1、1.某建成的賓館有400 間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000 ，建筑容積率為20。土地于2 年前以出讓方式取得，使用期限40 年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1000 元/，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1950 元/，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2 年；建筑安裝工程費(fèi)為3000 元/，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的15%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)300萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

2、（年利率為8%）。,解：用成本法計(jì)算市場(chǎng)價(jià)格 建筑面積=100002=20000 1）土地取得成本=200001950元/=3900萬(wàn)元 2）開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)=3000元/20000（1+15%）=6900萬(wàn)元 3）銷售費(fèi)用=400萬(wàn)元 4）投資利息=3900(1+8%)2-1 +690060%(1+8%)1.5-1 +690040%(1+8%)0.5-1 +300(1+8%)0.25-1=1269.67萬(wàn)元 5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=40%（3900+6900+300）=4440萬(wàn)元 V=1）+2）+3）+4）+5）=16909.67萬(wàn)元,2.某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000，容積率為4，土地使用

3、期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月50元/ ，年平均空置率為15，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2300元，土地還原率為8，建筑物還原率為10，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。,1）總有效毛收入 A4000070%（1-15） 5012=1428（萬(wàn)元） 2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C=3012+14288%474.24（萬(wàn)元） 3）年凈收益aA-C=1428-474

4、.24=953.76（萬(wàn)元） 或a=40.7（1-15%）4012（1-8%）-3012 953.76（萬(wàn)元）； 4）土地總價(jià)L=40000/42300=2300（萬(wàn)元）； 5）年土地凈收益 aL=23008%/1-1/（1+8%）40-5=171.555（萬(wàn)元）； 6）年建筑物凈收益 aB=a-aL=953.76-171.555=782.205（萬(wàn)元）； 7）建筑物總價(jià) B=782.205/10%1-1/（1+10%）40-5=7543.709（萬(wàn)元） 8）房地產(chǎn)價(jià)值V=L+B=2300+ 7543.709 =9843.709（萬(wàn)元）,3.可比實(shí)例的交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直

5、接比較所得結(jié)果見(jiàn)表。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1.5。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。,解：(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。 (2)計(jì)算公式

6、：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 (3)交易情況修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102 可比實(shí)制C：100/100 可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97,(4)交易日期修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A=(1+1.5)4 =1.061 可比實(shí)例C=(1+1.5)4 可比實(shí)例E=(1+1.5)3=1.046 (5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為： 因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有： 可比實(shí)例A=100/（100+1）1/3+(100-2)1/3+(100-2)1/3 =100

7、/99 可比實(shí)例C=100/(100+3)1/3+(100+3)1/3+(100-3)1/3 =100/101 可比實(shí)例E=100/1001/3+(100-2)1/3+(100+2)1/3 =100/100 (6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： 比準(zhǔn)價(jià)格A=5300(100/102)1.061(100/99)=5568.73元/m2 比準(zhǔn)價(jià)格C=5500(100/100)1.061(100/101)=5777.72元/m2 比準(zhǔn)價(jià)格E=5100(100/97)1.046(100/100)=5499.59元/m2,(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià)) =(5

8、568.73 + 5777.72 + 5499.59)/3 =5615.35元/m2,(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A=100/（100+1-2-2）=100/96 可比實(shí)例C=100/(100+3+3-3) =100/103 可比實(shí)例E=100/（100-2+2)=100/100,4.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零,試計(jì)算該建筑物的價(jià)格。,解：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格： 建造成本=800萬(wàn)元 管理費(fèi)用=8003%=24萬(wàn)元 投資利息=（800+24）60%（1+6%）1.51+（800+24）40%（1+6%）0.51=54.90萬(wàn)元 建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬(wàn)元 （2）計(jì)算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額=18萬(wàn)元 裝修部分的折舊額=200*2