1、社區(qū)商業(yè)研究分析,2014年8月,PROJECT PLAN,目錄：,社區(qū)商業(yè)研究,Part1 社區(qū)商業(yè)定義 Part2 社區(qū)商業(yè)分類 Part3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 Part4 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 Part5 社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),Part6 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) Part7 商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范 Part8 商業(yè)劃鋪分原則 Part9 商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則 Part10 商鋪設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知,一、社區(qū)商業(yè)定義,社區(qū)商業(yè)是一種以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型零售商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次，它是相對(duì)于市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心而言的，其在規(guī)模大小

2、、提供的商品種類、服務(wù)的商圈、范圍等方面都不同于市級(jí)商業(yè)中心和區(qū)域型商業(yè)中心。它是區(qū)別于市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域型商業(yè)中心、主題商業(yè)步行街等。,一、社區(qū)商業(yè)概念,一、社區(qū)商業(yè)定義,（一）、從不同角度來(lái)理解社區(qū)商業(yè),1、從社區(qū)的概念理解社區(qū)商業(yè)：（1）、它是一定地域空間范圍內(nèi)人們的商業(yè)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)其空間范圍；（2）、它是服務(wù)于社區(qū)居民的商業(yè)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)其活動(dòng)主體；（3）、它是社區(qū)內(nèi)人們的商業(yè)活動(dòng)，及在此基礎(chǔ)上建立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系，強(qiáng)調(diào)其活動(dòng)內(nèi)容。商業(yè)活動(dòng)是消費(fèi)時(shí)代人們體驗(yàn)城市生活，組織社會(huì)關(guān)系的主要方式，因而社區(qū)商業(yè)是社區(qū)內(nèi)人們居住生活的重要組成部分。,2、從服務(wù)范圍來(lái)理解：社區(qū)商業(yè)是一種具有很強(qiáng)的地域性的

3、屬地型商業(yè)。相對(duì)于市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域型商業(yè)中心而言，社區(qū)商業(yè)所輻射的消費(fèi)半徑相對(duì)有限，一般為3公里以內(nèi)。,3、從服務(wù)功能來(lái)理解：社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)內(nèi)以及周邊社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，滿足社區(qū)居民生活、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化等需要的商業(yè)形態(tài)。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。,從社區(qū)的概念理解社區(qū)商業(yè),（二）、西方等發(fā)達(dá)國(guó)家社區(qū)商業(yè)發(fā)展典型模式,1、美國(guó)模式典型的地廣人稀、高品質(zhì)生活的模式，社區(qū)商業(yè)集中化布局,社區(qū)商業(yè)中心是美國(guó)社區(qū)商業(yè)的主要形式，在美國(guó)的城市整體商業(yè)中占有重要地位。社區(qū)商業(yè)中心以滿足居民一站式”購(gòu)物為基本功能

4、，同時(shí)提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，使得社區(qū)商業(yè)成為具備完善服務(wù)功能的載體。 美國(guó)的社區(qū)商業(yè)中心常常以社區(qū)購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。 注：美國(guó)的購(gòu)物中心的概念，其實(shí)是我們所理解的集中式的商業(yè)建筑，并不是我國(guó)定義的購(gòu)物中心。,一、社區(qū)商業(yè)定義,與其它發(fā)達(dá)國(guó)家的購(gòu)物中心相比，美國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心的形態(tài)以單層樓為主，營(yíng)業(yè)面積、商圈范圍和服務(wù)人口一般均大于其它發(fā)達(dá)國(guó)家的社區(qū)購(gòu)物中心。這種購(gòu)物中心主導(dǎo)的美國(guó)模式是與其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、較高的汽車普及率、廣闊的國(guó)土面積和較低的居民密集程度密不可分的。 美國(guó)人有著被稱作為“汽車輪子上”的生活方式，其四通八達(dá)的高速公路和州際公路，較高的汽車普及率，地廣人稀的獨(dú)特優(yōu)

5、勢(shì)，推動(dòng)其社區(qū)郊區(qū)化發(fā)展。其社區(qū)基本以別墅群和多層建筑為主。美國(guó)人對(duì)著對(duì)高品質(zhì)的生活要求，即市中心上班，郊區(qū)別墅居住，鎮(zhèn)中心消費(fèi)，推動(dòng)了其集鎮(zhèn)商業(yè)中心與社區(qū)配套集中式布局，從而促進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的蓬勃發(fā)展。,Potomac Mills Shopping Center-美國(guó)華盛頓,一、社區(qū)商業(yè)定義,2、英國(guó)模式中央政府控制，郊區(qū)新城規(guī)劃完善，社區(qū)商業(yè)、文化、休閑配套齊全,英國(guó)郊區(qū)化是以郊區(qū)新城的形式出現(xiàn)的。郊區(qū)新城的開發(fā)始于第二次世界大戰(zhàn)以后。它的形成過(guò)程和城市形態(tài)都與土地富裕國(guó)家（如美國(guó)、澳大利亞）的郊區(qū)城市不同。英國(guó)郊區(qū)新城完全是在政府的規(guī)劃下，有政府撥款的新城開發(fā)公司聯(lián)合私有企業(yè)，在專業(yè)規(guī)劃的

6、指導(dǎo)下建立起來(lái)的，從而避免了一些傳統(tǒng)都市的弊端。 新城是為解決二戰(zhàn)后城市人口擁擠的問(wèn)題和戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的城市無(wú)序發(fā)展問(wèn)題而開發(fā)的。新城開發(fā)公司直接受英國(guó)中央政府控制，中央政府控制了新城開發(fā)公司的全部資金。同時(shí)，無(wú)論是新城開發(fā)的總體政策或單個(gè)新城開發(fā)的具體政策，基本上是中央政府直接制定的。在新城建設(shè)過(guò)程中，社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)服務(wù)設(shè)施之一被納入規(guī)劃并發(fā)展起來(lái)。每個(gè)社區(qū)中社區(qū)服務(wù)半徑為10分鐘步行距離，服務(wù)人口400到500人，每個(gè)新城由若干個(gè)居住社區(qū)和工業(yè)區(qū)構(gòu)成，新城的地理位置中心設(shè)置有中心區(qū)。中心區(qū)有商業(yè)區(qū)、行政管理區(qū)和社會(huì)活動(dòng)區(qū)組成。到了90年代，大型新城除了像原有的新城一樣擁有完善的、基本的公共和社

7、會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施之外，增加了更完善的生活服務(wù)設(shè)施和文化娛樂(lè)設(shè)施（如大型文化娛樂(lè)中心）。但比較而言，英國(guó)由于人均土地面積比美國(guó)少，社區(qū)購(gòu)物中心的分布比美國(guó)密集，多層的購(gòu)物中心和多層停車場(chǎng)是英國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心的主要形式。另外由于家庭汽車普及率低于美國(guó)，英國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心的面積和商圈范圍都少于美國(guó)，規(guī)模通常在1-3萬(wàn)平方米，而服務(wù)人口在2-4萬(wàn)。,一、社區(qū)商業(yè)定義,英國(guó)小鎮(zhèn)風(fēng)情,英國(guó)?？肆_斯購(gòu)物中心,一、社區(qū)商業(yè)定義,3、日本模式典型地少人多，提供便利為主，社區(qū)商業(yè)分散與集中型兼有,日本模式既保留了傳統(tǒng)的商業(yè)街形式以保護(hù)中小零售企業(yè)和傳統(tǒng)文化特色，同時(shí)也大力發(fā)展現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)中心。日本由于其地小人多，社區(qū)商業(yè)

8、規(guī)劃均抱以集約的宗旨，像商業(yè)街規(guī)劃基本與中國(guó)北京、上海、深圳等模式差不多，逢街劃鋪。 “商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)形式。例如，日本東京都神樂(lè)坂商業(yè)街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區(qū)商業(yè)街。在100多米長(zhǎng)的步行街兩側(cè)，散落著中型超市、24小時(shí)便利店以及傳統(tǒng)雜貨店等200多家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券所應(yīng)有盡有。這種社區(qū)商業(yè)還同時(shí)肩負(fù)保護(hù)中小商業(yè)企業(yè)、保護(hù)城市傳統(tǒng)文化特色的重任。 社區(qū)商業(yè)中心在日本發(fā)展較好，是日本社區(qū)商業(yè)的另外一種主要形式?！霸戽?zhèn)計(jì)劃”下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂(lè)園。如日本真庫(kù)縣尾琦市的社區(qū)商業(yè)中心是一個(gè)兼顧購(gòu)物

9、、休閑、娛樂(lè)，教育文化，聚會(huì)社交等多種功能于一體的生活園地，250家個(gè)性化專門店按商品范圍結(jié)構(gòu)分為生鮮館群、飲食店群、娛樂(lè)休閑店群、自我動(dòng)手店群和購(gòu)物區(qū)群五個(gè)大板塊。,一、社區(qū)商業(yè)定義,日本商業(yè)街考察,一、社區(qū)商業(yè)定義,4、新加坡模式政府指導(dǎo)性強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)組團(tuán)化合理布局,新加坡Home By Home(鄰里之家) 是新加坡社區(qū)商業(yè)的主要形式，是社區(qū)商業(yè)中心的名稱，其概念來(lái)源于其政府1965推行并長(zhǎng)期實(shí)施的組屋計(jì)劃，經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展，已成為新加坡城市規(guī)劃成功的寫照。按照社區(qū)建設(shè)的配套建設(shè)指標(biāo)，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物業(yè)類型以及居住人口需求配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)方進(jìn)行集中經(jīng)營(yíng)與管理，不

10、以贏利為主要目的，為社區(qū)居民提供商品和服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)中心。,新加坡社區(qū)商業(yè)最初是用來(lái)解決城市人口不斷擴(kuò)張對(duì)于土地的合理利用，按照4hm26hm2 的開發(fā)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，市鎮(zhèn)的開發(fā)又由多個(gè)鄰里中心組成。新加坡城市規(guī)劃的成功經(jīng)驗(yàn)之一就是社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃模式，在人口約6000-8000戶規(guī)劃配套一個(gè)鄰里中心。鄰里中心以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主 , 商店組合為 : 普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。,一、社區(qū)商業(yè)定義,新加坡Tampines購(gòu)物中心,一、社區(qū)商業(yè)定義,二、社區(qū)商業(yè)分類,社區(qū)的分類,2、按照社區(qū)居民收入水平不同，社區(qū)可以劃分為別墅區(qū)、中高檔住宅區(qū)、普通住宅區(qū)。 3、按照建筑群布局樣式不同

11、，社區(qū)可以分為圍合式布局的社區(qū)和多組團(tuán)式布局的社區(qū)。,1、按照人口規(guī)模的不同，社區(qū)可以劃分為小型社區(qū)、中型社區(qū)、大型社區(qū)、具體劃分標(biāo)準(zhǔn)見下表：,研究社區(qū)分類的意義在于，為確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、選擇業(yè)種業(yè)態(tài)、規(guī)劃社區(qū)商業(yè)布局提供參考。但社區(qū)商業(yè)與其所在社區(qū)并不完全對(duì)應(yīng)，實(shí)際定位應(yīng)考評(píng)與周邊小區(qū)人口及商業(yè)等實(shí)際情況。,分類依據(jù)參考中國(guó)建筑工業(yè)出版社建筑設(shè)計(jì)資料集第二版第三卷,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,按社區(qū)建設(shè)規(guī)模,一、社區(qū)劃分說(shuō)明,30000人以上，60公頃以上,10000-30000人以上，15-60公頃以上,10000人以下，15公頃以下,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,按社區(qū)建設(shè)時(shí)間,一、社區(qū)劃分

12、說(shuō)明,2000年以前,2000年以后,正在建設(shè),二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,一、商務(wù)部定義的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類,一、商務(wù)部定義的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類,2005年11月商務(wù)部頒布了社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范，其中對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了定義和分類，并進(jìn)行了詮釋，該業(yè)態(tài)分類只能基本代表社區(qū)居民基本的便利消費(fèi)需求，但在現(xiàn)實(shí)中，一些特殊業(yè)態(tài)如維修店等由于租金太低，很少出現(xiàn)在目前開發(fā)的社區(qū)商業(yè)中，而一些常見的業(yè)態(tài)如銀行等卻沒有出現(xiàn)在該規(guī)范中。此現(xiàn)象也說(shuō)明了一方面社區(qū)商業(yè)開發(fā)還是從銷售的角度來(lái)考慮而忽視了居民的基本生活需求，另一方面也說(shuō)明社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民消費(fèi)理念的變化也在不斷調(diào)整、升

13、級(jí)。如隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，現(xiàn)在的音像店基本很難存活。,（一）、社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街,社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬(wàn)平米以內(nèi)，集購(gòu)物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。 商業(yè)街是指在社區(qū)內(nèi)配置包括購(gòu)物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。,www.ppthi-,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,（二）、餐飲店,是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場(chǎng)所和設(shè)備的經(jīng)營(yíng)單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。,（三）、超市、大型超市,超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)

14、者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。 大型超市是實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性夠齊的零售業(yè)態(tài)。,（四）便利店,滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。,（五）食雜店,（六）維修店,是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。,（七）洗染店,從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位。,（八）美容美發(fā)店,美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上

15、按摩及其相關(guān)服務(wù)。,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。（由于其租金承受能力較低，現(xiàn)實(shí)社區(qū)商業(yè)中較少出現(xiàn)）,（九）舊貨廢棄物回收站,（十）家庭服務(wù),是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。（由于其租金承受能力較低，現(xiàn)實(shí)社區(qū)商業(yè)中較少出現(xiàn)）,（十一）書店、音像店,是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營(yíng)書籍、音像制品的經(jīng)營(yíng)單位。（因受到網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)購(gòu)的沖擊，現(xiàn)在基本很難存活，如貝塔曼書店和博恩凱音像店的鼎盛到淡出市場(chǎng)。）,三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明,運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過(guò)后期加工等技法，來(lái)塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)

16、印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營(yíng)單位和機(jī)構(gòu)。,（十二）照相館,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式,社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過(guò)度透支的價(jià)格購(gòu)買商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個(gè)類型對(duì)社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹 。,規(guī)模特點(diǎn) 零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在60-100平方米左右，小賣部面積甚至僅30-50平方米，書報(bào)廳面積可能更小。,臨街小商店,

17、臨街小商店,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-零售型社區(qū)商鋪,規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)柱距設(shè)計(jì)要合理，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。,層高大于3.5米,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-零售型社區(qū)商鋪,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-零售型社區(qū)商鋪,經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商鋪的形式 社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。 投資回收形式 社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方 式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注。,規(guī)模特點(diǎn) 隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，面積在200-1500不等；大型專業(yè)美容美發(fā)、餐飲成為大型

18、社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施也從無(wú)到有。,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-服務(wù)型社區(qū)商鋪,規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高不低于3.5米，層高較低，會(huì)影響美容，美發(fā)、餐飲等商業(yè)的經(jīng)營(yíng)舒適度；柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過(guò)程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，同時(shí)對(duì)水、電、暖、天然氣、排污等相關(guān)配套，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要加以考慮。,經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模較大，沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)帶來(lái)影響。,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-服務(wù)型社

19、區(qū)商鋪,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-服務(wù)型社區(qū)商鋪,投資回收形式 目前，不少?gòu)氖路?wù)類商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，一方面，過(guò)去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在不同，他們已經(jīng)具備了投資購(gòu)買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買商鋪。,經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn) 社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、

20、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。 從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無(wú)疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。,四、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式-經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn),從上面的分析可以得出結(jié)論 服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種,一、社區(qū)商業(yè)定位四大問(wèn)題 二、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃上的兩大問(wèn)題 三、社區(qū)商業(yè)裝飾上的兩大問(wèn)題 四、社區(qū)商業(yè)配套的兩大問(wèn)題 五、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三大問(wèn)題,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),一、社區(qū)商業(yè)定位四大問(wèn)題,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),問(wèn)題一：規(guī)模定位上，逢街劃鋪，空置率嚴(yán)重,由于商鋪銷售價(jià)值高，其價(jià)格往往是

21、住宅的3-5倍，因此開發(fā)商為追求利益最大化，逢街劃鋪，導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)體量過(guò)大，空置率非常嚴(yán)重。,深圳中航格瀾郡,深圳十二橡樹莊園,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),深圳萬(wàn)科第五園,一、社區(qū)商業(yè)定位四大問(wèn)題,問(wèn)題二：業(yè)種重復(fù)度高，業(yè)態(tài)種類過(guò)少，提供服務(wù)不夠豐富,一些散售的，缺少統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)街，小業(yè)主為了追逐租金收益最大化，紛紛選擇租賃給承租能力較強(qiáng)的地產(chǎn)中介、藥店等業(yè)態(tài)，因此出現(xiàn)了一些業(yè)態(tài)如中介、藥店等在社區(qū)商業(yè)中心扎堆經(jīng)營(yíng)的怪現(xiàn)象，如深圳多個(gè)社區(qū)商業(yè)中心都出現(xiàn)了中介一條街。這些單一的業(yè)態(tài)過(guò)于集中，不利于社區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)的完善。,深圳風(fēng)格名苑,問(wèn)題三：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)序，嚴(yán)重影響社區(qū)品質(zhì),多數(shù)社

22、區(qū)商業(yè)街采用店鋪出售方式，購(gòu)買商鋪的小業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，其購(gòu)買商鋪的目的就是伺機(jī)高價(jià)拋售或租賃給出價(jià)高的商家，并不考慮后者的品牌實(shí)力、服務(wù)內(nèi)容是否與市場(chǎng)需求和社區(qū)品位對(duì)應(yīng)。在遭遇投機(jī)心態(tài)下的短期行為后，常常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)無(wú)序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無(wú)序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。,深圳萬(wàn)科第五園,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),一、社區(qū)商業(yè)定位四大問(wèn)題,問(wèn)題四：社區(qū)餐飲消費(fèi)需求量大與餐飲污染矛盾突出。,在社區(qū)商業(yè)中，餐飲消費(fèi)需求量相當(dāng)大，占社區(qū)商業(yè)較大比例，各類餐飲也紛紛搶駐社區(qū)商業(yè)中心，但餐飲尤其是中餐，也給社區(qū)生活帶來(lái)諸多負(fù)面影響。 社區(qū)餐飲對(duì)社區(qū)的負(fù)面影響，首當(dāng)其沖是給社區(qū)帶來(lái)

23、各種污染，主要包括：含油、洗滌廢棄水等對(duì)水體的污染；廚房油煙、發(fā)電機(jī)廢氣、熱氣等對(duì)空氣的污染；抽風(fēng)機(jī)、發(fā)電機(jī)、炒菜聲、空調(diào)及其它高噪聲設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。這些污染影響了社區(qū)居民正常生活，給社區(qū)居民帶來(lái)諸多不便。 社區(qū)餐飲還存在著消防隱患。餐飲店、酒樓經(jīng)常堆有為數(shù)不少的煤氣瓶罐，同時(shí)油煙等排放出大量的熱量，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果將不堪設(shè)想。 由此可見，社區(qū)餐飲需求與抵制餐飲進(jìn)社區(qū)之間出現(xiàn)兩難矛盾。一方面居民擔(dān)心酒肆茶樓離居住區(qū)太近而嚴(yán)重干擾生活，另一方面居民又抱怨社區(qū)內(nèi)沒有餐飲店而給生活帶來(lái)不便。如福田某社區(qū)想引進(jìn)一家面點(diǎn)王，業(yè)主得知后紛紛在網(wǎng)上發(fā)表反對(duì)意見，但面點(diǎn)王進(jìn)駐后卻大受歡迎，給業(yè)主的生活帶

24、來(lái)方便。,面點(diǎn)王社區(qū)店,深圳桃源居的大型中餐,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),二、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃上的兩大問(wèn)題,社區(qū)商業(yè)提供的主要是便利性服務(wù)，方便居民順便購(gòu)買，因此需要很好的展示面為商鋪和商品進(jìn)行展示，通常都是規(guī)劃在人流較旺盛的主干道或者是社區(qū)的出入口處，這些業(yè)態(tài)的主題性、吸引力并不強(qiáng)，而一些社區(qū)商業(yè)街規(guī)劃了多條通道，必然導(dǎo)致了內(nèi)其街經(jīng)營(yíng)冷淡的局面，如深圳的格蘭郡，內(nèi)街門可羅雀。,深圳格蘭郡內(nèi)街生意冷淡,深圳鵬基商務(wù)空間內(nèi)街生意清淡,問(wèn)題一：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃了過(guò)多的內(nèi)街，生意冷淡。,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),二、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃上的兩大問(wèn)題,問(wèn)題二：強(qiáng)調(diào)住宅設(shè)計(jì)，導(dǎo)致底商騎樓柱子過(guò) 大，商鋪內(nèi)部柱網(wǎng)過(guò)密、柱體

25、過(guò)大、形成死角。,很多開發(fā)商過(guò)于重視住宅的價(jià)值，而大大忽視了社區(qū)底商的價(jià)值，在規(guī)劃的過(guò)程中，只考慮到了住宅的戶型設(shè)計(jì)，而沒有兼顧底商的柱網(wǎng)等問(wèn)題，導(dǎo)致了商鋪價(jià)值的大大降低。 如深圳寶安中央大街，其社區(qū)熙龍灣是寶安中心區(qū)的豪宅，整體的風(fēng)格是歐式風(fēng)格，要體現(xiàn)的恢弘大氣，因此其柱體巨大無(wú)比，最大的柱子寬達(dá)1.2米，騎樓的連廊只剩下0.6米的狹窄的通道，嚴(yán)重影響了人流過(guò)往和商鋪的展示。,如深圳寶安中央大街：柱體密集，門口、內(nèi)部柱體過(guò)多，導(dǎo)致鋪位不好使用。,問(wèn)題一：廣告位亂，對(duì)住宅小區(qū)的檔次帶來(lái)了負(fù)面的影響。,廣告位的雜亂設(shè)置，不僅會(huì)影響社區(qū)商業(yè)的氛圍，而且較大程度的影響住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次。,問(wèn)題二：

26、外墻裝飾簡(jiǎn)單延續(xù)住宅的風(fēng)格，缺少商業(yè)氛圍及親和力。,很多社區(qū)商業(yè)外墻裝飾，開發(fā)商一方面為簡(jiǎn)單省事，不對(duì)商業(yè)部分外墻進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)，另一方面也想保持住宅整體風(fēng)格，因此簡(jiǎn)單的延續(xù)住宅小區(qū)的風(fēng)格,三、社區(qū)商業(yè)裝飾上的兩大問(wèn)題,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),問(wèn)題一：社區(qū)煙道、上下水、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等配套不完善影響商鋪?zhàn)馐邸?目前有很多社區(qū)商業(yè)都做錯(cuò)了程序，就是先建設(shè)再規(guī)劃再策劃，而建筑設(shè)計(jì)單位大都以住宅經(jīng)驗(yàn)為主，對(duì)商業(yè)部分重視不夠，甚至嚴(yán)重缺乏商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，而發(fā)展商往往希望得到“通用版”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其結(jié)果可想而知，導(dǎo)致很多工程條件無(wú)法滿足商家對(duì)物業(yè)的要求，如缺少了煙道、上下水等配套設(shè)施，導(dǎo)致了餐飲

27、、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)不能引入，社區(qū)商業(yè)的完整性不夠，無(wú)法滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求。,多數(shù)社區(qū)商業(yè)的廣場(chǎng)僅僅是一個(gè)單純的露天廣場(chǎng)，甚至連綠化都沒有，更不用說(shuō)噴泉、休閑座椅和游樂(lè)設(shè)施，無(wú)法達(dá)到為社區(qū)居民提供良好的購(gòu)物環(huán)境，從而縮短了消費(fèi)者在社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)逗留的時(shí)間，也降低了消費(fèi)的欲望，更無(wú)法滿足居民對(duì)情感交流場(chǎng)所的需求。,問(wèn)題二：社區(qū)商業(yè)的廣場(chǎng)過(guò)于簡(jiǎn)陋，無(wú)法為居民提供休閑購(gòu)物的環(huán)境，更無(wú)法提供居民對(duì)情感交流場(chǎng)所的要求。,萬(wàn)科第五園,四、社區(qū)商業(yè)配套上的兩大問(wèn)題,五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)問(wèn)題盤點(diǎn),五、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三大問(wèn)題,問(wèn)題一：經(jīng)營(yíng)中的安全隱患,目前，一些社區(qū)商業(yè)尚處于傳統(tǒng)開發(fā)期，在

28、商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的消費(fèi)需求。有些社區(qū)商業(yè)與居民居住區(qū)混雜開設(shè)，飯店的油煙超標(biāo)、修理鋪的噪聲等問(wèn)題嚴(yán)重影響了居民生活，造成大量的治安和環(huán)境隱患，嚴(yán)重破壞了社區(qū)環(huán)境。,問(wèn)題二：后期經(jīng)營(yíng)管理比較混亂,商戶各自為政，社區(qū)商業(yè)的商鋪分割銷售后，很多都是由業(yè)主自行招商，對(duì)業(yè)態(tài)定位沒有統(tǒng)一要求，哪個(gè)商家愿意租就租給誰(shuí)，經(jīng)營(yíng)管理比較混亂，而開發(fā)商又沒有專門對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理。,問(wèn)題三：只有物業(yè)管理，沒有經(jīng)營(yíng)推廣，甚至沒有物業(yè)管理,大部分社區(qū)商業(yè)由于鋪位出售之后，經(jīng)營(yíng)管理公司基本只負(fù)責(zé)物業(yè)管理，基本沒有進(jìn)行后期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)推廣，經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重缺失，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)基本

29、處于放任自流，任其自生自滅。有些社區(qū)的物業(yè)管理公司，甚至連最基本的物業(yè)清潔、修理的等日常工作都做得不到位。,六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,商業(yè)價(jià)值最大化原則,連續(xù)性,可達(dá)性,可視性,1、商鋪的布置應(yīng)根據(jù)前述的地塊商業(yè)價(jià)值分析結(jié)論進(jìn)行考慮； 2、首層（含雙首層）商業(yè)面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現(xiàn)3F商鋪，則考慮通過(guò)首層設(shè)獨(dú)立的門廳出入口，將首層人流引入； 3、可通過(guò)增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業(yè)導(dǎo)視/廣告等形式來(lái)改變地塊原商業(yè)價(jià)值（土地屬性改變）。,說(shuō)明：重慶龍湖春森彼岸緊鄰城市快速干道北濱路，通過(guò)廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、集中廣告位的形式，增加外部人車的停留，從而達(dá)到增加商業(yè)價(jià)值的目的,六、社

30、區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,連續(xù)性,1、商鋪布局盡可能連續(xù)、成環(huán)，避免出現(xiàn)袋狀盡端式等商業(yè)死角（如下圖示），商鋪盡可能不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)士間等）打斷，當(dāng)社區(qū)入口過(guò)大影響商業(yè)連續(xù)性時(shí)，應(yīng)綜合考慮其布置； 2、避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪或者占據(jù)轉(zhuǎn)角等商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域；,非商業(yè)區(qū)域,消防或后勤流線 人流方向 道路綠化帶,主要 道 人流 路 方向 綠 化,有商業(yè)延續(xù),六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,因獨(dú)立集中商業(yè)內(nèi)側(cè)沒有設(shè)商業(yè) 出入口，造成單邊商鋪，商業(yè)價(jià),應(yīng)把獨(dú)立商業(yè)內(nèi)側(cè)劃成商鋪。 轉(zhuǎn)角設(shè)實(shí)墻，商業(yè)價(jià)值浪費(fèi),圖一,圖二,圖三,3、有商業(yè)內(nèi)街出現(xiàn)時(shí)，避免出現(xiàn)單邊商鋪（如圖二）； 4、避免在

31、轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實(shí)墻，需要開門或櫥窗，增加商業(yè)展示面（如圖三）。,六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,可達(dá)性,1.應(yīng)避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大高差,2、注意停車位的規(guī)劃及人流、車流設(shè)計(jì)： 增加商鋪周邊地面停車增大了消費(fèi)的便利性，有利于帶旺商業(yè)，如考慮與小區(qū)車流分開管理，需與物業(yè)（或商業(yè)）管理公司進(jìn)行協(xié)商解決，單獨(dú)進(jìn)行流線設(shè)計(jì)；,情況一：合設(shè)道閘 優(yōu)點(diǎn)：道閘設(shè)置簡(jiǎn)單，管理簡(jiǎn)便。 缺點(diǎn)：商業(yè)車流跟小區(qū)內(nèi)部車流混行，不利于小區(qū)的安全管理。,案例：沙灣二期小區(qū)入口車流設(shè)計(jì)分析,商業(yè)停車位,情況二：分設(shè)道閘 優(yōu)點(diǎn)：便于商業(yè)車流與小區(qū)內(nèi)車流分開管理，有利于小區(qū)的安全和私密性； 缺點(diǎn)：道閘復(fù)雜，增加了管理工作難度；需要增加面向

32、道路的開口，不被允許時(shí)，閘道處的車流易產(chǎn)生交叉從而影響通行。,3、避免出現(xiàn)景觀的水景、綠化帶遮擋商業(yè)流線。,花池遮擋，不便進(jìn)入商鋪,六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,商鋪門口有水溝,2、避免出現(xiàn)建筑構(gòu)筑物遮擋商鋪的情況； 3、避免出現(xiàn)景觀的綠化、部品遮擋商鋪；,可視性,1、商業(yè)界面的昭示性，特別注意在城市道路上的可視性；在適當(dāng)?shù)奈恢?，需增設(shè)商業(yè)的大標(biāo)識(shí)。,六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則,小結(jié)：,1、道路越寬、則視線受影響越厲害，需要適當(dāng)?shù)暮笸艘恍V場(chǎng)空間作為過(guò)渡； 2、道路綠化對(duì)商鋪視線的遮擋也比較厲害，因根據(jù)視線分析，做分級(jí)的廣告設(shè)置。,道路、場(chǎng)地剖面與商業(yè)昭示的關(guān)系：,六、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則

33、,1、塔樓盡量避開底層的商業(yè)布置，減少塔樓結(jié)構(gòu)對(duì)商鋪劃分的影響； 備注：塔樓結(jié)構(gòu)是否轉(zhuǎn)換及如何轉(zhuǎn)換，需要做方案經(jīng)濟(jì)性比較后再提交公司決策。 2、與住宅層緊鄰的樓層不允許出現(xiàn)餐飲；有餐飲功能的商鋪要設(shè)煙道；規(guī)范摘錄：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)服務(wù)行業(yè)環(huán)境保護(hù)管理辦法第五條 在下列區(qū)域和場(chǎng)所禁止設(shè)立產(chǎn)生油煙、惡臭、噪聲、振動(dòng)、熱污染的服務(wù)項(xiàng)目： (一)住宅樓； (三)商住綜合樓宇中與居住層相鄰的樓層； 經(jīng)與深圳市人居委溝通，條文解釋為：1、“樓層”概念指整一層，非塔樓投影部分；2、關(guān)于三樓既有住宅，又有局部商業(yè)的情況，餐飲與住宅最小距離不少于20米（依據(jù)人居委內(nèi)部文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)飲食娛樂(lè)業(yè)污染防治監(jiān)督管理的通

34、知2008年153號(hào)中規(guī)定禁止餐飲設(shè)在“與相鄰住宅樓、醫(yī)院、學(xué)校、療養(yǎng)院或其他特殊區(qū)域距離少于20米的場(chǎng)所；排煙口距離少于30米的場(chǎng)所”）；3、只要住宅和商業(yè)之間有夾層、架空層或樓層，就可以設(shè)餐飲。人居委對(duì)夾層具體高度沒有要求。 人居委在項(xiàng)目環(huán)評(píng)，商戶申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)都會(huì)執(zhí)行這幾個(gè)條文。 3、建議有餐飲功能的商鋪?lái)氃O(shè)置后勤區(qū)域：卸貨通道、貨梯及垃圾房； 備注：后勤區(qū)域及流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會(huì)導(dǎo)致商業(yè)檔次降低。 4、如有大中型餐飲主力店，應(yīng)考慮廚房位置，預(yù)留相應(yīng)的設(shè)備及管井位置。,其他注意事項(xiàng),七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,小型商業(yè)設(shè)置在住宅樓底部，應(yīng)采用防火墻和耐火極限不低于1.5

35、h的樓板與住宅部分完全分隔；商業(yè)用房的底層出入口或樓梯與住宅的出入口或樓梯必須分開設(shè)置； 小型商業(yè)用房底層直通室外的出口處不宜設(shè)置卷簾門；當(dāng)必須設(shè)置卷簾門時(shí)，應(yīng)在卷簾旁或卷簾上設(shè)置一扇向外開啟的平開門，或采用鏤空卷簾； 小型商業(yè)用房的層高不宜大于4m；當(dāng)層高大于4m時(shí)，其室內(nèi)的疏散距離應(yīng)按本規(guī)定的指標(biāo)減少3m。,小型商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范：,防火卷簾門,高度小于4米,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)不宜設(shè)置在地下室；如必須設(shè)置在地下室，應(yīng)設(shè)直通室外的出口，且應(yīng)設(shè)排煙設(shè)施； 設(shè)置在首層的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)符合下列要求： 建筑面積不超過(guò)200，可設(shè)一個(gè)直通室外的安全出口； 建筑面積超過(guò)200，應(yīng)設(shè)兩個(gè)直通室外的安全出口，兩個(gè)安全出

36、口的間距不應(yīng)小于5m； 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)至安全出口的最遠(yuǎn)距離不應(yīng)大于22m,當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m；,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求（1）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,設(shè)置在二層或二層以上的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)符合下列要求： 可設(shè)一個(gè)樓梯，其室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)（室內(nèi)樓梯的一段距離按其水平投影長(zhǎng)度的1.5倍計(jì)算）到直通室外的安全出口的距離應(yīng)符合下列要求： a.當(dāng)樓梯為敞開樓梯時(shí)，其疏散距離不應(yīng)超過(guò)15m； b.當(dāng)樓梯為敞開樓梯間時(shí)，其疏散距離不應(yīng)超過(guò)22m c.當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m；,距離小于15m/22m,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,疏散距離超過(guò)上述規(guī)定的商業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)設(shè)置隔墻和門與樓梯分隔

37、開，且房間內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)至房間門的距離不應(yīng)大于15m，底層樓梯口距離直接對(duì)外安全出口不應(yīng)超過(guò)15m。 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的建筑面積超過(guò)200的，底層應(yīng)設(shè)置兩個(gè)直接對(duì)外的出口。 當(dāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有兩個(gè)出口時(shí)，室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)到單元門或底層的直通室外的安全出口的距離均不應(yīng)超過(guò)22m。當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m。,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求（3）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,獨(dú)立建造的建筑總體積超過(guò)5000m的小型商業(yè)用房，當(dāng)符合下列條件時(shí)，可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)： 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過(guò)5000m， 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側(cè)的門或窗間距不小于2m； 商業(yè)用房的進(jìn)深不超過(guò)15m。,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的消

38、防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（1）：,X15米,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,獨(dú)立建造的建筑總體積超過(guò)5000m的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)設(shè)簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)或室內(nèi)消防軟管卷盤；但當(dāng)小型商業(yè)用房為集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)時(shí)，可在室外公共部位設(shè)置墻式消火栓系統(tǒng)； 設(shè)置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防軟管卷盤或簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；當(dāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的每層建筑面積小于150，可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)，但滅火器的配置應(yīng)按工業(yè)和民用建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范的要求數(shù)量的1.5倍配置。,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（2）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,每個(gè)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全出口不應(yīng)少于兩個(gè)，但當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳為二、三層，每層建筑

39、面積不超過(guò)500，第二、三層人數(shù)之和不超過(guò)100人時(shí)，可設(shè)一個(gè)樓梯。 封閉樓梯間應(yīng)靠外墻設(shè)置，且應(yīng)采取可開啟外窗的自然通風(fēng)方式，不宜設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)。,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全疏散應(yīng)符合下列要求（1）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的疏散距離應(yīng)符合下列要求： 當(dāng)設(shè)一個(gè)樓梯時(shí)，其疏散距和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相同； 設(shè)置在地下室的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的樓梯應(yīng)直通室外地面，如直通室內(nèi)地面，樓梯口距直通室外的安全出口不應(yīng)大于5m。 位于兩個(gè)安全出口之間的房間從房門至最近外部出口或封閉樓梯間的最大距離不應(yīng)超過(guò)40m；位于袋形走道兩側(cè)或盡端的房間從房門至最近外部出口或封閉樓梯間的最大距離不應(yīng)超過(guò)22m；無(wú)房間分隔的營(yíng)業(yè)廳，其任何一點(diǎn)

40、至封閉樓梯間的最大距離按以上規(guī)定減去25%。,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全疏散應(yīng)符合下列要求（2）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,符合下列情況之一的應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 獨(dú)立建造的總體積超過(guò)5000m的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳，但當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳為集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的，且商業(yè)單元的建筑面積均不超過(guò)1000時(shí)，可在室外設(shè)置墻式消火栓； 設(shè)置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳。 設(shè)置在一類高層住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警。,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（1）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,當(dāng)設(shè)計(jì)條件符合： 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過(guò)5000m； 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側(cè)的門或窗間距不小于2m； 商業(yè)用

41、房的進(jìn)深不超過(guò)15m； 可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)。,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（2）：,煙霧報(bào)警器,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,符合下列情況之一的應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)： 設(shè)有風(fēng)管的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的商場(chǎng)、超市； 地下建筑面積大于200的商場(chǎng)、超市； 總使用面積超過(guò)1000的營(yíng)業(yè)性餐廳（不包括廚房面積）； 設(shè)置在高層住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳。,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（3）：,七、社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范,八、商鋪劃分原則,商鋪劃分原則 動(dòng)線設(shè)計(jì)原則 面積分配原則 單鋪劃分原則 立體鋪組合原則,八、商鋪劃分原則, 銷售型社區(qū)商業(yè)2層以上的常見流線處理方式對(duì)比 A B C,綜上所述，B類型較好的平衡了銷售

42、和經(jīng)營(yíng)的需求。,八、商鋪劃分原則,八、商鋪劃分原則, 面積分配原則總結(jié) 1、通過(guò)商業(yè)價(jià)值排序分析，在適合放置商業(yè)的區(qū)域，商業(yè)面積盡可能多的放在1F，2F次之；若商業(yè)面積過(guò)大必須出現(xiàn)3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留3F商鋪的獨(dú)立門面及立體交通； 2、商業(yè)的外擺位不得占用商業(yè)面積，需保證商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積；外擺外盡可能在一層設(shè)置或頂層露臺(tái)。,3F 2F 1F,外擺位布置示,外擺位,外擺位,三層鋪有獨(dú)立門面 3F商業(yè)的獨(dú)立門面示意,八、商鋪劃分原則,標(biāo)準(zhǔn)鋪,標(biāo)準(zhǔn)鋪的定義： 避開塔樓，不受到塔樓剪力墻影響而便于劃分的商鋪。 標(biāo)準(zhǔn)鋪的劃分原則： 1、建議面寬進(jìn)深比宜控制在1:3以內(nèi)，不超過(guò)1:4；標(biāo)準(zhǔn)

43、鋪面寬視地下車庫(kù)柱網(wǎng)而定，柱網(wǎng)一般為8-8.4m，所以面寬宜為4-4.2m； 2、單向疏散的標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深建議控制在15M； 備注：15米為高層住宅底商的規(guī)范取值，按目前深圳消防報(bào)建經(jīng)驗(yàn)，高層底商單向疏散的標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深可以按照15+a米控制（a一般取2-3m），多增加的a按衛(wèi)生間報(bào)建可不計(jì)入疏散距離，具體項(xiàng)目需與消防局溝通確定。 3、高層底商單鋪面積大于60平米（盡端可放大到75平 米）的標(biāo)準(zhǔn)鋪需兩個(gè)門疏散，兩個(gè)出入口之間間距需大 于5米。 備注：經(jīng)與深圳消防及審圖單位溝通，首層商鋪 可放寬按盡端房間75平 米計(jì)算，二層及以上嚴(yán)格按照60平米執(zhí)行。,重要備注： 多層獨(dú)立商鋪或者多層住宅 下方的商業(yè)服

44、務(wù)網(wǎng)點(diǎn)（多層 底商），則單向疏散距離可 增加到22米；單雙向疏散要 求的商鋪面積增加至120平 米；“消防章節(jié)”將細(xì)述高低 規(guī)使用范圍；, 單鋪劃分原則總結(jié),八、商鋪劃分原則,寶瓶鋪的定義：兩種情況下可能產(chǎn)生寶瓶鋪（也俗稱 “大肚子鋪”） ： 1、當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深超過(guò)1:4的時(shí)候，從利于銷售的角度，將商鋪的劃分為小標(biāo)準(zhǔn)鋪+寶瓶鋪的形式，如右上圖示意； 2、因剪力墻位置原因產(chǎn)生的寶瓶鋪，如右下圖案例。 寶瓶鋪的劃分原則： 1、保證“瓶身”位置的進(jìn)深能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，具體項(xiàng)目具體分析； 2、 保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬。,寶瓶鋪,八、商鋪劃分原則,轉(zhuǎn)角鋪,轉(zhuǎn)角鋪的劃分原則： 1、在

45、商業(yè)價(jià)值較高的臨街面，轉(zhuǎn)角鋪 要保證朝向主街道的個(gè)數(shù)； 2、每個(gè)轉(zhuǎn)角鋪保證盡量不出現(xiàn)大面實(shí) 墻，保證櫥窗的展示面； 3、轉(zhuǎn)角鋪前面盡可能不要有樓梯景觀 等遮擋。,轉(zhuǎn)角鋪的定義：,轉(zhuǎn)角位置商業(yè)價(jià)值較高的鋪。,常見的兩種轉(zhuǎn)角鋪設(shè)計(jì)思路： A. 保留轉(zhuǎn)角界面完整，考慮品牌主力 店，劃大鋪 （右上圖示）,B. 考慮轉(zhuǎn)角界面價(jià)值最大，劃小鋪（右下 圖示）,八、商鋪劃分原則,設(shè)計(jì)原則：,1、根據(jù)剪力墻位置劃鋪，商鋪內(nèi)盡 量避免橫向剪力墻（見案例一） 。 2、當(dāng)確實(shí)無(wú)法避免橫向剪力墻時(shí)， 保證該鋪的實(shí)際使用面積和有效展示 面，并結(jié)合業(yè)態(tài)考慮其使用（見案例二） 。,當(dāng)商鋪位于塔樓投影部位： 受到住宅剪力墻結(jié)構(gòu)

46、限制，會(huì)出現(xiàn)商鋪形狀不規(guī)則，或內(nèi)部有橫向剪力墻導(dǎo)致商鋪空間不完整。,其他情況,八、商鋪劃分原則, 立體鋪組合原則,常 見 的 立 體 組 合 形 式, 立體鋪組合原則小結(jié) 1、商業(yè)主動(dòng)線應(yīng)在首層解決。 2、二層商鋪的動(dòng)線由一層商鋪內(nèi)上樓，二層走道僅作為消防疏散通道，不作為商業(yè)動(dòng)線。 3、三層商鋪動(dòng)線由一層門面引入人流，建議設(shè)電梯直達(dá)； 4、若項(xiàng)目有高差或立體人流來(lái)源，可考慮雙首層及立體動(dòng)線，視項(xiàng)目具體情況定。,3F 2F 1F,商鋪組合原則示意圖,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則, 商業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)分類 店招設(shè)計(jì)原則 商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)要素及分析,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,主廣告牌 位于建筑樓體上的主要商業(yè)廣告，可供物

47、業(yè)出租，廣告位設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑立面結(jié)合設(shè)計(jì)。,是指位于商業(yè)街主入口處的醒目標(biāo)識(shí)，其上面有商業(yè)街名稱、主力店 LOGO，或商業(yè)樓體上的標(biāo)識(shí)等。,一、商業(yè)區(qū)域主標(biāo)識(shí),商業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)分類,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,二、商家集中標(biāo)識(shí),1、位于商業(yè)核心交通流線處，有（樓層）業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，包括： 主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引導(dǎo)消費(fèi) 者行為動(dòng)線。 2、商業(yè)街的重要導(dǎo)識(shí)。,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,主要指商鋪?zhàn)陨淼牡暾泻蛷V告。 注意：商鋪店招與經(jīng)營(yíng)商家密切相關(guān)，如果控制不當(dāng)，容易出現(xiàn)商家為了追求昭 示性 任意擴(kuò)大廣告面而導(dǎo)致的立面失控。,三、商鋪店招,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,四、

48、其他類,指示性標(biāo)識(shí)： 引導(dǎo)消費(fèi)者至特定區(qū)域（如衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、問(wèn)詢處等）的標(biāo)識(shí) 裝飾性標(biāo)識(shí)： 為促進(jìn)商業(yè)氛圍而設(shè)置的裝飾性構(gòu)件，上面有店鋪編號(hào)、店招或品牌理念 等信息。 警示性標(biāo)識(shí)： 為規(guī)范合理的消費(fèi)行為而設(shè)置的警示性標(biāo)識(shí)。,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,一、統(tǒng)一性,店招設(shè)計(jì)原則, 與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)， 統(tǒng)一店招設(shè)計(jì)風(fēng)格； 標(biāo)識(shí)不是獨(dú)立的設(shè)計(jì)要素， 應(yīng)與立面其他因素如雨篷、空 調(diào)室外機(jī)、櫥窗展示面等綜合 統(tǒng)一設(shè)計(jì)。,反面案例：第五大道,反面案例：深圳萬(wàn)科城,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,二、適應(yīng)性, 預(yù)留足夠的廣告位店招位 商業(yè)的廣告招牌需要預(yù)留，為適應(yīng)不同類型商業(yè)對(duì)店招廣告位的需求，需要考慮 一定的靈活

49、性。 2F及以上可結(jié)合建筑立面劃分，預(yù)留大幅廣告位置，并可根據(jù)商鋪使用情況連 續(xù)或分段設(shè)置。 預(yù)留商家的個(gè)性化店招可能性 店招應(yīng)考慮后期商家后期經(jīng)營(yíng)改造的可能性（如合并商鋪等）。 3F及以上-C類： 大型商鋪和主力店 2F-B類： 中型商鋪 1F-A類： 小型商鋪,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,利用二層外墻做預(yù)留廣告 位，適應(yīng)商鋪的分隔或合并 使用。 在統(tǒng)一風(fēng)格的基礎(chǔ)上預(yù)留改 造的可能性，以適應(yīng)不同業(yè) 態(tài)的店鋪。,二、適應(yīng)性案例,反面案例：深圳萬(wàn)科城 廣告位預(yù)留不夠，商家任意增加廣告面,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則, 盡可能使不同位置不同角度都能看到； 結(jié)合外立面做多層次招牌； 商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候

50、，要追求多層次、多角度的昭示性，招牌的可 見性越強(qiáng)，價(jià)值越高。因此，在進(jìn)行店招設(shè)計(jì)時(shí)需對(duì)其尺寸、比例、角度，針對(duì)不 同動(dòng)線人流的視線進(jìn)行分析。 注意：騎樓影響昭示性，如沒有在外立面設(shè)計(jì)預(yù)留廣告位，易造成商家隨意增加廣告面。,案例：成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣 騎樓外預(yù)留了多層次的店招和大 面積的廣告位。,反面案例：深圳萬(wàn)科城 騎樓外面沒有預(yù)留廣告位，導(dǎo)致店招的招式性不夠，因此商家自行增加廣告面。,三、昭示性,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,案例：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),案例：深圳東?；▓@ 后期控制較好，商鋪界面整齊。,反面案例：深圳萬(wàn)科城 后期沒有控制，商家隨意擴(kuò)大 廣告面，導(dǎo)致建筑立面混亂。, 在保證相對(duì)靈活性的前提下，不

51、能由商家亂改亂造，影響整 體形象； 設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置幾個(gè)強(qiáng)制因素，如店招高度、深度、基本樣式或 材質(zhì)等，商家必須遵守；后期管理應(yīng)有管理手冊(cè)來(lái)控制商家的 店面改造。,四、強(qiáng)制性,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)及分析,商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)要素包含： 層高 店招 門頭櫥窗或展示面 雨篷 空調(diào),九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,一、層高,影響層高因素： 1、梁高（根據(jù)柱距而定） 2、設(shè)備層高度包含消防、煙道橫管、橋架、空 調(diào)位等（不同商鋪根據(jù)實(shí)際情況具體分析）； 3、凈高。不同業(yè)態(tài)對(duì)凈高要求不同 規(guī)范條文摘錄： 深圳市規(guī)定建筑面積和建筑層高計(jì)算要求2008年12月 二、建筑層高計(jì)算要求 （五）首層商業(yè)設(shè)施層高宜小于等于4.

52、8米，不得超過(guò)6.0 米。其他層商業(yè)設(shè)施高宜小于等于4.2米，不得超過(guò)5.1米。,小結(jié)：在選擇層高時(shí)，應(yīng)結(jié)合總建筑高度，商鋪面積，業(yè)態(tài)，地形等因素綜合考慮,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,二、店招,店招預(yù)留應(yīng)靈活，結(jié)合立面其他因素統(tǒng)一考 慮，其設(shè)計(jì)原則詳見上小節(jié)。 設(shè)計(jì)時(shí)建議控制以下幾個(gè)要素的高度：,案例：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 案例：成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣,情況一：端頭梁,梁高 空調(diào) 店招 門頭高度,梁高+空調(diào) 店招 門頭高度 情況二：退梁（或反梁）,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,三、門頭櫥窗或展示面,櫥窗與門的關(guān)系圖例 特殊說(shuō)明：若因剪力墻導(dǎo)致櫥窗面積 過(guò)小，建議將櫥窗位置外擴(kuò)，如圖二 示意,設(shè)計(jì)原則： 通用性 不做個(gè)性化

53、設(shè)計(jì)（如下例），兼顧店招適應(yīng)性及可控性。 通透性原則 1、保證足夠的展示面，避免出現(xiàn)剪力墻遮擋門面； 2、商鋪門開啟扇高度宜2400（不含亮子高度）； 3、鋁合金豎梃數(shù)量控制在最少，減少視線遮擋。 完整性原則 1、商鋪門做平，保證商鋪的完整性； 2、當(dāng)商鋪面寬小于3米時(shí)，采用1米寬單扇門，保證櫥窗展示面。,門面內(nèi)凹，預(yù)留櫥窗 位置，但商鋪業(yè)態(tài)不確 定時(shí)，不建議做類似個(gè) 性化設(shè)計(jì)。,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,四、雨篷,設(shè)計(jì)原則 影響雨篷設(shè)計(jì)的因素很多，應(yīng)與立面風(fēng)格及其他因素結(jié)合考慮。 個(gè)性化的雨篷易在二層裝修時(shí)被修改，因此不建議做高成本的設(shè)計(jì)。,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,五、空調(diào), 預(yù)留性：預(yù)留足夠的空

54、調(diào)（位）容量 隱蔽性：避免空調(diào)外機(jī)以及空調(diào)管直接裸露在外墻上； 合理性： 1、合理設(shè)置空調(diào)位，避免出現(xiàn)無(wú)空間安裝空調(diào)或者空調(diào)位不夠?qū)е滤罊C(jī)；避免 出現(xiàn)室外機(jī)影響塔樓住宅； 2、合理設(shè)置空調(diào)冷凝水管，避免出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象； 3、避免出現(xiàn)空調(diào)對(duì)著人流吹的情況。,九、商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則,無(wú)騎樓，但需設(shè) 置雨篷,有騎樓，但須考慮通透,騎樓對(duì)昭示性的影響： 騎樓會(huì)影響人與店鋪門頭店招之間的視線，騎樓過(guò)深會(huì)影響人對(duì)店鋪展示貨 品的判斷。 備注：騎樓對(duì)商鋪招商性有影響，且有算面積的風(fēng)險(xiǎn)，除對(duì)風(fēng)情感特殊要求的項(xiàng)目 外，一般不采用。,五、騎樓形式,十、商鋪設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知, ,商業(yè)街給排水設(shè)計(jì)須知 商業(yè)

55、街電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知 商業(yè)街排煙、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知 商業(yè)街燃?xì)庠O(shè)計(jì)須知,十、商鋪設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知,a.主力店需要設(shè)置專用的生活水池、生活泵房。 b. 商業(yè)街鋪建議考慮設(shè)置公共衛(wèi)生間 備注：據(jù)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)分析得出 按照商業(yè)街的長(zhǎng)度來(lái)考慮：每間隔80-100平米范圍內(nèi)設(shè)置一處公共衛(wèi)生間。（不同業(yè)態(tài)也有不同的 需求，需根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。） 公共衛(wèi)生間的面積計(jì)算按照商業(yè)面積及人數(shù)來(lái)計(jì)算，大致得出的結(jié)論為：商業(yè)面積X0.03(系數(shù)）= 公共衛(wèi)生間的面積。 舉例：商鋪面積在1000平米：公共衛(wèi)生間的面積大致約30平米。男女衛(wèi)生間比例按1：1計(jì)算，各位 15平米左右，男女廁各設(shè)置3個(gè)蹲位（按每100人設(shè)置1個(gè)蹲位） c.可售（或返租）型商業(yè)街鋪均需要考慮上下水點(diǎn)的設(shè)置，預(yù)留餐飲的商鋪 需要做衛(wèi)生間給排水點(diǎn)預(yù)留設(shè)計(jì)。 1. 備注：特殊情況下，當(dāng)單個(gè)鋪面小于等于5平米時(shí)，僅需要考慮設(shè)置上下水點(diǎn)，但不需要考慮排污 水設(shè)