1、土地增值稅清算納稅輔導(dǎo),1,一、土地增值稅簡介,土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。,2,1、納稅人,土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位（包括外商投資企業(yè)）、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。 凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，都應(yīng)繳納土地增值稅。,3,2、計稅依據(jù),土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 增值額 : 是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項

2、目金額后的余額。 要確定增值額，必須把握住兩個關(guān)鍵要素：第一個要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入；第二個要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。,4,A、收入的確定,（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 貨幣收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。,5,實物收入：一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入。實物收入的價值，一

3、般要通過財產(chǎn)評估來確定。 其他收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。其價值需要進行專門的評估。,6,二）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：,7,按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

4、將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，其相應(yīng)的成本和費用也不得扣除。,8,B、扣除項目的確定,五項扣除：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按（1）+（2）的20計算扣除。,9,（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額,取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使

5、用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。其中，地價款包括： 以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；,10,以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款。 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。,11,（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本,房地產(chǎn)開發(fā)成本指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本(包括土地征用及拆遷補償費)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。這些成本允許憑合法有效憑

6、證予以扣除。,12,土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。,13,建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑工程安裝費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。,14,開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費

7、、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,15,（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用,房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。,16,（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。教育費附加、地方教育附加。 允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。,17,（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除項目,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。但是，對取

8、得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納增值稅時，不得加計扣除。,18,3、稅率,土地增值稅采用四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%以下（包括50%）稅率為30%； 增值額超過50%未超過100%，稅率為40； 增值額超過100%未超過200%稅率為50%； 增值額超過200%以上，稅率為60%。,19,4、計算方法,首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額增值額稅率扣除項目金額速算扣除率”進行計算。 增值率未超50%的，應(yīng)納稅額=增值額30% 增值率超50%未超100%的，應(yīng)納稅額=增值額40%-扣除項目金額5%,20

9、,增值率超100%未超200%的，應(yīng)納稅額=增值額50%-扣除項目金額15% 增值率超200%的，應(yīng)納稅額=增值額60%-扣除項目金額35% 應(yīng)納土地增值稅稅額的計算分三步： 第一步，先計算增值額，,21,增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額-扣除項目金額 第二步，計算增值額與扣除項目金額之比， 增值率=增值額/扣除項目金額 第三步，按增值率查找稅率，計算土地增值稅額,22,5、稅收優(yōu)惠,條例規(guī)定的免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅： (1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%； (2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或

10、收回的土地使用權(quán)。,23,6、納稅地點,土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。不論納稅人的機構(gòu)所在地、經(jīng)營所在地、居住所在地設(shè)在何處，均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報納稅。,24,二、土地增值稅清算辦法簡介,改革開放三十年以來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場也隨之得以逐步發(fā)展壯大起來。為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)及土地增值收益： （1）國務(wù)院于1993年12月13日，發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當依法繳納土地增值稅。條例從1994年1月1

11、日開始施行至今，其間國家對土地增值稅的相關(guān)政策進行了一系列的調(diào)整。,25,（2）2006年12月28日發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號），明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納，取代以預(yù)征為主的繳納辦法，并決定自2007年2月1日起在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作。,26,（3）2009年5月12日發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號），為進一步加強土地增值稅征收管理、規(guī)范土地增值稅清算工作提供政策指導(dǎo)和操作依據(jù)。 （4）2010年5月國稅總局又發(fā)布了國稅函“220號”文關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

12、； 至此，土地增值稅全面清算工作已勢在必行，土地增值稅征繳將予嚴格執(zhí)行。,27,1、清算單位及清算對象,（1）、清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 （2）清算對象 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,28,凡符合以上三個條件的房地產(chǎn)項目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)準備清算資料到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實填寫土地增值稅清算申請表（附件4）。,29,納稅人已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85

13、以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。 納稅人取得項目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算。,30,凡符合以上三個條件，地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由地方稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具土地增值稅清算通知書（附件3）。納稅人應(yīng)在接到土地增值稅清算通知書之日起90個工作日內(nèi)到地方稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。,31,應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)地方稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，地方稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)中華人民共和國稅

14、收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。,32,2、收入的確定,開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，分為直接銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的收入和視同銷售房地產(chǎn)收入兩種形式。,33,對于收入的認定，“187號”文明確以所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移作為認定標準：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。,34,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于

15、出租等商業(yè)用途時，若產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在清算時不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。,35,關(guān)于拆遷安置房計算問題,房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償支出，在計算土地增值稅時，計入開發(fā)成本。 若房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發(fā)2006187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時，將

16、此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，予以扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費。,36,回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 若開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值要按規(guī)定計算收入，同時，計入本項目的拆遷補償費。 異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。若貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。,37,3、扣除項目,五項扣除：、為取得土地使用權(quán)而支付的地價款及其稅費；、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）；、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)

17、開發(fā)費用）；、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；、加計（+）20%扣除。,38,國稅發(fā)（2006）187號明確了2種不予扣除和1種核定扣除的情況： 兩種不予扣除： 對扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不能提供合法有效憑證的，不得扣除； 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。其中對于土地費用，“國稅函2010220號”文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。,39,一種核定扣除：對辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部

18、門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。,40,對屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤問題,開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用，應(yīng)按多個或分期開發(fā)項目的建筑面積比例分攤，確定屬于清算項目的扣除項目金額。,41,綜上，現(xiàn)行稅收政策對扣除項目的扣除以及成本費用的確定和分攤都做出了更嚴格、更具體的規(guī)定： A、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證； B、不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 因此，企業(yè)必須確?？鄢椖繎{

19、證的合法有效，準確合理地確定與分攤多個項目共有的成本費用，以規(guī)避由此可能產(chǎn)生的稅收風險。,42,關(guān)于普查標準住宅相關(guān)問題,納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。 解釋：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。,43,關(guān)于普通標準住宅的免稅政策,財稅（1995）48號文件規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用土地增值稅條例第八條（一）項“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除

20、項目金額20%的，免征土地增值稅”的免稅規(guī)定。財稅（2006）21號文件又重申了這一規(guī)定。,44,（1）、利息支出扣除問題,利息支出如何扣除，決定“房地產(chǎn)開發(fā)費用”（即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）的扣除問題。 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+ (取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額) 5%， (注:利息允許據(jù)實扣除，最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除)。,45,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明

21、的，房地產(chǎn)開發(fā)費用（三項費用）=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)10%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照10%以內(nèi)扣除。 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。,46,（2）、地下車庫（車位）及公共設(shè)施，相關(guān)成本扣除問題,根據(jù)國稅發(fā)2006187號的相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)

22、施，按以下原則處理：,47,建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 因此，已轉(zhuǎn)讓的地下車庫在清算時應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。,48,（3）、代收費用計價方式及扣除問題,對地方政府要求房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時代收的各種費用如何計征土地增值稅問題，199548號文規(guī)定，代收費用計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除

23、，但不允許作為加計20扣除的基數(shù)； 未計入房價中的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計算增值額時，也不允許扣除代收費用。,49,（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。 在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。,50,（5）、取得土地使用權(quán)支付的契稅扣除問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。,5

24、1,（6）土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅是否加收滯納金問題,納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。,52,（7）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得實際收入，計算土地增值稅時收入如何確定？,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：,53,按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。,54,4、關(guān)于

25、核定征收,土地增值稅的計征辦法有查賬清算和按收入的固定比例核定征收兩種方式。 稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅:,55,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；或雖設(shè)置賬簿，但賬簿混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地方稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。,56,國稅發(fā)（2010）53號文件第四條要求規(guī)范核定征收，堵塞征管漏洞。文件

26、明確：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，如何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。,57,同時，國稅發(fā)（2010）53號文件規(guī)定：對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。,58,5、土地增值稅清算后發(fā)生銷售的涉稅處理,在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。 對于采取查實征收的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本乘以銷售面積計算。 單位建筑面積成本清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積 對于采取核定征收的，按確定的核定征收率計算繳納。,59,三、委托稅務(wù)中介機構(gòu)清算,1、稅務(wù)中介機構(gòu)的準入條件: 同時具備以下條件的稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務(wù)機關(guān)可以采信：,60,、經(jīng)國家稅務(wù)總局及其授權(quán)機構(gòu)批準設(shè)立、通過年檢、取得稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證的稅務(wù)師事務(wù)所。 、具有取得“中華人民共和國注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會員并通過年檢的注冊稅務(wù)師。 、經(jīng)工商管理機關(guān)登記注