1、儀征房地產(chǎn)準(zhǔn)入性研究報(bào)告,區(qū)域及地塊評(píng)估,市場(chǎng)環(huán)境分析,房地產(chǎn)格局,結(jié)論,市場(chǎng)環(huán)境分析,儀征概況,儀征市是揚(yáng)州市代管的一個(gè)縣級(jí)市，位于江蘇省中西部，地處長(zhǎng)江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)“銀三角”地區(qū)的幾何中心。 長(zhǎng)江岸線27公里，直順?lè)€(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長(zhǎng)江、運(yùn)河兩條大動(dòng)脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路,組成了水陸交通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，是江蘇省五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一。,新型的全國(guó)重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長(zhǎng)江中下游北岸,經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2001年以來(lái)儀征的經(jīng)濟(jì)一直都

2、呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，2005年開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期。 至2009年，生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)13.5%。增速同比2008年低了0.4%個(gè)百分點(diǎn)。運(yùn)用回歸分析可以得出，2010年-2011年儀征DGP增幅將逐漸減緩。,近年來(lái)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)由高速發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)始逐漸減緩，進(jìn)入高速發(fā)展后穩(wěn)定階段,固定資產(chǎn)投資情況,受金融危機(jī)影響，部分行業(yè)和企業(yè)效益下降，造成儀征市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，固定資產(chǎn)投資近兩年明顯下降，與GDP的穩(wěn)步上漲趨勢(shì)不協(xié)調(diào)現(xiàn)象明顯，存在一定的消費(fèi)隱患。,固定投資比例逐年增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)投資勢(shì)頭涌現(xiàn),房地產(chǎn)投資情況,儀征市從2002年開(kāi)始固定資產(chǎn)投資開(kāi)始大幅度上揚(yáng)，但是房地產(chǎn)投資卻字啊

3、逐漸下調(diào)，這充分表明了儀征城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)失調(diào)。城市部分功能缺失導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)受到抑制。同時(shí)固定資產(chǎn)的投資沒(méi)有拉動(dòng)城市的消費(fèi)潛力。社會(huì)財(cái)富沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)。 到2008年，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況有所緩解，房地產(chǎn)投資也隨之有一定幅度的增長(zhǎng)。,儀征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性決定了近兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資雖然會(huì)有一個(gè)增幅，暫時(shí)不會(huì)成為城市的主流產(chǎn)業(yè)，所以該市的土地價(jià)值近期增幅有限,人均GDP情況,3000US,4500US,6000US,8000US,轉(zhuǎn)型啟動(dòng)期,快速發(fā)展期,平穩(wěn)發(fā)展期,儀征城市發(fā)展特殊性決定了西部?jī)x化工業(yè)GDP貢獻(xiàn)及揚(yáng)州工業(yè)園，占全市26%。剔除儀化GDP貢獻(xiàn)值，加上儀征城市面貌和經(jīng)濟(jì)推進(jìn)情況來(lái)看，

4、儀征靜態(tài)人均GDP應(yīng)該在4300-4400美元左右；,儀征房產(chǎn)處在由轉(zhuǎn)型啟動(dòng)期向快速發(fā)展期過(guò)渡階段。是一個(gè)良好的房產(chǎn)投資進(jìn)入的契機(jī),人均可支配收入情況,2009年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17861元，人均消費(fèi)性支出11126元，其中食品支出占人均消費(fèi)支出比重為36.8%，文教娛樂(lè)服務(wù)支出占人均消費(fèi)支出比重為22.7%。 儀征城鎮(zhèn)居民實(shí)際可支配支出用于儲(chǔ)蓄及投資比重比較大，說(shuō)明該市居民住房消費(fèi)潛力還是比較明顯的。,按一般通用算法，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40%時(shí)，該城市的住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中比重可以達(dá)到15%-20%， 目前儀征的恩格爾系數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩年在40%以下，并呈逐年下降趨勢(shì)，說(shuō)明儀征的房產(chǎn)行業(yè)還

5、有較大發(fā)展空間,城市人口情況,儀征市人口歷年變化并不明顯，從2002年到2007年總體呈緩慢上漲趨勢(shì)，而2008年及2008年兩年，人口甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，說(shuō)明了儀征市的外來(lái)人口率非常低，這也將導(dǎo)致儀征市剛性購(gòu)房需求市場(chǎng)極小。 儀征市人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)決定了該市大部分購(gòu)房人群將集中在改善居住條件的二、三次置業(yè)者。而目前政策調(diào)控的集中針對(duì)人群便是二次以上置業(yè)人群，對(duì)于儀征的房產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)比較明顯。,支柱產(chǎn)業(yè),園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)57家。作為上汽集團(tuán)重要的自主品牌生產(chǎn)基地，園區(qū)擁有上海汽車乘用車儀征分公司、上海匯眾輕型客車廠2家整車企業(yè)，引進(jìn)了榮威、雙龍和伊思坦納三個(gè)整車生產(chǎn)平臺(tái)，形成了20萬(wàn)輛整車生產(chǎn)能力。

6、,儀征經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),兩大園區(qū)組成儀征工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，也是房地產(chǎn)行業(yè)置業(yè)群體的可靠保障之一,城市規(guī)劃,2020年，城鎮(zhèn)人口50萬(wàn)，城區(qū)面積50平方公里 目前儀征城鎮(zhèn)人口27.07萬(wàn)，城區(qū)面積37平方公里，下一步以建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市為統(tǒng)領(lǐng)，融入寧鎮(zhèn)同城化發(fā)展。 城東南規(guī)劃15.25平方公里新城 城市向東發(fā)展，與揚(yáng)州同城化，依托揚(yáng)州化工園為主體的西部石油化工經(jīng)濟(jì)區(qū)和以開(kāi)發(fā)區(qū)、汽車工業(yè)園為主體的東部車船制造和新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，在老城區(qū)東南區(qū)域，打造一個(gè)首期規(guī)劃15.25平方公里的現(xiàn)在濱江新城，啟動(dòng)了城東80萬(wàn)平米的征地、拆遷工作。 創(chuàng)建國(guó)家生態(tài)市人居品質(zhì) 建設(shè)親水態(tài)城：城南濱江公園、揚(yáng)子江公園打造沿

7、江風(fēng)光帶； 城東推進(jìn)紅旗河景觀、東園濕地公園 城中儀城河、鏡湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生態(tài)城 建設(shè)特色生態(tài)鎮(zhèn)：大儀、謝集鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、青山鎮(zhèn)、月塘鄉(xiāng)、棗林灣等因地 制宜，建設(shè)特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。,東拓西聯(lián)，南優(yōu)北控，打造現(xiàn)代化濱江生態(tài)工業(yè)城市,1、儀征城市規(guī)劃方向是向東、向南發(fā)展，本案所處區(qū)域作為濱江新區(qū)，區(qū)域配套成熟尚需時(shí)日 2、本案距離中心區(qū)僅2公里，房?jī)r(jià)易與城區(qū)接軌，具有操作可行性,城市規(guī)劃,宏觀城市總結(jié),儀征GDP由快速增長(zhǎng)期逐漸進(jìn)入平緩發(fā)展期 房地產(chǎn)投資短期內(nèi)無(wú)法成為儀征主流產(chǎn)業(yè)，土地增值有限 房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型啟動(dòng)期到快速發(fā)展期的過(guò)渡階段。 城市向南、向東發(fā)展，與南京和揚(yáng)州接軌，城

8、市一體化進(jìn)程加快 居民住房消費(fèi)潛力客觀存在,房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)良好，尤其是幾大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮,房地產(chǎn)市場(chǎng)格局,宏觀政策,調(diào)控政策基本可分為：1、土地市場(chǎng)調(diào)控；2、彈性需求調(diào)控、3、流通渠道的調(diào)控。 從目前執(zhí)行情況上來(lái)看，一二線城市影響明顯，三線城市影響力較弱。而對(duì)于縣級(jí)城市的影響力可能更加體現(xiàn)在輿論上的壓力，實(shí)際影響不大。,中國(guó)正處于加息周期,11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)通知： 買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。 規(guī)定第二套住房

9、公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。 停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。 嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。,自10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，這也是金融危機(jī)之后，中國(guó)首次加息。,樓市調(diào)控繼續(xù)延伸，繼續(xù)加大對(duì)投資的遏制,宏觀政策,版塊分布情況,中心區(qū)：政治經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，商業(yè)發(fā)展快，傳統(tǒng)老城區(qū) 城東區(qū)：城市未來(lái)發(fā)展主流方向，東進(jìn)和揚(yáng)州接軌 開(kāi)發(fā)區(qū)：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)區(qū)，儀征化纖等企業(yè)在內(nèi)，污染環(huán)境大， 目前項(xiàng)目少 汽車工業(yè)園區(qū)：新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，低污染，附加值高，

10、具有潛在的人口導(dǎo)入潛力。 濱江生活區(qū)：以開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江作為引擎，打造濱江生活帶，未來(lái)城市高端居住區(qū),根據(jù)區(qū)域?qū)傩裕瑒澐?大板塊,房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),城東、汽車工業(yè)園板塊目前是熱點(diǎn),1、人居集中：城市向東規(guī)劃的引導(dǎo)以及上海大眾的落戶，城東城北兩版塊成為新的人居聚集地。 2、交易集中：2010年7月全市成交3.73萬(wàn)平米，城東2.08萬(wàn)平米，占55.7%；城北1.09萬(wàn)平米，占25.22%。 3、樓盤集中：去年三季度新開(kāi)樓盤揚(yáng)州家園、宇斯浦國(guó)際花園以及新入市的和景印象城、東城水岸，加上先期開(kāi)發(fā)的奧林匹克花園、水木陽(yáng)光,鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域日趨活躍,1、村組農(nóng)民向集鎮(zhèn)集中 2、揚(yáng)州人流向市郊高端物業(yè)流動(dòng)：尤其以新集鎮(zhèn)、

11、劉集鎮(zhèn)為主，兩鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的多為別墅物業(yè)類型，主要客戶來(lái)源于揚(yáng)州市區(qū)。,項(xiàng)目以點(diǎn)為主，最少僅10畝，目前最大樓盤僅30多萬(wàn)平米，綜合配套差，項(xiàng)目品位普遍不高,開(kāi)發(fā)體量小，大盤暫無(wú),2008年下半年受金融危機(jī)影響，大多企業(yè)無(wú)用地意愿，土地成交大幅度萎縮。2009年前三季度土地招牌掛成交量依舊很少，但是第四季度由于樓市迅速回暖，普遍萌發(fā)儲(chǔ)備土地的熱情，土地成交均價(jià)也相應(yīng)漲到925元/平米。相對(duì)2008年662元/平米均價(jià)上漲40%。 2010年到目前為止，土地成交37萬(wàn)平米，平均容積率1.18，總成交價(jià)2.45億，總建面積43萬(wàn)平米，樓面均價(jià)559元/平米，相對(duì)2009年692元/平米的樓面均價(jià)下降了1

12、9%。,土地市場(chǎng),09年土地成交“爆發(fā)”，產(chǎn)品由多層向小高層過(guò)渡,10年土地出入多以新集鎮(zhèn)和劉集鎮(zhèn)為主，開(kāi)發(fā)區(qū)偏多,土地市場(chǎng),歷年商品房成交情況,儀征商品房成交整體呈上升趨勢(shì)，2008年由于金融危機(jī)及宏觀政策調(diào)控銀色，銷售量大幅度下滑，年成交面積僅22.62萬(wàn)平米，到2009年，隨著一系列的樓市優(yōu)惠政策，儀征樓市逐漸回暖，2010年截止10月為止，已經(jīng)銷售49.62萬(wàn)平米，銷售額達(dá)到18.99億元。 隨著目前一系列的樓市新政調(diào)控，以及加息等措施，儀征樓市并未受到太大的影響。這主要因?yàn)閮x征樓市需求主要來(lái)源于自住改善型購(gòu)房，很少有外地客源及投資客戶，影響也僅僅體現(xiàn)在貸款政策限制方面。,10年房地產(chǎn)

13、受新政影響較小，成交繼續(xù)走高，月度去化5萬(wàn)平米,2010年商品房成交情況,1-10月全市商品房累計(jì)成交49.62萬(wàn)平米，其中住宅和非住宅分別為46.33萬(wàn)平米和3.29萬(wàn)平米。 9月份和10月份住宅成交6.12萬(wàn)平米和5.64萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降11%和7.8%。雖然成交環(huán)比下降，但是成交價(jià)格依舊上漲，主城多層均價(jià)超過(guò)4500元/平米，10月價(jià)格環(huán)比上漲2%，相比去年均價(jià)3010元/平米同比上漲50%。 1-10月全市商品房累計(jì)銷售額18.99億，同比上漲47.3%。,項(xiàng)目分析,以多層為主，整體項(xiàng)目去化在70%左右，消化期較長(zhǎng),山水豪庭,項(xiàng)目概況 山水豪庭項(xiàng)目是由香港金達(dá)地產(chǎn)投資，華懋實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)

14、興建的歐式別墅住宅區(qū)，該項(xiàng)目坐落于京華城全生活廣場(chǎng)5公里輻射圈內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目占地80000多平米，16000多平米七大組團(tuán)，共有108席。 山水豪庭項(xiàng)目交通便捷，揚(yáng)州城市主動(dòng)脈文昌西路、文匯西路橫貫東西，潤(rùn)揚(yáng)大橋、揚(yáng)州火車站、揚(yáng)州體育公園等星羅南北。 占地面積:81337平方米 建筑面積:23342平方米 總戶數(shù):108 產(chǎn)品戶型： 山水豪庭有面積286-582平米別墅。分別為：286、314、333、336、331、532、404、423平米，八種戶型。 銷售價(jià)格： 均價(jià)15000元/平米，現(xiàn)在接受預(yù)約登記，預(yù)計(jì)2010年11月開(kāi)盤銷售，目前為準(zhǔn)現(xiàn)房。,重點(diǎn)項(xiàng)目分析,銷售情況,山水豪庭2009

15、年10月開(kāi)盤，均在8500元/平米，一戶一價(jià)。物業(yè)費(fèi)在0.80-1.00元/平米*月，推出翡翠山莊組團(tuán)，紅鼎莊園組團(tuán)。 山水豪庭有面積286-582平米別墅，預(yù)計(jì)均價(jià)15000元/平米，現(xiàn)在接受預(yù)約登記，預(yù)計(jì)2010年11月底開(kāi)盤銷售，目前為準(zhǔn)現(xiàn)房。,戶型賞析,D2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚333.26,D2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚333.26,B2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚423.94,A戶型5室2廳4衛(wèi)1廚532.19,東城水岸,項(xiàng)目概況 東城水岸有江蘇龍崗置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于解放東路與東園北路黃金交叉點(diǎn)，東枕千年石橋河岸，緊鄰300畝濕地公園，0.5KM至解放東路商業(yè)街。周邊有真州小學(xué)、儀征四中、市人民醫(yī)院、

16、配套完善 產(chǎn)品戶型： 93平米兩房、100-124平米三房。188平米疊加，預(yù)裝太陽(yáng)能、暖氣 銷售價(jià)格： 多層均價(jià)5400-5500元/平米、疊加6500元/平米左右。,重點(diǎn)項(xiàng)目分析,戶型賞析,優(yōu)詩(shī)美地,項(xiàng)目概況 優(yōu)詩(shī)美地坐擁三大城市主干道，快速通達(dá)城市核心區(qū)域，約800米暢達(dá)大型蘇果超市，距商業(yè)核心步行街不過(guò)1500米，騎行5分鐘便將城市繁華一網(wǎng)打盡。 揚(yáng)子公園、儀城河風(fēng)光帶、博物館、圖書館、儀征中學(xué)，優(yōu)詩(shī)美地被這座城市最好的人文景觀資源環(huán)繞。 規(guī)劃有多層、小高層、聯(lián)排別墅、花園洋房等多元化的物業(yè)形態(tài)。 產(chǎn)品戶型： 188-2223平米聯(lián)排別墅、252平米、雙拼別墅、97-130平米三房戶型

17、。 銷售價(jià)格： 多層均價(jià)4900元/平米、別墅7900元/平米以上。,重點(diǎn)項(xiàng)目分析,戶型賞析,三房?jī)尚l(wèi) 115.6-119.92平米,三房一衛(wèi) 97.06-101.87平米,三房?jī)尚l(wèi) 125.52-130.68平米,陽(yáng)光書房、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),4米開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)、戶型通透,4.5米開(kāi)間起居室、形狀方正；南向觀景陽(yáng)臺(tái)、兩進(jìn)式衛(wèi)生間,和景 印象城,項(xiàng)目概況 【和景印象城】致力于在約5.57萬(wàn)平方米近水鄰岸的風(fēng)水寶地上，繪制“景致生活，東區(qū)典范”的美好藍(lán)圖，它所賦予客戶的是自然的、親水的、純粹生活質(zhì)態(tài)。社區(qū)西側(cè)流淌著碧波蕩漾的石橋河，向左有繁華不遠(yuǎn)的真州金融街區(qū)和奧林匹克運(yùn)動(dòng)城，向右就是融休閑、娛樂(lè)、集市于一體

18、的黎明小鎮(zhèn)，背依著家具、家飾、廚衛(wèi)的大市場(chǎng)石橋建材市場(chǎng)以及多家雙語(yǔ)幼兒園。 產(chǎn)品戶型： 160-187平米疊加別墅、243平米聯(lián)排別墅、128平米三房?jī)尚l(wèi)多層。 銷售價(jià)格： 多層均價(jià)4800元/平米、別墅均價(jià)7000元/平米。,重點(diǎn)項(xiàng)目分析,戶型賞析,兩房一衛(wèi) 95.29平米,兩層疊加 181平米五房三衛(wèi),聯(lián)排 229平米五房二廳,戶型方正、全明設(shè)計(jì)、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),5.8米挑高客廳、兩層疊加,加59.65平米陽(yáng)光地下室、車庫(kù)入戶、南北花園、內(nèi)庭院設(shè)計(jì)、臥室南北通透、空中花園,客戶群分析,本地客戶為主 目前城鎮(zhèn)人口27.07萬(wàn)，當(dāng)?shù)赝鈦?lái)人口較少，城市建成區(qū)面積37平方公里，城鎮(zhèn)化率47.3%，每年

19、人口導(dǎo)入量為總?cè)丝诘?%左右，購(gòu)房者主要為當(dāng)?shù)厝丝凇?投資客戶稀少 城市商業(yè)基本屬于地域封閉式運(yùn)營(yíng)，目前投資性置業(yè)比例僅占5%。 改善需求日趨明顯 收入快速增長(zhǎng)，生活質(zhì)量不斷提高，使得化工區(qū)域居民居住環(huán)境無(wú)法滿足要求，加上城市向東發(fā)展的大趨勢(shì)，大量化工區(qū)居民開(kāi)始流向居住環(huán)境，配套成熟的城市東部。 而且隨著文昌西路的西延，儀征高端消費(fèi)群開(kāi)始向揚(yáng)州外溢，據(jù)儀征房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，每年儀征到揚(yáng)州購(gòu)房的家庭在500-600戶之間，占了儀征購(gòu)房者的10%左右。 動(dòng)態(tài)客戶 隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，及周邊區(qū)域工業(yè)快速發(fā)展，將來(lái)會(huì)有大量農(nóng)業(yè)戶口人員進(jìn)城，拆遷戶等購(gòu)房客戶。加之少量外來(lái)經(jīng)商，打工人員，以及周邊城市的投資客

20、戶,儀征樓市趨勢(shì)分析,準(zhǔn)入門檻提高 單體開(kāi)發(fā)規(guī)模不低于100畝，企業(yè)資質(zhì)不少于二級(jí)。 小高層業(yè)態(tài)增多 土地成本突破180萬(wàn)/畝，高容積率，城東新區(qū)住宅將往小高層發(fā)展。 城東往CBD模式發(fā)展 新區(qū)開(kāi)發(fā)，金融機(jī)構(gòu)、大學(xué)城、會(huì)展中心、商務(wù)區(qū)及生活區(qū)一體化。 同城化生活圈 寧揚(yáng)構(gòu)建半小時(shí)同城化生活圈，2016-2018年開(kāi)建城際地鐵6號(hào)線(揚(yáng)州西站儀征)與南京龍?zhí)冻请H客站相連，直通新街口，其中6號(hào)線29.4公里，設(shè)13個(gè)站點(diǎn)，萬(wàn)年路為寧揚(yáng)中轉(zhuǎn)站。 城市擴(kuò)張 目前儀征城市化率48%，舊城幾乎沒(méi)有擴(kuò)張空間，而國(guó)際汽車產(chǎn)業(yè)城的建設(shè)，會(huì)新增10萬(wàn)左右人口，同時(shí)新城、馬集部分區(qū)域劃入城市事在必行，城市人口將超過(guò)40萬(wàn)。,1、與城鎮(zhèn)人口居住面積增加值相對(duì)應(yīng)，儀征房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比例小，而市區(qū)居住面積增加值 與商品房銷售面積遞增，表明儀征市區(qū)商品房開(kāi)發(fā)尚屬起步階段，過(guò)去以拆遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房 等保障性用房為主的投入正逐年降低。 2、儀征近幾年城市化率增長(zhǎng)主要集中于下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)集中區(qū)，市區(qū)人口固定在20萬(wàn)，導(dǎo)致總體需求較小，歷年商品房銷售面積基數(shù)不大。 3、由于開(kāi)發(fā)面積的持續(xù)減少，每年批準(zhǔn)銷售面積并未超過(guò)需求受土地成本、區(qū)位差價(jià)走高的影響，儀征城區(qū)房?jī)r(jià)仍將保持小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。 4、政府?dāng)?shù)據(jù)中關(guān)于“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、施工面積的遞減與竣工