1、商業(yè)地產(chǎn)運營實務(wù),一 什么是商業(yè)地產(chǎn)？,商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、商務(wù)辦公餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式 從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。,商業(yè)地產(chǎn)分類,商業(yè)地產(chǎn)分為六類： 商業(yè)和住宅混合地帶（義烏新天地） 店面商業(yè)地帶 一般商業(yè)地點 中心商業(yè)地點（上海徐家匯） 臨近商業(yè)地點（金福源） 辦公商業(yè)地點 （廣州體育中心）,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模,分為三級中心： 一級中心 包括零售業(yè)，一般都是高級百貨公司、大型超市、高級時裝店、高檔電器零售店等等,另外是餐飲業(yè)，全部都是高級酒店、高級餐廳、飯店；還有娛樂休閑，并且是全面配套，以高檔為主,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模

2、,二級中心 二級中心一樣有零售業(yè)、餐飲業(yè)，但是屬于中檔的檔次，還有服務(wù)業(yè)、商務(wù)金融、文化交流、娛樂休閑等 三級中心 一般的百貨公司、餐飲業(yè)、服裝店、服務(wù)業(yè)、休閑等,二 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,一、訂單開發(fā)理念獲得普遍認同 面對目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際的市場情況積極思考，開始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運營方式。以往住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運營理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念已經(jīng)得到廣泛認同。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營管理機制正逐漸走向成熟,二 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,二、大型企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進入商業(yè)地產(chǎn) 目前，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進，掀起了一波商

3、業(yè)地產(chǎn)擴張的高潮。一貫采取擴張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強勁的發(fā)展勢頭。一批在區(qū)域市場站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地擴張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多地響起強者的聲音。由于大開發(fā)商的強勢進入，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存壓力加大。一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢明顯，使資金實力有限的中小開發(fā)商更為被動,二 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,三、融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯 由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源 ：摩根士丹利、美林、高盛集團

4、和美國花旗集團國際投行淡馬錫基金和老虎基金,二 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,四、投機性開發(fā)現(xiàn)象依然存在 目前，商業(yè)房地產(chǎn)投機性開發(fā)主要有兩種方式：一是概念炒作；二是銷售方式炒作。國外比較成熟的商用物業(yè)所采取的開發(fā)模式通常是：項目開發(fā)基金購買基金委托銷售管理開發(fā)商資金全部回籠項目開發(fā)；而我國目前商用物業(yè)所采取的模式則是：項目開發(fā)開發(fā)商獨立銷售資金部分回籠項目無法開發(fā)。這樣一個模式所導(dǎo)致的將是整個開發(fā)銷售鎖鏈的斷線，開發(fā)商沒有基金的支持、不能夠及時將資金回籠到位，因而才會出現(xiàn)投機性開發(fā)，目的便是盡快收回資金,二 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,五、SHOPPING MALL前景遭質(zhì)疑 在經(jīng)歷一系列挫折之后，SH OP

5、PING M ALL的發(fā)展前景遭到質(zhì)疑，并引發(fā)了業(yè)內(nèi)激烈爭論。SH OPPING M ALL規(guī)模究竟是處于衰落期還是成長期？（深圳萬象城 華南MAII 廣州天河城）,二 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,六、商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)非正常盈利模式 國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，但是，我國主要是一種是從地價獲利，另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐，然后以主力店為誘餌，高價銷售周邊店鋪，從而獲利。第三種是產(chǎn)權(quán)式返租,三 商業(yè)地產(chǎn)的機會在哪里？,一、合作開發(fā)機會 二、出售套現(xiàn)機會 三、項目收購機會 大量商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)商資金和運營能力的不足而陷入困境，而這其中不乏地理位置優(yōu)越且開發(fā)設(shè)計優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)。

6、對于有實力的企業(yè)而言，這些物業(yè)的市場價值遠高于其收購價值，是難得的市場機會；而對于這些物業(yè)的開發(fā)商而言，可以利用被收購的機會套現(xiàn)離開市場，從而減少投資損失,三 商業(yè)地產(chǎn)的機會在哪里？,四、業(yè)態(tài)替代機會 目前我國臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心。隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強，滿足社區(qū)和區(qū)域市場的中小型休閑商業(yè)項目將是未來開發(fā)的熱點,三 商業(yè)地產(chǎn)的機會在哪里？,五、連鎖擴張機會 大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴張沖動將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動力。商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時，全國范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的推進，對

7、傳統(tǒng)批發(fā)市場的改造加速，也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動力,三 商業(yè)地產(chǎn)的機會在哪里？,六、新區(qū)發(fā)展機會 由于交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競爭力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機會,四 商業(yè)地產(chǎn)定位與選址問題,要了解決定商業(yè)地產(chǎn)形成的因素，要了解項目特色、客流情況，尤其是要進行科學(xué)的規(guī)劃。并不是我們隨便在哪里都可以開一個大型的購物中心，或者是大型的百貨公司。應(yīng)當(dāng)計算該區(qū)域里的人均收入是多少，居民可以花費的收入是多少。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)一定要重視有沒有客源，能不能賺錢，不一定高檔、不一定大

8、就能夠賺錢，而是要看這個城市，看這個地點，究竟你的目標(biāo)客戶是哪一個層次。針對這個層次，針對你的目標(biāo)客戶來設(shè)計你的整個商業(yè)形式。此外，地理環(huán)境、政府的公共投入和城市規(guī)劃的配合等，都是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功的重要因素 （家樂福 肯德基 ）,四 商業(yè)地產(chǎn)定位與選址問題,如何對商業(yè)地產(chǎn)定位？（10大依據(jù)） 1：符合本土實際 2：符合城市發(fā)展方向 3：符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 4：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律 5：差異性原則 6：定位的堅持原則 7：適度前瞻性,四 商業(yè)地產(chǎn)定位與選址問題,8：市場導(dǎo)向原則 9：最適合發(fā)展模式 10: 逆向思維原則,五 商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例原因,中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 危機！ 2005

9、年，全國商業(yè)用房空置面積達到了3872萬平方米，閑置率高達57.6，因此沉積的資金超過了1000億元以上，房地產(chǎn)泡沫在巨型MALL、商業(yè)步行街、CBD等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域高度聚集 2007年中國商業(yè)地產(chǎn)空置面積已經(jīng)占到各類商品房空置總面積的30%，空置面積同比增長25%，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出8個百分點,五 商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例原因,畸形！ 世界發(fā)達國家100萬人口城市的商業(yè)規(guī)劃面積不過12萬平方米，人均商業(yè)面積僅1.2平方米，但在中國，僅二三線城市的商業(yè)規(guī)劃面積有的就多達到了2070萬平方米，人均商業(yè)面積竟高達37平方米。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平嚴(yán)重脫節(jié),五 商業(yè)地產(chǎn)失敗的案

10、例原因,怪胎！ 一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目空置率居高不下；另一方面，眾多品牌商家卻因為項目選址和建筑設(shè)計達不到基本要求而遭遇了擴張無門的尷尬。商業(yè)與地產(chǎn)缺乏有效對接,五 商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例原因,教訓(xùn)！ 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目，銷售和招商階段風(fēng)光火爆，但開業(yè)后大多 慘淡經(jīng)營，業(yè)主天天鬧事，開發(fā)商終日不得安寧！進駐的商家如走馬燈般頻頻輪換，業(yè)態(tài)定位一再調(diào)整,五 商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例原因,失敗的諸多原因 1：資金鏈斷裂導(dǎo)致失敗 （國六條） 2： 缺乏科學(xué)的商業(yè)性規(guī)劃所導(dǎo)致的失敗 3：定位失誤導(dǎo)致失敗 4：產(chǎn)權(quán)分割導(dǎo)致失敗 5： 輕信主力店號召力，整體利益犧牲 6：盲目抄襲導(dǎo)致失敗,五 商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例原因,7：

11、好大喜功導(dǎo)致失敗 8：后期經(jīng)營缺位導(dǎo)致失敗 9：漠視市場培育導(dǎo)致失敗 10：對操作團隊缺乏有效甄別導(dǎo)致失敗,六 商業(yè)地產(chǎn)投資回報問題,1 小產(chǎn)權(quán)分割商鋪 對于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險也在無形之中增大了。 小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會打出35年內(nèi)810的年投資回報率的承諾，以投資回報率10來計算，大約56年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對降低，對中小投資者尤其具有吸引力。,六 商業(yè)地產(chǎn)投資回報問題,2 返租商鋪和帶租商鋪 整體返租的商業(yè)項目容易開業(yè)管理 商鋪投資的關(guān)鍵取決于開發(fā)公司的信用以及后期經(jīng)

12、營管理，對于投資商鋪者來說對于開發(fā)商實力、招商經(jīng)營管理和市場定位狀況應(yīng)有詳細的考察,七 商業(yè)地產(chǎn)招商流程,第一步 項目經(jīng)營性質(zhì)（業(yè)態(tài)）定位 市場調(diào)查 數(shù)據(jù)分析論證 商業(yè)定位 第二步 經(jīng)營面積區(qū)劃 區(qū)域功能設(shè)計 繪圖 審核調(diào)整 第三步 招商 招聘員工 制定招商計劃 調(diào)整招商策略 招商談判 簽訂合同,七 商業(yè)地產(chǎn)招商流程,第四步 展示裝修 圖紙審核（平面圖裝修效果圖 電路圖） 施工監(jiān)督 裝修驗收 第五步 員工培訓(xùn) 員工招聘 禮儀培訓(xùn) 專業(yè)知識的培訓(xùn) 營運制度培訓(xùn),七 商業(yè)地產(chǎn)招商流程,第六步 開業(yè)籌備 開業(yè)典禮儀式方案的確定 開業(yè)促銷活動方案確定 開業(yè)的宣傳推廣 開業(yè)氣氛的布置 第七步 開業(yè) 儀式

13、的現(xiàn)場組織 開業(yè)活動的組織 應(yīng)急事故的處理,七 商業(yè)地產(chǎn)招商流程,第八步 運營調(diào)整 一般在開業(yè)后6個月內(nèi)，聯(lián)營扣點合同可以早點，租賃合同可以晚點 第九步 管理移交 合同檔案移交 辦公用品移交 其他的相關(guān)資料移交,八 商業(yè)地產(chǎn)運營知識,1 商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題 （分割產(chǎn)權(quán)，獨立產(chǎn)權(quán)） A 自有物業(yè)：某企業(yè)（零售商家 基金控 股 開發(fā)商）或個人具有61%以上產(chǎn)權(quán)的物業(yè) B 租賃物業(yè)：經(jīng)營者向房產(chǎn)所有者租賃的經(jīng)營場所 C 二者相結(jié)合：部分自有，部分租賃出去,八 商業(yè)地產(chǎn)運營知識,2 業(yè)態(tài)定位 依據(jù)見前面的四 商業(yè)地產(chǎn)定位與選址問題 A業(yè)態(tài)形式: 購物中心shopping mall 大型零售業(yè)為主體，輔助多專業(yè)店的