1、物業(yè)工程部,一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系,二、工程部的任務(wù),三、工程部的管理工作,四、要實(shí)現(xiàn)工程部有效的管理,五、工程部的規(guī)章制度,附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù),目 錄,一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系,根據(jù)使用功能不同，物業(yè)可分為4類,（1）居住物業(yè)： 住宅小區(qū) 、單體住宅樓、 公寓 、別墅、度假村等,（2）商業(yè)物業(yè)： 綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂(lè)場(chǎng)所,（3）工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等,（4）其它物業(yè)：車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校,現(xiàn)代工程管理理念： 融入市場(chǎng)、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、一專多能,物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系是：,根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、面積的大小、設(shè)備的多少、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等條件 設(shè)置工程部的組織機(jī)構(gòu)和

2、人員配置,工程部與以下部 門有業(yè)務(wù)關(guān)系,外部：,內(nèi)部：,供電局： 申請(qǐng)用電量、定期電氣設(shè)備檢測(cè)、增容,勞動(dòng)局： 特殊工種的培訓(xùn)發(fā)證、耐壓容器年檢、電梯年檢,環(huán)保局： 排煙、排污、噪聲檢測(cè),電話局： 申請(qǐng)中繼線 、網(wǎng)絡(luò),煤氣公司： 申請(qǐng)煤氣使用并接受管理,自來(lái)水公司： 申請(qǐng)自來(lái)水的使用,衛(wèi)生防疫站： 檢查飲用水的潔凈度,街道辦事處： 門前三包衛(wèi)生達(dá)標(biāo),維保公司： 冷凍機(jī) 電梯,行政 、客服、 保安 、辦公室 、餐飲 輔醫(yī)、 保潔,市政熱力公司： 供應(yīng)蒸汽,二、工程部的任務(wù),1、執(zhí)行、落實(shí)總經(jīng)理制定的各項(xiàng)年度計(jì)劃和工作目標(biāo),2、對(duì)物業(yè)供應(yīng)能源,3、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行維修、運(yùn)行,4、對(duì)設(shè)備設(shè)施

3、進(jìn)行更新和改造,三、工程部的管理工作,工程部的 管理工作,管理 ： 計(jì)劃、人員、設(shè)備、運(yùn)行、維修、資料,控制： 能耗、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)、材料消耗,工作人員的工作精神狀態(tài),1、計(jì)劃管理,計(jì)劃管理,年計(jì)劃、季度計(jì)劃、月計(jì)劃,能源計(jì)劃 （能源消耗計(jì)劃、(水電氣 ) 節(jié)能計(jì)劃）,維修計(jì)劃 （檢修計(jì)劃、設(shè)備更新改造計(jì)劃）,材料計(jì)劃 （物品采購(gòu)計(jì)劃、材料消耗計(jì)劃、 工具消耗計(jì)劃、低值易耗計(jì)劃）,人員管理計(jì)劃（人員培訓(xùn)計(jì)劃、人員編制調(diào)整計(jì)劃、 人員數(shù)量調(diào)整計(jì)劃）,費(fèi)用總額管理計(jì)劃（根據(jù)上述管理費(fèi)用，制定費(fèi)用總額管理計(jì)劃、 工資總額、各分項(xiàng)費(fèi)用）,2、對(duì)人員進(jìn)行管理,（1） 根據(jù)物業(yè)的大小、類型、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備

4、的類別、 物業(yè)管理費(fèi)的額度、設(shè)置工程部的組織機(jī)構(gòu)及崗位,工程部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置是多種多樣的， 要根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而設(shè)置：,A、按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式,工程部經(jīng)理,工程部副經(jīng)理,值班室,秘書(shū),電工,水暖,空調(diào),土建,弱電,鍋爐,庫(kù)房,例如：酒店,B、按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式,工程部經(jīng)理,工程部副經(jīng)理,秘書(shū),調(diào)度,發(fā)配電組,空調(diào)組,客房組,餐廳組,洗衣房組,公共區(qū)組,土建組,庫(kù)房組,C、按管理性質(zhì)設(shè)置方式,工程部經(jīng)理,工程部副經(jīng)理,技術(shù)組,秘書(shū),緊急維修,計(jì)劃維修,弱電組,鍋爐房,土建組,庫(kù)房,經(jīng)理助理,D、按運(yùn)行管理和維修分設(shè)的模式,工程部經(jīng)理,調(diào)度,副經(jīng)理,副經(jīng)理,副經(jīng)理,運(yùn)行管理,日常管理,計(jì)

5、劃管理,空調(diào)運(yùn)行,共電運(yùn)行,鍋爐運(yùn)行,計(jì)劃統(tǒng)計(jì),客房維修,餐廳維修,公共維修,空調(diào)專業(yè),電梯專業(yè),其它專業(yè),工程部經(jīng)理,值班室,秘書(shū),電工,水暖,空調(diào),土建,弱電,鍋爐,強(qiáng)電,暖通,綜合,E、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院 3萬(wàn)左右,例如：物業(yè),工程部經(jīng)理,值班室,秘書(shū),空調(diào),綜合維修,鍋爐,庫(kù)房,電氣主管,電氣工程師,暖通主管,暖通工程師,綜合主管,土建工程師,強(qiáng)電,弱電,水暖,F、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院 10萬(wàn)左右,（2）人員的招聘,招聘技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)由人事部門確定）,工程部經(jīng)理： 1、工程部經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì) 誠(chéng)信、勤奮、團(tuán)結(jié)、協(xié)作、有專業(yè)知識(shí)、有相關(guān)的工作經(jīng)歷、 熟悉物業(yè)法規(guī)

6、、接受過(guò)專業(yè)培訓(xùn) 2、工程部經(jīng)理應(yīng)具備的工作能力 團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力、指揮協(xié)調(diào)能力、預(yù)測(cè)控制能力、 溝通管理能力、文案撰寫能力、 3、工程部經(jīng)理應(yīng)具備的技術(shù)要求 有相關(guān)的學(xué)歷 對(duì)物業(yè)各個(gè)系統(tǒng)有初步的了解、有一項(xiàng)專業(yè)較強(qiáng) 有處理、解決設(shè)備運(yùn)行故障的能力 有相關(guān)的上崗證,主管： 1、有相關(guān)的學(xué)歷 2、對(duì)本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉 3、有相關(guān)的工作經(jīng)歷 4、有相關(guān)的上崗證 員工： 1、對(duì)本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉，有一定的工作經(jīng)驗(yàn) 2、有相關(guān)的工作經(jīng)歷 3、有相關(guān)的上崗證,人員的搭配原則（主要指員工）,1、老中青相結(jié)合 老青各占1020左右,2、技術(shù)高中低相結(jié)合 高低各占1020左右,要有磨合期 一般控制在12個(gè)月,磨合

7、期主要觀察,1、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神 2、脾氣、性格、集體融入性、容忍性 3、技術(shù)水平、,3、對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理,（1）按照京國(guó)土房管物字(2001)258號(hào)北京市物業(yè)管理招投標(biāo)暫 行辦法第二十一條 招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或原物業(yè)管理單 位應(yīng)將下列檔案資料移交給中標(biāo)企業(yè)：,項(xiàng)目竣工總平面圖； 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖； 附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖； 有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； 各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；（或綜合驗(yàn)收材料） 房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件； 房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料； 公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；會(huì)所商業(yè)用房物業(yè)用房等 物業(yè)管理所必須的其他資

8、料。,（2）對(duì)所接管的設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行，對(duì)有問(wèn)題的設(shè)備做好記錄并請(qǐng)甲方確認(rèn)， 協(xié)助甲方解決,（3）對(duì)工程遺留問(wèn)題做好記錄，及時(shí)將信息反饋給甲方并協(xié)助甲方解決,（4）建立設(shè)備檔案， 將價(jià)值較高的設(shè)備建立檔案（包括：設(shè)備名稱、品牌、生產(chǎn)廠家、 單價(jià)、產(chǎn)地、出廠日期、使用起始日期、安裝地點(diǎn)、功率、配件、保修期、 安裝使用手冊(cè)、保修單位、聯(lián)系電話、聯(lián)系人 等）備查,（5）對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，確定負(fù)責(zé)人,4、對(duì)運(yùn)行進(jìn)行管理,1、 配置有相應(yīng)技術(shù)水平的運(yùn)行人員，能夠簡(jiǎn)單處理設(shè)備故障 2、根據(jù)情況調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài) 3、一備一用的設(shè)備 一般情況每周調(diào)換一次 4、建立運(yùn)行值班記錄,5、每天對(duì)能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì),5、對(duì)維修

9、進(jìn)行管理,設(shè)備的生命周期 (浴盆曲線),故障率,時(shí)間,O,早期故障期,劣化故障期,偶發(fā)故障期,維修工作主要分為計(jì)劃內(nèi)和計(jì)劃外兩類維修,1、計(jì)劃外維修,2、計(jì)劃內(nèi)維修,3、每月對(duì)維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn) （維修數(shù)量、質(zhì)量、材料消耗）,工程部的維修分類圖,維修,計(jì)劃外維修,計(jì)劃內(nèi)維修,緊急維修,預(yù)防性維修,改良性維修,日常維護(hù)保養(yǎng),定期檢查,設(shè)備更新改造,巡檢,報(bào)修,做出設(shè)備的中小修計(jì)劃 一般1個(gè)月一小修，三個(gè)月一中修,6、對(duì)資料進(jìn)行管理,（1）建立設(shè)備技術(shù)檔案管理：,（2）建立設(shè)備登記卡片：,A、物業(yè)施工竣工驗(yàn)收的整套檔案資料。 B、設(shè)備的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，操作手冊(cè)、使用說(shuō)明書(shū) 。 C、設(shè)

10、備新技術(shù)信息及資料。 D、員工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)制度及相關(guān)資料。,A、各系統(tǒng)設(shè)備檔案登記卡。 B、各部門設(shè)備檔案登記卡。,1、對(duì)能耗進(jìn)行控制,1、根據(jù)物業(yè)交接時(shí)的統(tǒng)計(jì)資料做出能耗預(yù)測(cè)（見(jiàn)表） 2、從能耗較大的設(shè)備入手控制能源消耗 3、制定節(jié)能計(jì)劃（組建節(jié)能機(jī)構(gòu)、制定節(jié)能目標(biāo)等） 4、比較節(jié)能效果，總結(jié)節(jié)能經(jīng)驗(yàn),2、對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行控制,1、對(duì)冷凍機(jī)、水泵、變壓器、鍋爐等一備一用的設(shè)備要經(jīng)常替換運(yùn)行,2、冷凍機(jī)的啟閉時(shí)間要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整， 冷卻水塔的啟閉數(shù)量要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整,3、不經(jīng)常啟動(dòng)的設(shè)備也要每周啟動(dòng)一次 （如消防水泵、柴油發(fā)電機(jī)）,4、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)在人員較少的時(shí)間段 （如

11、夜間可關(guān)閉一些）,3、對(duì)材料消耗進(jìn)行控制,工程維修材料的消耗是較大的費(fèi)用消耗，主要消耗在燈泡、 燈 管、開(kāi)關(guān)、插座、電線、閥門上,1、憑維修單領(lǐng)取材料,2、更換的零件要拿回沖銷,3、金額較大的配件要有經(jīng)理簽字,4、定期進(jìn)行小修、加油減少零配件的損壞,4、工作人員的工作精神狀態(tài)進(jìn)行控制,1、我們講的控制，是對(duì)工作人員在工作時(shí)間內(nèi)精神狀態(tài)進(jìn)行控制，而不是全部時(shí)間,2、了解員工的技術(shù)水平，了解員工的協(xié)作意識(shí)、工作情緒，了解員工的近期 對(duì)管理者的看法，了解員工的需求等。,3、解決了解到的影響工作的問(wèn)題,管理者的管理知識(shí)要求,1、什么是管理?,2、什么是管理者?,3、作為一個(gè)管理者應(yīng)該干什么?,4、管理

12、能力由哪些要素組成?,5、如何掌握管理要領(lǐng)?,四、要實(shí)現(xiàn)工程部有效的管理,管理知識(shí),什么是管理 ：,管理是一種由管理者組織他人工作的活動(dòng)，而不是管理者自己去完成,管理工作的三個(gè)基本特點(diǎn),1、管理是有目標(biāo)的，管理過(guò)程就是為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而努力的過(guò)程， 是為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而采取的手段.,2、管理是一個(gè)作用過(guò)程，這個(gè)過(guò)程包括計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、 控制等部分，管理是應(yīng)用性的社會(huì)科學(xué)，但在一定程度上又是一種藝術(shù)。,3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是屬下人員的工作情況， 如果凡事都要管理者自己動(dòng)手干，那么， 這一局面就足以說(shuō)明這里不存在成功的管理。,什么是管理者,一個(gè)管理者必須達(dá)到下例三項(xiàng)要求,1、必須借助

13、于計(jì)劃、組織，指揮、協(xié)調(diào)和控制等過(guò)程來(lái)開(kāi)展管理工作。,2、管理者必須直接參與解決問(wèn)題，做出決策。 （管理者的任務(wù)之一就是對(duì)不同的可選方案進(jìn)行評(píng)價(jià)并作出決擇）。,3、管理者至少要有一個(gè)人向他負(fù)責(zé)，向他匯報(bào)工作。 管理者另一個(gè)責(zé)任就是負(fù)責(zé)指導(dǎo)和指揮下屬開(kāi)展工作。,管理者應(yīng)該干什么,每個(gè)中層、高層管理者都肩負(fù)者4個(gè)方面的職責(zé),1、規(guī)劃和決策。 2、組織和協(xié)調(diào)。 3、控制和調(diào)節(jié)。 4、指導(dǎo)和培訓(xùn)。,管理者能力是由哪些要素組成,管理知識(shí)；管理技能；管理觀念,管理能力是由3個(gè)相互關(guān)聯(lián)的要素組成,一個(gè)稱職的管理者在管理觀念上的特征是,1、強(qiáng)烈的管理意識(shí) 2、具有強(qiáng)烈的責(zé)任感 3、具有感情交流意識(shí),管理技能的

14、組合應(yīng)包括,技術(shù)技能、交際技能、行政管理技能三個(gè)部分,管理者為什么會(huì)失敗,1、缺乏基本管理知識(shí)導(dǎo)致管理工作打不開(kāi)局面。 2、缺乏行政管理能力。 3、缺乏交際能力，在處理人際關(guān)系上束手無(wú)策。 4、缺乏忘我的干勁，在其位不謀其政。 5、缺乏公正嚴(yán)明的管理作風(fēng)。 6、對(duì)部下缺乏信任，不能放手讓部下去做工作。 7、自己應(yīng)首先是管理者，其次才是技術(shù)專家，將位置擺不正。 8、不善于協(xié)調(diào)各種目標(biāo)的關(guān)系，（物業(yè)目標(biāo)、部門目標(biāo)、職工目標(biāo)） 不能保持各種目標(biāo)相對(duì)平衡。 9、內(nèi)部不團(tuán)結(jié)，搞小集團(tuán)。 10、缺乏對(duì)部下的在職培訓(xùn)，不能提高職工的整體素質(zhì)。,五、工程部的規(guī)章制度,1、工程部經(jīng)理崗位責(zé)任制,2、主管崗位責(zé)任

15、制、領(lǐng)班崗位責(zé)任制、各工種崗位責(zé)任制。,3、采購(gòu)，保管和領(lǐng)用制度。,4、新增設(shè)備管理制度。,5、設(shè)備的改裝、移裝制度。,6、設(shè)備的運(yùn)行、維修、使用制度。,7、安全用電制度。,8、設(shè)備交接班制度。,9、設(shè)備轉(zhuǎn)讓和報(bào)廢制度。,10、設(shè)備事故分析制度。,附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù),各區(qū)域的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù) （建議）,強(qiáng)電,變配電標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)具備雙路10千V供電的條件，并自備發(fā)電機(jī),變壓器應(yīng)工作在選配容量的60%80%,變壓器的選擇要一備一用,高低壓配電室應(yīng)通風(fēng)良好，換氣量每小時(shí)不少于6次,高低壓配電母線要分段，并要設(shè)聯(lián)絡(luò)柜,低壓配電要有補(bǔ)償電容器,三相負(fù)荷要平橫，重要區(qū)域要單獨(dú)控制,對(duì)各區(qū)域照度要求

16、LX照度,供電負(fù)荷的分級(jí),1級(jí)負(fù)荷,2級(jí)負(fù)荷,3級(jí)負(fù)荷,A供電中斷將造成人身傷亡者。 B中斷供電將造重大政治影響。 C中斷供電將造成重大經(jīng)濟(jì)損失者。 D中斷供將造成公共場(chǎng)所秩序嚴(yán)重混亂。,A中斷供電將造成較大政治影響。 B中斷供電將造成較大經(jīng)濟(jì)損失。 C中斷供電將造成公共場(chǎng)所秩序混亂者,不屬于一、二級(jí)電力負(fù)荷,弱 電,電話機(jī)房選址,1、位置一般宜須安排在一樓或二樓，并應(yīng)臨近道路以便于引線， 線應(yīng)避免將總機(jī)設(shè)在地下室及潮濕的地方。,2、總機(jī)房應(yīng)設(shè)在負(fù)荷中心，以節(jié)省線路投資。,3、總機(jī)房的位置應(yīng)優(yōu)先選擇建筑物朝陽(yáng)面。,4、避免將電話機(jī)房設(shè)于變配電室，空調(diào)壓縮機(jī)房，風(fēng)機(jī)房，水泵房等，,有電磁或噪聲影響的房間附近。嚴(yán)格要求防止塵沙侵入和起灰,5、電話機(jī)房的環(huán)境要求。（見(jiàn)表）,電話機(jī)房的環(huán)境要求。,6、中繼線數(shù)量的確定。（設(shè)備容量10%）,7、總機(jī)房應(yīng)單獨(dú)供電 應(yīng)配有2小時(shí)的UPS電源 8、服務(wù)功能 要有國(guó)內(nèi)國(guó)際長(zhǎng)途 要有