1、,綠地海外灘2014營(yíng)銷(xiāo)策略構(gòu)想,A leading full-service provider of real estate services in Southern-China,2014/01 CHANGSHA,深圳別致廊,超越萬(wàn)科，就在2014,綠地海外灘,15,2014年銷(xiāo)售任務(wù)：15億元 2013首開(kāi)均價(jià)：15#，5600元/；20#，5800元/；22#，8000元/ 2014年銷(xiāo)售均價(jià)：擬定高層6800-7000元/，洋房11000-13000元/，寫(xiě)字樓1000012000元/（大單定制） 工程節(jié)點(diǎn)：西南側(cè)住宅地塊2014年可形成整體供應(yīng)（貨值超15億），西北側(cè)、東北側(cè)商辦區(qū)無(wú)

2、法形成供應(yīng)，僅能大單定制。,22,20,在超越萬(wàn)科的目標(biāo)激勵(lì)下，綠地海外灘項(xiàng)目2014年銷(xiāo)售總指標(biāo)劍指15億，相當(dāng)于2013年長(zhǎng)沙樓市住宅類(lèi)產(chǎn)品單盤(pán)銷(xiāo)量冠軍。,快速、大量,2013英雄榜,在綠地集團(tuán)宏偉目標(biāo)的感召下，別致廊決定接受這次挑戰(zhàn)。 2014，與綠地?cái)y手共創(chuàng)輝煌！,成為冠軍 超越冠軍,別致廊憑什么,別致廊憑什么,別致廊，不是很別致的一群“狼” 別致廊，取“biz-lounge”的音譯， 意為“精英的聚會(huì)”。,在長(zhǎng)沙地產(chǎn)界有很多關(guān)于我們的傳說(shuō)； 不論這些傳說(shuō)是什么版本； 別致廊就是別致廊； 一群精英； 一段傳奇,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額7億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額3億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售

3、額3億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額11億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額4億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額6億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額5億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額5.5億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額5.3億,別致廊的態(tài)度,總銷(xiāo)售額8億,別致廊的態(tài)度,中糧北緯28 五礦龍灣國(guó)際社區(qū) 五礦紫湖香醍 五礦格蘭郡 五礦哈施塔特（惠州） 南山雍江匯 納愛(ài)斯陽(yáng)光麗城 卓越蔚藍(lán)海岸 卓越麓山別墅 卓越蔚藍(lán)城邦 卓越蔚藍(lán)群島（青島） 卓越世紀(jì)中心（青島） 卓越西海岸（青島） 中一九駿,金地三千府 新城國(guó)際花都 中茂城 大漢漢園 大漢國(guó)際 萬(wàn)國(guó)城MOMA 玉龍?zhí)煜拢ㄎ靼玻?,截止到2013年12月，公司基本形成了以長(zhǎng)沙為核心，輻射青

4、島與惠州和西安的業(yè)務(wù)架構(gòu)。 公司現(xiàn)有員工582人。 2013年公司銷(xiāo)售額突破100億，長(zhǎng)沙市場(chǎng)70億。 2013年公司項(xiàng)目單產(chǎn)額接近5億，業(yè)內(nèi)第一。,別致廊的態(tài)度,別致廊，如何做到,別致廊的態(tài)度,因?yàn)槲覀兌N(xiāo)售,別致廊的態(tài)度,別致廊的態(tài)度,成功關(guān)鍵,關(guān)系,RELATIONSHIP,別致廊的態(tài)度,房地產(chǎn)（住宅產(chǎn)品）,創(chuàng)造與客戶(hù)形成良好關(guān)系的可能,營(yíng)銷(xiāo)成功關(guān)鍵,別致廊的態(tài)度,銷(xiāo)售并不是一件很功利的事情 客戶(hù)不是一個(gè)純粹的博弈對(duì)象,樓盤(pán)的銷(xiāo)售需要與客戶(hù)進(jìn)行多次的重復(fù)溝通，因此需要客戶(hù)的重復(fù)到訪，而功利性過(guò)重的重復(fù)會(huì)引起此類(lèi)客戶(hù)的反感，從而引起對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響； 所以，要讓客戶(hù)的這種重復(fù)變得有人情味，

5、最起碼不能讓他們產(chǎn)生反感情緒， 所以別致廊認(rèn)為：,反映到樓盤(pán)銷(xiāo)售上，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是 “與客戶(hù)做朋友，提高客戶(hù)的行為重復(fù)”,奔馳還是寶馬？ 產(chǎn)品說(shuō)了不算 銷(xiāo)售說(shuō)了算！,別致廊的態(tài)度,別致廊團(tuán)隊(duì)將客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理與購(gòu)買(mǎi)行為 以三句話進(jìn)行簡(jiǎn)單的綜合歸納：,來(lái)了還想來(lái)。,買(mǎi)了還想買(mǎi)。,客戶(hù)不停帶。,讓客戶(hù),別致廊的態(tài)度,別致廊營(yíng)銷(xiāo)增值之道,清吧與積分系統(tǒng),循環(huán)PK制度,策劃與內(nèi)務(wù)系統(tǒng),激勵(lì)與投入,渠道資源系統(tǒng),別致廊六大銷(xiāo)售利器,OEC管理流程,別致廊快樂(lè)營(yíng)銷(xiāo)模式,別致廊的態(tài)度,客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為是建立在對(duì)品牌，品質(zhì)以及對(duì)產(chǎn)品的不斷重復(fù)了解行為之上的，終過(guò)多年的摸索與總結(jié)，別致廊首創(chuàng)了“積分心理營(yíng)銷(xiāo)”和“清吧

6、系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)”,具體內(nèi)容： 1、積分卡發(fā)放范圍：老業(yè)主、老客戶(hù)、新客戶(hù)、中高檔消費(fèi)場(chǎng)所客戶(hù)及公司部分工作人員。（注：公司營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部及營(yíng)銷(xiāo)公司不能發(fā)放） 2、清吧消費(fèi)費(fèi)用需客戶(hù)上門(mén)后才能產(chǎn)生，購(gòu)房積分獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用需卡主成功購(gòu)買(mǎi)或介紹朋友購(gòu)買(mǎi)才能產(chǎn)生。 3、購(gòu)房積分幣在規(guī)定時(shí)間項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心兌換成相應(yīng)購(gòu)物卡或等價(jià)現(xiàn)金實(shí)物或沖抵本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)。兌換后卡中購(gòu)房積分會(huì)自動(dòng)清零，由于卡主原因而未在期限內(nèi)兌換相應(yīng)購(gòu)房積分獎(jiǎng)勵(lì)的，原有的購(gòu)房積分清零，責(zé)任由卡主自行承擔(dān)；積分卡中的消費(fèi)積分幣仍繼續(xù)保留，并在有效期內(nèi)可到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心清吧消費(fèi)使用。,增值六利器之一,別致廊的態(tài)度,2010-2011年萬(wàn)國(guó)城MOMA,20

7、10年4月進(jìn)場(chǎng)，啟用積分心理營(yíng)銷(xiāo)，當(dāng)月成交明顯增加，一舉成為長(zhǎng)沙最火的售樓處，直至2010年底成交套數(shù)名列長(zhǎng)沙市前5甲，成交金額達(dá)11個(gè)億。,清吧積分系統(tǒng)的運(yùn)用實(shí)例,別致廊的態(tài)度,清吧和積分系統(tǒng)業(yè)績(jī)展示（萬(wàn)國(guó)城）,期間組織活動(dòng)15次，充積分人次達(dá)3374組，平均每次活動(dòng)參加人數(shù)225組。 別致廊充分利用清吧和積分系統(tǒng)，確保了周周有活動(dòng)，在只需投入小量的廣告的前提下，每次活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)的效果，萬(wàn)國(guó)城一舉成為長(zhǎng)沙人氣最火的售樓部！,別致廊的態(tài)度,增值六利器之二,策劃與內(nèi)務(wù)系統(tǒng)+單總監(jiān)負(fù)責(zé)制,具體內(nèi)容： 1、別致廊認(rèn)為，策劃與銷(xiāo)售在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中必須緊密配合，市場(chǎng)銷(xiāo)售機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，所以專(zhuān)業(yè)分工必

8、須明確。銷(xiāo)售總監(jiān)必須巡場(chǎng)、談客、不予配備辦公室，策劃總監(jiān)必須在監(jiān)控市場(chǎng)的同時(shí)做到銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的有效培訓(xùn)及管理。 2、要做到上述幾點(diǎn)，必須將銷(xiāo)售與策劃從繁重的數(shù)據(jù)及其它事務(wù)性工作中解脫出來(lái)，因此我公司特設(shè)內(nèi)務(wù)崗位，要求內(nèi)務(wù)必須為銷(xiāo)售與策劃做好一切后臺(tái)的事物性工作。 3、上述搭配可以讓銷(xiāo)售體輕裝上陣，最大限度的提高工作效率，提高案場(chǎng)執(zhí)行水平。,策劃：市場(chǎng)監(jiān)控、銷(xiāo)售培訓(xùn)、渠道監(jiān)控、策略撰寫(xiě) 內(nèi)務(wù)：數(shù)據(jù)監(jiān)控、數(shù)據(jù)匯總、數(shù)據(jù)分析、活動(dòng)執(zhí)行,別致廊的態(tài)度,增值六利器之三, 循環(huán)PK制度,常態(tài)化循環(huán)PK淘汰制落后零容忍,優(yōu)獎(jiǎng)劣汰,優(yōu)獎(jiǎng)劣汰,勝者,別致廊的態(tài)度,別致廊，擁有長(zhǎng)沙執(zhí)行效率最高的客戶(hù)資源體系。,別致廊

9、客戶(hù)資源,海量來(lái)訪基數(shù) 數(shù)據(jù)庫(kù)轉(zhuǎn)存 專(zhuān)人維護(hù),總監(jiān)、經(jīng)理定期回訪并考核,會(huì)員制客戶(hù)活動(dòng),欲旺銷(xiāo)、先旺場(chǎng)。好的客戶(hù)基礎(chǔ)是一切的基礎(chǔ)。,增值六利器之四, 渠道與資源系統(tǒng),別致廊的態(tài)度,渠道資源之電話營(yíng)銷(xiāo),2011年，別致廊在龍灣國(guó)際項(xiàng)目累計(jì)CALL客30萬(wàn)余組，因CALL客上門(mén)的客戶(hù)累計(jì)4260組（含 重復(fù)到訪客戶(hù)），因CALL客實(shí)現(xiàn)最終成交的產(chǎn)品累計(jì)200余套。,增值六利器之四, 渠道與資源系統(tǒng),別致廊的態(tài)度,增值六利器之五, 激勵(lì)與投入,具體激勵(lì)制度屬于企業(yè)內(nèi)部機(jī)密，這里暫不做詳細(xì)闡述，但我們可以保證 ，在同等條件的前提下，我們的激勵(lì)水平是長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)最高的。5年來(lái)，公司中高層中的總監(jiān)、經(jīng)理、主管

10、層幾乎沒(méi)有流失。,穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)才可能創(chuàng)造出最高的價(jià)值！,別致廊的態(tài)度,增值六利器之六, OEC管理流程,銷(xiāo)售流程實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理 （來(lái)來(lái)訪客戶(hù)登記表、客戶(hù)資料記錄本、認(rèn)購(gòu)書(shū)、房號(hào)管理單、房號(hào)資料更改單等）,目的：堅(jiān)決不浪費(fèi)一個(gè)客戶(hù)資源,置業(yè)顧問(wèn)系統(tǒng)化管理5S高端接待服務(wù)流程,OEC管理法(Overall Every Control and Clear)，意思為全方位優(yōu)化管理法，是海爾集團(tuán)于1989年創(chuàng)造的企業(yè)管理法。 別致廊經(jīng)過(guò)多年的摸索與探討，研究出屬于別致廊自己的OEC管理流程,別致廊的態(tài)度,清吧與積分系統(tǒng),循環(huán)PK制度,策劃與內(nèi)務(wù)系統(tǒng),激勵(lì)與投入,渠道資源系統(tǒng),別致廊六大銷(xiāo)售利器,OEC管理流

11、程,別致廊快樂(lè)營(yíng)銷(xiāo)模式,實(shí)現(xiàn)叫好又叫座的銷(xiāo)售,通過(guò)對(duì)別致廊獨(dú)有的六大銷(xiāo)售利器的靈活運(yùn)用， 以及四大核心優(yōu)勢(shì)的展現(xiàn) 別致廊所操作的項(xiàng)目都取得優(yōu)秀的市場(chǎng)表現(xiàn)。 我們希望通過(guò)我們的運(yùn)作 協(xié)助我們服務(wù)的每一個(gè)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收,別致廊憑什么,開(kāi)福區(qū)總體概況,截至2013年第三季度，開(kāi)福區(qū)GDP持續(xù)呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)年末將接近或超過(guò)600億元，占長(zhǎng)沙總量接近1/10。區(qū)域社會(huì)平消費(fèi)總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，年內(nèi)預(yù)計(jì)總額將達(dá)500億元，占長(zhǎng)沙總量接近1/5。,總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)福區(qū)五年來(lái)，GDP逐年遞增，區(qū)域生產(chǎn)總值到2013年年末預(yù)計(jì)將比2009年增漲19約250億元，而漲幅將進(jìn)一步減緩，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨

12、穩(wěn)型，漲幅降至一位數(shù)以下。,五年來(lái)，全區(qū)社會(huì)品消費(fèi)總額同樣持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，由2009年的268.06億元元增長(zhǎng)到2012年的430.8億元，預(yù)計(jì)2013年度將突破500億元。漲幅降至12%-15%。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。,固定資產(chǎn)投資增漲較平穩(wěn)，絕對(duì)值較大，城市利好兌現(xiàn)進(jìn)入快速通道。 人均可支配收入在長(zhǎng)沙乃至湖南名列前茅，“南帝北丐”早已成為歷史傳說(shuō)。,開(kāi)福區(qū)谷底投資增長(zhǎng)在2012年出現(xiàn)較大幅度的負(fù)增長(zhǎng)，而就2013年度來(lái)說(shuō)，區(qū)域前三季度的固定資產(chǎn)投資已經(jīng)接近上年度全年水平，2013年度開(kāi)福區(qū)固定資產(chǎn)投資必然重新回歸增長(zhǎng)，而根據(jù)曲線預(yù)計(jì)，該階段增幅將在10-15%左右。,開(kāi)福區(qū)人均收入在經(jīng)歷了

13、2010年的增幅下降后，10-12年持續(xù)呈現(xiàn)增幅穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，增長(zhǎng)情況良好，實(shí)收如數(shù)據(jù)客觀，而根據(jù)增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)2013年度人均收入將再吃出現(xiàn)交稿的增長(zhǎng)，增幅亦將呈現(xiàn)高水平。,開(kāi)福區(qū)人口增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)11.7%，區(qū)域人口持續(xù)快速導(dǎo)入，城市擴(kuò)容建設(shè)效果明顯,2010年-2012年開(kāi)福區(qū)人口總數(shù)從41.99萬(wàn)人增至56.73萬(wàn)人，三年內(nèi)增加14.74萬(wàn)人，人口增幅較大。,主干道：芙蓉路連通南北，營(yíng)盤(pán)路貫穿東西，銀盆嶺大橋和三叉嘰大橋的橫向溝通；地鐵：一線貫通南北，地鐵1號(hào)線將在2014年正式運(yùn)營(yíng)，區(qū)域七站連通，全面提高了區(qū)域與整個(gè)長(zhǎng)沙的連通速度，加快了區(qū)域發(fā)展的步伐，共同組建了區(qū)域全方位的交

14、通網(wǎng)絡(luò),區(qū)域內(nèi)江湖資源、公園配套等十分豐富，環(huán)境宜人，是區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)力之一,開(kāi)福區(qū)是長(zhǎng)沙唯一擁有湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河三江河環(huán)繞的行政區(qū)，并有青竹湖、月湖等大型湖泊資源； 區(qū)域內(nèi)將打造6大公園：月湖公園、太陽(yáng)山公園、鵝羊山公園、洪山公園、秀峰公園，西望月亮島公園，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，十分宜居。,中部金融新中心，“長(zhǎng)株潭”城市群區(qū)域金融新名片，雙400米的長(zhǎng)沙新地標(biāo)大廈將令萬(wàn)人矚目,蘇圫垸作為大城北的名片式啟動(dòng)項(xiàng)目，將成為大城北發(fā)展的核心動(dòng)力，綠色經(jīng)濟(jì)中心的先行示范區(qū),蘇圫垸濕地公園北至長(zhǎng)沙北三環(huán)，東至開(kāi)福區(qū)區(qū)界，南至撈刀河，西至芙蓉北路,包括蘇圫垸濕地公園片區(qū)和濕地公園外片區(qū)兩部分。

15、蘇圫垸濕地公園面積14.30平方公里，外片區(qū)面積約8.43平方公里。建成后將成為湖南最大的城市濕地。將來(lái)的蘇圫垸，是一個(gè)與森林、濕地相銜接的生態(tài)公園，也是未來(lái)長(zhǎng)沙市民無(wú)上向往的休閑、旅游、居住地。比肩世界濕地公園的高新規(guī)劃，星城精英聚集的高尚領(lǐng)地，以及作為長(zhǎng)沙金融城后花園的重要占位，助力開(kāi)福區(qū)耀世崛起。,2013年下半年，長(zhǎng)沙共計(jì)208宗土地成交，出讓面積約899萬(wàn)，而開(kāi)福成交16宗，出讓面積共計(jì)112萬(wàn),2010-2012年開(kāi)福區(qū)商品房成交面積不斷減少，2013年略有上漲趨勢(shì)，價(jià)格始終保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看好,開(kāi)福區(qū)樓市進(jìn)入戰(zhàn)略機(jī)遇期,經(jīng)濟(jì)發(fā)展：截至2013年第三季度，開(kāi)福區(qū)GDP

16、持續(xù)呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)年末將接近或超過(guò)600億元，增長(zhǎng)幅度持續(xù)趨穩(wěn)，降至9%左右。區(qū)域社會(huì)平消費(fèi)總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，漲幅同樣有所放緩，年內(nèi)預(yù)計(jì)總額將達(dá)500億元，漲幅在12%-15%左右，區(qū)域配套規(guī)劃趨于完善，人口增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)11.7%，整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看好； 土地市場(chǎng)：2013年下半年，長(zhǎng)沙共計(jì)208宗土地成交，出讓面積約899萬(wàn)，而開(kāi)福成交16宗，出讓面積共計(jì)112萬(wàn) ； 樓市供銷(xiāo)：2010-2012年開(kāi)福區(qū)商品房成交面積不斷減少，2013年略有上漲趨勢(shì)； 價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格始終保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，截至2013年11月，開(kāi)福區(qū)住宅均價(jià)達(dá)7556元/，區(qū)域住宅價(jià)格看漲。 2014開(kāi)福北片區(qū)供給減少，但需求不見(jiàn)

17、萎縮，岳麓區(qū)狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)使得部分剛需購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)開(kāi)福，此機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝。,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析,根據(jù)開(kāi)福區(qū)發(fā)展特點(diǎn)及區(qū)域?qū)傩?，將其分為三大板塊,鵝羊山、青竹湖板塊： 位于北二環(huán)以北，長(zhǎng)沙繞城高速以南，芙蓉北路兩側(cè)；區(qū)域內(nèi)以宜居大盤(pán)為主，客戶(hù)以區(qū)域內(nèi)為主；挑取重點(diǎn)項(xiàng)目有綠地海外灘，錢(qián)隆世家，山語(yǔ)城。 濱江板塊： 位于北二環(huán)以難，湘江北路以北；以高容積率商住綜合項(xiàng)目為主，品牌開(kāi)發(fā)商云集，是城市綜合體及高端豪宅聚集地，客戶(hù)來(lái)源相對(duì)分散；挑取重點(diǎn)項(xiàng)目有楚天逸品、湘江壹號(hào)、北辰三角洲； 福元路板塊： 位于福元路西段，芙蓉北路旁，靠近區(qū)政府；區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)多以精裝為主，客戶(hù)以開(kāi)福區(qū)為主；挑取項(xiàng)目有珠江酈城、萬(wàn)

18、科城、萬(wàn)國(guó)城、龍灣1號(hào)等。,開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)格局依區(qū)位及資源分布，當(dāng)前形成有鵝羊山、青竹湖板塊、濱江板塊、福元路板塊,鵝羊、青竹湖板塊,福元路板塊,濱江板塊,PART1 鵝羊山、青竹湖板塊市場(chǎng)格局,區(qū)域內(nèi)景觀資源豐富，以宜居大盤(pán)居多，是長(zhǎng)沙最為集中的別墅板塊之一,項(xiàng)目中高端改善型產(chǎn)品與低端剛需兩極分化明顯,項(xiàng)目總體量90萬(wàn)，山語(yǔ)城二期是中鐵集團(tuán)山語(yǔ)城項(xiàng)目的第二期，項(xiàng)目規(guī)劃39棟，產(chǎn)品主要為18層小高層、11層純板樓和10棟類(lèi)獨(dú)棟別墅，其中高層住宅100以下占比92.2%，100-130占比7.8%,項(xiàng)目基本信息,價(jià)格走勢(shì)圖,數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),高層住宅目前共推出房源2538套，去化1

19、630套，整體去化64%，月均去化46套，目前銷(xiāo)售均價(jià)為5617元/；精品山水住宅樓盤(pán)，去化速度一般,戶(hù)型：852室2廳1衛(wèi),戶(hù)型：120.743室2廳2衛(wèi),戶(hù)型周正緊湊，贈(zèng)送面積可觀，贈(zèng)送率12%；以入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送，飄窗均為全贈(zèng)送,3.8*3.5米舒適客廳，客廳與餐廳相連，周正實(shí)用,2.1*4米半贈(zèng)送入戶(hù)花園,3.2*4.25米主臥，帶飄窗，采光佳,2.2*4.1米半贈(zèng)送空中花園,L型廚房設(shè)計(jì),4.2*4.2米方正客廳，與餐廳、陽(yáng)臺(tái)相連，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)好,3.6*6米大進(jìn)深主臥，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、飄窗。,4.2*1.7米南向陽(yáng)臺(tái),項(xiàng)目總體量45.6萬(wàn)，共

20、分4期開(kāi)發(fā)；共規(guī)劃39棟，其中10棟5層洋房，4棟18層小高層，6棟21-28層高層，18棟31-32層高層，1棟簡(jiǎn)約歐式高層住宅，當(dāng)前開(kāi)發(fā)第一期，均為高層住宅類(lèi)產(chǎn)品,項(xiàng)目基本信息,一期,在售一期高層住宅，以80-90戶(hù)型占比最大為54%；目前整體去化率為70%，單月去化量29套，現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià) 5608元/，去化速度一般,數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),高層住宅價(jià)格走勢(shì)圖,一期,N+1戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊，可改造空間較大；空間舒適度好，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離,項(xiàng)目地處湘江與撈刀河交匯處，是長(zhǎng)沙唯一的兩處兩江交匯且景觀最佳的位置之一，左臨芙蓉北路、右臨湘江大道、處于長(zhǎng)沙的城市客廳新河三角洲以北。,該項(xiàng)目是大

21、型綜合社區(qū)，位于長(zhǎng)沙唯一的兩處兩江交匯且景觀最佳位置之一，項(xiàng)目整體去化去化率83.26%，但去化周期過(guò)長(zhǎng)。,推售情況,項(xiàng)目采取高層豪宅交叉推售方式，價(jià)格變動(dòng)較大，總體較為平穩(wěn)。,根據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目去化較好，去化率80.38%，主力戶(hù)型為130-150平房源，去化65.96%。月均去化30套左右,160-200整體去化率也較好，但總量少,鵝羊山、青竹湖板塊呈現(xiàn)高端別墅與低端剛需兩極分化供應(yīng) 高端物業(yè)依托良好的自然資源實(shí)現(xiàn)了高售價(jià)，但去化速度一般 普通住宅處于量?jī)r(jià)雙低的尷尬境地。,主打高端別墅盤(pán)，其中綠城青竹園是區(qū)域的別墅標(biāo)桿；除綠地海外灘及雙灣國(guó)際價(jià)格相對(duì)較高以外，受交通配套影

22、響，區(qū)域內(nèi)高層多為低檔剛需產(chǎn)品價(jià)格低位運(yùn)行，上升壓力大,價(jià)格,從重點(diǎn)案例來(lái)看，80-90剛需產(chǎn)品占比最大，其次為110-120首置首改次之，除此之外，區(qū)域別墅供應(yīng)量較大，并不乏品牌開(kāi)發(fā)商,高層5200-8500元/，別墅8000-30000元/，價(jià)格兩級(jí)分化明顯,宜居大盤(pán)居多，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，高端別墅與低端剛需兩極分化供應(yīng),客群,相比北城其他板塊，板塊內(nèi)客戶(hù)地緣性相對(duì)減弱，客戶(hù)來(lái)源區(qū)域相對(duì)分散,戶(hù)型配比,產(chǎn)品特征,鵝羊山、青竹湖板塊市場(chǎng)特征,產(chǎn)品類(lèi)型,PART2 濱江板塊市場(chǎng)格局,以高容積率商住綜合項(xiàng)目為主，品牌開(kāi)發(fā)商云集，是城市綜合體及高端豪宅聚集地，住宅產(chǎn)品相對(duì)較少，主要集中在北辰與萬(wàn)達(dá)，其

23、產(chǎn)品呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，小戶(hù)型公寓產(chǎn)品和大平層豪宅為主，中間段產(chǎn)品相對(duì)較少,項(xiàng)目總體量61.78萬(wàn)，共分5期開(kāi)發(fā)，一期二期都是別墅，三期為別墅加高層；目前第三期高層在售，大平層面積共60449，目前已去化11%，均價(jià)8700元/,項(xiàng)目基本信息,價(jià)格走勢(shì)圖,數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),大平層目前整體去化10.99%，單月去化3-5套，銷(xiāo)售均價(jià)8700元/。,價(jià)格趨勢(shì),主臥7*4.8，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間和落地觀景飄窗。,戶(hù)型：220四室兩廳三衛(wèi),戶(hù)型：266四室三廳四衛(wèi),主廳5*8.6，與2*3.2m景觀陽(yáng)臺(tái)相連。,15門(mén)廳，打造為入戶(hù)花園，靈巧玄關(guān),5*5.3客廳，帶5*3平觀景陽(yáng)臺(tái)。,主

24、臥4.15*5.8，帶2.55*6獨(dú)立衛(wèi)生間。,戶(hù)型布局舒適，贈(zèng)送率7.5%，公攤率18%；以入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送,項(xiàng)目總體量537萬(wàn)方，主要有住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等，其中住宅300萬(wàn)方，占比78.95%；大平層戶(hù)型配比為：140-170占比39.1%，17-200占比54.8%，200以上占比6.1%,項(xiàng)目基本信息,大平層目前整體去化率為78.71%，170-180戶(hù)型占比最大，為29.10%；均價(jià)9400元/之間，月均去化8-10套,；定江洋均價(jià)為13950元/,數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)當(dāng)期在售網(wǎng)簽數(shù)據(jù),1號(hào)地區(qū)：圖書(shū)館、博物館、音樂(lè)廳 2號(hào)地區(qū)：沿湘江商務(wù)辦公、酒

25、店區(qū) 3號(hào)地區(qū)：商務(wù)辦公、酒店功能 4號(hào)地區(qū)：沿江綠化區(qū) 5號(hào)地區(qū)：旅游碼頭 6號(hào)地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對(duì)居住區(qū)居民 7號(hào)地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對(duì)居住區(qū)居民 8號(hào)地區(qū)：住宅區(qū) 9號(hào)地區(qū)：住宅區(qū) 10號(hào)地區(qū)：中小學(xué) 11號(hào)地區(qū)：綠廊,北辰三角洲大平層價(jià)格走勢(shì)圖,戶(hù)型動(dòng)靜完全分離，大氣通透，多飄窗多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，注重觀景效果,主臥連接270凸透弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，可寬視野觀景。,兩廳橫連直通超長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)走廊，大氣通透；超大入戶(hù)花園，性?xún)r(jià)比高。,戶(hù)型：190.45四室兩廳兩衛(wèi),四房二廳二衛(wèi) 169.52平方米,戶(hù)內(nèi)花園+超長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)，觀景隨心所欲,主臥帶獨(dú)立衛(wèi)浴間、衣帽間，次臥帶飄窗，通風(fēng)性好；,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,濱江

26、板塊景觀資源，交通優(yōu)勢(shì)明顯，以高端豪宅及投資性產(chǎn)品為主。但總體成交慘淡！,高端豪宅及投資性產(chǎn)品為主，資源優(yōu)勢(shì)明顯,價(jià)格,以高層濱江豪宅為主打,長(zhǎng)沙的高價(jià)板塊，住宅價(jià)格集中在9000-15000之間，寫(xiě)字樓價(jià)格基本在15000-18000之間,產(chǎn)品以四房為主，面積主要集中分布在170-210之間,客群,客戶(hù)主要以35-45歲之間的私營(yíng)企業(yè)主為主，有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力,戶(hù)型配比,產(chǎn)品特征,濱江板塊市場(chǎng)特征,產(chǎn)品類(lèi)型,PART3 福元西板塊市場(chǎng)格局,三大品牌項(xiàng)目均為大盤(pán)，且涵蓋小高層、高層、洋房等多種形態(tài)，后續(xù)開(kāi)發(fā)均配備一定量的商業(yè)綜合配套；板塊內(nèi)主力產(chǎn)品多為80-120區(qū)間，均高度重疊，當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)壓力較

27、大,項(xiàng)目總體量120萬(wàn)方，分3期開(kāi)發(fā)，當(dāng)前前在售三期75-143 產(chǎn)品。項(xiàng)目戶(hù)型100平以下占47.56%，100-130平占27.86%，130平占24.58%,項(xiàng)目基本信息,萬(wàn)國(guó)城戶(hù)型配比分布圖,價(jià)格走勢(shì)圖,在售三期產(chǎn)品75-143現(xiàn)均價(jià)6800元/，目前整體去化88.16%，單月去化160套，市場(chǎng)認(rèn)可度較好,戶(hù)型周正緊湊，贈(zèng)送率5-10%，公攤率18%；以全贈(zèng)送飄窗和半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域,戶(hù)型：130平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi),戶(hù)型：89平米三房?jī)蓮d一衛(wèi),項(xiàng)目總體量50萬(wàn)，共分4期開(kāi)發(fā)，一期為高層，二期為疊墅，三期為高層，四期為15萬(wàn)綜合體，其中三期高層住宅100以下占比72.83%，130-

28、140占比12.54%,140平以上占14.63%,項(xiàng)目基本信息,價(jià)格走勢(shì)圖,數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),在售三期高層以及二期疊墅；目前整體去化35.42%，單月去化67套，銷(xiāo)售均價(jià)精裝 8100元/；在區(qū)域內(nèi)屬于高價(jià)位樓盤(pán),高層價(jià)格走勢(shì)圖,四 期,高層、商業(yè)、寫(xiě)字樓,戶(hù)型贈(zèng)送面積大，贈(zèng)送率為14%，多以空中花園和陽(yáng)臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送；公攤率在17%18%左右，戶(hù)型在注重實(shí)用性的同時(shí)，舒適度也較高,項(xiàng)目總體量50萬(wàn)，共分3期開(kāi)發(fā)，三期為高層、洋房和公寓，其中高層占比85.14%，洋房9.1%，公寓3.6%，商鋪1.9%，其中高層住宅100以下占比75%，100-130占比

29、25%,項(xiàng)目基本信息,價(jià)格走勢(shì)圖,數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),在售三期公寓以及少量洋房和高層住宅，目前整體去化99.87%，單月去化約150套，收盤(pán)均價(jià)精裝8100元/；品牌號(hào)召力強(qiáng)，去化速度快,價(jià)格走勢(shì)圖,12空中花園,可改書(shū)房臥室。,主臥3.8*6m，寬闊進(jìn)深，獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間相連。,戶(hù)型：123三室兩廳兩衛(wèi),戶(hù)型：893室2廳1衛(wèi),主廳5.2*7m，寬闊開(kāi)間，與2*3.2m景觀陽(yáng)臺(tái)相連。,空中花園2.9*3.4m,可改書(shū)房臥室。,主3.9*7.7m，超長(zhǎng)進(jìn)深，可自由分隔。,主3.4*3.6m，帶0.6*3.4m寬闊飄窗，朝北，采光效果一般。,半贈(zèng)送,戶(hù)型周正緊湊，贈(zèng)送面積可觀，贈(zèng)

30、送率10-14%，公攤率18%；以入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送,34萬(wàn)住宅，11.3萬(wàn)商業(yè)，整體容積率3.0，產(chǎn)品規(guī)劃以中高端普宅+城市洋房及寫(xiě)字樓、商業(yè)街產(chǎn)品，預(yù)計(jì)14年底洋房先行入市,3.0中等容積率，中等規(guī)模，地塊被道路規(guī)劃切分為6塊，破壞整體性，商業(yè)體量達(dá)11.3萬(wàn)，另有28畝公園用地位于地塊中心位置,福元西板塊產(chǎn)品線豐富且去化均衡，剛需依然是板塊內(nèi)主力供銷(xiāo)產(chǎn)品，但是改善型產(chǎn)品價(jià)量持續(xù)走高。,主打高層高品質(zhì)住宅房，面積跨度大，戶(hù)型選擇豐富，符合當(dāng)前客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)要求,價(jià)格,中小面積兩房三房產(chǎn)品為主導(dǎo)， 大面積三房以上產(chǎn)品為輔,價(jià)格區(qū)間段主要集中在6000-8400元/， 產(chǎn)

31、品均價(jià)為7800元/,高層精裝住宅為主，內(nèi)部配套齊全,客群,地緣性較強(qiáng)，主要來(lái)自開(kāi)福區(qū)；多由周邊公務(wù)員、教師、拆遷戶(hù)及私營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成,戶(hù)型配比,產(chǎn)品特征,福元西板塊市場(chǎng)特征,產(chǎn)品類(lèi)型,截留福元路項(xiàng)目客戶(hù)是為正途,板塊競(jìng)爭(zhēng)：撈刀河為分水嶺，河南與河北冰火兩重天。本案在鵝羊山版塊內(nèi)基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但也因此形成了獨(dú)木難支的尷尬局面，如果不能分流福元路板塊客戶(hù)，則年度目標(biāo)達(dá)成堪輿。 福元路為何強(qiáng)勢(shì)：三大品牌開(kāi)發(fā)商近十年的扎實(shí)運(yùn)作已經(jīng)讓該板塊具備了成熟的生活氛圍與完善的生活配套，雖然景觀是硬傷，但畢竟生活成本的降低非常實(shí)惠。 我們的機(jī)會(huì)：隨著珠江酈城高端產(chǎn)品的上市，五礦地塊的樓面價(jià)超過(guò)3500元/，萬(wàn)

32、國(guó)城MOMA高端產(chǎn)品均價(jià)突破10000元/，該區(qū)域的價(jià)格有望在2014整體破八。保持1500元左右的價(jià)格差對(duì)本案而言并非難事。 營(yíng)銷(xiāo)布局：行銷(xiāo)卡位（五家?guī)X、四方坪）非常重要。,別致廊憑什么,2014年銷(xiāo)售任務(wù)：15億元 2013首開(kāi)均價(jià)：15#，5600元/；20#，5800元/；22#，8000元/ 2014年銷(xiāo)售均價(jià)：擬定高層6800-7000元/，洋房11000-13000元/，寫(xiě)字樓1000012000元/（大單定制） 工程節(jié)點(diǎn)：西南側(cè)住宅地塊2014年可形成整體供應(yīng)（貨值超15億），西北側(cè)、東北側(cè)商辦區(qū)無(wú)法形成供應(yīng)，僅能大單定制。,對(duì)產(chǎn)品及任務(wù)的理解,商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品必須貢獻(xiàn)銷(xiāo)量。 普宅+

33、洋房+寫(xiě)字樓,普宅部分（項(xiàng)目主體）,90,不得不承認(rèn)， 我們可能會(huì)面臨兩重困境,5000+ 35萬(wàn)50萬(wàn),7000-8000 60萬(wàn)130萬(wàn),7000+ 50萬(wàn)100萬(wàn),項(xiàng)目2014年面臨的最大困局在于價(jià)格困局，事實(shí)上，我們把一個(gè)皮球踢給了客戶(hù)。 同樣的總價(jià)，更遠(yuǎn)的區(qū)域；同樣的區(qū)域，更高的總價(jià)。,核心問(wèn)題,1、單價(jià)高于區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品1000+ 2、總價(jià)高于區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品20萬(wàn)40萬(wàn) 3、總價(jià)與目前長(zhǎng)沙熱點(diǎn)板塊（福元路、濱江新城）樓盤(pán)總價(jià)段高度重疊。,如果客戶(hù)選擇本案，則其必須做出如下兩個(gè)選擇 1、舍棄了片區(qū)內(nèi)的同質(zhì)低價(jià)樓盤(pán) 2、舍棄了熱點(diǎn)板塊的同總價(jià)樓盤(pán),這可能嗎？,住宅類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)房者購(gòu)房因素的分

34、布表現(xiàn)出：長(zhǎng)沙購(gòu)房者的購(gòu)房首要因素是價(jià)格，其次為交通與配套，景觀的重要性緊隨其后，超過(guò)地段。,數(shù)據(jù)來(lái)源：別致廊策略研究中心,樣本框：未來(lái)2年有購(gòu)房需求的長(zhǎng)沙人 樣本數(shù)：2878 采樣時(shí)間：2013年12月,隨著城市發(fā)展，交通的便利性日益提高，購(gòu)房者普遍不再追求一定住在市區(qū)。雖然對(duì)價(jià)格、交通、配套敏感性高企，但景觀要素作為首要考慮的人群基數(shù)亦在穩(wěn)步提高。,可能！,93,解決思路,田忌賽馬,再次認(rèn)識(shí)本案,一、區(qū)域 1、城市規(guī)劃：項(xiàng)目地處湘江景觀帶，位于長(zhǎng)沙“一帶兩軸”發(fā)展規(guī)劃的核心區(qū)域。 2、雙重屬性：城市中稀有的具備城市繁華和自然山水的雙重屬性區(qū)位。 3、城市生活圈：15分鐘到達(dá)五一商圈，8分鐘

35、到達(dá)伍家?guī)X商圈，醫(yī)療、教育等城市核心資源，從容盡覽。 4、城市凈土：城市中稀缺的原生態(tài)凈土，宜居價(jià)值恒久不變。 5、城市交通：緊鄰芙蓉路、湘江北路兩條城市主干道，地鐵1號(hào)線的延長(zhǎng)線上蓋項(xiàng)目。 6、熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：北部蘇托垸濕地公園明年開(kāi)建、芙蓉北路沿線打造中部金融城、月亮島頂級(jí)休閑配套規(guī)劃落地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?二、山水 1、稀缺價(jià)值：南靠1400畝鵝羊山，西望千年湘江最美2公里江岸線，山水交融。 2、城市高地：20公里長(zhǎng)湘江東岸的主城區(qū)，唯一一個(gè)地形高于防洪提的城市高地。 3、柔美氣質(zhì)：鵝羊山山勢(shì)舒緩，層林疊翠，靜湖點(diǎn)綴，給人以親近之感，是山居環(huán)境的絕佳上品。 4、神奇布局：鵝羊山東西向綿延

36、鋪展枕入湘江。在城市北方構(gòu)成一道天然的綠色屏障，遮擋住北來(lái)的寒風(fēng)，留下溫潤(rùn)宜人的南風(fēng)。更有三座南北走勢(shì)的小山，南高北低神奇的布局整體山脈之中，形成天然的山體微循環(huán)系統(tǒng)。 5、景觀視線：鵝羊山與三座小山，構(gòu)成山巒起伏地勢(shì)，東高西低，北高南低，登山望江，湘江一覽無(wú)余。 三、森林 1、城市森林稀缺資源：城市中的森林，森林中的住區(qū)，全球屈指可數(shù)。 2、原生態(tài)的保留：80%的原生山體以及樹(shù)種得以保留，建筑布局依山就勢(shì)，保留了自然天成的城市森林。 3、寬松人居環(huán)境：別墅種在山林間，超低的容積率實(shí)現(xiàn)了更寬松的人居環(huán)境。 4、城市森林生活方式：隱藏在山林間，推窗即見(jiàn)無(wú)邊林海，開(kāi)啟全新的城市森林人居模式。 四、

37、福地 1、傳說(shuō)故事：鵝羊山，因山勢(shì)形態(tài)遠(yuǎn)觀“像鵝，像羊”而得名，自然精妙，充滿靈性，更演繹出無(wú)數(shù)美麗的傳說(shuō)。 2、悠久歷史：中國(guó)二十二福地，1800年歷史的鵝羊山，是一部天然的歷史人文教科書(shū)。 3、名人軼事：明代大儒王偉，清代文豪沈牟，曾隱居于此，更有鵝羊八景、為世人傳頌。 4、人文福地：福地生福氣，曾經(jīng)仙道名儒隱居于此，今天新世家門(mén)庭得以庇佑。 五、配套 大配套，開(kāi)啟全新城市原生態(tài)、健康生活方式。 1、自然空間配套：三大山體公園，多組團(tuán)淺山步道。 2、文化配套：藝術(shù)館，生活館，鵝羊山天然人文歷史景觀區(qū)。4、生活配套：酒店，精品商業(yè)，超市、銀行、便利店，社區(qū)醫(yī)療會(huì)所，會(huì)館級(jí)私廚餐飲，泰和醫(yī)院。

38、 5、教育配套：國(guó)際幼兒園，百年名校周南中學(xué)，興聯(lián)小學(xué)。 6、安保配套：社區(qū)智能安保系統(tǒng)、360度紅外線掃描進(jìn)車(chē)系統(tǒng)，入戶(hù)可視化監(jiān)控系統(tǒng)，私家別墅脈沖電網(wǎng)，24小時(shí)每30分鐘社區(qū)警車(chē)巡邏，覆蓋全社區(qū)無(wú)死角安保監(jiān)控系統(tǒng)。 六、產(chǎn)品 第一居所 天天可以享受的、值得臻藏的居所 1、復(fù)合價(jià)值：城市、江山、森林、福地，諸多稀有資源集于一身。 2、有生命的建筑：尊重自然，房子灑落在山水之間，隱逸在濃蔭之下。 3、精工雕琢：精工品質(zhì)精細(xì)打造，成就經(jīng)典隱逸的現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格。 4、原生態(tài)園林：100%全冠移植原生成樹(shù)，珍貴古樹(shù)遍布私家庭院，100種果樹(shù)俯首即拾的私家果園。 5、空間格局：更懂生活的人，巧思格局，空

39、間寬適有度，內(nèi)外風(fēng)景交融。,98,【核心價(jià)值】,產(chǎn)品血統(tǒng),人文風(fēng)水,綠地品牌,資源環(huán)境,（全資源、全配套、全價(jià)值）,戶(hù)型設(shè)計(jì),全國(guó)地產(chǎn)奇跡創(chuàng)造者 目前的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)把握者,優(yōu)秀的產(chǎn)品血統(tǒng) 別墅級(jí)的配套配置,強(qiáng)勢(shì)資源擁有者 生態(tài)環(huán)境長(zhǎng)沙第一梯隊(duì),江山福地 風(fēng)水寶地,戶(hù)型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，等房率高 附加值高,競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略鋪排,完美 =品質(zhì)的堅(jiān)持 =理想的堅(jiān)守 =不妥協(xié)的人生態(tài)度,景觀資源+城市發(fā)展+品牌積淀=近乎完美的整體氣質(zhì),101,拒絕妥協(xié)的人生理想,一、區(qū)域 1、城市規(guī)劃：項(xiàng)目地處湘江景觀帶，位于長(zhǎng)沙“一帶兩軸”發(fā)展規(guī)劃的核心區(qū)域。 2、雙重屬性：城市中稀有的具備城市繁華和自然山水的雙重屬性區(qū)位。 3

40、、城市生活圈：15分鐘到達(dá)五一商圈，8分鐘到達(dá)伍家?guī)X商圈，醫(yī)療、教育等城市核心資源，從容盡覽。 4、城市凈土：城市中稀缺的原生態(tài)凈土，宜居價(jià)值恒久不變。 5、城市交通：緊鄰芙蓉路、湘江北路兩條城市主干道，地鐵1號(hào)線的延長(zhǎng)線上蓋項(xiàng)目。 6、熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：北部蘇托垸濕地公園明年開(kāi)建、芙蓉北路沿線打造中部金融城、月亮島頂級(jí)休閑配套規(guī)劃落地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?二、山水 1、稀缺價(jià)值：南靠1400畝鵝羊山，西望千年湘江最美2公里江岸線，山水交融。 2、城市高地：20公里長(zhǎng)湘江東岸的主城區(qū)，唯一一個(gè)地形高于防洪提的城市高地。 3、柔美氣質(zhì)：鵝羊山山勢(shì)舒緩，層林疊翠，靜湖點(diǎn)綴，給人以親近之感，是山居環(huán)境的

41、絕佳上品。 4、神奇布局：鵝羊山東西向綿延鋪展枕入湘江。在城市北方構(gòu)成一道天然的綠色屏障，遮擋住北來(lái)的寒風(fēng)，留下溫潤(rùn)宜人的南風(fēng)。更有三座南北走勢(shì)的小山，南高北低神奇的布局整體山脈之中，形成天然的山體微循環(huán)系統(tǒng)。 5、景觀視線：鵝羊山與三座小山，構(gòu)成山巒起伏地勢(shì)，東高西低，北高南低，登山望江，湘江一覽無(wú)余。 三、森林 1、城市森林稀缺資源：城市中的森林，森林中的住區(qū)，全球屈指可數(shù)。 2、原生態(tài)的保留：80%的原生山體以及樹(shù)種得以保留，建筑布局依山就勢(shì)，保留了自然天成的城市森林。 3、寬松人居環(huán)境：別墅種在山林間，超低的容積率實(shí)現(xiàn)了更寬松的人居環(huán)境。 4、城市森林生活方式：隱藏在山林間，推窗即見(jiàn)無(wú)

42、邊林海，開(kāi)啟全新的城市森林人居模式。 四、福地 1、傳說(shuō)故事：鵝羊山，因山勢(shì)形態(tài)遠(yuǎn)觀“像鵝，像羊”而得名，自然精妙，充滿靈性，更演繹出無(wú)數(shù)美麗的傳說(shuō)。 2、悠久歷史：中國(guó)二十二福地，1800年歷史的鵝羊山，是一部天然的歷史人文教科書(shū)。 3、名人軼事：明代大儒王偉，清代文豪沈牟，曾隱居于此，更有鵝羊八景、為世人傳頌。 4、人文福地：福地生福氣，曾經(jīng)仙道名儒隱居于此，今天新世家門(mén)庭得以庇佑。 五、配套 大配套，開(kāi)啟全新城市原生態(tài)、健康生活方式。 1、自然空間配套：三大山體公園，多組團(tuán)淺山步道。 2、文化配套：藝術(shù)館，生活館，鵝羊山天然人文歷史景觀區(qū)。4、生活配套：酒店，精品商業(yè)，超市、銀行、便利店

43、，社區(qū)醫(yī)療會(huì)所，會(huì)館級(jí)私廚餐飲，泰和醫(yī)院。 5、教育配套：國(guó)際幼兒園，百年名校周南中學(xué)，興聯(lián)小學(xué)。 6、安保配套：社區(qū)智能安保系統(tǒng)、360度紅外線掃描進(jìn)車(chē)系統(tǒng)，入戶(hù)可視化監(jiān)控系統(tǒng)，私家別墅脈沖電網(wǎng)，24小時(shí)每30分鐘社區(qū)警車(chē)巡邏，覆蓋全社區(qū)無(wú)死角安保監(jiān)控系統(tǒng)。 六、產(chǎn)品 第一居所 天天可以享受的、值得臻藏的居所 1、復(fù)合價(jià)值：城市、江山、森林、福地，諸多稀有資源集于一身。 2、有生命的建筑：尊重自然，房子灑落在山水之間，隱逸在濃蔭之下。 3、精工雕琢：精工品質(zhì)精細(xì)打造，成就經(jīng)典隱逸的現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格。 4、原生態(tài)園林：100%全冠移植原生成樹(shù)，珍貴古樹(shù)遍布私家庭院，100種果樹(shù)俯首即拾的私家果園。

44、 5、空間格局：更懂生活的人，巧思格局，空間寬適有度，內(nèi)外風(fēng)景交融。,所有的硬件基礎(chǔ)不過(guò)是為這種態(tài)度做的背書(shū),讓我們有尊嚴(yán)的活著,讓我們體面的生活,2535歲之間,2535歲之間，事業(yè)穩(wěn)健的青年私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員，國(guó)企，外企，民營(yíng)高管，教師，銀行職員等為主。,客戶(hù)年齡層次： 25-30歲 (28%) 31-35歲 (39%) 36-40歲 (13%) 41-45歲 (10%),這部分客戶(hù)大部分擁有代步車(chē)，家庭年收入約在10-15萬(wàn)元；,以萬(wàn)國(guó)城MOMA成交客戶(hù)為藍(lán)本,104,以首改型，高端首置購(gòu)房者為主導(dǎo),他們大多都有房子，但希望找到更適合一家多口人居住，環(huán)境更優(yōu)秀，居住更舒適的房子。,目標(biāo)客戶(hù)

45、有品味，懂欣賞，追求生活更高的層次。,他們深知，在城市發(fā)展的進(jìn)程中，不可再生的自然資源，才具有最寶貴的價(jià)值。本案的居住環(huán)境正是他們所看中的。,客戶(hù)需求與項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)應(yīng)模擬,誰(shuí)要買(mǎi)海外灘高層？ 25歲以上，35歲以下，事業(yè)穩(wěn)健的青年人為主（67%） 私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員為主力（61%），企業(yè)高管等中產(chǎn)為次，以首購(gòu)或首改型住房為主。,他們?yōu)槭裁匆I(mǎi)海外灘高層？ 自然環(huán)境優(yōu)美，宜居。,他們?yōu)槭裁床毁I(mǎi)濱江新城、福元路？ 同樣的預(yù)算，在那里只能買(mǎi)到更小房子，不愿意委屈自己，不愿意住的不舒服。,他們?yōu)槭裁床毁I(mǎi)區(qū)域內(nèi)其它的房子？ 景觀資源差很多，居住舒適度沒(méi)法比。,目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因,106,1、不愿意妥協(xié)于

46、大眾認(rèn)知，相信自己的價(jià)值判斷。 2、不愿意向舒適度妥協(xié)，希望住的更舒服。 3、不愿意妥協(xié)于產(chǎn)品質(zhì)量，希望住的有保障。 4、不愿意妥協(xié)于環(huán)境，希望住的有品位。,目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因,107,城市，是他們自身價(jià)值擴(kuò)張的源頭， 放棄城市對(duì)他們來(lái)說(shuō)如同放棄發(fā)展， 但在歷經(jīng)喧囂繁華之后， 他們又本能的產(chǎn)生一絲對(duì)悠閑生活的渴望。 所以在選擇居所時(shí)， 格外注重環(huán)境品質(zhì)與文化氛圍。,客群精神描述,目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因,商務(wù)部分（大單定制）,初級(jí)階段,發(fā)展階段,商住階段,準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)階段,長(zhǎng)沙商務(wù)樓起步晚，起點(diǎn)低，與城市經(jīng)濟(jì)地位不對(duì)稱(chēng)，欠賬嚴(yán)重,長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展歷程,商住混合,商務(wù)公寓,專(zhuān)業(yè)辦公,酒店辦公,中小型企

47、業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問(wèn)題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷(xiāo)售情況理想，但出租空置率高,商住樓與專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓過(guò)渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無(wú)法進(jìn)入寫(xiě)字樓門(mén)檻的中小型企業(yè)追捧；存在問(wèn)題：形象相對(duì)于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓仍顯較低,與酒店伴生、酒店級(jí)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)；存在問(wèn)題：管理費(fèi)極高。會(huì)議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對(duì)外銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán),從05年亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心面市開(kāi)始，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓真正進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化時(shí)代。而隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)需求越來(lái)越大，越來(lái)越多5A甲級(jí)甚至超白金級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)在市場(chǎng)

48、上。,專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)成長(zhǎng)迅速，已經(jīng)成為長(zhǎng)沙投資市場(chǎng)新寵及企業(yè)需求主力,市場(chǎng)概況,長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng),目前長(zhǎng)沙主要寫(xiě)字樓售價(jià)約為12000-20000元/，價(jià)格相比住宅產(chǎn)品溢價(jià)率約為70100%。租金約為80元/月，投資回報(bào)率約為6%8%。這樣的收益率明顯高于同期的商鋪與住宅，且比大多數(shù)的金融產(chǎn)品回報(bào)率略高。,長(zhǎng)沙典型寫(xiě)字樓投資靜態(tài)回報(bào)分析,租金價(jià)格走勢(shì),長(zhǎng)沙中心區(qū)典型寫(xiě)字樓的租金從06年的1.56元/天上漲到目前2.6元/天，尤其在11年長(zhǎng)沙租金出現(xiàn)大幅上漲，這主要是源于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展，長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓售價(jià)從06年的7500元飆升至12年的18000左右。長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓近5年租金平均年漲幅率約

49、為12%，售價(jià)年漲幅率約為15%。,長(zhǎng)沙典型寫(xiě)字樓租金、售價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì),租金價(jià)格走勢(shì),面積段,交通類(lèi),廣告類(lèi),商貿(mào)類(lèi),房地產(chǎn),服務(wù)業(yè),金融業(yè),制造業(yè),類(lèi)別名稱(chēng),面積跨度,100,200,300,400,500,600,700,800,900,1000,1200,1400,1600,1800,2000,2500,目前長(zhǎng)沙已入駐的中高端寫(xiě)字樓客戶(hù)需求的主流面積多在200300平方米，這類(lèi)需求占市場(chǎng)總量接近50%，這類(lèi)客戶(hù)以多以人數(shù)50人以?xún)?nèi)的中小型公司為主。 500平方米以上需求多是金融、保險(xiǎn)業(yè)，多為整層承租，平均需求面積接近1500平方米；國(guó)家機(jī)關(guān)需求面積也較大，但租戶(hù)較少；建筑行業(yè)租戶(hù)辦公樓需求

50、平均面積560.65平方米。 世界500強(qiáng)企業(yè)在長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓較少出現(xiàn)。,客戶(hù)構(gòu)成,潛在需求量分析,長(zhǎng)沙在2012年的GDP總量達(dá)到6400億，與上海在2003年、深圳在2007年的經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)。這兩個(gè)城市在當(dāng)年的寫(xiě)字樓去化量分別達(dá)到300萬(wàn)與142萬(wàn)。 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)地位不相稱(chēng)，有較大發(fā)展?jié)摿Α?供需結(jié)構(gòu),正是由于意識(shí)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)的巨大商機(jī)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商不約而同的進(jìn)行了大量的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，以至于近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需比失衡，長(zhǎng)期維持在2的高位，且成交速度也不是非常理想。,企業(yè)入駐情況,入駐企業(yè)以大型企業(yè)為主，以金融、投資/咨詢(xún)業(yè)等中小型企業(yè)等中小型企業(yè)為主。 約60%企業(yè)是自購(gòu)，40%企業(yè)

51、為租賃。,運(yùn)達(dá)喜來(lái)登,企業(yè)入駐情況,大堂一角,入駐企業(yè)以大型企業(yè)為主，以金融、貿(mào)易行業(yè)為主.世界500強(qiáng)企業(yè)基本沒(méi)有入駐。 企業(yè)自購(gòu)比例約為40%，租賃比例約為60%。,中天廣場(chǎng),小結(jié)：,關(guān)鍵詞：中小業(yè)主，散售，無(wú)國(guó)際一線公司，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，增加客戶(hù)基數(shù)。 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模與城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模不相稱(chēng)，有較大發(fā)展?jié)摿Γ彤?dāng)前市場(chǎng)而言，雖然高等級(jí)寫(xiě)字樓方興未艾，但依然屬于風(fēng)險(xiǎn)可控的機(jī)會(huì)產(chǎn)品。 長(zhǎng)沙高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)以散售為主，中小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)比重大，對(duì)大型企業(yè)入駐產(chǎn)生壁壘作用。 隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的逐漸成熟，中等規(guī)模企業(yè)自行購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的比重在逐年加強(qiáng)。,分類(lèi)產(chǎn)品的認(rèn)知-寫(xiě)字樓,本案寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)問(wèn)題,如何在非熱點(diǎn)區(qū)域

52、吸引大買(mǎi)家入場(chǎng)？,大單定制，總價(jià)高企，普通投資者無(wú)法承受,地段偏遠(yuǎn)、非城市熱點(diǎn)區(qū)域，缺乏相應(yīng)品牌及規(guī)模支持 難以對(duì)大企業(yè)形成吸附力。,在溝通中以“企業(yè)自用類(lèi)”客戶(hù)為溝通對(duì)象 明后年投資客（小業(yè)主）會(huì)自動(dòng)跟進(jìn),IBM諄諄教誨的誠(chéng)意伙伴形象,銀行,保險(xiǎn),平等、謙和、溫暖、親切、真誠(chéng) 每一個(gè)企業(yè)的服務(wù)者，都像是一個(gè)伙伴， 為企業(yè)所想，急企業(yè)所急。,權(quán)威,全面,成熟,成長(zhǎng),在項(xiàng)目區(qū)域地段是硬傷的大前提下，為增加賣(mài)點(diǎn)，吸引大客戶(hù)入場(chǎng)，我們建議由單純的賣(mài)硬件升級(jí)為。 服務(wù)系統(tǒng) 綠地國(guó)際 （暫定名） 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng),綠地國(guó)際 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng),綠地國(guó)際這樣一個(gè)企業(yè)服務(wù)系統(tǒng)， 怎樣打動(dòng)企業(yè)的神經(jīng)

53、？ 從不同類(lèi)型企業(yè)的不同心理來(lái)分析。,創(chuàng)業(yè)之初的中小企業(yè)求生存。 創(chuàng)業(yè)者 1.他們希望將自己的愿景變成現(xiàn)實(shí)，踏出堅(jiān)實(shí)的第一步。 2.他們是迷茫又堅(jiān)定的，壓力又激進(jìn)的 3.他們將穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)視為重中之重，希望有人能幫上一把。,針對(duì)創(chuàng)業(yè)者,對(duì)未來(lái)有多少迷茫？對(duì)成敗有多少思量？ 企業(yè)生存，需要協(xié)助。 人生的理想，價(jià)值的成就 每一位企業(yè)者， 創(chuàng)業(yè)之初都在路上行走 每一次挑戰(zhàn)，每一種認(rèn)可，都彌足珍貴。 而每一次的協(xié)助，對(duì)企業(yè)都扮演著至關(guān)重要的角色 綠地國(guó)際，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng) 長(zhǎng)沙核心地，巨頭企業(yè)扎堆區(qū) 為企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航 關(guān)注中小企業(yè)的成長(zhǎng)。,快速成長(zhǎng)中的中小企業(yè)求發(fā)展。,企業(yè)主 他們注重企業(yè)發(fā)展

54、，追求更大的效益和更大的發(fā)展空間 他們?cè)诮?jīng)營(yíng)過(guò)程中體會(huì)到守業(yè)的艱難，面臨更多的問(wèn)題和挑戰(zhàn) 他們需要的不只是幫一把，而是一個(gè)全面的指引者，可以分擔(dān)甚至出謀劃策的軍師,針對(duì)發(fā)展中的企業(yè)主 深知?jiǎng)?chuàng)業(yè)難，卻懂得，守業(yè)更難。 企業(yè)壯大，需要指引。 第一步的堅(jiān)定，第二步的扎實(shí)。 成長(zhǎng)中的企業(yè)，各種問(wèn)題接踵而至 成更上一層樓與邁步從頭越 正確的指引與資源顯得尤為重要 綠地國(guó)際 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng) 中國(guó)房地產(chǎn)千億級(jí)領(lǐng)跑者做你后盾，更多資源更大發(fā)展 為成長(zhǎng)中的企業(yè)排憂解難 為企業(yè)壯大提供取之不竭的水源。,成功企業(yè)（大中?。╅_(kāi)拓創(chuàng)新和危機(jī)管理,企業(yè)主 企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，效益可觀，但是運(yùn)營(yíng)中的創(chuàng)新和各種問(wèn)題是他們時(shí)

55、刻注意的問(wèn)題 他們?cè)诮?jīng)營(yíng)過(guò)程中更需要有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得一條通路穩(wěn)步前進(jìn)上升 相較創(chuàng)業(yè)者會(huì)保守和要求更高，關(guān)注的不是你給我什么，而是我要什么你能否滿足,針對(duì)取得成功的企業(yè)主 感謝成功背后的基石，更感謝前路耀眼的星空。 企業(yè)成功，需要配合。 每一次的成功，都是對(duì)人生的一次見(jiàn)證 企業(yè)就像自己的孩子，茁壯成長(zhǎng)之后的喜悅溢于言表 更多的成就等待開(kāi)拓，更多的燦爛等待有人與我發(fā)掘 綠地國(guó)際 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng) 做企業(yè)的基石，更為企業(yè)發(fā)展提供服務(wù)與可能 成就明日星企，我們與您同在。,形象核心,企業(yè)成長(zhǎng) 溫暖在路上,綠地國(guó)際，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng),備選一,企業(yè)征途 溫暖一路,綠地國(guó)際，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系

56、統(tǒng),備選二,企業(yè)夢(mèng)想，與您同行,綠地國(guó)際，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)系統(tǒng),洋房部分（管家銷(xiāo)售）,熟客,圈層,購(gòu)買(mǎi)機(jī)遇,種子客營(yíng)銷(xiāo)滲透模型,給每一組種子客戶(hù)配一個(gè)生活管家，包辦其從商務(wù)接待到私人宴請(qǐng)的所有要求。,種子客營(yíng)銷(xiāo)維系方式ONE：,飯局營(yíng)銷(xiāo)：作為高端項(xiàng)目吸納高客群的有效手段，通過(guò)飯局上的輕松氛圍和對(duì)產(chǎn)品的有效切入，以先朋友，再生意的方式，為種子客戶(hù)及意見(jiàn)領(lǐng)袖們提供交流的平臺(tái)和產(chǎn)品展示的空間，為下一步的商業(yè)協(xié)作與商談留下伏筆空間。,【線下推廣】客戶(hù)維護(hù),全周期,種子客營(yíng)銷(xiāo)維系方式TWO：,休閑營(yíng)銷(xiāo)：將重點(diǎn)客戶(hù)組織成為圈層俱樂(lè)部，利用租用場(chǎng)外會(huì)所包場(chǎng)，依據(jù)重點(diǎn)客戶(hù)興趣特征，定期開(kāi)展游泳、保齡球、羽球

57、、網(wǎng)球甚至自駕游等活動(dòng)，拉近客戶(hù)距離，培養(yǎng)意見(jiàn)領(lǐng)袖。,【線下推廣】客戶(hù)維護(hù),全周期,別致廊憑什么,三大推廣戰(zhàn)役 （2014年2月2014年12月）,【烈火燎原】,軟主題：如何過(guò)的更加體面,聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)沙本土主流媒體，針對(duì)性的將項(xiàng)目的品牌及產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)的滲透和市場(chǎng)教導(dǎo)；達(dá)到造勢(shì)效果。,網(wǎng)站焦點(diǎn)，搜房，新浪，鳳凰網(wǎng) 紙媒晨報(bào)、晚報(bào) 戶(hù)外五家?guī)X、四方坪、濱江新城區(qū)域及中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)戶(hù)外資源,2014.03,蓄水,售樓處開(kāi)放,開(kāi)盤(pán),硬主題：為了不妥協(xié)的人生理想,開(kāi)盤(pán)1,開(kāi)盤(pán)2,開(kāi)盤(pán)3,善意提醒： 蓄水平銷(xiāo)兩步走 分棟PK保銷(xiāo)售,不論是聯(lián)合代理還是獨(dú)家代理，我們均建議采用分棟PK策略，具體做法為： 1、第一批房

58、源，雙方團(tuán)隊(duì)以公平公正為原則各自認(rèn)領(lǐng)相關(guān)樓棟。 2、開(kāi)售銷(xiāo)售后，以單位周期內(nèi)（開(kāi)盤(pán)周）率先完成開(kāi)發(fā)商指定銷(xiāo)售率的公司為優(yōu)勝方。 3、優(yōu)勝方享有第二批分配房源優(yōu)先選擇權(quán)，并由開(kāi)發(fā)商獎(jiǎng)勵(lì)多余房源，若落后一方在指定時(shí)間內(nèi)未能完成開(kāi)發(fā)商指標(biāo)，則落后方房源須讓渡給優(yōu)勝方銷(xiāo)售，保證開(kāi)發(fā)商利益。 4、輪牌客戶(hù)由導(dǎo)購(gòu)大使輪流分配，預(yù)約客戶(hù)須由導(dǎo)購(gòu)大使喊控，輪牌置業(yè)顧問(wèn)在門(mén)口站立等候，其它人在辦公室待命。 5、客戶(hù)成交認(rèn)定以客戶(hù)所認(rèn)定的置業(yè)顧問(wèn)為唯一標(biāo)準(zhǔn)。,品牌聯(lián)動(dòng)跨界營(yíng)銷(xiāo),別致廊內(nèi)部客戶(hù)資源共享,流動(dòng)陣地,外展陣地,一次高峰論壇,一個(gè)國(guó)際級(jí)人居大獎(jiǎng),理想，在激揚(yáng)的城市上空飄揚(yáng),2014.08,蓄水,售樓處開(kāi)放

59、,開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán),軟主題：生活，如何更有尊嚴(yán),10月底前基本解決戰(zhàn)斗,售樓處開(kāi)放,6星級(jí)酒店簽約儀式：11月中旬舉行。 寫(xiě)字樓大客戶(hù)授牌儀式：12月初舉行。,酒店簽約儀式 寫(xiě)字樓大客戶(hù)授牌,售樓處開(kāi)放,六大策略攻勢(shì),【烈火燎原】,輿論策動(dòng)攻勢(shì),媒體炒作攻勢(shì),客戶(hù)渠道攻勢(shì),事件營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì),圈層活動(dòng)攻勢(shì),陣地體驗(yàn)攻勢(shì),【烈火燎原】 六大策略攻勢(shì),業(yè)內(nèi)口碑傳播,論壇熱點(diǎn)炒作,通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與軟宣信息的釋放，散布各類(lèi)項(xiàng)目信息，在保持神秘感的同時(shí)，吊足市場(chǎng)胃口，形成對(duì)項(xiàng)目的期待,資源支持,運(yùn)用所有資源，自上到下，在業(yè)內(nèi)進(jìn)行坊間傳說(shuō)，通過(guò)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的影響力與話語(yǔ)權(quán)建立良好口碑,策略,誰(shuí)讓我們?nèi)绱私箲]？,2014年10月,蓄勢(shì)待發(fā),引爆湘江,余音繞梁,平面,戶(hù)外,網(wǎng)絡(luò),線下,晨報(bào)、晚報(bào)等長(zhǎng)沙主流報(bào)廣；長(zhǎng)沙房地產(chǎn)、航空雜志；內(nèi)刊,產(chǎn)品理念及賣(mài)點(diǎn)釋放；開(kāi)發(fā)商品牌活動(dòng)炒作；營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)釋放,樓體廣告、道旗、燈箱、高炮、 LED電子屏,大面積覆