1、,2015.3,泛華盛世國(guó)際社區(qū) 商業(yè)銷(xiāo)售推廣方案,目錄content,1 2 3,招商策略,市場(chǎng)概況,銷(xiāo)售方式,第一節(jié)：市場(chǎng)概況,目 錄,商業(yè)定位,市場(chǎng)概況,寧都市場(chǎng)概況,1. 縣城商業(yè)區(qū)域概況 2.市場(chǎng)調(diào)研 3.調(diào)研小結(jié),1.縣城商業(yè)區(qū)域概況,縣城成熟商業(yè)圈,2.市場(chǎng)調(diào)研,3. 調(diào)研小結(jié),商業(yè)形式：以傳統(tǒng)的街道商業(yè)分布為主，商業(yè)呈現(xiàn)松散型點(diǎn)狀、線狀商業(yè)布局 ，多為滿足生活所需配套，高端休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸附能力較差，目前龍溪灣、香江國(guó)際的規(guī)劃是打造大型商業(yè)綜合體； 店鋪面積：店鋪面積集中在30-100不等，層高主要為4.5米，進(jìn)深約為10米左右 商鋪售價(jià)：寧都目前在售商業(yè)售

2、價(jià)在6900-31000之間不等 租金情況：傳統(tǒng)的商業(yè)街道租金較高，如中山路、解放路;在售的商業(yè)項(xiàng)目依地段不同，租金水平在30-80元/月；而本項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍薄弱，租金水平在20-50元/月。,3. 調(diào)研小結(jié),小結(jié)：綜上所述，在可預(yù)測(cè)的情況下，各盤(pán)收益情況的差異在于其周邊商業(yè)發(fā)展程度、自身價(jià)格；商業(yè)發(fā)展程度越高、自身價(jià)格越低，其收益率則越高，回本時(shí)間也越短，投資風(fēng)險(xiǎn)更小。但投資大則回報(bào)大，價(jià)格較貴的商鋪雖然回本時(shí)間長(zhǎng)，但其短期內(nèi)創(chuàng)造的收益卻很大；價(jià)格較低的商鋪則回本時(shí)間較短，純收益期較長(zhǎng)；各有各的優(yōu)勢(shì)，這兩類(lèi)商鋪的消費(fèi)者群體心理各不相同，一類(lèi)追求高回報(bào)，一類(lèi)追求穩(wěn)中求賺。而本項(xiàng)目適合第二

3、類(lèi)消費(fèi)者，前期投資不要太大，回本快，風(fēng)險(xiǎn)小。本項(xiàng)目的劣勢(shì)在于地理位置的不利和周邊商業(yè)的薄弱；然而項(xiàng)目的商業(yè)氛圍并不一定由其地理位置、目前的周邊商業(yè)發(fā)展情況而決定，在前期招商順利、商業(yè)氛圍形成較快的情況下，商鋪收益率將大大提高，故項(xiàng)目的招商和商業(yè)氛圍的培養(yǎng)才是促進(jìn)本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售的重點(diǎn)。,第二節(jié)：招商策略,目 錄,招商建議及業(yè)態(tài)建議,租金收益預(yù)測(cè),招商推廣,業(yè)態(tài)分區(qū)原則,重點(diǎn)突出以“東江風(fēng)情街”為主題的規(guī)模與形象； 沿河街鋪以“高端門(mén)店區(qū)”作為重要的形象展示面，從而能有效提高商業(yè)的整體檔次。 內(nèi)街則以“普通門(mén)店區(qū)”進(jìn)行集中布局，相互呼應(yīng)，從而能有效吸引人流在內(nèi)街集中消費(fèi)。 餐飲區(qū)則利用位置較差的區(qū)

4、域進(jìn)行布置，既能與主題商業(yè)街進(jìn)行功能分區(qū)，亦能提高商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值。,商業(yè)定位分地段定位商業(yè)業(yè)態(tài),社區(qū)服務(wù)休閑中心，立足項(xiàng)目自身，輻射周邊。,社區(qū)內(nèi)外型商業(yè)，基本生活配套類(lèi)，服務(wù)學(xué)校、社區(qū)商業(yè)。,服務(wù)、休閑、格調(diào),東江風(fēng) 情街,寧都的自然、生活的格調(diào)、東江的風(fēng)情、美食的味道、風(fēng)景的流連 有品位的道路、有美食的街道,營(yíng)銷(xiāo)策略招商、銷(xiāo)售同步,招商先行，銷(xiāo)售跟進(jìn) 對(duì)噴泉廣場(chǎng)旁22#-A09號(hào)大面積商鋪進(jìn)行招商，引進(jìn)大型主力店，如特色餐飲、健身房、洗浴中心等，因其門(mén)店裝修都比較豪華，且無(wú)具體品牌性可比，可制造商業(yè)氛圍，提升檔次，另一方面可以保障購(gòu)買(mǎi)客戶投資利益，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心。,依據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與分析

5、，建議先對(duì)大面積的22#-A09招商，引進(jìn)大型主力店，如餐飲、健身房、洗浴中心等，制造商業(yè)氛圍，第一年給商戶免租，自第二年起開(kāi)始根據(jù)周邊水平及自身發(fā)展情況收租；因商戶初期投入成本較大，建議先由開(kāi)發(fā)商與其簽5年租賃期，待該商鋪賣(mài)出去時(shí)需將開(kāi)發(fā)商改為鋪主，同時(shí)為保證商戶利益，開(kāi)發(fā)商還需與鋪主簽訂協(xié)議，保障商戶在5年租賃合同期內(nèi)可正常經(jīng)營(yíng)。,招商建議,招商業(yè)態(tài)建議,足浴城 電器廣場(chǎng) 電玩城 家具廣場(chǎng) 健身中心 瑜伽室 小商品批發(fā),主力店品牌商家的拓展與招商,先推24#大面積商鋪招商,重點(diǎn)推進(jìn)812棟商鋪招商,1、業(yè)態(tài)分區(qū)認(rèn)定 2、整合推廣與現(xiàn)場(chǎng)包裝,正式招商之前,正式招商,全部清貨,趁熱打鐵,招商思

6、路示意圖,持續(xù)招商,第二節(jié)：招商策略,目 錄,招商建議及業(yè)態(tài)建議,租金收益預(yù)測(cè),招商推廣,招商推廣策略,現(xiàn)場(chǎng)招商 在售樓處設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)招商咨詢處，利用售樓處、戶外、媒體、招商海報(bào)等，充分展示商鋪環(huán)境等。 設(shè)計(jì)招商海報(bào) 設(shè)計(jì)制作內(nèi)容詳實(shí)的招商海報(bào)，說(shuō)透生意機(jī)會(huì)及生意成本，作為項(xiàng)目的宣傳資料。 探尋各渠道商戶資源，進(jìn)行品牌商戶洽談及資料派發(fā) 在招商前期階段采取定人定點(diǎn)的方式，拜訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進(jìn)行定向招商。 媒體推廣及廣告招商 在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時(shí)通過(guò)新聞推廣方式，進(jìn)行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。,招商推廣策略,派單 給各類(lèi)的目標(biāo)客戶送去招商海報(bào)，既可以摸清商戶想

7、法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系。 條幅 樓體布置招商信息條幅，每有一個(gè)品牌商家入駐就增加一塊條幅。,現(xiàn)場(chǎng)包裝,樓體包裝 項(xiàng)目樓體或樓頂布置形象噴繪、條幅及廣告牌，突出商鋪形象及招商信息； 戶外廣告牌 縣城高炮、鄉(xiāng)鎮(zhèn)各廣告牌、墻體廣告、項(xiàng)目處樓體廣告全部更新成商鋪銷(xiāo)售廣告；,廣告推廣推廣策略,社區(qū)內(nèi)外成長(zhǎng)型商業(yè),集社區(qū)服務(wù)、精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的一站式商業(yè)街區(qū),東江風(fēng)情商業(yè)街,整體方向,推廣重心,推廣包裝推廣要點(diǎn),炒作區(qū)域，建立商業(yè)價(jià)值基礎(chǔ)； 新老城區(qū)交匯地段、區(qū)域發(fā)展價(jià)格； 交通便利、高端居住區(qū)密集、未來(lái)高端居住人口龐大； 純街鋪=投資安全+收益穩(wěn)定； “3年包租、每年返7%，一次性返回”

8、的銷(xiāo)售模式。 作為一種隱蔽的公開(kāi)讓利方式，值得高調(diào)傳播；,打造文化特色街區(qū)，創(chuàng)造目的性消費(fèi)，創(chuàng)造特殊商業(yè)價(jià)值，推動(dòng)兩層的商業(yè)銷(xiāo)售。 從推廣兩個(gè)層面，重點(diǎn)指向文化特色街區(qū)的概念炒作、價(jià)值傳播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消費(fèi)客群、以特色創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。,塑造 共性價(jià)值,建立個(gè)性與特色價(jià)值,推廣包裝推廣節(jié)奏,3月,4月15,4月,3月15,沿河大面積商鋪12#A05,812#、 ,銷(xiāo)售,推廣,5月,住宅銷(xiāo)售持續(xù)，以商業(yè)推廣刺激市場(chǎng)，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售,商業(yè)形象全部亮相（戶外、道旗） 招商部成立，并進(jìn)行相關(guān)前期工作。,社區(qū)配套型商業(yè) 未來(lái)高端居住區(qū)消費(fèi)潛力,招商確定后，帶動(dòng)沿河商鋪銷(xiāo)售,打造風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)

9、,2月,現(xiàn)場(chǎng)包裝、氛圍制作完畢 區(qū)域未來(lái)與高端居住區(qū)可見(jiàn)價(jià)值宣傳，打造文化特色街區(qū)傳播,3月下旬開(kāi)始，老業(yè)主逐一回訪,商業(yè)區(qū)、商業(yè)街推介,4月下旬，重點(diǎn)社區(qū)定點(diǎn)訪問(wèn)，成熟社區(qū)等,招商,3月啟動(dòng)招商主力店合作洽談,對(duì)主力商家進(jìn)行細(xì)則談判，招商進(jìn)入確定階段,沿河商鋪,4月中，主力店簽訂意向書(shū),推廣包裝推廣主題,線上推廣主題,買(mǎi)鋪，用閑錢(qián)賺大錢(qián) 東江風(fēng)情商業(yè)街返租3年，輕松做房東,城北崛起，搶占先機(jī) 東江風(fēng)情商業(yè)街返租3年，輕松做房東,第二節(jié)：招商策略,目 錄,招商建議及業(yè)態(tài)建議,租金收益預(yù)測(cè),招商推廣,昌廈公路租金：約2040元/月,項(xiàng)目周邊租金調(diào)查,翠微東路：租金:約40-50元/月,項(xiàng)目周邊的

10、臨街商鋪?zhàn)饨鹚皆?040元/M2/月； 總體呈越靠近寧河大橋，租金越高的分布趨勢(shì)；,3.各盤(pán)租金收益對(duì)比預(yù)測(cè) 以各盤(pán)位置較好的100店鋪對(duì)比：,各盤(pán)收益對(duì)比情況：龍都華庭泛華盛世龍溪灣華隆首府東方麗都=北大星城香江國(guó)際,依據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)項(xiàng)目租金價(jià)格調(diào)查，加以本項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的評(píng)估租金均價(jià)幅度如下：,單位：元/月,本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨痤A(yù)測(cè),商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)建議,沿河商鋪一層40元/平/月，不帶贈(zèng)送空間的35元/平/月,內(nèi)街租金25元/平/月,租金收益預(yù)測(cè),說(shuō)明： 1、以上租金水平為第一年目標(biāo)期望值，以發(fā)展商須后期投入整體包裝、整合推廣為前提。 2、由于其他商鋪面積都較?。s

11、30-108平方米），我們預(yù)計(jì)每間商鋪月租金約1200元-4000元，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況以此為首年租金商家易于承受。,第三節(jié)：商業(yè)銷(xiāo)售方式,目 錄,包租銷(xiāo)售,返租銷(xiāo)售,總結(jié)建議,帶租約銷(xiāo)售,向買(mǎi)主承諾返租3年形式銷(xiāo)售，每年以總價(jià)的7%返租，3年共返租21%，開(kāi)發(fā)商與客戶各承擔(dān)一半，即21%*0.5，該部分返租折算到售價(jià)內(nèi)抵扣房款，故房?jī)r(jià)在保證固定實(shí)收價(jià)的前提下需按比例上調(diào)；返租期內(nèi)若發(fā)生租賃，則租金歸鋪主所有。針對(duì)自營(yíng)戶則打較低折扣銷(xiāo)售。 以22-A09、11-A07為例：,1、返租式銷(xiāo)售,銷(xiāo)售時(shí)與客戶簽訂3年包租協(xié)議，開(kāi)發(fā)商承諾3年期內(nèi)若沒(méi)有經(jīng)營(yíng)戶租賃，則補(bǔ)償未租出去當(dāng)年的租金，按當(dāng)年周邊租

12、金水平補(bǔ)償，故房?jī)r(jià)在保證固定實(shí)收價(jià)的前提下需按比例上調(diào)；協(xié)議期過(guò)后開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)補(bǔ)償。 以22-A09、11-A07為例：（按租金預(yù)測(cè)估算，則年租金分別為總價(jià)的2.5%、3.4%）,2、包租式銷(xiāo)售,所有商鋪先招商，招商到位后再銷(xiāo)售；招商第一年免租，第二年開(kāi)始收租。在開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)戶簽約的租賃期限內(nèi)如有客戶購(gòu)買(mǎi)該商鋪，則開(kāi)發(fā)商還需與鋪主簽訂協(xié)議保障經(jīng)營(yíng)戶的利益，在租賃合同期內(nèi)保證經(jīng)營(yíng)戶的正常經(jīng)營(yíng)。,3、帶租約銷(xiāo)售,各銷(xiāo)售形式總結(jié)建議,銷(xiāo)售方式建議,綜上所述，我們建議先按返租式銷(xiāo)售，探索客戶需求，找到并分析客戶的顧慮，當(dāng)然同時(shí)還是要招商，以此為噱頭；若此種方式嘗試過(guò)后效果不佳，則分析過(guò)后再以帶租約方式進(jìn)行銷(xiāo)售。,3年返租,帶租約銷(xiāo)售,試水，過(guò)渡,附件：下階段住宅銷(xiāo)售推廣策略,4.向其他項(xiàng)目發(fā)展編外置業(yè)顧問(wèn)：告知其他項(xiàng)目銷(xiāo)售員每介紹成功一組客戶至本項(xiàng)目并成交的，按揭受理后一律獎(jiǎng)勵(lì)400元/套（僅限住宅及店面）；,5.抽紙贈(zèng)送：全城加油站、餐飲店、娛樂(lè)休閑、酒店等商業(yè)場(chǎng)所每周限量供應(yīng)本項(xiàng)目抽紙，分別與各店主協(xié)商好該事宜，加大宣傳面。,1.戶外廣告：3月下旬開(kāi)始所有戶外及線上線下媒體廣告統(tǒng)一換成商鋪廣告；,2.外拓、派報(bào)：不定期下鄉(xiāng)或縣城派報(bào)、外拓