1、號(hào)碼：淺談物權(quán)登記制度的意義論文種子文件：物權(quán)登記可以定義為國(guó)家依法委托特定職能機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的物權(quán)狀況決定是否進(jìn)行記錄的行為過程，以及此類記錄是否發(fā)生特定法的效力的事實(shí)狀態(tài)。 登記有公信力，包括登記估計(jì)力和房地產(chǎn)善意效應(yīng)。 注冊(cè)可以明確宣傳權(quán)利人，實(shí)現(xiàn)國(guó)家管理，保護(hù)合理信任，降低信息成本。 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，注冊(cè)可以分為不同的類型。 全文共13371個(gè)字。一、物權(quán)登記的概念和性質(zhì)物權(quán)登記的含義在我國(guó)法學(xué)界非常有爭(zhēng)議，其中間的分歧主要涉及物權(quán)登記是事實(shí)還是行為、公法范疇還是私法范疇。 因此，定義物權(quán)登記的概念，首先要明確其性質(zhì)是事實(shí)還是行為。物權(quán)登記概念的定義大致分為三個(gè)：1第一個(gè)觀點(diǎn)是事實(shí)，有學(xué)者認(rèn)為

2、不動(dòng)產(chǎn)登記是“由權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門在不動(dòng)產(chǎn)登記單上記載了申請(qǐng)方有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的事項(xiàng)”。 2 日本不動(dòng)產(chǎn)登記法既然第1條規(guī)定：作為“房地產(chǎn)的顯示或者以下所示的房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處置限制或者撤銷時(shí)的記載”的登記是一種記錄，當(dāng)然是事實(shí)狀態(tài)。 第二種觀點(diǎn)，中國(guó)福摩薩學(xué)者溫豐文先生的注冊(cè)是指“將土地和建筑改良物的所有權(quán)和其他權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失按照法律規(guī)定手續(xù)，并刊載在地方政府負(fù)責(zé)的注冊(cè)簿上的行為”。 3另一位福摩薩學(xué)者孟光宇先生也認(rèn)為：“土地注冊(cè)者是國(guó)家按照法定程序，將管轄區(qū)域內(nèi)的公共、私有地(包括固定物)的標(biāo)識(shí)和權(quán)利關(guān)系刊登在國(guó)家登記簿上，加強(qiáng)政府管理，保障人民權(quán)利

3、的行為?！?4第三個(gè)觀點(diǎn)是，登記是事實(shí)，登記是行為，這兩個(gè)觀點(diǎn)都是雙重的。 學(xué)者認(rèn)為“這是指當(dāng)事人向國(guó)家專門機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將物權(quán)變動(dòng)事實(shí)記錄在國(guó)家設(shè)計(jì)專業(yè)記賬本中的事實(shí)和行為”。 5筆者認(rèn)為第三種觀點(diǎn)是合理的。 實(shí)際上，登記根據(jù)等級(jí)的不同有不同的性質(zhì)。 當(dāng)事人申請(qǐng)登記、注冊(cè)機(jī)構(gòu)審查、有關(guān)事項(xiàng)記載在登記表上的一系列手續(xù)中，當(dāng)然有某人的行為。 關(guān)于物權(quán)，只是存在登記還是未登記、有什么類型的登記的狀態(tài)，登記也是事實(shí)。 第二，德意志學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記在德意志法上的概念包括兩個(gè)含義：即事實(shí)上沒有被記錄或記錄。 ”6這實(shí)際上是對(duì)注冊(cè)的對(duì)偶式的描述。從我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定來(lái)看，盡管沒有注冊(cè)的下一個(gè)明確定義，但第1.1

4、條、第1.2條和第1.3條重點(diǎn)規(guī)定了注冊(cè)的申請(qǐng)和審查行為，顯然是行為說的表現(xiàn)，而第1.4條、第1.6條和第1.7條從注冊(cè)的角度規(guī)定注冊(cè)的效力，顯然是事實(shí)的表現(xiàn)應(yīng)該注意的是，物權(quán)法關(guān)注注冊(cè)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響，因此當(dāng)然必須關(guān)注注冊(cè)的真實(shí)性。 從這個(gè)觀點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)在物權(quán)法中登記的范圍內(nèi)限定時(shí)，事實(shí)當(dāng)然是當(dāng)然的。 但是，我國(guó)現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記法。 土地登記規(guī)則和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法分別于1995年和2001年修訂，但仍存在一定的不完備之處，特別是在物權(quán)法建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后(物權(quán)法第1.0條)，解決這兩項(xiàng)法律的分歧更為重要。 因此，部分登記過程需要涉及物權(quán)法。 所以，我國(guó)的物權(quán)法與德意志民法

5、典的物權(quán)法不同，房地產(chǎn)登記作為一個(gè)部分有詳細(xì)的規(guī)定。 7因此，即使登記只是物權(quán)法上的登記，在我國(guó)現(xiàn)行的法律體系中，也必須采用雙重說法的觀點(diǎn)。 實(shí)際上，注冊(cè)的真實(shí)性側(cè)重于反映注冊(cè)實(shí)體性的方面，行為性側(cè)重于反映注冊(cè)程序性的方面，兩者是注冊(cè)完全性不可或缺的。如上所述，在我國(guó)物權(quán)法登記的概念可以定義為：國(guó)家依法委托特定的職能機(jī)構(gòu)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)決定是否記載當(dāng)事人的物權(quán)狀況的行為過程，以及是否有這樣的記載發(fā)生特定的法的效力的事實(shí)狀態(tài)。二、物權(quán)登記的效力對(duì)于物權(quán)登記的效力，學(xué)界持不同看法。 有學(xué)者將物權(quán)登記的效力定義為登記要求與登記對(duì)抗論模式之爭(zhēng)，8有學(xué)者將登記效力定義為“登記這一法律事實(shí)賦予當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)

6、物權(quán)的實(shí)際作用”，有物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利精準(zhǔn)性推斷效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效力和監(jiān)督效力6種9前者對(duì)注冊(cè)效力的定義太窄，注冊(cè)要求說注冊(cè)對(duì)抗只是注冊(cè)信用度對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響不同的一個(gè)表現(xiàn)，筆者認(rèn)為并不構(gòu)成全部公共信用度，而不構(gòu)成全部注冊(cè)效力的后者效力與注冊(cè)功能混淆，并且不簡(jiǎn)潔。 實(shí)際上，在德意志法中，登記效力為：公信力，其他具體效力均來(lái)源于此。 這不能說是邏輯性抽象智慧的結(jié)晶。 由于公信力蘊(yùn)涵著登記估算力和房地產(chǎn)善意，10筆者從以下兩個(gè)方面進(jìn)行了論述。(一)登記估計(jì)力；德國(guó)民法典第891條【法定推定】:(1)在土地登記簿上為某人注冊(cè)的情況下，推定享有該權(quán)利。 (2)在土地登記簿

7、中，登記的權(quán)利的一部分被刪除的情況下，推定該權(quán)利不存在。該條文有豐富的含義：第一，注冊(cè)的估計(jì)包括積極估計(jì)和消極估計(jì)，其中積極估計(jì)是在注冊(cè)記錄中有人的權(quán)利要求或者因此，注冊(cè)的估計(jì)力不一定會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)利益，也可能沒有利益。 值得注意的是，在權(quán)利完全沒有登記的情況下，不應(yīng)該推定該權(quán)利不存在。 11第二，已注冊(cè)的估計(jì)能力包括權(quán)利有無(wú)的估計(jì)，以及權(quán)利作為權(quán)利人的歸屬估計(jì)。 登記簿上記載的人，推定有權(quán)利。第三，登記的推定只適用于權(quán)利的推定，而且這些個(gè)的權(quán)利必須具有登記能力。 權(quán)利有登記能力的重要標(biāo)識(shí)牌，是權(quán)利確定的真實(shí)狀態(tài)。 對(duì)于沒有注冊(cè)能力的權(quán)利和事實(shí)陳述不產(chǎn)生推斷力。 例如，對(duì)債權(quán)的約定、土地的大小

8、、類型等的記載不產(chǎn)生推定力。 但是，由于土地面積的邊界標(biāo)識(shí)牌不是單純的事實(shí)標(biāo)識(shí)牌，因此具有權(quán)利屬性，超出事實(shí)登錄范圍，可以產(chǎn)生推測(cè)力。 12第四，注冊(cè)的估計(jì)不是終局的，可以推翻erbegbar主要是為了保護(hù)真正的權(quán)利人利益。 登記推定力的實(shí)益是登記冊(cè)上記載的權(quán)利人在訴訟舉證中取得有利的地位。 也就是說，事件的事實(shí)不明確的情況下，登記簿上記載的權(quán)利人免除證明自各兒是真正的權(quán)利人的義務(wù)。 因此，如果事件事實(shí)已以另一方式闡明，則登記估計(jì)當(dāng)然會(huì)被該事實(shí)所推翻。 我國(guó)民事訴訟法第6.7條規(guī)定：法定程序公證所證明的法律行為、法律事實(shí)和文件，應(yīng)當(dāng)作為人民法院認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。 但是，相反的證據(jù)推翻公證書的情況

9、除外。 本條規(guī)定了公證文件，注冊(cè)也必須如此適用。 因此，在有權(quán)利爭(zhēng)論的民事訴訟中，登記推定力承擔(dān)著舉證的功能。 一個(gè)問題是，沒有記載在登記表上的權(quán)利人第三方認(rèn)為自各兒是真實(shí)的權(quán)利人，推翻登記，向注冊(cè)機(jī)構(gòu)提出行政訴訟的情況下，這種類型的訴訟應(yīng)該如何考慮登記的估計(jì)力13我國(guó)行政訴訟法第3.2條的規(guī)定：“被告有責(zé)任證明具體行政行為， 在“應(yīng)當(dāng)提供其具體行政行為證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范文件”行政訴訟中，行政機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)證明舉證行政行為承擔(dān)合法責(zé)任，對(duì)其注冊(cè)行為進(jìn)行間接一般無(wú)二，并不是將注冊(cè)結(jié)果作為初步舉證責(zé)任的完成，而是提供注冊(cè)審查履行適當(dāng)注意義務(wù)的證據(jù)。 然而，在登記行為被審判庭取消之前，登記簿中描述的權(quán)利人

10、仍然推測(cè)為真權(quán)利人。 在這里，登記推斷不是舉證責(zé)任的問題，而是行政行為確定力的問題。我國(guó)物權(quán)法同樣承認(rèn)登記的推定效力。 不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的依據(jù)(物權(quán)法第1.6條)，除了有證明不動(dòng)產(chǎn)登記有錯(cuò)誤的證據(jù)外，以不動(dòng)產(chǎn)登記為基準(zhǔn)(物權(quán)法第1.7條)。 關(guān)于這個(gè)規(guī)定，也必須進(jìn)行上述的理解。(二)善意獲得房地產(chǎn)；德國(guó)民法典第892條和第893條的規(guī)定構(gòu)成了完整的房地產(chǎn)善意取得制度。 14房地產(chǎn)善意取得制度是注冊(cè)公信力的體現(xiàn)，是最核心的體現(xiàn)。 在具體敘述這個(gè)問題之前，首先要比較估計(jì)力和善意的獲得。 實(shí)際上，推定力和善意取得的思想源流一致，強(qiáng)調(diào)登記的真實(shí)自我來(lái)保護(hù)交易的安全。 但是，兩者也有一定的區(qū)

11、別。 具體來(lái)說，假設(shè)估計(jì)力記載在登記簿上是正確的，這個(gè)假設(shè)可以推翻，但是公信力假設(shè)記載在登記簿上是不正確的，承認(rèn)善意的取得，承認(rèn)這樣的不正當(dāng)?shù)臋?quán)利表現(xiàn)。 公信力關(guān)系到很多信托臺(tái)賬的第三方保護(hù)問題。我國(guó)第物權(quán)法至106條規(guī)定了善意取得不動(dòng)產(chǎn)。 因此，物權(quán)法第1.6條只規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記本是物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”，盡管沒有明確規(guī)定物權(quán)登記的公信力，但應(yīng)該解釋為善意取得制度，而實(shí)際確定了登記的公信力。 其次，筆者主要談我國(guó)物權(quán)法中房地產(chǎn)的善意取得。 根據(jù)第一百零六條，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得滿足以下條件15:第一，房地產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記冊(cè)上記載的權(quán)利狀態(tài)不一致。 是房地產(chǎn)有無(wú)法處置的行為的隱含條件。

12、其次，受讓人獲得被法律行為處置的物權(quán)。 因此，如果不根據(jù)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，繼承下來(lái)就不能善意地取得。 并且，這種行為必須具有交易性，即他人和他人沒有法律同一性和經(jīng)濟(jì)同一性。 16法律上相同的情況是人與人合并，經(jīng)濟(jì)上相同的情況是一個(gè)公司的股東與公司的交易等。 第三，受讓人在接受不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。 這里的善意是指，第三方不知道登記不正確，正式作成的登記有高可信，所以只有在實(shí)際知道時(shí)善意取得，重大過失沒有排除善意取得的情況，在必須知道的情況下沒有不可原諒的理由17因此，如果有異議登記，由于其具有警告作用，不得不主張第三者不知道登記不正確，阻止善意取得。 實(shí)際上，這里的“善意”與上述登記估計(jì)力有很

13、大關(guān)系。 謝在全老師信任注冊(cè)者，善意地推定沒有過失的情況下，相反對(duì)注冊(cè)內(nèi)容不進(jìn)行調(diào)查，即使善意也推定有過失。 復(fù)蓋自注冊(cè)估計(jì)能夠進(jìn)一步釋放上述附加效力。 18這種觀點(diǎn)值得贊同。 另外，必須強(qiáng)調(diào)，受讓人在接受時(shí)是善意的，不包括取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后知道登記不正確。 第四，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。 這里的合理價(jià)格一般是指市場(chǎng)價(jià)格上下一定范圍內(nèi)的價(jià)格。 實(shí)際上，價(jià)格是否合理，有時(shí)是判斷是否善意的輔助依據(jù)。 第五，依照法律規(guī)定登記的。 這是公示的要求，也是對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)。當(dāng)然，不僅不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)獲得善意，不動(dòng)產(chǎn)的利益物權(quán)也獲得善意，學(xué)者中也有人稱之為“準(zhǔn)善意的獲得”。 19由于我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有政策，土地上的利益物

14、權(quán)像建設(shè)用地的使用權(quán)一樣承擔(dān)著土地流轉(zhuǎn)的功能，房地產(chǎn)利益物權(quán)的善意取得對(duì)我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)有意義。 在此提及善意獲得的客體問題。 有學(xué)者為了取得受好意保護(hù)的范圍，限制存在認(rèn)為存在3種：種注冊(cè)權(quán)利的不存在注冊(cè)權(quán)利的注冊(cè)。 登記簿上記載的土地面積、形狀、當(dāng)事人的年齡等登記不在保護(hù)范疇內(nèi)。 20三、物權(quán)登記的意義(1)從注冊(cè)本身的性質(zhì)來(lái)看第一，登錄是公示狀態(tài)登錄作為發(fā)生了特定的法的效力的事實(shí)狀態(tài)，通過其自身的公示性來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這也是為了確認(rèn)物權(quán)法第1.8條件權(quán)利人和利害知情人員具有登錄資料查詢權(quán)。 公示都起到明確宣傳權(quán)利關(guān)系的作用，具有維持交易秩序，保護(hù)權(quán)利人利益的功能，登錄當(dāng)然也不例外。從經(jīng)濟(jì)分析的角度

15、來(lái)看，注冊(cè)可以降低交易成本。 獲取交易所需的信息是交易的內(nèi)容和前提之一因此降低交易費(fèi)用的重要方法之一是降低信息成本由于權(quán)利主體對(duì)自各兒權(quán)利的理解遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第三方，注冊(cè)的公開成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)事人個(gè)人調(diào)查的收集成本，注冊(cè)這一公開方式總體上降低了成本。 21第二，登記承擔(dān)公法目標(biāo)。 登記公法方面使之具有國(guó)家管理活動(dòng)的色彩。 房地產(chǎn)登記制度是政府依法征稅房地產(chǎn)的依據(jù)，也是政府利用經(jīng)濟(jì)杠桿特羅爾市場(chǎng)的手段。 22通過登記冊(cè)的編制，政府能夠掌握房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)因素，防止稅收流失，同時(shí)得到房地產(chǎn)交易的各種信號(hào)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的不良情況，發(fā)揮“可見手”的作用。(二)從登記的效力看登記的公信力意義

16、可以從社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析。 23第一，公信力要維護(hù)合理的信任。 德意志著名法學(xué)家拉倫茨教授指出，促進(jìn)信任、維護(hù)正當(dāng)信任是法律秩序必須滿足的最基本要求之一。 24公信力保護(hù)信托物權(quán)登記權(quán)利的善意第三方是保護(hù)合理信托利益的制度設(shè)計(jì)。 法律將注冊(cè)作為物權(quán)的表現(xiàn)，建立信息傳遞渠道，第三方對(duì)注冊(cè)的信任就是對(duì)系統(tǒng)的信任。 對(duì)這種系統(tǒng)的信任對(duì)個(gè)人的信任也很強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人主張自各兒持有處分權(quán)。 如果對(duì)系統(tǒng)的信任與對(duì)個(gè)人的信任一致，那么第三方的信任就會(huì)變得合理。 合理信任是人與人之間形成健全交流、降低交易成本、推進(jìn)廣泛合作、建立法律秩序的打底子。第二，公信力降低信息成本。 如上所述，盡管本公開用于通過將收集成本轉(zhuǎn)換為公開成本來(lái)降低信息成本，但公信力設(shè)計(jì)來(lái)在當(dāng)事人面對(duì)公開的信息時(shí)進(jìn)一步降低收集成本。 由于公開的信息有可能存在錯(cuò)誤，因此，公信力制度通過保護(hù)信任錯(cuò)誤信息善意的第三方，使第三方放心地信任法定物權(quán)的表現(xiàn)方式，不會(huì)增加在猶豫期間獲取信息的時(shí)間成本和檢索成本等。 這樣，公信力又節(jié)約了交易成本。四、常見物權(quán)登記的類型(1)從權(quán)利種類的觀點(diǎn)來(lái)看根據(jù)物權(quán)的種類，注冊(cè)分為所有權(quán)注冊(cè)、益物權(quán)注冊(cè)和抵押物權(quán)注冊(cè)。 后者也被稱為其他權(quán)利登記。1、所有權(quán)登記所有權(quán)登記是一種常見的登記類型。