1、中國住宅產(chǎn)業(yè)化初探,劉曉龍 東莞世聯(lián)地產(chǎn) 2012年7月5號,2,住宅產(chǎn)業(yè)化 Housing Industrialization,認識住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展前景展望,國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化實踐萬科,產(chǎn)業(yè)化的國內(nèi)外發(fā)展歷程,住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢,認識產(chǎn)業(yè)化,一,住宅產(chǎn)業(yè)化（Housing Industrialization）：就是采用社會化大生產(chǎn)（工業(yè)化生產(chǎn)）的方式建造住宅和經(jīng)營住宅。 狹義：將一棟房子拆成若干個“零件”，在工廠統(tǒng)一用模板制作完成，幾乎所有的誤差均以毫米進行控制。然后運輸?shù)巾椖康兀M行對接、澆筑。造房子像堆積木、造汽車一樣建房子。這種方式環(huán)保高效，而且相比較傳統(tǒng)方式建造的住宅更具舒適性、

2、安全性。 廣義：以住宅市場需求為導(dǎo)向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，從工廠化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、成品、半成品，以現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)，以人才科技為手段，通過將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等環(huán)節(jié)聯(lián)合為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。,4,認識產(chǎn)業(yè)化,定 義,5,現(xiàn)場裝配,總裝車間,設(shè)備,+,零部件,6,產(chǎn)業(yè)化的國內(nèi)外發(fā)展歷程,二,1910年，建筑師沃爾特格羅皮厄斯首次提出了“住宅產(chǎn)業(yè)化”的概念。此后，世界各國便興起了對住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和實踐。 1927年，美國著名的建筑師巴克敏斯特富勒設(shè)計出了第一代多邊形“最大限度利用能源住宅”。 1928年第

3、一屆(CIAM)通過的拉薩拉茲宣言強調(diào)“建筑質(zhì)量的高低并不取決于工匠們的手藝，而在于要普遍地采用合理化的生產(chǎn)方法” 1944年，雜志用了一期的篇幅來討論住宅產(chǎn)業(yè)化問題。 1949年，法國重建和規(guī)劃部長委托瓊普魯維設(shè)計出一種新型的大批量生產(chǎn)的住宅,成本不得超過當(dāng)時現(xiàn)有的最便宜的住宅。 二戰(zhàn)后，世界各地出現(xiàn)了大規(guī)模的“房荒”，住宅建設(shè)掀起熱潮，并由此引發(fā)了住宅領(lǐng)域的一次大變革住宅產(chǎn)業(yè)化。,8,1955年，以提供給大城市的普通勞動者住房為目的，日本設(shè)立了住宅公團 （現(xiàn)為住宅都市整備公團）。 同年，日本制定了10年的住宅建設(shè)計劃。建設(shè)戶數(shù)的40%是公共住宅，提供 給一般市民。各開發(fā)商為了完成目標(biāo)戶數(shù)，

4、采用各種手段進行開發(fā)。,1955年后期，木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等各種各樣的獨立裝配式住宅開始 進入了市場。,同一規(guī)格部件的大量生產(chǎn)，促進了住宅部品的規(guī)格化與產(chǎn)量化。日本住宅公團從1963年 開始對公共住宅的居住對象進行了調(diào)查分析，制訂了一系列標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。隨后便開始了大 量的工業(yè)化住宅的生產(chǎn)。,1965年以后浴室、盥洗室等部品發(fā)展很快，組裝式浴室、衛(wèi)生間等也開始投放了市場。,1971年，日本為了進一步開發(fā)和提高住宅部品，設(shè)立了住宅部品開發(fā)中心，KJ部品改 為BLBetterLiving）部品。,10,日本：1969年，日本制訂了推動住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計劃，材料、設(shè)備、制品標(biāo)準(zhǔn)、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)

5、、結(jié)構(gòu)材料安全標(biāo)準(zhǔn)。并分別制訂了“住宅性能標(biāo)準(zhǔn)”、“住宅性 能測定方法和住宅性能等級標(biāo)準(zhǔn)”以及“施工機具標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)計方法標(biāo)準(zhǔn)”等。,目前，日本各類住宅部件（構(gòu)配件、制品設(shè)備）工業(yè)化、社會化生產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 十分齊全，占標(biāo)準(zhǔn)總數(shù)的80以上，部件尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)都已成體系。只要廠家是按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)出來的構(gòu)配件，在裝配建筑物時都是通用的。所以，生產(chǎn)廠家不需要面對施工企業(yè)，只需將產(chǎn)品提供給銷售商即可。,11,堆砌建筑模式：沿襲傳統(tǒng)的“半手工半機械”化建筑生產(chǎn)方式，技術(shù)含量低，生產(chǎn)、經(jīng)營過程能耗大，資源消耗嚴(yán)重。 勞動密集型產(chǎn)業(yè)：目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于勞動密集型產(chǎn)業(yè)階段，短時間內(nèi)完成住宅產(chǎn)業(yè)化，難度較大。

6、 產(chǎn)業(yè)化不成熟：目前國外很多建筑預(yù)制構(gòu)件是在中國制作，然后運輸海外，國內(nèi)反而少見，該技術(shù)在國內(nèi)并不成熟，而且遠沒有形成規(guī)模效應(yīng)。,1999年，國務(wù)院辦公廳頒發(fā)了關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見。 1999年04月，建設(shè)部頒發(fā)了商品住宅性能認定管理辦法，于7月1日實施。 2005年11月，建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督總局發(fā)布住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，2006年3月1日開始施行。 2006年06月，建設(shè)部頒布國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地實施大綱。,政 策,國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化實踐萬科,三,13,1999年，建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化, 王石是第一個也是唯一一個響應(yīng)者。 2004年，在標(biāo)準(zhǔn)化工作的基礎(chǔ)上，成立了工

7、廠化中心，開始萬科工廠化住宅的研究工作。 2004年底，開始設(shè)計1號工業(yè)化試驗樓，2005年10月開始施工，年底完成建造。在這棟住宅樓上試驗了PC（預(yù)制混凝土）結(jié)構(gòu)、PC外墻、PC整體式廚房和衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂和ALC外墻，對各種工業(yè)化建筑體系完成了一次全面的檢驗。 2006年8月，在松山湖獲取200畝土地，成立萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地。 2007年2月，建設(shè)部授予萬科“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”稱號。 2007年3月，開工建設(shè)第一個工業(yè)化項目“上海新里程”20號、21號樓，分別采用香港PC技術(shù)和日本PC技術(shù)進行外墻設(shè)計和建造。同年11月，“上海新里程” 進入市場，萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化自此進入“新

8、里程”。,“四步走”戰(zhàn)略：技術(shù)驗證、實驗住宅、項目應(yīng)用、產(chǎn)業(yè)推廣。,14,兩大舉措： 一、硬件 1、研發(fā)基地：以工廠化的模式進行節(jié)能環(huán)保、預(yù)制構(gòu)件的住宅研發(fā)和實驗； 2、成果運用：首選上海把工廠化的住宅產(chǎn)品推向市場。 二、軟件：住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟，集合上下游企業(yè)，探索產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展模式。,15,現(xiàn)狀：于2006年1月開始建設(shè)，目前基地的各項實體實驗樓工程已建成并投入使用。 構(gòu)成：實驗區(qū)、生產(chǎn)研究區(qū)、設(shè)備實驗區(qū)、景觀研究區(qū)、展示接待中心、內(nèi)裝研究區(qū)、輔助功能區(qū)。 目標(biāo)：努力成為國際領(lǐng)先的綠色生態(tài)基地，并力爭實現(xiàn)集合零碳、零能耗、零污水排放、零垃圾排放的最高生態(tài)目標(biāo)。,2007年5月，上海萬科新里程20

9、#、21#工業(yè)化住宅樓開工，是全國第一批利用 工業(yè)化技術(shù)建造并向市場銷售的商品住宅樓，已于2008年6月底入住，是我國商品住 宅建造方式上的一次突破性嘗試。,20#PC樓：地下一層、地上十四層，層高2.92m，建筑面積，7000。,成果： 造價成本：市場1800，PC技術(shù)增加500元。 施工時間：市場一層/6天，PC技術(shù)一標(biāo)準(zhǔn)層/3天，縮短一半。,21#PC樓：地下一層、地上十一層，層高2.92m，建筑面積，6000。,17,住宅產(chǎn)業(yè)化實驗樓 “青年之家”,18,19,20,萬科住宅產(chǎn)業(yè)化實踐,根據(jù)萬科對 1 號實驗樓檢測的資料，有以下成果： 生產(chǎn)效率：主體與屋面工期傳統(tǒng)施工方法分別縮短 30

10、%和25%； 產(chǎn)品質(zhì)量：混凝土柱的垂直誤差度在2mm 內(nèi)，大大低于58mm 的誤差允許值；混凝土的表面平整度偏差小于0.1%； 環(huán)保節(jié)能：與傳統(tǒng)模式比，混凝土配比時的用水經(jīng)過凈化后可以處理再利用，大大降低了用水量；建筑保溫性能提高1.5 倍；全壽命能耗相對較低； 降低耗材：工廠化生產(chǎn)時，鋼模板、鋼模具循環(huán)利用約100 次，全部回收后可再利用，而現(xiàn)場施工木模板利用2-3 次，消耗木模板約600 平方米；整個施工過程中，瓷片損耗、鋼筋損耗、混凝土損耗分別是傳統(tǒng)模式的40%、75%、65%。,21,市場效果,產(chǎn)業(yè)化住宅作為新生事物，大部分人的認知非常有限； 客戶觀望是主流心態(tài)，期望通過實際的居住體驗

11、來深入了解； 產(chǎn)業(yè)化房屋質(zhì)量的提升、節(jié)能環(huán)保、維修便利是最為客戶認可的三個利益點； 年輕且高學(xué)歷的群體將是產(chǎn)業(yè)化住宅的核心接受群體，一定程度上預(yù)示著市場未來對產(chǎn)業(yè)化住宅的接受趨勢； 此外，購房者對產(chǎn)業(yè)化住宅的建造質(zhì)量及其安全性、個性化抱有顧慮，希望住宅產(chǎn)業(yè)化有持續(xù)的信息發(fā)布以幫助了解。 （來自于萬科對參觀住宅產(chǎn)業(yè)化實驗樓的消費者調(diào)查結(jié)果） 結(jié)論：技術(shù)效果和市場效果所形成的反差 讓我們感悟到住宅產(chǎn)業(yè)化有著美好的前景,22,住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢,四,24,結(jié)構(gòu)自重輕 空間利用率高 抗震性能好 維修方便 建筑質(zhì)量高 施工速度快 節(jié)約能源和資源 環(huán)境破壞及污染少 價格成本低,與傳統(tǒng)磚混住宅比：,房屋質(zhì)量：改

12、善結(jié)構(gòu)精度、滲漏、 開裂等質(zhì)量通病。,傳統(tǒng)建造,工業(yè)化建造,預(yù)制構(gòu)件尺寸偏差 3MM以內(nèi) 預(yù)制構(gòu)件表面平整度偏差小于0.1% 經(jīng)淋水試驗、冬雨季觀察，常規(guī)滲水多的部位（如窗下口)無一滲水,26,板流水生產(chǎn)線,預(yù)制外墻成品,成品樓梯,現(xiàn)場安裝,工業(yè)化生產(chǎn)改變了混凝土構(gòu)件的養(yǎng)護方式，實現(xiàn)養(yǎng)護用水的循環(huán)使用。,工廠化集中生產(chǎn)的方式，降低了建筑主材的損耗。 裝配化施工的方式，降低了建筑輔材的損耗。,現(xiàn)場裝配施工相較傳統(tǒng)的施工方式，極大程度減少了建筑垃圾的產(chǎn)生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵的排放。,傳統(tǒng)施工現(xiàn)場,2012年，全行業(yè)采用工業(yè)化技術(shù)建造住宅，可節(jié)約資源消耗：,節(jié)約用水： 1

13、2353萬立方=11.5 個杭州西湖的水量。 減少混凝土損耗：8.8萬立方米=18 棟18層小高層住宅混凝土用量。 減少鋼材損耗： 8400噸=11 棟18層小高層住宅用鋼量，超過1個鳥巢用鋼量。 減少木材損耗： 60.5 萬立方米=0.8萬公頃森林。,通過預(yù)制生產(chǎn)和裝配式生產(chǎn)方式可大幅度減少建造周期，減少現(xiàn)場施工及管理人員數(shù)量。,住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展前景展望,五,一組數(shù)據(jù),我國目前每年的住宅建設(shè)開竣工總量約10 億平米，按照平均建設(shè)成本1000 元/平米估算，每年的住宅建設(shè)投入超過1 萬億元人民幣； 目前住宅生產(chǎn)中，主體結(jié)構(gòu)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建設(shè)的住宅比例不足2%，與國外差距十分巨大； 在未來十年中，按照每年2%的遞增比例估算，全國每年將增加2000 萬平米的市場份額，造價約200 億元，其中土建造價約150 億元，按照70%的預(yù)制率估算，每年住宅產(chǎn)業(yè)化（建筑主體）的產(chǎn)值增長超過100 億元，十年后每年產(chǎn)值將達1000 億元。 由于全預(yù)制裝配整體式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)的出現(xiàn)，解決