1、2017年深圳市城市更新措施實(shí)施規(guī)則最新版本為了實(shí)施深圳市城市更新辦法，規(guī)范城市更新活動(dòng)，建立規(guī)范有序的城市更新長期機(jī)制，制定深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則。該實(shí)施細(xì)則將于2012年1月21日經(jīng)深圳市政府同意發(fā)行之日起正式實(shí)施。2017年深圳城市更新方法實(shí)施規(guī)則最新版本第一章總則一是為了實(shí)施深圳市城市更新辦法(以下簡(jiǎn)稱辦法)，規(guī)范本市城市更新活動(dòng)，建立規(guī)范有序的城市更新長效制，制定本細(xì)則。第二條違反市調(diào)查和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組(以下市領(lǐng)導(dǎo)小組)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)市城市更新工作，對(duì)與市城市更新工作有關(guān)的重大事項(xiàng)作出決定。市規(guī)劃和國土部是市城市更新工作的主管部門，負(fù)責(zé)具體的組織、調(diào)整、城市更新工作。主管部門的派

2、遣機(jī)關(guān)根據(jù)辦法及本規(guī)則，在管轄范圍內(nèi)履行與城市更新管理相關(guān)的任務(wù)。第三條市政府相關(guān)職能部門、區(qū)政府(包括新區(qū)政府委員會(huì))及相關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)辦法及本規(guī)則完成與城市更新管理相關(guān)的任務(wù)。第四條主管部門、市政府相關(guān)職能部門、區(qū)政府要積極開展城市更新政策的宣傳工作，加強(qiáng)指導(dǎo)。街道辦事處、社區(qū)工作站、居民委員會(huì)等基層組織要積極維護(hù)城市再生活動(dòng)的正常秩序。第五條城市更新項(xiàng)目免除各種行政事業(yè)費(fèi)。第六條金融機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，建立金融平臺(tái)，提供貸款，建立保障機(jī)制，支持城市更新項(xiàng)目。第七條城市再生項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)集約用地、節(jié)約綠色能源、保護(hù)低碳環(huán)境的原則，鼓勵(lì)國家、省、市有關(guān)部門確認(rèn)的新技術(shù)、新技術(shù)、

3、新材料和新費(fèi)用的使用，在滿足使用功能的同時(shí)，優(yōu)先使用建筑垃圾環(huán)保再生產(chǎn)品。城市更新項(xiàng)目鼓勵(lì)按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營管理。第八條主管部門和區(qū)政府應(yīng)當(dāng)制定市刷新工作投訴處理制度，及時(shí)調(diào)查處理維修的信訪。第九條市，區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察工作機(jī)關(guān)要嚴(yán)肅查處城市更新單位范圍內(nèi)新發(fā)生的違法建設(shè)行為。農(nóng)村城市化歷史遺留的非法建筑處理部門要在城市再生單位范圍內(nèi)迅速進(jìn)行歷史遺留的非法建筑處理工作。第二章城市更新規(guī)劃與規(guī)劃第十條主管部門根據(jù)市的城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，定期編制市的城市更新特別計(jì)劃，指導(dǎo)全市城市更新單位的描繪、城市更新計(jì)劃的制定和城市更新單位的規(guī)劃。第十一條以拆遷重建為主的城市更新應(yīng)以

4、市更新單位為基本單位，以市更新單位計(jì)劃為基礎(chǔ)確定規(guī)劃要求，調(diào)整各方利益，履行更新目標(biāo)和責(zé)任。第十二條城市更新單位的描述必須符合城市更新特別計(jì)劃，充分考慮和尊重所在地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的連續(xù)性，并符合以下條件：(a)城市再生單位內(nèi)拆除范圍的場(chǎng)地面積必須大于10000平方米。(二)城市更新單位不得違反基本生態(tài)控制線、一級(jí)水源保護(hù)區(qū)、主要危險(xiǎn)設(shè)施管理控制區(qū)(橙色線)、城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)(黃線)、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)(紫色線)等城市控制區(qū)域控制要求。(三)城市更新裝置為城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公益項(xiàng)目建設(shè)，可以無償轉(zhuǎn)讓給政府的獨(dú)立土地必須大于3000平方米，小于拆除對(duì)象土地面積的15%。

5、城市規(guī)劃或其他相關(guān)規(guī)定有更高的要求。沒有前款規(guī)定的條件，但鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)改造，改善獨(dú)立安裝空間，總面積在3000平方米以下的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目等原因，需要確定城市更新單位時(shí)，應(yīng)對(duì)單位范圍、拆除范圍、分配要求等進(jìn)行特別研究，在計(jì)劃審批過程中具體說明。第十三條城市再生單位的描述，不另行規(guī)定：(一)城市再生單位的政府社區(qū)土地、特別土地。(二)市土地準(zhǔn)備計(jì)劃和年度準(zhǔn)備計(jì)劃確定的政府土地準(zhǔn)備區(qū)范圍不規(guī)定城市更新單位。(三)除通過城市更新進(jìn)行土地清算外，完成非法占用的征收人員及補(bǔ)償程序的國有轉(zhuǎn)讓土地及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)土地，不得編入城市更新單位。(4)福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)原來

6、的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地理范圍，要在整個(gè)村內(nèi)確定城市再生單位，鼓勵(lì)其他各區(qū)的參考執(zhí)行。沒有本規(guī)則第12條第1款(第1款)的限制，按照整個(gè)村莊定義城市再生單位。(e)除本規(guī)則第14條規(guī)定的情況外，未建設(shè)的土地不包括在城市更新單位內(nèi)。第十四條未建設(shè)的土地因計(jì)劃調(diào)整，必須進(jìn)入城市再生單位。這屬于國有未出售的角落、三明治、包裝地，總面積不超過項(xiàng)目拆除范圍占地面積的10%，不超過3000平方米，可以作為零星土地一并轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目實(shí)施主體。超額部分在編制城市更新單位計(jì)劃的同時(shí)，為了投入或更換土地，要在城市更新單位計(jì)劃中全面研究其計(jì)劃條件。未建設(shè)的土地因計(jì)劃調(diào)整，必須投入城市更新單位，屬于已批準(zhǔn)的土地，經(jīng)土地使用者

7、同意后，可以在城市更新單位計(jì)劃的準(zhǔn)備下進(jìn)行土地tengo或更換。第十五條城市更新單位計(jì)劃的編制應(yīng)遵守以下原則：(a)優(yōu)先處理城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目。(二)充分尊重相應(yīng)權(quán)利人的合法權(quán)益，有效平衡實(shí)現(xiàn)公共、權(quán)利人、參與城市更新的其他主體等各方利益。(三)研究許可的法定地圖規(guī)定的各類土地性質(zhì)和開發(fā)量，深化和執(zhí)行法定地圖規(guī)定的各類城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施土地規(guī)劃指標(biāo)和空間布局。(4)鼓勵(lì)公共土地增加，提高綠地率和綠化復(fù)蓋率，降低建筑密度，節(jié)約集約用地。(5)將文化遺產(chǎn)融入城市發(fā)展，保護(hù)城市的質(zhì)感和特點(diǎn)風(fēng)格，改善生態(tài)環(huán)境和人類環(huán)境，鼓勵(lì)節(jié)能減排，促進(jìn)低碳綠色更新。城市更新單位

8、計(jì)劃的編制技術(shù)規(guī)格由主管部門另行制定、組織實(shí)施。第十六條城市更新單位計(jì)劃的制定和執(zhí)行計(jì)劃管理。城市更新單位計(jì)劃制定計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱更新單位計(jì)劃)實(shí)施常規(guī)報(bào)告機(jī)制。另外實(shí)施的綜合改善項(xiàng)目按照本規(guī)則第3章規(guī)定的綜合改善項(xiàng)目計(jì)劃管理。按照批準(zhǔn)的城市更新單位計(jì)劃，將拆遷重建項(xiàng)目合并在一起，包括改善區(qū)，不另行申報(bào)，由拆除重建項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)施。第三章綜合整治城市更新第十七條綜合整治城市的再生由市、區(qū)政府全面推進(jìn)。市城關(guān)部門組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、督促了市綜合改善等城市更新工作。開發(fā)改革、財(cái)政、計(jì)劃國土、生活環(huán)境、住宅建設(shè)、水、消防等，各自負(fù)責(zé)分工，承擔(dān)綜合、改造性的城市更新具體管理工作。各區(qū)政府及其職能部門負(fù)責(zé)組

9、織本轄區(qū)內(nèi)綜合改善項(xiàng)目的實(shí)施。第十八條區(qū)政府應(yīng)當(dāng)每年制定各地區(qū)的綜合改善工作和資金籌措計(jì)劃草案，市政府應(yīng)全面平衡，按程序報(bào)告批準(zhǔn)后組織實(shí)施。根據(jù)許可的城市更新單位計(jì)劃，個(gè)別實(shí)施的合并改進(jìn)類項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先于計(jì)劃。對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市外觀環(huán)境改善項(xiàng)目進(jìn)行整合改善，按照政府投資項(xiàng)目管理相關(guān)規(guī)定申報(bào)，部分費(fèi)用由市、區(qū)政府投資權(quán)部門相關(guān)規(guī)定承擔(dān)。第十九條綜合改善項(xiàng)目納入計(jì)劃并獲得項(xiàng)目批準(zhǔn)后，區(qū)政府應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件及相關(guān)技術(shù)規(guī)范，執(zhí)行綜合改善計(jì)劃、初步設(shè)計(jì)和編制項(xiàng)目總報(bào)價(jià)等前期工作，制定實(shí)施計(jì)劃。區(qū)政府在制定實(shí)施方案的過程中，要征求市規(guī)劃對(duì)國土、產(chǎn)業(yè)、居住環(huán)境、住宅建設(shè)、水、城關(guān)、消防等的意見

10、。市、區(qū)政府與財(cái)政投資相關(guān)的市、區(qū)發(fā)展改革部門將根據(jù)需要籌集電力事業(yè)的必要經(jīng)費(fèi)。第二十條市規(guī)劃國土部審查批準(zhǔn)綜合整治計(jì)劃，并將審查結(jié)果參照市城關(guān)部門。綜合改善項(xiàng)目通常不會(huì)增加建筑面積。要擴(kuò)充城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，相應(yīng)的建筑面積部分免除地價(jià)。第二十一條有關(guān)法律法規(guī)及其他規(guī)定，必須有相關(guān)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、水、消防等許可證，實(shí)施單位必須依法申請(qǐng)、取得許可證，才能進(jìn)行全面改善。第二十二條綜合整治工作的計(jì)劃制定、入港管理、方案審批、資金籌措等具體規(guī)定，由市城關(guān)部會(huì)同市發(fā)展改革、財(cái)政、國土計(jì)劃、住房建設(shè)等部門另行制定。第四章功能變化城市更新第二十三條根據(jù)法定指導(dǎo)、城市更新單位規(guī)劃等，土地用途發(fā)生變化或

11、者滿足土地功能混合使用相關(guān)要求的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有建筑物的使用功能，權(quán)限主體可以向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)功能變更城市更新。如果符合以下情形之一，則無法實(shí)施功能更改類城市更新：(a)變更支援服務(wù)設(shè)施功能的申請(qǐng)，變更后無法滿足相關(guān)支援要求。(二)申請(qǐng)文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念建筑、象征建筑、地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑等變更功能，變更后不符合保護(hù)要求。(c)申請(qǐng)危險(xiǎn)房屋或城市更新單位計(jì)劃確定的拆除和重建區(qū)域內(nèi)的建筑物變更功能。(4)變更建筑使用功能后，不符合與建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計(jì)或公共安全、火災(zāi)、環(huán)境、衛(wèi)生、財(cái)產(chǎn)管理等相關(guān)的技術(shù)要求。(5)建筑物部分的用途變更申請(qǐng)，但是變更的部分不能滿足獨(dú)立使用要求，或者造成建

12、筑物其他部分的不便。(六)建筑物歸業(yè)主所有，未經(jīng)本建筑物其他所有人及與同一地塊其他主張和功能變更有關(guān)的業(yè)主同意。(七)變更污染場(chǎng)地申請(qǐng)功能，進(jìn)行未評(píng)價(jià)和無害管理的二次開發(fā)(八)其他法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定，禁止變更建筑物使用功能。第二十四條申請(qǐng)人申請(qǐng)功能變更型城市更新，應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、房地產(chǎn)所有權(quán)證明等資料。建筑物主由業(yè)主所有，申請(qǐng)人應(yīng)提供業(yè)主同意書，證明建筑物內(nèi)其他業(yè)主和同一地塊的房屋價(jià)值、生活質(zhì)量或不利。第二十五條主管部門受理申請(qǐng)后，根據(jù)功能使用建筑物變更申請(qǐng)，審查有關(guān)地區(qū)的相關(guān)計(jì)劃和其他申請(qǐng)資料。如果不符合功能變更條件，必須書面回答申請(qǐng)人并說明原因。符合功能變更條件的

13、，應(yīng)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、深圳特區(qū)報(bào)或深圳商品報(bào)和本部門網(wǎng)站公布7天以上相關(guān)事項(xiàng)，由申請(qǐng)人承擔(dān)。第二十六條公示結(jié)束后，主管部門應(yīng)匯總相關(guān)意見進(jìn)行處理。如果異議被確認(rèn)或暫時(shí)未被掌握，應(yīng)書面回答申請(qǐng)人，并說明原因。如果在公告期間內(nèi)沒有確認(rèn)意見或相關(guān)異議，則應(yīng)發(fā)給申請(qǐng)人計(jì)劃許可文件，補(bǔ)充申請(qǐng)人和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，或簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同補(bǔ)充合同(或補(bǔ)充合同)，以完善土地手續(xù)程序。第二十七條申請(qǐng)人完成相關(guān)規(guī)劃和土地使用程序后，可以實(shí)施功能可變更城市更新，實(shí)施費(fèi)用全部由申請(qǐng)人承擔(dān)。項(xiàng)目實(shí)施涉及規(guī)劃國土、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)、城關(guān)、消防等其他行政審批事項(xiàng)，申請(qǐng)人按照有關(guān)規(guī)定處理。第二十八條項(xiàng)目實(shí)施完成后，有關(guān)權(quán)利主體應(yīng)

14、當(dāng)及時(shí)向房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記。第二十九條功能變更類項(xiàng)目一般不增加建筑面積。為了完成自己的建筑物使用功能，必須建造附屬設(shè)施，因此按照有關(guān)規(guī)定取得計(jì)劃許可文件，按照辦法第27條的規(guī)定補(bǔ)充地價(jià)。如果追加建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，其建筑面積部分免除地價(jià)。第五章拆遷重建城市更新第一節(jié)一般規(guī)定第三十條特定城市建設(shè)區(qū)是辦法第二條規(guī)定的案例之一，如果通過綜合改善、功能變更等難以有效改善或消除，可以通過拆除和重建方法進(jìn)行城市更新。第31條辦法第2條第2款(第1款)規(guī)定的“城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟待完善”，意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，按計(jì)劃獨(dú)立占用、土地面積超過3000平方米

15、的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目必須執(zhí)行。辦法第2條第2(2)款中規(guī)定的“惡劣環(huán)境或重大安全風(fēng)險(xiǎn)”主要包括以下情況：(a)環(huán)境污染嚴(yán)重，通風(fēng)陽光嚴(yán)重不足。不適合生產(chǎn)或生活。(b)有關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)確定為危房集中，或者建筑質(zhì)量存在其他嚴(yán)重的安全風(fēng)險(xiǎn)。(三)消防道路、消防勝面等不符合有關(guān)規(guī)定，有嚴(yán)重的火災(zāi)危險(xiǎn)。(d)經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)，存在定期浸水等其他主要安全風(fēng)險(xiǎn)。辦法第2條第2(3)款所規(guī)定的“現(xiàn)有土地使用、建筑使用功能或資源、能源使用不能明顯滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施”，主要包括以下情況：(一)現(xiàn)有土地利用、土地利用效率與規(guī)劃功能不一致，對(duì)影響城市規(guī)劃和實(shí)

16、施的區(qū)域規(guī)劃功能定位進(jìn)行了重大調(diào)整。(2)屬于本市禁止和退役行業(yè)，如果能源消耗、水消耗、污染物排放大大超過國家、省、市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，或者土地利用效益低，可以影響城市規(guī)劃的實(shí)施，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。(c)嚴(yán)重影響最近城市建設(shè)計(jì)劃和實(shí)施的其他情況。第三十二條平房或平房被確認(rèn)為危房，但不包括按照有關(guān)要求不能投入城市再生單位的、拆除和重建等城市再生。第三十三條重建城市更新工程的拆除方法主要包括：(a)權(quán)利主體自行實(shí)施；包括項(xiàng)目拆除和重建區(qū)內(nèi)的單一資格主體自行實(shí)施，或多個(gè)資格主體將房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)移到資格主體之一后實(shí)施。(b)市場(chǎng)主體單獨(dú)執(zhí)行。項(xiàng)目拆遷再開發(fā)地區(qū)內(nèi)的權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一市場(chǎng)主體而不是原權(quán)利主體后實(shí)施。(c)合作執(zhí)行。在城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承單位可以與單一市場(chǎng)主體簽訂改造合作協(xié)議，共同實(shí)施。(d)政府組織的執(zhí)行情況。政府以公開方式?jīng)Q定項(xiàng)目實(shí)施主體，或由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接執(zhí)行。住房驗(yàn)收和補(bǔ)償按照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定執(zhí)行。第二節(jié)聲明和批準(zhǔn)第三十四條城市更新將以拆遷重建的方式實(shí)施，由符合規(guī)定的申報(bào)實(shí)體宣布更新單位計(jì)劃。主管部門負(fù)責(zé)制定更新單位計(jì)劃申報(bào)指南，得到政府的批準(zhǔn)后實(shí)施。申報(bào)說明應(yīng)包括申報(bào)情況、市更新單位編制要求、市更新意愿要求、計(jì)劃申報(bào)對(duì)象要求、申報(bào)路徑、相關(guān)證明材料等。第三十五條更新單位計(jì)劃的申報(bào)實(shí)體決定如下：(a