1、遼寧省丹東市房地產(chǎn)市場簡評，2011.10，第一部分：宏觀背景分析，第二部分：市場背景分析，第三部分：市場案例分析，第四部分：開發(fā)戰(zhàn)略思維，報告概述，第一部分：宏觀背景分析，丹東、影響區(qū)委價值、丹東、東北亞經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、東北老工業(yè)基地經(jīng)濟發(fā)展的遼寧省在振興東北老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略中，確定了通過“五點一線”大開發(fā)，形成沿海和福利互動的發(fā)展構(gòu)想。丹東邊境的區(qū)位優(yōu)勢在經(jīng)濟合作中起著連接的中樞作用，影響邊防民族地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定，丹東邊境地區(qū)屬于我國少數(shù)民族集聚地，邊境地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定直接影響國家的穩(wěn)定和和諧。東北亞區(qū)域經(jīng)濟合作的地理核心丹東在地理上連接東北亞

2、韓半島、日本的主要陸路通道，是東北亞各國合作的必經(jīng)之地之一。充分利用丹東邊緣沿江優(yōu)勢發(fā)揮我國最大邊境城市的區(qū)位效應，可以在東北亞地區(qū)經(jīng)濟合作中起到橋梁作用。丹東行政區(qū)劃、丹東市振興、元寶、鎮(zhèn)安三個城市、東港市、鳳城市兩個縣級市、廣丹滿族自治縣、國家級丹東邊境經(jīng)濟合作區(qū)行政區(qū)域面積1.52萬平方千米、市區(qū)834平方千米總?cè)丝?43萬人，市區(qū)人口76萬人。東港市、鳳城市、官地安滿族自治縣、丹東市，此次報告將集中在丹東市區(qū)房地產(chǎn)市場。丹東規(guī)劃，三大產(chǎn)業(yè)大學：精品農(nóng)業(yè)大學201國道工業(yè)經(jīng)濟大學濱江藍色經(jīng)濟大學8個重點產(chǎn)業(yè)：汽車和零部件電子信息農(nóng)產(chǎn)品加工、紡織、服裝、化學工業(yè)造紙和紙制品電力、現(xiàn)代服務業(yè)

3、、丹東市發(fā)展市場定位中國東部現(xiàn)代化、沿海港口城市規(guī)劃、總體發(fā)展構(gòu)想建設中心，形成三大產(chǎn)業(yè)帶，8個重點產(chǎn)業(yè)開發(fā)、丹東交通、朝鮮民主主義人民共和國、朝鮮鐵路交通從平壤220千米、首爾420公里，是貫穿東北亞鐵路大動脈的重要樞紐。道路交通在沈陽220公里，大連252公里，丹東民航努力成為港口機場。丹東人文、抗日戰(zhàn)爭時期、九一八事變2日，日軍侵犯了安東和鳳城。新中國成立后，安東人民站在支持抗美援朝斗爭的最前哨站，被譽為英雄的人民。安東，被稱為英雄的城市。1965年1月，經(jīng)國務院批準，安東改名為丹東。意思是紅色東方的城市。沙克-中國人民解放軍將軍，1955年被授予少將階級。開國將軍汝靜組的得力部下，朱煥

4、1955年被授予獎狀階級，獲得一級八一勛章、一級獨立自由勛章、一級解放勛章。參加過兩萬五千里長征。經(jīng)濟分析，2010年實現(xiàn)區(qū)域生產(chǎn)總值735億元，工業(yè)的扶持作用同比增長17.1%，逐步顯示了拉動整個經(jīng)濟的良性發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，近幾年持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟增長，給丹東這個城市帶來了更多的發(fā)展機會，經(jīng)濟量的快速增長帶動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。丹東人均生產(chǎn)總值2010年人均生產(chǎn)總值(GDP)牙齒25034元，丹東的財政收入狀況和居民存款余額逐年增加，人均生產(chǎn)總值已達到房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段。收入分析、財政收入增長幅度顯著，居民存款逐年增加，宏觀背景匯總、地理位置突出，在東北亞地區(qū)經(jīng)濟合作中起到橋梁作用，效果

5、較好。交通網(wǎng)絡先進經(jīng)濟的快速增長必將帶動房地產(chǎn)的高速發(fā)展。第二部分：市場背景分析、房地產(chǎn)開發(fā)和政策、丹東2011年房價上漲幅度、2-5丹東房地產(chǎn)市場供求都呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展態(tài)勢，市場開發(fā)量是歷史上最高的，老百姓購房熱情空前高漲。房地產(chǎn)市場的熱點比較明顯，帶動房價上漲，一直持續(xù)到2011年。今年1月，七月、丹東是全國房價漲幅最快的城市之一，其中4個月內(nèi)，同比動機漲幅占全國70個大中城市第一。2011年九月5日，丹東市政府正式啟動地方性房地產(chǎn)價錢控制政策，從今天開始實施了進一步加強商品房銷售價錢限制的通知。牙齒通知可以看作是丹東房地產(chǎn)市場的“限制價格命令”。限制價格只是規(guī)定了價格的上限，但沒有打擊市場

6、需求，因此只要有不斷增長的市場需求，市場銷售仍然可以正常進行。丹東最近房價動向、房地產(chǎn)部門劃分、振興區(qū)：丹東市中心，是丹東市黨政縣機關所在地，面積80平方千米，人口38萬人，交通發(fā)達，通信方便。丹東火車站、長途客運樞紐、機場及天然防凍波浪港、安民港均位于管轄范圍內(nèi)。鎮(zhèn)安區(qū)：鎮(zhèn)安區(qū)是丹東市的郊區(qū)，三面環(huán)市，北面與廣安縣相鄰，西面與奉城相鄰，南面與東港市相鄰，東面與鴨綠江和朝鮮民主主義人民共和國相對。整個地區(qū)的總面積為669平方公里。元寶區(qū)：元寶區(qū)是丹東市的中心，位于西京東北部、北原寶山、南臨鴨綠江，與朝鮮民主主義人民共和國隔河相望。總面積為90.27平方公里?？?cè)丝跒?9萬1200人(2009年

7、)。享受沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和邊境經(jīng)濟合作區(qū)等優(yōu)惠政策。新城：丹東新城(丹東臨港工業(yè)園新城)在遼寧省丹東市西南部地區(qū)也被稱為國文灣新區(qū)。占地面積預計為61.8平方公里，可容納40萬人。新城是當前城市的主要發(fā)展地區(qū)。丹東新區(qū)被綜合定位為中朝邊境互補合作的橋頭堡，未來的區(qū)域綜合交通樞紐。區(qū)域市場定位：丹東未來的“銅鑼灣”。一級市場供應，丹東市2011年商品住宅土地供應，未來地區(qū)市場壓力高，490萬商品房土地供應成為可能。丹東市的土地基準地價現(xiàn)行標準、土地價格標準、一級市場交易、丹東市最近商品住宅土地交易表、現(xiàn)在新城開發(fā)熱很高，所以最近住宅用地交易區(qū)都在牙齒地區(qū)。丹東市商品住宅銷售量、九月商品住宅銷售量、

8、2級市場供求，根據(jù)最近的銷售速度，目前庫存消化周期為11個月(面積)。但是，如果加上未來供應490萬方，銷售周期將增加到50個月，寶兒未來競爭將非常激烈。，價格和面積，80-100平方米的小戶型占市場的人氣面積，5000韓元以下的住宅占主要交易面積，據(jù)市場交易成交看，需求面積仍以小戶型為主體，價格在3500韓元左右取消住房供應比較好，房地產(chǎn)市場摘要，房地產(chǎn)增長勢頭強勁。(威廉莎士比亞、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn))政策的限制價格沒有限制市場的發(fā)展一級和二級市場交易主力，而是集中在新城市未來巨大的供給上，將區(qū)域間的競爭主力需求集中在100平方米以下的小公寓，平均價格在3500韓

9、元左右，第3部分：市場案例分析，重點房地產(chǎn)交易，重點房地產(chǎn)交易。 新區(qū)是中高級改進客座項目之一，主要景觀和濱江概念、大計劃的利潤、自身產(chǎn)品力量的突出和定位的準確性提高，良好的脫華、案例分析、上城左側(cè)、上城左側(cè)位于丹東新城。 顯然，主景觀軸和各集團在后現(xiàn)代主義風格的外觀和視覺沖擊方面很強，通過巨大的環(huán)境效益占據(jù)優(yōu)勢，面向強需求和第一客源，本身具有一定的產(chǎn)品能力，且具有較高的價錢性能比。(威廉莎士比亞，溫斯頓，自豪) (威廉莎士比亞，溫斯頓，自豪)，案例分析，溫州城，溫州城位于新區(qū)中央政務區(qū)核心，與新區(qū)二中相鄰。借用自己的景觀和周邊公園的雙重景觀，借用典型的經(jīng)學郡概念，依靠周邊資源，瞄準中級者第一

10、名及第一名客源，在地區(qū)效益好的環(huán)境下，獲得今年套銷量第一名。市場案例摘要，市場交易在新城銷量前明顯集中的案例都有自己的特色，未來的巨大供給將更加激烈，丹東當前市場情況和未來競爭中的生存方式，第4部分：發(fā)展戰(zhàn)略思維，引人注目的賣家。以文化、時尚、教育的生活方式等相對松懈的理念投機為主，有特定的競爭產(chǎn)品時代。競爭集中在產(chǎn)品弧型、智能、水警計劃、結(jié)構(gòu)上的突破等方面，競爭非常激烈。牌子時代：消費者比較地段、規(guī)劃、綠化、戶型等后，丹東房地產(chǎn)市場面臨全面調(diào)整和重新調(diào)整。目前市場大部分處于產(chǎn)品時代到牌子時代的過渡期。對此，比較時代、現(xiàn)在不是決戰(zhàn)后期銷售的時代。不要指望概念會讓人吃驚，要切實做好所有的細節(jié)，才能經(jīng)得起買方千聯(lián)的比較。比較時代，市場更多地準備投入，對回報的期待要小，不要“太高”，產(chǎn)品是差異大、均勻性強的東西。否則，進入