1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化的核心要素，商業(yè)廣場(chǎng)通過良好的運(yùn)營(yíng)可以實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)核心利益，一是通過旺場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，二是提高項(xiàng)目工程品牌認(rèn)知度，增加項(xiàng)目工程資本吸引力是高附加值和高速緩存區(qū)一、運(yùn)營(yíng)決策信息的管理二， 百貨大樓規(guī)范化管理三、百貨大樓運(yùn)營(yíng)關(guān)系管理四、廣告位工商管理五、多種工商管理六、百貨大樓美陳管理七、租戶費(fèi)用征收管理八、商業(yè)財(cái)富管理和高附加值修訂戰(zhàn)略九、二次定位行業(yè)修訂劃和招商管理十、商管和其他部門的關(guān)系、目錄、 把緩慢而多樣的消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)一為一個(gè)經(jīng)營(yíng)組織和企劃管理，這個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)不能很好地從事商業(yè)項(xiàng)目工程最終會(huì)成為失敗者的購(gòu)物商城的工商管理，除了住宅和辦公建筑的物業(yè)管理的保安、保

2、養(yǎng)設(shè)備的維護(hù)等基本工作之外，還推進(jìn)更重要的百貨大樓的經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷學(xué)。 主要有：百貨大樓經(jīng)營(yíng)分類的管理、包括整體情況的宣傳在內(nèi)的假日營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的組織、對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量以及質(zhì)量的監(jiān)督管理、業(yè)者的租賃償還轉(zhuǎn)讓再募集、承租者的售后服務(wù)的監(jiān)督、短期長(zhǎng)期的商業(yè)計(jì)劃等。 工商管理是商業(yè)項(xiàng)目工程投資成敗的關(guān)鍵。 在整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，百貨大樓管理是整個(gè)活動(dòng)的中心工作。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)項(xiàng)目工程成功的關(guān)鍵，一、運(yùn)營(yíng)決策信息的管理，運(yùn)營(yíng)信息的定義運(yùn)營(yíng)信息包括運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)信息、運(yùn)營(yíng)狀況信息、布蘭德資源信息、一、運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)決策信息管理、營(yíng)銷策劃管理、經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理、經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理、客戶關(guān)系管理、公共關(guān)系管理、顧客服務(wù)管

3、理， 運(yùn)營(yíng)決策信息的管理，一、運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)信息廣場(chǎng)基本信息主力店次主力店出租臺(tái)帳信息主力店次主力店聯(lián)絡(luò)臺(tái)帳多種經(jīng)營(yíng)收入臺(tái)帳廣告收入臺(tái)帳3、品牌信息布蘭德資源儲(chǔ)備臺(tái)帳二、運(yùn)營(yíng)狀況信息主力店次主力店銷售信息各行業(yè)龍頭布蘭德銷售信息汽車產(chǎn)水量客流量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)報(bào)告書(周、月、季) 運(yùn)營(yíng)決策信息的內(nèi)容、廣場(chǎng)基本信息、 項(xiàng)目總面積住宅面積百貨大樓面積百貨大樓公共廣場(chǎng)面積停車區(qū)樓層樓層樓層樓層層次百貨大樓面積百貨大樓大廈選擇高百貨大樓大廈編號(hào)和功能區(qū)域樓層載重樓層厚度大型設(shè)備安裝預(yù)約狀況汽車停車空間數(shù)主出入口柱間廁所分布配電室分布客戶數(shù)及技術(shù)參數(shù)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)制冷模式新風(fēng)量空調(diào)配置狀況消防火災(zāi)警報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)火火災(zāi)探測(cè)

4、系統(tǒng)避難系統(tǒng)避難樓梯數(shù)供排水系統(tǒng)供水模式排水系統(tǒng)模式和水道尺寸消防系統(tǒng)通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電力供給區(qū)供電狀況無供電中斷電源配置狀況一、運(yùn)營(yíng)決策信息的管理1、運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)信息、二、廣場(chǎng)規(guī)范化管理、商場(chǎng)規(guī)范化管理的內(nèi)容、開關(guān)店管理朝會(huì)管理流程， 制度實(shí)行管理顧客服務(wù)空間管理促銷活動(dòng)管理活動(dòng)效果評(píng)價(jià)管理pop、吊旗管理服務(wù)規(guī)范管理店展示模型管理料理窗管理商品管理指南系統(tǒng)管理、開、關(guān)門管理制定各地的明勝管理公司統(tǒng)一開店， 必須要求關(guān)門的重大節(jié)日或其他原因需要變更營(yíng)業(yè)時(shí)間的，應(yīng)事先報(bào)告集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心批準(zhǔn)后實(shí)施的集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心商管部檢查各地明勝管理公司的開門、關(guān)門管理情況，將檢查情況列入對(duì)各地明勝管理公司的年度目

5、標(biāo)審查。晨會(huì)每天管理開業(yè)前的商管部，組織所有營(yíng)業(yè)員召開晨會(huì)，每季度，店慶，重大節(jié)日要更換吊旗，1年4次以上與布蘭德廠家合作使用的吊旗畫面需要有“發(fā)明商業(yè)”的標(biāo)識(shí)語(yǔ)或字體，并沿通道整齊懸掛， 間隔45米吊旗懸掛，畫面保持漂亮地，發(fā)生問題立即更換，發(fā)生過期懸掛現(xiàn)象使不得。 pop管理pop管理規(guī)定及制定審批程序有“發(fā)明商業(yè)”標(biāo)志的pop必須統(tǒng)一使用pop用于產(chǎn)品介紹、全新產(chǎn)品進(jìn)貨、折扣信息、營(yíng)業(yè)推廣信息、招商信息等，加盟信息， 不可出現(xiàn)夸張的不真實(shí)廣告詞的pop字體統(tǒng)一品牌鏈企業(yè)使用自各兒的品牌標(biāo)識(shí)pop，在得到百貨大樓批準(zhǔn)后必須在其經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)使用的pop的披露、配置必須遵守百貨大樓的管理規(guī)定，不

6、得在外墻、過道柱面、商店玻璃等處隨意披露pop。 店招辦管理店招辦必須經(jīng)百貨大樓批準(zhǔn)后施工，未經(jīng)同意不得擅自變更施工方案營(yíng)業(yè)期間必須保證商店招辦的亮度，不得擅自關(guān)閉店招辦電源的店要漂亮地保持清潔。 櫥窗管理設(shè)計(jì)新穎，體現(xiàn)布蘭德風(fēng)格和商品特色的模型服裝展示禁止在應(yīng)時(shí)的櫥窗玻璃上張貼pop；櫥窗清潔整潔。總服務(wù)臺(tái)形象管理各發(fā)明廣場(chǎng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)，配置服務(wù)臺(tái)，服裝必須統(tǒng)一服務(wù)臺(tái)的標(biāo)識(shí)語(yǔ)顯示形象設(shè)計(jì)新穎美觀的三包制度、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)承諾等必須公示。 空地管理出現(xiàn)空地時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行遮蔽，遮蔽物使用的材質(zhì)、設(shè)置修訂風(fēng)格應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，招商人員應(yīng)盡快完成招商工作。公共關(guān)系管理客戶通訊端口關(guān)系管理媒體關(guān)系管理

7、、廣告運(yùn)營(yíng)關(guān)系管理的內(nèi)容、三、廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)關(guān)系管理，一般來說，對(duì)購(gòu)物商城來說，公共關(guān)系主要涉及政府、媒體和社區(qū)。 從商業(yè)地產(chǎn)的角度出發(fā)，在進(jìn)行大型購(gòu)物商城投資之前，有四個(gè)重要問題：第一，從市場(chǎng)的魅力，即長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性來考慮項(xiàng)目工程所在地的商業(yè)圈人口，消費(fèi)潛力的增長(zhǎng)是否一盞茶等。 其次，零售商的薩通訊端口表示，是否有一盞茶的零售商同意本購(gòu)物商城的開發(fā)者，希望隨開發(fā)者進(jìn)入本購(gòu)物商城的安裝地點(diǎn)。 第三，金融機(jī)構(gòu)的支持，即金融機(jī)構(gòu)是否愿意融資。 第四，當(dāng)?shù)卣闹С?，地方政府在開發(fā)過程中發(fā)揮著重要作用，不僅影響土地使用用途變更的可行性和速度，還有相關(guān)交通建設(shè)的協(xié)作、各許可證的審查等。 這些個(gè)的4個(gè)問題除了第

8、一個(gè)問題，被要求購(gòu)物商城搞好公關(guān)活動(dòng)。 由于購(gòu)物商城開發(fā)商的范圍很廣，涉及融資、招商、建設(shè)、管理等業(yè)務(wù)過程，投資者不得不在整個(gè)過程中建立企業(yè)內(nèi)部的公共關(guān)系，也不得不建立企業(yè)外部的公共關(guān)系。 企業(yè)外部的公共關(guān)系對(duì)象包括新聞媒體、設(shè)訂院、銀行、戰(zhàn)略投資家、政府機(jī)關(guān)、建筑業(yè)者、經(jīng)營(yíng)者、零售商、消費(fèi)者等。 因此，為了促進(jìn)購(gòu)物商城建設(shè)項(xiàng)目的順順利利開展，必須有效地開展公共關(guān)系工作。 否則，項(xiàng)目工程的投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加。 對(duì)于市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的購(gòu)物商城來說，有效的政府公關(guān)活動(dòng)和購(gòu)物商城的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理同樣重要：后者能夠保證購(gòu)物商城發(fā)展沿著正確的道路前進(jìn)，前者由于購(gòu)物商城在正確的道路上發(fā)展得更快，所以大部分購(gòu)物

9、商城都將把建構(gòu)良好的政府關(guān)系提高到戰(zhàn)略水平給予重視。 1、進(jìn)行大型購(gòu)物商城投資前應(yīng)考慮的問題是，在與政府的公共關(guān)系管理中，主要遵循以下原則：購(gòu)物商城可以與政府部門積極接觸、溝通，了解政府相關(guān)政策法規(guī)的變化，自覺政府管理，遵守政府政策法規(guī)，及時(shí)調(diào)整政府政策的變化。(二)以內(nèi)刊、新聞報(bào)道、座談會(huì)、公關(guān)活動(dòng)等多種形式向政府傳達(dá)購(gòu)物商城良性信息，維持與政府的信息交流。 在云同步，定期帶頭購(gòu)物商城掌門人引導(dǎo)人，邀請(qǐng)政府有關(guān)主管部門參加購(gòu)物商城的觀察學(xué)習(xí)和會(huì)議，了解政府對(duì)購(gòu)物商城的一些指導(dǎo)政策，并采取措施維持良好的政府關(guān)系。 打底子與政府的互信：購(gòu)物商城積極響應(yīng)政府的號(hào)召，以積極的姿態(tài)向政府分擔(dān)社會(huì)責(zé)任的

10、重任，為此做出一系列書面或口頭承諾，以自各兒行為履行諾言，爭(zhēng)取政府部門的信任。 百聯(lián)進(jìn)入中國(guó)以來，多次積極為中國(guó)政府慈善捐贈(zèng)希望學(xué)校慈善捐贈(zèng)巨額資金，以通過實(shí)際行動(dòng)來表現(xiàn)購(gòu)物商城的社會(huì)責(zé)任感，旨在贏得政府的好感和信任。 2、與政府的公共關(guān)系管理應(yīng)遵循的原則；(3)打底子與政府的互信：購(gòu)物商城積極響應(yīng)政府的號(hào)召，以積極的姿態(tài)向政府分擔(dān)社會(huì)責(zé)任上的重任，為此做出一系列書面或口頭承諾，以自各兒的行為履行諾言，爭(zhēng)取政府部門的信任。 百聯(lián)進(jìn)入中國(guó)以來，多次積極為中國(guó)政府慈善捐贈(zèng)希望學(xué)校慈善捐贈(zèng)巨額資金，以通過實(shí)際行動(dòng)來表現(xiàn)購(gòu)物商城的社會(huì)責(zé)任感，旨在贏得政府的好感和信任。 (四)與政府進(jìn)行利益互惠：隨著政

11、府職能的轉(zhuǎn)變，政府對(duì)購(gòu)物商城來說是監(jiān)督人、管理者，有時(shí)也是利益共享的鐘點(diǎn)工來源。 所以，購(gòu)物商城必須從新的角度來看自各兒與政府的關(guān)系，在購(gòu)物商城運(yùn)營(yíng)中考慮到政府自身的需求和利益，在購(gòu)物商城的經(jīng)濟(jì)利益和政府的社會(huì)利益中平衡，使雙方得到經(jīng)濟(jì)。 許多購(gòu)物商城積極參與一些政府技術(shù)難關(guān)項(xiàng)目工程，支持中國(guó)社會(huì)公益事業(yè)，贊助壓電石英藥物、教育、環(huán)保、體育文化等事業(yè)，以滿足政府社會(huì)利益和云同步，形成購(gòu)物商城的良好形象，以獲得政府信任和重視為目的的購(gòu)物商城的良好發(fā)展，與其優(yōu)良的政府宣傳能力有著密切的關(guān)系從這個(gè)角度出發(fā)，購(gòu)物商城的發(fā)展，應(yīng)該從戰(zhàn)略層面重視政府公關(guān)活動(dòng)，從戰(zhàn)略層面穩(wěn)步推進(jìn)政府公關(guān)活動(dòng)，把政府公關(guān)活動(dòng)

12、轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)物商城發(fā)展的助促進(jìn)劑。 (5)將在購(gòu)物商城開展大活動(dòng)的主動(dòng)力變?yōu)檎闹鲃?dòng)力。 購(gòu)物商城是政府的稅收工程、就業(yè)工程和形象工程。 從政府的角度來看，支撐區(qū)域內(nèi)購(gòu)物商城發(fā)展的是利民工程。 因此，政府還擁有與購(gòu)物商城進(jìn)行良好交流的主動(dòng)力。 運(yùn)營(yíng)管理部門應(yīng)利用這一優(yōu)勢(shì)說服政府部門積極參加購(gòu)物商城各種大型公益活動(dòng)，由政府主辦、購(gòu)物商城承辦。 政府擁有公安、交通、宣傳等權(quán)力優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)后可以使活動(dòng)更加強(qiáng)勁、更有影響力、更有效率。 3、協(xié)調(diào)新聞媒體關(guān)系的方法、新聞媒體是輿論監(jiān)督的代言人。 對(duì)購(gòu)物商城來說，是最重要的營(yíng)銷對(duì)象公眾，信息傳遞迅速，參加者人數(shù)龐大，影響廣泛。 調(diào)整新聞媒體關(guān)系的方法有

13、： (1)尊重新聞消息價(jià)值，了解新聞知情人員的職業(yè)特征。 (二)提供報(bào)道信息和資料，必須注重真實(shí)、準(zhǔn)確、時(shí)效。 (3)積極邀請(qǐng)新聞知情人員參加本公司的公共關(guān)系活動(dòng)，熱情接待前來采訪的所有新聞知情人員。 (4)精心準(zhǔn)備，打開新聞發(fā)布會(huì)。 新聞媒體作為大媒體的主要手段和權(quán)威機(jī)構(gòu)，具有“確定阿二烯烴達(dá)”的作用，對(duì)所傳達(dá)的信息具有某種特殊的重要意義。社會(huì)上每天發(fā)生的事不計(jì)其數(shù)，能通過大媒體傳遞的信息能引起一種心理，利用新聞媒體宣傳自個(gè)兒，重視建立良好的新聞媒體關(guān)系是購(gòu)物商城公共關(guān)系管理的重要任務(wù)。 4 .要調(diào)整社區(qū)與社會(huì)團(tuán)體的關(guān)系，必須管理社區(qū)與社會(huì)團(tuán)體的關(guān)系。 社區(qū)關(guān)系的特點(diǎn)是空間地域性格強(qiáng)，生活聯(lián)

14、系廣，文化背景相近，關(guān)系到利益共享。 在與社區(qū)居民、企業(yè)事業(yè)單位團(tuán)體、購(gòu)物商城相同的藍(lán)天下，存在著治安、消防、衛(wèi)生、綠化及環(huán)境保護(hù)方面共同關(guān)心的問題，需要相互協(xié)調(diào)、合作處理。 建立良好的社區(qū)關(guān)系，有助于購(gòu)物商城博得社會(huì)人民的好感，創(chuàng)造購(gòu)物商城發(fā)展的人與環(huán)境。 1 .實(shí)施門戶站開放，邀請(qǐng)社區(qū)內(nèi)機(jī)構(gòu)和居民觀察學(xué)習(xí)本購(gòu)物商城。 使購(gòu)物商城成為后生子來社交，老年人來結(jié)賬臺(tái)，小盆友來玩耍，購(gòu)物大頭針來購(gòu)物的場(chǎng)所，來實(shí)現(xiàn)公共空間的社會(huì)化。 2 .負(fù)起社區(qū)責(zé)任，積極支持社區(qū)公益事業(yè)。 3 .維護(hù)社區(qū)自然環(huán)境，防治污染，努力維護(hù)生態(tài)平衡。 成功的購(gòu)物商城，盡量將商業(yè)與文化相結(jié)合，體現(xiàn)本地轄區(qū)的民俗風(fēng)情、文化特

15、色，把居民的購(gòu)買力水平和消費(fèi)者的職業(yè)特征納入一盞茶，運(yùn)用符合購(gòu)物商城形象的推動(dòng)手段，注重社區(qū)品味，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 像深圳海外華人城購(gòu)物商城一樣，專門邀請(qǐng)300硯齋入場(chǎng)，專業(yè)展示中國(guó)硯文化，通過邀請(qǐng)具有高文化藝術(shù)品味的經(jīng)營(yíng)單位入場(chǎng)，賦予他們租金優(yōu)惠，起到增強(qiáng)文化氛圍，提高購(gòu)物商城文化品味的作用。 此外，東莞華南mall在重慶三峽廣場(chǎng)設(shè)置的三峽藝術(shù)碑主雕、巴人文化走廊等人文景觀淋透了三峽悠久文化的內(nèi)涵和基礎(chǔ)，利用珠江德爾塔河道水網(wǎng)，建設(shè)了旅游者乘船旅游的水上景觀，強(qiáng)調(diào)水鄉(xiāng)文化主題，以“水鄉(xiāng)之旅、文化之都”功能定位消費(fèi)購(gòu)物四、廣告資金頭寸的工商管理、廣告資金頭寸的工商管理要求、廣告資金頭寸的策劃(三

16、級(jí))廣告資金頭寸的尺寸廣告資金頭寸的租賃合同廣告資金頭寸的顏色是廣場(chǎng)的特色、企業(yè)文化和品牌形象的提升、五、多種經(jīng)營(yíng)管理、一.多種經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)遵循的原則、(一)能夠體現(xiàn)互補(bǔ)原則的多種經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是惡意的(2)時(shí)尚潮流。 不管怎樣，很多經(jīng)營(yíng)商品的基本定位是年輕化、時(shí)尚化、前衛(wèi)化。 大眾化的商品不適合作為多種經(jīng)營(yíng)的行業(yè)選擇。 (3)維護(hù)整個(gè)購(gòu)物商城的形象原則。 多個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的版結(jié)構(gòu)是以不損害購(gòu)物商城整體形象為前提的。 特別是不能損害房地產(chǎn)的完全性，損害其形象和質(zhì)量。 (4)審美原則。 多種經(jīng)營(yíng)既是行業(yè)的補(bǔ)充，也是購(gòu)物商城公共空間的美化。 其外觀、形象和品味需要嚴(yán)格的定義和管理。 (5)少而精。 多種經(jīng)營(yíng)不

17、能在一個(gè)購(gòu)物商城泛濫，只是少而精。 (6)周期短。 許多經(jīng)營(yíng)一般是暫時(shí)的，周期短的話一周，不能超過半年。 這樣做有利于行業(yè)結(jié)構(gòu)的合理趨勢(shì)，也有利于提高租金。兩種經(jīng)營(yíng)的日常管理工作重點(diǎn)、六、廣場(chǎng)的美陳管理要根據(jù)季節(jié)、主題來美化發(fā)明廣場(chǎng)內(nèi)外的環(huán)境設(shè)計(jì)和布置，每季度更新一次，店慶，重大節(jié)日。假日，重大上通告的環(huán)境美化和美陳布置應(yīng)密切結(jié)合節(jié)日主題和活動(dòng)主題，指定音響管理廣播管理規(guī)定和工作流程制定人員廣播，廣播音量適度，廣播內(nèi)容為開店廣播詞、天氣預(yù)報(bào)、布蘭德定位、信息發(fā)布、整點(diǎn)、安全提示， 包括關(guān)店廣播語(yǔ)等每周更新調(diào)整背景音樂，背景音樂嚴(yán)格控制與時(shí)令和現(xiàn)場(chǎng)氛圍相協(xié)調(diào)的實(shí)體店安裝音響申請(qǐng)，檢查控制實(shí)體店的

18、音響音量。照明管理、七、房客費(fèi)用征收管理、每月1日發(fā)放租金、物業(yè)費(fèi)征收通知書。 從每月5日起，向當(dāng)月的租金、物業(yè)費(fèi)未繳納的主力店發(fā)出電話催促。 每月12日首次向當(dāng)月租金、物業(yè)費(fèi)未繳納的主力店發(fā)放費(fèi)用不足通知書。 每月15日起對(duì)當(dāng)月租金、物業(yè)費(fèi)未繳納的主力店補(bǔ)正滯納金，再次發(fā)放未付通知書。 客戶服務(wù)通訊端口負(fù)責(zé)人與客戶服務(wù)通訊端口負(fù)責(zé)人合作，繳納未付金額。 客戶服務(wù)通訊端口人員負(fù)責(zé)費(fèi)用登記表的創(chuàng)建，并隨時(shí)更新，以確保及時(shí)準(zhǔn)確地反映費(fèi)用信息。 假日有時(shí)順延，必須先發(fā)出繳費(fèi)通知書再保證繳納。主力店租金/物管費(fèi)：百貨大樓租客租金/物管費(fèi)、每月10日發(fā)放租金、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)通知書。 每月15日起，向當(dāng)月租金、物業(yè)