1、2020/7/26，1、社區(qū)業(yè)務(wù)定位與招商、萬(wàn)商俱樂(lè)部楊澤軒、2020/7/26，2、前言，目的是引導(dǎo)顧客思考：投資者、開(kāi)發(fā)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者第一部分定義與特征分析第二部分定位與行業(yè)訂劃第三部分招商與銷售管理第四部分2020/7/26，4，社區(qū)業(yè)務(wù)定義和特征分析，社區(qū)業(yè)務(wù)定義社區(qū)業(yè)務(wù)角色社區(qū)業(yè)務(wù)問(wèn)題，2020/7/26，5社區(qū)是一個(gè)社區(qū)居民有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅用地。 社區(qū)商務(wù)主要是指向社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商務(wù)及服務(wù)設(shè)施(包括無(wú)實(shí)體店的各種服務(wù))，具體是指能夠滿足和支持行業(yè)不同的商務(wù)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅地轄區(qū)的商務(wù)。 那個(gè)服務(wù)人口通常在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑通常在2公里

2、以內(nèi)。 此業(yè)務(wù)的屬性決定其總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平方米以內(nèi)。 什么是社區(qū)商業(yè)？什么是行業(yè)？ 定義突出的是什么？ 商圈？ 同種應(yīng)對(duì)的是城市商業(yè)中心地轄區(qū)商業(yè)中心，2020/7/26，6，6，輻射型： 511，商業(yè)體量大，對(duì)外客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍的要求高。 中間型： 25，主要依賴于本社區(qū)居民的需求，周邊.內(nèi)向型： 2以下，幾乎不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小隨社區(qū)的人口規(guī)模而變化，一般本社區(qū)的人口規(guī)模是商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型-按商住比指標(biāo)分類的分類和2020/7/26，7，7上表，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.02.5之間，中間型和內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人

3、均商業(yè)面積在0.141之間面積不是判斷輻射中間內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn)(來(lái)自外部資料)，社區(qū)商務(wù)類型人均商務(wù)面積比指標(biāo)，2020/7/26，8，8，社區(qū)商務(wù)提供服務(wù)的一般交通時(shí)間可以在15分鐘內(nèi)到達(dá)。 一位專門人才稱社區(qū)商店大頭針網(wǎng)的建構(gòu)為“51015”，居民離家步行5分鐘到達(dá)便利店，步行10分鐘到達(dá)超市和飲食店，步行15分鐘到達(dá)社區(qū)購(gòu)物商城。 社會(huì)商業(yè)類型-按交通時(shí)間分類的分類和2020/7/26， 9、方便水平的業(yè)務(wù)：面積一般在3000M2以下，由小小賣店的集團(tuán)或集合的大集合店構(gòu)成，包括方便零售、服務(wù)、飲食等實(shí)體店，服務(wù)人口一般為3000人的鄰里水平的商業(yè)：面積一般為3000-20000M2，服務(wù)

4、包括服務(wù)、飲食等實(shí)體店，服務(wù)人口一般為3000-50000人的社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般為20000-50000M2，以生活百貨公司和大賣場(chǎng)為主力店，輔助其他專業(yè)、專賣、飲食和服務(wù)，服務(wù)人口一般為50000 社區(qū)商業(yè)類型-按服務(wù)規(guī)模、2020/7/26、10、基本商業(yè)半身裙型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)、社區(qū)商業(yè)類型-按職業(yè)建筑形式、2020/7/26、11、散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)業(yè)務(wù)類型-按社區(qū)規(guī)模劃分，小型社區(qū)：人口規(guī)模： 300-700戶(相當(dāng)于集團(tuán)、居民委員會(huì)管轄規(guī)模)人均商業(yè)面積： 0.6平方米/人以下可設(shè)定的業(yè)務(wù)級(jí)別：便于業(yè)務(wù)組合， 個(gè)別交通條件特別優(yōu)越者可以考慮形成商業(yè)街區(qū)的商業(yè)交通時(shí)間

5、：步行5分鐘以內(nèi)，形成商業(yè)街區(qū)可以考慮步行10分鐘以內(nèi)的商業(yè)功能滿足：以服務(wù)為主，方便的商品和服務(wù)，方便的飲食。、2020/7/26、14、中型社區(qū)：人口規(guī)模： 2000-5000戶人均商業(yè)面積： 0.6-0.8平方米/人可設(shè)定的商業(yè)水平：便利的商業(yè)聯(lián)合制商業(yè)街或附近的購(gòu)物商城(交通條件好者可以考慮形成商業(yè)街) 商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘內(nèi)商業(yè)功能滿意：兼顧日常服務(wù)與商品，方便飲食與部分中國(guó)式正餐相結(jié)合，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。 社區(qū)業(yè)務(wù)類型-按社區(qū)規(guī)模劃分，2020/7/26，15，大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬(wàn)戶(相當(dāng)于街道辦事處的管轄規(guī)模)人均商業(yè)面積： 0.8-1.2平方米/人可設(shè)定

6、的業(yè)務(wù)級(jí)別：便利的業(yè)務(wù)投資組合(相當(dāng)于街道辦事處的管轄規(guī)模) 社區(qū)商務(wù)(附近的購(gòu)物商城或社區(qū)購(gòu)物商城)，交通條件好的人可以考慮商業(yè)街區(qū)的形成商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以內(nèi)商業(yè)功能滿意：考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商務(wù)中心區(qū)的設(shè)置，結(jié)賬臺(tái)娛樂(lè)系商務(wù)的補(bǔ)充； 可以考慮引進(jìn)飲食的所有行業(yè)的社區(qū)業(yè)務(wù)類型-按社區(qū)規(guī)模，2020/7/26，16，社區(qū)業(yè)務(wù)的特征，顧客屬地行業(yè)定徑套性日常便利性服務(wù)親和性利益穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性，根據(jù)社區(qū)業(yè)務(wù)的特性其作用支持布蘭德的人？ 利益獲得者？ 蒙混指標(biāo)者？ 自我著作者？ 另外，社區(qū)業(yè)務(wù)和住房開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是什么呢？2020/7/26，18，社區(qū)業(yè)務(wù)的作用，部分遵

7、循整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則的面向顧客需求的產(chǎn)品原則，廣告老虎鉗：從事社區(qū)業(yè)務(wù)的人不要玩社區(qū)業(yè)務(wù)26、19、發(fā)展社區(qū)商務(wù)應(yīng)“商務(wù)服從整個(gè)社區(qū)的大思維原則”，首先，考慮如何更好地提高整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值和居民的生活素質(zhì)。 其次是社區(qū)業(yè)務(wù)價(jià)值的最大化。 商業(yè)特色的建設(shè)也不例外，要與住宅的文化特色高度一致。 如果住宅塑造了歐洲小城鎮(zhèn)的風(fēng)情，社區(qū)商務(wù)就以江南園林的特色為主題，顯得非常突出和不協(xié)調(diào)。 整體建筑外觀不僅要堅(jiān)持這一原則，一草一木也不能掉以輕心，不能停留在“表面功夫”，細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。社區(qū)商務(wù)與整體住宅區(qū)的關(guān)系、2020/7/26、20、社區(qū)商務(wù)與整體住宅區(qū)的關(guān)系、20

8、20/7/26、21、萬(wàn)科四季花城、桃源居、波托菲諾、社區(qū)商務(wù)與整體住宅區(qū)的關(guān)系、2020建筑的外觀與線條由于商業(yè)和住宅是不同區(qū)間的兩種房地產(chǎn)，商業(yè)在外觀處理上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了視覺(jué)感知沖擊力，景觀小品、植物和地方代表性建筑對(duì)整個(gè)社區(qū)的商業(yè)特色建設(shè)和商業(yè)氛圍的提高也起著重要的作用，具體可以根據(jù)自己的特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的配置。 萬(wàn)科四季花城的特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，假日大街商業(yè)街的整體景觀建設(shè)，包括常綠喬木、結(jié)賬臺(tái)床單等在內(nèi)，很有歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情。 到建筑物外墻很大，到草一木很小，都渾然一體，各有特點(diǎn)，圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)的商業(yè)可以給人以鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目工程自身的差異化優(yōu)勢(shì)。 除了這些個(gè)之外，定期或不定期

9、地進(jìn)行與主題相關(guān)的活動(dòng)也是有用的，但現(xiàn)在，社區(qū)企業(yè)很少采取這種形式。 這是因?yàn)樘幱趧傞_(kāi)始的階段，運(yùn)營(yíng)模式還不成熟。 這種比較靈活的方式可以增強(qiáng)社區(qū)的商業(yè)特色，不僅給業(yè)主/消費(fèi)者的心中留下深刻的印象，而且可以拉近與業(yè)主/消費(fèi)者的距離，從一個(gè)方面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的親密服務(wù)，營(yíng)造活躍、熱誠(chéng)的商業(yè)氛圍。、社區(qū)商務(wù)與整體住房地轄區(qū)的關(guān)系、2020/7/26、23、社區(qū)商務(wù)問(wèn)題、雞先出租雞蛋土著居民和垃圾民、銷售三代和三代養(yǎng)殖一店的放水養(yǎng)雞取蛋房地產(chǎn)：管理還是經(jīng)營(yíng)步行街、不街道、2020/7/7 、2020/7/26、25、目錄、第一部分定義和特征分析第二部分定位和行業(yè)規(guī)劃第三部分招商和銷售管理第四部分營(yíng)銷學(xué)

10、和運(yùn)營(yíng)管理第五部分案例共享、2020/7/26、26、社區(qū)商業(yè)定位和行業(yè)規(guī)劃、社區(qū)商業(yè)分析社區(qū)商業(yè)定位規(guī)劃7/26，27，社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析的主要因素，周邊人口統(tǒng)訂周邊消費(fèi)群體特征分析網(wǎng)絡(luò)沖突對(duì)方分析(現(xiàn)有及潛在的網(wǎng)絡(luò)沖突對(duì)方)周邊人的車產(chǎn)水量統(tǒng)訂分析周邊商業(yè)狀態(tài)的統(tǒng)訂分析周邊市政訂計(jì)劃分析商業(yè)房地產(chǎn)條件分析，2020/7/26，28， 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析1 .項(xiàng)目工程周邊環(huán)境調(diào)查分析1 )項(xiàng)目工程1.5公里半徑周邊業(yè)者/機(jī)構(gòu)分布2 )項(xiàng)目工程周邊未來(lái)20000平方米以上的商業(yè)企劃/建設(shè)項(xiàng)目3 )項(xiàng)目工程商圈調(diào)查與分析：分別為0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口構(gòu)造， 家庭收入水平流動(dòng)人口普

11、查分析(數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特征等)項(xiàng)目工程周邊交通設(shè)施圖和主要客流對(duì)象與方向(普通公路、快速公路、軌道交通、男低音樞紐和鐵路)項(xiàng)目工程客流監(jiān)測(cè)：工作日周末，(7:0022: 2 .小型租戶分類入戶深訪(租戶類型、 面積、銷售額、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目工程修訂計(jì)劃概念測(cè)試等)3.消費(fèi)者街頭調(diào)查(個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣和特征、項(xiàng)目工程繪畫(huà)概念測(cè)試問(wèn)題等)4.特別調(diào)查項(xiàng)目工程：典型或參考案例深度研究、特殊消費(fèi)集團(tuán)消費(fèi)者、煙霧注音字業(yè)務(wù)、知情人員測(cè)試)，2020/7/26，29， 社區(qū)商業(yè)定位規(guī)劃，市場(chǎng)定位客戶定位規(guī)模定位主題，2020/7/26，30，社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位是前期定位

12、規(guī)劃中最重要的定位之一行業(yè)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)定徑套、飲食、結(jié)賬臺(tái)、娛樂(lè)、 有專業(yè)市場(chǎng)等，但在社區(qū)業(yè)務(wù)中被定位為專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)少的形象定位：低級(jí)、中低級(jí)、中速、中高級(jí)、高中速、高級(jí)名稱廣告老虎鉗(通常，統(tǒng)一決定項(xiàng)目工程所在地區(qū)、項(xiàng)目工程自身的特征、開(kāi)發(fā)者名稱等)。2020/7/26、31、客戶是誰(shuí)的客戶規(guī)模特征：肖像畫(huà)、社區(qū)商業(yè)客戶定位、2020/7/26、32、商業(yè)規(guī)模是決定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于商業(yè)面積不確定的項(xiàng)目， 規(guī)模的定位更加重要商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越大，該商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)

13、系。 規(guī)模定位中主要考慮的因素是區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)容量市場(chǎng)整體租賃狀況對(duì)項(xiàng)目工程規(guī)模的影響項(xiàng)目工程商業(yè)屬性(輻射型、中間型或內(nèi)向型)主力店的推廣效果(一般主力店及其輻射區(qū)域面積比為1:1.5 )競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目工程對(duì)項(xiàng)目工程規(guī)模的影響市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目工程區(qū)域商業(yè)規(guī)模的影響項(xiàng)目工程自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。 社區(qū)業(yè)務(wù)規(guī)模定位，2020/7/26，33，業(yè)務(wù)主題形象定位主要考慮：社區(qū)業(yè)務(wù)主題定位，2020/7/26，34，科技，包括住宅樓的整體風(fēng)格，項(xiàng)目工程觀領(lǐng)域的整體氛圍，主題建設(shè)的可行性行業(yè)組合修訂原則：社區(qū)商務(wù)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)組合是社區(qū)商務(wù)的三大基本行業(yè)，租金收入最大化，位置好的臥鋪是出租能力高的

14、行業(yè)優(yōu)先考慮招商的可行性有木有，以符合項(xiàng)目工程實(shí)際的項(xiàng)目工程當(dāng)前條件開(kāi)始經(jīng)營(yíng)、2020/7/26、35、社區(qū)商業(yè)定徑套租戶角色定位、2020/7/26、36、社區(qū)商業(yè)定徑套-深圳23社區(qū)、外部資料、2020/7/26， 從37開(kāi)始，有些社區(qū)的餐飲行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，如波托菲諾(50.5% )、東海坊(70.1% )，有些商業(yè)規(guī)模小的社區(qū)一般以服務(wù)定徑套業(yè)為主，以滿足居民日常購(gòu)物和生活便利的基本需求為目的，如招商海月花園(星海名城、社區(qū)商業(yè)狀態(tài)組合-深圳23社區(qū)、外部資料、2020/7/26、38、社區(qū)商業(yè)狀態(tài)組合-深圳23社區(qū)、外部資料、2020/7/26、39、 社區(qū)商業(yè)狀態(tài)組合-深圳23社區(qū)、

15、外部資料、2020/7/26、42、社區(qū)商業(yè)狀態(tài)組合-深圳23社區(qū)、外部資料、2020/7/26、 43社區(qū)商業(yè)版結(jié)構(gòu)類型各行業(yè)的版結(jié)構(gòu)特征人流線的修訂社區(qū)商店的版結(jié)構(gòu)面積配合社區(qū)商店的版結(jié)構(gòu)/深度比率，從外部資料來(lái)看，2020/7/26，45，商業(yè)版結(jié)構(gòu)形式是前期修訂的重點(diǎn)問(wèn)題之一。 整體版結(jié)構(gòu)與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)情況中行業(yè)不同企業(yè)的版結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了對(duì)企業(yè)位置的偏好和商業(yè)整體規(guī)劃的合理性。 深圳社區(qū)商務(wù)研究表明，各社區(qū)商務(wù)的版結(jié)構(gòu)主要有四種類型：社區(qū)商務(wù)版結(jié)構(gòu)類型，2020/7/26，46，底商滿布類型示例：錦繡江南，入口商街類型示例：萬(wàn)科四季花城，入口集中類型示例：星河灣從合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：商業(yè)布局時(shí)，居民生活便利的行業(yè)，如超市、服務(wù)定徑套類和便利店等行業(yè)的位置可以優(yōu)先考慮，社區(qū)和周邊居民消費(fèi)便利的飲食等行業(yè)存在噪聲、衛(wèi)生等問(wèn)題， 修訂行業(yè)時(shí)必須不影響社區(qū)居民正常生活的位置要求不高的行業(yè)可以修訂在相對(duì)偏僻的位置，如裝飾公司、美容一般