1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析，山東稅校黃世內(nèi)容信息幀工作，一，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅概要二，開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務處理三，成本、費用扣除的稅務處理四，稅金核算成本的核算五，合資或者合作項目的稅務處理，一， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅對企業(yè)所得稅法的特別適用(1)征收方法、稅補正原理和政策規(guī)定適用所得稅收法律的基本規(guī)定1 .征收方法：記賬本檢驗征收和審定征收2 .稅補正原理(記賬本檢驗征收企業(yè)) (1)按年征收、分期付款、匯款。 多扣除(或扣除)少扣除(2)年應納稅收入=年應納稅收入適用稅率扣除稅額(3)應納稅收入=應納稅收入(收入總額免稅收入免稅收入)

2、扣除金額(與應納稅收入相關的成本、費用、 稅收和虧損海外應納稅收入能夠彌補國內(nèi)損失=利潤總額納稅調(diào)整增額納稅調(diào)整減額海外應納稅收入彌補國內(nèi)損失上年度損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概要3 .政策規(guī)定的基本政策規(guī)定和稅收法律規(guī)定的一致收入與應納稅收入、應納稅收入、免稅收入扣除項的關聯(lián)、真實、合理、 按權利發(fā)生制和收益性支出及資本性支出等原則分為具體扣除項，沒有行業(yè)特征(即國稅發(fā)200931號沒有提到或沒有沖突規(guī)定)時，根據(jù)稅收法律規(guī)定：不行政許可扣除項的慈善捐贈、接待費、廣告費、利息支出、工資薪金附加費、資產(chǎn)稅務處理等稅收優(yōu)惠是稅收法律的規(guī)定(1)征收方法；(2)驗收征收是基本的征收方法；(3)核定征

3、收方法第四條：企業(yè)按中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情況(按會修訂或修訂收入， 無法確定成本或者費用)的，稅務機關對以往可以按核定征收方式繳納的企業(yè)所得稅的云同步，按照中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、行政法律規(guī)范的規(guī)定進行處理，但不能事先確定企業(yè)所得稅是按核定征收方式征收、管理的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概要、2 .行業(yè)特別政策(1)未完成銷售收入預期毛利額和完稅后，及時結算實際毛利額與其對應的預期毛利額之間的差異，修正差額并修正稅款(注：按稅務調(diào)整方法解決，即差額為正時填補或填補損失的差額為負時， 只能支付其他所得或增加赤字額而不退稅) (2)共有部位和設施設備的修理輔助設施

4、的處理郵電通訊、學校、醫(yī)療等相關設施的處理規(guī)定(3)海外傭金的限制規(guī)定(4)合作和合資的明確化(5)事前費用的范圍和限制的明確化(6) 根據(jù)行業(yè)特點具體規(guī)定了收入和成本的稅務處理，二、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務處理，開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品完成條件的產(chǎn)品完成條件，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地開發(fā)、住宅、商業(yè)用房及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。 除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品有下列條件之一的，應視為已經(jīng)完成：1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明資料向物業(yè)管理部門備案。 2 .開發(fā)產(chǎn)品開始被使用。 3 .研發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始財產(chǎn)權證明。國稅函2010201號關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完成條件確認問題的通知：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設開

5、發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收，是否辦理了完成(竣工)備案手續(xù)及會訂結算手續(xù)，企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))時， 開始使用開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)公司應當按照規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品的納稅核算成本，核算公司本年度應納稅所得額。 反映了問題、納稅人由于以竣工證明為主要標識牌的完成標準過快、新興產(chǎn)業(yè)未進行最終結算，導致部分建設發(fā)票尚未取得，已發(fā)生的實際成本在完成年度未取得發(fā)票，形成無法扣除的問題。 本文件第三十二條規(guī)定：出包工程最終未經(jīng)結算取得全額發(fā)票的，以證明資料一盞茶為前提，該發(fā)票不足金額可以提前提出，但最高不得超過合同金額的10%。 部分解決了這個問題。 總局公告2011年第3

6、4號6、關于企業(yè)提供有效證明書的時間問題，企業(yè)在本年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因，未能及時取得該成本、費用的有效證明書，企業(yè)在預付季度所得稅時，可以暫時按記賬本發(fā)生金額進行訂正，但結算時，可以按其成本、費用進行訂正9、開發(fā)產(chǎn)品的收入內(nèi)容，1 .開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入范圍：開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入范圍是銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中獲得的全部貨款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利潤。 企業(yè)代表有關部門、單位和企業(yè)收到的各種基金、費用和附件等，不包括在開發(fā)產(chǎn)品的價格中，或者企業(yè)發(fā)放發(fā)票的，必須按照規(guī)定全部確認為銷售額的開發(fā)產(chǎn)品的價格中，由企業(yè)以外的其他征收部門、單位發(fā)放發(fā)票、收入分類、銷售完畢的開發(fā)產(chǎn)品按照

7、一般制造業(yè)產(chǎn)品的規(guī)定，分別扣除收入、成本費用，扣除應納稅所得額。 銷售未完成開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)產(chǎn)品銷售銷售收入，11，未完成開發(fā)產(chǎn)品，12，b開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)立即結算其稅項核算成本，核算之前銷售收入的實際毛利額，同時核算其實際毛利額與對應預計毛利額之差、c年度納稅申報時，企業(yè)應當發(fā)放該開發(fā)產(chǎn)品實際總利潤額與預期總利潤額的差異調(diào)整情況報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 a企業(yè)銷售未完成開發(fā)產(chǎn)品所得的收入，應當先按照預計稅額修訂總利潤率按季度(或者月)修訂預計總利潤額，修訂本期應納稅所得額(包括進行房地產(chǎn)初期登記前)。 各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局根據(jù)以下規(guī)定確定： a開發(fā)項目位于省

8、、自治區(qū)、直轄市和規(guī)劃單列市人民政府所在地城市和城郊鄉(xiāng)，15 b開發(fā)項目位于地和地級市城市和城郊鄉(xiāng)，10% c開發(fā)項目應低于其他地轄區(qū)。 5天以上屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危房的必須在3%、13%以上。 開發(fā)產(chǎn)品視為銷售收入，企業(yè)不得將開發(fā)產(chǎn)品用于慈善捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或者投資者，賠償債務，與其他企業(yè)事業(yè)單位進行個人非貨幣性資產(chǎn)交換等行為。 確認收入(或利潤)的方法和順序，a由本公司最近或本年度最近月份同種開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格決定，b主管稅務機關參照本地同種開發(fā)產(chǎn)品市場的公允價值確定c由開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率決定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率必須在15%以上，具體比例由主管

9、稅務機關決定。14、2 .開發(fā)產(chǎn)品的預租業(yè)務收入，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品還沒有完成，或者進行房地產(chǎn)初始登記，在取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂了租賃合同的，從開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，承租人取得的預租金額按租金確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)事先銷售合同正式簽訂后的收入，銷售收入的實現(xiàn)1 .直銷模式，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認，2 .委托銷售的四種方式，開發(fā)產(chǎn)品收入的疑難解答，1 .銷售精裝修室送家電、家具，應確認如何辦理稅務處理。 賣房贈送家電家具，房子銷售合同價款100萬元，銷售合同中可說明房間標準送家電家具，家電家具購置價10萬元，房子成本50萬元。 這項業(yè)務是混合銷售行為還是兼營行為？ 怎

10、樣處理企業(yè)所得稅？19、2、收到的預付預收款項和訂金應作為應納稅所得確認嗎？所謂預付/預收款項，是指合同當事人為了保證合同履行，一方當事人預先向對方支付一定金額的金錢，即有合同，如果沒有合同，則定義為“預付/預收款項” 根據(jù)契約法有關規(guī)定，一方違反合同的，雙方?jīng)]有約定按約定執(zhí)行的，賣方違反合同的，預付/預收款項加倍返還的，消費者違反合同的，不返還預付/預收款項。 預付/預收款項總額不得超過合同目標的20%，預付/預收款項具有擔保性質(zhì)。 房地產(chǎn)企業(yè)的預售/預收款項已簽訂了房地產(chǎn)銷售或預售合同，必須確認銷售收入，繳納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。 20、訂金、訂金(保證金、誠意金、貴賓卡)不是規(guī)范的概念，只

11、作為法律預付款性質(zhì)的一部分，是預付款項的一部分，是當事人的支付手段，不具有擔保的性質(zhì)，如果不能履行合同，即使不履行“存款”也不能適用的訂金是單方面的行為，不具有擔保的性質(zhì)訂金、誠意金并非都是購買合同中成立的存款性質(zhì)，截至合同簽訂日，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅征稅行為尚未成立，不得作為存款帳戶征收銷售房地產(chǎn)銷項稅和企業(yè)所得稅。 訂金可以暫時記錄在“其他應付賬款”上。 但是，一旦簽名合同，訂金(保證金、誠意金、貴賓卡)將立即從其它應付賬款轉為預收帳戶，支付企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。 簽訂合同把誠意金放在其他應付賬款上是錯誤的，這也是稅務機關檢查的重點。21、3、拆遷還原室如何進行稅務處理？ 一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在

12、2009年度采用拆遷安置方式的園區(qū)進行住房發(fā)展建設，在安置方式上，公司采用“拆遷一、當?shù)匕仓?、差額修正、自我遷移”的財產(chǎn)權交換方式對拆遷人的房屋進行安置補償。 2010年6月，該公司償還完成的1000平方米自營商社拆遷的人(其中等面積還原部分為800平方米)，同類住宅建設成本2200元/平方米，售價3500元/平方米。 請進行相關的稅務處理。22、4、商社預售收入作為兩個費用扣除基數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預銷售合同所得收入可以作為廣告和業(yè)務宣傳費、業(yè)務接待費的訂正基數(shù)。 匯款的時候怎么操作？23、5 .房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地出讓金的財稅處理；(1)財務處理：消費使不

13、得土地出讓金業(yè)務實質(zhì)上看，企業(yè)以招收確定金額全額繳納的土地出讓金已取得全額票據(jù)，修改土地出讓金成本，政府給予的歸還不是原來的票據(jù)轉讓根據(jù)企業(yè)會訂準則第16號政府補助(2006 )的規(guī)定，政府補助是指企業(yè)從政府無償獲得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。 很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地償還金的法律性質(zhì)是政府補助。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須用取得的各種名義的土地償還金，通過會訂正處理直接訂正營業(yè)外收入，不能用實際收到的土地償還金注銷土地成本。 (2)房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還金難以滿足不征稅的收入要求，只是政府為了招攬外資或協(xié)商變態(tài)而轉讓的一個策略，因此該土地返還金必須按企業(yè)

14、所得稅進行訂正繳納。24、三、成本、費用扣除的稅務處理，(一)必須解決二級六種扣除問題，(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除基本原則，一.企業(yè)所得稅法公共性的規(guī)定是稅收法律的規(guī)定(即不涉及不不符點的規(guī)定)2.根據(jù)行業(yè)特有的規(guī)定，本稅收法律沒有規(guī)定)成本、費用的扣除期間費用和開發(fā)產(chǎn)品的稅補正成本、銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅補正成本和未銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅補正成本企業(yè)發(fā)生的期間費用、銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅補正成本、營業(yè)稅和附加、土地增值稅行政許可本期按規(guī)定扣除，(26 )、(3)期間費用1 .修理費用或基金(1) 修理費用：對于尚未銷售的已完成開發(fā)產(chǎn)品以及按照有關法律、法律規(guī)范或合同規(guī)定銷售的開發(fā)產(chǎn)品(包括共有部位、共有設施設備

15、)的日常維護、維護、修理等實際發(fā)生的修理費用，本期應在(2)行政許可扣除修理基金的交接時扣除。 2、國外機構傭金委托國外機構銷售研發(fā)產(chǎn)品的，國外機構的銷售費用(包括傭金或手續(xù)費)支付不超過委托銷售收入10%的部分。 行政許可實際扣除：國內(nèi)傭金按照財稅200929號執(zhí)行4 .利息支出，(1)企業(yè)為建設研發(fā)產(chǎn)品借入資金產(chǎn)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可以按照企業(yè)會修訂準則的規(guī)定集中分配。 其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可以在直接稅交易前根據(jù)借款用途扣除企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的資產(chǎn)訂正上不需要的借款費用(即開發(fā)完成后)，企業(yè)經(jīng)過固定資產(chǎn)的購買、建設、無形資產(chǎn)和12個月以上的建設達到預定銷售可

16、能狀態(tài)的庫存發(fā)生借款時， 以購置相關資產(chǎn)、建設期間(即開發(fā)期間)發(fā)生的合理借款費用為資本支出訂正相關資產(chǎn)成本，按規(guī)定扣除，根據(jù)借款路線確定扣除標準向金融企業(yè)借款利息，未超過行政許可扣除的同期貸款利率部分的，行政許可扣除已發(fā)行的債券利息； 行政許可子公司借款利息支出實際支付給子公司的利息支出扣除，行政許可子公司的債權投資及其權益投資比例不超過規(guī)定比例和相關規(guī)定的部分扣除，超過的部分本期及其后年度不得扣除，其他企業(yè)(包括房地產(chǎn)開發(fā)公司):2: (3) 非相關個人借款利息支出；(4)投資者投資不足借款利息調(diào)整；(5)集團借款利息分配企業(yè)集團或者其成員企業(yè)統(tǒng)一用于金融機構借款分配集團內(nèi)部其他成員企業(yè)的

17、情況下，借款人只要發(fā)放可以從金融機構取得借款的證明文件，就可以在使用借款的企業(yè)之間合理分配利息費用，由使用借款的企業(yè)進行分配的合理a .企業(yè)為了建設開發(fā)產(chǎn)品的借入資金而產(chǎn)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，在直接稅交易前由b .企業(yè)集團或者其成員企業(yè)統(tǒng)一使用于金融機構借款分配集團內(nèi)部的其他成員企業(yè)的情況下，借入方可以發(fā)行從金融機構取得借款的證明書， 一律集團企業(yè)或借款企業(yè)可以在稅前按照c .企業(yè)扣除開發(fā)產(chǎn)品借款資金的企業(yè)會訂準則的規(guī)定進行歸集和分配， 其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用稅前可由d .企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一用于金融機構借款分配集團內(nèi)部其他成員企業(yè)，借款人無法發(fā)放從金融機構取得借款的證明文件， 使用借款的企業(yè)之間可以合理分配利息費用使用借款的企業(yè)所分配的合理利息行政許可為稅前【正確】: c、稅金和損失、(4)稅金(已售開發(fā)產(chǎn)品)營業(yè)稅金和附加、土地增值稅行政許可本期按照規(guī)定(5)扣除損失1 .