1、第五章 房地產(chǎn)的品質(zhì)要求,第一節(jié) 房地產(chǎn)環(huán)境品質(zhì) 第二節(jié) 房地產(chǎn)質(zhì)量控制,第一節(jié) 房地產(chǎn)環(huán)境品質(zhì),一、房地產(chǎn)聲環(huán)境 房地產(chǎn)聲環(huán)境，一方面取決于房地產(chǎn)所在區(qū)域的環(huán)境噪聲，另一方面取決于房地產(chǎn)建筑本身的防噪聲設(shè)計(jì)、隔音構(gòu)件選擇、施工質(zhì)量及對樓宇內(nèi)外噪聲的控制措施。其中，住宅對噪聲最為敏感。 （一）住宅聲環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn) 所謂噪聲，指那些人們主觀上不需要或者不愿意接受的聲音。降低噪聲需考慮現(xiàn)實(shí)可能性：一方面，完全沒有噪聲是不可能的，也沒有必要；另一方面，降低噪聲需要投資，降低噪聲受到經(jīng)濟(jì)條件的制約。 各類環(huán)境噪聲中，道路交通噪聲對環(huán)境的干擾最大，交通噪聲是臨街住宅的主要干擾源。,我國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（

2、分貝）,（二）住宅噪聲控制 （1）住宅噪聲控制的一般原則：1）在總體規(guī)劃中，應(yīng)按噪聲狀況進(jìn)行合理分區(qū)，將噪聲區(qū)用適當(dāng)?shù)膮^(qū)域帶隔離，盡量使住宅區(qū)遠(yuǎn)離噪聲源及交通干道，從宏觀上控制環(huán)境噪聲干擾；2）住宅小區(qū)建設(shè)前，對住宅聲環(huán)境進(jìn)行預(yù)測評(píng)價(jià)，從而確定相應(yīng)的防噪、隔聲措施，并將此作為住宅建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與項(xiàng)目報(bào)批的一項(xiàng)內(nèi)容；3）在住宅小區(qū)規(guī)劃中，把對噪聲不敏感的建筑物，如商業(yè)設(shè)施、生活服務(wù)行業(yè)等，用作為住宅建筑的“聲屏障”布置在小區(qū)臨近交通道路的周邊；4）住宅區(qū)中的學(xué)校操場、健身娛樂場地、商場、停車場等的位置選擇，應(yīng)以避免對住宅產(chǎn)生噪聲干擾為佳；5）住宅平面設(shè)計(jì)中，要按防噪聲要求進(jìn)行平面布局，將要求

3、安靜的房間布置于較安靜一側(cè)，吵鬧房間、設(shè)備間集中布置，也就是通常所說的“動(dòng)靜分離”；6）降低住宅樓內(nèi)部噪聲，選用低噪聲設(shè)備，對電梯、設(shè)備間進(jìn)行隔聲、減震處理；7）選擇滿足隔聲要求的分戶墻、樓板、戶門和外窗；8）住宅區(qū)建設(shè)時(shí)，盡可能做到各項(xiàng)配套工程同時(shí)并舉一次性完成，避免居民入住后再施工造成施工噪聲干擾。,（2）臨街住宅區(qū)防外部噪聲的措施。住宅區(qū)戶外的噪聲源主要是交通噪聲，為減少交通噪聲對住宅環(huán)境的干擾，首先要對住宅的建筑群進(jìn)行合理的規(guī)劃布局，利用臨街建筑作為聲屏障來降低噪聲是經(jīng)濟(jì)和有效的。在高速公路、鐵路經(jīng)過住宅區(qū)的地段，還可以采用專門設(shè)計(jì)的防聲屏障來降低交通噪聲對住宅的干擾。綠化降噪效果并不

4、顯著，但綠化對環(huán)境的凈化有一定的心理效果。 （3）住宅建筑平面的防噪聲布置。布置原則為：首先要把產(chǎn)生噪聲的區(qū)域安排在一起，將廚房、廁所集中布置，并要求上下對正；其次要將產(chǎn)生噪聲的區(qū)域與要求安靜的地方隔開，中間布置一些不怕噪聲干擾的房間，樓梯間、電梯間及垃圾道不要與臥室相鄰布置，將要求安靜的房間布置在背向或遠(yuǎn)離噪聲源的位置。 （4）住宅隔聲構(gòu)件的選擇。住宅平面布局確定之后，應(yīng)根據(jù)住宅的檔次和位置，確定住宅構(gòu)件隔聲性能等級(jí)，選擇合理的分戶墻、樓板、戶門以及外窗的構(gòu)造形式，使之達(dá)到相應(yīng)的隔聲要求。 （5）住宅設(shè)備噪聲的控制。住宅衛(wèi)生設(shè)備以及高層住宅中的電梯和水泵對居室的噪聲干擾也是一個(gè)突出的問題，必

5、須在設(shè)計(jì)中引起注意并做必要的降噪處理。,二、住宅天然采光環(huán)境要求 在住宅中充分利用天然光決不限于經(jīng)濟(jì)意義方面，還在于人們最習(xí)慣于天然光線，天然光的生理衛(wèi)生價(jià)值極高，天然光對人的心理狀態(tài)也產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。住宅天然光的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，與室內(nèi)的采光水平、采光口大小、窗的構(gòu)造及采光材料種類密切相關(guān)。在住宅的設(shè)計(jì)和建設(shè)中，要按照以下要求來實(shí)現(xiàn)住宅的天然采光： （1）臥室、起居室（廳）等居住房間以及廚房均應(yīng)直接采光，這是居住者生理、心理和衛(wèi)生方面的需要。 （2）要有良好的采光窗朝向，最好南北朝向，東南和西南朝向次之，東西朝向再次，最次為東北和西北朝向。 （3）要滿足建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對窗地面積比和采光最低系數(shù)值的

6、要求。 （4）對有日照要求的房間還要滿足日照質(zhì)與量的要求，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)做了規(guī)定。 （5）所有住宅建筑中的居住房間均應(yīng)進(jìn)行采光的設(shè)計(jì)計(jì)算，應(yīng)在設(shè)計(jì)說明書中加以說明，作為住宅光環(huán)境品質(zhì)審查的依據(jù)。 （6）住宅建筑竣工驗(yàn)收前，均應(yīng)進(jìn)行實(shí)際采光效果的工程檢測，作為工程驗(yàn)收的依據(jù)。,三、室內(nèi)熱環(huán)境 （一）室內(nèi)氣候的影響因素 室內(nèi)氣候是指由室內(nèi)空氣溫度、濕度、氣流及壁面熱輻射等因素綜合組成的一種室內(nèi)熱環(huán)境。在住宅建筑內(nèi)，只有人體及生活設(shè)備散發(fā)為數(shù)不多的熱量和水分，室內(nèi)氣候主要取決于室外熱濕作用。室外熱濕對室內(nèi)氣候影響的程度，主要取決于圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料的熱物理性質(zhì)及構(gòu)造方法。 （

7、二）室內(nèi)氣候的熱舒適要求 熱舒適是指人對環(huán)境的冷熱程度感覺滿意，不因冷或熱感到不舒適。舒適的熱環(huán)境既是保護(hù)人體健康的重要條件，也是人們得以正常生活、工作的重要條件。對大多數(shù)建筑來說，按舒適要求規(guī)定室內(nèi)氣候標(biāo)準(zhǔn)，不僅經(jīng)濟(jì)上不允許，對人體健康也是不利的。因此，除一部分房間要按舒適標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定室內(nèi)氣候外，更多的房間應(yīng)以保證人體健康不受損害為準(zhǔn)。,（三）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工設(shè)計(jì)和建筑節(jié)能 （1）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫設(shè)計(jì)。主要包括： 1）墻體的保溫。根據(jù)絕熱處理方法的不同，墻體保溫構(gòu)造主要有兩種：第一，單一材料的墻體保溫構(gòu)造。利用導(dǎo)熱系數(shù)比較小、機(jī)械強(qiáng)度高的墻體材料，如黏土空心磚、保溫空砌塊、輕質(zhì)實(shí)心砌塊等，構(gòu)

8、成既承重又保溫的墻體。這種方案在構(gòu)造上比較簡單，施工亦較方便，是最經(jīng)濟(jì)的方案。遺憾的是單一材料的墻體保溫性能很難提高，不能滿足寒冷和嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能要求；第二，多層復(fù)合的墻體保溫構(gòu)造。保溫層和承重層明確分工的墻體，常見的是在實(shí)心黏土磚墻或鋼筋混凝土墻上增設(shè)一層保溫材料。這種墻體的優(yōu)點(diǎn)是可以選擇保溫性能優(yōu)異的保溫材料而不必考慮它們是否能承重，可以極大提高墻體的保溫性能，滿足寒冷和嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能要求，其缺點(diǎn)是施工比較復(fù)雜，造價(jià)較高。 2）門窗的保溫。窗戶在建筑物中的作用是多方面的，除要考慮采光、通風(fēng)、日照等功能外，還作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分承擔(dān)了保溫或隔熱作用。由于一般窗戶的保溫性能與墻體部分相差很大，

9、因而應(yīng)有一個(gè)合理的窗墻面積比，是窗戶的各項(xiàng)功能得以充分發(fā)揮。一般而言，采暖居住建筑各朝向的窗墻面積比為：北向不大于20%，東西向不大于25%（單層窗）或30%（雙層窗），南向不大于35%。窗戶熱損失的途徑有兩種：一是通過玻璃、窗框的傳熱引起的損失，二是由于通過縫隙的空氣滲透而引起的熱損失。改善窗的保溫性能應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：第一，提高氣密性，減少冷風(fēng)滲透；第二，提高窗框保溫性能；第三，改善玻璃部分的保溫能力；第四，在窗的內(nèi)側(cè)或雙層窗的中間掛窗簾，也是提高窗戶保溫能力的一種靈活簡便的輔助方法。,3）屋頂?shù)谋?。多層或高層建筑中，屋頂在整個(gè)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)面積中所占的比例雖然遠(yuǎn)低于外墻，但對頂層房間

10、而言，卻是比例最大的外圍結(jié)構(gòu)，其保溫性能的優(yōu)劣對頂層房間的室內(nèi)熱環(huán)境影響很大。平屋頂?shù)谋匦问酵ǔｎ愃朴趬w的外保溫，坡屋頂?shù)谋乜梢圆捎迷诘蹴斏箱佋O(shè)玻璃棉（或巖棉）氈的方式，保溫效果很好。 4）地面的保溫。采暖房間地板下面土壤的溫度，一般都低于室內(nèi)氣溫，為控制熱損失和維持一定的地面溫度，地板應(yīng)有必要的保溫措施。可以根據(jù)地面高度、基礎(chǔ)構(gòu)造形式、地面下面是否有地溝等情況，采用在土壤上面鋪設(shè)無機(jī)材料保溫層的方式。 （2）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱設(shè)計(jì)。 在夏季我國絕大部分地區(qū)，住宅采用空調(diào)降溫和自然通風(fēng)降溫這兩種方式將長期并存。屋頂隔熱的構(gòu)造，基本上可分五類：第一類是實(shí)體材料層和帶有封閉空氣層的隔熱屋頂；

11、第二類是通風(fēng)屋頂；第三類是閣樓屋頂；第四類是蓄水屋頂；第五類是鋪土（或無土）種植屋頂。,第二節(jié) 房地產(chǎn)質(zhì)量控制,一、房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程及控制特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程 （1）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段。此階段應(yīng)注重建筑物的選型及周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，確定質(zhì)量目標(biāo)與水平的依據(jù)。 （2）房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段。此階段主要是確定質(zhì)量目標(biāo)及水平，協(xié)調(diào)投資、進(jìn)度和質(zhì)量的關(guān)系。 （3）房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。此階段通過工程方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等，使質(zhì)量目標(biāo)具體化，指出要達(dá)到的規(guī)定工程質(zhì)量目標(biāo)的途徑和具體方法。 （4）房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段。這一階段要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙要求，完成建筑物的施工，從圖紙到實(shí)物，

12、形成實(shí)體質(zhì)量，這一階段是質(zhì)量形成的關(guān)鍵，是將質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量計(jì)劃付諸實(shí)施的而過程。 （5）房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。這一階段要對施工階段的質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)定，檢查是否達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，是否符合設(shè)計(jì)要求。只有通過了竣工驗(yàn)收，才能交付使用。 （二）房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制特點(diǎn) （1）影響因素多。 （2）每幢樓都是一個(gè)新產(chǎn)品，而且是唯一的一次性新產(chǎn)品。 （3）房地產(chǎn)施工過程中工序交接多，隱蔽工程多，若不及時(shí)檢查，容易出現(xiàn)質(zhì)量隱患。 （4）房地產(chǎn)施工質(zhì)量檢查時(shí)不能解體，結(jié)構(gòu)建成不能更換。,二、房地產(chǎn)施工階段質(zhì)量控制過程 （一）事前控制 事前控制是施工前期的質(zhì)量控制，是正式施工之前所采取的控制措施。 （二）事中控制 事中控制是施工過程中所采取的控制措施。 （三）事后控制 事后控制是施工過程完成后的質(zhì)量控制措施。 三、施工階段質(zhì)量控制的要求及依據(jù) （一）施工階段質(zhì)量控制的要求 施工階段質(zhì)量控制的要求是堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格檢查每道工序質(zhì)量。 （二）施工階段質(zhì)量控制的依據(jù) 施工階段質(zhì)量控制的依據(jù)主要是設(shè)計(jì)圖紙及說明，國家或地方有關(guān)的施工操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，專門評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)與方法，施工企業(yè)自行制定的檢查和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等。 （1）原材料、半成品、構(gòu)配件質(zhì)量控制的依據(jù)是相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）工序、分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量控制的依據(jù)是相關(guān)的操作規(guī)程、施工規(guī)范和驗(yàn)收規(guī)范。,四、施工質(zhì)量控制手段