1、資產(chǎn)評估,教材：,資產(chǎn)評估（2012），全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組。參考用書：資產(chǎn)評估相關書籍,注冊資產(chǎn)評估師（CPV)：,CPV（CertifiedPublicValuer）考試科目：資產(chǎn)評估、經(jīng)濟法、財務會計、機電設備評估基礎、建筑工程評估基礎。,課程主要內容,資產(chǎn)評估理論,資產(chǎn)評估方法,資產(chǎn)評估實務,資產(chǎn)評估,資產(chǎn)評估理論,資產(chǎn)評估及其特點,評估目的與價值類型,評估假設與原則,資產(chǎn)評估準則體系,資產(chǎn)評估方法,市場法,收益法,成本法,資產(chǎn)評估實務,資產(chǎn)評估程序,各類資產(chǎn)評估,資產(chǎn)評估報告,機器設備評估房地產(chǎn)評估資源資產(chǎn)評估長期投資評估流動資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估,第一章資產(chǎn)評

2、估基本理論,第一節(jié)：資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié)：資產(chǎn)評估的目的與價值類型第三節(jié)：資產(chǎn)評估的假設與原則第四節(jié)：資產(chǎn)評估的準則體系,第一節(jié),資產(chǎn)評估及其特點,一、我國資產(chǎn)評估實踐及其發(fā)展,國外評估發(fā)展：國內評估發(fā)展：,國內：1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布了關于在國有資產(chǎn)產(chǎn)權變化時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定。1990年7月原國家國有資產(chǎn)管理局成立了資產(chǎn)評估中心。,1991年以國務院第91號令發(fā)布了國有資產(chǎn)評估管理辦法、資產(chǎn)評估機構管理暫行辦法、資產(chǎn)評估收費管理暫行辦法等。1993.12中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立。1995年中評協(xié)加入國際評估準則委員會。1995.5建立注冊資產(chǎn)評估師制度。,2004.

3、2財政部發(fā)布了資產(chǎn)評估準則基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則。2005.8發(fā)布了企業(yè)國有資產(chǎn)評估暫行辦法。2007以后一系列評估準則出臺。2008年評估協(xié)會發(fā)布三項新準則。,二、資產(chǎn)評估定義及其相關概念,（一）資產(chǎn)評估定義：專業(yè)機構和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。,資產(chǎn)評估準則基本準則指出資產(chǎn)評估是“依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程”。,評估主體誰來評（評估機構和人員）評估客

4、體評什么（評估對象）評估依據(jù)憑什么（相關法規(guī)等）評估目的干啥用（具體用途）評估原則堅持啥（行為規(guī)范）,資產(chǎn)評估要素,評估程序咋樣評（工作步驟）評估基準日啥時間（時間基準）評估假設啥限定（假設條件）價值類型對號否（質的規(guī)定）評估方法用啥法（特定技術）,1.資產(chǎn)：必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益。必須能以貨幣計量。2.價格和價值(評估中)價格：歷史數(shù)據(jù)，實際成交價格價值：評估值，資產(chǎn)的公允價值,（二）相關概念,三、資產(chǎn)評估種類,（一）從資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方式看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為：1.評估；2.評估復核；3.評估咨詢。(二)從資產(chǎn)評

5、估所面臨的條件，執(zhí)業(yè)過程中遵循評估準則的程度，對評估報告的披露程度及使用者的要求角度可以分為：1.完全資產(chǎn)評估；2.限制性資產(chǎn)評估,四、資產(chǎn)評估的特點,（一）市場性：（二）公正性：（三）專業(yè)性：（四）咨詢性：資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。評估者只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。,五、資產(chǎn)評估的功能和作用,（一）功能：評價和評值（二）資產(chǎn)評估的基本作用1.咨詢的作用2.管理的作用3.鑒證的作用：價值鑒證,第二節(jié)評估目的與價值類型,資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的價值類型,一、資產(chǎn)評估的目的,（一）資產(chǎn)評估的一般目的：資產(chǎn)在評估時點

6、的公允價值。（二）資產(chǎn)評估的特定目的：判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。,資產(chǎn)轉讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營中外合資、合作,企業(yè)清算擔保企業(yè)租賃債務重組其他,我國資產(chǎn)業(yè)務主要有：,注意：同一資產(chǎn)在不同的評估目的下可能會有不同的評估結果。,二、資產(chǎn)評估的價值類型,價值類型是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。,資產(chǎn)評估中的價值類型主要有：,（一）按資產(chǎn)評估的估價標準形式分：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格。（二）從資產(chǎn)評估假設的角度表述分：公開市場價值、持續(xù)使用價值和

7、清算價值。（三）從資產(chǎn)業(yè)務的性質劃分：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。,（四）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分：市場價值和非市場價值。國際評估準則中關于市場價值的定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制?！?市場價值：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。非市場價值：

8、不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型。非市場價值是局部的市場認同，只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務當事人來說是公平合理的。,非市場價值的類型主要有：,在用價值：正在使用的方式和程度。清算價值：非正常市場條件。殘余價值：有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值。課稅價值：稅收為目的的評估業(yè)務。保險價值：保險為目的的評估業(yè)務。抵押價值：抵押為目的的評估業(yè)務。拆遷補償價值：拆遷補償為目的的評估業(yè)務。,3.市場價值與非市場價值的劃分標準,（1）資產(chǎn)評估時的市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。（3）評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信

9、息。,二者的劃分便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚的說明評估結果的確切含義，便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。市場價值：整體市場認同非市場價值：局部市場認同,第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則,資產(chǎn)評估的假設資產(chǎn)評估的原則,一、資產(chǎn)評估假設,交易假設：最基本假設。模擬市場估價。公開市場假設：充分發(fā)達、完善的市場，凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產(chǎn)都可以用此假設。持續(xù)使用假設：資產(chǎn)持續(xù)使用，使用范圍常常是有限制的清算假設：評估值公開市場or持續(xù)使用假設下之評估值，只能在清算狀態(tài)適用。,二、資產(chǎn)評估原則,工作原則：獨立性原則客觀公正性原則科學性原則,經(jīng)濟技術原則：預期

10、收益原則貢獻原則替代原則供求原則評估時點原則,第四節(jié)資產(chǎn)評估準則體系,一、國外相關準則介紹：1.國際評估準則（IVS）目前最具影響力的國際性評估專業(yè)準則。1985年制定第一版，2011年發(fā)布了第九版。2.美國評估促進會（AF）制定的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則（USPAP）3.英國皇家特許測量師學會（RICS）制定的評估與估價指南指南（RedBook）,國際評估準則中相關概念：,不動產(chǎn)與不動產(chǎn)權；動產(chǎn)與動產(chǎn)權：財產(chǎn)；資產(chǎn)：資產(chǎn)評估；折舊：市場、成本、價格和價值：最高最佳使用：市場價值與市場價值以外的價值：評估方法：,二、我國資產(chǎn)評估準則體系,2004年2月，財政部與評估協(xié)會正式發(fā)布了資產(chǎn)評估準則基本準

11、則和資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則，標志著我國資產(chǎn)評估準則體系初步形成。,2007年11月28日，財政部發(fā)布了中國資產(chǎn)評估準則體系，同時發(fā)布包括8項新準則在內的15項資產(chǎn)評估準則，標志著比較完整的資產(chǎn)評估準則體系初步建立。2008年11月，中評協(xié)又發(fā)布三項新準則，以后準則體系進一步完善。,注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見,1.委托方和相關當事人（在我國主要指資產(chǎn)占有單位）應當提供評估對象法律權屬等基礎資料，并對其真實性、合法性和完整性承擔責任；2.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務是對資產(chǎn)價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權屬發(fā)表意見超越了注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)范圍；3.注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。,例：慶云集團公司擬將一全資所有的旅行社轉讓給一上市公司，特聘請大力資產(chǎn)評估事務所對這項資產(chǎn)進行估價，同時雙方約定大約作價為800萬元人民幣。事務所指定本所執(zhí)業(yè)的注冊評估師張三和李四負責此業(yè)務，一周以后，李四被安排去處理另一項目，張三隨即從自己執(zhí)業(yè)的另一家資產(chǎn)評估事務所請來注冊評估師王