1、筆記依據(jù)教材房地產法程信和、劉國臻主編 北京大學出版社筆記依據(jù)目錄第一章房地產法概述 第一節(jié)房地產、房地產市場和房地產業(yè) 第二節(jié)房地產關系的法律調整 第三節(jié)房地產法的概念、體系和基本原則 第四節(jié)房地產法律關系 第五節(jié)房地產法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系 第六節(jié)房地產管理體制 第二章土地管理法律制度 第一節(jié)土地管理法概述 第二節(jié)土地的所有權和使用權 第三節(jié)農村土地承包經營權 第四節(jié)土地用途管制制度 第五節(jié)耕地保護制度 第六節(jié)建設用地制度 第三章城市房地產權屬及其管理法律制度 第一節(jié)城市房地產權屬關系概述 第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權 第三節(jié)住房部分產權 第四節(jié)城市房地產權屬登記 第五節(jié)城市房屋管理

2、第四章城市房地產開發(fā)法律制度 第一節(jié)城市房地產開發(fā)概述 第二節(jié)房地產開發(fā)用地 第三節(jié)房地產開發(fā)企業(yè) 第四節(jié)房地產中介服務 第五章城市房屋拆遷法律制度 第一節(jié)城市房屋拆遷概述 第二節(jié)拆遷管理 第三節(jié)拆遷補償與安置 第六章城市房地產交易法律制度 第一節(jié)城市房地產交易概述 第二節(jié)房地產轉讓 第三節(jié)商品房買賣 第四節(jié)房地產抵押 第五節(jié)房屋租賃 第七章城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法 第一節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革概述 第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度的政策和立法 第三節(jié)公房售后產權 第四節(jié)已購公有住房和經濟適用住房上市出售 第八章物業(yè)管理法律問題 第一節(jié)物業(yè)管理概述 第二節(jié)物業(yè)管理主體業(yè)主 第三節(jié)前期物業(yè)管理 第四節(jié)物業(yè)管理服務企

3、業(yè) 第五節(jié)物業(yè)管理服務合同 第九章住房金融法律問題 第一節(jié)住房信貸 第二節(jié)住房公積金 第十章房地產稅收法律制度 第一節(jié)房地產稅收概述 第二節(jié)幾種具體的房地產稅 第十一章涉外房地產法律制度 第一節(jié)涉外房地產關系法律調整的特殊性 第二節(jié)涉外地產制度 第三節(jié)涉外房產制度 第十二章房地產糾紛的法律解決 第一節(jié)房地產糾紛的法律解決概述 第二節(jié)幾種具體的房地產糾紛的法律解決 第十三章違反房地產法的責任 第一節(jié)房地產關系中的法律責任概述 第二節(jié)幾種具體情況下的法律責任第一章房地產法概述一、房地產、房地產市場和房地產業(yè)1、房地產的法律含義房地產是土地、房屋財產的總稱。作為一項財產，在法律上反映為房地產權（包括

4、房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權）當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權、房屋使用權當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所用權和占用范圍內的土地使用權我國按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地物權分為自物權（財產所有權：占有、使用、收益、處分）和用益物權（益物權：使用權、經營權、承包經營和擔保物權：抵押權、質權、留置權）房屋方面我國存在三種所有權：國家所有權、集體所有權和個人所有權2、房地產市場及其發(fā)展房地產市場具有哪些特征?答：房地產市場是指國有土地使用

5、權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場除了具有一般市場的共性外，又具有自己的若干特性：(1)綜合功能。房地產市場是房產與地產的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產要素，因而形成綜合功能市場。(2)多級市場。房地產交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓后的房地產開發(fā)經營(二級市場)，以及投入使用后的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃(三級市場)等，由此形成多層次的市場。(3)法定形式。房地產屬于不動產，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，由此看來房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。

6、凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a行政主管部門辦理登記手續(xù)。 (4)部分限制。土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。(5)國家適度干預。對房地產市場，實行國家宏觀調控，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。3、房地產業(yè)廣義的房地產業(yè)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經營、服務、管理、保護的各種業(yè)務活動。房地產業(yè)是我國一個新興產業(yè)，是第三產業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進將成為國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。狹義的房地產業(yè)是指專門從事房地產開發(fā)經營的行業(yè)。他的業(yè)務主要有兩

7、大類：從事城市房地產開發(fā)和交易的房地產開發(fā)指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設。所謂房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃從事開發(fā)經營成片土地簡稱成片開發(fā)。他是指依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。怎樣認識房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用?答：在國民經濟中，房地產業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。(1)基礎性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質條件。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產活動和社會活動的起點。(2)先導

8、性。包括建筑業(yè)在內的廣義房地產業(yè)的發(fā)展，為農業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質條件。房地產業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經濟環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點?？傊瑖业姆睒s穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導性物質條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點二、房地產關系的法律調整（一）房地產關系是指人們取得、開發(fā)、利用、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。（房地產關系本

9、質上屬于經濟關系，因為他具有直接的物質利益內容）房地產關系按其法律特征可分解為民事（商品）性質的經濟關系和行政管理性質的經濟關系a、民事（商品）性質的房地產關系指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等經濟關系b、行政管理性質的房地產關系指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產稅征收以及行政調處有關糾紛等經濟關系（二）房地產關系（兩種不同性質的房地產關系）兩種不同性質的房地產關系有時各自單獨存在，有時又交織在一起而構成綜合性經濟關系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對房地產關系進行分類。這里引進幾個規(guī)范性文件加

10、以說明：1、九屆全國人大常委會1999年4月29日通過的中華人民共和國行政復議法，依照這一規(guī)定，因對行政機關就土地、礦產、森林的權利歸屬處理不服而引起的爭議應列為行政管理性質的關系。2最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的關于房地產案件受理問題的通知，該通知提出三點意見：第一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。第二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提

11、起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。第三、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。按照以上意見，當事人之間的房地產權益屬于民事性質的關系；行政相對人與行政管理機關之間就房地產管理事項引起的關系屬于行政性質的關系；至于歷史遺留問題、體制變動問題、單位內部問題，因其情況過于復雜，不屬于人民法院受案范圍，可由個有關部門、

12、單位自行處理，但分析起來，還是可能分別屬于民事權益關系或者行政管理關系的。3、最高人民法院1996年7月24日在其關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件的批復中提出：第一、公民、法人或者其他組織對人民法院或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理；第二、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。以上意見，也是把平等主體之間的民事（商品）性質的關系與不平等主

13、體之間的行政管理性質的關系明確區(qū)分開來。4、國務院2001年6月6日修訂公布的城市房屋拆遷管理條例將兩類不同性質的房地產關系加以區(qū)分，對于房地產立法工作。對于行政管理，法律適用、處理糾紛方式的選擇等實際的行政、司法工作，都有著直接的影響。（三）對房地產關系實行法律調整的必要性1、規(guī)范房地產市場秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產改革成果的需要。（實行國有土地有償使用制度、推進城鎮(zhèn)住房商品化）附：新中國成立后，首先通過實施的土地制度是1950年6月28日的土地改革法1986年6月25日通過的土地管理法，經過1988年12月29日第一次修訂、1998年8月29日第二次修訂自1999年1月1日施行，已形

14、成一部嶄新的土地法律。最新修訂的土地管理法自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，國務院決定，每年6月25日即土地管理法頒布紀念日為全國的“土地日”1994年7月25日的城市房地產管理法，是規(guī)范城市范圍內取得房地產開發(fā)用地、從事房地產開發(fā)和交易，實施房地產管理的法律，該法于1995年1月1日起施行，它為城市房地產業(yè)的健康發(fā)展提供了基本的法律依據(jù)和法律保障。2002年8月29日農村土地承包法是關于房地產的第三部專門法律，該法自2003年3月1日起施行。1975年，國務院成立國家城市服務部，統(tǒng)管全國的房地產。1986年8月1日，根據(jù)國務院的決

15、定，國家土地管理局正式成立，作為國務院的直屬機構，負責全國土地的管理工作。1988年后國務院機構改革，設立建設部，負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，包括城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產管理等。我國1994年開始全面推行住房公積金制度，繳納率要達到5。三、房地產法的概念、體系和基本原則（一）房地產法是調整房地產關系的法律規(guī)范的總稱。房地產法理解為是調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。（二）房地產法調整對象的內容是什么答：房地產法是調整房地產關系的法律規(guī)范的總稱。我們可以把房地產法理解為調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。其調整對象的具體內容包括以下幾項：(1)土地、房屋財產關系。土地的所有權

16、和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業(yè)務活動的基礎。(2)土地利用和管理關系。土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。 (3)城市房地產開發(fā)經營關系。房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產管理關系。城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城

17、市物業(yè)管理關系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區(qū)內綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。（三）房地產法的體系：房地產法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產法典；也可由眾多的房地產法律規(guī)范組成為一個整體，中國目前采用后一種立法模式。廣義的房地產法基本內容包括：第一、關于房地產權屬的規(guī)定；第二、關于房地產開發(fā)利用的規(guī)定；第三、關于房地產交易的規(guī)定；第四、關于國家對房地產業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；第五、關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定我國的房地產法律的體系按其內容分布劃

18、分應由三步份立法組成：1、綜合的法；如憲法、民法通則等法律中的有關規(guī)定2、專門的法；如城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產管理法、建筑法、住宅法及他們的實施條例、細則、辦法之類3、相關的法。如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護法、擔保法、商業(yè)銀行法、婚姻法、繼承法等法律中的有關規(guī)定其中最基本的有兩部法：1998年修改過的土地管理法和1994年的城市房地產管理法。（四）試論房地產法的基本原則（論述）答 (1)土地公有原則。社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國

19、家可以依法征用集體土地，經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。(2)土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃

20、，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。(4)房地產綜合開發(fā)原則。房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調控與市

21、場調節(jié)相結合的原則。鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節(jié)。四、房地產法律關系：1、房地產法律關系的概念房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。房地產關系是法律調整的對象，而房地產法律關系是法律調整的結果2、房地產法律關系的構成要素是什么?答：(1)主體，即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體，即房地產法律關系主體的權利義務

22、所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產。但是對土地而言，國家依法轉讓的不是土地所有權而是土地使用權。土地使用者依法轉讓、抵押的不是土地所有權而是土地使用權。(3)內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。五、房地產法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系1、房地產法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系答：城市房地產管理法規(guī)定：“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”。城市房地產開發(fā)經營管理條例更加具體的規(guī)定為：“確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需

23、要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。”可見，進行房地產開發(fā)建設，必須同時按照城市規(guī)劃法和城市房地產管理法的要求進行，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產法的重要組成部分。根據(jù)城市規(guī)護法，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度第一，選址意見書第二，建設用地規(guī)劃許可證第三，建設工程規(guī)劃許可證2、房地產法與建筑法的分工與聯(lián)系答：根據(jù)建筑法，建筑活動應當確保建筑工程質量和安全，符合國家的建筑工程安全標準。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。城市房地產管理法規(guī)定：房地產開發(fā)項目的設計、施

24、工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)建筑法，國務院建設行政主管部門對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。3、房地產法與住宅法的分工與聯(lián)系答：房地產法調整法房地產開發(fā)、經營和管理中發(fā)生的經濟關系，并不存在一部包羅萬象的房地產法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產、建筑、住宅等。我國已經制定了城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產管理法、建筑法還缺少住宅法4、房地產管理體制（一）我國房地產管理體制的沿革1、建國后對房地產管理體制的探索土地管理機構是跟據(jù)國家授權或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門2、改革開放以來的新發(fā)展：1986年8月1日，根據(jù)國務院的決定，國家

25、土地管理局正式，作為國務院的直屬機構，負責全國土地的統(tǒng)一管理工作。1988年后國務院機構改革，設立建設部，負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，包括城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產管理等。（二）我國現(xiàn)行的房地產管理體制1、國家房地產管理體制的基本架構：a、國務院；國家所有土地的所有權由國務院代表行使，國務院指定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。b、地方人民政府；征用土地批準權，只能由省一級人民政府行使；縣級以上人民政府可以設房地產管理、土地管理部門。c、土地行政主管部門（國土資源部）有原地質礦產部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組成。d、建設行政主管部門以及城市房地產管理部門。主要職能：城鄉(xiāng)建設規(guī)

26、劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設和管理等。2、對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點是分工明確，程序清楚。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。六、房地產管理體制（一） 我國房地產管理體制的沿革1、 建國后對房地產管理體制的探索：略2、 改革開放以來的新發(fā)展：略（二） 我國現(xiàn)行的房地產管理體制1、 國家房地產管理體制的基本架構：a、國務院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部門；d、建設行政主管部門以及城市房地產管理

27、部門。2、 對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點是分工明確，程序清楚。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。第二章土地管理法律制度一、土地管理法概述：土地管理法：就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。土地管理是國家用以維護土地所有權、合理組織利用土地的一項行政管理活動。1、土地基本國策十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。2、土地管理法的立法目的維護土地的社會主義公有制;保護、開發(fā)土地資源，合理利用

28、土地;切實保護耕地;促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。土地法律關系：1、土地法律關系的概念：是由土地法律規(guī)范調整而形成的、具有權利義務內容的關系。2、土地法律關系的種類：一是土地財產法律關系；二是土地行政管理法律關系。1998年土地管理法修改的重點與主要內容有哪些?答(1)土地用途管制。(2)加強耕地保護。(3)提高征用土地的補償標準。(4)加大查處土地違法行為的力度。簡述新土地管理法規(guī)定的土地用途管制制度。答：新土地管理法第4條規(guī)定土地用途管制制度。將土地分為農用地、建設用地和未利用土地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。土地利用總體規(guī)劃確

29、定了土地用途分類，劃定了耕地保護區(qū)，起到了對農用地的特殊保護作用。任何建設需要占用農用地的，必須先取得農用地轉用批準后，才能批準征用土地或使用土地。農用地轉用審批權集中在中央和省兩級，收回了原來分屬地方政府的征地審批權二、土地的所有權和使用權：（一）土地所有權：土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。1、土地所有權的特征。答：(1)土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。(2)對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分(轉讓)、收益等，都受到相應的法律約束。(3)土地所有權的四項權能一般與所

30、有權人緊密結合，但也可以分離。(4)土地所有權具有排他性同一塊土地上只能有一個所有權存在，不能同時存在兩個以上的所有權2、土地所有權可分為兩種情況：（1）國有土地的所有權只能由國家統(tǒng)一行使，具有唯一性和統(tǒng)一性（2）農民集體所有的土地由縣級人民政府登記造冊、核發(fā)證書，確認所有權3、國有土地所有權1、國有土地所有權：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。4、簡述我國國有土地的范圍。答：(1)城市市區(qū)的土地。憲法規(guī)定城市土地屬于國家所有，土地管理法進一步明確為城市市區(qū)的土地屬于國家所有。(2)農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地。(3)國家依法征

31、用的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征用，國家征用的土地，所有權屬于國家。(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。5、國有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經營。6、農民集體土地所有權：1、農民集體土地所有權的形成：我國的農民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現(xiàn)的。2、集體土地的范

32、圍：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。3、農民集體所有的土地由誰來經營、管理的問題。土地管理法規(guī)定：（選擇題）（1）依法屬于集體所有的土地，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理（2）屬于村內的農民集體分別所有的（實際上是以生產隊為基礎延續(xù)存在的），由村內的農村集體經濟或村民小組經營、管理（3）屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的，則由這一級的農村集體經濟組織經營、管理。（二）土地使用權1、土地使用權，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權利。（廣義）土地使用權，是指土地使用者依法對其取得的土地行使占有、使用、收益

33、和處分的權利。包括土地承包經營權、房地產市場中的土地使用權、土地租賃權等（狹義）土地使用權,是指房地產市場中土地使用權，或者稱之為可轉讓的土地使用權，是以房地產開發(fā)建設為目的而取得的對國有土地占有、使用、收益和處分的權利。2、土地使用權的內容(1)使用權。使用權是對土地的開發(fā)、利用的權利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權益。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土地。(2)收益權。收益權是使用人享有使用土地上利益的權利，即它是基于使用土地而取得經濟收人和孳息的權利。使用人取得土地使用權，其目的就是通過使用和經營土地

34、，以獲取一定的利益。(3)處分權。土地使用權人的處分權不同于土地所有權人的處分權，在非所有人使用土地的情況下，使用人無權決定土地的最終命運，它只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉讓土地使用權。而且這種權利還因土地使用權取得方式的不同而有所區(qū)別，通過出讓方式獲得的土地使用權的處分權與通過劃撥方式獲得的土地使用權的處分權相比，其范圍要大。3、簡述土地使用權的特征答：(1)權利的派生性。土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權。從國家土地所有權中分離出來的土地使用權，是一種獨立的土地使用權。目前，我國集體土地不能直接出讓用于房地產開發(fā)建設，但它可以根據(jù)法律規(guī)定形成土地承包經營權和農村宅基地使用權。(2

35、)客體的有限性。土地使用權的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。土地使用者一旦發(fā)現(xiàn)土地下層有礦藏、文物、埋藏物、隱藏物時，必須向國家有關部門報告，由國家開發(fā)或發(fā)掘。土地使用權人如要開發(fā)地下礦藏必須依法向國家取得采礦權。(3)目的的特殊性。取得城鎮(zhèn)土地使用權的目的在于進行房地產開發(fā)建設。這樣可以把城鎮(zhèn)土地使用權與農村土地承包經營權區(qū)別開來。(4)取得的法定性。土地使用權的取得必須經過法定程序。通過有償出讓、轉讓取得土地使用權除依法簽訂土地使用權出讓或轉讓合同外，還必須依法向縣級以上地方人民政府房地產管理部門登記，領取土地使用證。劃撥土地使用權亦必須依法進行，并辦理登記手續(xù)。(5)使用的期限性

36、。土地使用權是有期限的。在我國，土地使用權的年限采取法定主義，這有利于權利的穩(wěn)定、交易的安全和房地產市場的發(fā)展。4、土地使用權的取得（1）原始取得有償出讓和行政劃撥（2）傳來取得通過轉讓、抵押權的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權的主體5、土地使用權的變更（1）主體變更簡述國家對土地使用權主體變更的限制土地使用權主體的變更實際上是土地使用權市場交易或民事流轉的一種形式。國家對土地使用權主體變更實行必要的限制。這種限制主要體現(xiàn)在以下三個方面：(1)限制國有企業(yè)與機關、事業(yè)單位之間流轉。這種限制的主要目的是為了控制公益性用地轉變?yōu)榻洜I性用地，以及防止機關、事業(yè)單位取得經營用地之后涉足房地產市場。(

37、2)限制公民與法人、非法人組織之間流轉。這種限制的目的主要是為了防止法人與非法人組織涉足私人房地產市場，尤其是住房市場，造成供應緊缺和市價高漲。(3)限制中國人與外國人之間，以及外國人相互之間流轉。（2）內容變更變更土地用途必須嚴格履行批準、登記手續(xù)，這是我國土地管理法的一項制度（3）其他事項變更6、土地使用權的終止有那幾種情形？土地使用權終止的原因及其后果，可以分為以下四種：（1）因土地使用權終止出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止（土地使用權終止出讓合同期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者或申請續(xù)期但未或批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回）（2）土地使用權期限屆滿前，國家

38、根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給與相應的補償（3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地（4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止土地使用權終止后，國有土地所有權的全部權能回歸所有人國家三、農村土地承包經營權1、農村土地承包經營權，是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。2002年8月29日通過農村土地承包法使之趨于完善并增強可操作性原則：農村土地承包堅持公開、公平、公正的原則，正確處理國家、集體、個人三者的利益關系農村土地的范圍：農村集體所有和

39、國家所有依法由農民使用的土地，包括耕地、林地、草地以及其他依法用于農業(yè)的土地2、家庭承包經營（1）發(fā)包方權利：發(fā)包的權利、監(jiān)督的權力、處理的權力、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他權利（2）發(fā)包方的義務：維護承包方的土地經營權、尊重承包方的生產經營自主權、為承包方提供必要的服務、組織農業(yè)基礎設施建設（3）承包方的權利：土地承包經營、土地承包經營的流轉、承包地被征用、占有時依法獲得補償?shù)臋嗬?、法律行政法?guī)規(guī)定的其他權利（4）承包方的義務：維持土地的農業(yè)用途、保護和合理利用土地、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他義務農村土地承包法規(guī)定：1、耕地的承包期限為30年2、草地的承包期限為30-50年3、林地的承包期限為30-7

40、0年，特殊林木林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長承包期間，發(fā)包方不得收回土地，需要注意以下兩種變化情況：（1）承包期間，承包方人全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或允許其依法進行土地承包經營權流轉（2）承包期間，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口的，應當將承包的耕地和草地交會發(fā)包方承包期內，發(fā)包方不得調整承包地，例外：承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情況對個別農戶之間承包的耕地和草地進行適當?shù)恼{整，必須經本集體經濟組織成員的村民會議23以上成員或者23以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府等行政主管部門批準。用于調整承包土地或

41、者承包給新增人口：集體經濟組織依法預留的機動地、通過依法開墾等方式增加的、承包方依法自愿交回的。土地承包經營權流轉應當遵守以下原則1、平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉2、不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途3、流轉的期限不得超過承包期的剩余期限4、受讓方需有農業(yè)經營能力5、在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉或流轉的方式承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同四、土地用途管制制度1、土地用途管制制度，是指國家為了保證土地資源的合理利用，促進經濟、

42、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。實行土地用途管制依據(jù)的，是土地利用總體規(guī)劃?？傮w規(guī)劃指，在一定區(qū)域內，根據(jù)國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀弧⒔洕?、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護，在空間上、時間上所作的總體安排和布局。2、土地用途管制制度內容（1）什么是土地利用總體規(guī)劃?其任務和目的是什么?答：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需求，編制分配土地資源、合理調

43、整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。它是國家實行土地用途管制的依據(jù)。土地利用總體規(guī)劃的任務是：(1)對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內的土地利用目標和基本方針；(2)協(xié)調各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；(3)調整土地利用的結構和布局；(4)提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。編制土地利用總體規(guī)劃的目的是為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協(xié)調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟發(fā)展提供土地保障。（2）編制原則：嚴格保護基本農田，控制非農業(yè)建設占用農用地；提高土地利用率；統(tǒng)

44、籌安排各類、各區(qū)域用地；保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。（3）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準。2、土地利用總體

45、規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經批準，即具有法律效力。必須嚴格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經批準的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經原批準的機關批準，未經批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。3、述土地利用與保護的原則和內容。答：土地利用與保護的原則是：(1)十分珍惜；合理利用土地的原則；(2)切實保護耕地的原則；(3)全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管理土地的原則；(4)開發(fā)、利用與整治保護相結合的原則。主要內容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護制度，土

46、地調查和統(tǒng)計制度。4、利用年度計劃的內容與編制依據(jù)是什么?答：土地利用年度計劃應當包括以下內容：(1)農用地轉用計劃指標；(2)耕地保有量計劃指標；(3)土地開發(fā)整理計劃指標。土地利用年度計劃管理的重點是實行建設用地總量控制。通過建設用地總量控制的辦法來確保土地利用總體規(guī)劃的實施。土地利用年度計劃由各級人民政府組織編制，編制的依據(jù)包括以下四個方面：(1)國民經濟和社會發(fā)展計劃，即由中央或者地方對國民經濟各部門、社會再生產的各個方面所進行的一定期限的全面安排和提出的要求、方針政策、措施。一般分為十年計劃、五年計劃、年度計劃。(2)國家產業(yè)政策，包括產業(yè)結構政策、產業(yè)組織政策、產業(yè)技術政策、產業(yè)布

47、局政策和其他對產業(yè)發(fā)展具有重大影響的政策。它們是國家為加強宏觀調控，有效調整和優(yōu)化產業(yè)結構，提高產業(yè)素質，促進國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展而制定的有關措施。(3)土地利用總體規(guī)劃。土地利用年度計劃是土地利用總體規(guī)劃的實施計劃，是將土地利用的中長期安排分期落實到具體年度之中。(4)建設用地和土地利用的實際狀況。年度計劃必須保證充分利用現(xiàn)有建設用地，減少占用農用地現(xiàn)象的發(fā)生，并使年度計劃具有可操作性，因此，土地利用年度計劃就必須以實際狀況為依據(jù)。土地利用年度計劃必須按照土地利用總體規(guī)劃的審批程序上報審批。五、耕地保護制度（一）切實保護耕地是我國的一切基本國策：1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策

48、：切實保護耕地關系到農業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關系到整個國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。切實保護耕地是土地管理法立法的目的之一“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策“2、耕地總量動態(tài)平衡：實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。3、土地管理法中設定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：切實保護耕地是土地管理法立法目的之一。該法第3條指出：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”這是由我國人多地少、人均耕地嚴重短缺的現(xiàn)狀所決定的。切實保護耕地關

49、系到農業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關系到整個國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，是耕地保護的目標。實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。它既包括了耕地數(shù)量的增長，也包括了耕地質量的提高，以及資源配置的更加優(yōu)化。為保證實現(xiàn)這一目標，土地管理法規(guī)定了一系列的制度：(1)從規(guī)劃上保證總量平衡。土地利用規(guī)劃必須確定土地的用途，根據(jù)耕地總量平衡與可供土地的可能，確定本地區(qū)的耕地總量和可供土地總量。同時通過土地利用年度計劃，嚴格控制建設用地總量。(2)實行土地用途管

50、制制度。嚴格控制耕地轉為建設用地，這是保護耕地的基本原則。非農業(yè)建設必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。凡涉及農用地轉為建設用地的，必須按規(guī)定辦理農用地轉用審批手續(xù)。(3)實行占用耕地補償制度。非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照“占多少，耕多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。(4)實行基本農田保護制度。對糧、棉、油、蔬菜等優(yōu)良耕地，按規(guī)定劃為基本農田保護區(qū)實行特殊保護。省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農田保護區(qū)應當

51、占本行政區(qū)域內耕地的80%以上(5)禁止閑置和荒蕪耕地。禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；超過2年未使用的，經原批準機關批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權，該幅土地原為農民集體所有的，應當交回原農村集體經濟組織恢復耕種。承包經營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合（二）基本農田保護制度：1、基本農田：是指按照一定時期人口和社會經濟發(fā)展對農產品的需求，依照土地利用

52、總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。2、基本農田保護區(qū)的劃定：基本農田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農田保護區(qū)，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。3、簡述哪些耕地應劃入基本農田保護區(qū)來加強管理?答：下列耕地應當劃入基本農田保護區(qū)，實行嚴格管理：(1)經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；(2)有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；(3)蔬菜生產基地；(4)農業(yè)科研、教學試驗田。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集(

53、鎮(zhèn))建設用地區(qū)周邊的耕地，應當優(yōu)先劃人基本農田保護區(qū)；需要退耕還牧、還林、還湖的耕地，不應當劃人基本農田保護區(qū)?；巨r田保護區(qū)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農田保護區(qū)，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。任何單位或個人不得破壞或者擅自改變基本農田保護區(qū)的保護標志?；巨r田劃定后，應經省級人民政府或其授權的市、自治州人民政府組織土地、農業(yè)行政主管部門驗收。，4、基本農田保護區(qū)的實施：基本農田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業(yè)行政主管部門組織實施。5、基本農田的保護措施：試述我國

54、法律對基本農田的保護。答：(1)需要占用基本農田應報國務院批準。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區(qū)，需要占用基本農田，涉及農用地轉用或者征用土地的，必須經國務院批準。(2)實行基本農田補充制度。經國務院批準占用基本農田的，當?shù)厝嗣裾畱敯凑諊鴦赵旱呐鷾饰募薷耐恋乩每傮w規(guī)劃，并補充劃人數(shù)量和質量相當?shù)幕巨r田。占用單位應當按照占多少、墾多少的原則，負責開墾與所占基本農田的數(shù)量與質量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。(3)禁止破壞基本農田。禁止任何單位和個人在基本農

55、田保護區(qū)內建窯、建房、建墳、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農田的活動。禁止任何單位和個人占用基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。(4)實行基本農田地力等級評定制度?？h級人民政府應當根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定基本農田地力分等定級辦法，由農業(yè)行政主管部門會同土地行政主管部門組織實施，對基本農田地力分等定級，并建立檔案。農村集體經濟組織或者村民委員會應當定期評定基本農田地力等級。有關主管部門應當建立基本農田地力與施肥監(jiān)測。環(huán)境污染監(jiān)測和評價等制度。(5)實行基本農田保護責任書制度。在建立基本農田保護區(qū)的地方，縣級以上地方人民政府應當與下一級人民政

56、府簽訂基本農田保護責任書；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當根據(jù)與縣級人民政府簽訂的基本農田保護責任書的要求，與農村集體經濟組織或者村民委員會簽訂（三）土地開發(fā)與復墾：1、土地開發(fā)：土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。2、簡述土地開發(fā)的原則。(1)符合土地利用總體規(guī)劃。土地開發(fā)應在土地利用總體規(guī)劃的指導下進行。土地利用總體規(guī)劃是我國土地開發(fā)利用的基本依據(jù)。(2)保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化。開發(fā)未利用土地必須經過科學論證和評估。國家禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。對破壞生態(tài)環(huán)境開墾、圍墾的土地，

57、要有計劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。(3)農業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)。適宜開發(fā)為農業(yè)用地的，應當優(yōu)先開發(fā)為農用地，不能開發(fā)為農用地的，可以開發(fā)為建設用地。(4)保護開發(fā)者利益。國家依法保護開發(fā)者的合法權益，鼓勵單位和個人進行土地開發(fā)，開墾未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。3、簡述開墾的范圍和程序。答：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內進行。依照土地管理法規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃中應當劃定土地利用區(qū)，對可開墾的土地劃定范圍，經過科學論證和評估后依法進行開墾。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：(1)經過開墾的科學論證和評估。論證和評估的目的，