1、中心城市商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營管理模式規(guī)劃目錄介紹企業(yè)管理公司的職能企業(yè)管理公司結(jié)構(gòu)企業(yè)管理公司收支預(yù)算企業(yè)管理公司的經(jīng)營管理與激勵(lì)介紹隨著公司于2012年8月按計(jì)劃收購體育場(chǎng)地塊，以及中心城商業(yè)廣場(chǎng)于2012年第四季度全面開業(yè)，卓品地產(chǎn)占據(jù)福泉高端住宅、商業(yè)和未來寫字樓市場(chǎng)的布局已初具規(guī)模。如何提高“中心城福泉花園卓品地產(chǎn)”的品牌知名度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品利潤最大化，將是公司未來幾年發(fā)展目標(biāo)中的一個(gè)重要課題。同時(shí)，隨著近兩年福泉市政府土地供應(yīng)量的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭將日益激烈，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品差異化將是搶占市場(chǎng)份額的必要手段。中心城商業(yè)廣場(chǎng)一期、二期和三期建成并開業(yè)后，預(yù)計(jì)將達(dá)到5.3萬平方米(一期1萬平方

2、米，二期2.4萬平方米，三期1.9萬平方米)。中心城將成為一個(gè)新的商業(yè)區(qū)，擁有復(fù)雜的業(yè)態(tài)，如交叉主題百貨商店、街頭精品百貨商店、美食街、超市、動(dòng)畫、家居生活中心、電影院、娛樂文化中心和社區(qū)設(shè)施。根據(jù)目前我國中等城市商業(yè)地產(chǎn)的人均占有面積，中心城區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)的容量足以覆蓋福泉市主城區(qū)。福泉市現(xiàn)有商鋪約4.5萬平方米，預(yù)計(jì)三年內(nèi)新增2.7萬平方米(不含中心城商業(yè)廣場(chǎng)三期)。也就是說，據(jù)估計(jì)，到2015年，福泉市的商業(yè)控股數(shù)量將達(dá)到或超過125，000平方米，這將導(dǎo)致大量的閑置業(yè)務(wù)或低價(jià)出租和低價(jià)銷售。招商只是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)定位和實(shí)施招商目標(biāo)的一個(gè)環(huán)節(jié)和過程，而招商后的管理是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值和提升品牌形象的

3、靈魂工作，運(yùn)作是對(duì)所有前期工作的檢查，是整體持續(xù)服務(wù)和效益的保證。大型商業(yè)區(qū)或購物中心的物業(yè)管理是物業(yè)管理的一種特殊形式，不僅僅是安全和清潔，而是一個(gè)了解商業(yè)、機(jī)電和物業(yè)管理的團(tuán)隊(duì)。商業(yè)物業(yè)管理的重中之重是商業(yè)開業(yè)的追加投資調(diào)整，以及機(jī)電、保安、保潔的責(zé)任。一般來說，在商業(yè)零售業(yè)中，商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該有三年的潛伏期，而且至少有兩年的潛伏期。做商業(yè)地產(chǎn)和購物中心是一系列業(yè)態(tài)的集合，開業(yè)后會(huì)有很多問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，還要經(jīng)過市場(chǎng)培育期，這樣才能迎接陽光。開放是一個(gè)分水嶺。開業(yè)后，遇到了很多麻煩，如主店投訴、業(yè)主投訴、商戶投訴、機(jī)電維修投訴、環(huán)保要求投訴等。尤其是市場(chǎng)的培育。如何在前三年不穩(wěn)定的前提

4、下進(jìn)行良好的經(jīng)營管理和租金變化，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)形式的鎖定，最終形成一個(gè)商業(yè)圈。目前，福泉盛源商業(yè)管理有限公司作為貴州卓品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)部下的職能管理組，主要負(fù)責(zé)一期商業(yè)租金和物業(yè)管理費(fèi)的收取、商戶一期租金變更管理、二期招商、商戶物業(yè)問題的解決。隨著中心城商業(yè)廣場(chǎng)二期的開業(yè)以及三期規(guī)劃完成后的相關(guān)工作，目前的工作職能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足公司要求的結(jié)果。專業(yè)性不足、分工不清、團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)不合理、營業(yè)后工作時(shí)間和營銷部門混亂、拓展能力不足、無法有效吸納專業(yè)人才等問題將制約福泉盛源商業(yè)管理有限公司作為中心城市商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營商的管理水平和效果，無法為項(xiàng)目的銷售提供更強(qiáng)有力的支持。針對(duì)這種情況，建議將福泉盛源商

5、業(yè)管理有限公司重新作為卓品地產(chǎn)的獨(dú)立部門或子公司進(jìn)行經(jīng)營管理，并根據(jù)市場(chǎng)需求合理配置人員，將符合商業(yè)運(yùn)作的規(guī)劃方案、管理方案和廣告推廣資金使用方案有效結(jié)合起來，完善職能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。投資運(yùn)營管理和商業(yè)銷售協(xié)助被明確定義為福泉盛源商業(yè)管理有限公司運(yùn)營管理的兩條主線，長期目標(biāo)是培養(yǎng)一支具有良好職業(yè)道德、尊重員工、尊重合作伙伴、認(rèn)同公司價(jià)值觀和發(fā)展理念的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。1、企業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司的職能按業(yè)務(wù)塊、宏觀和微觀可分為以下幾類：(詳見商業(yè)物業(yè)管理手冊(cè))1.商業(yè)物業(yè)規(guī)劃和工程/裝飾管理(1)商業(yè)物業(yè)的早期管理一、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的物業(yè)設(shè)計(jì)建議二、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作c、主要門店物業(yè)服務(wù)(

6、定制業(yè)務(wù))d、物業(yè)管理成本計(jì)算e、商戶裝修管理(2)環(huán)境建設(shè)與管理一、商業(yè)物業(yè)清洗系統(tǒng)規(guī)劃二、安全管理體系規(guī)劃三、商業(yè)綠化和美容管理任務(wù)d、光環(huán)境建設(shè)(3)安全管理和風(fēng)險(xiǎn)控制一、風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別的內(nèi)容、范圍、識(shí)別方法和安全風(fēng)險(xiǎn)類型b.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制三、消防管理特點(diǎn)及組織運(yùn)行管理d、消防設(shè)施運(yùn)行管理五、治安防范與秩序維護(hù)管理模式f、安全管理的宣傳和推廣(4)交通組織與管理一、內(nèi)外交通組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化b.停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化c.停車場(chǎng)誘導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化d、購物中心/購物中心貨運(yùn)走廊的設(shè)計(jì)優(yōu)化(5)商業(yè)工程管理的早期干預(yù)一、項(xiàng)目決策可行性研究階段干預(yù)要點(diǎn)b.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的干預(yù)要點(diǎn)c、設(shè)備安裝調(diào)試階段干預(yù)點(diǎn)d

7、、竣工驗(yàn)收的干預(yù)要點(diǎn)裝飾階段的介入f、商業(yè)工程項(xiàng)目管理及驗(yàn)收(6)商業(yè)工程問題的整改一、工程遺留物的一般處理方案b.工程問題和缺陷的原因三、企業(yè)管理工程客戶服務(wù)系統(tǒng)人員組成(7)商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目標(biāo)和任務(wù)一、商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容b.商業(yè)工程設(shè)備的固定資產(chǎn)管理三、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理d.商業(yè)工程設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)e.商業(yè)工程設(shè)備和設(shè)施維護(hù)的基本要求2.零售業(yè)態(tài)管理的應(yīng)用與深化根據(jù)卓品地產(chǎn)未來可能開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們應(yīng)在前期做好定位、規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化、提高品牌知名度和為公司創(chuàng)造利潤的目標(biāo)a、標(biāo)準(zhǔn)化：根據(jù)已開放項(xiàng)目的目標(biāo)點(diǎn)，用積累的通用語言和標(biāo)準(zhǔn)化語言進(jìn)行總結(jié)

8、，使今后類似新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也能按照這種標(biāo)準(zhǔn)化來實(shí)施，并不斷豐富和完善。b、適應(yīng)性：在設(shè)計(jì)理念上，我們應(yīng)該與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更多相關(guān)的討論。所謂適應(yīng)性是指建筑的多變和兼容，從而保持可持續(xù)發(fā)展的生命力。性能：主要審批建筑物的性能，如機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)、建筑材料等。出于社會(huì)效益的考慮，也控制了中心城市商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)各個(gè)階段的投資和運(yùn)營成本，并更加注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計(jì)。d、動(dòng)線：深入研究各種商業(yè)模式，在設(shè)計(jì)初期加強(qiáng)討論，核心是設(shè)計(jì)動(dòng)線，反復(fù)設(shè)計(jì)動(dòng)線，使動(dòng)線設(shè)計(jì)沒有盲點(diǎn)或死角，從而提高商業(yè)的合理性和可用性。e主題：這是目前大中型購物中心發(fā)展的要求。基于主題的業(yè)務(wù)將更有效地吸引細(xì)分的消費(fèi)群體，塑造公司的品牌形象。使

9、中心城市成為一個(gè)社會(huì)活動(dòng)、個(gè)性化和人性化的體驗(yàn)場(chǎng)所。f.休閑：減少新項(xiàng)目中的零售形式，突出休閑功能，滿足繁榮時(shí)期人們的個(gè)性化和休閑需求。(2)商業(yè)項(xiàng)目定位的考慮因素a.選址取決于真正的功夫，而不是教科書，它更多地取決于經(jīng)驗(yàn)，這是零售人員，物業(yè)管理人員和開發(fā)設(shè)計(jì)師的智慧的融合，他們大多是經(jīng)驗(yàn)的積累。b.規(guī)模確定：協(xié)助開發(fā)設(shè)計(jì)部門根據(jù)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的容量和資源可利用性，最終確定商業(yè)規(guī)模、主店、副主店和一般業(yè)務(wù)的規(guī)模和組合。確定主店：在確定地址和規(guī)模后，它是主店和次店。如何選擇主店以最大化可售物業(yè)組合以及如何優(yōu)化平均銷售價(jià)格是確定主店的重要參考因素。d、搞好設(shè)計(jì)：主要在于以下四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

10、人的流線這是設(shè)計(jì)的第一要素。單通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。這條路線上的人方向感強(qiáng)，容易找到位置；視覺透明度在視線范圍內(nèi)，你看到的店鋪越多越好，這可以刺激人們的購買欲望；運(yùn)輸系統(tǒng)卸貨區(qū)應(yīng)盡可能布置在地下，人員和車輛應(yīng)分流，以免與地面爭奪位置；主店技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同形式的主店有不同的要求，如樓層高度、裝卸要求。只有在吸引投資前與主要門店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，我們才能很好地掌握這些東西。只有這樣，才能更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)利用率。3.商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)職能管理一、商業(yè)項(xiàng)目管理形式規(guī)劃分析：自購自養(yǎng)、業(yè)主委托經(jīng)營、公司委托經(jīng)營、售前招商、直銷、售后包租、混業(yè)經(jīng)營b、建立輔助銷售運(yùn)營管理系統(tǒng)：制定銷售價(jià)格和小業(yè)主回租之間關(guān)系的策

11、略解決零售商、餐廳和其他商戶的建筑調(diào)整需求制定租賃合同的管理方法和程序制定商業(yè)場(chǎng)所管理措施，包括商店形象制定促銷活動(dòng)的管理措施建立面向服務(wù)的管理團(tuán)隊(duì)c、商業(yè)項(xiàng)目成本管理：制定設(shè)施維護(hù)費(fèi)用預(yù)算準(zhǔn)備促銷費(fèi)用計(jì)劃員工工資和福利外部公司人員的費(fèi)用公關(guān)費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)常規(guī)包裝成本d.商業(yè)項(xiàng)目的收益管理非物業(yè)位置的租金收入日常管理費(fèi)用收入(計(jì)劃收取租金收入的2%)每個(gè)商家在促銷活動(dòng)中的投資和實(shí)際成本之間的差異停車場(chǎng)和廣告收入二、企業(yè)管理公司結(jié)構(gòu)1.盛源企業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理工程主管物業(yè)主管藝術(shù)策劃總監(jiān)行政辦事員，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析運(yùn)營主管日常水電服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保安隊(duì)長清潔班長客戶服務(wù)經(jīng)理業(yè)務(wù)管理員停車場(chǎng)管

12、理費(fèi)訂單維護(hù)員清潔工注：在人員結(jié)構(gòu)上，總經(jīng)理和財(cái)務(wù)部由卓品地產(chǎn)的管理人員兼任。短期內(nèi)，不會(huì)增加專職人員，他們的工資和福利也不會(huì)計(jì)入盛源的商業(yè)成本。2.全職人員配置表職稱人事部門編制人員主要的工作征服優(yōu)越的直接在.之下年少的工資處理副總經(jīng)理1綜合投資運(yùn)營管理卓品總經(jīng)理運(yùn)營經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理8500運(yùn)營經(jīng)理1負(fù)責(zé)投資促進(jìn)和業(yè)務(wù)管理副總經(jīng)理業(yè)務(wù)管理員，業(yè)務(wù)后臺(tái)3000-4500元/月業(yè)務(wù)管理員、客戶服務(wù)管理員2商業(yè)家庭維護(hù)客戶條件并補(bǔ)充商業(yè)資源運(yùn)營經(jīng)理不1500-2500元/月藝術(shù)策劃總監(jiān)1平面設(shè)計(jì)、廣告資源優(yōu)化、宣傳資料制作副總經(jīng)理不3000-4000元/月行政后勤辦公室1部門間的數(shù)據(jù)管理、信息收集和

13、對(duì)接運(yùn)營經(jīng)理不1700-2500元/月道具員1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)管理副總經(jīng)理物業(yè)工程師、保安主管和清潔主管2500-3000元/月堵漏人員1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)，協(xié)助商戶進(jìn)行水電服務(wù)道具員不1800-2500元/月安全主管1商業(yè)物業(yè)的日常安全維護(hù)和停車場(chǎng)管理道具員保安人員1300-2000元/月清潔主管1商業(yè)物業(yè)的日常健康維護(hù)道具員清潔工1500元/月保安人員12(包括停車場(chǎng)管理)商業(yè)日常巡邏和維護(hù)工作安全主管不1100-1500元/月清潔工10商業(yè)物業(yè)的日常清潔清潔主管不850-1200元/月總數(shù)3263，500元/月注：薪資計(jì)算基于高位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)3、企業(yè)管理公司工作時(shí)間安排和人員工資高低位數(shù)計(jì)算(

14、1)企業(yè)管理公司的工作時(shí)間分為兩類：早班：9: 0017: 00夜班：13: 0020: 00經(jīng)理們每周休息一天清潔人員分為兩類：早班：7: 0014: 00夜班：13: 0020: 00保安分為三個(gè)級(jí)別(24小時(shí)巡邏和商業(yè)停車場(chǎng)管理費(fèi))早班：8: 0016: 30中班：16: 0023: 30夜班：23: 008: 00根據(jù)這一工作時(shí)間，管理人員將在工作時(shí)間內(nèi)吃工作餐，保安和清潔人員將按每月200元的標(biāo)準(zhǔn)得到補(bǔ)貼。職稱當(dāng)前工資當(dāng)前福利商業(yè)后基本工資績效工資最高年收入最低年收入副總經(jīng)理8500市場(chǎng)部相關(guān)獎(jiǎng)金70008500營業(yè)收入獎(jiǎng)金(基數(shù)1.6)134，400元84000元運(yùn)營經(jīng)理40003500營業(yè)收入獎(jiǎng)金(基數(shù)1.5)63000元4 . 2萬元道具員30002500營業(yè)收入獎(jiǎng)金(基數(shù)1.5)45000元3萬元業(yè)務(wù)管理和客戶服務(wù)18002000市場(chǎng)部相關(guān)獎(jiǎng)金1800營業(yè)收入獎(jiǎng)金(基數(shù)1.4)30240元21600元安全主管18001600營業(yè)收入獎(jiǎng)金(基數(shù)1.4)26880元19，200元水電、行