1、中國城市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響因素分析許光建,魏義方,戴李元,趙宇(中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院,北京100872) 摘要近10多年來,我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,住房市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的特征。本文運(yùn)用聚類分析方法,依據(jù)房?jī)r(jià)波動(dòng)情況,將全國35個(gè)大中城市劃分為三類。在此基礎(chǔ)上,從全國層面以及不同類別城市的角度進(jìn)行比較分析,通過回歸分析得出以下結(jié)論:除了地價(jià)、居民收入、信貸規(guī)模等宏觀性的影響因素外,城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)的投入也在一定程度上影響著房?jī)r(jià)的變動(dòng)以及不同城市房?jī)r(jià)水平的差別。關(guān)鍵詞住房?jī)r(jià)格;變動(dòng)趨勢(shì);聚類分析;影響因素中圖分類號(hào)F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1000-596X (201

2、0) 08-0005-10一、對(duì)1999年以來中國城市住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的回顧隨著改革開放的不斷深入和城市化進(jìn)程的不斷加速,城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革在不斷推進(jìn)。1998年全面實(shí)施的住房制度改革,基本結(jié)束了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下具有顯著福利性的住房分配制度,加快了以個(gè)人購買住房為主要特征的市場(chǎng)化、貨幣化的改革進(jìn)程。隨著住房抵押貸款制度、城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓、低收入居民住房保障等制度逐步建立與完善,我國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)繁榮的高速發(fā)展經(jīng)過10多年的發(fā)展,我國的住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不斷提高,住房投資在GDP中的比重越來越高。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料, 2009年商品住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)1139%,

3、住房產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但與此同時(shí),住房的銷售價(jià)格也持續(xù)上漲。1999年,全國城鎮(zhèn)(不含我國的臺(tái)灣、香港、澳門地區(qū),下同)平均房?jī)r(jià)僅為每平方米1 857元,到了2009年,平均房?jī)r(jià)就超過了4 000元, 10年間上漲了24倍之多。分年度來看, 2004年漲幅最大,同前一年相比的住房銷售價(jià)格上漲了94%。此后房?jī)r(jià)漲幅有所放緩,在2008年末還一度出現(xiàn)了近10年來房?jī)r(jià)的首次回落。但是,到2009年,房?jī)r(jià)又迅速回升。無論是絕對(duì)價(jià)格,還是相對(duì)變動(dòng),近期的住房?jī)r(jià)格均處于高位運(yùn)行階段。表1和圖1顯示了1999年以來住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。以下通過近年來房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比、竣工面積與銷售面積比

4、等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)一步考察和評(píng)價(jià)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況。(一)房?jī)r(jià)-收入比的變動(dòng)趨勢(shì)房?jī)r(jià)-收入比(PIR)是衡量住房?jī)r(jià)格水平高低的重要指標(biāo)。按照世界銀行的研究報(bào)告,發(fā)達(dá)國家房?jī)r(jià)收入比一般在181511之間,發(fā)展中國家在4161之間。1我國19992008年城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)情況如圖2所示。整體上,近10多年來,我國房?jī)r(jià)收入比在61751之間。2003年以前,房?jī)r(jià)上漲并不明顯,但與此同時(shí)居民收入快速提高,城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比在相對(duì)較低水平上小幅波動(dòng),這一時(shí)期居民的住房支付能力相對(duì)較強(qiáng)。進(jìn)入2004年以來,居民收入水平的大幅提高并未提升住房負(fù)擔(dān)能力,房?jī)r(jià)收入比大幅躍升,并在2009年達(dá)到最高比7871。中國城鎮(zhèn)

5、居民住房支付能力的顯著下降,房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)無疑是一個(gè)重要的推動(dòng)因素,但是,隨著人們生活水平的不斷提升,由對(duì)面積、性能等住房品質(zhì)要求的提高所帶來的影響亦不容忽視。(二)房?jī)r(jià)-房租比變動(dòng)趨勢(shì)住房作為投資品,是家庭財(cái)富的重要組成部分,購買住房可為投資者帶來投資收益,住房租賃則反映了更基本的住房需求,合理穩(wěn)定的租售比顯示住房?jī)r(jià)格背后的有效需求支撐。從這個(gè)角度來看,住房銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之比也是一個(gè)重要的衡量?jī)r(jià)格波動(dòng)的指標(biāo)。在健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)需協(xié)調(diào)平衡發(fā)展。從圖3可以看出,在住房市場(chǎng)化初期,住房租售指數(shù)比均大于1,表明住房租賃價(jià)格上升幅度大于銷售價(jià)格上升幅度。但2004年以后,住房銷

6、售價(jià)格迅速上升并長(zhǎng)期維持在較高的漲幅水平;與此同時(shí),租賃價(jià)格上升速度逐漸回落,租售指數(shù)比低于1以下,售價(jià)增長(zhǎng)速度快于租價(jià)增長(zhǎng)速度,租售價(jià)格增速之比趨于緩和。近年來,住房交易市場(chǎng)需求超過租賃需求,銷售市場(chǎng)發(fā)展更快。過快的房?jī)r(jià)上漲速度,不利于消費(fèi)者在租房與買房中作出理性選擇,而往往會(huì)驅(qū)使消費(fèi)者在心理預(yù)期作用下盲目信貸購房。(三)商品房供給和需求變動(dòng)趨勢(shì)住房體制改革以來,商品房交易市場(chǎng)高速發(fā)展,商品房供給和需求快速增加,形成供需兩旺的局面。商品房竣工面積與銷售面積持續(xù)增長(zhǎng),竣工面積由1999年的21 4108萬平方米增至2009年的70 219萬平方米,增長(zhǎng)了228%, 2009年銷售面積是1999

7、年銷售面積的64倍。如圖4所示,從整體上看,商品房供需比在波動(dòng)中逐漸下降,由供給大于需求逐漸轉(zhuǎn)向供給小于需求。2004年以前,竣工與銷售面積之比遠(yuǎn)大于1,住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房需求, 1999年二者的比例接近15倍; 2005年首次出現(xiàn)了需求大于供給的狀況,此后兩者差距呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì); 2008年商品房竣工銷售面積首現(xiàn)回落,房屋竣工與銷售面積比近似為1,需求迅速減少,同期的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了11年來的首次回降;2009年這一趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn),市場(chǎng)需求迅速回升,供需比為075,差距達(dá)到近年來最大水平,住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住房需求。(四)不同城市房?jī)r(jià)變動(dòng)差別住房銷售價(jià)格及房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)在不同區(qū)域城市的分布(見表2)顯

8、示,我國房?jī)r(jià)存在著顯著的城市差異性。2008年在住房?jī)r(jià)格最高的城市深圳市,房?jī)r(jià)高達(dá)12 823元/平方米,是住房?jī)r(jià)格最低城市呼和浩特市的51倍左右,不同城市房?jī)r(jià)上漲幅度也相差較大。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的東部地區(qū),城市住房?jī)r(jià)格也相對(duì)較高,而東北、中部、西部地區(qū)城市房?jī)r(jià)則相對(duì)較低。但在房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)上,即使在同一區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平類似的不同城7市,房?jī)r(jià)上漲速度也存在明顯的差異,部分經(jīng)濟(jì)水平欠發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)漲幅亦處于較高水平綜上所述,近10多年來,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展,呈現(xiàn)出供求兩旺的繁榮狀態(tài),商品房竣工和銷售面積快速增長(zhǎng),供給需求迅速增加,住房銷售市場(chǎng)發(fā)展迅速,并超過了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展速度。但與此同時(shí),尤

9、其是2004年以來,由于住房銷售價(jià)格的持續(xù)大幅度攀升,城鎮(zhèn)居民住房支付能力顯著下降,住房銷售價(jià)格漲幅持續(xù)高于租賃價(jià)格漲幅,商品房需求超過了供給并且其差距在不斷拉大,住房?jī)r(jià)格及其漲幅在不同城市間的差異比較顯著。二、住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的宏觀因素分析國外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的研究較早,且關(guān)注人口、收入、住房按揭利率以及建筑成本等綜合因素的影響。2我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,對(duì)于房?jī)r(jià)的定量研究也是從近幾年才開始進(jìn)行的。沈悅和劉洪玉分析了城市人口、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入等對(duì)住宅價(jià)格變化的影響;3梁云芳和高鐵梅研究了信貸規(guī)模、人均GDP等因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的區(qū)域差異性,認(rèn)為實(shí)際利率影響較小;4余華義還考察了土地供應(yīng)對(duì)房

10、價(jià)的影響。5龍奮杰對(duì)35個(gè)主要城市住宅市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn),我國房?jī)r(jià)存在明顯的城市間差異性,并對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行了城市類別劃分。6根據(jù)筆者對(duì)國內(nèi)外學(xué)者研究成果的梳理,影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的宏觀因素主要有人口、居民人均收入、信貸規(guī)模、土地價(jià)格以及利率等。一般來說,人口數(shù)量較多的城市或地區(qū),住房的需求量也越大,相應(yīng)的,住房?jī)r(jià)格也越高。隨著城市化水平的不斷提高和市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加速,城鎮(zhèn)人口迅速增長(zhǎng)所帶來的對(duì)商品住房基本居住需求的增加,是近年來房?jī)r(jià)快速上漲的重要因素之一?？梢哉J(rèn)為人口規(guī)模與城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格存在正相關(guān)關(guān)系。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)也被推動(dòng)上漲。一方面,居民收入的提高,提高了消費(fèi)者購房的支

11、付能力,使得消費(fèi)者有能力承受更高的房?jī)r(jià);另一方面,隨著居民可支配收入的增多,消費(fèi)者將追求面積更大、舒適度更高的居住環(huán)境,即改善型住房需求隨之增加。住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)也在一定程度上受到金融機(jī)構(gòu)發(fā)放信貸量的影響。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的信貸,將增加市場(chǎng)中商品房的供給量;而對(duì)消費(fèi)者發(fā)放的消費(fèi)信貸,將增加市場(chǎng)中商品住房的消費(fèi)和投資需求量。作為住房?jī)r(jià)格的一個(gè)重要組成部分,土地價(jià)格的變動(dòng)也是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素之一。我國的城鎮(zhèn)土地歸國家所有,房地產(chǎn)企業(yè)通過土地交易,從地方政府手中取得城鎮(zhèn)土地的使用權(quán),進(jìn)行商品房開發(fā)。一般來說,土地價(jià)格的上升將帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。從理論上說,利率對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)應(yīng)有較大的影響,但由于我

12、國仍處于利率市場(chǎng)化的初始階段,實(shí)行的仍是利率管制制度,中國人民銀行直接調(diào)整基準(zhǔn)利率,利率的市場(chǎng)化程度還很弱,波動(dòng)相對(duì)并不頻繁,因而,本文將不把利率作為一個(gè)獨(dú)立因素進(jìn)行專門探討。(一)從全國層面分析住房?jī)r(jià)格波動(dòng)因素1數(shù)據(jù)說明。根據(jù)以上對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響因素的分析,筆者選取住房銷售價(jià)格指數(shù)HPI表示房?jī)r(jià)變動(dòng),用居民住房用地交易價(jià)格指數(shù)LPI表示地價(jià)波動(dòng),用城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入DI(元)和金融機(jī)構(gòu)信貸LN(億元)來分析各因素對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響。樣本區(qū)間為19992009年分季度數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局編制發(fā)行的中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)。2數(shù)據(jù)處理。居民收入的季節(jié)變動(dòng)往往會(huì)掩蓋其客觀變化,在利用季節(jié)性數(shù)

13、據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析前,需要對(duì)其進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。7圖5為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入原始數(shù)據(jù)序列,圖5顯示,居民收入存在明顯的季節(jié)性變化規(guī)律,每年第一季度收入最高。這主要是由于第一季度適逢元旦和中國傳統(tǒng)文化節(jié)日春節(jié),往往集中發(fā)放年終獎(jiǎng)金、津貼、過節(jié)費(fèi)以及各種實(shí)物性補(bǔ)貼,從而使得第一季度的收入遠(yuǎn)高于其他季度。采用Census X12方法對(duì)居民收入進(jìn)行處理后,得到的季節(jié)調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(DI_SA)如圖6所示。3模型分析。結(jié)合選取的數(shù)據(jù),建立多元線性回歸模型:HPI=0+1LPL+2DI_SA+3LN+式中,待估參數(shù)0為常數(shù)項(xiàng);1,2,3為對(duì)應(yīng)因素的相關(guān)系數(shù);隨機(jī)誤差項(xiàng)表示其他因素對(duì)房?jī)r(jià)波

14、動(dòng)的影響。選用最小二乘法(LS),在Eviews軟件中進(jìn)行回歸分析,結(jié)果如表3所示,回歸方程為:HPI=58008 7+0379 706LPI+0009 74DL_SA-0000 1LN模型中3個(gè)變量共同解釋了因變量全國住房銷售價(jià)格指數(shù)69655%的變動(dòng),這也說明住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響還有其他重要解釋因素。模型的F檢驗(yàn)的P值為0,說明回歸方程總體是顯著的?；貧w系數(shù)的t檢驗(yàn)表明, 3個(gè)自變量對(duì)因變量HPI的影響都是顯著的?；貧w結(jié)果表明,住房?jī)r(jià)格波動(dòng)與土地價(jià)格和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入正相關(guān),即隨著地價(jià)和居民收入的增加,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也隨之加大,這與以上的分析是一致的。LN系數(shù)表明,隨著金融機(jī)構(gòu)的信貸量的

15、增加,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)減慢。而模型中的多重共線性,可能造成回歸系數(shù)符號(hào)判定錯(cuò)誤。對(duì)自變量的皮爾遜(Pearson)相關(guān)性檢驗(yàn)(見表4)表明,DI_SA與LN存在著高度的相關(guān)性,在99%的置信水平下,二者之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá)986%。對(duì)HPI與LN的相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果(見表5)顯示,在95%的置信水平下,房?jī)r(jià)與信貸額實(shí)際上存在正向相關(guān)關(guān)系。以上所做的對(duì)全國層面相關(guān)數(shù)據(jù)的分析表明,土地價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及金融機(jī)構(gòu)的信貸量,這3個(gè)變量在很大程度上可以解釋中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格波動(dòng),是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要因素。3者對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)均起到正向影響作用。(二)從不同城市比較分析住房?jī)r(jià)格波動(dòng)因素我國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格存在著

16、顯著的城市性差異,在同樣從緊或趨松的宏觀調(diào)控政策下,不同城市住房?jī)r(jià)格走勢(shì)卻顯現(xiàn)出明顯的不同。住房?jī)r(jià)格的這種地區(qū)間差異,也可以反過來解釋房?jī)r(jià)上漲的原因,因而筆者推斷,城市間的顯著差異之處也是造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要影響因素。1城市聚類分析。筆者選取國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查發(fā)布信息的35個(gè)大中城市,根據(jù)房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平以及相對(duì)漲幅進(jìn)行分類。數(shù)據(jù)采用2008年35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),以及對(duì)應(yīng)的城市住宅銷售價(jià)格,前者來源于2009年的中國統(tǒng)計(jì)年鑒,后者來源于2009年的中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒。采用系統(tǒng)聚類分析,將房?jī)r(jià)及其變動(dòng)水平相似的城市歸為一組,結(jié)果如表6、表7所示。第一類(一線)城市有北京、上海、深圳等6個(gè)城市,

17、房?jī)r(jià)指數(shù)平均1041,平均房?jī)r(jià)達(dá)9 7532元/平方米;第二類(二線)城市包括天津、大連、南京等10個(gè)城市,房?jī)r(jià)平均漲幅為57%,平均房?jī)r(jià)為5 0947元/平方米;石家莊、太原等19個(gè)城市為第三類(三線),平均房?jī)r(jià)指數(shù)為1069,平均房?jī)r(jià)4 8747元/平方米。三類城市之間房?jī)r(jià)水平相差較大,存在較為顯著的差異。但是, 2008年這三類城市房?jī)r(jià)平均漲幅相差并不顯著,這主要是一二線城市受金融危機(jī)影響相對(duì)較大,漲幅較以前有所回落,一線部分城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),而三線城市房?jī)r(jià)在2008年的快速拉升,改變了之前漲幅長(zhǎng)期普遍低于一二線城市的狀況。住房?jī)r(jià)格水平較高、漲幅較快的一二線城市,人口相對(duì)較多,提供的公

18、共服務(wù)水平也較高。近年來,中國越來越多的城市成功申辦各種世界型盛會(huì),如北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)、深圳大運(yùn)會(huì)等,促進(jìn)了城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施以及醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)的建設(shè)和完善;而天津、大連、青島等旅游城市,當(dāng)?shù)卣疄闋I造城市旅游環(huán)境,也注重在公共服務(wù)方面的支出。城市交通、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等基本公共物品或服務(wù),直接影響到居民的生活質(zhì)量,消費(fèi)者往往“用腳投票”,選擇擁有豐富資源、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的區(qū)域居住。8從而使得公共投入較多、設(shè)施便利的一二線城市能夠吸引更多的購房者,進(jìn)而提升當(dāng)?shù)氐淖》績(jī)r(jià)格。筆者由此推斷,基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等公共產(chǎn)品和公共服務(wù)投入也是影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的重要因素。2數(shù)據(jù)說明。

19、基于數(shù)據(jù)的可得性,筆者選取了13個(gè)城市年末總?cè)丝赑P(萬人)、地方財(cái)政人均教育支出ED(萬元)、人均醫(yī)療衛(wèi)生支出EH(萬元)、人均城市維護(hù)費(fèi)FF(萬元)和城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)HPI。我國2007年實(shí)行預(yù)算收支分類科目改革,從2007年起,財(cái)政支出科目進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整,故樣本時(shí)間選取19992006年。數(shù)據(jù)來源于各城市歷年的統(tǒng)計(jì)年鑒,人均支出由各城市當(dāng)年相應(yīng)科目支出除以年末人口計(jì)算得出。3回歸分析。筆者建立以下面板數(shù)據(jù)模型:HPIit=i+1iPPit+2iFFit+3iEDit+4iMHit+uit式中,t =1,2,T; i =1,2,N;其中,T =8,N =13。假設(shè)H0:1=2=N,即

20、模型中不同個(gè)體的截距相同(應(yīng)采用混合回歸模型);H1:i不同。檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量F為:F=(1009012-6654377)/(13-1)6654377/(104-13-1)=387 F005(12,90) =186故拒絕原假設(shè)。進(jìn)一步進(jìn)行Hausman檢驗(yàn),表8顯示, Hausman統(tǒng)計(jì)值為1126,對(duì)應(yīng)P值為002005。因而,本文采用個(gè)體固定效應(yīng)模型,對(duì)參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。使用廣義最小二乘法,由參數(shù)估計(jì)結(jié)果(見表9)得出方程表達(dá)式:方程F檢驗(yàn)結(jié)果表明,方程整體是顯著的,模型解釋了房?jī)r(jià)指數(shù)686%的影響因素,即選取的4個(gè)變量在一定程度上解釋了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。自變量系數(shù)t檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)的P值表明, ED和MH均顯著

21、。方程結(jié)果中,自變量MH和PP的系數(shù)符號(hào)與筆者預(yù)期的相反,暗示存在多重共線性問題。由自變量間相關(guān)系數(shù)矩陣及其檢驗(yàn)(見表10)表明FF, ED和MH3個(gè)變量間存在顯著的較高正相關(guān)性。地方財(cái)政總支出的增加或減少,對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療投入造成同步增減。自變量間的相關(guān)性對(duì)回歸的結(jié)果造成了混亂。有必要分別討論各自與HPI的關(guān)系。對(duì)HPI與4個(gè)自變量分別進(jìn)行Pearson相關(guān)性檢驗(yàn),如表11、表12、表13、表14所示。結(jié)果表明,房?jī)r(jià)指數(shù)HPI與城市基礎(chǔ)設(shè)施財(cái)政支出FF、教育財(cái)政支出ED以及醫(yī)療衛(wèi)生財(cái)政支出MH,均存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。其中,HPI與FF和ED在99%置信水平下正相關(guān),與MH在95%的置信水平下正相關(guān)。而HPI與PP的正相關(guān)關(guān)系并不顯著,但我們并不能因此否定城市人口對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響作用,這主要與筆者采用的數(shù)據(jù)有一定的關(guān)系。對(duì)于城市人口PP來說,各城市統(tǒng)計(jì)年鑒中統(tǒng)計(jì)的年末人口一般以當(dāng)?shù)貞艨谌藬?shù)為準(zhǔn),少部分城市公布的則是常住人口,統(tǒng)計(jì)口徑有所不同;而且,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并未單獨(dú)區(qū)分城鎮(zhèn)人口數(shù),而農(nóng)村的住房由農(nóng)民在集體土地上自行建設(shè),不能用于市場(chǎng)交易,亦沒有市場(chǎng)價(jià)格,使用城鎮(zhèn)與農(nóng)村總?cè)丝跀?shù)據(jù),在很大程度上影響了最終的結(jié)果。三、若干結(jié)論本文對(duì)我國近10多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況進(jìn)行了回顧,得出