1、項(xiàng)目五 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策,學(xué)習(xí)內(nèi)容： 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 第四節(jié) 商品房銷售管理 第五節(jié) 房屋租賃管理 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù) 第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理,學(xué)習(xí)目的： 培養(yǎng)學(xué)生在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。 學(xué)習(xí)要求： 掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。 熟悉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)

2、劃設(shè)計(jì)管理，工程竣工驗(yàn)收備案制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。 了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。,第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介,一、基本概念 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物。 房地產(chǎn)權(quán)益： 所有權(quán) 占有權(quán) 承租權(quán) 使用權(quán) 派生權(quán)益 抵押權(quán) 收益權(quán) 典權(quán) 處分權(quán),房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總

3、稱。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理和服務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)屬于：第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)作用、支柱產(chǎn)業(yè)龍頭行業(yè),房地產(chǎn)管理制度,房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為： 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 2.房地產(chǎn)管理 3.房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理,直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律法 關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)條例 關(guān)于房地產(chǎn)的部門規(guī)章辦法/規(guī)定,房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）,房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）,1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有： 城市房地產(chǎn)管理法 土地管理法 2.國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有： 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 住房公積金管理?xiàng)l例 3.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管

4、部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 城市商品房預(yù)售管理辦法,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的概念 僅指經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 不包括： 基建投資性質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)廠房、辦公樓等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開(kāi)發(fā) 軌道交通、高速公路等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理,（一）設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)（四級(jí)資質(zhì)） （二）設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則,

5、（一）設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件,1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格 除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例要求的條件： （1）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本 （2）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員,2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),一級(jí)資質(zhì)： （1）注冊(cè)資金不低于5000萬(wàn)元； （2）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上； （3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100% （5）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 （6）有職稱的

6、建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，中級(jí)職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人 （7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱 （8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明制度 （9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故,（1）注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元； （2）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上； （3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100% （5）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 （6）有職

7、稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，中級(jí)職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人 （7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱 （8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明制度 （9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故,二級(jí)資質(zhì),（1）注冊(cè)資金不低于800萬(wàn)元； （2）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上； （3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； （5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，中

8、級(jí)職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； （6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱； （7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明制度； （8）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故,三級(jí)資質(zhì),（1）注冊(cè)資金不低于100萬(wàn)元； （2）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上； （3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； （4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； （5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專

9、業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； （6）商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明制度； （7）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故,四級(jí)資質(zhì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),注 冊(cè) 資 本,5000萬(wàn)元1 2000萬(wàn)元2 800萬(wàn)元 3 100萬(wàn)元 4,經(jīng) 營(yíng) 年 限,5年以上1 3年以上2 2年以上3 1年以上4,累 計(jì) 竣 工 面 積,30萬(wàn)m2以上1 15萬(wàn)m2以上2 5萬(wàn)m2以上 3,合 格 率 100%,連續(xù)5年 1 連續(xù)3年 2 連續(xù)2年 3 已竣工 4,專 業(yè) 人 員,40人1 20人2 10人3 5人 4,中 級(jí) 職 稱,20人1 10人2 5人 3 工程（中） 財(cái)務(wù)（初）,資 格 證 書(shū),

10、4人1 3人2 2人3 職稱5人 會(huì)計(jì)2人,兩書(shū)制度：住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū),（二）設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序,1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案： （1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 （2）企業(yè)章程 （3）驗(yàn)資證明 （4）企業(yè)法定代表人的身份證明 （5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同 （6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期一年（期滿前1個(gè)月申請(qǐng)核定）延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年，一年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有效期不延長(zhǎng),（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立資

11、質(zhì)等級(jí)制度的目的： 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照核定資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 一級(jí)不受限制； 二級(jí)及以下25萬(wàn)平方米以下 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定對(duì)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 （三）城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督,（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系,1.城市規(guī)劃的概念

12、 城市規(guī)劃：指為了確定策劃哪個(gè)是規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。 2.城市規(guī)劃的類型 城市總體規(guī)劃 城市詳細(xì)規(guī)劃,城市總體規(guī)劃,主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能區(qū)分和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。 城市詳細(xì)規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃,（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 1）規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型 2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo) 3）規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建

13、筑后退紅線距離、建筑間距等 4）提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求 5）確定各級(jí)支路的紅線位置?？刂泣c(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高 6）確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限,（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容,1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證 2）總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì) 3）道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì) 4）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì) 5）工程量估算和投資效益分析,3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,審定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程，就是通過(guò)對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)

14、劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過(guò)程，也是城市規(guī)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過(guò)程。 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書(shū)兩證”。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段,1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段 取得建設(shè)用地、 取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù) 完成房屋拆遷 審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 4.房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段,“一書(shū)二證”,1. 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要要求是： （1）項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況 （2）對(duì)擬建工程的說(shuō)明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等 （3）界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑

15、 2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是： （1）市政府對(duì)征用集體土地的批復(fù)或國(guó)土部門對(duì)選址用地范圍、數(shù)量的意見(jiàn) （2）規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案 3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證,（三）城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督,檢查和監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是城市規(guī)劃部門的重要職能。 對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加驗(yàn)收。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。,檢查？監(jiān)督？,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理制度（8條） （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理制度 1.項(xiàng)

16、目報(bào)建與施工許可證制度 2.建筑工程質(zhì)量管理制度 3.工程竣工驗(yàn)收備案制度,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理制度,1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條件、國(guó)家用 地要求開(kāi)發(fā)利用 2、項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20% 3、配套基礎(chǔ)設(shè)施按：先地下后地上的原則 4、1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，征收土地出讓金20%以下土地 閑置費(fèi)；2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，無(wú)償收回土地使用權(quán) 5、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)符合法定條件：已支付土地出讓金，取得證書(shū) 必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上 6、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，原拆遷補(bǔ)償安置合同中的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移受讓人 7、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范 8、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用,（二

17、）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理制度,1.項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度 建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件： （1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) （2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求 （4）已經(jīng)確定施工企業(yè) （5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行審查 （6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 （7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理 （8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí),2. 建筑工程質(zhì)量管理制度,建設(shè)單位對(duì)建筑工程質(zhì)量應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有： （1）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、建立

18、以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購(gòu)，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包 （2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料 （3）建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開(kāi)工報(bào)告前，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) （4）建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，. （5）涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案；沒(méi)有設(shè)計(jì)方案的不得施工,3. 工程竣工驗(yàn)收備案制度,辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交下列文件： （1）工程竣工驗(yàn)收備案表 （2）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

19、（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用的文件 （4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū) （5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件 商品住宅還應(yīng)提交住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū),以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿（）未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。 A1年 B2年 C3年 D5年 答案： B,課后訓(xùn)練：,某工廠修建一個(gè)辦公樓，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為10個(gè)月，工程合同價(jià)1500萬(wàn)元，按照規(guī)定，到位資金應(yīng)（），才具備了領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定。 A、不少于450萬(wàn)元 B、不少于750萬(wàn)元 C、不少于1000萬(wàn)元 D、全部到位,答案

20、：B,課后訓(xùn)練：,規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書(shū)兩證制”是指( )。 A建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B土地利用規(guī)劃許可證 C施工許可證 D項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) E建設(shè)工程規(guī)劃許可證,答案：ADE,課后訓(xùn)練：,根據(jù)建筑法的規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)具備的條件包括（ ）。 A、已辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù) B、已確定建筑施工企業(yè) C、資金正在落實(shí) D、有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料 E、材料、設(shè)備已經(jīng)購(gòu)入,答案：ABD,課后訓(xùn)練：,第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 二土地使用權(quán)的處理原則 三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 五禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 城

21、市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的類型（兩種不同性質(zhì)） 有償轉(zhuǎn)讓：買賣、交換、其他合作方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓 無(wú)償轉(zhuǎn)讓：繼承、贈(zèng)與,其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有 （1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的聯(lián)建 （3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)重組 （4）以房地產(chǎn)抵債的貸款,二、土地使用權(quán)的處理原則,（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房

22、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合以下條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū) （2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū) 2. 城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。,（二） 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使

23、用權(quán)的房地產(chǎn)須取得人民政府的批準(zhǔn) 2.屬于下列情形的，經(jīng)政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上交國(guó)家 （1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目 （2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 （3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 （4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的 （5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 （6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的 （7）縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序,（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人

24、簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同 （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)益證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、準(zhǔn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格 （3）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件審查，在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理 （4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估 （5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi) （6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記。核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容： 1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、

25、住所 2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào) 3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限 4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限 5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì) 6.成交價(jià)格及支付方式 7.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間 8.違約責(zé)任 9.雙方約定的其他事項(xiàng),五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況： 1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn) 3.依法收回土地使用權(quán)的 4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的 5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的 6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的 7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

26、的其他情形,一商品房預(yù)售管理 二商品房現(xiàn)售條件 三商品房銷售原則 四商品房銷售合同與銷售方式 五商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則,第四節(jié)商品房銷售管理,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費(fèi)者售買的活動(dòng)，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為 商品房銷售可以分為： 商品房預(yù)售 商品房現(xiàn)房銷售,商品房銷售,一、商品房預(yù)售管理,（一）商品房預(yù)售的條件 城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定： 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū) 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣

27、工較附日期 4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證,（二）商品房預(yù)售管理程序,1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)提交的證件及資料： （1）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表 （2）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū) （3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證 （4）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明 （5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明 （6）商品房預(yù)售方案,3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理之日起10內(nèi)，依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定

28、、并向企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同 5.商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市縣人民政府管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù),二、商品房現(xiàn)售條件,商品房銷售管理辦法要求商品房現(xiàn)售符合以下條件： 1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 2.取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收 5.拆遷安置已落實(shí) 6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確

29、定施工進(jìn)度和交付日期 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),三、 商品房銷售原則,（1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售 （2）商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人 （4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房 （5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)執(zhí)行廣告法、房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定等規(guī)定，廣告內(nèi)容真實(shí)、合法、

30、科學(xué)、準(zhǔn)確,四、商品房銷售合同與銷售方式,（一）商品房銷售合同 1.商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)訂立書(shū)面商品房買賣合同 2.商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容： （1）當(dāng)事人名稱或姓名和住所 （2）商品房基本狀況 （3）商品房的銷售方式 （4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間 （5）交付使用條件及日期 （6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 （7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化的那個(gè)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 （8）公共 配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 （9）面積差異的處理方式 （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 （11）解決爭(zhēng)議 的方法 （12）違約責(zé)任 （13）雙方約定

31、的其他事項(xiàng),（二）商品房銷售程序與方式,1.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件 2.預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)定費(fèi)用 3.商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式 銷售價(jià)格 商品房銷售價(jià)格協(xié)商議定； 經(jīng)濟(jì)適用房按有關(guān)規(guī)定定價(jià) 計(jì)價(jià)方式： 商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)； 也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)； 公攤面積要在合同中說(shuō)明 4.銷售代理規(guī)則 5.商品房交付 6.協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū),五、商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則,（一）商品房銷售面積的爭(zhēng)議 超過(guò)約定的誤差范圍可退房，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 （二）商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議 變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人 未在規(guī)定時(shí)效內(nèi)通知有權(quán)退房 （三）商品房銷售中的房

32、屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議 1.交付時(shí)間 未按期交付開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 不可抗力 2. 交付質(zhì)量與保修質(zhì)量 保修范圍 保修期限 保修責(zé)任,3. 住宅質(zhì)量保證書(shū)與住宅使用說(shuō)明書(shū),住宅質(zhì)量保證書(shū)的主要內(nèi)容： （1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí) （2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修 （3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期 1）屋面防水3年 2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年 3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年 4）地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年 5）門窗翹裂、五金件損壞1年 6）管道堵塞2個(gè)月 7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期 8）衛(wèi)生潔具1年 9）燈具、電器

33、開(kāi)關(guān)6個(gè)月 10）其他部位、部件保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定 （4）用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理時(shí)限,住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限 住宅使用說(shuō)明書(shū)的主要內(nèi)容： 1）開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托建立的應(yīng)注明監(jiān)理單位 2）結(jié)構(gòu)類型 3）裝飾、裝修注意事項(xiàng) 4）上水、下水、點(diǎn)、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明 5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明好安裝注意事項(xiàng) 6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng) 7）配電負(fù)荷 8）承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明 9）其他需要說(shuō)明的

34、問(wèn)題,第五節(jié)房屋租賃管理 一房屋租賃的主要原則 二房屋租賃合同 三禁止性及相關(guān)規(guī)定 四房屋租賃登記,房屋租賃管理，是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。 房屋租賃的含義：居住、經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng) 為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部 頒布了城市房屋租賃管理辦法,一、房屋租賃的主要原則,1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、狐貍的原則 2.公民、法人和其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租 3.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所有權(quán)所在地城市人民政府規(guī)定的租

35、賃政策 4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有房屋的所有權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋 5.房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會(huì)給對(duì)方造成傷害 6.我國(guó)尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策 7.房屋所有權(quán)人以贏利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國(guó)家,二、房屋租賃合同,（一）房屋租賃合同主要條款 1.房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書(shū)面租賃合同，租賃合同應(yīng)具備以下條款： （1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所 （2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 （3）租賃用途 （4

36、）租賃期限 （5）租金及交付方式 （6）房屋修繕責(zé)任 （7）轉(zhuǎn)租的約定 （8）變更和解除合同的條件 （9）違約則責(zé)任 （10）當(dāng)事人約定的其他條款 2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止,（二）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定,承租人必須按時(shí)繳納租金，違約的應(yīng)當(dāng)支付違約金,出租人應(yīng)按照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,三、禁止性及相關(guān)規(guī)定,（一）禁止房屋租賃的規(guī)定 1.未取得房屋所有權(quán)證的 2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 3.共有房屋未取得共有人同意的 4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的 5.屬于違法建筑的 6.不符

37、合安全標(biāo)準(zhǔn)的 7.已抵押，未經(jīng)抵押人同意的 8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形,（二）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定,（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 （2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的 （3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的 （4）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的 （5）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的 （6）租用承租房屋基尼系那個(gè)違法活動(dòng)的 （7）故意損壞承租房屋的 （8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以回收的,四、房屋租賃登記,我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度 （一）房屋行政主管部門等級(jí)備案 租賃房屋登記備案所持文件： （1）書(shū)面

38、租賃合同 （2）房屋所有權(quán)證書(shū) （3）當(dāng)時(shí)人的合法證件 （4）城市人民政府規(guī)定的其他證件 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明 出租委托代管房屋，還須提交其他委托代管人授權(quán)出租的證明 （二）公安部門等級(jí)備案,（二）公安部門等級(jí)備案 公安部制定并頒布了租賃房屋治安管理規(guī)定，要求： 1.出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險(xiǎn)房屋和違章建筑 2.私有房屋出租人須持有房屋所有權(quán)或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請(qǐng)登記 3.出租人的治安責(zé)任主要有 （1）不準(zhǔn)將房屋出租給無(wú)合法有效證件的人 （2）承租人是外來(lái)暫住人員的，應(yīng)帶領(lǐng)其

39、到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證 （3）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或嫌疑的，應(yīng)及時(shí)向公安派出所報(bào)告 （4）停止房屋租賃的應(yīng)及時(shí)到公安派出所辦理注銷登記手續(xù) 4.承租人的治安責(zé)任主要有 （1）必須持有本人身份證或其他合法證件 （2）外來(lái)暫住人員必須申報(bào)暫時(shí)戶口登記 （3）將承租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊陥?bào)備案 （4）承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃易爆或有毒等危險(xiǎn)物品,一房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 二房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理 三房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理 四房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)管理,第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù),一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、

40、交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括： 房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng),二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理,1.房地產(chǎn)咨詢管理人員 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書(shū)的專業(yè)技術(shù)人員。 2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)幾個(gè)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。 3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員。,三、房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)管理,1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

41、 2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件： （1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu) （2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所 （3）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi) （4）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上 3.房地產(chǎn)管理部門每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查。 4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行以下義務(wù)： （1）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策 （2）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則 （3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng) （4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 （5）依法交納稅費(fèi) （6）接收行業(yè)住噶un部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查,四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理,1.

42、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在中介機(jī)構(gòu)同意受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，其應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所 （2）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn) （3）合同履行期限 （4）收費(fèi)金額和制服方式、時(shí)間 （5）違約責(zé)任和糾紛解決方式 （6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容 2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為 （禁止行為）： （1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他財(cái)物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益 （2）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù) （3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù) （4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益 （5）法律、法規(guī)禁

43、止的其他行為,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一房地產(chǎn)抵押的概念 二房地產(chǎn)抵押的主要原則 三房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 四房地產(chǎn)抵押合同 五房地產(chǎn)抵押登記 六抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分,一、房地產(chǎn)抵押的概念,（一）房地產(chǎn)抵押的一般概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 （二）房地產(chǎn)抵押的特定概念 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式： 1.在建工程抵押 2.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則,（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循民事法律原則 1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可

44、以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)構(gòu)評(píng)估確定。 2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商議定。 3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。 4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或代言人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。 （二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致 （三）抵押人所承擔(dān)的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定,（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則 （二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況 1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房產(chǎn) 2.用于教

45、育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn) 6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn),四、房地產(chǎn)抵押合同,1.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)簽訂書(shū)面抵押合同。 2.房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)： （1）以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，需提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同； （2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)載明以下內(nèi)容： 1）國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào) 2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 3）已投入在建工程的工程款 4）

46、施工進(jìn)度及工程竣工日期 5）已完成的工作量和工程量 （3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。,五、房地產(chǎn)抵押登記,抵押當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 房地產(chǎn)抵押合同自 抵押登記之日起生效。 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申 請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。,抵押合同書(shū),六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分,（一）抵押人對(duì)抵押房產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利 （二）抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù) （三）抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則 （四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)

47、的情況： （1）債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人有未能與抵押人達(dá)成延期履行協(xié)議的 （2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的 （3）抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的 （4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的 （5）抵押合同約定的其他情況,（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況,（1）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的 （2）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠即時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的 （3）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的 （4）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn) （5）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況 （六）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序 （1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 （2）扣除

48、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 （3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金 （4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害 （5）剩余金額交換抵押人,一房地產(chǎn)權(quán)屬的概念和作用 二房屋權(quán)屬的種類 三房屋權(quán)屬證書(shū) 四房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則,第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記,一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用,（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況 我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行申請(qǐng)、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。 房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記管理制度，可劃分為兩類： 1.契證登記制度：對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對(duì)抗要件制度。 2.權(quán)證登記制度：對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)

49、利主張，采取成立要件制度。,我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度,（1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰 （2）對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn) （3）實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度 （4）法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序,（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用,1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 2.避免交易風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險(xiǎn) 3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)關(guān)里的基礎(chǔ)工作,二、房屋權(quán)屬登記的種類,（一）總登記 （二）初始登記 （三）轉(zhuǎn)移登記 （四）變更登記 （五）他項(xiàng)權(quán)利登記 （六）注

50、銷登記,三、房屋權(quán)屬證書(shū),房屋所有權(quán)證 由房屋所有權(quán)人收?qǐng)?zhí) 房屋共有權(quán)證 共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書(shū)，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)1份。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等的法律效力。 房屋他項(xiàng)權(quán)證 由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí),四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則,（一）房屋權(quán)屬登記程序 1.房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。 2.登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，書(shū)面通知申請(qǐng)人。 3.經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)；注銷登記在受

51、理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬。,（二）房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則,1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記 以下情況由登記機(jī)關(guān)代為進(jìn)行房屋權(quán)屬登記 （1）依法由房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行房屋權(quán)屬登記 （2）無(wú)人主張權(quán)利的房屋 （3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 2.暫緩等級(jí) 以下情況申請(qǐng)人可以申請(qǐng)暫緩登記 （1）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的 （2）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的 （3）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的,3.不予登記 下列情況登記機(jī)關(guān)不予登記 （1）屬于違章建筑 （2）屬于臨時(shí)建筑 （3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 4.注銷房屋權(quán)屬證書(shū) 下列情況登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū) （1）申報(bào)不實(shí)的 （2

52、）涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的 （3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的 （4）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的,一城市異產(chǎn)毗連房屋管理 二城市危險(xiǎn)房屋管理 三公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理,第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理,一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理,（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則 1.異產(chǎn)毗連房屋的概念 異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。 2.異產(chǎn)毗連房屋日常使用應(yīng)遵循以下規(guī)則： 異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證書(shū)規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨(dú)占、損害其他所有人和使用人的利益。 經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。 異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。,（二）異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則,異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費(fèi)用依下列原則處理： 1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān) 2.共有墻體的