1、我們做了什么？物業(yè)酒店、公寓、購(gòu)物廣場(chǎng)，第七部分：了解嘉瑞葉巍房地產(chǎn)開發(fā)公司的員工，我們的代表案例是物業(yè)酒店銷售，煙臺(tái)華美達(dá)廣場(chǎng)酒店規(guī)模：33000平方米，地下室1: KTV和游泳池；地下二層：辦公及設(shè)備間一層：大堂、紅酒雪茄吧、精品購(gòu)物中心、預(yù)訂中心、咖啡西餐廳二層：中餐廳、岳薇島韓國(guó)餐廳三層：宴會(huì)廳、會(huì)議中心四層：商務(wù)俱樂部四至八層有222間客房，九至十一層有141間復(fù)式公寓。物業(yè)類型：產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)公寓酒店管理：安普科特(上海)酒店管理公司，當(dāng)時(shí)，亞太經(jīng)合組織工業(yè)園剛剛起步。2005年，主體結(jié)構(gòu)完成，酒店管理公司簽訂合同，酒店準(zhǔn)備和裝修開始；2006年4月，正式開始銷售產(chǎn)權(quán)房，標(biāo)準(zhǔn)間以5

2、500元/平方米進(jìn)入市場(chǎng)，商務(wù)復(fù)式公寓以7500元/平方米進(jìn)入市場(chǎng)，東營(yíng)市場(chǎng)開始輔助銷售；2006年參加北京國(guó)茂春季房展和君博秋季房展，當(dāng)年銷售率達(dá)到50%；2007年4月，北京建國(guó)飯店召開促銷會(huì)議，90%的房間售出，公寓銷售率達(dá)到100%；投資邀請(qǐng)于2007年3月完成。2007年7月1日，酒店試營(yíng)業(yè)。酒店標(biāo)準(zhǔn)間和復(fù)式公寓的銷售率是100%。4-8層，1-3層，9-10層，高5.6米，11層，高6米，9-11層，實(shí)用面積8065平方米，9-11層有平面圖，我們的代表案例是創(chuàng)新復(fù)式小公寓，樂天國(guó)際公寓規(guī)模：35000平方米物業(yè)類型：小公寓復(fù)式公寓服務(wù)模式：一是引進(jìn)酒店品牌，推薦和選擇酒店運(yùn)營(yíng)管理

3、公司；在設(shè)計(jì)和施工階段引入酒店施工顧問團(tuán)隊(duì)；商業(yè)品牌和商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的引進(jìn)和投標(biāo)。二是復(fù)雜項(xiàng)目的整體營(yíng)銷定位、包裝促銷和銷售節(jié)奏控制；第三，復(fù)雜項(xiàng)目的定位、營(yíng)銷控制和定價(jià)策略；第四，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的組建和銷售執(zhí)行；5.專業(yè)資源的整合與嫁接。引用，宏觀環(huán)境下的戰(zhàn)略一般原則，基于城市分析的區(qū)域理解，基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘，基于戰(zhàn)略一般原則的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略，基于項(xiàng)目定位和戰(zhàn)略的營(yíng)銷戰(zhàn)略，營(yíng)銷規(guī)劃和銷售執(zhí)行，萬象和復(fù)雜營(yíng)銷概念，基于宏觀環(huán)境的戰(zhàn)略一般原則，基于城市分析的區(qū)域理解，基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘，基于戰(zhàn)略一般原則的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略， 基于項(xiàng)目定位和戰(zhàn)略、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，濟(jì)寧和富邦已經(jīng)

4、到來，帶來了“城市運(yùn)營(yíng)商”的發(fā)展模式！ 濟(jì)寧和萬象走到一起，帶來了一個(gè)基準(zhǔn)城市運(yùn)營(yíng)體，而不僅僅是一個(gè)城市綜合體！宏觀環(huán)境分析、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境“十一五”期間，濟(jì)寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在山東省17個(gè)城市中排名前6位，增速保持高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。濟(jì)寧人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)到中上收入國(guó)家水平。未來幾年，濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入水平將提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將日益優(yōu)化。2009年濟(jì)寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為2279億元，增長(zhǎng)率為12.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期中國(guó)和山東省的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率；(2)濟(jì)寧市近年來年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為15%，濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)一直處于穩(wěn)定增長(zhǎng)階段；據(jù)預(yù)測(cè)，未來五年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

5、增長(zhǎng)率將保持在10%以上。2009年，濟(jì)寧市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)業(yè)比重逐步提高。金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和會(huì)展業(yè)將成為支柱產(chǎn)業(yè)按照這一標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)寧人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)到中等收入國(guó)家水平。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)(銀監(jiān)會(huì))表示，將堅(jiān)持當(dāng)前，4月23日，適度寬松的信貸政策和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重組。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)關(guān)于，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，改革工作癿意見，國(guó)務(wù)院公布固定資產(chǎn)。5月27日，投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整，2009年4月29日，經(jīng)濟(jì)體制深化，35%降至20%。宏觀政策環(huán)境分析2009年，宏觀政策處于“寬松”和“緊縮”之間

6、。2010年的基調(diào)是控制房?jī)r(jià)過度上漲，保護(hù)民生。2009年，列出了該國(guó)的主要“寬松”政策，2009年，列出了該國(guó)的主要“緊縮”政策。3月5日、3月26日和4月15日，向央行報(bào)告了政策項(xiàng)目。要求各信貸機(jī)構(gòu)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資以及首次購(gòu)房、改善購(gòu)房等消費(fèi)需求的金融支持力度。認(rèn)真落實(shí)擴(kuò)大投資的各項(xiàng)政策措施；注重?cái)U(kuò)大消費(fèi)，特別是家庭消費(fèi)；加快重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興；加快社會(huì)保障體系建設(shè)；繼續(xù)做好經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融支持工作。靈活運(yùn)用各種貨幣政策工具調(diào)節(jié)市場(chǎng)資本供求。5月20日、5月25日、6月22日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布政策關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 的指導(dǎo)意見，通知

7、國(guó)務(wù)院將研究開征房產(chǎn)稅。在土地增 值稅清算管理規(guī)程，銀監(jiān)會(huì)明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二次住房貸款的相關(guān)政策，2010年，房地產(chǎn)將進(jìn)入毫無疑問的一年！但是，如果土地流轉(zhuǎn)制度得不到根本解決，要對(duì)其進(jìn)行規(guī)范還有很長(zhǎng)的路要走。粗略估計(jì)：30-35%的土地成本被政府拿走，加上建安35-40%的配套成本，大約12%的稅收，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率是10-15%！綜合總結(jié)：1 .金融危機(jī)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)見底，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求釋放，濟(jì)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格創(chuàng)歷史新高。2010年，它仍保持高增長(zhǎng)趨勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)透支。2.交易結(jié)構(gòu)主要是中、小型首次購(gòu)房者和改良房，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)健康；目前，商業(yè)和寫字樓的市場(chǎng)存量和成交量都很小

8、，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。根據(jù)對(duì)濟(jì)寧市場(chǎng)的初步調(diào)查和分析(市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容在此省略)，3。2009年的宏觀政策是從“寬松”到“緊縮”，即“保持增長(zhǎng)，調(diào)整增長(zhǎng)極，推進(jìn)改革，惠及民生”；2010年改為嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的過度增長(zhǎng)。自2月12日以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)。4.濟(jì)寧市區(qū)土地稀缺，導(dǎo)致待售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和土地價(jià)格創(chuàng)歷史新高。項(xiàng)目戰(zhàn)略的總體原則是，濟(jì)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升期，該項(xiàng)目正面臨更好的市場(chǎng)機(jī)遇。城市中心地區(qū)的土地短缺為該項(xiàng)目提供了前所未有的投資機(jī)會(huì)。未來經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的不確定性，提出項(xiàng)目的運(yùn)行速度。綜上所述，本項(xiàng)目的總體發(fā)展戰(zhàn)略確定如下：成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流項(xiàng)目(規(guī)模和稀缺性)，成為濟(jì)寧市場(chǎng)的快速銷

9、售項(xiàng)目(速度)，成為濟(jì)寧市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目(獨(dú)特性)，報(bào)價(jià)，基于市場(chǎng)分析的一般戰(zhàn)略原則，基于城市分析的區(qū)域識(shí)別，基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘，基于戰(zhàn)略選擇，定位和開發(fā)，基于營(yíng)銷戰(zhàn)略。營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行，城市概況山東省南部最有希望的中心城市，位于山東省北部，濟(jì)寧位于山東省南部，在江蘇、山東、河南和安徽省的交界處，東臨臨沂，菏澤，牡丹之鄉(xiāng)，南與江蘇省棗莊和徐州接壤，北與泰安接壤，西北與聊城隔黃河相望。最北端是北緯3557度；所以濟(jì)寧是魯南經(jīng)濟(jì)帶的中心城市、三鹿港和運(yùn)河之都，是最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。新一輪城市發(fā)展將濟(jì)寧的高檔商務(wù)寫字樓和住宅推向東方。商業(yè)中心逐漸向東移動(dòng)。一，城市發(fā)展方向，項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，一個(gè)

10、城市全面提升濟(jì)寧新區(qū)(都新源電力)，一個(gè)城市發(fā)展方向方向(成功人士居住在消費(fèi)中心)，一個(gè)城市主干道漯河路(濟(jì)寧第一坐標(biāo)高度)，一個(gè)未來生活前景3354(城市最具活力的區(qū)域)，引基于城市分析的區(qū)域意識(shí)，基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘，基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略， 營(yíng)銷策略基于項(xiàng)目定位和戰(zhàn)略、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行、項(xiàng)目自我判斷、項(xiàng)目本身的SWOT分析、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)越的區(qū)位、便捷的交通和完善的配套設(shè)施。 35萬平方米的新都新城市綜合體，產(chǎn)品豐富。土地平整，有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃；俯瞰城市景觀，提升項(xiàng)目附加值；缺點(diǎn)是，平地會(huì)相應(yīng)地降低開發(fā)成本；酒店聚集區(qū)對(duì)未來酒店運(yùn)營(yíng)的早期階段構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)威脅；大規(guī)模運(yùn)營(yíng)給交通壓

11、力帶來新的負(fù)擔(dān)，給內(nèi)部交通和停車組織帶來困難；該項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，在此期間，嘉士奇、何炅開發(fā)區(qū)商店等新推出的業(yè)務(wù)和重疊的功能項(xiàng)目將形成重疊競(jìng)爭(zhēng)。機(jī)遇，新一輪城市發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展；升級(jí)省級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)和開發(fā)區(qū)將為項(xiàng)目的未來運(yùn)營(yíng)帶來更多好處。威脅和封閉競(jìng)爭(zhēng)將在一定程度上區(qū)分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其是功能性物業(yè)的重疊競(jìng)爭(zhēng)，這將區(qū)分游客的來源；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性與國(guó)家政策的調(diào)整。自我價(jià)值發(fā)現(xiàn)的項(xiàng)目，環(huán)境價(jià)值：新都新風(fēng)景線，濟(jì)寧第一高樓，國(guó)際現(xiàn)代建筑。發(fā)展價(jià)值：杜新商業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)、中心源動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)效益。延伸價(jià)值：提升產(chǎn)品和服務(wù)，提升公司的品牌價(jià)值，經(jīng)營(yíng)城市的社會(huì)效益。機(jī)會(huì)價(jià)值：刺激內(nèi)需，增加

12、基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市化，恢復(fù)整體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入快車道。報(bào)價(jià)、基于市場(chǎng)分析的戰(zhàn)略原則、基于城市分析的區(qū)域理解、基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘、基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略、基于項(xiàng)目定位戰(zhàn)略的營(yíng)銷戰(zhàn)略、市場(chǎng)進(jìn)入營(yíng)銷計(jì)劃和銷售執(zhí)行、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的價(jià)格壟斷產(chǎn)品的不可重復(fù)的唯一性、市場(chǎng)追隨者的搭便車、利用形勢(shì)與大的價(jià)格戰(zhàn)制造者作戰(zhàn)、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則、強(qiáng)調(diào)新的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特性和明確的市場(chǎng)定位目標(biāo)，挖掘客戶，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)缺口，創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。一是項(xiàng)目的總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略，總體定位、發(fā)展戰(zhàn)略和投資戰(zhàn)略，以及進(jìn)入該地區(qū)的目的！在紅海，我們是商業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)

13、者。企業(yè)的發(fā)展注定要站得更高，看得更遠(yuǎn)。藍(lán)海戰(zhàn)略提醒我們，我們有很好的機(jī)會(huì)占領(lǐng)濟(jì)寧的市場(chǎng)缺口。公司的資源、項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)和帶動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)有廣闊的市場(chǎng)空間，核心價(jià)值得以提煉。小型企業(yè)追求單一功能開發(fā)的最大短期市場(chǎng)價(jià)值。單一房地產(chǎn)開發(fā)的短期市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模開發(fā)的成功?；军c(diǎn)：發(fā)展戰(zhàn)略和定位功能比例分為功能規(guī)劃啟動(dòng)和階段規(guī)劃。大盤股市場(chǎng)注重功能多樣化前期和后期的協(xié)調(diào)發(fā)展。長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)是指導(dǎo)思想。小蓋建筑建成，大蓋城市建成；在小市場(chǎng)賣房子，在大市場(chǎng)賣生活和文化；小盤股贏得短期利潤(rùn)，大盤股贏得長(zhǎng)期品牌；定位和思考東部中央商務(wù)區(qū)的輪廓！固定的高度、位置、復(fù)合功能定位、突出的國(guó)家愿景、社會(huì)提升、社會(huì)價(jià)值、效率

14、潛力、壓力、新城標(biāo)志性的顯著社會(huì)效應(yīng)、新盈利模式的巨大增值潛力、項(xiàng)目總體定位、濟(jì)寧、環(huán)渤海地區(qū)主要世界級(jí)城市運(yùn)營(yíng)商：輻射范圍、集洲區(qū)-魯南山東省淮海經(jīng)濟(jì)帶、第一、席位：規(guī)模、定位國(guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜案例借鑒。 并借鑒了國(guó)際國(guó)內(nèi)的成功綜合體：杭州萬象市六本木北京麗亭酒店SOHO系列，成功因素分析香港太平洋廣場(chǎng)上海金茂夏朵青島萬達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南明珠國(guó)際商務(wù)港，可供借鑒和站在成功人士的肩膀上看得更遠(yuǎn)。 以濟(jì)南為例，濟(jì)南明珠國(guó)際商務(wù)港的規(guī)模為9.1萬平方米，52層，188米高。位置：位于濟(jì)南市景怡三路交叉口，北鄰濟(jì)南火車站，位于濟(jì)南新規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)，附近有20多條公交線路。商務(wù)組合：星級(jí)酒店、酒店式商務(wù)公寓、5A

15、甲級(jí)寫字樓、國(guó)際購(gòu)物中心、國(guó)際會(huì)議廳和國(guó)際會(huì)議中心。項(xiàng)目成功點(diǎn)：在2003年至2005年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，抓住市場(chǎng)缺口，挖掘項(xiàng)目中最高建筑的地域歷史和品牌價(jià)值。利用沿途轉(zhuǎn)型機(jī)遇，以“港資”和“國(guó)際推廣”宣傳項(xiàng)目，使項(xiàng)目在上市后6個(gè)月內(nèi)成功銷售2億元。國(guó)內(nèi)外復(fù)雜案例借鑒了該案例的綜合啟示，收益模式主要是銷售和租賃相結(jié)合，啟動(dòng)總價(jià)格較低的產(chǎn)品，單體量在5萬以下的產(chǎn)品線相對(duì)簡(jiǎn)單，單體量在5萬以上的可以形成不同的合同終端客戶產(chǎn)品。SOHO/LO FT和其他合適的產(chǎn)品可以緩解可用辦公空間的財(cái)務(wù)壓力。租賃辦公室和高星級(jí)酒店的結(jié)合可以快速增加單體租賃的價(jià)值。藝術(shù)與文化氛圍的融合往往形成項(xiàng)目的亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目的品位

16、。領(lǐng)先效應(yīng)是開始銷售的關(guān)鍵，產(chǎn)品組合組合組合，資本提取和價(jià)值提升，亮點(diǎn)和品味提升，客戶需求，新的社會(huì)生活，31-35歲的首次置業(yè)者，單身或三口之家，小型公寓的過渡和繁榮投資，本市客戶的精裝修，核心客戶和重要客戶的地理客戶，富裕階層(資產(chǎn)階級(jí))改善了35-55歲的自住購(gòu)房者，功能改善，成功(外貿(mào)，銀行，保險(xiǎn)等)。中等及以上，小型私人業(yè)主)多次購(gòu)買住宅，投資于富裕階層，顧客需求，顧客群體屬性，產(chǎn)品需求，資產(chǎn)階級(jí)年齡，教育背景，生活方式，職業(yè)背景，地理來源，購(gòu)買動(dòng)機(jī)和生活習(xí)慣，中高端人群，主要是資產(chǎn)階級(jí)，35-45歲，具有較高的教育和較強(qiáng)的財(cái)務(wù)能力。國(guó)有資產(chǎn)型企業(yè)，政府，外貿(mào)和金融主要居住在10%，濟(jì)寧市等地區(qū)50%，省內(nèi)其他地區(qū)20%，其余20%功能改善主要80%，輔以