1、.轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的三種情形新房、舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn) 舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購(gòu)房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題指出：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 各地對(duì)于新房和舊房的判定標(biāo)準(zhǔn)舉例如下： 1.湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（鄂財(cái)稅發(fā)1995544號(hào)）關(guān)于新建房與舊房的界定

2、問(wèn)題，經(jīng)研究確定：凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房；凡是已經(jīng)交付使用，不論時(shí)間長(zhǎng)短或磨損程度大小，均屬舊房。 2.上海市財(cái)政局 地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及本市具體補(bǔ)充規(guī)定（滬地稅地199538號(hào)）規(guī)定：財(cái)稅字199548號(hào)第七款所稱(chēng)使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品房未投入使用，三年以?xún)?nèi)也未出售的，可以按新建房的實(shí)際成本費(fèi)用扣除，計(jì)征土地增值稅；如超過(guò)三年出售的，均按舊房重新評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)均按評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。 3.成都市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通

3、知（成地稅函發(fā)1995158號(hào)）規(guī)定：新舊房的界定，根據(jù)川財(cái)稅199518號(hào)文精神，暫定為“新建房建成后使用時(shí)間超過(guò)一年的為舊房”。 4.廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳、自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局、自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（桂財(cái)稅字1995第28號(hào)）規(guī)定：凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。 轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目的三種情形 計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括三種情形，三種情形下稅負(fù)的高低即是納稅人納稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃要權(quán)衡的主要標(biāo)志。 （一）按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目 財(cái)稅字199

4、548號(hào)文規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 對(duì)于能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。 （二）不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的情形 根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能

5、提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，土地增值稅暫行條例第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)：一是購(gòu)房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了土地增值稅暫行條例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分）；二是加計(jì)扣除金額（加計(jì)扣除金額=購(gòu)房發(fā)票所載金額5%購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）；三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)

6、讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。 其中，年數(shù)的確定按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。比如，29個(gè)月的為兩年，31個(gè)月的為三年。 計(jì)算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度）5%）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。 （三）既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 其次，土地增值稅暫行條例規(guī)定，對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格

7、的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。 所稱(chēng)的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。所稱(chēng)的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確

8、定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 （四）轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目的三種情形對(duì)比分析 1按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目 案例1 A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬(wàn)元出售一幢辦公樓，賬面原值300萬(wàn)元，累計(jì)折舊30萬(wàn)元。土地性質(zhì)為商業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得時(shí)支付的土地出讓金等原始憑證由于檔案管理混亂無(wú)法提供。委托某資產(chǎn)評(píng)估公司予以評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估土

9、地價(jià)值為800萬(wàn)元，按照成本法對(duì)于辦公樓進(jìn)行評(píng)估，重置成本為500萬(wàn)元，成新率70%，A企業(yè)支付評(píng)估費(fèi)8萬(wàn)元。 A企業(yè)自行計(jì)算方案：轉(zhuǎn)讓辦公樓稅金共計(jì)111萬(wàn)元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目按房屋評(píng)估后的重置成本成新率+土地的評(píng)估價(jià)值確定：即50070%+800+111=1261（萬(wàn)元），經(jīng)計(jì)算，應(yīng)申報(bào)繳納土地增值稅232.55萬(wàn)元。 分析 該公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅扣除項(xiàng)目，政策適用錯(cuò)誤，扣除項(xiàng)目不準(zhǔn)確。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

10、財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目。 其中舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 財(cái)稅字199548號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 所以A公司土地扣除項(xiàng)目絕不能按照評(píng)估價(jià)值虛增扣除成本，只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)

11、際價(jià)款扣除。不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。A公司土地扣除成本只能為0. 按照評(píng)估價(jià)格正確計(jì)算應(yīng)交土地增值稅如下： A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000（萬(wàn)元）。 辦公樓評(píng)估價(jià)格（不含土地部分）為50070%=350（萬(wàn)元）。 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為0. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=20005%（1+7%+3%）+20000.5=111（萬(wàn)元）。 支付評(píng)估費(fèi)用8萬(wàn)元。 扣除項(xiàng)目合計(jì)=350+0+111+8=469（萬(wàn)元） 增值額=2000-469=1531（萬(wàn)元） 增值率為1531469=326% 應(yīng)納土地增值稅稅額=153160%

12、-46935%=754.45（萬(wàn)元）。 2按照發(fā)票所載金額確定扣除項(xiàng)目 案例2 A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬(wàn)元出售一幢使用4年的辦公樓，賬面原值300萬(wàn)元，累計(jì)折舊30萬(wàn)元。該辦公樓有取得的原始購(gòu)買(mǎi)發(fā)票，發(fā)票所載金額為300萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。該房產(chǎn)未進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 分析 A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為20005%（1+7%+3%）+20000.5=111（萬(wàn)元）。 支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。 土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度）5%）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用=3001+45%）+111+8=479（萬(wàn)元）。 增值額為2000-479=1521（萬(wàn)元）。 增值率為1521479=318% 應(yīng)納土地增值稅稅額為152160%-47935%=744.95（萬(wàn)元）。 3按照核定征收確定應(yīng)納土地增值稅稅額 案例3 A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬(wàn)元出售一幢使用四年的辦公樓，賬面原值300萬(wàn)元，累計(jì)折舊3