1、如果建筑產(chǎn)品是有生命力的， 那一定有屬于自己的精神和氣質(zhì)。 同音相和，同氣相求。 而她的根，則離不開承載她的這片土地。 設(shè)計師廣場解構(gòu)主義下的人文居所,獲得獎項： 06-07年度 綠色、人文、科技地產(chǎn)先鋒 07年中國戶型設(shè)計創(chuàng)新十強樓盤 07中國地產(chǎn)標(biāo)桿名盤 07年中國地產(chǎn)最佳酒店公寓 07北京最佳創(chuàng)新獎,索引 Index,發(fā)展背景產(chǎn)品研究營銷過程與成交客戶分析綜合結(jié)論,07年北京地產(chǎn)走勢與項目發(fā)展環(huán)境 設(shè)計師廣場規(guī)劃思想與產(chǎn)品設(shè)計解析 項目階段營銷過程、營銷手段與成交客群分析 本案的借鑒意義,發(fā)展背景,07北京房產(chǎn)走勢,項目區(qū)域環(huán)境綜述,項目本體因素,07北京房產(chǎn)走勢,07年，新政效應(yīng)未能完

2、全凸現(xiàn)。全國各地房市相對較好，北京也不例外。從大的發(fā)展環(huán)境來看，設(shè)計師廣場趕上了08后可執(zhí)行性新政出臺的末班車。,項目區(qū)域環(huán)境綜述,地理位置：位于豐臺區(qū)西四環(huán)南路1號（看丹橋西南角） 周邊環(huán)境：周邊學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、綜合商場、休閑娛樂等配套比較完善； 寫字樓部分有中關(guān)村總部基地、鵬潤國際時尚中心、時代財富天地、工商聯(lián)大廈； 住宅項目主要有萬年花城 、億城天筑 、萬科紫臺、天下儒寓等11個項目。 交通體系：詳見下面文字內(nèi)容。, 緊鄰西四環(huán)主干道，京石、京開高速、環(huán)線快速路便捷通達金融街、中關(guān)村及首都各核心區(qū)。 與中關(guān)村商圈、金融街商圈、公主墳商圈及木樨園商圈快速連接，均半小時以內(nèi)便利

3、車程。 20余條公交線路直接通達五棵松、公主墳、中關(guān)村、望京、廣安門、復(fù)興門等樞紐地帶。 規(guī)劃中2010年將通車的地鐵9號線以及京滬城際快速交通中心，將形成更加多元的交通體系， 大大改善區(qū)域交通，拉動物業(yè)升值。,項目區(qū)域環(huán)境綜述寫字樓與商業(yè)（一）,中關(guān)村總部基地：,項目區(qū)域環(huán)境綜述寫字樓與商業(yè)（二）,鵬潤國際時尚中心：,項目將被打造成以服裝貿(mào)易為主的亞洲最大的時尚產(chǎn)業(yè)品牌匯集和展示交易的高端平臺。配套的寫字樓與公寓式酒店基本上以實現(xiàn)華北地區(qū)商家運營中心功能為主。 最根本的原因是看好服裝流通領(lǐng)域和商業(yè)地產(chǎn)的投資回報，目前服裝流通領(lǐng)域已擁有2萬億的產(chǎn)值，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率普遍在30%以上。 將

4、進入香港、迪拜、伊斯坦布爾等國際自由貿(mào)易城市，建立中國輕丁消費產(chǎn)品國際型貿(mào)易通道。用58年時間，形成一個以電器、服裝和輕工消費品商貿(mào)與分銷以及掌握分銷渠道為核心的“大國美”。,區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合分析： 位于南四環(huán)和西四環(huán)交匯處的中關(guān)村（豐臺）科技園區(qū)，歷經(jīng)數(shù)十年強勢發(fā)展，2005年底已有3700家企業(yè)入住。再加上總部基地的500幢獨棟企業(yè)總部樓、65公頃的國美電子城、十多萬平米的總部花園項目以及國際汽車博覽城相繼推出，一個蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟新區(qū)業(yè)已形成。這里將是一片會聚北京與世界目光的繁華之地，是云集眾多知名企業(yè)百舸竟渡的都市新興區(qū)域，是一片企業(yè)必奪的商務(wù)熱土，寸土寸金將不再是紙上傳說。 這就為周邊項目

5、發(fā)展提供了很好的契機。而鑫豐設(shè)計師廣場項目正處于商業(yè)中心點，小區(qū)自身品質(zhì)高，周邊配套成熟，商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢突出。,項目區(qū)域環(huán)境綜述住宅（一）,萬年花城：,項目區(qū)域環(huán)境綜述住宅（二）,萬年紫臺：,區(qū)域住宅發(fā)展綜合分析： 通過對重點項目的分析，鑫豐項目由于地塊較小（約27畝），面臨著向小戶型差異化的發(fā)展方向。定性方向也非常明確，就是非主流居住產(chǎn)品和投資型產(chǎn)品（意為酒店式公寓）。結(jié)合對商業(yè)和寫字樓的分析，本案的依托點主要在于商業(yè)和寫字樓部分目標(biāo)人群需求。由于項目處于區(qū)域商業(yè)中心點，交通便捷，商業(yè)價值非常突出，這就為項目在控規(guī)條件下發(fā)展商業(yè)和小戶型酒店式公寓定下基調(diào)。問題的關(guān)鍵在于：如何突圍市場，與

6、目標(biāo)客群實現(xiàn)對接。,項目本體因素,項目占地面積：17949平米 以下為市場定位下的產(chǎn)品設(shè)計最終結(jié)果： 總建面：99206平米 建筑形態(tài)：4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓及大型綜合商業(yè)組成。立面由黑白灰三基色組成，為西南四環(huán)地標(biāo)性建筑。開放式社區(qū)內(nèi)國際星級酒店、40000大型集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨，功能配套完善，亦是物業(yè)升值的有力因素。,在項目面臨以上的市場背景下，項目如何發(fā)展才能取得成功呢？ 鑫豐信德董事長趙小明以哲學(xué)博士的知識背景思考了他項目發(fā)展的方向（07年初思考），由08年奧運的世界性眼光挑剔和挑戰(zhàn)，從區(qū)域、交通、傳統(tǒng)文化等多個角度反復(fù)論證，在日本、新加坡和中國本土設(shè)計師提供的方案中，最終選定了日本建筑家SAKO KELLCHRO的方案。由此，哥倫比亞的解構(gòu)主義與黑白色被應(yīng)用到設(shè)計師廣場！,產(chǎn)品研究,總體規(guī)劃思想,產(chǎn)品組合構(gòu)成,各產(chǎn)品簡析,產(chǎn)品組合構(gòu)成,各產(chǎn)品簡析,酒店式公寓部分B、C、D座小戶型（35-56平米）,下面為實景照片,起居室居中，大餐廳，主臥室朝南，比較私密。 總體滿足居住和象征性功能要求。,起居室由兩部分構(gòu)成，雙起居室空間-主起居室和家庭大餐廳，具豪宅尺度。 主臥與健身空間相連，主衛(wèi)與衣帽間相連，功能接洽，兼具