1、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃技巧和涉稅風(fēng)險規(guī)避，異常稅負(fù)分析，收入完整性分析，8，9，10，11，12，11，5，6，7，7，7。解釋營業(yè)稅的基本法規(guī)和優(yōu)惠政策；解釋土地增值稅的基本法規(guī)和優(yōu)惠政策；解釋主要稅種的基本法規(guī)和優(yōu)惠政策；16；解釋營業(yè)稅的基本法規(guī)和優(yōu)惠政策；營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：企業(yè)投資房地產(chǎn)，參與投資者利潤分配；分擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建和自用建筑免征營業(yè)稅。國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目以單位進行清算，分期開發(fā)的項目以單位進行清算。如果開發(fā)項目包括普通住宅和非普通住宅，增值額另行計算。土地增值稅清算單位應(yīng)進行

2、土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部完成，銷售整體轉(zhuǎn)讓完成，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓未完成，可進行土地增值稅清算：對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的85%以上?；蛘呤《悇?wù)機關(guān)規(guī)定的其他情形，剩余可銷售建筑面積已經(jīng)出租或者自用，取得銷售(預(yù)售)許可證三年未完成銷售，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。十九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵銷債務(wù)、交換其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視為出售房地產(chǎn)。收入按以下方法和順序確認(rèn)：當(dāng)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格由主管稅務(wù)機關(guān)參

3、照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格或同一年度同類房地產(chǎn)的評估價值確定時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于租賃等商業(yè)用途。 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅，也不在納稅清算時扣除收入和成本費用。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定。20.扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費后，必須提供合法有效的證明；無法提供合法有效證件的，不得扣分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅結(jié)算所附憑證或資料不符合清算要求或不真實的，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)成本管理部門公布的建安成本定額數(shù)據(jù)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并進行相應(yīng)的計算和扣除。具體

4、核銷辦法由省級稅務(wù)機關(guān)確定。21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的與清算項目相配套的居民委員會、派出所、俱樂部、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文化體育場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電等公共設(shè)施，按照下列原則辦理：竣工后，產(chǎn)權(quán)歸所有人所有，其成本和費用可以扣除；竣工后移交政府和事業(yè)單位用于公益性社會公共事業(yè)的，其成本和費用可以扣除；有償轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)計算收入，扣除成本和費用。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售裝修過的房屋，裝修費用可以計入成本對于多個房地產(chǎn)項目的共同成本和費用，清算項目的扣除額應(yīng)當(dāng)按照清算項目的可銷售建筑面積占多個項目總可銷售建筑面積的比例或者其他合理方法計算確定。自清算條

5、件滿足之日起90日內(nèi)或者主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)，辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)提交以下材料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算的書面申請、土地增值稅納稅申報表的決算、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知書、項目工程合同結(jié)算單、商品房買賣合同統(tǒng)計表及其他與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、成本、費用有關(guān)的證明材料；土地增值稅清算需提交的資料，24。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)提交以下資料：主管稅務(wù)機關(guān)要求的與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明材料等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核清算事項，并提交中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅務(wù)鑒證報告。稅務(wù)中介機構(gòu)受委托對清算事項進行審

6、計核實時，應(yīng)當(dāng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式出具審計核實報告。稅務(wù)機關(guān)可以接受符合要求的核查報告。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對從事土地增值稅清算認(rèn)證的稅務(wù)中介機構(gòu)的準(zhǔn)入條件、工作程序、認(rèn)證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。土地增值稅清算項目的審計和驗證。26.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)規(guī)模和收入水平企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)情況，核定征收不低于預(yù)征收率的土地增值稅：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)立但不設(shè)立賬簿；擅自銷毀賬簿或拒絕提供稅務(wù)信息；賬簿雖已設(shè)置，但賬目混亂或成本數(shù)據(jù)、收入憑證、費用憑證不全，難以確定轉(zhuǎn)賬收入或扣除項目金額；符合土地增值稅清算條件，未在

7、規(guī)定期限內(nèi)辦理清算手續(xù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，但仍未清算完畢的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，且無正當(dāng)理由。27.土地增值稅清算期間未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定申報土地增值稅，從項目中扣除的金額按清算時單位建筑面積成本乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本=清算后的總建筑面積扣除項目總額后，再將清算后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。28歲。各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征收辦法，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)分不同類型的普通住房、非普通住房和商品房，科學(xué)合理確定預(yù)征收率，并適時進行調(diào)整。工程竣工結(jié)算后，應(yīng)及時結(jié)算，多退少補。未在規(guī)定期限內(nèi)預(yù)繳稅款的，從限定納稅期限屆滿后的

8、次日起加收滯納金。29.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單體建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上房屋平均成交價格的1.2倍。各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許犯罪舊房轉(zhuǎn)讓，按照房屋建筑物評估價格、取得土地使用權(quán)支付的土地價款、按照國家統(tǒng)一規(guī)定支付的相關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費作為項目金額的抵扣，征收土地增值稅。取得土地使用權(quán)時未支付土地價款或者無法提供已支付土地價款的證明的，不得扣除取得土地使用權(quán)已支付的價款。32.個人購買房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，購買時已繳納的契稅已將此因素計入舊房和舊樓的評估價格，不作為“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費

9、”扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估的，允許在計算增值額時扣除納稅人已繳納的評估費。納稅人隱瞞或者謊報房地產(chǎn)交易價格，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅的，在計算土地增值稅時不得扣除。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為基礎(chǔ)，以分期開發(fā)項目為基礎(chǔ)進行清算。如果開發(fā)項目包括普通住宅和非普通住宅，增值額另行計算。納稅人可以在項目竣工結(jié)算前對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對于納稅人的房地產(chǎn)預(yù)售收入，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定要提前征收土地增值稅，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)繳。決算處理后，

10、多退少補；如果地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定不征收土地增值稅，應(yīng)在取得收入時先向稅務(wù)機關(guān)登記或備案。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋出售，增值額不超過扣除項目總額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項目總額20%的，按規(guī)定征收土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。納稅人因城市規(guī)劃和國家建設(shè)需要轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)申請免稅，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，免征土地增值稅。35 .土地增值稅優(yōu)惠政策解釋。個人因工作調(diào)動或居住條件改善而轉(zhuǎn)讓原自住住房的，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后，免征土地增值稅；如果你已經(jīng)生活了3年而不到5年，你將被減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增

11、值稅。個人之間交換自有住宅房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定，可免征土地增值稅。對于投資或關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的，當(dāng)投資或關(guān)聯(lián)方以一定價格投資土地(房地產(chǎn))或?qū)⑵渥鳛殛P(guān)聯(lián)條件，并將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被投資或關(guān)聯(lián)企業(yè)時，暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)的投資和合資企業(yè)應(yīng)征收土地增值稅。如果一方走出土地，一方給予資金，雙方合作建房，房屋竣工后暫免土地增值稅；轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并過程中，如果被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被兼并企業(yè)，土地增值稅將暫時免征。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路，營業(yè)稅稅收籌劃的主要思路，房地產(chǎn)稅稅收籌劃的主要思路，土地增值稅稅收籌劃的主要思路，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路，房地產(chǎn)企業(yè)稅

12、收籌劃的主要思路，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的基本思路是以研究稅收政策為基礎(chǔ)的。組件充分利用稅收籌劃平臺和稅收籌劃技術(shù)，其便捷應(yīng)用有賴于稅收籌劃平臺和稅收籌劃技術(shù)的長期總結(jié)和完善。40，5，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技巧與實戰(zhàn)案例，41，“臨界點”規(guī)劃法成本轉(zhuǎn)移或分配規(guī)劃法收入分散規(guī)劃法住房建設(shè)法靈活運用優(yōu)惠政策法征收成本定價規(guī)劃法成本核算對象規(guī)劃法權(quán)益轉(zhuǎn)移規(guī)劃法核算法規(guī)劃法房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技巧與實戰(zhàn)案例，四十二、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋出售，如果增值不超過扣除項目的20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，全部增值額按規(guī)定征稅。“20%的增量”是“臨界點”。一家房地產(chǎn)開發(fā)公司專門開發(fā)普通住宅商

13、品房。2007年3月2日，該公司出售了一套總面積為9100平方米的普通住宅，平均售價為2030元/平方米，總售價為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費900萬元，利息費用100萬元，其中罰息40萬元(不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)?。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5%，教育附加費稅率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。規(guī)劃前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入1847.3萬元；土地增值稅應(yīng)納稅額為947，100元；實際利潤額=收入、成本、費用和稅金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=4，509，900元。45.規(guī)劃方法：假設(shè)公司房價由

14、每平方米2030元適當(dāng)下調(diào)至每平方米1978元，總售價為1800萬元。允許抵扣稅額為18005%(17%3%)99(萬元)，抵扣項目總額為200 900 110 220 991529(萬元)。增加值271萬元，增加值率17.72%。實際利潤額為1800-200-900-100-99=499萬元。仔細(xì)計算增值率，然后嘗試調(diào)整增值率，包括合理定價和增加扣除額。增加扣除主要是為了增加投資，提高市場競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括可扣除的內(nèi)容：征地拆遷補償、前期建設(shè)成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套設(shè)施成本和開發(fā)間接成本。納稅人應(yīng)該對公共配套設(shè)施和開發(fā)間接成本大驚小怪。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，由于

15、價格或其他原因，在不同的地方可能會有不同的開發(fā)成本，這很容易導(dǎo)致房屋增值率不均衡，這種不均衡的狀態(tài)會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此，企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率各地大致相同，從而節(jié)約稅收。平均成本分?jǐn)偸堑窒鲋岛蜏p少納稅的最佳選擇。只要生產(chǎn)者和經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，對一段時間內(nèi)發(fā)生的各種開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整和分配，就可以最大限度地獲得一定時期內(nèi)的平均增值額，并且在一定的地點或時期內(nèi)不會有過高的增值率，從而節(jié)約稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋房子時，會簽兩次合同。該房屋在未進行設(shè)備安裝和裝修的情況下初步竣工時，將與買受人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，然后與買受人簽訂設(shè)備安裝、裝修和裝修合同。那么納稅人只按第一份合同中注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同中注明的金額屬于營業(yè)稅征收范圍，不得納入征稅范圍。這樣，在不改變營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的情況下，降低了增值稅的金額，達(dá)到了不繳稅或少繳稅的目的。收入分配計劃法。49，如果一個企業(yè)要出售它擁有的房子和土地使用權(quán)。因為房子已經(jīng)使用了一段時間，里面的各種設(shè)備都已經(jīng)安裝完畢。預(yù)計市場價值為800萬元，其中各種設(shè)備價格約為100萬元。如果企業(yè)在與買方簽訂合同時不注意區(qū)分這些，而是以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式反映總額，增值額無疑會增加100萬元。收入分散可以節(jié)省稅收。合同中只注明了700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格。同時，簽訂