1、藍(lán)色港灣商業(yè)調(diào)研分享,2013年5月,北京藍(lán)色港灣是國內(nèi)比較獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)， 該項(xiàng)目經(jīng)歷了全程熱捧，到運(yùn)營失敗，再到目前穩(wěn)定且良好的商業(yè)運(yùn)營等階段； 這樣一個特別的商業(yè)形態(tài)，給眾多業(yè)內(nèi)人士留下了很多謎題， 為什么會受熱捧？如何在運(yùn)營失敗的情況下起死回生？ 本次分享將從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營入手，解讀藍(lán)色港灣秘密！,前 言,項(xiàng)目解析,1,SOLANA是國內(nèi)首座Lifestyle Shopping Park，引進(jìn)全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準(zhǔn)確詮釋了“家庭消費(fèi)模式”的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購物、美食、休閑文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極其豐富。,簡介,區(qū)域 SOLANA核心消

2、費(fèi)區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域。 項(xiàng)目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬人次的外國人士進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項(xiàng)活動。 該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國公司；近200家國際新聞機(jī)構(gòu)；100多家全球500強(qiáng)企業(yè)；以及長城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級酒店。,麗都商圈,燕莎商圈,CBD,五公里輻射圈,項(xiàng)目解析區(qū)域,項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，毗鄰第三使館區(qū)，周邊環(huán)繞眾多高端酒店及寫字樓,便利交通 道路狀況：SO

3、LANA處于東四環(huán)、機(jī)場高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號線（08年通車）、地鐵14號線（08年開建）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 軌道交通狀況：軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號線在SOLANA項(xiàng)目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至SOLANA僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。 公共交通狀況：SOLANA項(xiàng)目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路便捷的到達(dá)城市各個區(qū)域。,項(xiàng)目解析交通,選址在城市核心地段，比鄰地鐵公交站，與城市交通良好接駁，與城市主干道連通，便于人車

4、流出入,人流狀況 據(jù)北京交通局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬次，客流量約為100萬次；東四環(huán)路日車流量約為30萬次，客流量約為70萬次。 周邊高端物業(yè)（約600萬平方米）及已有成熟社區(qū)，超過20萬的穩(wěn)定日人流； 周邊寫字樓（約90萬平方米）及酒店，日均人流量10余萬； 距離項(xiàng)目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過100萬； 朝陽公園目前年客流量為300萬，隨著2007年摩天輪正式運(yùn)營，及公園內(nèi)新建娛樂項(xiàng)目的相繼落成，預(yù)計(jì)年客流量將超過500萬； 綜合以上數(shù)據(jù)，SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為32萬人次。,朝陽公園,使館區(qū),使館區(qū),三元橋商務(wù)區(qū),農(nóng)展館,工體,項(xiàng)目解析人

5、流,項(xiàng)目位于核心地段，交通便利，為項(xiàng)目帶來了較高的人流量,占地面積：13萬平方米 建筑面積：地上兩層，6萬平方米，地下兩層，9萬平方米 容積 率： 0.63 綠 化 率：30.72,周邊環(huán)境： 朝陽公園：亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽公園西北湖岸，其南岸為奧運(yùn)沙灘排球比賽場館，東岸為全世界最高的摩天輪“朝天輪”，還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等數(shù)個大型項(xiàng)目，在未來將成為北京全新的魅力亮點(diǎn)。 亮馬河：SOLANA項(xiàng)目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項(xiàng)

6、目。,項(xiàng)目解析用地條件,項(xiàng)目容積率低且周邊自然景觀豐富,以家庭為核心的消費(fèi)對象,SOLANA目標(biāo)客戶為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至CBD商圈中的消費(fèi)人群,主力消費(fèi)人群是在半徑5公里以內(nèi)生活和工作的高檔消費(fèi)人群，并且將25歲-49歲的人群作為項(xiàng)目的主要客群。 家庭消費(fèi)在我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占比例越來越大，未來將成為主流，SOLANA迎合這種趨勢，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家人前來消費(fèi)，同時以娛樂休閑為引爆點(diǎn)開啟了家庭消費(fèi)模式這一嶄新的商業(yè)消費(fèi)模式。 到達(dá)SOLANA每一個家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上考慮到了所有家庭成員的愛好及

7、需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時，SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們在消費(fèi)之余亦可進(jìn)行各種休閑娛樂活動。,項(xiàng)目解析主要客戶,根據(jù)項(xiàng)目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競爭，SOLANA將引入的商戶定位在中高檔。 目前引入的主力店有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時代影城、ZARA和無印良品等國際、國內(nèi)知名品牌。 選擇主力店的標(biāo)準(zhǔn)：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍(lán)色港灣整體定位相配合，和國際接軌的并能給消費(fèi)者帶來新的體驗(yàn)，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動的品牌。,側(cè)重于休閑娛樂的中高檔消費(fèi)業(yè)態(tài),項(xiàng)目解析主要商戶,項(xiàng)目規(guī)劃,2,占地面積：13萬平方米 建筑面積：地上

8、兩層（局部三層）， 6萬平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬平方米 容積率： 0.63 綠 化 率：30.72 物業(yè)類型：綜合性商業(yè) 車 位：地上1300 地下800,美瑞時尚百貨 SOLANA MALL 活力城 品牌街 西廣場 鐘樓廣場 中央廣場 亮馬食街 水岸街 酒吧街 美食廣場,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目主入口處是表現(xiàn)北京城市特質(zhì)的“都市圍墻”，由石板、混凝土及玻璃以獨(dú)特的地方式組合而成，圍繞著北側(cè)并向西側(cè)延展。表面位置分層次排列以縮小整體比例及增加整體的趣味性。,形態(tài)豐富 空間變化豐富 地中海式的建筑特色鮮明，充滿異域風(fēng)情,建筑風(fēng)格,主入口,項(xiàng)目規(guī)劃建筑特色,19棟2到3層的地中海式建筑 層數(shù)：

9、地下2層，地上3層 層高：B1B2：5米；F1F3：4.5米（局部6米） 柱距：8.4米 店鋪分割方式： 水平分割（百貨、MALL、活力城） 垂直分割（食街、品牌街、水岸街、 酒吧街） 店鋪面積： 水平分割：100300平米 垂直分割：3001000平米 店鋪進(jìn)深： 水平分割：1020米 垂直分割：主要為1725米 個別915米或30米左右,項(xiàng)目規(guī)劃建筑單體,大型購物中心如何保證客流是一個至關(guān)重要的課題，購物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運(yùn)營等一系列決策都在相當(dāng)大的程度上決定客流，換句話說，客流的聚集不是從購物中心開始營業(yè)起需要考慮的問題，而是當(dāng)購物中心還在圖紙上時就應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問題。

10、對于一個大型商業(yè)項(xiàng)目而言，商業(yè)動線的規(guī)劃是體現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)者對商業(yè)理解程度的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動線將使得商業(yè)項(xiàng)目的客流增加15%到20%。,項(xiàng)目規(guī)劃動線分析,好的動線能提高商業(yè)項(xiàng)目的客流量,區(qū)別于一般購物中心重點(diǎn)關(guān)心的豎向交通問題，SOLANA藍(lán)色港灣最大的問題不是層高，而是太大的面積。,“8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng) 在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)置了多個通道，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購物空間，增加可選擇性 通過眾多的連廊、臺階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連 利用地勢高差，形成更多的沿街面，多首層，讓商鋪擁有了更多的展示空間 停車位設(shè)計(jì)考慮到顧客購物的便捷性，顧客可以通過地下二層車

11、庫不出地面而抵達(dá)任何藍(lán)色港灣絕大多數(shù)店鋪,如何才能讓消費(fèi)者逛的舒適悠閑？,項(xiàng)目規(guī)劃,SOLANA的商業(yè)動線呈“8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)，打破了將商業(yè)動線依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法。 “8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動線的節(jié)點(diǎn)上互相滲透。,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計(jì)有多個出口，隨便一個通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街部分。而在特色商業(yè)街內(nèi)，也有多個臺階通道，消費(fèi)者可以自由選擇 藍(lán)色港灣還在其中央廣場的公共通道設(shè)計(jì)了步行臺階和滾動電梯兩種設(shè)計(jì)，方便消費(fèi)者購物。,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,多出口，多種垂直交通方式，突出

12、購物的方便性與不同形態(tài)的體驗(yàn)感。,SOLANA還通過眾多的連廊、臺階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連。SOLANA不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時在道路設(shè)計(jì)上也注重與周邊建筑的尺度呼應(yīng)，行走在道路上的消費(fèi)者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間的不同體驗(yàn)，逛街的樂趣油然而生。,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,連廊等設(shè)計(jì)，引導(dǎo)客流，更突出購物的樂趣。,SOLANA同時打破了商業(yè)項(xiàng)目在水平面的統(tǒng)一，擁有了下沉的中央廣場，以及東部略微突起的坡地和二層環(huán)路設(shè)計(jì)，這使得整個項(xiàng)目高低錯落，充滿情趣。同時，廣場層的存在，讓在廣場層周邊的建筑擁有了兩層不同的臨街面，使得商鋪擁有了更多的展示空間,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,下

13、沉式廣場，使商鋪擁有更多展示空間。,SOLANA項(xiàng)目將商鋪縱向劃分，最大限度的增加了項(xiàng)目的展示面。,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,停車位設(shè)計(jì)合理。整個商業(yè)共計(jì)擁有5萬平方米的地上地下停車空間，開車過來購物的消費(fèi)者，可以快速實(shí)現(xiàn)停車購物。 另外通過B2的地下車庫，顧客可以不出地面而抵達(dá)絕大多數(shù)藍(lán)色港灣店鋪，這樣做的優(yōu)點(diǎn)在于，讓顧客既能方便購物又可以避免挑戰(zhàn)寒風(fēng)刺骨的冬天，增加顧客寒冷冬天出行購物的概率，從而保持該商業(yè)人流量。,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,停車位設(shè)計(jì)合理，吸引以私家車為主要出行交通工具的客戶。,交通分析 垂直交通,扶梯,樓梯,電梯,客梯共8部，觀光梯1部， 客貨梯7部，扶梯34部,項(xiàng)目規(guī)劃交通分析,室外

14、開放空間室外廣場,水平面寬：約500米 垂直進(jìn)深：約200米 F1建筑面積：約3萬平米 室外場地面積：約1.5萬平米 水平室內(nèi)面積：室外面積=2:1 中央廣場： 面積：6500平米 面寬：180米 進(jìn)深：45米 鐘樓廣場： 面積：1500平米 面寬：30米 進(jìn)深：50米 廣場： 面積：2700平米 面寬：90米 進(jìn)深：30米 街道： 面積：4300平米 寬度：6米、9米、15米,廣場,項(xiàng)目規(guī)劃開放空間分析,室外開放空間室外廣場 中央廣場 面積約5000平方米 集休閑、娛樂、消費(fèi)等多功能為一體的綜合廣場，可以舉辦商品展示會、時裝發(fā)布會、歌舞晚會等各類活動 具體功能空間包括音樂燈光噴泉、露天音樂廣

15、場、極限運(yùn)動區(qū)等,項(xiàng)目規(guī)劃開放空間分析,室外開放空間室外廣場 中心廣場中布置了各種形式的座椅，通過不同形式的座椅進(jìn)行功能空間的劃分；同時座椅的布置擺放方式也兼顧到各種顧客的不同使用需求。,項(xiàng)目規(guī)劃開放空間分析,室外開放空間室外街道 酒吧街有內(nèi)街和外街之分，引入較高檔酒吧或西餐廳，每日下午9點(diǎn)到11點(diǎn)為人流高峰期。,項(xiàng)目規(guī)劃開放空間分析,室外開放空間室外街道 位于項(xiàng)目北側(cè)的亮馬食街由大量不同的特色餐飲組成，吸引了大量的用餐客戶，聚集了人氣，同時帶動了零售的發(fā)展。,項(xiàng)目規(guī)劃開放空間分析,室外開放空間室外街道 水岸街位于用地南側(cè)，酒吧街西側(cè)，是聯(lián)系項(xiàng)目西側(cè)好運(yùn)街食街同酒吧街的重要一環(huán)，將已經(jīng)形成商業(yè)

16、氛圍的老項(xiàng)目同新項(xiàng)目串聯(lián)在一起，面臨朝陽公園水體及綠地，景觀資源良好。,項(xiàng)目規(guī)劃開放空間分析,重視體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài) 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分滿足人們體驗(yàn)性購物的需要，將餐飲、休閑、娛樂等參與性、體驗(yàn)性消費(fèi)的內(nèi)容比例調(diào)到30%以上的高比例。同時在引入的參與性消費(fèi)業(yè)態(tài)中，注重業(yè)態(tài)彼此間的互補(bǔ)和互動，業(yè)態(tài)之間相互依托，為顧客提供更加全方位的服務(wù)。,項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,新店與老店 在商鋪引入上，除了引入國際知名品牌入駐，還兼顧到中國傳統(tǒng)的知名老字號。,項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,37,別墅酒店 面積：8800 定位：100間精品客房，自然環(huán)境卓越，由國際著名的豪華度假村及酒店、SAP管理集團(tuán)Banyan Tree悅榕

17、集團(tuán)管理,項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,酒吧街,家居館,美食廣場,SOLANA MALL,SAGA傳奇時代影城,地下一層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)： 根據(jù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及功能等要求，將超市、影城、美食廣場等業(yè)態(tài)布置于地下一層。 在下沉廣場主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租區(qū)。 將影城、家居、美食廣場等目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)分布于整個商業(yè)街內(nèi)部位置。 超市則布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內(nèi)部消費(fèi)人群購物需要。 將卸貨區(qū)布置于該層居于美食廣場、家居館、mall中間的位置，即利于各功能分區(qū)卸貨需要，同時由于靠近盡端位置，也避免影響美觀。,項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,酒吧街,SOLANA MALL,亮馬食街,美瑞百貨飾品、家居館,全明

18、星滑冰俱樂部/運(yùn)動品牌店,品牌街,水岸街,首層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)： 飾品館布置在商業(yè)街入口位置，增強(qiáng)整個商業(yè)街整體檔次。 在首層主要且展示面較大的位置作為主要品牌位置。 運(yùn)動品牌系列與滑冰俱樂部布置在一起，同時由于屬消費(fèi)目的較強(qiáng)業(yè)態(tài)，因此布置在商業(yè)街內(nèi)部位置。 在靠近好運(yùn)街各餐廳較近且從好運(yùn)街視角可以看到的位置設(shè)置食街，從而使美食消費(fèi)從好運(yùn)街順延至solana。,項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,酒吧街,亮馬食街,美瑞百貨服裝城,活力活待租區(qū),品牌街,水岸街,二層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)： 美瑞百貨由于和開發(fā)商的合作關(guān)系 ，布置在二層（租金最低位置），將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置于首層及M層。 其次，美瑞百貨的檔次較其

19、他業(yè)態(tài)較低，故將其放置于二層，同時也滿足了不同層次購買力。,活力活待租區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,空間形態(tài)：空間高效合理利用；摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性； 共享空間：令人愉悅的空間尺度；與自然環(huán)境的有機(jī)融合； 短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺，體現(xiàn)“逛”的樂趣； 交通組織：停車場，易于到達(dá)，易于排空； 人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；,小結(jié),商業(yè)經(jīng)營,3,藍(lán)色港灣開業(yè)之初不僅吸引了京城眾多時尚購物人群的熱捧，其獨(dú)特的商業(yè)概念，也讓京城商界為之一震。開業(yè)初期項(xiàng)目業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，占比達(dá)，餐飲及酒吧等娛樂業(yè)態(tài)占比較小。

20、經(jīng)過一年半營業(yè)之后，藍(lán)色港灣概念仍然停留在概念，找不到喜愛商品的時尚人群逐漸淡去，只留下一個大大的問號給曾經(jīng)無限憧憬的消費(fèi)者與經(jīng)營者。 天時+地利一炮走紅,商業(yè)經(jīng)營,沒有適合全家人，朋友聚餐的地方；餐飲、酒吧等娛樂場所較少 藍(lán)色港灣多數(shù)品牌不具有獨(dú)一無二性，與其他商業(yè)的競爭力也就減弱了 大眾流行品牌的折扣力度更沒有北京其它一些商場的力度大?！?商業(yè)經(jīng)營,為什么會失敗？,商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比,經(jīng)過一年半的市場嘗試，在面對商業(yè)無法盈利的狀況下；藍(lán)色港灣開始進(jìn)行資源整合和業(yè)態(tài)調(diào)整；開始調(diào)整餐飲在整體業(yè)態(tài)中的比例。開發(fā)商在整體項(xiàng)目業(yè)態(tài)上劃分出30%以上的餐飲、酒吧，通過加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來吸引人們在此進(jìn)行全天候的消費(fèi)，聚集客流，從而帶動零售業(yè)。,在經(jīng)過商業(yè)重組之后，藍(lán)色港灣加大