者競(jìng)爭：品牌房企進(jìn)入加劇競(jìng)爭，進(jìn)入品質(zhì)開發(fā)時(shí)代目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流快速歸正區(qū)域標(biāo)桿進(jìn)行品質(zhì)住宅開發(fā)提升企業(yè)的核心競(jìng)爭力企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描客戶屬性分析來源：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府官員、私營業(yè)主，企業(yè)高管等中產(chǎn)階層和企業(yè)家、投資客目的：改善需求、品質(zhì)剛需動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，關(guān)注配套、戶型、價(jià)格等主要滿足于城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中產(chǎn)階層、企業(yè)家階層人群以首改和品質(zhì)剛需為目的的舒適品質(zhì)社區(qū)容量：目前競(jìng)爭市場(chǎng)容量為約10萬方形態(tài)：小高層為主并復(fù)合其他業(yè)態(tài)房型：大三房為主，普通三房及二房為輔

別墅以雙拼、聯(lián)排為基本形態(tài)總價(jià)：70-100萬元為主，別墅總價(jià)250-350萬元價(jià)格：主力產(chǎn)品占位6000-7500元/㎡區(qū)間段，別墅9000-11000元/㎡實(shí)行差異化競(jìng)爭，增加項(xiàng)目附加值，提高去化速度定位關(guān)鍵詞：區(qū)域標(biāo)桿濱河景觀中低密度復(fù)合業(yè)態(tài)品質(zhì)差異化首改、三改品質(zhì)剛需附加值Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目整體定位錦豐新城·首席景觀生活大城Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位市區(qū)客群，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)緣客群【區(qū)域地緣性客群】【市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群】原住民、冶金工業(yè)園工作人群【核心客戶】【輔助客戶】【周邊城市及外來客群】【偶得客戶】地緣性客群：以原住民為主及以工作為導(dǎo)向的在冶金園區(qū)工作的人群為主。主要以改善為主。同時(shí)存在部分企業(yè)主及公務(wù)員等享受性及投資性需求城市客群，主要以市中心客群為主。其購房目的以改善為主。同時(shí)存在少量投資客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、教育客群、企業(yè)等中、高端人群，需求以改善為主，部分享受客群投資、工作需求，擁有一定的投資目的業(yè)緣、地緣性客群Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目整體定位注重產(chǎn)品現(xiàn)金流及利益最大化項(xiàng)目主力產(chǎn)品為住宅產(chǎn)品項(xiàng)目商業(yè)控制在總體量10%以內(nèi)，除滿足社區(qū)商業(yè)需求外，與景觀區(qū)互動(dòng)，增加少量休閑類商業(yè)產(chǎn)品整體戰(zhàn)略住宅產(chǎn)品策略根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件允許及住宅市場(chǎng)特征，設(shè)置主力產(chǎn)品、現(xiàn)金流產(chǎn)品以及形象產(chǎn)品本項(xiàng)目主力產(chǎn)品可為高層住宅物業(yè)；現(xiàn)金流產(chǎn)品為多層/洋房物業(yè)，形象產(chǎn)品可為雙拼聯(lián)排別墅商業(yè)產(chǎn)品策略商業(yè)產(chǎn)品以銷售為目標(biāo)，同時(shí)分為社區(qū)性商業(yè)和特色休閑商業(yè)社區(qū)商業(yè)以街鋪為主，服務(wù)項(xiàng)目自身日常商業(yè)需求特色休閑商業(yè)以步行街為主，主要服務(wù)休閑人群產(chǎn)品細(xì)分戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)策略Part2項(xiàng)目總體定位|項(xiàng)目整體定位PART

3項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)排布建議項(xiàng)目物業(yè)組合及規(guī)模建議依據(jù)住宅開發(fā)強(qiáng)度1>2>3,建議項(xiàng)目排布：北地塊1：小高層（18F）住宅2：小高層（11F）住宅3：別墅/洋房4：商業(yè)街5：娛樂中心6：商業(yè)街Part3項(xiàng)目發(fā)展建議|地塊價(jià)值分析135462開發(fā)強(qiáng)度說明：根據(jù)地塊的土地價(jià)值劃分，結(jié)合地塊周邊環(huán)境及地塊適配度等綜合條件因素，地塊開發(fā)強(qiáng)度原則如下：1、3區(qū)為地塊價(jià)值最高區(qū)，適合排布溢價(jià)能力最高的物業(yè)2、2地塊為僅次與3地塊，可以排布洋房或小高層物業(yè)3、1區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度較小，為獲取景觀資源，適合排布小高層物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)度排序：3>2>1>4>6Part3項(xiàng)目發(fā)展建議|開發(fā)強(qiáng)度排序沿河風(fēng)景開發(fā)強(qiáng)度說明：根據(jù)地塊的土地價(jià)值劃分，結(jié)合地塊周邊環(huán)境及地塊適配度等綜合條件因素，地塊開發(fā)強(qiáng)度原則如下：1、3區(qū)為地塊價(jià)值最高區(qū)，適合排布溢價(jià)能力最高的物業(yè)2、2地塊為僅次與3地塊，可以排布洋房或小高層物業(yè)3、1區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度較小，為獲取景觀資源，適合排布小高層物業(yè)開發(fā)目標(biāo)決定了本地塊開發(fā)強(qiáng)度如下135462設(shè)計(jì)院方案：大南路以北地塊總指標(biāo)

18層住宅31752011層住宅89964花園洋房32000聯(lián)排17500合院20000幼兒園3600會(huì)所2500售樓處7500沿街商業(yè)30825娛樂體驗(yàn)中心35000建筑面積556409用地面積329227容積率1.69Part3項(xiàng)目發(fā)展建議|設(shè)計(jì)方案PART

4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)售價(jià)預(yù)估土地價(jià)值評(píng)估總結(jié)本案物業(yè)售價(jià)預(yù)估可比項(xiàng)目篩選：類似可比競(jìng)爭區(qū)域項(xiàng)目為參考：沙洲新城板塊項(xiàng)目案名板塊建面容積率物業(yè)類型在售物業(yè)在售物業(yè)價(jià)格湖濱世家沙洲新城18萬㎡1.6雙拼、聯(lián)排、11F小高層、18F小高層雙拼、聯(lián)排、11F小高層雙拼聯(lián)排1000011F高層6800商業(yè)19800湖濱水岸沙洲新城13萬㎡1.6雙拼、聯(lián)排、洋房、18F小高層雙拼、聯(lián)排洋房、小高層18F小高層7000聯(lián)排12000洋房11000商業(yè)20000龍庭華府沙洲新城12.76萬㎡2.518F小高層小高層小高層6500商業(yè)16000可比項(xiàng)目如下：Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算|售價(jià)預(yù)估物業(yè)當(dāng)前基準(zhǔn)售價(jià)預(yù)估18F高層：當(dāng)前均價(jià)為6354元/平米左右11F小高層均價(jià)為18F小高層105%，即6671元/㎡聯(lián)排：當(dāng)前均價(jià)為10520元/平米左右雙拼：為聯(lián)排別墅110%，即11572元/平米左右Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算|售價(jià)預(yù)估類別因素權(quán)重本案湖濱世家湖濱水岸龍庭華府區(qū)域因素60%地理位置0.210131312.5交通環(huán)境0.110131312.5景觀資源0.21098.59生活配套0.0510109.59項(xiàng)目規(guī)模0.051098.58.5項(xiàng)目因素40%物業(yè)類型0.110111111整體規(guī)劃0.0510101010質(zhì)量品質(zhì)0.07109.59.59產(chǎn)品規(guī)劃0.0510101010景觀規(guī)劃0.031011911社區(qū)配套0.05101110.510物業(yè)服務(wù)0.03109.59.59開發(fā)商品牌0.02109.59.59各因素權(quán)重X相應(yīng)項(xiàng)目評(píng)分10.7710.5410.44項(xiàng)目可比度25%25%50%當(dāng)前價(jià)格680070006500評(píng)估價(jià)格（元/平方米）：（項(xiàng)目報(bào)價(jià)X相似度）之和6354類別因素權(quán)重本案湖濱世家湖濱水岸區(qū)域因素60%地理位置0.2101313交通環(huán)境0.1101313景觀資源0.21098.5生活配套0.0510109.5項(xiàng)目規(guī)模0.051098.5項(xiàng)目因素40%物業(yè)類型0.1109.59.5整體規(guī)劃0.051098.5質(zhì)量品質(zhì)0.0710109產(chǎn)品規(guī)劃0.051099景觀規(guī)劃0.031098.5社區(qū)配套0.051098.5物業(yè)服務(wù)0.03109.59.5開發(fā)商品牌0.02109.59.5計(jì)算1：各因素權(quán)重X相應(yīng)項(xiàng)目評(píng)分10.39510.11計(jì)算2：計(jì)算1小于10時(shí)：10/計(jì)算1；計(jì)算1大于10時(shí)：計(jì)算1/100.960.99項(xiàng)目可比度60%40%當(dāng)前價(jià)格1000012000評(píng)估價(jià)格（元/平方米）：（計(jì)算2X項(xiàng)目報(bào)價(jià)X相似度）之和10520商業(yè)：當(dāng)前均價(jià)為17177元/平米左右Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算|售價(jià)預(yù)估類別因素權(quán)重本案湖濱世家湖濱水岸龍庭華府區(qū)域交通動(dòng)線0.1210131312因素商業(yè)氛圍0.1610121211

周邊社區(qū)0.0810111210.5

公交系統(tǒng)0.0410111212

日人流量0.0610111210.5產(chǎn)品商業(yè)規(guī)模0.04109.59.59.5因素產(chǎn)品定位0.08109.59.59.5

特色主題0.0810999

裝修標(biāo)準(zhǔn)0.0810101010

建筑外觀0.0410101010經(jīng)營經(jīng)營模式0.0810101010因素目標(biāo)客戶0.081010.510.510.5

業(yè)態(tài)組合0.06109.59.59.5各因素權(quán)重X相應(yīng)項(xiàng)目評(píng)分10.7310.9110.42項(xiàng)目可比度30%30%40%當(dāng)前價(jià)格198002000016000評(píng)估價(jià)格（元/平方米）：（項(xiàng)目報(bào)價(jià)X相似度）之和17177類別因素權(quán)重本案湖濱水岸區(qū)域因素60%地理位置0.21013交通環(huán)境0.11013景觀資源0.2108.5生活配套0.05109.5項(xiàng)目規(guī)模0.05108.5項(xiàng)目因素40%物業(yè)類型0.11010整體規(guī)劃0.05108.5質(zhì)量品質(zhì)0.071010產(chǎn)品規(guī)劃0.051010景觀規(guī)劃0.03109社區(qū)配套0.05109物業(yè)服務(wù)0.031010開發(fā)商品牌0.02109.5計(jì)算1：各因素權(quán)重X相應(yīng)項(xiàng)目評(píng)分10.335項(xiàng)目可比度100%當(dāng)前價(jià)格10000評(píng)估價(jià)格（元/平方米）：（計(jì)算2X項(xiàng)目報(bào)價(jià)X相似度）之和9676洋房：當(dāng)前均價(jià)為9676元/平米左右土地價(jià)值評(píng)估說明：項(xiàng)目單位建安成本

（元/平米）售價(jià)（當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格，元/平米）18F小高層2200635411F小高層21006671多層/洋房20009676雙拼別墅200011572聯(lián)排別墅180010520公共服務(wù)配套1600不售娛樂體驗(yàn)中心2500自持商業(yè)180017177幼兒園2000不售地下停車位25007.5萬/個(gè)，銷售70%，30㎡/個(gè)本次土地價(jià)值測(cè)算為靜態(tài)財(cái)務(wù)估算；本次測(cè)算以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格估算；本次土地價(jià)值估算根據(jù)設(shè)計(jì)方案給出兩個(gè)評(píng)測(cè)方案：建安成本及售價(jià)說明表（單位：元/平米）：Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算|土地價(jià)值預(yù)估方案測(cè)試：地價(jià)為為160萬/畝，折合樓板價(jià)為1420元/平米，其稅后利潤率為30.02%土地價(jià)值（萬/畝）160170200300稅后利潤率（%）30.02%27.4%20.2%1.3%樓板價(jià)（元

/平米）1420156418402760左測(cè)算表假設(shè)土地以160萬/畝獲得建設(shè)投資（含土地成本）為23.5億元銷售收入合計(jì)：41.03億元稅后利潤率：30%Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算|土地價(jià)值預(yù)估項(xiàng)目金額備注一、銷售收入

18F小高層201752.2

11F小高層60015.0

多層/洋房30963.2

雙拼別墅23144.0

聯(lián)排別墅18410.0

公共服務(wù)配套0.0

娛樂體驗(yàn)中心0.0

商業(yè)52948.1

幼兒園0.0

地下停車位23072.9地下車位銷售70%銷售收入合計(jì)410,305

減：銷售稅金22,567銷售收入5.5%減：建設(shè)投資成本234,964

二、主營業(yè)務(wù)利潤152,775

減：營銷費(fèi)用7793%三、息稅前利潤(EBIT)151,996

減：財(cái)務(wù)費(fèi)用57,960目前三年至五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.05%，融資成本15%，貸款資金65%四、利潤總額94,036

減：所得稅23,50925%五、凈利潤70,527

稅前利潤率40.02%

稅后利潤率30.02%

風(fēng)險(xiǎn)提示項(xiàng)目住宅是本項(xiàng)目主要資金回籠、實(shí)現(xiàn)合理滾動(dòng)開發(fā)的物業(yè)。住宅項(xiàng)目的獲利直接影響到項(xiàng)目能否合理運(yùn)營。但目前主要有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素可能會(huì)影響項(xiàng)目盈利情況：政策風(fēng)險(xiǎn)：目前市場(chǎng)交易量下降，若長期持續(xù)下去，則市場(chǎng)價(jià)格將有所下降。同時(shí)一、二線城市價(jià)格若普遍降價(jià)，對(duì)三、四線城市價(jià)格也有一定壓力；區(qū)域開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：沙洲新城的開發(fā)進(jìn)程，以及人口導(dǎo)入情況直接關(guān)系到項(xiàng)目價(jià)格走勢(shì)及去化情況。可行分析本次可行性分析從市場(chǎng)面及財(cái)務(wù)面進(jìn)行測(cè)算。項(xiàng)目操作時(shí)需要關(guān)注：市場(chǎng)容量：中短期市場(chǎng)空間不足，而項(xiàng)目規(guī)模較大，需要考慮現(xiàn)金流問題。商業(yè)物業(yè)：由于項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境影響，商業(yè)物業(yè)體量需有一定控制。項(xiàng)目可行性總結(jié)：考慮到項(xiàng)目土地價(jià)格較低存在一定利差空間，但中短期市場(chǎng)空間不足，因此建議謹(jǐn)慎拿地，控制土地規(guī)模，分批次支付土地款，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)流速。Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算|總結(jié)31附件：市場(chǎng)部分PART

5城市背景城市發(fā)展概況城市交通發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展總結(jié)33Part5城市背景|城市地理位置張家港位于中國沿江和沿海兩大交匯處，處于長三角經(jīng)濟(jì)核心圈，是沿江和沿海兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的港口工業(yè)城市。張家港位于中國“黃金水道”——長江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海，南京，蘇州，無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里，蘇州58公里，無錫40公里，常州70公里，南通30公里，南京200公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)98公里浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里，是沿海和長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的港口城市。

沿海和長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處

長江沿線最大的國際性貿(mào)易港口，中國最大的內(nèi)陸港口。

全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)，江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保稅物流園區(qū)。Part5城市背景|城市性質(zhì)及發(fā)展定位城市性質(zhì)：張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市；城市定位：長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要癿保稅物流中心；進(jìn)景収展：張家港將建設(shè)成為長江三角洲一個(gè)富有特色的競(jìng)爭實(shí)力的港口工業(yè)城市，一個(gè)富有內(nèi)涵但獨(dú)特個(gè)性的生態(tài)園林城市，一個(gè)富有精神的文化底蘊(yùn)的文明城市。張家港是長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地，江蘇省重要的濱江工業(yè)基地，蘇錫常都是圈內(nèi)重要的保稅物流中心，是一座現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。35Part5城市背景|城市人口發(fā)展及規(guī)劃張家港2013年常住人口為156.28萬人，戶籍人口90.79萬人，張家港流動(dòng)人口65.49萬人，流動(dòng)人口整體呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，未來外來人口對(duì)城市的發(fā)展影響將越來越大。人口規(guī)劃：規(guī)劃2030年市域人口265萬人，其中中心城區(qū)人口149萬人，金港片區(qū)城鎮(zhèn)人口39-41萬人，錦豐片區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模約33-35萬人，樂余片區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模約17-19萬人，鳳凰片區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模約10-12萬人。張家港市歷年戶籍人口及走勢(shì)張家港市歷年流動(dòng)人口及走勢(shì)36Part5城市背景|城市發(fā)展總體規(guī)劃張家港整體城市規(guī)劃為“一城四區(qū)”，將全市作為一個(gè)整體進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，做大做強(qiáng)中心城區(qū)，推動(dòng)沿江工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集，構(gòu)建生態(tài)與交通雙網(wǎng)絡(luò)支撐系統(tǒng)?！耙怀恰笔侵笚钌帷翗蛑行某菂^(qū)，“四區(qū)”是指金港片區(qū)，錦豐片區(qū)，樂余片區(qū)和鳳凰片區(qū)。中心城區(qū)是張家港的政治、經(jīng)濟(jì)、文化核心區(qū)，金港片區(qū)為市域副中心，主要規(guī)劃為現(xiàn)代化保稅港區(qū)、長江中下游重要的物流貿(mào)易中心，錦豐片區(qū)為臨港高端制造業(yè)基地和國際冶金物流貿(mào)易中心，規(guī)劃重點(diǎn)打造錦豐沙洲新城，為臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套服務(wù)。樂余片區(qū)為現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)與田園風(fēng)光休閑示范區(qū)。鳳凰片區(qū)為國家歷史文化名鎮(zhèn)和新興產(chǎn)業(yè)基地。37Part5城市背景|城市片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃錦豐片區(qū)：現(xiàn)代“鋼城”，冶金、電力、新型建材等大型企業(yè)生產(chǎn)、科研基地，重點(diǎn)打造沙洲新城。到2030年人口20萬人。張家港片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分工明確，已經(jīng)逐漸形成以高端制造、鋼鐵、化工、紡織、物流為主的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中主要以江蘇省張家港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、揚(yáng)子江化工園，保稅區(qū)物流園，冶金工業(yè)園等為產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體。楊舍——塘橋城區(qū)：全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、適宜人居的城市中心。到2030年人口149萬人。金港城區(qū)：長江重要港口，長江三角洲物流中心之一，現(xiàn)代化保稅區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。到2030年人口39-41萬人；鳳凰片區(qū)：國家歷史文化名鎮(zhèn)，現(xiàn)代“紡織城”，輕工、紡織、勞勱密集型加工業(yè)基地。到2030年人口10-12萬人；樂余片區(qū)：東部生態(tài)保護(hù)區(qū)，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)到2020年人口13萬人。38Part5城市背景|道路交通張家港大交通格局比較清晰，構(gòu)筑起了到上海、蘇州、無錫、南通等周邊城市的“一小時(shí)交通圈”。通過發(fā)達(dá)的高速公路、城市主干路與周邊各主要城市、片區(qū)相連，大大的提升了其在蘇錫常地區(qū)的競(jìng)爭力。1、聯(lián)系市域其它片區(qū)的道路：張楊公路、晨豐公路、港城大道、楊錦公路、西環(huán)路、西塘公路。2、區(qū)內(nèi)主要干道作為各區(qū)道路骨架的有：北區(qū)：長安路、國泰路、興南路、興聯(lián)路等南區(qū)：新涇路、鎮(zhèn)北路、西區(qū)大道、東區(qū)大道等東區(qū)：振興路、農(nóng)鹿路、沙洲東路等西區(qū)：沙洲西路、暨陽西路等39Part5城市背景|城市交通發(fā)展規(guī)劃三條鐵路的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了蘇州縣級(jí)市都通鐵路的夙愿，未來通蘇嘉城際、滬通鐵路和沿江城際三條鐵路以及過江通道的開通，使張家港“一小時(shí)交通圈”覆蓋浦東國際機(jī)場(chǎng)、虹橋國際機(jī)場(chǎng)，蘇南國際機(jī)場(chǎng)、蘇州無錫高鐵等區(qū)域型交通樞紐，交通便捷度得到根本性的提升。Part5城市背景|城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展2013年張家港全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2145億元，綜合實(shí)力較強(qiáng)，為百強(qiáng)縣前三強(qiáng)城市。張家港市GDP歷年增長速度走勢(shì)圖張家港GDP的增長速度近年來下降的比較明顯，主要受到全國整體GDP增速減慢的影響，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不是很樂觀，但因?yàn)槠渲拜^好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正確判斷，其GDP在縣級(jí)市中仍保持在前三，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭力。張家港主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)GDP占比不斷增大，未來將會(huì)進(jìn)一步增大。

41Part5城市背景|城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展張家港市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖張家港市對(duì)外貿(mào)易增長情況走勢(shì)圖張家港2013年外貿(mào)出口恢復(fù)增長，全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額322.19億美元，比上年增長0.8%，其中出口總額128.24億美元，增長0.1%；2009年受金融危機(jī)影響，外需萎靡進(jìn)出口額急劇下降；2012年由于歐債危機(jī)持續(xù)擴(kuò)散、美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢以及電子和服裝產(chǎn)品出口受到歐盟及美國的反傾銷等原因?qū)е峦庑栉s，增速放緩。張家港2013年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額415億元，增長12%，消費(fèi)能力較強(qiáng)。42Part5城市背景|城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展張家港市固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖張家港2013年張家港市全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資770億元，增長10%，增速放緩。實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值4930億元，增長3.9%；新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1965億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到40%；實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值922億元，增長10.3%。張家港市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢(shì)張家港2013年張家港市的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況暫未公布，參考去年張家港市全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資83.76億元，增長11.8%，占服務(wù)業(yè)投資的比重為28.9%，房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為張家港市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。張家港市的房地產(chǎn)自2009年以后波動(dòng)較大，2010年和2011年是投資集中期，從2012年以后，投資增幅下降，但仍處于增長態(tài)勢(shì)。43Part5城市背景|城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展張家港是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主導(dǎo)的“蘇南模式”的典型代表，私營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演重要的角色，同時(shí)培養(yǎng)了大量的高端客群。張家港市私營業(yè)主主要分布比列圖依靠各自片區(qū)的產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)，每個(gè)鎮(zhèn)都培育了相對(duì)客觀數(shù)量的私營企業(yè)和個(gè)體工商經(jīng)營戶，其中金港鎮(zhèn)和楊舍鎮(zhèn)集中了全是60%以上的私營企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營戶，是全是私營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的兩個(gè)片區(qū)。44Part5城市背景|城市發(fā)展總結(jié)張家港是典型的港口經(jīng)濟(jì)工業(yè)城市，長江沿線最大的國際性貿(mào)易港口。張家港位于中國“黃金水道”沿江和沿海兩大交匯處，處于長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心圈，是沿江和沿海兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的港口工業(yè)城市。城北是城市發(fā)展薄弱區(qū)域，但未來規(guī)劃發(fā)展前景較好。城北作為張家港的一塊處女地塊，有著良好的規(guī)劃發(fā)展愿景，科技新城、中丹科技生態(tài)園等規(guī)劃躍然紙上，將推動(dòng)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，發(fā)達(dá)的第二產(chǎn)業(yè)培育了大量的具有高端購買力的私營業(yè)主。依靠各自片區(qū)的產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)，每個(gè)鎮(zhèn)都培育了相對(duì)客觀數(shù)量的私營企業(yè)和個(gè)體工商經(jīng)營戶。擁有很好的改善客群。眾多開發(fā)商進(jìn)駐，未來城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間。除06年之前房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速明顯高于GDP及固定資產(chǎn)投資額外，近年來特別是08年以來房地產(chǎn)開収投資額增速明顯偏低，甚至在09年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，明顯低于GDP增幅。總結(jié)1234PART

6城市住宅市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)46土地市場(chǎng)分析47Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|土地市場(chǎng)張家港市歷年經(jīng)營性土地供應(yīng)走勢(shì)張家港市歷年經(jīng)營性土地成交走勢(shì)張家港2013年經(jīng)營性土地供應(yīng)145宗，總面積為436.55萬平米，相比去年增加159.82%。今年的供地和成交兩旺很大程度上是由于張家港沙洲湖工程全面完工、暨陽湖歡樂世界擴(kuò)建項(xiàng)目竣工開園、鎮(zhèn)區(qū)三年綜合改造工程全面完成、金港新城、錦豐·沙洲新城、鳳凰新城等片區(qū)新城建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)等規(guī)劃落實(shí)以及政策的利好。備注：2014年數(shù)據(jù)為上半年數(shù)據(jù)48張家港市歷年住宅用地成交樓面價(jià)走勢(shì)張家港市歷年商辦用地成交樓面價(jià)走勢(shì)Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|土地市場(chǎng)2013年，張家港市區(qū)板塊總體土地樓面價(jià)為5674.85元/㎡，同比大幅增加82.23%，其中世茂房地產(chǎn)公司60.4億元強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐暨陽湖起到了很大作用。此外，金科、新城、朗詩、張家港金新城集團(tuán)、暨陽湖公司等實(shí)力公司不斷拿地都表明了開發(fā)商對(duì)張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。備注：2014年數(shù)據(jù)為上半年數(shù)據(jù)張家港市2013年經(jīng)營性土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)張家港市2013年經(jīng)營性土地成交屬性結(jié)構(gòu)Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|土地市場(chǎng)2013年張家港住宅用地成交面積比例達(dá)到70%，純商辦用地成交面積比例為20%。住宅成交比例在2013年市場(chǎng)中占了絕對(duì)的主導(dǎo)，且近三年張家港的住宅用地成交均以商住混合型用地為主，今年全市居住用地出讓2729.2畝，商業(yè)用地出讓1178.6畝。在成交價(jià)格方面，居住用地的價(jià)格也比商業(yè)高。項(xiàng)目名稱地塊編號(hào)土地面積

（萬㎡）

規(guī)劃用途成交總價(jià)

（萬元）

容積率

出讓方式交易日期受讓單位樓面價(jià)均價(jià)總建面湖濱世家2012-B61121997.0商業(yè)、住宅46116.01.6掛牌2013.6.17金新城置業(yè)2362.6252.0195195.2龍庭華府2011-B5767565商業(yè)、住宅225001.8掛牌2012.5.15江蘇越洋置業(yè)1850.1222.0121617酈景瀾灣2012-B4463696.0商業(yè)、住宅21307.01.8掛牌2012.12.18聯(lián)峰房地產(chǎn)1858.4223.0114652.8風(fēng)景世家2012-B45-A50866.0商業(yè)、住宅14650.02.5掛牌2012.9.14聯(lián)峰房地產(chǎn)1152.0192.0127165湖濱水岸2010-B4981743.2商業(yè)、住宅29183.01.6現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)2011.6.13新城置業(yè)2231.3238.0130789.1Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|土地市場(chǎng)本地塊周邊項(xiàng)目成交價(jià)格均在190-250萬元/畝。51住宅市場(chǎng)分析52張家港商品房市場(chǎng)供求量價(jià)走勢(shì)圖月度2013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.6供應(yīng)面積（萬方）27.8424.4639.7614.852.0737.302.244.1528.5220.5485.1171.20供應(yīng)套數(shù)（套）42822771555917562505835598161061823227127424686成交面積（萬方）10.9016.0617.1517.0016.3018.2720.6718.5524.5617.9325.5528.81成交套數(shù)（套）112615651731177716781985152216942157164025482864成交均價(jià)（元/平米）106911184010541929895881147098659964105411120398649654供求比2.551.522.320.870.132.040.110.221.161.143.332.47Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|商品房市場(chǎng)2013年下半年，張家港商品房供應(yīng)與成交連續(xù)穩(wěn)中有升，基本均處于供過于求局面；供應(yīng)量達(dá)146.28萬方；成交量達(dá)95.68萬方，而2014年上半年，張家港商品房供應(yīng)繼續(xù)上升，達(dá)211.76萬方，供應(yīng)量保持在高位，成交形勢(shì)也相對(duì)樂觀。

53張家港普通住宅市場(chǎng)供求量價(jià)走勢(shì)圖2013年下半年，張家港普通住宅供應(yīng)與成交呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，9月達(dá)下半年最高狀態(tài)，

而2014年上半年，供應(yīng)明顯減少，成交從1月淡季后開始逐步回升。Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)月度2013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.6供應(yīng)面積（萬方）01.0720.187.161.3312.291.500.901.704.085.1511.5供應(yīng)套數(shù)（套）041176653410110191807048327382386成交面積（萬方）4.194.796.36.827.227.117.323.815.146.948.727.34成交套數(shù)（套）323361487557580565442271392503612472成交均價(jià)（元/平米）9197968691378654806410695.7919796869137865490649695.7供求比0.000.223.201.050.181.730.20.230.330.580.591.5654Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)張家港普通住宅市場(chǎng)月度成交區(qū)域結(jié)構(gòu)圖月度2013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.6金港片區(qū)7096.837727.0611881.988361.7314903.529470.225983.334078.3011770.538029.945467.366449.12錦豐片區(qū)4608.374628.235863.7210053.513865.913568.710661.345637.4110838.1016028.35631.095430.09樂余片區(qū)1006.322984.662871.762018.633097.443364.61644.611666.94797.641767.39884.442265.04市區(qū)二環(huán)內(nèi)22324.8424043.2727391.4230768.117618.5437254.614.63.3710181.2313283.5525964.2554266.1697067.21市區(qū)二環(huán)外4028.075598.479902.1310466.924596.64976.964638.383464.042584.671569.484419.44920.46塘橋片區(qū)2815.22895.345057.636575.9128092.0412427.085706.195116.594857.882700.192695.84415.022013年下半年，傳統(tǒng)“金九銀十”這個(gè)時(shí)期成交量略高于其他時(shí)期，整體變化不大基本保持在月均6-7萬方左右，而2014年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)不是很好，較為保值的市區(qū)成為主要的成交區(qū)域，比列在進(jìn)一步的增大。

市區(qū)和錦豐占全市成交的71%。55張家港普通住宅市場(chǎng)月度成交面積段結(jié)構(gòu)圖張家港普通住宅市場(chǎng)月度成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)圖資料來源：CRIC2014資料來源：CRIC2014Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)在成交面積機(jī)構(gòu)上，2013年下半年至今變化不大，普通住宅成交主要集中在120-144平米其次是90-120平米剛需兼首改產(chǎn)品；成交總價(jià)集中100-150萬、80-100萬為主，占比達(dá)49.07%左右，60萬以下產(chǎn)品減少，60-80萬也減少明顯；2013年下半年至今整個(gè)張家港市場(chǎng)呈現(xiàn)大面積改善型戶型為主的特征。資料來源：CRIC2014市區(qū)二環(huán)內(nèi)普通住宅市場(chǎng)月度供求量價(jià)走勢(shì)圖Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|片區(qū)住宅市場(chǎng)2013年下半年市區(qū)二環(huán)內(nèi)普通住宅成交15.94萬㎡，區(qū)域內(nèi)君臨新城、中銳尚城花園、金新城悅府等項(xiàng)目成交突出；2014年上半年市區(qū)二環(huán)內(nèi)普通住宅成交14.4萬㎡，成交量仍然保持在相對(duì)較高的水平。作為張家港最早開發(fā)的市區(qū)二環(huán)內(nèi)，目前土地已經(jīng)不多，供應(yīng)正在逐漸的減少，傳統(tǒng)樓市的旺季有較大的供應(yīng)，但基本上是以老盤的加推為主。成交相對(duì)穩(wěn)定，相比去年有所下降。

57資料來源：CRIC2014市區(qū)二環(huán)外普通住宅市場(chǎng)2014年月度供求量價(jià)走勢(shì)圖Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|片區(qū)住宅市場(chǎng)2013年下半年市區(qū)二環(huán)外普通住宅成交3.96萬㎡，僅為二環(huán)內(nèi)成交的4分之一左右，2014年上半年市區(qū)二環(huán)外普通住宅成交2.13萬㎡，僅為二環(huán)內(nèi)成交的6分之一左右，環(huán)內(nèi)環(huán)外成交差距明顯，區(qū)域均價(jià)整體漲幅一般，隨著二環(huán)外房價(jià)的上漲以及政策利好剛需客群購買力的不間斷釋放，二環(huán)外仍屬于市區(qū)，也逐漸從剛需置業(yè)熱土轉(zhuǎn)變成為改善客群的首選。張家港二環(huán)外，無論是普通住宅還是別墅，供應(yīng)量都比較少，這在很在一部分因素上是因?yàn)?013年供應(yīng)較多，有大量的存量有待消化，而在成交方面，二環(huán)外成交相對(duì)二環(huán)內(nèi)明顯減少，但整體成交維持在一定穩(wěn)定的范圍內(nèi)。58資料來源：CRIC2014錦豐普通住宅市場(chǎng)月度供求量價(jià)走勢(shì)圖Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|片區(qū)住宅市場(chǎng)2013年下半年開始錦豐供應(yīng)逐漸增加，而2014年上半年錦豐片區(qū)普通住宅成交5.18萬㎡，成交量略高于塘橋片區(qū)，成交均價(jià)8102元/㎡.錦豐片區(qū)沙洲新城目前是政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，2014年上半年來看供應(yīng)較少，主要來自龍庭華府和湖濱世家兩個(gè)項(xiàng)目，其他幾個(gè)項(xiàng)目目前大多處于售樓處公開階段.59區(qū)域概念明顯：張家港消費(fèi)者偏向于向南，向北的意愿不是很強(qiáng)烈，不過隨著沙洲新城的重點(diǎn)打造，未來北面的潛力更大。除城南由于暨陽湖這一天然景觀的存在而價(jià)格較高，東西板塊價(jià)格相差不大，基本上處于齊頭并進(jìn)的格局。張家港人對(duì)環(huán)線概念可謂是根深蒂固，消費(fèi)者對(duì)二環(huán)外的項(xiàng)目x不高，二環(huán)是一個(gè)明顯的價(jià)格分界點(diǎn)，環(huán)線內(nèi)外的價(jià)差基本在2000元/平米左右。價(jià)格引爆點(diǎn)：之前東南西三大板塊均有價(jià)值的引爆點(diǎn)，去年沙洲新城規(guī)劃落成后，成為北面的價(jià)值引爆點(diǎn)。Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)“南高北低，東西并舉”的格局。市中心及城南暨陽湖是整個(gè)城市高端聚集地，價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。7000-8500元/㎡6000-7500元/㎡17000-18000元/㎡20000-25000元/㎡12000-13000元/㎡13000-15000元/㎡10000-12000元/㎡8000-9000元/㎡60Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布城東主要項(xiàng)目情況金新城·悅府朗詩國泰城陽光怡庭君臨新城中吳·檀宮緹香世家城東是這兩年的新興板塊，在售及未來項(xiàng)目較多，建筑風(fēng)格多元化，價(jià)格及客戶略低于其他區(qū)域，但存在配套不足的缺陷。城西板塊因?yàn)檎?guī)劃發(fā)展的早，配套及市政府規(guī)劃較好，政府重點(diǎn)打造板塊，供求量處于市場(chǎng)前列。項(xiàng)目名稱容積率建筑面積開盤時(shí)間去化速度總存量售價(jià)金新城·悅府2.211.0013.12.80.335.0211263朗詩國泰城2.212.6414.4.261.079.4316000金廈·陽光怡庭1.239.6713.3.300.127.9316500君臨新城2.327.0011.9.100.653.3711562中昊·檀宮1.123.4011.10.10.3810.8715023緹香世家2.212.5011.8.100.350.09高層11500別墅18000項(xiàng)目名稱占地面積容積率總存量傳麟灣2.711.052.79駿馬·唐郡2.991.233.11在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目61城北主要項(xiàng)目情況江南十二府中聯(lián)君悅翔和茗苑龍聯(lián)朗郡城北配套存明顯不足，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，認(rèn)可度低等實(shí)際的情況。不過目前是政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，未來輕軌及城際站將推動(dòng)成本房地長市場(chǎng)快速發(fā)展，有較大的升值空間。Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布項(xiàng)目名稱容積率建筑面積開盤時(shí)間去化速度總存量售價(jià)江南十二府2.1916.1913.12.10.538.2112000中聯(lián)·君悅1.994.9813.5.10.152.4512000翔和茗苑2.022.9613.12.10.101.4311000龍聯(lián)朗郡34.3013.10.10.232.438500湖濱世家1.628.1214.3.250.5317.307000湖濱水岸1.413.0812.6.150.383.327200龍庭華府1.79916.7614.1.10.3212.837000錦都名邸1.511.1412.3.10.024.086000在售項(xiàng)目城南板塊相對(duì)景觀優(yōu)越，城市高端物業(yè)集聚地，世茂等大牌開發(fā)商進(jìn)駐更是提高了板塊的價(jià)值。Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布城南主要項(xiàng)目情況金新城·悅府世茂九溪墅中聯(lián)鉑悅國泰潤園吾悅廣場(chǎng)緹香·鏡湖灣新瓏灣中聯(lián)棠樾香蜜湖公館澳洋·幸福里項(xiàng)目名稱容積率開盤時(shí)間去化速度總存量售價(jià)吾悅廣場(chǎng)3.81514.4.260.6448.199500世茂九溪墅1.313.12.11.3873.18高層13000別墅19000中聯(lián)·鉑悅2.614.6.282.6026.277500國泰潤園1.212.10.10.422.8611500香密湖公館0.4711.8.10.065.578500中聯(lián)棠樾0.8213.8.10.162.419899緹香·鏡湖灣1.113.8.10.1920.83小高層8800別墅10800新瓏灣1.3414.5.250.509.99高層6100別墅10350澳洋·幸福里1.7513.9.10.194.515600在售項(xiàng)目63城西主要項(xiàng)目情況中銳·尚城國際金廈·陽光里程美辰壹號(hào)城西板塊因?yàn)檎?guī)劃發(fā)展的早，配套及市政府規(guī)劃較好，政府重點(diǎn)打造板塊，供求量處于市場(chǎng)前列。Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布項(xiàng)目名稱容積率建筑面積開盤時(shí)間去化速度總存量售價(jià)中銳尚城國際1.812.0812.5.100.382.2512000金廈·陽光里程1.7825.0011.8.10.502.4713000美辰壹號(hào)2.240.0014.5.10.5024.899588項(xiàng)目名稱占地面積容積率總存量隆基觀唐6.59110.64在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目64Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布錦豐片區(qū)整體的規(guī)劃相對(duì)較好，發(fā)展不夠成熟，沙洲新城規(guī)劃完成后區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。沙洲新城主要項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱容積率建筑面積開盤時(shí)間去化速度總存量均價(jià)湖濱世家1.628.1214.3.250.5317.306800別墅10000湖濱水岸1.413.0812.6.150.383.327000別墅12000龍庭華府1.79916.7614.1.10.3212.836500錦都名邸1.511.1412.3.10.024.086000湖濱世家湖濱水岸龍庭華府錦都名邸項(xiàng)目名稱所屬板塊占地面積容積率總存量酈景瀾灣錦豐6.351.247.23風(fēng)景世家錦豐6.41.811.52在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目65別墅市場(chǎng)分析Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|別墅市場(chǎng)|發(fā)展歷程張家港別墅發(fā)展主要經(jīng)歷三次發(fā)展熱潮，隨著張家港市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，私家車的普及化，別墅成為港城的富有階層置業(yè)安家的新選擇。第三次發(fā)展熱潮以萬紅苑（市區(qū)人民醫(yī)院盤）為代表的城市別墅，無景觀第二次發(fā)展熱潮第一次發(fā)展熱潮以湖濱國際為典型代表-品質(zhì)感強(qiáng)、風(fēng)格鮮明，暨陽湖板塊當(dāng)時(shí)代表作以九溪墅、暨陽湖1號(hào)、帝景豪苑、中聯(lián)皇冠為典型代表-從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間、產(chǎn)品特色營造以及營銷推廣等方面超越Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|別墅市場(chǎng)|發(fā)展格局從別墅市場(chǎng)片區(qū)所占有的外部資源來看，張家港別墅市場(chǎng)以及基本形成以城西、城南、城東組成的景觀別墅，城北板塊以沙洲新城為新興的別墅發(fā)展區(qū)。本案酈景朗灣湖濱世家湖濱水岸世茂九溪墅緹香鏡湖灣駿馬唐郡陽光怡庭中昊檀宮龍聯(lián)朗郡中聯(lián)棠樾國泰潤園新瓏灣美辰壹號(hào)隆基觀唐傳麒灣錦都名邸城南板塊城西板塊城東板塊城北板塊未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目沙洲新城城西板塊：均價(jià)13000元/㎡主要依托市政規(guī)劃和規(guī)劃公園發(fā)展起來的新興別墅板塊，主要是復(fù)合型社區(qū)，別墅類型以雙拼、聯(lián)排為主。城南板塊：均價(jià)12000-28000元/㎡主要依靠暨陽湖生態(tài)園發(fā)展起來的景觀別墅，是港城目前高端住宅區(qū)域。主要代表有世茂九溪墅。城東板塊：均價(jià)14000元/㎡主要依靠梁豐生態(tài)公園和長途汽車站發(fā)展起來的板塊，別墅兼具城市和景觀雙重性質(zhì)。別墅類型發(fā)展豐富，聯(lián)排、雙拼、疊加、獨(dú)棟均有。城北板塊：均價(jià)10000元/㎡主要依托沙洲新城規(guī)劃和一干河等景觀發(fā)展，目前處在起步階段68Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|別墅市場(chǎng)|產(chǎn)品分析板塊項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)開發(fā)企業(yè)容積率占地面積總建面建筑風(fēng)格物業(yè)類型戶型面積城東陽光怡庭在售金廈房地產(chǎn)1.17.99.67英倫風(fēng)格雙拼、聯(lián)排

360、385、413、440、470、505、550㎡城東中昊檀宮在售中昊房地產(chǎn)112.012法式園林獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加、小高層聯(lián)排360-380、318-330、疊加248-288、207-219、城南世茂九溪墅在售世茂地產(chǎn)1.364.8125.4英倫別墅獨(dú)棟聯(lián)排,雙拼疊加、高層250-270城南國泰潤園在售國泰江南置業(yè)1.29.015.6美式聯(lián)排、雙拼、高層獨(dú)棟563-684、雙拼471-510、聯(lián)排400-450城南中聯(lián)棠樾在售中聯(lián)置業(yè)0.825.37.1新亞洲主義風(fēng)格聯(lián)排,雙拼,疊加,花園洋房420㎡、470㎡、550㎡

城南緹香鏡湖灣在售新東方置業(yè)1.112.321歐式風(fēng)格聯(lián)排,類雙拼,疊加,小高層聯(lián)排別墅面積從200-312㎡不等（不含地下面積）城南新瓏灣在售南城房地產(chǎn)1.348.215西班牙風(fēng)格獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,多層,小高層,高層聯(lián)排190-390城北龍聯(lián)朗郡在售張家港新農(nóng)聯(lián)31.54.3-

聯(lián)排聯(lián)排430㎡錦豐湖濱水岸在售金新城集團(tuán)、泰富房產(chǎn)1.48.213.1地中海風(fēng)格聯(lián)排別墅,高層聯(lián)排347㎡錦豐湖濱世家在售金新城置業(yè)1.612.028歐式地中海風(fēng)格聯(lián)排,雙拼、高層

聯(lián)排247-267㎡、雙拼365㎡市場(chǎng)在售別墅主要有10個(gè)項(xiàng)目，一半處于城南板塊；別墅以歐式風(fēng)格為主，大部分為雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，板塊項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間別墅供應(yīng)面積別墅成交面積別墅去化城東陽光怡庭2013年3月8.07

1.7822%城東中昊檀宮2011年10月16.598.8253%城南世茂九溪墅2013年12月15.476.4642%城南國泰潤園2012年1月4.714.085%城南中聯(lián)棠樾2013年8月4.741.9842%城南緹香鏡湖灣2013年8月7.432.2731%城南新瓏灣2014年5月5.790.5510%城北龍聯(lián)朗郡2013年10月0.690.1725%錦豐湖濱水岸2012年6月4.993.7275%錦豐湖濱世家2014年3月3.10.619%Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|別墅市場(chǎng)|產(chǎn)品分析張家港別墅多以聯(lián)排、雙拼為主，戶型面積360—500㎡的占多數(shù)。Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|別墅市場(chǎng)|待售項(xiàng)目板塊項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)開發(fā)企業(yè)容積率占地面積總建面建筑風(fēng)格物業(yè)類型戶數(shù)戶型面積城東傳麒灣待售新金洲房產(chǎn)1.052.72.85

雙拼、聯(lián)排

城東駿馬唐郡待售駿馬房地產(chǎn)開發(fā)1.233.03.67新中式風(fēng)格聯(lián)排

430-520城西隆基觀唐待售隆基置業(yè)、中昊地產(chǎn)、辰龍地產(chǎn)16.611.3-

獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加24套合院住宅，62套聯(lián)排，150套疊加

錦豐酈景瀾灣待售聯(lián)峰房地產(chǎn)\鴻偉置業(yè)1.286.411.6現(xiàn)代新中式風(fēng)格聯(lián)排,雙拼,小高層

待售別墅項(xiàng)目有4個(gè)，其中兩個(gè)規(guī)模在10萬方左右，其余為小型項(xiàng)目。71區(qū)域競(jìng)品分析Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|區(qū)域競(jìng)品分析|競(jìng)品分布本項(xiàng)目周邊共有三個(gè)在售項(xiàng)目、兩個(gè)待售項(xiàng)目，2013年市場(chǎng)去化在10萬方左右。本項(xiàng)目湖濱水岸湖濱世家龍庭華府酈景瀾灣風(fēng)景世家本項(xiàng)目在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目一干河中央公園行政服務(wù)中心73項(xiàng)目名稱地塊編號(hào)土地面積

（㎡）

規(guī)劃用途成交總價(jià)

（萬元）

容積率

出讓方式交易日期受讓單位樓面價(jià)均價(jià)總建面湖濱世家2012-B61121997.0商住46116.01.6掛牌2013.6金新城2362.6252.0195195.2龍庭華府2011-B5767565商住225001.8掛牌2012.5江蘇越洋1850.1222.0121617酈景瀾灣2012-B4463696.0商住21307.01.8掛牌2012.12聯(lián)峰1858.4223.0114652.8風(fēng)景世家2012-B45-A50866.0商住14650.02.5掛牌2012.9聯(lián)峰1152.0192.0127165湖濱水岸2010-B4981743.2商住29183.01.6現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)2011.6新城2231.3238.0130789.1周邊項(xiàng)目土地成交價(jià)格在190-250萬元/畝之間，樓面價(jià)大部分在1850-2362元/㎡之間，容積率1.6-1.8之間。風(fēng)景世家容積率2.5，樓板價(jià)1152元/㎡。Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|區(qū)域競(jìng)品分析|土地價(jià)格Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|湖濱水岸項(xiàng)目概況樓盤名稱湖濱水岸物業(yè)類型別墅/洋房、普通住宅總建面積（萬㎡）13.1容積率1.4建筑形態(tài)雙拼、聯(lián)排別墅、高層綠化率34.8%樓盤地址華昌路與書院路交匯處周邊配套德美雙語幼兒園、沙洲中學(xué)、合興初中；江南風(fēng)情商業(yè)街、繽紛商業(yè)服務(wù)綜合大賣場(chǎng)、星級(jí)酒店。開發(fā)商金新城集團(tuán)、泰富房產(chǎn)銷售概況開盤時(shí)間2012年6月銷售率70%戶型面積別墅：209-490㎡住宅90-160㎡成交價(jià)格聯(lián)排別墅：11500元/㎡高層：7200元/㎡高層供應(yīng)成交去化率90二房877384%100二房342059%106二房332061%120三房12811489%128三房10210098%140四房21112258%160四房1184639%71349569%別墅/洋房供應(yīng)成交去化率210洋房30517%242洋房10990%346聯(lián)排704361%386聯(lián)排2020100%412雙拼88100%490雙拼1212100%1509765%項(xiàng)目開盤至今銷售率達(dá)到67%左右，銷售面積約10.7萬㎡，其中別墅銷售面積3.9萬㎡，普通住宅銷售面積6.8萬㎡。整盤年均去化近6萬㎡。普通住宅戶型以120-130㎡大三房、90㎡二房活躍度較大。Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|湖濱水岸項(xiàng)目概況樓盤名稱湖濱世家物業(yè)類型別墅、普通住宅總建面積18萬㎡容積率1.6建筑形態(tài)雙拼、聯(lián)排別墅、高層綠化率34.5%樓盤地址華昌路與華山路交匯處周邊配套肯德基汽車穿梭餐廳、東方劍橋國際雙語幼兒園、大南商業(yè)水街、南師大附小、南師大附中、德美雙語幼兒園、錦豐新的行政中心、中央公園、濱江公園。開發(fā)商金新城置業(yè)銷售概況開盤時(shí)間2014年3月銷售率45%戶型面積別墅：250-500㎡住宅98-143㎡成交價(jià)格聯(lián)排別墅：10000元/㎡雙拼別墅：11000元/㎡高層：7000元/㎡Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|湖濱世家77普通住宅戶型面積

供應(yīng)成交去化率98401948%114402358%126403178%133803949%143201365%

22012557%別墅戶型面積供應(yīng)成交去化率250聯(lián)排4025%266聯(lián)排381950%365雙拼3000%合計(jì)1082119%項(xiàng)目開盤至今約4個(gè)月時(shí)間銷售率達(dá)到45%左右，銷售面積約2.1萬㎡，其中別墅銷售面積0.56萬㎡，普通住宅銷售面積1.54萬㎡。整盤年均去化約6萬㎡。普通住宅戶型以120-144㎡大三房活躍度較大。別墅以266㎡聯(lián)排成交為主。Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|湖濱世家項(xiàng)目概況樓盤名稱龍庭華府物業(yè)類型高層總建面積16.76㎡容積率1.8建筑形態(tài)高層綠化率30%樓盤地址華昌路與青屏沙路交匯處周邊配套濱河公園、中央公園、德美雙語幼兒園、南師大附小、南師大附中、大南水街、錦豐中心醫(yī)院、錦豐新行政中心等開發(fā)商江蘇越洋置業(yè)有限公司銷售概況開盤時(shí)間2014年1月銷售率21%戶型面積住宅86-250㎡成交價(jià)格均價(jià)6600元/㎡Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|龍庭華府79戶型面積供應(yīng)成交去化率861082321%1071081413%111601728%132902326%1431042524%16836617%2502150%合計(jì)50810921%項(xiàng)目開盤至今約6個(gè)月時(shí)間銷售率達(dá)到21%左右，銷售面積約1.32萬㎡。整盤年均去化約2.64萬㎡。Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|龍庭華府普通住宅戶型面積項(xiàng)目80以下80-100100-120120-140140-160160-180180以上龍庭華府02331233161湖濱世家01923701300湖濱水岸0931342224600合計(jì)01351883159061占比0%18%26%43%12%1%0%Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|產(chǎn)品分析成交面積段分析：住宅成交多集中在100-140㎡，以120-140㎡的舒適性三房占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。250-400㎡聯(lián)排市場(chǎng)有需求。普通住宅：120-140㎡的三房是典型項(xiàng)目成交的主力面積段，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；別墅：250-400㎡聯(lián)排、400-500㎡雙拼成交相對(duì)活躍。別墅戶型面積項(xiàng)目200-250洋房200-250聯(lián)排250-300聯(lián)排300-350聯(lián)排350-400聯(lián)排350-400雙拼400-450雙拼450-500雙拼湖濱水岸5

943200812湖濱世家

2190

合計(jì)522843200812占比4%2%24%36%17%0%7%10%Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|產(chǎn)品分析戶型分析：整體房型設(shè)計(jì)從功能性向舒適性轉(zhuǎn)變，在強(qiáng)調(diào)南向大開間、南北通透的同時(shí)有一定的創(chuàng)新，通過贈(zèng)送陽臺(tái)（或半贈(zèng)送）、空中花園等高附加值提高產(chǎn)品競(jìng)爭力。湖濱水岸，128㎡三房湖濱世家，132㎡三房龍庭華府，130㎡三房湖濱水岸，121㎡三房湖濱世家，125㎡三房龍庭華府，117㎡三房戶型以舒適性三房為主，面積集中在120-130㎡之間。贈(zèng)送面積是目前市場(chǎng)上提升產(chǎn)品價(jià)值的主要手段。整體戶型設(shè)計(jì)較好。82Part6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)|競(jìng)品案例|產(chǎn)品分析規(guī)劃分析：項(xiàng)目普遍以兵營式排列，缺乏中心景觀營造等規(guī)劃特色；產(chǎn)品組合形式多以高層和別墅相組合，洋房物業(yè)稀缺。小高層18F為主體建筑形態(tài)，配以別墅；規(guī)劃以兵營式排列為主，缺乏中央景觀營造容積率均在1.6-1.8之間湖濱世家，28萬方，容積率1.6，小高層11F+18F+別墅湖濱水岸，13萬方，容積率1.6，小高層18F+別墅/洋房龍庭華府，16.8萬方，容積率1.8，小高層18F83市場(chǎng)分析總結(jié)Part6房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅市場(chǎng)板塊分布具體在售項(xiàng)目信息：在售項(xiàng)目存量為312萬㎡，未售項(xiàng)目存量35.3萬㎡。市中心和錦豐片區(qū)2013.7-2014.6成交面積約為73萬㎡，去化周期約為5年。項(xiàng)目名稱所屬板塊占地面積容積率建筑面積開盤時(shí)間供應(yīng)面積銷售面積上市存量面積去化速度未上市面積總存量金新城·悅府城東3.502.211.0013.12.85.902.683.220.331.805.02朗詩國泰城城東5.742.212.6414.4.26