1、開發(fā)報(bào)建流程和技巧培訓(xùn),階段性成果的要素,房產(chǎn)證,預(yù)售證,竣工驗(yàn)收,施工證,工程證,總規(guī),目 錄,一.引 言 二.開發(fā)資質(zhì) 三.流程圖 四.報(bào)建程序 五.注意事項(xiàng) 六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,一.引言名詞解釋,一.引言房地產(chǎn)法律法規(guī),一.引言行政部門,城鄉(xiāng)規(guī)劃局,消防大隊(duì),國(guó)土資源局,住建局,市政局,環(huán)保局,發(fā)改委,一.引言行政許可,行政部門依據(jù)法律法規(guī)/部門規(guī)章用行政 許可的方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全稱進(jìn)行監(jiān)控,一.引言,開發(fā)報(bào)建的 職能有那些？,一.引言,及時(shí)性,合法性,有效性,前瞻性,定位項(xiàng)目的守衛(wèi)軍 作用以配合公司爭(zhēng)取最大利益為工作出發(fā)點(diǎn)，及時(shí)完成各開發(fā)環(huán)節(jié)的手續(xù)，全程協(xié)調(diào)對(duì)外關(guān)系，建立集團(tuán)

2、與政府各職能部門溝通的橋梁。,目 錄,一.引 言 二.開發(fā)資質(zhì) 三.流程圖 四.報(bào)建程序 五.注意事項(xiàng) 六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,二.開發(fā)資質(zhì),二.開發(fā)資質(zhì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,二.開發(fā)資質(zhì)申請(qǐng)條件,13,目 錄,一.引 言 二.開發(fā)資質(zhì) 三.流程圖 四.報(bào)建程序 五.注意事項(xiàng) 六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,15,三、流程圖報(bào)建全景圖,資質(zhì)證書,國(guó)有土地使用證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證,預(yù)售許可證,確權(quán),竣工備案證,建設(shè)項(xiàng)目投資立項(xiàng),環(huán)保批復(fù),節(jié)能審查,人防審批書,散裝水泥墻材,施工單位備案,勘察設(shè)計(jì)備案,建設(shè)監(jiān)理備案,交易中心,質(zhì)量監(jiān)督管理,安全監(jiān)督管理

3、,造價(jià)管理,工資保障金,組織設(shè)計(jì)方案,防雷驗(yàn)收,環(huán)保驗(yàn)收,電梯驗(yàn)收,人防驗(yàn)收,規(guī)劃驗(yàn)收,消防驗(yàn)收,節(jié)能驗(yàn)收,安全驗(yàn)收,正式水電驗(yàn)收,燃?xì)怛?yàn)收,超容/公建/配套費(fèi)核算與繳交,施工圖審查,修建性規(guī)劃總圖審查,施工報(bào)建,放線、驗(yàn)線,面積測(cè)繪,消防、防雷,土地分割,實(shí)測(cè),目 錄,一.引 言 二.開發(fā)資質(zhì) 三.流程圖 四.報(bào)建程序 五.注意事項(xiàng) 六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,四.報(bào)建程序,本階段,如果需要尋找合作伙伴, 簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力及投資回報(bào)分析進(jìn)行判斷,取得土地,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),立 項(xiàng),開盤銷售,竣工驗(yàn)收,四.報(bào)建程序,

4、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證過戶手續(xù),開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),一、建設(shè)用地使用權(quán)公開轉(zhuǎn)讓合同簽訂,二、取得交易證明書,三、繳納稅費(fèi),四、在所屬國(guó)土分局辦理國(guó)有土地使用權(quán)證,1、工商企業(yè)查詢資料、公司章程,2、土地權(quán)利書,3、土地使用權(quán)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,4、房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表,5、土地使用權(quán)公開交易證明書,關(guān)鍵詞：交易證明書 繳納稅費(fèi) 土地證,四.報(bào)建程序,關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)要點(diǎn) 土地證,辦理總規(guī)平面圖需準(zhǔn)備： 申請(qǐng)表 國(guó)有土地使用證 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 圖紙及電子版,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四.報(bào)建程序,關(guān)鍵詞：總規(guī)審核 方案設(shè)計(jì),辦理建設(shè)工程方案

5、審查需準(zhǔn)備： 規(guī)劃建設(shè)計(jì)方案圖（3套） 電子文件,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四.報(bào)建程序,關(guān)鍵詞：總規(guī)審核 可行性報(bào)告 命名批復(fù),辦理立項(xiàng)需準(zhǔn)備： 取得環(huán)保局建設(shè)環(huán)評(píng)批復(fù) 委托有資質(zhì)單位編制可行性報(bào)告 項(xiàng)目總投資25%資本金證明、項(xiàng)目命名批復(fù)書 規(guī)劃局批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃圖,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四.報(bào)建程序,關(guān)鍵詞：總規(guī)審核 立項(xiàng)批復(fù),辦理環(huán)評(píng)需準(zhǔn)備： 委托有資質(zhì)單位編制建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書 取得發(fā)改局的立項(xiàng)批復(fù) 規(guī)劃局批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃圖,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四

6、.報(bào)建程序,關(guān)鍵詞：命名 總規(guī)批復(fù),辦理項(xiàng)目命名需準(zhǔn)備： 填寫江門市地名命名、更名審批表 建筑物住宅區(qū)命名申請(qǐng)書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖及三線圖 建筑物住宅區(qū)平面四至圖,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四.報(bào)建程序,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證需準(zhǔn)備文件如下： 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表 規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及三線圖 規(guī)劃局批復(fù)的電子報(bào)批文件 建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙及電子文件 控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo) 繳交公建配套費(fèi)及超容費(fèi)等費(fèi)用,關(guān)鍵詞：退讓間距 日照分析 控規(guī)指標(biāo) 電子報(bào)批意見 配套費(fèi),開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng)

7、,四.報(bào)建程序,辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督辦理需準(zhǔn)備文件如下： 工程項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督登記申請(qǐng)表 生產(chǎn)和文明施工組織設(shè)計(jì)及施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖，腳手架、深基坑支護(hù)、模板工程、施工用電、起重吊裝、提升架裝拆等專項(xiàng)方案 監(jiān)理規(guī)劃方案、實(shí)施細(xì)則、地基勘測(cè)報(bào)告 施工、監(jiān)理、勘察企業(yè)資質(zhì)證書，施工單位安全生產(chǎn)許可證 安全第一責(zé)任人任命書、項(xiàng)目管理安全責(zé)任協(xié)議書、建設(shè)與施工單位安全生產(chǎn)責(zé)任書 審圖合格證及蓋審圖章的圖紙（建施、結(jié)施、水電施）,關(guān)鍵詞：組織方案 蓋審圖章圖紙,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四.報(bào)建程序,辦理建設(shè)工程施工許可證需準(zhǔn)備文件： 立項(xiàng)批復(fù)、工程規(guī)劃許可證、消防審核意

8、見、施工圖審查合格書、人防審查意見書 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同備案資料 建設(shè)工程工資保障金存款證明 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、勘探、防雷等單位資質(zhì)證 質(zhì)量安全監(jiān)督報(bào)監(jiān)資料審批 。,關(guān)鍵詞：穿插作業(yè) 協(xié)調(diào)配合 工資保障金 施工圖審查圖,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),四.報(bào)建程序,辦理商品房預(yù)售許可證需準(zhǔn)備文件： 立項(xiàng)批復(fù)、監(jiān)管協(xié)議 總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 已解壓國(guó)有土地使用證 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度：高層達(dá)到三分之二，低層達(dá)到封頂 ,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),關(guān)鍵詞：提前審批 協(xié)調(diào)配合 土地證解壓 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度,四.報(bào)建程序,辦理規(guī)

9、劃驗(yàn)收需準(zhǔn)備文件： 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及批復(fù) 報(bào)建圖（已蓋規(guī)劃局審核章） 建設(shè)工程放線報(bào)告、驗(yàn)線批復(fù)書 竣工測(cè)量圖及電子文件 土地使用證,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),關(guān)鍵詞：現(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件 竣工測(cè)量圖 面積在允許誤差內(nèi),四.報(bào)建程序,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),關(guān)鍵詞：穿插作業(yè) 各專業(yè)驗(yàn)收 協(xié)調(diào)配合,辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記需準(zhǔn)備文件： 規(guī)劃驗(yàn)線 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證 市政工程（永久水電、道路排水工程） 消防、人防、環(huán)保 燃?xì)?、電梯、電訊、防雷等專業(yè)驗(yàn)收 施工許可證、施工圖審查合格證、住宅質(zhì)量保證書、住

10、宅使用說明書、工程質(zhì)量保修書 安監(jiān)站建設(shè)工程安全評(píng)價(jià)書 建設(shè)單位已按合同約定支付工程款的證明 建筑工程竣工驗(yàn)收備案表核發(fā) ,四.報(bào)建程序,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),關(guān)鍵詞：購(gòu)買墻材發(fā)票,辦理回退新型墻材專項(xiàng)基金需準(zhǔn)備文件： 退回新型墻體材料專項(xiàng)基金申請(qǐng)書 已預(yù)交新型墻體材料專項(xiàng)基金專用票據(jù)（交回原件） 建筑工程新墻材使用驗(yàn)收備案表 購(gòu)買新型墻體材料的合法發(fā)票 新型墻體材料出廠合格證,四.報(bào)建程序,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),關(guān)鍵詞：工人每月工資表 調(diào)配費(fèi),辦理申請(qǐng)返還建設(shè)工程工資保障金需準(zhǔn)備文件： 返還建設(shè)工程工資保障金申請(qǐng)表 建設(shè)

11、工程驗(yàn)收竣工備案表 施工單位出具無拖欠工資證明 建筑企業(yè)用工備案表、花名冊(cè)、工人每月工資簽收表原件 建筑業(yè)勞動(dòng)合同（全體員工） 施工單位必須按規(guī)定繳納使用流動(dòng)人員調(diào)配費(fèi),四.報(bào)建程序,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),取得土地,開盤銷售,竣工驗(yàn)收,立 項(xiàng),關(guān)鍵詞：,辦理商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書需準(zhǔn)備文件： 填寫商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請(qǐng)表 土地證、預(yù)售證、工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及三線圖、規(guī)劃報(bào)建總平面圖、規(guī)劃驗(yàn)收批復(fù)書、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證 由公安部門核準(zhǔn)地址明細(xì)的門牌證明 實(shí)測(cè)面積明細(xì)表,目 錄,一.引 言 二.開發(fā)資質(zhì) 三.流程圖 四.報(bào)建程序 五.注意事項(xiàng) 六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,五.注意事項(xiàng),房地產(chǎn)

12、開發(fā)過程中從政府部門取得的 主要證件有:,五.注意事項(xiàng)-思考&研討,如何加快項(xiàng)目的報(bào)批進(jìn)程？,五.注意事項(xiàng)-如何加快項(xiàng)目報(bào)批進(jìn)程,1,5,1,五.注意事項(xiàng)-思考&研討,如何處理 無證施工？,五.注意事項(xiàng)-如何處理無證施工,38,技術(shù)處理,上級(jí)關(guān)系 協(xié)調(diào),現(xiàn)場(chǎng)配合,誠(chéng)信原則,屬地關(guān)系 協(xié)調(diào),及時(shí)有效 溝通,責(zé)任意識(shí),目 錄,一.引 言 二.開發(fā)資質(zhì) 三.流程圖 四.報(bào)建程序 五.注意事項(xiàng) 六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,1、忠誠(chéng) 像老板一樣熱愛公司 李嘉誠(chéng)先生曾經(jīng)說過：“做事先做人，一個(gè)人無論成就多大的事業(yè)，人品永遠(yuǎn)是第一位的，而人品的第一要素就是忠誠(chéng)?！?2、 敬業(yè) 作

13、為一名員工要時(shí)時(shí)處處考慮企業(yè)的利益，時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的發(fā)展，把自己的工作干好，積極參與企業(yè)管理。 在領(lǐng)導(dǎo)的心目中，好員工應(yīng)該具有強(qiáng)烈的主人翁意識(shí)，關(guān)心集體，關(guān)心企業(yè)的發(fā)展；在工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)并反饋生產(chǎn)、技術(shù)、管理等各方面存在的問題，能提出合理化建議。 3、服從 常言道：恭敬不如從命。 對(duì)于命令，首先要服從，執(zhí)行后方知效果；還未執(zhí)行，就發(fā)揮自己的“聰明才智”，大談見解和不可執(zhí)行的理由，走到哪里都是不受歡迎的角色。對(duì)于有瑕疵的命令，首先還是服從，在服從后與領(lǐng)導(dǎo)交流意見，就是完成任務(wù)后的總結(jié)。這種總結(jié)是尤其可貴的，它讓你更成熟、更優(yōu)秀，并逐步顯露出你的價(jià)值。 企業(yè)就是如此，在服從、執(zhí)行、總結(jié)的過程中攻克一

14、個(gè)個(gè)目標(biāo)，并相應(yīng)調(diào)整策略，為完成下一個(gè)任務(wù)做準(zhǔn)備。服從是成功的第一步，服從是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)最好的贊美。,道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,4、 誠(chéng)信 “言必信，行必果，諾必誠(chéng)”這是人與人、與社會(huì)交往過程中的立身處世之本。 5、 自信 自信，作為一種人格素質(zhì)，是決定員工應(yīng)對(duì)變革的能力高低的關(guān)鍵。你的自我感覺會(huì)在很大程度上影響著別人如何看待你。 6、 微笑 微笑傳達(dá)友好和善意。一個(gè)微笑雖然只能在你臉上停留幾秒鐘，但卻深深地烙在對(duì)方的心中。 7、 主動(dòng) 有兩種人永遠(yuǎn)無法取得成功：一種人是只做上司交待的事情，另一種人是做不好上司交待的事情。 主動(dòng)去做上司沒有交待的事情，并把這些事做好，你就能提升自己在上司心目中的位置，

15、就會(huì)被調(diào)升到更高的職位，獲得更大的成功。 8、 思考，變通 “直路不通，走彎路”，相信辦法總比問題多。,道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,9、 沒有任何借口！ 戰(zhàn)場(chǎng)上，借口就是無情的子彈，找借口貽誤戰(zhàn)機(jī)就會(huì)飲彈亡命；商場(chǎng)上，借口就是錢包的漏洞，找借口錯(cuò)過商機(jī)就會(huì)錢財(cái)盡失。工作就是不找任何借口地去執(zhí)行。 10、 永不言敗 永不言敗是讓你付出勞動(dòng)、付出汗水之后，能無怨無悔地承受失?。挥啦谎詳∈亲屇阒匾暿?、吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再次整裝待發(fā)。 11、 溝通、協(xié)作 溝通就是傳達(dá)、傾聽、協(xié)調(diào)。1+12，這就是優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的核心思想。 12、 寵辱不驚，以忍求尊 人生在世，大可不必把別人的態(tài)度太當(dāng)一回事,如果你因失寵于

16、某人而自暴自棄，或因受辱于某人而自怨自艾，甚至由此做出種種極端的舉動(dòng)，其目光是否太短淺了些？胸懷是否太狹窄了些？為人處世，對(duì)任何事都應(yīng)當(dāng)拿得起，放得下，想得開. 寵辱不驚，以忍求尊是一門人生藝術(shù)，更是一種處世智慧。 13、 學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí) 一個(gè)有理想的人只要不辭辛苦，默默地在自己腳下多墊些“磚頭”，就一定能夠看到自己渴望看到的風(fēng)景，摘到掛在高處的那些誘人的果實(shí).,道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,14、 創(chuàng)新 什么叫創(chuàng)新？伊索寓言里的一個(gè)小故事給我們一個(gè)形象的解釋： 一個(gè)暴風(fēng)雨的日子，有一個(gè)窮人到富人家討飯。 “滾開！”仆人說，“不要來打攪我們?！?窮人說：“只要讓我進(jìn)去，在你們的火爐上烤干衣服就行

17、了?！逼腿艘詾檫@不需要花費(fèi)什么，就讓他進(jìn)去了。 這個(gè)可憐人，這時(shí)請(qǐng)廚娘給他一個(gè)小鍋，以便他“煮點(diǎn)石頭湯喝”。 “石頭湯？”廚娘說，“我想看看你怎樣能用石頭做成湯?！庇谑撬痛饝?yīng)了。窮人于是到路上揀了塊石頭洗凈后放在鍋里煮。 “可是，你總得放點(diǎn)鹽吧?！睆N娘說，她給他一些鹽，后來又給了豌豆、薄荷、香菜。最后，又把能夠收拾到的碎肉末都放在湯里。 當(dāng)然，您也許能猜到，這個(gè)可憐人后來把石頭撈出來扔回路上。美美地喝了一鍋肉湯。 如果這個(gè)窮人對(duì)仆人說：“行行好吧！請(qǐng)給我一鍋肉湯?！睍?huì)得到什么結(jié)果呢？因此，伊索在故事結(jié)尾處總結(jié)道：“堅(jiān)持下去，方法正確，你就能成功?！?道德行為規(guī)范及職業(yè)操守,15、尊重別人，別人才會(huì)尊重你 尊重對(duì)方的職業(yè)水平和道德素養(yǎng)，待物接人時(shí)以誠(chéng)相待，向人表明你非?？粗厮麄兊挠^點(diǎn)，他們就會(huì)覺得很受尊重，也因此更有可能敬重你。 16、 給別人留有余地 給別人留有余地，也就是成就自己。明為退，實(shí)為進(jìn)。 17、 培養(yǎng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力 一個(gè)人不可能是把所有的事情都做好，關(guān)鍵是要擁有屬于自己較為獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并保持一定的再學(xué)習(xí)，來確保自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力得到不斷的強(qiáng)化和提升。 18、 編織人脈 戴爾卡耐基曾說：“專業(yè)知識(shí)在一個(gè)人成功中的作用只占15%，而其余的85%則取決與人及關(guān)系” 辦事找對(duì)關(guān)鍵人物，可