1、共用部位、設施設備維護部組織架構設施設備維護部主管設施設備維護部副主管（班長）設施設備維護員D（設備運行）設施設備維護員C（工程問題跟進）設施設備維護員B（裝修管理）設施設備維護員A（綜合維修）共用部位、設施設備維護部副主管(領班)崗位職責崗位職責工作內容要點及備注業(yè)務監(jiān)控1、熟練掌握供電方式。日巡查：每日對項目主要設施設備至少進行2次巡查，內容包括管理制度的落實情況，工作規(guī)程執(zhí)行情況，工作標準達標情況，設備責任人巡檢工作開展情況，隨時了解和掌握設備運行工作狀態(tài)。周巡查：每周對設備運行至少進行3次全面巡查，內容包括：設施設備運行狀況、設備房衛(wèi)生情況等。2、組織安排對設施設備的巡查，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的

2、問題組織處理，并形成書面記錄，并反饋給主管，如遇重點問題，立即進行升級處理。3、負責業(yè)主裝修方案的審定，安排設施設備維護員對裝修完成的房屋進行驗收，驗收資料進行存檔。4、負責部門各種記錄表格的按時存檔，每月公司要求上報表格的填寫，部門工具及其物資的領用、盤點和保管，做到帳物相符，物資的計劃申購。5、協(xié)助主管做好項目的節(jié)能降耗工作，掌握項目每月的水電公攤情況，商鋪用水的監(jiān)控，做好商鋪用水計劃的申請和計劃調整。專項工作推進1、協(xié)助主管對設施設備管理安全運行專項工作檢查及落實。2.各類節(jié)前自查自糾工作落實。3.項目設施設備發(fā)生故障或火警等緊急險情，必須按要求返回項目。重點設備控制根據(jù)項目具體情況，協(xié)

3、助主管確定本項目的重點設備，組織制訂重點設備運行監(jiān)控方案及項目設施設備年度維修保養(yǎng)計劃，并分解成月度計劃，負責落實設備責任人。設施設備維護團隊管控工作協(xié)助主管做好設施設備維護團隊管控工作。設施設備維護業(yè)務外聯(lián)1. 協(xié)助主管組織開展項目內的設備運行管理參觀日活動。2. 與轄區(qū)自來水公司、供電局、城市節(jié)約用水辦公室等單位建立良好的合作關系。3、與各施工單位、維保單位建立聯(lián)系、溝通渠道。設施設備維護員供配電類崗位職責崗位職責工作內容要點及備注配電房管理1. 值班維護員負責設備運行值班，停送電由值班維護員操作，非值班維護員禁止操作。2. 負責保管好個人常用工具、計量測試儀器、消防器具，確保其完整、有效

4、及不丟失或損壞，操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。3. 配電房內禁止存放和使用易燃易爆物品，保持消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。4. 除值班維護員、管理人員外，其他人員未經允許禁止進入配電室。外來人員進出應填寫機房外來人員進出登記表。5. 做好配電房的清潔、通風、防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。6. 值班維護員必須堅守崗位，不得串崗；值班期間設備運行情況如實記錄。7. 值班維護員應做好交接班工作，故障未排除不得進行交接班。1. 配電房實行24小時值班制，供配電房管理應嚴格按配電房安全管理制度、設施設備維護部值班制度執(zhí)行。2、設

5、施設備維護員從事供配電類工作應取得、，注冊有效并隨身攜帶持證上崗。供配電系統(tǒng)運行管理1.嚴禁電力開關超載運行，嚴禁供電線路超載供電。2.供電線路操作開關設明顯標志，停電拉閘、停電檢修，必須懸掛標識牌。3.柴油發(fā)電機每半月進行空載試運行一次，運行時間不高于15分鐘，平時應將發(fā)電機置于手動狀態(tài)。4.值班維護員在“市電”停電時應及時啟停柴油發(fā)電機。對于手動操作的發(fā)電機，在停“市電”時，應在15分鐘內啟動發(fā)電機并開始供電；在 “市電”恢復供電后，應在20分鐘內關停發(fā)電機，并將運行情況記錄在發(fā)電機組運行記錄表內。5.設備出現(xiàn)故障時，值班人員應嚴格按照操作規(guī)程操作及時排除故障；處理不了的問題應及時如實匯報

6、給主管或經理，在主管或經理協(xié)同下加以解決；并將處理情況根據(jù)實際記錄在房屋及共用設施設備維修登記表、設施設備事故報告內。6.因故須停某部分負荷時，應提前一天填寫停電/水申請表，批準審核后向客戶服務中心發(fā)出停電通知（含時段、范圍）。對于突發(fā)性的停電事故應在15分鐘內向客服中心溝通停電有關解釋。7.停送電拉合閘、停電檢修操作應填寫停電/送電操作票并上報項目經理審核，上報公司工程部經理審批。必須按供配電設施設備安全操作流程圖要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全防護器具并懸掛警示標識牌。1. 柴油發(fā)電機房的管理執(zhí)行發(fā)電機房管理制度，柴油發(fā)電機的操作按照柴油發(fā)電機操作流程圖、供配電設施設備管理規(guī)程

7、、房屋及共用設施設備計劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行;停運的變壓器每3個月進行倒閘交替運行，同時填寫停電/送電操作票電子版上報項目經理審批。巡檢管理每日巡檢維護1.值班維護員必須按操作規(guī)程每天對配電房進行巡查工作，檢查配電房內是否有異味，配電屏上指示燈、電器運行聲音是否正常，記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù)、功率因數(shù)等，發(fā)現(xiàn)異常，及時維修并報告；運行及巡查情況每四小時一次如實填寫供配電高壓設備運行記錄表、供配電低壓設備運行記錄表，并定期對用電負荷所產生的能耗進行分析。2.值班維護員每班至少巡查一次柴油發(fā)電機房、生活水泵房、消防泵房的配電箱盤柜以及光彩等照明系統(tǒng)，做好各種設備的操作、運行監(jiān)護與日常維修保養(yǎng)工

8、作，設備運行記錄和一般故障的處理記錄如實現(xiàn)場填寫。2. 供配電系統(tǒng)管理按照供配電設施設備管理規(guī)程、供配電設施設備安全操作流程圖、房屋及共用設施設備計劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。3. 光彩照明系統(tǒng)管理按照房屋及共用設施設備計劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。每月巡檢維護1.值班維護員每月至少對供配電系統(tǒng)進行一次深入檢查，包括低壓配電房、柴油發(fā)電機房、水泵房、風機房的各種箱盤柜內開關線路、回路電流、儀表指示、孔洞封堵等檢查，檢查記錄如實填寫電氣設施巡檢表，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報主管，并形成書面記錄。2.每月檢查設備房內動力配電柜所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電纜及引支線接地線、工作零線連接是否牢固。3.每月進行

9、一次夜間滅燈巡視，檢查接頭有無發(fā)紅發(fā)熱現(xiàn)象。4.檢查所有動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。蓄電池的溫度是否異常，極板有無脫落和變形，發(fā)電機充電設備是否正常。 每(半)年維護每年的4月、10月份對所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。對所有低壓配電柜內各電氣連接螺栓進行緊固。 其它維護工作1、在高壓供配電系統(tǒng)設備大修后或運行13年后可根據(jù)實際情況選擇服務供方對供配電系統(tǒng)設備進行高壓預防性試驗。設施設備維護員電梯類崗位職責崗位職責工作內容要點及備注電梯機房管理1. 除電梯設備維護員、設施設備維護主管外，其他人員需進入電梯機房，須經設施設備維護

10、主管同意，并在電梯設備維護員的陪同下方可進入機房，必須填寫機房外來人員進出登記表。2. 電梯維保單位人員進入機房進行保養(yǎng)檢修工作，須經設施設備維護值班負責人同意，由電梯設備維護員監(jiān)督實施，并完整、規(guī)范地分類記錄在設施設備維修保養(yǎng)記錄表內。3. 機房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由設施設備維護部值班負責人及電梯設備維護員保管，機房應當做到隨時上鎖，不得外借，如需使用須經設施設備維護主管批準。4. 嚴格按電梯巡檢規(guī)定實施檢查，確保設施設備運行正常，并填寫電梯設備巡檢記錄表。5. 電梯機房內衛(wèi)生定期打掃，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設施設備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。6.

11、檢查電梯機房防小動物設施完好（檢查防護紗網(wǎng)、擋鼠板等）。7. 建立電梯設備救援應急預案，健全電梯事故應急體系，不定期舉行電梯困人救援實操演練。1、設施設備維護員電梯類應具備電梯維修上崗資格證書（特種作業(yè)資格證書），且注冊有效并隨身攜帶持證上崗。電梯運行管理1、 電梯運行過程中如發(fā)現(xiàn)有不正常情況時，電梯設備維護員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實匯報給主管，在主管的協(xié)同下加以解決，或向電梯維保單位報修，并分類記錄在設施設備維修保養(yǎng)記錄表內。2、 確保電梯運行過程中正常、安全、高效運行。1、對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范地記錄在電梯設備巡檢記錄表內。巡檢管理周檢 電梯設備維護員或維保

12、單位應每周一次對電梯的主要機構和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。其內容包括：1. 轎廂門開關動作、轎廂按鈕、照明、信號(指示器、方向箭頭)是否良好。2. 檢查制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有無磨損。3. 檢查曳引機和電動機 檢查曳引機油位是否在油位線上。4. 檢查驅動電動機有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象。5. 檢查導向輪、限速器潤滑情況。巡檢管理年檢電梯在運行一年之后，在電梯年檢標示到期前應完成對電梯的年度檢驗工作，電梯設備維護員應按要求檢查電梯的機械、電氣、安全系統(tǒng)的情況和主要零部件的磨損程度，對磨損量超過允許值或損壞的部件進行更換。外包維保（質保）監(jiān)督檢查：1.

13、電梯設備維護員要全程配合、監(jiān)督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對計劃檢查中的檢查項目，按照合同中維保質量要求對維保效果進行確認。對維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項目設施設備維護部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限制整改，并保存各種記錄。將簽字確認的電梯維修保養(yǎng)記錄表留存，每季整理成冊后交設施設備維護部存檔，長期保存。2. 電梯設備維護員與維保公司銜接具體的保養(yǎng)工作時間，保養(yǎng)工作時間不能影響本物業(yè)的經營和服務。若電梯發(fā)生故障，電梯設備維護員必須及時通知維保公司到場處理，同時在電梯廳門廳處懸掛“電梯檢修、停止使用”的標識牌，并通知客戶服務部，由客戶服務部作好客戶解釋工作。設施

14、設備維護員給排水類崗位職責崗位職責工作內容要點及備注水泵房管理1. 水泵房內機電設備由給排水設備維護員負責，其他人不得操作，無關人員嚴禁進入水泵房。2. 給排水設備維護員必須對水泵房內的設施設備進行巡視檢查。3. 對水泵房內的設施設備進行巡視檢查并做好準確記錄。4. 做好二次供水管理。5. 按二次供水管理要求對水箱進行清洗消毒。6. 確保泵房內各設施完好。7. 保持泵房內衛(wèi)生清潔。1、負責項目二次供水管理的設備維護員必須持有經疾病預防控制中心辦理的健康證，品行良好。2、停水范圍，涉及到客戶用水的，必須盡到告知義務、做好善后工作，并由客戶部做好安撫、解釋工作。水泵運行管理1. 保證水泵房內所有設

15、備在正常運轉和操作。2. 做好水泵閥門的定期檢查保養(yǎng)和清潔。3. 做好控制回路螺栓緊固，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。4. 按設備使用說明書保養(yǎng)要求，進行保養(yǎng)，使水泵達到100%良好狀態(tài)。5. 每月對地下水池、水箱、高位水箱的液位閥進行檢查，對水池，水箱水位進行檢查。6、 雨季前做好屋面雨水口防汛檢查和地下室排污系統(tǒng)檢查，確保地下室集水坑排污泵手動、自動工作有效。7、 游泳池營業(yè)期間每日檢查游泳池設備房水泵等設備運行情況正常。水泵維修保養(yǎng)1、檢查水泵軸承是否正常。2、檢查水泵葉輪及軸鍵是否正常。3、檢查盤根處是否漏水。4、清潔水泵外表。5、對如水泵脫漆或銹蝕嚴重處，除銹刷油

16、漆。6、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器正常。7、檢查水泵機組螺栓是否緊固。-消防系統(tǒng)日常維護管理負責對消防系統(tǒng)進行如下檢查，內容包含：1. 檢查消防水源供水能力正常（檢查消防水池水位正常、補水正常、取水井正常）。2. 對泵房內消防電源、消防泵控制柜、消防泵、消防閥門、消防管網(wǎng)及室外消火栓系統(tǒng)進行檢查；室外閥門的機械部分靈活度檢查并加油。3. 報警系統(tǒng)：探測器靈敏度測試，并做好測試記錄；樓復示器、手動報警按鈕進行測試；檢查七氟炳烷滅火系統(tǒng)正常，各參數(shù)是否正常。4. 消火栓系統(tǒng)：消火栓水槍、水帶是否齊備；各消火栓管網(wǎng)上閥門位置正常，消火栓遠程啟泵正常。5.噴淋系統(tǒng)：噴頭外觀是否有無滲漏檢查，進行未端防

17、水試驗，檢查蝶閥狀態(tài)正常，水流指示器、濕式報警閥（壓力開關）動作正常。6.對防火門、疏散指示燈進行斷電試驗及照度測試；各樓層消防廣播音及強制切換試驗正常。7.檢查泡沫滅火系統(tǒng)正常。8.氣體滅火系統(tǒng)模擬試驗正常。9.消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。建議按照月度檢修、季度檢修、半年度檢修頻次進行系統(tǒng)設施的日常維養(yǎng)和定期維養(yǎng)。裝修管理員崗位職責崗位職責工作內容要點及備注裝修管理告知義務裝修咨詢告知1、辦理裝修手續(xù)需要的資料。2、需繳納的相關費用。3、告知延期手續(xù)辦理相關事項。4、裝修受理告知。5、裝修禁止行為告知。6、裝修方案審核告知。7、裝修

18、延期手續(xù)辦理告知。8、裝修驗收告知。1、裝修期間是客戶感知物業(yè)公司所提供物業(yè)服務的最佳時期。2、客戶裝修期間，項目物業(yè)服務中心全員必須達成互助協(xié)作、齊抓共管的團隊意識。裝修方案審核1、嚴格按照裝修方案施工A. 裝修中不可傷害梁、柱。B. 裝修過程中若有裝修方案的變更，須先與物業(yè)服務中心溝通并辦理有關備案手續(xù)后方可實施。C. 廚房、衛(wèi)生間墻體或水電改造，傷及防水層的，需全部重新鋪設防水層。2、裝修開工前A. 建議裝修公司先試水壓，檢驗給水管道是否有滲漏。B. 做一次閉水試驗，檢驗廚房、衛(wèi)生間是否有滲漏。3、裝修材料及建渣進出注意事項A. 超高、超寬、超重的材料禁止進入電梯。B. 水泥、砂石、建渣

19、等材料的搬運必須袋裝化。C. 所有裝飾裝修材料必須從指定通道進出。4、告知頂樓躍層業(yè)主為維護小區(qū)整體品質，采用物業(yè)服務中心統(tǒng)一制定的裝修風格、式樣進行裝飾裝修，對業(yè)主裝修方案與統(tǒng)一風格不協(xié)調之處提出改進建議。不使用壽命短及易老化的塑料類防雨材料搭建雨蓬等構筑物。不可封閉、堵塞屋頂排水設施、排水口不可使用超重材料。5、告知欲封陽臺的業(yè)主建議最好不封陽臺，保持陽臺的應有功能；對堅持封陽臺的，告知由物業(yè)服務中心統(tǒng)一制定的封閉方案、風格。裝修方案審核1、空調外機的安裝A. 告知業(yè)主在購買空調機前，先測量空調外機位的尺寸，“量身定做”。B. 告知業(yè)主將空調外機安裝于預留的機位內。C. 對無空調外機位的，

20、告知業(yè)主安裝于統(tǒng)一規(guī)劃位置，以維持小區(qū)外裝門面的統(tǒng)一、美觀。裝修巡查管理所有裝修行為應與裝修方案相符：A. 不得變動建筑主體和承重結構；B.不得在承重墻上開門窗、擴大承重墻上原有門窗尺寸；C.不得拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；D.不得使用紅磚、大理石及其它超重超厚材料進行裝修E.不得將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；F.不得改動、阻擋消防設施；G.按統(tǒng)一要求封閉陽臺；H.不得改變排煙道（拆除或擅自開孔）；I.提醒不得私自改造天然氣管道及相關設施；I.不得在外墻上開孔、增減門窗；G.不得擅自在梁上開孔；K.水電改造是否符合規(guī)范；L.入場通知書須懸掛或張貼于入戶門上；M.裝修現(xiàn)場應有滅火

21、器，且處于有效狀態(tài)；N.動火作業(yè)（如電焊、氣焊、氣割等）時，必須作好必要的安全措施，并須提交動火相關資格證、操作證；O.不得將雜物、水泥沙漿等倒入下水道、排水溝內；P.不得將任何物料堆放在走廊等公共區(qū)域不得在裝修現(xiàn)場生火做飯。裝修驗收管理1、驗收需求受理A. 客戶服務人員受理業(yè)主裝修驗收需求，作好記錄；B. 受理驗收需求后，立即通知設施設備維護人員驗收。2、裝修驗收實施設施設備維護部接客戶服務部驗收通知后，責任區(qū)內設施設備維護人員到場進行驗收工作。驗收內容:A. 裝修內容是否與經審核后的裝修方案相符。B. 是否有水電改造;改造是否符合規(guī)范要求。C. 是否有影響建筑外觀的裝飾裝修行為。D. 公用

22、設施是否在裝修過程中受到了損壞。E. 屋頂花園構筑物是否可靠的防雷接地措施。裝修驗收管理裝飾裝修完工備案表的填寫A. 由驗收人填寫表中有關內容并指導業(yè)主、裝修單位填寫相關內容。B 再次告知退證、退票、退費相關事宜。記錄表格裝修施工許可證、施工人員出入證、裝飾裝修管理服務協(xié)議、裝飾申請表裝修完工備案表共用部位、設施設備維護部BI標準（一）、儀容儀表部位標準圖片標準說明禁止事項整體1、自然大方得體，精神飽滿，充滿活力，整齊清潔。2、微笑是忠泰物業(yè)員工最起碼應有的表情。1、 統(tǒng)一著裝，保持干凈、平整， 無明顯污跡、破損。3、工作時間內著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時不得穿著制服。4、制服外不得

23、顯露個人物品，衣、褲口袋整理平整，勿顯鼓起。5、褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。1、精神不振，面無表情，目光無神，邋遢。2、著裝不規(guī)范且有明顯污跡、破損等。3、衣服不合身。4、冬裝和夏裝混合穿。擅自改變制服的穿著形式，私自增減飾物。5、內衣外露，襯衣不束腰內。發(fā)式1、前發(fā)不過眉，側發(fā)不過耳，后發(fā)不觸衣領，統(tǒng)一平頭為佳。2、無燙發(fā)、染發(fā)。3、經常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤。頭發(fā)顏色艷麗、凌亂。發(fā)型標新立異。有頭油和異味。面部臉、頸及耳朵保持干凈，每日剃刮胡須。面部邋遢、胡須拉雜。手保持指甲干凈。留長指甲。指甲內有污垢。身體1、身體無異味，不噴刺激性香水。2、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物，上

24、班時不在工作場所內吸煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。異味、污垢。鞋2、 深色皮鞋，鞋底、鞋面、鞋側保持清潔，鞋面要擦亮，以黑色為宜。1、鞋子破損，或鞋上有灰塵污跡不拭擦。2、穿著運動鞋。3、釘金屬掌或著露趾涼鞋。4、不穿襪子。襪3、 著黑色或深色、不透明的短中筒襪。1、襪子有破損。2、襪筒根露在外。工號牌佩戴4、 戴工作牌（左口袋上方15cm）。1、工作牌放在上衣口袋中。2、工牌有破損或字面有磨損。工具擺放5、 1、工具分類擺放整齊。6、 2、定期對使用工具進行維護保養(yǎng)，確保使用功能齊全。1、 工具箱內物品臟、亂、差。2、 工具不做任何保護處理造成工具損壞。（二）、行為舉止工程人員形象展示部位

25、標準圖片標準說明禁止事項整體姿態(tài)端正，自然大方，工作中做到：走路輕、說話清、操作穩(wěn)，盡量不露出物品相互碰撞的聲音。著裝不規(guī)范，精神委靡，面無表情，態(tài)度冷漠，做事粗魯。工作指引鞠躬禮標準：行禮時，立正站好，保持身體端正； 面向受禮者，距離為兩三步遠；以腰部為軸，整個肩部向前傾30以上。視線由對方臉上落至自己的腳前1米處。1、行禮時，距離太近。2、不按著裝規(guī)定行禮。對講機及配件佩戴1、對講機統(tǒng)一配置右邊距離皮帶扣15cm腰處。2、工作期間必須佩戴耳脈上崗。3、耳脈線必須從衣服內穿至耳處。1、不按要求位置佩戴對講機。2、上崗不使用耳脈線或耳脈線外露對講機使用1、使用時左手捏耳麥按鈕。2、使用普通話，

26、語言要簡練，清晰，易懂，呼叫：“rr（崗）、rr（崗），我是中心，收到請回答！”3、應答要明朗，“rr（崗）收到，請講！”表達完一個意思時，及時向對方說“完畢”。4、通話結束，須互道“完畢！”1、在對講機中聊天，說與工作無關的事情。2、語言啰嗦，口齒不清，不知所云。3、在對講機中互通與工作無關的其他信息?？蛻糁敢坑艺玖ⅰ⑴c客戶保持1-1.2米的距離、五指并攏呈“請”手勢、手掌高度上不過肩下不過腰、眼睛看向手掌所指方向、身體略向客戶方向傾斜、面帶微笑。園區(qū)巡查1、 行走時應收腹、挺胸、抬頭、微收下顎、雙眼平視前方，雙臂應前后自然擺動。2、 兩人成行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步

27、前行、工具包統(tǒng)一單跨右肩3、 三人及三人以上同行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步前行，工具包統(tǒng)一單跨右肩。注意克服不雅的走姿，如左右搖晃、步速過快或過慢、步履拖沓、雙手插兜、內外八字等。入戶維修BI標準到場時間、入戶前的敲門1、人員收到報修通知或物業(yè)工程質量問題投訴后，若遇緊急處理的維修工程或遇突發(fā)事件（如爆管、設備運行故障、線路故障、涉及相鄰關系、安全隱患等突發(fā)緊急事件），應在15分鐘內到現(xiàn)場對報修信息進行核實，其余一般性維修應在30分鐘內到現(xiàn)場對報修信息進行核實。2、特殊情況不能及時到場核實的必須報設施設備維護主管，并立即回復項目物業(yè)客戶服務部且說清原由，客戶服務部與客戶溝通

28、解釋。3、業(yè)主未在家的需提前與客戶預約上門服務時間。1、不按要求時間上門，且沒有任何信息的反饋的。見面時的問候、進門前套鞋套1、 進入業(yè)主家中前，先穿好鞋套，按可視對講或門鈴，若沒有應答，應等候5-10秒左右，進行第二次按門鈴或者敲門。2、 客戶開門后，應表現(xiàn)主動、熱情、面帶微笑說：“先生/女士，您好”，同時鞠躬30度?！澳?，我是公司維修人員，上門為您服務” 得到對方許可后，穿鞋套進入。1、無人開門時，在門口大聲喊叫。2、按了一次門鈴，無人開門便離開。3、等待時，在走廊里閑逛。4、語言用語不規(guī)范，隨便。5、愣頭愣腦，業(yè)主沒說話就往業(yè)主屋內東張西望。開始服務維修中.維修前的工具準備1、在業(yè)主帶

29、領下，進入維修地點。2、仔細耐心聆聽業(yè)主講述故障原由。3、在客戶交代完工作內容后，與業(yè)主核對服務內容有無遺漏，如無遺漏且征得業(yè)主的同意后方可進行維修：（1）、維修現(xiàn)場需鋪墊工作地墊，工器具整齊、合理擺放在工作墊上。（2）、服務時需移動或使用業(yè)主物品，需征得業(yè)主同意，移動使用后應恢復原狀，保持物品的完好。1、 不清楚或遺漏服務內容。2、 主動伸手與業(yè)主握手。3、 未經業(yè)主同意，隨便使用業(yè)主物品或搬運業(yè)主家具等物品。4、 接聽與工作無關的電話。5、 忘記帶服務工具及物料。6、 止使用業(yè)主衛(wèi)生間及其它生活用品。7、 禁止向業(yè)主索要財物（除維修費用外）。維修完畢 禮貌道別 業(yè)主在派工單上確認維修后的現(xiàn)

30、場清理維修結束后，應請客戶驗收維修結果，并解釋清楚故障原因，并進行現(xiàn)場清理，最后請業(yè)主在派工單簽字確認。在與業(yè)主確認沒有其他維修服務時，方可禮貌道別。維修結束后，沒請業(yè)主驗收自行離開；遺落維修工具和物品發(fā)電機房管理細則1.0 目的確保發(fā)電機的正常運行，保證在停電時設施設備的正常運行。2.0 適用范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項目所管理轄區(qū)內發(fā)電機房的管理。3.0 定義3.0.1 本管理標準為公司發(fā)電機日常管理作業(yè)中應達到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設備設施狀況和項目特點，按此標準管理作業(yè)。 3.0.3 對新接管項目應以此管理作業(yè)標準為依據(jù)不斷改善，以確保設備設施管理質量，規(guī)避管理風險。 3.0.4

31、 本管理標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責4.1 當值變配電運行維護員負責發(fā)電機房的安全管理。4.2 設施設備維護主管負責監(jiān)管發(fā)電機房的安全管理。4.3 公司工程部負責督促、指導管轄項目設備站房的安全管理工作。5.0 細則要點5.1 設施設備操作5.1.1 柴油發(fā)電機房全部設施設備由當值變配電運行維護員負責操作和值班管理，當值變配電運行維護員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，非值班運行維護員禁止操作發(fā)電機。5.1.2嚴格遵守操作規(guī)程，開機前要對燃油位、潤滑油位、冷卻水位、直流電源等進行檢查，如無異常，方可開機。5.1.3發(fā)電機組平時應置于良好的狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，

32、蓄電池組電壓保持在24V 以上，冷卻水應滿足運行要求，油箱內應儲備8 小時滿負荷用油量,室內應有急照明燈。5.2 安全技術措施5.2.1 發(fā)電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。5.2.2 發(fā)電機房內的設備安全技術措施齊備完善，照明設施及安全工具齊全完好，設備無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。5.3 外來人員登記5.3.1 發(fā)電機房在未經部門領導批準時，非工作人員嚴禁入內。經批準進出的外來人員應在當值人員的陪同下進入，并將相應信息如實在機房外來人員進出登記表中進行登記。5.4 清潔衛(wèi)生5.4.1 定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設備的整潔、無雜物、灰塵。5.5 通風設施5.5.1 發(fā)電機房內應保持通風良

33、好，溫度和濕度適合發(fā)電機安全運行。每年6月炎夏季節(jié)來臨時實施設備房及設備通風散熱檢查，形成專項檢查記錄。嚴禁電氣設備超負荷運行，防止電氣設備過熱運行引發(fā)事故。5.6 消防設施5.6.1 加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設施完好齊備，放置在發(fā)電機房門口易于取拿位置。5.7 防小動物措施5.7.1 發(fā)電機房內應設置防止小動物進出措施，避免小動物進入對設備造成損壞。柴油發(fā)電機操作細則10 目的：為了設備管理規(guī)范，確保發(fā)電機正常運行。20 適用范圍：適用于公司范圍內各項目發(fā)電機的規(guī)范操作。3. 0 定義3.0.1 本操作標準為公司發(fā)電機日常操作作業(yè)中應達到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設備設

34、施狀況和項目特點，按此標準細則作業(yè)。 3.0.3 對新接管項目應以此作業(yè)標準為依據(jù)不斷改善，以確保設備設施管理質量，規(guī)避管理風險。 3.0.4 本作業(yè)標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。40 操作要點：4.1 將啟動開關轉到停止位置。4.2 將發(fā)電機輸出電壓開關轉到“OFF”位置。4.3 檢查發(fā)電機的電瓶電壓是否在24v1v 范圍，機油是否處在上下標刻度的2/3 處。水位是否處在用食指從水箱口觸及到水面的位置。4.4 檢查發(fā)電機轉動部位有無雜物，轉動是否靈活，散熱風機皮帶是否完好。4.5 檢查各附件及線路接頭是否連接牢固。4.6 檢查完畢一切正常。4.7 將發(fā)電機啟動開關轉到“手動”位置

35、，啟動發(fā)電機運行。5.0 運行監(jiān)控部位5.1 在發(fā)電機運行時，當值變配電運行維護員采用看、聞、聽、測（手持式紅外測溫儀）等方法，每班按規(guī)定的頻次對電源開關柜、儲油量、電纜橋架、發(fā)電機運行數(shù)據(jù)、發(fā)電機運行時的溫度等運行狀況進行實時監(jiān)控。5.2 柴油發(fā)電機發(fā)電時監(jiān)控內容：5.2.1 有無異常聲響或大的振動；5.2.2 有無異常氣味；5.2.3 排煙顏色是否正常，是否有漏油(機油、柴油)、漏水現(xiàn)象；5.2.4 機油壓力、冷卻水溫是否正常；5.2.5 頻率偏差是否較大；5.2.6 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否平衡、存在過載現(xiàn)象；5.2.7 各信號燈指示是否正常；5.2.8 檢查蓄電池狀況(溫度

36、不能超過45度，用半導體濕度計測試)；5.2.9 回風是否順暢；5.2.10 緊固件是否有松動現(xiàn)象；5.2.11 柴油箱油位；5.2.12 消音效果是否理想。5.3柴油發(fā)電機主配電柜內電纜發(fā)電時運行數(shù)據(jù)及狀況監(jiān)控：5.3.1 電纜頭灰塵狀況；5.3.2 電纜絕緣有無閃絡；5.3.3 電纜有無異響；5.3.4 電纜有無異味，外護套有無變形；5.3.5 柴油發(fā)電機房環(huán)境溫度狀況；5.3.6 柴油發(fā)電機房電纜溝濕度狀況；5.3.7電纜接頭有無松動；5.3.8 電纜接頭氧化狀況；5.3.9 電纜接頭溫度。5.3.10 在發(fā)電機運行中，檢查水溫不得超過100。頻率在50HZ0.2HZ 范圍，三相電壓在3

37、80v19v 范圍，機油壓力在40-60MPa 范圍內。5.3.11 發(fā)電機空載運行時間每次不得超過15分鐘。每月須試運行2 次。停機將發(fā)電機啟動開關轉到“停止”位置。發(fā)電機停止運行。5.3.12 待停機后，將發(fā)電機輸出開關轉到“OFF”位置，然后將啟動開關轉到“自動” 位置，備市電停電時，發(fā)電機自動運行。并通過雙電源自投切換柜轉為發(fā)電供電。5.3.13待市電來電后，發(fā)電機自動停止運行，并通過雙電源自投切換柜轉為市電供電。5.3.14 按公司規(guī)定做好運行記錄。5.3.15作業(yè)流程圖柴油發(fā)電機操作流程圖序號流程要點1啟動前檢查1、檢查機油油位是否在標示刻度線以內，在冷車狀態(tài)機油位應處于油標尺由下

38、至上第三刻度線，2、檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，如不夠則加冷卻液至上述位置；3、檢查電解液液位是否在極板面上15mm左右，不夠則加蒸餾水至上述位置。4、檢查電池電壓是否在DC24-27伏，如偏低則更換新電池。5、檢查空氣濾清器阻塞指示器。6、確保柴油發(fā)電機組總空氣開關在OFF(關)狀態(tài)。7、按鈕或鑰匙啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作。2啟動1、油機運行前，對于冷引擎狀態(tài)下的油機，首先應接通電源啟動加熱器。在控制箱面板上，將控制面板上的鑰匙開關從“0FF” 打到“ON”位置，按下黃色預熱按鈕，持續(xù)時間不超過30秒（在常溫下預熱時間510秒）；2、按下綠色啟動按鈕，持續(xù)時間最長不超過1

39、5秒，一旦啟動成功，即可釋放啟動按鈕，油機進入運行狀態(tài)（一次啟動時間應控制在5秒左右，一次啟動不成功，可停頓3分鐘再進入第二次啟動），連續(xù)三次啟動不成功應進行檢查維修不可再強行啟動。3運行3、柴油發(fā)電機啟動后，應馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。在開機1015秒內，油壓是否達到正常范圍(0.3MP0.6MP)。4、如果有不正?，F(xiàn)象，則應作出相應處理措施，等一切正常后將柴油發(fā)電機總控氣開關合上(ON位置)，開始供電。5、運行中水箱溫度超過100（即俗稱開鍋）不可立即打開水箱蓋，需卸載全部負荷讓柴油機組低速運行5分鐘，使其溫度降至95以下時停機，再用濕布小心

40、打開水箱蓋防止燙傷6、在運行狀態(tài)機油位應處于油標尺由下至上第二刻度線，只要低于在前兩種狀態(tài)下任意刻度線必須補充同型號、品牌的機油。在任意狀態(tài)下低于油標尺由下至上第一刻度線，必須立刻停機加油至規(guī)定位置方可再次開機。7、發(fā)電機投入正常運行后，運行人員作好運行記錄，并注意觀察控制盤儀表指示。油壓（0.3MP0.6MP）、水溫（95度以下）、電壓（400V）頻率（50HZ）電流（視機型？A）。8、中性點未接地的發(fā)電機投入正常運行后,零線可能帶電。因為火線與中性點之間的電容電壓無法消除。操作人員必須視零線為帶電體。不能按市電習慣處理。4停機1、斷開柴油發(fā)電機總電源空氣開關，在發(fā)電機空載運行5 分鐘后，按

41、下停機按鈕或把鑰匙轉到“OFF”位置，關閉發(fā)動機；全自動柴油發(fā)電機組有延時停車功能，斷開柴油發(fā)電機總電源空氣開關，按下停機按鈕即可，直至發(fā)電機組完全停止運轉才能視為停車；2、如果有緊急情況需停機，可以在不切斷負載的情況下把鑰匙轉換到“OFF”位置或直接按下紅色急停按鈕，待故障排除后，將緊急按鈕復位即可。水泵房管理細則1.0目的 水泵房是提供用戶生活、消防用水的設施，是直接關系到用戶生活和生命財產安全的重要部位，必須確保物業(yè)區(qū)域內水泵的正常管理。為規(guī)范水泵房的管理，特制定本制度。2.0 范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項目水泵房管理工作。3.0 定義3.0.1 本管理標準為公司水泵房日常管理作業(yè)中應達到的

42、要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設備設施狀況和項目特點，按此標準管理作業(yè)。 3.0.3 對新接管項目應以此管理作業(yè)標準為依據(jù)不斷改善，以確保設備設施管理質量，規(guī)避管理風險。 3.0.4 本作業(yè)標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責4.1 當值給排水設施設備維護員負責水泵房的安全管理。4.2 設施設備維護主管負責監(jiān)管水泵房的安全管理。4.3 公司工程部負責督促、指導管轄項目設備站房的安全管理工作、評價片區(qū)設備站房的安全管理工作。5.0 程序要點5.1一般水泵房5.1.1水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部由共用部位、設施設備維護人員（以下簡稱設施設備維護人員）負責監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修

43、及清潔清掃，并作記錄。如遇解決不了的問題及時向部門主管人員上報。5.1.2 水泵房內機電設備由設施設備維護人員負責，其他人不得操作，無關人員不得進入泵房；外來人員進出消防水泵房應進行登記，并填寫機房外來人員進出登記表。5.1.3 水泵房內所有設備在正常運轉下，開關應轉換在自動位置，所有操作標志簡單明確，主接觸器開關每半月檢查一次。5.1.4 處于自動運行的水泵，應每周進行一次“自動、手動”的切換操作。5.1.5 二次供水變頻泵按設定程序進行運行和倒換，工程人員對其設定參數(shù)不得隨意進行調整。5.1.6 消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。5.1

44、.7 水泵閥門定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，室內地面及設施設備應保持清潔。5.1.8 水泵控制回路每月進行一次緊固，檢查是否可靠；檢查備用水泵能否在主用水泵出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。5.1.9 定期檢查電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態(tài)。5.1.10 地下水池、水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，確保處于良好狀態(tài)；同時檢查水池，水箱水位正常。5.1.11 以上各操作及檢查情況應記錄于給水系統(tǒng)日巡檢記錄表備注欄中。5.2 二次供水泵房二次供水水泵房除一般水泵房管理要求外，還應注意以下幾個方面：5.2.1 共用部位、設施設備

45、維護部主管檢查衛(wèi)生許可證在有效期內，每月檢查1次每個水池(箱)，并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。5.2.2 二次供水管理由設施設備維護人員專職負責，該設施設備維護人員應持有經衛(wèi)生防疫站認可的健康證，且在有效期內。5.2.3 每個水池(箱)應結構完好、無滲漏，檢視窗應加蓋上鎖，水(箱)周圍及頂蓋應清潔、干凈。5.2.4 水池(箱)外委市衛(wèi)生防疫站清洗、消毒，清洗員應持有經衛(wèi)生防疫站認可的健康證。5.2.5 清洗消毒水池(箱)時應提前兩天通知客戶服務部，由客戶服務部通知有關用水部門和用戶做好儲水準備。5.2.6 外來人員進出二次供水泵房及生活水箱間應進行登記，并填寫機房外來人員進出登記表。電梯

46、機房管理細則1.0 目的保障電梯安全可靠的運行，加強對機房的管理。2.0 適用范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項目管轄區(qū)域內電梯機房的安全管理。3.0 定義3.0.1 本管理標準為公司電梯機房日常管理作業(yè)中應達到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設備設施狀況和項目特點，按此標準細則管理作業(yè)。 3.0.3 對新接管項目應以此管理作業(yè)標準為依據(jù)不斷改善，以確保設備設施管理質量，規(guī)避管理風險。 3.0.4 本作業(yè)標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責4.1 設施設備維護部主管負責電梯機房的安全管理。4.2 設施設備維護員負責對電梯機房的安全檢查。4.3 公司工程部負責督促、指導管轄項目電梯機房的

47、安全管理工作。5.0 制度要點5.1 機房除共用設備維護員、其他人員不準進入機房，若需要進入，須經共用設備維護部負責人同意，并在共用設備維護員的陪同下方可進入機房；并填寫機房外來人員進出登記表。5.2 機房內照明應保持完好，線路整齊，無臨時接線。機房內應保持環(huán)境清潔，干燥，并防止雨水滲入，通風良好，門窗完好。5.3每個電梯機房內至少配備二只滅火器，壓力在有效范圍內，并放置在易取處。機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，嚴禁堆放雜物。5.4機房鑰匙由專人保管，機房門應當做到隨時上鎖，鑰匙由當班共用設備維護員保管，共用設備維護員不得私配鑰匙。電梯檢修用的廳門鑰匙，應實行專人保管，不得外借。5.5嚴禁

48、在機房內吸煙、吃零食。5.6每周對項目電梯機房內的設備進行一次全面檢查，確保設備運行正常。5.7每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備共用表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。電梯設備管理標準作業(yè)細則1.0 目的規(guī)范電梯設備管理工作，確保電梯各項性能完好。2.0 適用范圍適用于中泰物業(yè)所屬項目所管理轄區(qū)內的所有電梯設備管理。3.0 定義3.0.1 本管理標準為公司電梯機房日常管理作業(yè)中應達到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設備設施狀況和項目特點，按此標準管理作業(yè)。 3.0.3 對新接管項目應以此管理作業(yè)標準為依據(jù)不斷改善，以確保設備設施管理質量，規(guī)避管理風

49、險。 3.0.4 本作業(yè)標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。4.0 程序要點4.1電梯機房管理4.1.1 除共用設施設備維護員、共用設施設備維護主管外，其他人員需進入電梯機房，須經共用設施設備維護主管同意，并在共用設施設備維護員的陪同下方可進入機房，必須填寫機房外來人員進出登記表。4.1.2 電梯維保單位人員進入機房進行保養(yǎng)檢修工作，須經共用設施設備維護值班負責人同意，由共用設施設備維護員監(jiān)督實施，并完整、規(guī)范地分類記錄在設施設備維護部值班記錄內。4.1.3 機房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由共用設施設備維護員保管，機房應當做到隨時上鎖，不得外借，如需使用須報設施設備維護部主管同意。4.1

50、.4 嚴格按電梯巡檢規(guī)定實施檢查，確保設施設備運行正常，并填寫電梯設備巡檢記錄表。4.1.5 電梯機房內衛(wèi)生應定期打掃，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設施設備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.1.6 檢查電梯機房防小動物設施完好（檢查防護紗網(wǎng)、擋鼠板等）。4.2 電梯運行管理4.2.1 電梯運行過程中如發(fā)現(xiàn)異常情況時，共用設施設備維護員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給共用設施設備主管，在主管的協(xié)同下加以解決，或向電梯維保單位報修，并指定專人跟進后續(xù)維修，并將巡查情況及跟進處理情況詳細記錄在設施設備維護部值班記錄內。4.2.2 確保電梯運行過程中

51、無異常響聲或異味。4.3 巡檢管理4.3.1 日檢4.3.1.1 日常巡視項目每天檢查控制柜和電機溫度是否過高，電梯運行聲音是否正常。4.3.1.2 每天巡視客梯、貨梯的運行情況，如有異常需立刻停止使用并及時處理或通知維保單位處理，做好對維保單位維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄。4.3.2 周檢共用設施設備維護員或維保單位應每周一次對電梯的主要機構和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。4.3.3 季度檢共用設施設備維護員或維保單位應每季一次對電梯的重要部件和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。4.3.4 年檢電梯在運行一年之后，共用設施設備維

52、護員配合電梯公司在電梯年檢時間到期前應完成對電梯的年度技術檢驗工作，監(jiān)督電梯公司應按要求檢查電梯的機械、電氣、安全設備的情況和主要零部件的磨損程度，對磨損量超過允許值或損壞的部件進行更換。4.4 外包維保（質保）監(jiān)督檢查4.4.1 共用設施設備維護員要全程配合、監(jiān)督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對計劃檢查中的檢查項目，按照合同中維保質量要求對維保效果進行確認。對維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項目共用設施設備維護部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限制整改，并保存各種記錄。將簽字確認的設施設備維護部值班記錄留存，每季整理成冊后交共用設施設備維護部存檔，長期保存。4.4.2電

53、梯維修保養(yǎng)現(xiàn)場作業(yè)要求序號流程要點1維修保養(yǎng)前的安全準備工作在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住人口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。2檢修過程中的安全注意事項給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯。人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒。人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不準開動電梯。禁止在井道內和轎頂上吸煙。檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行。使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒。嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作。底坑深度超過1.5M的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開。應盡量避